按揭贷款管理办法

1、PAGE 4PAGE 22郑州市市市区农村村信用合合作联社社个人住房房按揭贷款款管理暂暂行办法法第一章 总总 则第一条 为规规范郑州州市市区区联社（以下简简称本联联社）个个人住房房贷款业业务操作作与管理理，有效效防范和和控制贷贷款风险险，根据据中华华人民共共和国民民法通则则、中华华人民共共和国合合同法、中华华人民共共和国担担保法、中华华人民共共和国商商业银行行法、中华华人民共共和国物物权法，中国银银行业监监督管理理委员会会商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引等等相关法法律法规规及有关关规定，制定本本办法。第二条 本办办法所称称个人住住房按揭揭贷款是是指购房房者将其其所购房房屋的全全部法定定

2、权益抵抵押给信信用社，由信用用社按房房屋交易易合同价价款（或或评估价价值）的的一定比比例向其其发放贷贷款，借借款人分分期偿还还贷款本本息的贷贷款业务务。第三条 个个人住房房按揭贷款款分类（一）按按照所购购住房交交易状况况，分为为期房贷款款和现房房贷款。（二）按按照是否否是市区区联社所所属各信信用社住住房开发发贷款支支持，分分为开发发贷款支支持项目目贷款和和纯按揭揭项目贷贷款。（三）按按照借款款人是否否由合作作机构推推介，分分为间客客式贷款款和直客客式（直直贷式）贷款。 （四）按按照利率率是否固固定，分分为浮动动利率贷贷款和固固定利率率贷款。（五）按按照抵押押物是否否设定最最高额抵抵押，分分为普

3、通通抵押担担保贷款款和最高高额抵押押担保贷贷款。（六）按按照按揭揭项目性性质，分分为普通通商品住住房项目目贷款和和经济适适用住房房项目贷贷款。第四条 名词词释义（一）期期房个人人住房按按揭贷款款是指信信用社向向借款人人发放的的，用于于购买房房地产开开发企业业依法建建造、已已经销（预）售售但尚未未取得完完全产权权的住房房贷款。（二）现现房个人人住房按按揭贷款款是指信信用社向向借款人人发放的的，用于于购买售售房人已已取得房房屋所有有权证、具有完完全处置置权利、能在二二级市场场上合法法交易的的住房贷贷款。（三）间间客式个人人住房按按揭贷款款是指借借款人通通过合作作机构推推介直接接向信用用社申请请办理

4、的的个人住住房贷款款。（四）浮浮动利率率个人住住房按揭揭贷款是是指信用用社向借借款人发发放的，在约定定期限内内贷款利利率随人人民银行行利率调调整或市市场利率率变化而而浮动的的个人住住房贷款款。（五）个个人住房房最高额额抵押贷贷款是指指以商品品房设立立最高额额抵押担担保，在在担保合合同约定定的最高高贷款额额度和期期间内，信用社社向借款款人发放放的用于于购买住住房的贷贷款。（六）个个人经济济适用住住房按揭揭贷款是是指信用用社向借借款人发发放的用用于购买买经济适适用住房房的贷款款。第五条 本办办法所指指现房是是指经有有关部门门综合验验收合格格，达到到房地产产管理部部门核发发房屋产产权证的的所有要要求

5、或房房屋产权权证已办办妥的商商品住房房；期房是是指不具具备上述述现房条条件，已已取得房房屋预售售权证的的个人住住宅房屋屋。第六条 本办办法适用用于市区区联社所所辖各信用用社办理理的个人人住房按按揭贷款款。第七条 个人人住房贷贷款审批批权限依依照市区区联社有有关规定定执行。第二章 合合作机构构的准入入第八条 个人人住房贷贷款合作作机构（包括房房地产开开发企业业、房地地产经纪纪公司、房地产产评估机机构、担担保公司司、保险险公司等等）应遵遵循“名单准准入、择择优增补补、动态态监测、适时淘淘汰”的原则则。（一）名名单准入入。合作作机构的的准入实实行名单单制，名名单由联联社核定定，各信信用社不不得擅自自

6、与准入入名单外外的合作作机构建建立合作作关系。（二）择择优增补补。对符符合条件件的优质质房地产产开发企企业，信信用社可可上报联联社审核核批准后后将其增增补进准准入名单单。（三）动动态监测测。联社社信贷管管理部负负责对辖辖内合作作机构进进行监测测，及时时提交监监测报告告，并向各各信用社社通报。（四）适适时淘汰汰。联社社信贷管管理部根根据监测测结果，对存在在风险的的合作机机构实行行预警或或退出。禁止向退退出合作作机构所所推荐的的客户发发放个人人住房贷贷款。第九条 申请请准入的的合作机机构须具具备以下下基本条条件：（一）经经工商行行政管理理机关核核准登记记的企业业法人；（二）有有固定经经营场所所，经

7、营营管理规规范，制制度健全全；（三）财财务状况况良好，有一定定资金实实力；（四）信信誉良好好，无不不良记录录行为；（五）企企业法定定代表人人、控股股股东和和总经理理无不良良信用记记录；（六）在在市区联联社开立立基本存存款账户户或一般般存款账账户；（七）受受理信用用社要求求的其他他条件。第十条 禁止止与出现现以下情情况之一一的机构构建立合合作关系系：（一）已已查知有有金融欺欺诈、逃逃废或恶恶意拖欠欠债务等等不良记记录的机机构；（二）有有组织或或协助他他人制造造“假按揭揭”贷款行行为的机机构；（三）内内部管理理混乱或或资金严严重短缺缺的机构构；（四）已已经或即即将丧失失履行债债务能力力的机构构。第

8、十一条条房地产产开发企企业须具具备以下下条件：信用等级级评定为为AA级（含）以以上。如为新建建房地产产企业或或项目公公司，其其控股股股东在本本联社或或他行评评定的信信用等级级为AAA级（含含）或优优秀级(含)以以上; 对按揭揭项目为为现房或或纯按揭揭的房地地产开发发企业，可不评评定信用用等级。（三）具具有房地地产开发发资质。（四）承承担连带带保证责任任担保的的，还要要具备较较强资金金实力、担保能能力和赔赔付能力力，并承承诺根据据所担保保贷款余余额的一一定比例例存入保保证金，实行专专项存储储、专户户管理。第十二条条房地产产经纪公公司须具具备以下下条件：（一）经经房地产产管理部部门审查查合格；（二

9、）有有1名（含）以以上取得得房地地产经纪纪资格考考试合格格证的的从业人人员；（三）承承担阶段段性保证证担保责责任的经经纪公司司，应按按照一定定比例缴缴纳保证证金。保保证金实实行专项项存储，专户管管理； （四）对对于专门门从事个个人贷款款服务的的中介机机构的管管理参照照房地产产经纪公公司操作作执行。第十三条条 房地地产评估估机构必必须为联联社指定定的评估估机构。第十四条条保险公公司须具具备以下下条件： （一）经中国国保监会会批准设设立且相相关险种种已经保保监会批批准经营营； （二）已与本本联社或或上级主主管部门门签署全全面合作作协议； （三）二级保保险分公公司的相相关险种种须经一一级分公公司或总

10、总公司授授权经营营； （四）具备较较强的赔赔付能力力，且理理赔信用用记录良良好，无无重大经经济纠纷纷。第十五条条担保公公司须具具备以下下条件：（一）有有完善的的法人治治理结构构和内部部组织机机构；（二）自自主经营营，独立立核算，在营业业执照规规定的经经营范围围内从事事经营活活动；（三）企企业一般般需成立立一年（含）以以上；对对担保能能力强、信用状状况良好好的担保保公司可可不受担担保公司司成立年年限的限限制；（四）信信用等级级在AAA级（含含）以上上；（五）货货币形式式出资的的注册资资本金不不少于110000万元人人民币，其中对对于在信信用社存存入1000保保证金的的担保公公司，不不受注册册资金

11、限限制；担担保公司司在同一一时点为为本联社社所辖信信用社个个人贷款款总担保保额度最最高不超超过担保保公司注注册资本本金的55倍；（六）担担保公司司存入保保证金的的比例由由信用社社上报，联社最最终审定定。保证证金实行行专户存存储，专专户管理理。第十六条条合作机构构的受理理与调查查由信用用社负责责，其他他合作机机构由信信用社提提出申请请，联社社审查批批准。申请准准入的合合作机构构要向信信用社提提供以下下基本资资料：（一）合合作机构构准入申申请审批批表；（二）经经年检的的企业法法人营业业执照;（三）验验资报告告； （四）公公司章程程； （五）经经工商行行政管理理部门盖盖章的企企业变更更登记有有关文件

12、件； （六）最最近一期期企业财财务报表表和经审审计的近近三年的的企业财财务报表表年报； （七）相相关的经经营资质质证书或或资质资资格、执执业证书书；（八）法法定代表表人或授授权代理理人的身身份证件件及签字字样本，授权代代理人应应同时提提供授权权委托书书；（九）个个人控股股股东和和总经理理的身份份证件；（十）组组织机构构代码证证；（十一）经年检检的税务务登记证证；（十二）贷款卡卡及贷款款卡年审审证明；（十三）开户许许可证；（十四）承担连连带保证证责任的的，还须须根据公公司章程程提供公公司股东东会、股股东大会会或董事事会出具具的同意意提供连连带保证证责任的的相关决决议；（十五）信用社社要求的的其他

13、资资料。第十七条条信用社社对合作作机构须须实行双双人调查查制度，调查人人对资料料的真实实性负调调查责任任。调查查人要通通过上门门调查、查询信信贷管理理系统和人人民银行行征信系系统等方方式对合合作机构构进行调调查。调调查要点点包括： （一）合合作机构构提供的的资料是是否完整整、真实实、有效效；（二）合合作机构构高层管管理人员员是否相相对稳定定，有无无逃废或或恶意拖拖欠债务务等不诚诚信行为为，有无无骗贷记记录；（三）合合作机构构及其投投资方是是否具有有较强的的经济实实力和良良好的信信誉，管管理是否否规范，经营场场所是否否固定，有无金金融诈骗骗、逃废废或恶意意拖欠债债务等行行为；（四）合合作机构构财

14、务状状况是否否良好，是否存存在提供供虚假会会计报表表的情况况，是否否存在企企业分立立、合并并等影响响财务稳稳定的情情况；（五）承承担连带带保证责任任的合作作机构，公司章章程中是是否有关关于公司司对外提提供担保保的决策策机构及及担保限限额的规规定，对对外担保保的总额额及单项项担保的的数额有有限额规规定的，是否超超过规定定的限额额。经调查同同意的，调查人人要出具具调查报报告及相相关手续续，并在在合作作机构准准入申请请审批表表上签签署调查查意见后后，将相相关资料料报信用用社审查查部门审审查。第十八条条联社对对信用社社提交的的房地产产开发企企业和其其他合作作机构的的资料的的完整性性和合规规性负责责审查

15、。审查要要点包括括：（一）合合作机构构提供的的资料是是否完整整、有效效；（二）合合作机构构经营管管理是否否规范，履约信信用状况况、从业业状况、财务状状况和发发展前景景是否良良好，是是否有固固定的经经营场所所；（三）合合作机构构负责人人资信状状况是否否良好，有无不不良记录录；（四）承承担连带带保证责任任的合作作机构，资金实实力是否否与其承承担的担担保能力力相对应应，是否否承诺在在信用社社开立保保证金账账户，并并承诺存存入规定定比例的的保证金金。审查人在在合作作机构准准入申请请审批表表上签签署审查查意见。审查同同意的，要拟定定合作机机构申请请准入名名单，并并将名单单和相关关材料交交联社贷贷款审查查

16、委员会会（以下下简称联联社贷审审会）。第十九条条合作机机构的审审批工作作由联社社贷审会会负责。联社贷贷审会收收到上报的的合作机机构申请请准入名名单和相相关资料料，经研研究签批批后，向向辖内贷贷款经办办机构发发布合作作机构准准入名单单。第二十条条信用社社要在准准入名单单内选择择合作机机构建立立合作关关系，并并签订合合作协议议。第二十一一条信用用社负责责对合作作机构进进行动态态监测与与分析，具体监监测内容容包括：（一）合合作机构构经营管管理状况况是否正正常，高高级管理理人员是是否相对对稳定，是否存存在重大大纠纷或或案件，以及即即将到期期的贷款款或其他他债务等等情况；其他金金融机构构、政府府机关、新

17、闻媒媒体等是是否公布布了相关关合作机机构受到到处罚及及投诉等等信息；（二）合合作机构构所推荐荐个人贷贷款的贷贷款户数数、金额额和质量量情况；（三）保保证金存存入情况况。第二十二二条 合合作机构构的关系系维护工工作由信信用社负负责。信信用社要要定期分分析合作作机构所所在行业业发展状状况和竞竞争状况况，加强强与合作作机构的的沟通协协调，督督促其按按协议约约定履行行相应义义务。一旦发现现合作机机构在经经营资质质、信用用、经济济实力和和管理状状况等方方面发生生异常变变动，出出现负责责人变更更、重大大经济纠纠纷案件件和资金金财务状状况恶化化等重大大事项的的，要及及时向联联社有关关部门报报告。第二十三三条

18、 合作机机构的预预警与退退出由联联社信贷贷管理部部门负责责。信贷贷管理部部门要根根据监测测、检查查情况，定期或或不定期期地整理理预警名名单和退退出名单单，报联联社贷审审会签批批后，印印发到信信用社执执行。第二十四四条 联联社信贷贷管理部部要对准准入名单单中有下下列情况况之一的的合作机机构实行行预警：（一）合合作机构构推荐的的借款人人个人住住房贷款款不良率率连续三三个月超超过2%；（二）管管理混乱乱、存在在法律等等纠纷情情况可能能对信用用社（支支行）资资金安全全造成影影响的； （三）法法定代表表人或总总经理，涉及经经济、法法律纠纷纷而被司司法、税税务、工工商部门门提出警警告或处处罚，可可能对信信

19、用社（支行）资金安安全造成成影响的的；（四）房房地产评评估公司司评估价价格明显显偏高，其评估估的抵押押物中有有超过110%（含）的的评估值值比复评评值高出出20%（含）以上； （五）担担任保证证人的企企业未按按规定在在信用社社（支行行）存入入保证金金；（六）其其他需要要预警的的情况。第二十五五条 联社信贷贷管理部部报联社社贷审会会同意后后，对准准入名单单中有下下列情况况之一的的合作机机构实行行退出：（一）组组织或协协助他人人制造“假按揭揭”贷款； （二）合合作机构构推荐的的借款人人个人贷贷款不良良率连续续三个月月超过55%；（三）存存在金融融欺诈、商业（合同）欺诈或或涉及重重大案件件；（四）未

20、未通过年年审；（五）其其他需要要退出的的情况。第二十六六条 对预警警半年（含）以以上仍未未撤销处处罚的合合作机构构要终止止合作，且不得得进入下下一年的的合作机机构准入入名单，确需与与预警合合作机构构签订合合作协议议的，须须报联社社审查同同意，并并由联社社贷审会会进行审审批。对对预警的的合作机机构还要要采取以以下措施施：（一）信信用社要要审慎受受理被预预警合作作机构推推荐借款款人的贷贷款申请请，并跟跟踪调查查合作机机构的整整改情况况；（二）信信用社审审批部门门要从严严审查被被预警合合作机构构所推荐荐的借款款人的贷贷款申请请；（三）信信用社要要加大被被预警合合作机构构所推荐荐的借款款人的存存量贷款

21、款监测力力度，并并跟踪监监测合作作机构的的整改情情况。第二十七七条 退出的的合作机机构2年年内不得得进入合合作机构构准入名名单。新新设立机机构的主主要负责责人曾任任退出机机构控股股股东或或总经理理且该退退出机构构尚未消消除影响响信用社社资金安安全因素素的，22年内也也不得列列入本联社准入入名单。对退出出合作机机构还要要采取以以下措施施：（一）书书面通知知合作机机构停止止合作；（二）信信用社不不得再受受理、调调查、审审查、审批退出出合作机机构所推推荐的借借款人的的贷款申申请；（三）信信贷管理理和风险险管理部部门要加加大退出出合作机机构所推推荐的存存量贷款款监测力力度，同同时做好好保全工工作。第二

22、十八八条 预警合合作机构构经过整整改符合合准入标标准的，信用社社要及时时向联社社提出申申请并提提交相关关资料，由联社社撤销预预警处罚罚，并向向辖内信信用社公公布。第三章 按揭揭项目的的准入第二十九九条 按揭项项目受理理按揭项目目的受理理工作由由信用社社负责，按按揭项目目需在本本联社辖辖区内。对已列列入准入入名单内内的房地地产开发发企业所所开发的的按揭项项目，需需要本联社提供供按揭贷贷款支持持的，信信用社应应要求房房地产开开发企业业填妥按揭贷贷款项目目准入申请请审批表表，并并提供以以下资料料原件及及复印件件： （一）公公司资料料。1.合法法、有效效的企业业法人营营业执照照复印件件、法定定代表人人

23、证明书书及身份份证；2.最近近一期企企业财务务报表和和经审计计的近三三年企业业财务报报表年报报；3.房地地产企业业开发经经营资质质证书；4.公司司股东会会或经授授权的董董事会同同意在借借款人办办妥产权权证及有有效抵押押之前，为借款款人提供供阶段性性连带担担保责任任的书面面承诺。（二）项项目资料料。1.申请请现房项项目按揭揭的需提提供以下下资料：（1）项项目竣工工验收合合格报告告；（2）商商品房销销（预）售许可可证或房房屋产权权证；（3）若若属合作作建设的的项目，需提供供合作开开发合同同及合作作方同意意申请办办理按揭揭业务的的有效委委托书；（4）项项目户型型平面图图。2.申请请期房项项目按揭揭的

24、需提提供以下下资料：（1）项项目立项项批文及及可行性性研究报报告；（2）建建设用地地规划许许可证；（3）国国有土地地使用证证及非划划拨土地地出让金金缴交凭凭证；（4）建建设工程程规划许许可证； （5）建建筑工程程施工许许可证；（6）在在发放个个人住房房贷款前前应补充充提供商商品房销销（预）售许可可证；（7）合合作开发发项目需需提供合合作开发发合同及及合作方方同意申申请办理理按揭业业务的有有效委托托书；（8）项项目的预预算报告告或投资资估算表表及后续续资金落落实情况况；（9）该该期房项项目开发发商承诺诺提供连连带保证证责任的的承诺函函。合作机构构准入过过程中已已提供的的企业资资料可不不重复提提供

25、；对对本联社已发发放开发发贷款的的住房项项目申请请按揭贷贷款的，若企业业和建设设项目无无重大异异常变化化，所需需企业、项目资资料可不不重复提提供。第三十条条 按按揭项目目调查按揭项目目调查由由受理部部门负责责，项目目调查人人对调查查资料的的真实性性负责。按揭项项目的调调查实行行双人调调查制度度。项目目调查人人在收妥妥上述资资料后，应在规规定工作作日内约约见申请请人，对对按揭项项目进行行实地考考察，对对资料进进行核查查与分析析，提出出调查意意见，并并在按按揭项目目准入申请请审批表表签署署意见，提交调调查报告告。主要要调查以以下内容容：（一）房房地产开开发企业业的基本本情况。1.企业业的组织织形式

26、、注册资资本、财财务状况况、经济济实力等等；2.企业业的经营营范围、资质等等级、信信用等级级、法定定代表人人素质、开发业业绩及其其自身具具备的优优势等；3.企业业与信用用社的合合作情况况：如阶阶段性担担保及存存款、中中间业务务的代理理等。（二）项项目的基基本情况况。1.项目目立项及及报批手手续是否否合法有有效，批批文内容容是否前前后一致致；2.开发发项目的的“四证”是否齐齐全；在在发放个个人住房房贷款前前是否具具有商品品房销（预）售售许可证证；3.土地地出让合合同及土土地、房房屋权证证是否真真实、合合法，土土地出让让金是否否全部缴缴交；4.土地地抵押及及在建工工程抵押押情况，是否办办理过其其他

27、银行行贷款的的抵押登登记;5.项目目总投资资概算、自有资资金比例例、资金金来源与与到位情情况。（三）实实地考察察按揭项项目，重重点考察察以下方方面：1.考察察项目地地理位置置、社区区环境、物业管管理、配配套工程程、市政政设施及及交通条条件等情情况；2.了解解项目占占地面积积、容积积率、建建筑面积积、建筑筑结构、栋数、套数及及户型设设计等情情况；3.了解解项目资资金运用用、工程程进度、公建配配套落实实及项目目销售情情况；4.对相相临地段段、同类类、同档档次物业业的销售售价格、销售情情况和客客户群体体等进行行考察，并与申申请的按按揭项目目进行比比较分析析，对项项目的销销售前景景、价格格定位做做出判

28、断断。（四）对对调查发发现按揭揭项目存存在以下下问题之之一的，要终止止调查不不予受理理：1.建筑筑工程质质量不合合格的项项目；2.因建建设项目目计划出出现重大大调整或或企业资资金严重重短缺等等因素可可能“烂尾”的项目目；3.不能能提供合合法“四证”的项目目；4.存在在债权、债务和和产权纠纠纷或正正处于法法律诉讼讼阶段的的项目；5.未经经主管部部门预售售许可，不具备备合法销销售条件件的项目目；6.开发发企业或或其法定定代表人人有不良良信用行行为记录录。第三十一一条 按揭项项目审查查与审批批按揭项目目的审查查由本联社个人人业务部部负责，按揭项项目的审审批由联联社贷审审会负责责。（一）联联社个人人业

29、务部部收到信用用社转来来的按按揭贷款款项目准准入申请请审批表表、项项目调查查报告和和有关资资料后，应及时时对项目目的合法法合规性性进行审审查，并并在按按揭贷款款项目准准入申请请审批表表上签签署审查查意见后后，上报报审批。（二）联联社贷审审会对上上报的按按揭项目目进行审审批。（三）经经审查审审批同意意的按揭揭项目，信用社社约见房房地产开开发企业业，就合合作事宜宜进行商商洽后，签签订按按揭贷款款业务合合作协议议；经经审查审审批不符符合贷款款条件的的按揭项项目，应应将有关关材料退退还房地地产开发发企业。信用社与与房地产产开发企企业签订订按揭揭贷款业业务合作作协议，应主主要明确确按揭贷贷款成数数、期限

30、限、抵押押、阶段段性保证证及资金金结算等等内容。（四）经经审批同同意的按按揭项目目应建立立按揭项项目档案案，按揭揭项目档档案管理理按照本本联社有关关规定执执行。档档案内容容包括:1.按揭揭项目申申请资料料；2.按按揭贷款款业务合合作协议议；3.对该该项目的的审查意意见及贷贷后检查查记录；4.其他他必要的的资料。第三十二二条 对本联社已发发放贷款款支持的的按揭项项目，其其调查、审查工工作可以以与开发发贷款的的调查、审查同同时进行行，开发发贷款审审批通过过后，信信用社对对按揭项项目进行行准入，报联社社按程序序审批。第四章 贷款款对象和和条件第三十三三条 借款人人须具备备以下基基本条件件（一）具具有

31、完全全民事行行为能力力的自然然人，年年龄在118（含含）-660周岁岁（含）之间；（二）具具有合法法有效的的身份证证明（居居民身份份证、户户口本或或其他有有效身份份证明）及婚姻姻状况证证明； （三）具具有良好好的信用用记录和和还款意意愿；（四）具具有稳定定的收入入来源和和按时足足额偿还还贷款本本息的能能力；（五）具具有所购购住房的的商品房房销（预预）售合合同或意意向书；（六）提提供首付付款证明明；（七）在在本联社社开立个个人结算算账户；（八）有有信用社社认可的的有效担担保；（九）信信用社规规定的其其他条件件。第三十四四条 申请现现房个人人住房按按揭贷款款的还须须具备以以下条件件：（一） 所购房

32、房屋已建建成年限限不得超超过155年。（二） 售房人人对所购购房屋具具有合法法处置权权利，所所购房屋屋具有房房屋所有有权证；（三） 房屋产产权有共有人的，须须经房屋屋产权共共有人出出具同意意转让的的证明。第三十五五条 申请办办理个人人住房按按揭贷款款的同时时申请个个人车位位按揭贷款款的，在在车位具具有独立立产权，且能够够设定抵抵押的前前提下，可参照照个人住住房按揭揭贷款相相关规定定，与个个人住房房按揭贷款款同时办办理。第五章贷款款额度、期限、利率、还款方方式第三十六六条 贷款额额度个人住房房按揭贷款款金额由由信用社社根据借借款人所所购买的的房屋的的抵押率率、借款款人的还还本付息息能力和和个人信

33、信用状况况等各方方面，并并依照本本联社有关关规定确确定贷款款额度。第三十七七条 贷款期期限（一）贷贷款期限限最长不不得超过过30年年，且借借款人年年龄与贷贷款期限限之和不不得超过过65年。两个个（含）以上共共同借款款人借款款的，可可按照满满足贷款款条件中中年龄较较小的认认定贷款款期限；（二）以以商品住住房及国国有土地地使用权权证或在在建工程程抵押的的，贷款款期限最最长不能能超过抵抵押房产产剩余的的土地使使用权年年限。第三十八八条 贷款款利率个人住房房按揭贷款款利率按按人民银银行有关关管理规规定执行行。个人住房房按揭贷款款采取浮浮动利率率计息方方式，贷款利利率按照照中国人人民银行行发布相相应档次

34、次的商业业贷款基基准利率率和浮动动幅度执执行。贷贷款期间间如遇中中国人民民银行调调整基准准利率，按合同同约定的的利率调调整方式式进行调调整。对借款人人已利用用贷款购购买住房房、又申申请购买买第二套套（含）及以上上住房的的，需按按照有关关规定提提高贷款款利率。 第三十九九条个人人住房按按揭贷款款还款方方式有以以下几种种：（一）按按月等额额本息还还款法（按月计计息）。每月本息还款额（1月利率）还款月数1贷款本金月利率（1月利率）还款月数（二）按按月等额额本金还还款法（按月计计息）。+（贷款本金已归还贷款本金）月利率每月本息还款额贷款期月数贷款本金对期限在在12个个月以内内的个人人住房贷贷款，应应按

35、照个个人消费费贷款的的有关规规定执行行。第四十条条按揭贷贷款固定定还款日日为每月月20日日。 第六章 贷款款担保第四十一一条个个人住房房按揭贷款款原则上上须采用用抵押、质押担担保（阶阶段性保保证担保保除外）。抵（质）押押担保可可采用最最高额抵抵（质）押担保保和普通通抵（质质）押担担保两种种方式。第四十二二条 以商品品住房及及国有土土地使用用权证或在在建工程程抵押的的，抵押押比例按按照本联社有关关规定执执行。第四十三三条 以共有有财产抵抵（质）押的，抵（质质）押人人为全体体共有人人。须经经全体共共有人一一致同意意，并出出具同意意抵（质质）押的的书面声声明且在在抵（质质）押合合同上签签名。第四十四

36、四条抵押押物的价价值需由由信用社社或本联联社认可可的房地地产估价价机构进进行评估估、确认认。抵押押物的价价值一般般按以下下方式确确定：（一）以以贷款所所购房屋屋抵押担担保的期期房个人人住房按按揭贷款款，抵押押物价值值一般为为房屋的的交易价价格，如如信用社社认为抵抵押物交交易价格格偏高的的，可由由本联社认可可的评估估公司出出具评估估报告确确定的评评估价作作为抵押押物价值值。（二）使使用其他他抵押物物抵押的的，由本本联社认可可的评估估公司出出具评估估报告确确定的评评估价作作为抵押押物价值值。第四十五五条以房房产抵押押的个人人住房按按揭贷款款，应分分情况办办理登记记手续：（一）以以期房抵抵押的，信用

37、社社应协助助抵押人人持依法法生效的的商品房房销（预预）售合合同到期期房坐落落地的房房地产登登记机关关办理预预告登记记，并确确保自能能够进行行不动产产登记之之日起三三个月内内办理正正式登记记手续；在办妥妥房屋他他项权证证前，一一般需提提供符合合本联社规定定的阶段段性担保保。 （二）以以现房抵抵押的，信用社社应协助助抵押人人持房屋屋所有权权证到房房产所在在地的房房地产登登记机关关办理抵抵押登记记，取得得房屋他他项权证证；如售售房单位位未办妥妥房屋所所有权证证，信用用社和抵抵押人应应持依法法生效的的房屋屋买卖合合同办办理预告告登记手手续，并并确保自自能够进进行不动动产登记记之日起起三个月月内办理理正

38、式登登记手续续，取得得房屋他他项权证证。第四十六六条 借款人人可自愿愿选择是是否购买买抵押物物财产保保险及其其他保险险。第四十七七条 个人住住房按揭揭贷款可可接受的的质押物物范围及及其相关关操作与与规定参参照本联社有关关规定执执行。第四十八八条个人人住房按按揭贷款款原则上上须在办办妥抵押押登记后后发放贷贷款，但但提供以以下三种阶段段性担保保方式之之一的，可先发发放贷款款，再办办理抵押押登记手手续：（一）专专业担保保公司和和其他法法人阶段段性保证证；（二）质质押阶段段性担保保；（三）非非本笔贷贷款所购购房产抵抵押阶段段性担保保；第四十九九条其其他法人人或专业业担保公公司提供供阶段性性保证担担保的

39、，担保条条件和有有关要求求按照本本办法第第二章和本联社有关关规定执执行。第七章 贷款款受理第五十条条贷款受受理借款人与与售房者者在达成成初步的的购房意意向后，向信用用社提出出贷款申申请，信信贷员指指导借款款人填写写个人购购房借款款申请审审批表，并要求求借款人人和售房房人提交交以下资资料：（一）借借款人资资料1.借款款人合法法的身份份证件；2.借款款人经济济收入证证明或职职业证明明，近66个月来来银行存存款流水水账；3.借款款人家庭庭户口登登记簿；4.能够够提供税税收证明明的借款款人需提提供个税税发票；5.有配配偶的借借款人需需提供夫夫妻关系系证明；无配偶偶的借款款人需提提供当地地单位人人事部门

40、门、民政政局或街街道办事事处、居居委会证证明；6.有共共同借款款人的，需提供供借款人人各方签签订的明明确共同同还款责责任的书书面承诺诺；7.信用用社要求求提供的的其他文文件或资资料。（二）所所购房屋屋资料1.所购购房屋为为期房的，需提供供以下资资料：（1）借借款人与与房地产产开发企企业签订订的商商品房销销（预）售合同同；（2）房房地产开开发企业业开具的的首期付付款的发发票原件件及复印印件。2.所购购房屋为为现房的，需提供供以下资资料：（1）所所购现房房的房产产权利证证明;（2）与与售房人人签订的的房屋屋买卖合合同，及售房房人提供供的划款款账号;（3）如如抵押物物须评估估的，须须由本联联社认可可

41、的评估估机构出出具的抵抵押物评评估报告告；（4）所所购房屋屋产权共共有人面面签的同同意出售售房屋的的书面授授权文件件。（三）贷贷款担保保资料1.抵押房房屋为非非本笔贷贷款所购购房屋的的须提供供资料：（1）房房产权利利证明；（2）房房屋全部部所有权权人的身身份证件件；（3）本本联社认认可的评评估机构构出具的的抵押物物估价报报告；（4）信信用社要要求提供供的其他他文件或或资料。2.自然然人提供供阶段性性保证担担保的，保证人人须提供供资料：（1）保保证人合合法的身身份证件件；（2）保保证人经经济收入入证明或或职业证证明；（3）信信用社要要求提供供的其他他文件或或资料。3.法人人（不含含专业担担保机构

42、构和期房房个人住住房贷款款的房地地产开发发企业）提供阶阶段性保保证担保保的，保保证人须须提供资资料：（1）营营业执照照（或事事业单位位登记表表）及最最近年度度的年检检证明；（2）组组织机构构代码证证书及最最近年度度的年检检证明；（3）法法定代表表人身份份证明及及签字样样本或印印鉴；（4）非非法定代代表人亲亲自办理理的，提提供法定定代表人人授权委委托书、委托代代理人身身份证明明及签字字样本或或印鉴；（5）企企业章程程或合伙伙经营协协议及验验资报告告、出资资协议，若属于于特殊行行业，还还须提供供特殊行行业经营营许可证证；（6）税税务登记记证及最最近年度度年检证证明；（7）经经营场所所产权证证明或租

43、租房证明明，以及及详细地地址；（8）由由专业担担保公司司提供阶阶段性保保证担保保的，须须提供担保函函；（9）信信用社要要求提供供的其他他文件或或资料。4.质押押担保的的，须提提供的资资料按照照本联社质押押贷款相相关要求求执行。5.采用用最高额额抵（质质）押担担保的，须签订订最高高额抵（质）押押担保合合同。第八章 贷款款调查、审查、审批、发放第五十一一条贷贷款调查查贷款调查查执行双双人调查查和见客客谈话制制度。信信用社信信贷人员员收妥上上述资料料后，应应对申请请资料进进行调查查、核实实与分析析，根据据申请审审批表内内容将客客户信息息录入到到信用社社信贷管管理系统统。见客客谈话时时，调查查人员重重

44、点对客客户身份份、借款款行为的的真实性性、贷款款用于购购买第几几套住房房、抵押押物情况况及还款款能力等等进行核核实；调调查人员员当面检检验个个人住房房贷款客客户谈话话笔录中的内内容，并并由借款款人与调调查人员员共同确确认，认认真填写写，在了了解借款款人购房房与借款款基本情情况的基基础上，指导借借款人阅阅读客户户须知，明确借借款人应应承担的的责任与与义务；调查人人应提请请借款人人按诚实实守信原原则，在在谈话记记录和借借款合同同中如实实填写所所贷款项项用于购购买第几几套住房房的相关关信息；凡发现现填报虚虚假信息息、提供供虚假证证明的，不得受受理其信信贷申请请，对于于出具虚虚假收入入证明并并已被查查

45、实的单单位，不不得再采采信其证证明，对对发生上上述情况况的借款款人和单单位，应应及时向向相关部部门报告告。贷款调查查人员在在与客户户面谈后后应对申申请人欲欲购置住住房、贷贷款申请请、工作作单位情情况、借借款人贷贷款购房房信息等等进行核核实确认认。贷款调查查人员一一般应在在收妥申申请资料料后12个工工作日内内完成调调查工作作，提出出初审意意见。调调查主要要包括以以下内容容：（一）所所提供的的资料是是否真实实、完整整、合法法、有效效；（二）借借款人借借款申请请是否自自愿属实实；（三）贷贷款用途途是否真真实；（四）借借款人的的负债和和资信状状况。通通过查询询信用社社信贷管管理系统统和人民民银行个个人

46、信用用信息基基础数据据库，调调查借款款人已购购房套数数、负债债及资信信状况；（五）贷贷款年限限加上借借款人年年龄是否否符合规规定条件件；（六）借借款人的的职业和和经济收收入是否否属实，是否具具有偿还还贷款本本息的能能力；（七）借借款人购购买商品品房的价价格是否否与当时时、当地地同类物物业的市市场价格格水平相相符;（八）借借款人的的抵押物物是否足足值有效效，抵押押物共有有人是否否出具同同意抵押押的书面面授权文文件；（九）抵抵押物需需评估的的，是否否按规定定进行了了评估，评估价价值是否否合理；（十）保保证人是是否具有有保证资资格和保保证能力力，是否否出具了了同意提提供保证证的书面面文件；（十一）抵

47、押物物的权属属是否明明晰；（十二）贷款用用于购房房的借款款人是否否具有相相应首期期房款的的支付能能力；（十三）申请现房房个人住住房贷款款的还要要调查：1.所购购房屋是是否对外外出租；2.公有有住房、经济适适用住房房等非商商品房是是否符合合上市条条件或履履行了合合法批准准程序；3.所购购房屋是是否被政政府列入入拆迁公公告或城城市改造造规划范范围。 （十四）需阶段段性担保保的，抵抵（质）押物、保证人人应具有有充足的的担保能能力。最终的贷贷款额度度应根据据借款人人的信用用状况、年龄、学历、职业、收入状状况及还还款能力力和抵、质押物物的价值值、变现现难易程程度等因因素综合合考虑决决定。对符合条条件的，

48、调查人人员出具具调查报报告并签签署调查查意见，将资料料转交信信用社贷贷审小组组审查；对不符符合贷款款条件的的，退还还材料，不予受受理。第五十二二条 贷款审审查、审审批（一）资资料审阅阅。审查查审批人人接收贷贷款资料料后，对对贷款资资料的完完整性和和合规性性进行审审阅，审审阅要点点包括：1.贷款款申请资资料是否否齐全，要素填填写是否否规范；2.贷款款申请资资料信息息是否合合理、一一致，有有无“假按揭揭”贷款嫌嫌疑；3.借款款申请人人资格、资信情情况是否否符合有有关规定定；4.借款款申请人人还款来来源是否否充足，收入状状况是否否合理，收入证证明是否否真实；5.贷款款担保是是否足额额、合法法、可靠靠

49、，是否否符合所所申请贷贷款品种种的相关关规定；以共有有财产担担保的，是否已已经其他他共有人人的书面面同意；由公司担担保的，公司对对外提供供担保的的决策程程序及担担保限额额是否符符合章程程的规定定，公司司同意担担保的决决议是否否符合公公司章程程及中中华人民民共和国国公司法法的规规定； 6.贷款款投向是是否符合合国家政政策、法法规和本本联社有关关规定，贷款用用途是否否明确，是否符符合所申申请贷款款品种的的相关规规定； 7.授信信方案是是否合理理，借款款申请人人总贷款款是否控控制在授授信额度度和期限限之内；8.贷款款金额、期限、利率、成数是是否符合合相关规规定；9.贷款款风险是是否可控控；10.调调

50、查人是是否履行行了调查查职责，调查意意见是否否客观。贷款资料料不全的的，审查查人要通通知贷款款调查人人员尽快快补齐。（二）审审查人对对借款人人资料进进行审查查，对审审查中有有疑问的的，要与借款款人面谈谈并与原原件核对对。对无无法联系系借款申申请人的的，审查查人要通通知贷款款调查人人员联系系借款申申请人。（三）签签署审查查审批意意见。审审查审批批人要根根据审查查情况，在申请请审批表表中签署署审查审审批意见见，并将将审批意意见录入入信贷管管理系统统。（四）资资料移交交。审查查审批同同意的，有权签签批人将将签署后后的贷款款资料移移交相关关部门备备案、管管理。审审查审批批不同意意的，将将资料退退回贷款

51、款受理人人。 审查审批批人应在在收到贷贷款资料料后及时时完成审审查审批批工作或或做出答答复。第五十三三条 贷款发发放（一）签签署借款款合同及及借款凭凭证。经审批同同意发放放贷款的的，由信信用社信信贷人员员在贷款款合同及及贷款借借据空白白处签名名确认，并将审审批意见见、借款款合同、担保落落实的证证明材料料及贷款款借据提交交有权审审批人。审批人应应对审批批意见的的落实情情况和担担保落实实情况进进行审核核，并对对借款合合同和贷贷款借据据载明的的贷款金金额、利利率、期期限及监监管银行行账户（需提供供监管银银行账户户的）等等要素与与审批意意见书核核对一致致后，签签署借款款合同。（二）信信贷人员员在借款款

52、合同和和贷款借借据签署署生效后后打印电电子放款款通知书书，交由由会计人员员根据合合同载明明的要素素发放贷贷款并打打印一式式六联借借款凭据据；需将将售房资资金转入入监管银银行专用用账户的的，会计计人员应应监督企企业在规规定期限限内，将将贷款资资金转入入该企业业监管专用用账户。第九章 贷后后管理第五十四四条 个人住住房按揭揭贷款的的贷后管管理、贷贷款催收收与清收收处置等等工作，按照本本联社有关关规定执执行。第五十五五条 个人住住房按揭揭贷款档档案管理理参照本本联社关于于信贷档档案管理理的有关关规定执执行。第五十六六条 直客式式个人住住房按揭揭贷款在在办妥抵抵押登记记前发放放贷款的的，信用用社应紧紧密跟踪踪所购房房产的预预告登记记或房屋屋他项权权证情况况，待房房产具备备办理房房屋产权权证的条条件时，信用社社应督促促协助借借款人及及时办妥妥房屋所所有权证证并落实实抵押登登记，取取得房房屋他项项权证后，22个工作作日内完完成抵押押证明材材料的归归档。第五十七七条 对于提提供阶段段性保证证担保后后发放贷贷款的，信用社社应关注注借款人人所购房房产的相相关情况况，待房房产具备备办理房房屋所有有权证的的条件时时，应督督促协助助借款人人及时办办妥房屋屋所有权权证并落落实抵押押登记，取得房屋他他项权证证后，担保人人