论我国经济适用房的产权归属

1、 PAGE 24论我国经济适用房的产权归属 论我我国经济适用用房的产权归归属 目次TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc262458946 中文摘要 PAGEREF _Toc262458946 h I英文摘要 HYPERLINK l _Toc262458947 PAGEREF _Toc262458947 h III HYPERLINK l _Toc262458948 引言 PAGEREF _Toc262458948 h 1 HYPERLINK l _Toc262458949 一、经济适用房房相关制度简简介 PAGEREF _Toc262458949 h 2 HYPER

2、LINK l _Toc262458950 （一）经济适用用房概念 PAGEREF _Toc262458950 h 2 HYPERLINK l _Toc262458951 （二）经济适用用房特点 PAGEREF _Toc262458951 h 2 HYPERLINK l _Toc262458952 （三）经济适用用房交易理论论分析 PAGEREF _Toc262458952 h 2 HYPERLINK l _Toc262458953 二 经济适用房房有限产权归归属概况 PAGEREF _Toc262458953 h 3 HYPERLINK l _Toc262458954 （一）有限产权权概念 P

3、AGEREF _Toc262458954 h 3 HYPERLINK l _Toc262458955 （二）有限产权权制度的历史史沿革 PAGEREF _Toc262458955 h 3 HYPERLINK l _Toc262458956 （三）经济适用用房有限产权权的特征 PAGEREF _Toc262458956 h 5 HYPERLINK l _Toc262458957 （四）经济适用用房有限产权制制度实施取得得的成果 PAGEREF _Toc262458957 h 6 HYPERLINK l _Toc262458958 三、经济适用房房有限产权制制度存在的问问题 PAGEREF _To

4、c262458958 h 8 HYPERLINK l _Toc262458959 （一）经济适用用房退出机制制不完善 PAGEREF _Toc262458959 h 8 HYPERLINK l _Toc262458960 （二）土地使用用年限不明晰晰 PAGEREF _Toc262458960 h 9 HYPERLINK l _Toc262458961 （三）住房按揭揭贷款难 PAGEREF _Toc262458961 h 9 HYPERLINK l _Toc262458962 四、我国经济适适用房产权归归属制度的发发展与完善 PAGEREF _Toc262458962 h 10 HYPERL

5、INK l _Toc262458963 （一）共有产权权制度简述 PAGEREF _Toc262458963 h 10 HYPERLINK l _Toc262458964 （二）共有产权权制度的法律律基础 PAGEREF _Toc262458964 h 11 HYPERLINK l _Toc262458965 （三）共有产权权归属制度的的优越性 PAGEREF _Toc262458965 h 11 HYPERLINK l _Toc262458966 五、我国共有产产权归属制度度的建立 PAGEREF _Toc262458966 h 12 HYPERLINK l _Toc262458967 （一

6、）法律保障障 PAGEREF _Toc262458967 h 13 HYPERLINK l _Toc262458968 （二）机构保障障 PAGEREF _Toc262458968 h 13 HYPERLINK l _Toc262458969 （三）完善个人人诚信系统和和税收信息系系统 PAGEREF _Toc262458969 h 14 HYPERLINK l _Toc262458970 （四）建立科学学合理的政府府投入析算办办法 PAGEREF _Toc262458970 h 15 HYPERLINK l _Toc262458971 结论 PAGEREF _Toc262458971 h 1

7、5 HYPERLINK l _Toc262458972 参考文献 PAGEREF _Toc262458972 h 166 HYPERLINK l _Toc262458973 后记 PAGEREF _Toc262458973 h 17中文摘要 经济适用房制制度自从实施施以来，在我我国保障性住住房领域一直直发挥着重要要的作用。经经济适用房的的产权归属关关系到每一户户经济适用房房购买者的切切身利益。自自从实施以来来经济适用房房的产权归属属制度也是不不断发展的，经经历了从无到到有，逐步完完善的过程，而而且在新的情况下，学学者提出将共共有用产权理理论引入，以期更好的完完善和发展经经济适用房产产权归属制度

8、度。本文共分为五个个部分。第一部分是经济济适用房相关关制度简介，对对经济适用房房制度进行简简单的概念性性阐释。第二二部分是经济适用房房有限产权概况况。该部分主主要介绍了经经济适用房现现行有限产权权的基本内容容、历史沿革、和实施过程中中的成就。第第三部分主要要分析了经济济适用房有限限产权制度在在我国施行过过程中自身存存在的问题。在在第四部分，重点讨论了学界最最新提出的经经济适用房共共有产权理论论，阐述了共共有产权理论论实施的法律律基础，并与与有限产权相相比得出共有有产权制度所所存在的优越越性。最后一一部分，为我我国建立经济济适用房共有有产权提供了了一些具体措措施。关键词：经济适适用房 有有限产权

9、 共有产权AbstracctAffordaable hhousinng sysstem ssince its iimplemmentattion iin thee fielld of afforrdablee houssing iin ourr counntry hhas allways playeed an imporrtant role. Affoordablle houusing propeerty rrightss relaated tto thee purcchase of afffordaable hhousinng forr eachh housseholdds viital i

10、intereests. Afforrdablee houssing pproperrty riight iis a cconstaantly devellopingg proccess. In tthe neew cirrcumsttancess, thee schoolars theree usedd the theorry of propeerty rrightss to imprrove aand deevelopp the systterm of afforrdablee houssing ttotal equitty.This paaper iis divvided into fiv

11、e partss.The firrst paart iss the profiile off affoordablle houusing-relatted syystem. It iis a bbrief introoductiion off affoordablle houusing systeem. The seconnd parrt is the ooverviiew off affoordablle houusing limitted prropertty rigghts. Here introoducess basiic conntent, histtory, and aachiev

12、vementts of the aafforddable housiing liimitedd propperty rightts. The thirdd partt intrroducees prooblemss of thhe afffordabble hoousingg limiited pproperrty riights systeem. Inn the fourtth parrt, foocusinng on the mmost rrecentt affoordablle houusing Totall propperty rightts theeory. The last par

13、t introoducess somee speccific measuures how tto buiild afffordaable hhousinng Tottal prropertty rigghts.Keywordds: Afforrdablee houssing Limitted prropertty rigghts Tottal eqquity 引言经济适用房是我我国在19998年开始实实施的一项保保障中低收入入家庭住房问问题的重要举举措，其相关关政策的出台台在很大程度度上缓解了中中低收入群体体的住房紧张张情况，也在在一定程度上上抑制了房价价的过快增长长，对我国房房地产市场健健康

14、稳定发展展起到了重要要作用。更为为关键的是，经经济适用房由由于有政府的的保驾护航，在在高房价的今今天为低收入入群体提供了了安居之所，维维护了社会的的稳定，彰显显了国家的惠惠民政策，是是国家关注民民生、构建和和谐社会的题题中之义。我国为了切实保保障经济适用用房这一优惠惠政策能惠及及到广大群众众，规范经济济适用房相关关制度，在22004年由由建设部、发发展改革委、国国土资源部、人人民银行制定定关于印发发经济适用用住房管理办办法的通知知(建住房20004777号)，又在20007年正式由由建设部、国国家发展和改改革委员会、监监察部、财政政部、国土资资源部、中国国人民银行、国国家税务总局局等七部门联联

15、合发布经经济适用住房房管理办法，并明确提出了经济适用房有限产权制度。但是，有限产权制度在实施过程中由于产权归属不明确造成了经济适用房退出难，购买者按揭贷款难等问题，影响了经济适用房政策保障作用的实现，不利于经济适用房建设规模的扩大，这一系列问题亟待解决。一、经济适用房房相关制度简简介（一）经济适用用房概念“经济适用住房房，是指政府府提供政策优优惠，限定套套型面积和销销售价格，按按照合理标准准建设，面向向城市低收入入住房困难家家庭供应，具具有保障性质质的政策性住住房。”这是国务院院经济适用用住房管理办办法中对经经济适用房的的概念进行的的明确界定。（二）经济适用用房特点经济适用房有经经济性和适用用

16、性的特点。“经济性的特点点是说经济适适用住房的价价格相对同期期市场价格来来说是适中的的，适合中等等及低收入家家庭的负担能能力。适用性性，是指在房房屋的建筑标标准上不能削削减和降低，要要达到一定的的使用效果。”1经济适用房有很很强的政策性性，是国家出台台的住房保障障性措施，它它与普通商品品房有着很大大的差异，主主要区别在于于：首先，它们的供供应对象不同同：经济适用用住房的对象象是被严格限限定的，即城城市低收入家家庭；商品房房的对象则是社会上的所所有人。其次，“它们的土地地取得方式不不同：经济适适用住房具有有政策性和保保障性，其土土地取得由政政府主导，它它的土地性质质为政府划拨拨；商品房的的土地则

17、是通通过招投标的形式式，取得的土土地使用权。”2然后，它们在国家住房制度中享受的政策是不一致的，经济适用住房由于有福利性因素的介入，政府对其减免了一部分行政规费；商品房则不同，它是完全按照国家住房交易政策的规定来执行。最后，“它们的定价方式不同：经济适用住房由政府主导定价；商品房的价格则由市场决定。”3（三）经济适用用房交易理论论分析经济适用房的购购买行为，本本质上来说还还是一种不动动产的交易行行为，只不过过在交易过程程中有政府政政策的参与。不不动产交易由由于其特殊性性，多数国家家和政府对于于不动产物权权变动都采取取了审慎的态态度，不仅需需要当事人双双方有具体的的合同，而且且需要到国家家公权力

18、机关关登记，以登登记作为不动动产物权变动动的要件。对对于房地产来来讲，如果要要进行交易，就就必须要明确确房地产产权权。所谓“房地产产产权是指将房地产这这一不动产作作为一种重要要的特殊的财财产而形成的的物权，是依依照国家法律律对其所有的的房地产享有有直接管理支支配并享受其其利益以及排排除他人干涉涉的权利，包包括房地产 HYPERLINK /view/26756.htm 所所有权和房地地产他物权。”4房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产充分、完整的控制和支配权，以及从而享有的利益。排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、

19、抵押权等他项权利。二 经济适用房房有限产权归属属概况（一）有限产权权概念在2007年国国务院关于于解决城市低低收入家庭住住房困难的若若干意见里里，涉及到经经济适用房产产权时国家首首次将经济适适用房产权明明确为“有限限产权”。主主要内容包括括在我国经济济适用住房被被定性为政策策性住房，购购房人只是拥有有限限产权。如果果购买经济适适用住房不满满5年，不得得直接上市交交易，但是如如果购房人因因各种原因确确需转让经济济适用住房的的，是可以由政府府按照原价格格并考虑折旧旧和物价水平平等因素进行行回购。若购买经济适适用住房满55年，购房人人可转让经济济适用住房，但但应按照届时时同地段普通通商品住房与与经济

20、适用住住房差价的一一定比例向政政府交纳土地地收益等价款款，具体交纳纳比例由城市市人民政府确确定，政府可可优先回购；另外购房人向向政府交纳土土地收益等价价款以后，也可以以取得完全产产权。（二）有限产权权制度的历史史沿革我国政府将经济济适用房确定定为有限产权权，弥补了法法律上关于经经济适用房相相关规定的空空白，明晰了了经济适用购购买者和国家家各自拥有的的权利界限，而而“有限产权”这一名词的的出现在我国国房地产领域域并不是首次次，虽然现在在的意义与从从前并不是完完全一致，但但是我们仍然然可以从中了了解“有限产权”被确定为经经济适用房产产权归属的历历史背景。当时的有限产权权，又称之为为“部分产权”，指

21、“房屋产权人人对享受政府府或企事业单单位津贴而建建造或购买的的房屋所享有有的部分权能能并受法定限限制的产权，是是我国城镇住住房制度改革革、逐步推进进住宅商品化化过程中的产产物。”5由于我国的的住房制度改改革一直处于于摸索、改革革阶段。因此，在在不同时期，有有限产权的内内容也是不断断发展变化的的。1起始阶段这个阶段包括住住房制度改革革开始到19988年2月25日以前。在在这一时期，有有限产权的内内容主要是职职工对按规定定享受补贴购购买的住宅，能能够拥有购房房人的相关权权利，但不能能将房屋出租租。如果有特特殊原因确实实需要出售、转转让的，该购购房人必须将将房屋出售、转转让给原售房房单位或房地地产部

22、门。2变革阶段这个时间段主要要是从1988年2月25日以后至19991年12月31日。这个个时期的有限限产权制度在在内容上与上上一时期相比比已经有很大大的变化，职职工享受补贴贴购买房屋的的办法已经停停止执行了。职职工只能按照照标准价购买买住房，但是是此时房屋的的产权归购房房人所有，购购房人可以完完全按照自己己的意愿使用用、继承和出出售。有限产产权中的“有限”主要体现在在当购房人出出售房屋时，出出售房屋所得得的增值部分分不能完全归归本人，且在在购房人出售售房屋时，原原出售单位有有优先购买权权。3演化阶段在1991年112月31日公布了了国务院住房房制度改革领领导小组关关于全面推进进城镇住房制制度

23、改革的意意见，这个个意见从政策策上对住房制制度改革作了了最新也是最最全面的阐述述，其中提出出了“部分产权”的概念，这这是有限产权权制度发展的的另一个重要要阶段。在意意见中指出：职工购买公公有住房，在在国家规定标标准面积以内内的实行标准准价。职工在在购房后拥有有部分产权，即即占有权和使使用权、有限限处分权和收收益权，并且且这类公有住住房“可以继承，可可以在购房五五年以后进入入市场出售或或出租，原产产权单位有优优先购买权和和租用权。售售房收入扣除除有关税费后后所得收益，按按政府、单位位、个人的产产权比例进行行分配。职工工拥有部分产产权的住房，在在自用和自住住时受法律的的保护；按标标准价购买的的住房

24、投放市市场时，则受受到法律的约约束，不得高高价出售或出出租。” 这种由购购房者享受政政府和单位优优惠售价后所所购得的房屋屋产权，其名名词从“有限产权”改为“部分产权”。在这一阶阶段，“有限产权”（或称“部分产权”）的主要内内容已经被明明确化了，“其主要内容容是：（1）购房人人享有占有权权和使用权、有有限处分和收收益权；（22）购买后的的房屋可以继继承；（3）购房人人可以在购房房五年以后进进入市场出售售或出租，但但是不可以高价价出售或出租租以获取利益益，而且，出出售和出租所所得收益应由由政府、单位位和个人按产产权比例进行行合理分配；（4）房屋原来的产产权单位有优优先购买权和和租用权。”6当然，法

25、律律也允许享有有有限产权的的购房者通过过清偿补贴费费用或者其他他方式使自己己享有的有限限产权变为完完全产权。但但是，有限产产权的房屋在在取得完全产产权以前，它它是不得进入入房地产交易易市场进行交交易的。从以上我们不难难看出，以前前有限产权适适用的领域主主要是单位职工公公房，主体是是单位职工、单单位以及国家家，其性质是是带有很强的的国家或单位位福利性；而而现在的经济济适用房主体体是城镇低收收入家庭，是是国家的政策策性社会保障障措施。二者者在主体和性性质上有很大大的差异，但但是我们仔细细研究过购房房者对房屋享享有的权利后后就会发现，这这两种房屋所所规定的有限限产权中的购购房人享有的的权利是基本本一

26、致的，都都包括占有权权和使用权、有有限处分和收收益的权限。在在进入房地产产交易市场进进行交易时的的规定也如出出一辙，有很很强的政策沿沿袭性。我国国实际上是将将在上世纪八八九十年代的的职工公用房房有限产权的的规定移植到到了经济适用用房的产权归归属上。就其其具体内容而而言，在职工工公用房的有有限产权制度度中，还明确确规定了可以以继承的内容容，然而由于于经济适用房房的特殊性国国家并未在经经济适用住房房的相关规定定中写入是否否可以继承的的内容。因此此，现行的经经济适用房有有限产权制度度还有很多地地方需要借鉴鉴过去的相关关规定，用以不断完完善自身。（三）经济适用用房有限产权权的特征1不完全产权权性经济适

27、用房交易易归根到底属属于不动产交交易，包括房房产和地产。在国际通行行惯例中都实实行房地一体体原则，在房房地产交易中中主要体现为为“房随地走”，这在我国国相关的房地地产法律中也也是有体现的的，例如在我国国城市房地地产管理法第第31条中就就规定:“房地产转让让、抵押时，房房屋的所有权权和该房屋占占用范围内的的土地使用权权同时转让、抵抵押。”因此，通常常来讲，房地地产交易时需需要使房屋产产权和土地产产权一并发生生移转，即权权利主体如果果要转移不动动产权利就必必须同时支配配房和地。但但是现在经济济适用房有限限产权的规定定却不是这样样的。目前我国经济适适用房建设用用地是由政府府划拨的，购房者支付付的房屋

28、价款款中不包含土土地款项。笔笔者看来，我我国经济适用用房土地使用用权是划拨的的，但是这是是基于整个经经济适用房项项目的，经济济适用房中购购买主体的个个体是不能完完全享有这些些权利的。购购房者对于划划拨的土地只只享有部分的的使用权、占占有权和部分分的处分权。但但是，众所周周知，房屋和和土地是不可可分割的，房房屋对土地有有很强的依赖赖性。因此，在在我国权利主主体对经济适适用房的产权权带有不完全全性。经济适用房主要要用于保障低低收入家庭住住房困难问题题，最大的功功用是解决部部分人的居住住问题，是保保障性的政策策福利，而不不是作为一种种用于交易的的商品。也由由于这种特殊殊的特点，决决定了政府对对经济适

29、用房房特殊产权的的规定，并且且在一定程度度上利用这种种不完全的产产权抑制经济济适用房的交交易行为，更更好的发挥经经济适用房应应有的作用。2土地产权主主体二元化在有完整产权的的房屋中权利利主体对房屋屋和土地都有有绝对的支配配权。然而，在在经济适用房房的产权制度度中，购房者者虽然拥有房房屋所有权证证和土地使用用证，但是其其中的土地使使用权受到了了很大的限制制，因为他并并未从国家手手中购买，而而是国家基于于公共福利的的一种无偿的的权利让与。购购房者对于划划拨的土地享享有占有权能能和使用权能能，而收益权权和部分的处处分权则归政政府所有。通通常应归属于一个个权利主体的的不动产产权权，在经济适适用房的规定

30、定中是分属于于个人和政府府的，而且这这种分属的权权利并不是绝绝对平等的。在在某种意义上上，政府也成成为了一个重重要的产权主主体，形成了了经济适用房房房产主体和地产产主体二元化化的现状。 3产权界定不不清晰经济适用房的产产权界定较模模糊。首先，根据土土地使用权性性质的不同，一一般可以分为为公益性用地地使用权和经经营性用地使使用权(含居居住用地)，但是经济适用房的土地使用权具有明显的商品性，同时又带有较浓的政府福利性，不能准确的划分。其次，从土地使用权的权能来看，经济适用房用地均通过行政划拨方式供应，根据我国法律规定，划拨用地使用权的主体不享有完全意义上的收益权，这就使经济适用房的购房者没有土地的

31、完全产权，使经济适用房产权界定模糊。（四）经济适用用房有限产权权制度实施取取得的成果1首次确立了了经济适用房房产权归属制制度经济适用房在我我国的大规模模建设是从11998年开开始的，它的的供应对象被被限定为中低低收入家庭，在在有限产权制制度实施以前前，当时收入入并不高的购购房者在购买买了经济适用用房以后发现现，他们在国国家优惠政策策下购买的房房屋产权没有相关关规定来界定定它的产权归归属，在当时时的经济适用用房管理办法法中只是规定定了经济适用用房必须在购购买一定年限限后才可以上上市交易，甚甚至也没有规规定这里的“一定年限”究竟是多少少。在这种情情况下实质上上是限制了经经济适用房的的上市交易，同同

32、时也限制了了经济适用房房退出机制的的实现。我国国在提出“有限产权”制度以后，明明确指出经济济适用房除有有特殊情况外外五年之内不不得出售，明明确了房屋限限售时间。在在房屋产权归归属上，也明明确了“有限产权”的规定。这这样，经济适适用房只要符符合国家的限限售时间的规规定，在补缴缴一定土地费费用后即可上上市交易。2缓解高房价价形势下的城城镇低收入家家庭住房紧张张问题如今房价的上涨涨已经成为大大多数城镇居居民不得不面面临的现实，而而处于弱势群群体的低收入入家庭在高房房价面前显得得更加无奈，对对于这些家庭庭来说无异于“望房兴叹”，他们与房子子之间似乎有有一道不可逾逾越的屏障。在在有限产权制制度引入以后后

33、，这种状况况得到了很大大的改观。在在经济适用房房有限产权制制度下，土地地以国家划拨拨的形式在经经济适用房建建设中出现，购购房者无需缴缴纳相关的土土地使用费用用，这是经济济适用房价格格较低的根源源所在。再者者，“有限产权制制度中的有限还体现在购购买主体的有有限性上，即即购买经济适适用房的群体体是有限制的的，只有符合合条件的城镇镇居民中的低低收入群体才才有购买的资资格，其他不不符合条件的的人不能适用用这一优惠政政策。”7因此，有限限产权的推出出从制度上保保障了国家给给予弱势群体体的政策优惠惠，更集中的的解决高房价价形势下的城城镇低收入家家庭住房紧张张问题。3一定程度上上抑制非法购购买者的房产产投机

34、行为在经济适用房出出台的几年时时间里，一些些不符合条件件的人一直用用各种隐晦的的手段来购买买经济适用房房，当然这其其中相当一部部分人是在进行房产产投机行为。因因为在有限产产权制度出台台以前，经济济适用房的产产权归属一直直是一个悬而而未决的问题题。但是相对对于经济适用用房的低廉价格而而言，这些房房产投机者不不惜利用各种种手段来购买买经济适用房房，并且利用用这些资源在在各个房地产产市场中寻找找买家以期获获得巨大的不不当利益。有有限产权制度度出台后，首首先明确了在在购买后五年年期限以内一一般不能上市市交易，而且且，如果五年年以后要交易易经济适用房房就必须补缴缴土地差价，获获得完全产权权。这使得房产产

35、投机者购买买经济适用房房的投机行为为不会有过大大的经济利益益，甚至这种种投机行为比比购买普通商商品房进行房房产投机所要要面临的风险险更大。所以以，有限产权权的实施在严严格限定购买买者前提的情情况下，又从从经济和政策策角度入手，提提高经济适用用房投机的风风险，这也就就降低了投机机者对经济适适用房投机的的兴趣，可以以在一定程度度上抑制非法法购买者的房房产投机行为为。三、经济适用房房有限产权制制度存在的问问题经济适用房在我我国已经有了了十余年的发发展历史，尤尤其是在实施施有限产权制制度以后，较较好的解决了了低收入困难难家庭的住房房问题，但是是也正是经济济适用房有限限产权的特殊殊性造成了在在某些方面与

36、与我国现行各各项制度不相相配套，甚至至出现了与购购买者期望利利益相悖的情情况，在现实实的实施过程程中也存在不不少的问题。（一）经济适用用房退出机制制不完善1上市交易难难按照现行我国国经济适用住住房管理办法法的规定，“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”，而且同时规定个人购买的经济适用房在获得完全产权以前是不可以对外出租经营的。这样就给经济适用房住户将房屋上市交易带来了很大的不便，实践中更是增加了操作的难度。随经济适用房供应数量不断增加，这一问题势必须要从根本上加以解决已经不可能单纯依靠行政手

37、段来限制经济适用房的交易，必须辅助以适当的经济手段，做到既不损害国家保障低收入家庭住房问题的初衷，又能够减轻经济适用房购买者的负担。2经济适用房房继承难，离离婚析产难经济适用房购买买者在购买房房屋以后，由由于家庭及社社会的一些不不可知因素的影响，可可能会发生各各种各样的突突发事件，需需要转移经济济适用房所有有权。其中继继承和离婚析析产是很有可可能发生的。目目前我国对这这继承和离婚婚析产需要转转移产权的情情况在国家法法律层面上都都没有具体规规定，实践中中操作更是缺缺乏具体规定定。在个别地地方政府的经经济适用房管管理规定中涉涉及到了这一一问题，例如如2010年年4月份实施的郑州州市经济适用用住房管

38、理办办法中规定定“因继承、离婚婚析产等原因因需要转移经经济适用住房房所有权的，应应当持有关证证明到市住房房保障和房地地产管理部门门办理变更登登记手续。变变更登记后，原原经济适用住住房性质不变变。”但是，这一一规定却过于于笼统，因为为有限产权房房屋的主体是是受到严格限限制的，必须须对继受人进进行资格审查查。具体操作作中可能遇到到的问题更多多。（二）土地使用用年限不明晰晰 经济适用房以以划拨的形式式取得土地使用用权，按照我我国城市房房地产管理法法第23条2款规定定，“以划拨方式式取得土地使使用权的，除除法律、行政政法规另有规规定外，没有有使用期限的的限制。”而一般的普通通商品房，这这种居住用地地使

39、用权出让让的最高年限限只有70年年，在土地使使用期满以后后，土地使用用权及其地上上建筑物、其其他附着物都都将由国家无无偿获得。这这样看来似乎乎经济适用房房的产权期限限应该更有保保障性，但是是根据城镇镇国有土地使使用权出让和和转让暂行条条例第四十十七条的规定定，“对划拨土地地使用权，市市、县人民政政府根据城市市建设发展需需要和城市规规划的要求，可可以无偿收回回”，而通过出让让方式取得的的土地所有权权，国家对土土地使用者依依法取得的土土地使用权不不提前收回。只有在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家才可以依照法律程序提前收回。从两者比较中可以看出经济适用房购房者的房屋、土地产权缺乏法律的有效保

40、护，由于有限产权的弊端增加了购房者的心理不安定感。（三）住房按揭揭贷款难对于一般家庭来来说，住房支支出往往是家家庭最大的一一项支出，对对于家庭的经经济承受能力力要有很高的的要求。我国国实施的经济济适用房保障障制度虽然经经济适用房的的价格因政府府免除土地出出让金、行政政收费等优惠惠政策而有一一定程度的降降低，但对于于经济适用房房的主要供应应对象经济条件件较差的低收收入群体来说说，一套房屋屋的总价仍然然很高，房价价与收入比仍然然较大，购房房者凭借自己己的能力是很很难承担巨大的购购房款项的，这这就需要向商商业银行进行行住房按揭贷贷款来缓解巨巨大的经济压压力。但由于于经济适用房房有限产权制制度中产权不

41、不完整、权利利主体不一致致等原因，住住房按揭贷款款在理论上和和实践中都存存在很大的困困难。经济适适用房建设用地的性质为划拨拨用地，购房房者的土地使使用权在法律律上是不能够够随意抵押的的，经济适用房房从这个层面面上讲，是不不具有完整的的抵押权的。另另外，“经济适用房房不是完全产产权的商品房房，当购房人人出现违约的的情况时，银银行在对经济济适用房作为为抵押物的处处置上存在很很大的困难，这这就有可能给给银行增加风风险，从而使使银行在经济济适用房按揭揭贷款上表现现出消极的态态度。”8四、我国经济适适用房产权归归属制度的发发展与完善经济适用房有限限产权制度在在取得成果的的同时也存在在着诸多问题题，尤其是

42、它它在产权归属属上将土地产产权二元化，将将占有权能、使使用权能与收收益权、处分分权分属于购购房者个人和和国家的状况况，无论是在在理论上和实实践中都难以以明确和操作作，给经济适适用房建设扩扩大规模和进进一步发展带带来了较大的的困难。面对对有限产权归归属中出现的的诸多问题，现现在许多学者者倾向于共有有产权制度的的设想，寄希希望这项制度度的实施可以以打开经济适适用房产权归归属不合理的的瓶颈。（一）共有产权权制度简述民法上的共有，“是指某项财财产由两个或或两个以上的的权利主体共共同享有 HYPERLINK /view/26756.htm 所有权，包括括公民之间的的共有、法人人之间的共有有以及公民和和法

43、人之间的的共有。在类类型上有按份份共有和共同同共有之分。”9在我国民法通则中也有此规定“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。”所谓的共有产权就是基于共有理论产生的。“共有产权是指指两个或两个个以上的民事事主体对同一一项房产所共共同享有的产产权，是产权权的一种特殊殊形式。”10这项制度在在经济适用房房领域的运用用主要是将经经济适用房产产权实行按份份共有，改变变在有限产权权归属中产权权模糊的状态态，把政府补补贴 (目前主要要是减免的土土地出让金和和行政收费)转化为一种种投资，将政府府的出资量化化，按照出资比例由由政府与购房房者共同拥有有经济适用房房产权，政府府则有义务向

44、购房房者无偿让渡渡房屋的占用用权和使用权权，从而对低低收入家庭给给予支持，体体现出经济适适用房的政策策保障性功能能。（二）共有产权权制度的法律律基础所有权是所有人人在法律规定定范围内对特特定物全面支支配和排他的的权利。“所有权是一一种绝对权，具具有排他性，在在一个特定物物上只能存在在一个所有权权”11，这这就是民法上上的“一物一权”原则。但是是一个所有权权可以有两个个或者两个以以上的权利主主体共同享有有，这是共有有产权制度的的的理论依据据。中华人民共和和国法通则第第七十八条规规定：“财产可以由由两个以上的的公民、法人人共有。共有有分为按份共共有和共同共共有。按份共共有人按照各各自的份额，对对共

45、有财产分分享权利，分分担义务。共共同共有人对对共有财产享享有权利，承承担义务。按按份共有财产产的每个共有有人有权要求求将自己的份份额分出或者者转让。但在在出售时，其其他共有人在在同等条件下下，有优先购购买的权利。”经济适用房在实施共有产权制度以后可以依据这一条简单方便的处理政府与购房者个人的关系，不必再面对实行有限产权制度时产权不明晰而出现的各种矛盾。根据这一规定，政政府可以以一一个普通法人人的身份与经经济适用房的的购买者共同同共有此处房房产的产权，而而不再是以行行政主体的身身份出现，平平等的与购买买者分享产权权。目前我国国政府对经济济适用房的政政策优惠主要要体现在免除除土地出让金金、行政收费

46、费上，对经济济适用房的补补贴一直是处处于“暗补“的状态下，实实施共有产权权以后可将这这些补贴量化化为出资，政政府与购房者者按照出资比比例按份共有有产权。政府府作为共有产产权人分享权权利，同时也也承担相应的的义务。当然然政府和购房房者也都可以以是视情况处处分自己的产产权份额，但但是作为共有有产权人的对对方都有优先先购买的权利利。这样经济济适用房产权权的变动在理理论上就简便便易行了。（三）共有产权权归属制度的的优越性1显化经济适适用房的政策策保障性功能能经济适用房与普普通商品房最最大的区别就就在于它的政政策保障性功功能，原来政政府对经济适适用房的补贴贴主要体现在在免除了土地地出让金、行行政收费上，

47、对对经济适用房房的补贴一直直是处于“暗补“的状态下，实实施共有产权权以后可将这这些补贴量化化为出资，补补贴由暗变明明，政府因出出资而享有的的那一部分产产权可以看作作是一种“特殊产权”，政府的投投资并不是为为了收益，而而是作为对受受助对象的一一种政策扶持存在。政政府享有的这这部分产权可可以向受助者者无偿让渡，包包括房屋的占占有权、使用用权和处置权权，在让渡权权利的同时也也有义务免除除受助者相应应的义务。这这样可以使受受助者更真贴贴的感受到政政府的关注与与扶助，有益益于经济适用用房功用的发发挥。2完善了经济济适用房退出出机制在现行经济适用用房有限产权权归属制度中中，由于产权权模糊不清，经经济适用房

48、退退出机制存在在很大的问题题，影响了经经济适用房循循环保障功能能的实现。在在实际中，一一处经济适用用房只能保障障一户经济困困难家庭，而而共有产权的的实施，提供供了一套完善善的房屋退出出机制，并有有共有房屋管管理的一套现现成经验可以以借鉴。3 避免住房房市场上的土土地出让双轨轨制和房价双双轨制现在不少学者对对经济适用房房的诟病在于于认为经济适适用房破坏市场经济济，影响了我我国房地产市市场健康发展展，其主要原原因就是经济济适用房虽自身定位是是政策性的商商品房，但是是实际上造成成住房市场上上的土地出让让双轨制和房房价双轨制。土地使用权权依靠行政划划拨，并且土土地使用没有有相关的年限限规定，房屋屋价格

49、也低于于市场价。而而普通商品房房建设用地主主要是出让的的手段获得，土土地价格在房房屋建设成本本中占很大的的比例，也因因此构成了房房屋价格为的的巨大差异。两两者相较之下下，普通商品品房在政策上上受到很大的的掣肘，当然然会引起部分分人的不满。而而共有产权制制度实施后，完完全可以与普普通商品房统统一管理，统统一政策。土土地供应方式式，可以由划划拨转变为“招拍挂”方式供应，由由市场形成土土地价格；经经济适用房的的定价方式，则则可以取消税税费优惠政策策，形成与普普通商品房价价格基本接近近的价格。五、我国共有产产权归属制度度的建立经济适用房有限限产权制度在在我国已经实实施了一段时时间，虽然解解决了一些问问

50、题，取得了了很大成效，但但是他自身在在理论上破坏坏了民法通行行的“一物一权”原则和“房地一体”原则，使经经济适用房的的土地产权分分属政府与个个人，容易造造成政府决策策与个人意志志的对立，这这是经济适用用房有限产权权存在的难以以修复的弊病病。因此，笔笔者认为，要要想从制度上上完善我国经经济适用房产产权归属制度度，就必须是是彻底的摒弃弃有限产权，而而代之以新的的共有产权制制度。（一）法律保障障 我国国目前实施的的是经济适用用房有限产权权归属制度，这这一制度是我我国在20007年由七部部门联合发布布的经济适适用住房管理理办法中明明确提出的，然然后广泛应用用于经济适用用房管理领域域中。 同样样，要从根

51、本本上建立起共共有产权的产产权归属形式式，就需要国国家以立法的的形式对共有有产权加以明明确确认。换换言之，要想想建立起一套套新的、更符符合社会发展展趋势的共有有产权归属制制度必须首先先从修改现有有的法律法规规入手。通过过修改经济济适用住房管管理办法中中有关有限产产权的规定，明明确提出经济济适用房是共共有产权。在在现行经济适适用房管理办办法中“经济适用住住房建设用地地以划拨方式式供应”，“ 购房人上上市转让经济济适用住房的的，应按照届届时同地段普普通商品住房房与经济适用用住房差价的的一定比例向向政府交纳土土地收益等相相关价款，具具体交纳比例例由市、县人人民政府确定定”的这些规定定应该删除，代代之

52、以经济适适用房建设用用地以出让方方式取得，在在交易时经济济适用房的国国家产权应该该由专门机构构进行析算的的规定。但是是对于经济适适用房在5年年内不得交易易的规定，笔笔者认为这在在一定程度上上限制了经济济适用房投机机行为，在实实施共有产权权后是否应该该予以撤销值值得商榷。（二）机构保障障1我国经济适适用房管理工工作现状 我国现现阶段经济适适用房的管理理工作中要由由各地经济适适用房管理中中心负责，但但它并不是一一个独立的管管理机构，单单位性质是全全民事业单位位，直接隶属属于各地房管管局。它的主主要工作内容容是负责经济济适用房的选选址、招投标标建设、对经经济适用房开开发企业进行行监督和管理理、进行经

53、济济适用房销售售。也就是说说，经济适用用房管理中心心作为我国各各地专设的经经济适用房管管理机构只能能对经济适用用房的选址建建设和销售工工作负责，在在房屋销售给给经济适用房房购买者以后后，经济适用用房管理中心心是不具有管管理权限的。如如果经济适用用房要上市交交易或者退出出，都需要到到各地房地产产管理部门进进行操作。经经济适用房前前期管理部门门与后期不完完全一致容易易造成责任不不清的问题，也也降低了经济济适用房管理理的效率。2共有产权制制度下经济适适用房管理工工作展望随着经济适用房房建设规模的的扩大以及共共有产权的建建立，经济适适用房的流转转性大大增强强。经济适用用房的购买者者在购买经济济适用房以后后与国家共享享产权，购房房者可以以自自己的意愿来来决定是否对对经济适用房房进行交易。这这样，经济适适用房的交易易量必然大幅幅上升。在共共有产权归属属制度下，经经济适用房的的政府份额以以投资形式出出现，已经量量化，如果购购房者要进行行交易，国家家就应该对自自己享有的的的那部分产权权进行核算，并从中析出，以便用来保障其他需要国家政策扶持的家庭，也可以防止部分人利用经济适用房进行房产投机牟取不当利益。显然，这就需要建立专业的经济适用房管理机构专门从事经济适用房中国家产权的核算工作。另外一方面，经济适用房在建立共有产权