王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题

1、王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题 【摘要】 车库的的归属是建筑筑物区分所有有中的一项具具体制度，该该制度的设计计不仅关系到到广大城市居居民的权益保保护，也关系系到整个小区区的和谐。在在现有的各种种解决方案之之中，物权权法(草案) 的设计计虽然仍存在在着缺陷，但但相比较而言言，是更合理理的制度设计计，因而应当当在物权法中中继续予以坚坚持。 【关键词】车库库的归属；建建筑物区分所所有；物权法法草案 所谓车库，指隶隶属于整个小小区，具有独独立的空间、以以存放车辆为为目的附属建建筑物。随着着人们生活水水平的提高，城城市化的快速速发展，私家家车的保有量量也越来越多多，作为业主主的代步工具具的存

2、放地点点，车库的辅辅助功能也越越来越重要。车车库和停车位位与居住环境境、生活条件件越来越密切切，成为现代代城市人们生生活质量提高高不可或缺的的重要部分。同同时，传统物物权法只注重重业主的建筑筑区分的归属属问题，而车车库、车位一一直是法律所所忽视的冷角角，导致实践践中出现了很很多问题，引引发诸多争议议。所以，在在现代区分所所有权制度中中，在理论上上对车库的归归属作出合理理的界定也就就成为迫切需需要。本文拟拟对此谈一些些粗浅的看法法。一、车库的归属属为什么需要要界定车库不同于车位位，一方面，车车库本身是建建筑物，具有有建筑物的一一般特点，车车库一般具有有四至的封闭闭空间，其不不同于一般的的停车场的

3、车车位；另一方方面，与小区区在路边、空空地设置的露露天停车位不不同，车库不不是利用土地地使用权的地地表而兴建的的，所以物物权法(草案案) 只是是规定了车库库的概念，而而没有规定车车位。故本文文所讨论的车车库的归属，仅仅仅限于建筑筑物区分所有有制度中的车车库，那种不不属于整个小小区的地下停停车场、地面面有偿停车位位等不属于本本文所要探讨讨的范畴。建筑物区分所有有制度中的车车库，是服务务于全体业主主的建筑区分分所有权的重重要设施。车车库虽然不是是区分所有权权专有部分，但但专有部分离离开了它就难难以发挥其功功能，车库也也因为区分所所有的存在获获得了自己存存在的价值。因因为在小区中中，商品房需需要有小

4、区车车库的配套，通通常配套越全全，商品房的的市场吸引力力就越大，价价格也可能就就越高，所以以小区车库与与建筑物区分分所有权是密密不可分的。由由于车库是整整个小区的有有机组成部分分，是建筑物物区分所有制制度中的重要要财产，因而而讨论业主的的权益必须讨讨论车库。 车库又常常被称称为地下车库库，严格地说说，此种表述述并不是准确确的法律语言言，因为在小小区内，车库库可以分为地地下车库与地地上车库。如如果开发商独独立兴建地上上车库，既可可能是开发商商独立兴建的的建筑物，又又可能是在业业主共有土地地之上建造的的，所以其归归属就有可能能在法律上确确定为开发商商或者业主共共有。从这一一点 而言，地地上车库有别

5、别于地下车库库。就地下车车库而言，因因其不是作为为区分所有的的建筑物的附附属设施兴建建的，它既不不是在开发商商的土地上建建造的，也不不能说完全就就是在业主共共有的土地使使用权上兴建建的，因而其其归属常引发发争议，有必必要在物权法法中作出规定定。当然，从从严格意义上上讲，需要界界定归属的车车库主要是指指地下车库，但但不仅仅限于于地下车库，因因为在有些建建筑物内，地地上一层或者者二层也可能能兴建车库，这这也涉及到其其归属问题。就就地下车库而而言，主要是是利用地下空空间而兴建的的，所以不能能简单地说车车库的所有权权归属于业主主或者开发商商。尤其应当当看到，车库库本身四周是是封闭的，其其可以通过登登记

6、表彰权利利的范围，而而车位很难通通过登记表彰彰其四至范围围，所以无法法成为单独的的所有权的客客体。尽管车车位具有一定定的价值，但但是在地表上上的车位不能能独立于土地地，一般很难难成为独立所所有权的客体体。由于车库本身并并不能成为物物权法(草案案) 第772条所称的的建筑物区分分所有中的专专有部分，因因而任何没有有购买商品房房而仅仅购买买了车库的人人并不能成为为小区内的业业主而当然享享有业主的各各种权利，但但车库具有专专有部分所有有权的特点，可可以满足物权权法中公示制制度的要求。因因为其具有构构造上和使用用上的独立性性，能够进行行公示登记。根根据学者的观观点，判断构构造上与利用用上的独立性性，应

7、从区分分境界的明确确性、遮断性性、通行的直直接性、专用用设备之存在在及共用设备备不存在等方方面予以判定定1。一一般来说，由由于单纯的空空间不具有遮遮闭性，很难难作为单独所所有权的客体体。一定的空空间必须能够够以墙壁作间间隔等隔开，使使一定的空间间具有遮闭性性，才能使被被隔开的空间间具有构造上上的特定性和和独立性，从从而为某人独独立地、排他他地支配。就就车库来说，其其在建筑物内内形成了一定定空间，但车车库四周的范范围是明确的的，且具有独独立的出入口口，所以已经经成为与住房房相区别的、独独立的特定物物，因而可以以作为独立的的财产。诚然然，在停车场场内也可能设设置为整个建建筑物所使用用的各种管线线、

8、电表等，但但这并不能否否认车库在构构造上和利用用上的独立性性。因为这些些设备在停车车场中仅占据据了极小的空空间，放置这这些东西并不不妨碍停车场场发挥作用，不不能以此否认认其利用上的的独立性。所所以车库可以以与其上面楼楼层分开而成成为单独所有有权的客体，也也可以作为独独立的财产并并成为单独的的交易客体。（有有学者认为，出出卖人如果没没有单就车库库取得商品房房预售许可，是是不能够销售售车库的。(崔建远. 小区车库的的归属论EEB /OLL .htttp： / /wwww. civvillaww. comm. cn /weizzhang/defauult. aasp? iid = 224820. )

9、但笔者者认为，不能能仅以商品房房预售许可来来限制车库的的销售。）车库虽然可以成成为独立的所所有权，但是是，迄今为止止，我国现行行立法并没有有对此作出规规定，只有一一些行政规章章和一些规范范性文件涉及及到有关车库库的产权确认认问题。例如如， 19994年深圳圳市房屋建筑筑面积计算细细则规定：“不能分摊的的公共面积是是前款所列之之外，建筑报报建时未计入入容积率的公公共面积和有有关文件规定定不进行分摊摊的公共面积积，包括机动动车库、非机机动车库、消消防避难层、地地下室、半地地下室、设备备用房、梁底底标高不高于于2米的架空空结构转换层层和架空作为为社会公众休休憩或交通的的场所等。”但是各地有有关车库的

10、规规定不统一，并并且确定的标标准有很大的的差异，导致致了现实中出出现了更多的的纠纷。大量量有关车库归归属的问题找找不到具体的的法律规定，尤尤其随着我国国经济生活的的提高，车辆辆保有量不断断增加，车库库涉及到公民民基本的财产产权利，不宜宜由行政法规规来确定，法法院在判案中中也不宜以行行政法规处理理有关车库的的产权归属争争议。在我国现行行法律并没有有对车库归属属作出明确规规定的情况下下，一些学者者根据土地使使用权的权属属标准、空间间利用权等标标准来确定车车库的归属的的方案，这些些方案是否可可行，笔者有有将在下文中中进行探讨。 (一)是否否可以根据土土地使用权属属确定车库归归属? 无论是地下下车库还

11、是地地上车库都与与土地使用权权权属具有当当然联系，在在车库发生权权属争议的情情况下，是否否可以通过土土地使用权的的权属状况确确定车库的权权属状况? 有学者认为为，土地使用用权在订立房房屋买卖合同同时就已经确确定，一旦业业主购买了专专有部分，按按照地随房走走的原则，房房屋所占的土土地使用权，相相应地已经移移转给业主，据据此，许多学学者认为，车车位也应当确确定为业主所所有2。此此种观点是不不无道理的。 但笔者认为为，不能简单单地通过此种种方式确认车车库的归属。因因为一方面，在在商品房全部部销售完毕之之后，土地使使用权已计入入各个业主的的权属之中，但但是考虑到车车库主要利用用地下空间建建造，且开发发

12、商也需要专专门的投资，所所以不能认为为业主享有了了土地使用权权就当然享有有车库的所有有权；另一方方面，车库本本身不是在属属于开发商的的土地之上兴兴建的，开发发商也不能根根据其享有地地下空间权而而主张对地下下车库的使用用权。 在此，我们们必须将车库库与绿地、道道路等的归属属区别对待。一一方面，车位位通常是在小小区的通用道道路上划定建建造的。由于于这些共同道道路和空地已已经归属于业业主共有，而而车位的归属属也应当是随随着土地使用用权而确定的的，一旦开发发商在出售房房屋之后，绿绿地就应当作作为共有部分分由业主共有有，同时，维维护绿地的费费用也应当作作为公摊费用用由全体业主主承担。但是是，车库所占占用

13、的土地使使用权，并不不能当然认为为都属于业主主。在我国，尽尽管空间利用用是包含在土土地使用权之之中，但是其其又是按规划划来确定的，因因而土地使用用权又可以分分为地上的空空间利用权或或地下的空间间利用权。业业主购买了专专有部分之后后，实际上已已经拥有了地地上的空间利利用权或地表表的空间利用用权，而地下下的空间利用用权要根据规规划来界定。对对地下空间利利用权所占的的土地使用权权，既不能说说都归属于开开发商，也不不能说都归属属于业主，车车库在使用上上和构造上的的独立性更强强，尽管开发发商在建造房房屋时应当建建造车库，但但车库如何修修建、投资大大小等开发商商都是可以自自主决定的，它它处于权利不不确定的

14、状态态，这就需要要约定来重新新确定归属。由由于绿地、道道路已经记录录到房屋所依依附的土地之之中，因此在在出售商品房房之后就已经经转化为全体体业主共有，服服务于公共目目的，成为小小区整体环境境的一部分。但但是车库并没没有因此自动动记录到土地地使用权之中中，车库的专专有性也比较较突出，它是是独立使用的的对象，不是是小区公用的的公共设施。所所以，也不能能简单地认为为既然绿地归归属于业主共共有，那么，车车库也当然地地归业主共有有。 (二)是否否可以根据投投资状况来确确定车库的归归属? 从物权法的的角度来看，在在产权发生争争议之后，应应当根据“谁投资、谁谁受益”的原则来确确定产权的归归属，但是就就车库归

15、属而而言，不能简简单根据投资资来确定归属属。诚然，地地下车库的兴兴建，开发商商需要作出一一定的投资，而而且此种投资资是比较大的的，开发商甚甚至要承担一一定的投资风风险，我们也也只能说开发发商可以主张张车库的产权权，但这并不不意味着开发发商当然地享享有车库的产产权。因为一一方面，尽管管开发商作出出了投资，甚甚至是巨大的的投资，也并并不排除开发发商将这些投投资摊入到售售房成本中，最最终由消费者者承担，比如如，车库已经经计入到公摊摊面积，已经经成为业主全全体共有财产产，在就车库库的归属发生生争议的情况况下，开发商商事后很难证证明他已经作作出了投资，并并且此种投资资没有摊入到到售房成本中中，法院也不不

16、能够仅仅依依据开发商的的一面之词作作出判决；另另一方面，尽尽管开发商对对车库的兴建建需要投资，但但车库与土地地使用权、地地上空间隔离离开来，必须须利用地下空空间才能够修修建车库，从从这个意义上上说，地下车车库权利不是是开发商单独独投资决定产产权的问题。 业主是否对对车库的兴建建作出了投资资并享有所有有权? 毫无无疑问，车库库的投资如已已经摊入到售售房成本中，可可以认为，业业主就是投资资者，业主当当然对车库享享有所有权。但但是，在业主主没有证据证证明车库投资资成本被摊入入到售房成本本中的情况下下，不能认为为业主购买建建筑物区分所所有的专有部部分，就已经经对车库作出出了投资，因因为，业主与与开发商

17、在房房屋销售合同同中约定出售售的是成套的的商品房及其其组成部分。开开发商通常在在销售商品房房过程中，并并没有将车库库作为商品房房的附属设施施一并销售。 (三)是否否可以根据空空间利用权来来确定车库的的归属? 所谓空间利利用权，也称称为空间权，是是指对于地上上和地下空间间依法进行利利用的权利。空空间权既包括括了对他人土土地上下空间间的利用，也也包括了对于于自己土地上上下的空间利利用的权利，毫毫无疑问，对对于地下车库库而言，必须须利用地下空空间才能够兴兴建，没有地地下空间，也也就不可能形形成地下车库库。据此，有有学者认为，当当商品房已经经销售之后，土土地使用权已已经属于全体体业主共有，开开发商利用

18、地地下的空间权权兴建了车库库，车库应属属于开发商所所有。笔者认认为，此种观观点是值得商商榷的。因为为，空间权目目前在我国法法律上还没有有成为独立的的物权，其与与土地使用权权不可分割，不不能说空间权权完全属于开开发商所有。即即使根据规划划，开发商可可以利用地下下空间进行开开发修建车库库，但规划所所确定的空间间并非完全归归属于开发商商。当然，就就车库而言，开开发商对它进进行了单独的的投资，其又又与开发商的的权益不可分分割，这也是是要单独确定定车库权属的的原因。 (四)是否否可以根据主主物和从物理理论来确定车车库的归属? 所谓从物是是指在经济功功能上服务于于主物并且与与主物不可分分离的物。如如果将车

19、库、车车位定位为建建筑物的从物物，那么，依依据主物与从从物的一般原原理，车库、车车位的所有权权当然地依据据建筑物的所所有权的移转转而转移。如如果商品房已已经全部销售售给业主，则则可以推定为为全体业主共共有。但事实实上，车库通通常都是单独独 销售的，且且没有计入到到公摊面积；而且从法律律上说，它并并不完全等同同于从物，因因为建筑物离离开了车库就就无法使用。虽虽然车库不是是专有部分，但但是它又与区区分所有建筑筑物有着密切切的联系。因因为一方面，车车库是在建筑筑物内建造的的，主要是为为全体业主使使用的财产；另一方面，它它又要服务于于区分所有客客体使用价值值的发挥。所所以，我们也也不能够在讨讨论区分所

20、有有时忽视车库库的归属问题题。 车库在法律律上也不能成成为建筑物区区分所有的重重要成分。在在德国物权法法中，存在着着物的重要成成分的概念(wesenntlichhe Besstandtteile) ，但判断断重要成分的的标准为两个个物之间的关关系密切，如如果分开，将将使得一个物物丧失其效用用3。显显然，这对车车库是不适用用的，因为车车库可以独立立于专有部分分存在，即使使业主没有车车库，也不能能说业主就不不能对建筑物物进行利用了了。在现实中中，并不是所所有的小区所所建的车库与与建筑物区分分所有的数额额等同，甚至至有的整个小小区没有修建建车库。所以以，不能将车车库视为业主主的区分所有有建筑物的组组

21、成部分。 总之，笔者者认为，在确确定车库归属属时，如果法法律没有对车车库产权作出出规定，不能能简单地依据据本权确定车车库的产权归归属，严格地地说，车库作作为一项重要要的产权，其其归属应当由由物权法解决决。在没有规规定的情况下下，任何单方方面的标准都都无法令人信信服地解决车车库的产权问问题，在此必必须要考虑到到各种因素，包包括土地使用用权的归属、投投资、空间使使用权的归属属、当事人之之间的特别约约定等，在个个案中确定车车库的归属。尤尤其是应当尊尊重当事人的的合意，给当当事人之间的的意思自治留留下空间。 二、对于界界定车库归属属的各种观点点的评述 在物权法起起草过程中，关关于车库的归归属，存在着着

22、较为激烈的的争论。主要要存在以下几几种看法： (一)业主主所有说 业主所有说说又分为两种种观点：一种种观点认为，车车库应归业主主共有。因为为既然业主对对于所购房屋屋拥有专有所所有权，也就就对车库拥有有共有部分持持分权，而不不需要另行支支付购买或使使用小区车库库的费用。开开发商将车库库作为专有部部分单独出售售或出租，有有明显地任意意变更土地用用途之嫌疑，也也严重侵犯了了小区业主的的权利4。只有将车车库作为业主主的共同共有有财产而不是是单独所有，才才能很好地解解释为什么车车库的使用者者或车库的所所有者都要遵遵守小区的管管理规约，而而不能随意改改变其用途，而而如果作为业业主的独立财财产的所有权权人，

23、其可以以改变车库的的用途；但如如果这样，将将不利于小区区的稳定发展展；而且，因因为车库已经经计入了所有有购房者的成成本，不能因因为个别业主主支出了一些些费用而取得得车库的所有有权。（19994年9月月15 日深深圳市房屋建建筑面积计算算细则规定定：“不能分摊的的公共面积是是前款所列之之外，建筑报报建时未计入入容积率的公公共面积和有有关文件规定定不进行分摊摊的公共面积积，包括机动动车库、非机机动车库、消消防避难层、地地下室、半地地下室，设备备用房、梁底底标高不高于于2米的架空空结构转换层层和架空作为为社会公众休休憩或交通的的场所等。”）另一种观观点认为，车车库是作为业业主的建筑物物区分所有权权的

24、内容，其其附属于整个个业主的专用用部分的所有有权而存在，开开发商销售房房屋应当为业业主提供停车车场所。所以以，关于车库库的归属不能能通过约定而而必须通过法法律规定归业业主所有。如如前所述，如如果业主能证证明，车库的的兴建费用已已经摊入了商商品房成本，那那么可以认为为，车库属于于全体业主所所有。但如果果无法证明车车库兴建费用用已经摊入到到商品房成本本中，则不能能认为共有或或者单独所有有。车库本身身不是区分所所有权的专有有部分。如果果将车库定位位为建筑物的的重要成分5，车库库既然不属于于专有部分的的所有权，在在销售合同中中没有记录到到专有部分使使用权进行销销售，那么就就不能认为车车库归于业主主所有

25、。另一一方面，车库库也不能认为为是业主共有有。毕竟对地地下车库的修修建，要利用用地下空间进进行投资才能能够建成。开开发商在建造造之后，如果果没有在合同同中明确地保保留权属，业业主不能仅仅仅根据其购买买的商品房，或或者根据土地地使用权已经经计入到其权权属中，来主主张车库的所所有权。 对车库的归归属也不能根根据公摊面积积来确定。有有一种观点认认为，有关车车库的归属不不需要通过明明确的约定来来解决，完全全可以根据其其面积是否已已经纳入到公公摊面积来进进行确定。（在在物权法征求求意见的过程程中，许多学学者都持此种种观点。(邓邓光达. 论论物权法草案案对绿地和车车库权利归属属制度安排的的缺陷EBB /O

26、L . htttp： / /wwww. laww - liib. coom / llw / llw_vieew. assp? noo = 39987. )）从实践来来看，许多法法院在确定车车库归属时，首首先根据规划划设计、批文文、土地出让让协议及测绘绘部门的相关关文件来确定定争议部分的的权属。如果果相关文件没没有明确争议议部分的权属属关系，则应应当根据公摊摊面积来确定定。就车库来来说，如果车车库的车位面面积已经计入入公摊面积，则则应为业主共共有；如果没没有计入公摊摊面积，则应应归建设单位位所有。笔者者认为，这种种观点虽然具具有一定的道道理，而且操操作起来也比比较简便，但但在法律上仍仍然是值得商

27、商榷的。因为为公摊的前提提是确定了共共有部分，而而车库的产权权归属本身待待定，不能依依据行政规章章简单地划入入到公摊面积积之中。如果果房屋销售合合同中没有将将车库纳入到到公摊面积，也也并不意味着着开发商就保保留了车库的的所有权，开开发商也可能能将车库赠与与给某些业主主进行促销，也也不排除将车车库纳入到销销售的房屋的的售价之中。所所以，不能简简单地从公摊摊面积的情况况来确定车库库的归属。 (二)开发发商所有说 此种观点认认为，小区业业主分摊的是是国有土地使使用权，分摊摊面积仅仅限限于地表的使使用权，而地地下车库是利利用该土地的的地下空间而而建造的，且且是开发商投投资建造的，理理所当然应当当归开发

28、商所所有。（许多多开发商都持持此种观点。(物权法草案案未解难题：车库的归属属EB /OL . httpp： / /www. nen. com. cn. )）笔者认为为，虽然开发发商对车库的的修建要做出出一定的投资资，但也不能能简单地认为为地下空间都都属于开发商商，车库也不不能简单地归归属于开发商商所有。因为为，一方面，由由于我国目前前还没有承认认独立的空间间利用权，空空间的利用是是根据规划来来确定的，并并且是依附于于土地使用权权，开发商不不能以他享有有独立的地下下空间利用权权来主张他对对车库享有单单独的所有权权。即使根据据规划，开发发商可以利用用地下空间进进行开发修建建车库，但规规划所确定的的

29、空间并非完完全归属于开开发商6；另一方面面，车库的情情况比较特殊殊。开发商是是单独投资兴兴建还是简单单地利用人防防工事作为车车库? 情况况比较复杂，所所以需要在房房屋销售合同同中对此进行行约定。即使使是开发商投投资的，在法法律上也需要要判断是不是是已经转让给给业主，比如如开发商为了了促销，将车车库中车位搭搭售或者直接接赠与给买受受人。如果合合同中没有约约定车库的归归属，可以推推定开发商没没有对车库进进行投资，或或者即使已经经投资但是放放弃了权利，那那么应当将此此部分的所有有权推定为业业主所有。还还要看到，实实践中因为车车库的归属问问题非常复杂杂，法律无法法考虑到现实实中纷繁复杂杂的情况作出出一

30、刀切的统统一规定。因因为车库的建建筑质量不等等，面积大小小有差异，资资金投入有别别。事实上，实实践中，引发发的很多纠纷纷都是权属不不明的问题，业业主无法证明明开发商是否否已经将其纳纳入到商品房房成本中。仅仅仅凭开发商商的一面之词词，也无法断断定它没有被被计入商品房房的建设成本本。针对实践践中存在诸多多车库的归属属不明的问题题，法院也无无法判断。此此种问题的解解决如果仅仅仅依靠物权法法作出统一的的判断，可能能过于简单化化，无论是归归属于业主或或者开发商一一方所有，有有可能对一方方严重不公，将将会引发更大大的纠纷。 (三)国家家所有说 此种观点认认为，地下车车库属于地下下人防工程，根根据人民防防空

31、法的有有关规定的精精神，应当推推定为国家所所有。北京市市房屋土地管管理局、北京京市人民防空空办公室19998年颁布布的关于加加强居住小区区内人防工程程使用管理的的补充通知第第2条指出：“人防国有资资产是国防资资产的组成部部分，未开发发使用的不交交纳物业管理理费。开发使使用的人防工工程，由使用用人交纳物业业管理费。使使用人须承担担产权人应交交的物业管理理费，并在人人防工程使用用协议和物业业管理委托合合同中注明。” 笔者认为，车车库也不能简简单地等同于于地下人防工工事并据此认认为车库属于于国家所有。所所谓人防工程程，全称为人人民防空工程程，根据人人民防空法第第18条的规规定，人民防防空工程是指指为

32、保障战时时人员与物资资掩蔽、人民民防空指挥、医医疗救护等而而单独修建的的地下防护建建筑，以及结结合地面建筑筑修建的战时时可用于防空空的地下室。在在我国，对人人防工程实行行多元投资，即即不仅仅由国国家兴建，而而且在城市商商品房开发当当中也要求城城市商品房开开发商为了国国防利益和国国家安全应修修建一定的地地下防空工事事。因此，随随着城市商品品房的发展，我我国的人防工工程建设发展展迅速，人防防工程投资建建设主体已由由国家作为单单一投资建设设主体发展成成为多元的投投资建设主体体7。但但是，有关地地下人防工事事的产权问题题又引发了新新的争议。这这主要是因为为实践中大量量的人防工事事不可能是空空闲的，都用

33、用于不同的用用途，有的作作为地下仓库库，有的作为为地下停车场场，有的出租租作为经营场场所，大量的的实际上是作作为地下车库库来使用的。而而作为地下车车库来使用的的时候，关于于产权的问题题也是不确定定的。有的主主张属于开发发商所有，有有的主张由人人防办享有所所有权，由开开发商来经营营管理。 笔者认为，首首先应当将车车库和地下人人防工事分开开，这是两个个具有联系又又具有很多差差异的概念。如如前所述，地地下车库和人人防工事的内内涵不同。即即使是很多地地下人防工事事用于地下车车库，但是不不能完全等同同为地下车库库，否则将来来开发商开发发的地下车库库都等同于人人防工事，其其结果将会导导致地下车库库都由人防

34、办办来管理维护护，这显然不不合理，也不不可行。至于于确实是按照照人防规划修修建的人防工工程，后来是是用作车库使使用，也应当当属于人防工工事。如果要要将人防工程程改变用途，比比如改成车库库，也应当经经过人防部门门的批准。也也就是说，小小区配建人防防工事在平时时开发利用过过程中，规划划用途不得改改变，为小区区业主生活提提供服务不得得改变。 即使是将地地下人防工程程作为车库使使用，车库是是不是属于国国家所有? 笔者认为，北北京市政府的的上述规定是是值得商榷的的。诚然，在在计划经济时时代，人防工工事的投资主主要来源于国国家，由于是是国家投资兴兴建，在法律律上应当归属属于国家所有有。即使是国国家企事业单

35、单位修建的地地下人防工事事，也应当属属于国家所有有。但是，随随着我国市场场经济的发展展，人防工程程投资来源已已经多元化，并并非单一由国国家投资，在在此情况下，仍仍然认为地下下人防工事归归属于国家所所有显然是不不妥当的。理理由是：第一一，人民防防空法并没没有明确规定定所有的地下下人防工事都都属于国家所所有。人民民防空法第第5条规定：“国家鼓励、支支持企业事业业单位组织、社社会团体和个个人，通过多多种途径，投投资进行人民民防空工程建建设；人民防防空工程平时时由投资者使使用管理，收收益归投资者者所有。”此处只是规规定了由投资资者使用管理理，收益归投投资者所有，并并没有界定人人防工事的所所有权归属问问

36、题。相反，在在没有界定所所有权归属的的情况下，应应当认为投资资者就是所有有者，而不能能反过来认为为在没有明确确规定归属的的情况下就可可以认为属于于国家所有。这这显然与人民民防空法的规规定是不吻合合的。第二，在在市场经济条条件下，界定定产权最基本本的原则仍然然是投资者享享有产权。对对于商品房小小区的地下人人防工事，国国家并没有作作出任何投资资，因此就不不存在在法律律上主张产权权的基础。投投资人通过投投资依法使自自己的一种财财产形态物化化为人防工程程这样一种不不动产财产形形态，其财产产形态虽有变变化，但其财财产归属性并并未改变88。有人认认为，地下人人防工事是根根据国有土地地所有权中所所包含的地下

37、下空间权所形形成的。这个个理由也是不不能成立的，因因为在我们国国家，空间权权并没有成为为一项独立的的物权，其是是包含在土地地使用权之中中。既然土地地使用权已经经出让给开发发商，而国家家也没有单独独保留地下空空间的利用权权，所以不能能认为归属于于国家所有，除除非政府在签签订土地使用用权出让合同同之时，国家家明确保留了了地下空间的的使用权。即即便是政府保保留了地下空空间的利用权权，也还需要要投资兴建人人防工程，因因此不能仅仅仅因为拥有地地下空间，就就能享有地下下空间权。第第三，如果地地下人防工事事属于国家所所有，政府应应当承担管理理和维护的义义务。但是事事实上，对小小区地下人防防工事的管理理费用并

38、非由由国家承担，大大量的是由开开发商或者业业主承担。而而由开发商或或者业主承担担管理费用而而不享有所有有权，这也是是说不通的。当当然，即使国国家不享有所所有权的情况况下，地下人人防工事不归归国家所有，也也不会影响到到国家安全。因因为国家可以以基于公共利利益的需要，对对地下人防工工事进行征收收征用。 (四)约定定归属说 此种观点认认为，对车库库的归属应当当通过约定来来确定其归属属。物权法法(草案) 采纳了此此种观点，草草案第76条条规定：“建筑区划内内的绿地、道道路以及物业业管理用房，属属于业主共有有，但属于市市政建设的除除外。会所、车车库的归属，有有约定的，按按照约定；没没有约定或者者约定不明

39、确确的，除建设设单位等能够够证明其享有有所有权外，属属于业主共有有。” 笔者认为，在在目前现行法法律没有对车车库的归属作作出明确规定定的情况下，要要求当事人在在合同中约定定车库的归属属是必要的。笔笔者赞成物物权法(草案案) 的规规定。通过约约定来解决车车库归属问题题，除了上述述理由之外，笔笔者认为，物物权法(草案案) 通过过约定来解决决归属还具有有以下几个方方面的理由： 第一，充分分体现私法自自治原则。私私法领域中奉奉行的基本原原理是自治9。物权权法作为私法法的重要组成成部分，作为为财产归属与与利用的基本本法，其也应应遵循自治的的内在要求。由由于财产归属属利用的多元元化，通过私私法自治，才才能

40、够很好地地协调各方利利益，实现各各种利益归属属的最大化。因因为只有当事事人才是自身身利益的最佳佳判断者，法法律不能越俎俎代庖地替当当事人进行选选择。我国物物权法(草案案) 作出出了对车库的的归属应当根根据约定来进进行确定，正正是体现了私私法自治的要要求。这有利利于买受人和和开发商通过过平等协商来来充分地体现现自身的意志志和利益，也也最有利于争争议的解决。在在当事人没有有在合同中作作出约定的时时候，才可以以推定车库归归属于业主。法法律上没有明明确规定的话话，表明法律律上没有作出出预先的判断断，实际上留留给双 方自自己去解决。 第二，符合合市场经济的的内在要求。通通过约定解决决归属，实质质上是通过

41、市市场机制解决决纠纷。在市市场经济条件件下，将此问问题交给市场场来解决，通通过交易，在在车库的归属属上实现各方方利益的最大大化。当然这这里也存在着着一种风险。如如果是一个完完整的竞争市市场，通过市市场机制可以以实现资源的的优化配置。但但是如果房屋屋市场是一个个卖方市场，房房屋仍然是供供不应求，在在此情况下，开开发商有可能能通过格式合合同保留车库库的所有权，这这有可能对业业主不利。开开发商都是精精明的商人，他他们订立合同同都是请了律律师进行了反反复推敲的，所所以，在合同同里面肯定要要规定有关车车库的归属归归开发商所有有；而且合同同都是格式合合同，业主都都只能被迫接接受。解决这这个问题，有有待于市

42、场经经济进一步发发展和完善。在在实践中，这这个问题很大大程度上是由由房屋买卖市市场决定的，如如果房屋处于于卖方市场，车车位价值就会会升高，即使使将车库作为为共有财产，也也不一定可以以降低业主使使用车库的成成本，因为开开发商有可能能将车库纳入入房屋的价格格。如果房屋屋处于买方市市场，如果开开发商开发的的房子根本卖卖不出去，他他就不可能把把车位的价格格抬得过高，为为了卖掉房子子，他可能会会把车位进行行搭售，也就就是赠送，这这是完全可能能的。所以，在在市场竞争的的情况下，对对于买受人来来说，要获得得较好的居住住配套环境，就就要付出合理理的成本和对对价10。 第三，有利利于对车库有有效利用和管管理。车

43、库是是一个整体，如如果再区分各各个车位，简简单地归业主主所有，也无无法找到一个个合适的标准准，将各个车车位公平地划划分给每个业业主。在实践践中，有些车车库的价值非非常大，而且且车库的位置置、大小不同同，相应地价价值也不同。有有的人有车，有有的人没有车车；有的人车车大，有的人人车小。如果果要归业主共共同管理，怎怎么协调是一一个大问题。在在业主人数众众多的情况下下，即使通过过业主委员会会来分配，在在使用管理方方面的效率也也会大大降低低，这势必也也会引发诸多多纠纷。 第四，有利利于鼓励开发发商修建车库库。多年来，我我国城市建设设忽略了车位位的建设，造造成了目前城城市车位紧张张的状况，停停车难的问题题

44、非常突出，当当然，这也与与我们汽车市市场发展太快快有关系。我我们已经成为为世界第二大大市场消费国国家，将来还还会进一步发发展。这就需需要鼓励开发发商尽可能开开发更多的车车位，来缓解解目前这种紧紧张的局面。车车库具有独立立的使用价值值与交换价值值，其是一种种独立的财产产，可以进行行转让。在停停车难的问题题越来越突出出的情况下，车车库的价值也也会增长。正正如美国学者者Henryy Hanssmann认认为，如果某某些财产成为为共有物，需需要采取一种种对开发商形形成强有力的的刺激的机制制， 使其提提供高质量的的房屋产品11。这这就有必要刺刺激投资，使使开发商从利利益驱动考虑虑为小区业主主提供必要的的

45、、合理的车车位。但如果果将车库规定定为业主的共共有财产，那那么，开发商商就没有足够够的动力来解解决建筑车库库。最后，因因为车库非常常紧张，停车车越来越难，受受损害最大的的还是业主。 提供约定解解决纠纷首先先是对实践中中的经验的总总结，从现实实来看，一些些地方性的法法规规定以及及实践中的做做法基本上是是通过当事人人的约定来确确定其归属。从从我国的实践践情况来看，大大都是按照协协议进行转让让，才能进行行登记。如22003年北北京市政府常常委会颁布的的北京市城城市房地产转转让管理办法法第13条条规定：“房地产转让让时，相应的的共用部位、共共用设备的权权利份额一并并转让；按照照国家和本市市规定可以单单

46、独转让的地地下停车库等等附属建筑物物、构筑物不不随同转让的的，应当在房房地产转让合合同中载明；没有载明的的，视为一并并转让。”这个规定将将车库、车位位定位为建筑筑物的附属设设施，依据主主物与从物的的原理，主物物转让的，其其从物一并转转让，但当事事人有约定的的除外，所以以，“没有载明的的，视为一并并转让。”此种做法既既协调了开发发商的利益，也也在一定程度度上维护了业业主的利益。因因为如果没有有通过协商就就难以考虑到到业主的利益益，所以物权权法正是基于于这些经验的的基础上，作作出了“已约定，按按约定；没有有约定，按法法定”的规定。 所以，笔者者认为，关于于车库的归属属问题，还是是应当由开发发商和业

47、主在在买卖房屋时时协商确定归归属，可以说说，此种方式式是解决车库库归属的最佳佳方案。 三、车库的的归属应当如如何约定 在没有约定定的情况下，物物权法(草案案) 第776条规定：“会所、车库库的归属，有有约定的，按按照约定；没没有约定或者者约定不明确确的，除建设设单位等能够够证明其享有有所有权外，属属于业主共有有。”这是对没有有约定的情况况下车库产权权归属的确定定。约定归属属实际上就是是给予开发商商或者业主一一种保留权利利归属的机会会。这就是说说，法律上给给予了开发商商或业主通过过约定保留车车库所有权的的可能性，如如果开发商在在合同中作出出了保留车库库所有权的约约定，那么，他他就获得了车车库所有

48、权；如果他不愿愿意作出约定定或者没有约约定，就意味味着他放弃了了车库所有权权，从而车库库的所有权就就推定为全体体业主所有。通通过约定确定定归属，在法法律上仍然有有一些问题需需要进一步说说明。 (一)约定定的主体、时时间和方式 1. 约定定的主体约定定的主体应该该是开发商和和业主，而不不是仅仅在业业主之间进行行约定。开发发商与业主之之间就车库使使用权的约定定，可以采取取两种方式：一是由全体体业主与开发发商进行约定定。在实践中中，由于商品品房的买卖都都是零售方式式进行的，所所以，开发商商只能够与单单个业主约定定，但不排除除在团购的情情况下，与全全体业主进行行统一协商。也也可能在全体体业主入住之之后

49、，与业主主事后约定，但但此种情况在在现实中比较较少见；二是是由开发商与与单个业主单单独约定。实实践中，由于于开发商在销销售商品房时时，通常在销销售合同中与与各个业主就就是否购买车车库、以及具具体价格进行行协商。所以以，对归属的的约定通常应应该分别进行行。有学者认认为，开发商商与购房人分分别约定，并并不能解决所所有的车库归归属问题。因因为开发商和和某个购房人人之间的约定定，并不能约约束其他的还还没有签约的的区分所有人人12。笔笔者认为，这这一看法有一一定的道理。关关键的问题是是，要确定开开发商是否与与大多数业主主签订了保留留车库所有权权归属的约定定。如果仅仅仅只是和极少少数业主签订订将来保留车车

50、库所有权的的协议，并不不能表明他保保留了车库的的所有权。 究竟应该由由谁明确提出出保留车库所所有权？有一一种观点认为为，应当由业业主在签订房房屋销售合同同的时候明确确保留车库的的所有权。如如果没有明确确提出，就认认为业主不能能主张权利。笔笔者认为，此此种观点值得得商榷。因为为第一，在签签订商品房销销售合同时，就就有关地下车车库所有权的的归属确定，业业主不具有主主观能动性，而而开发商保留留车库的所有有权具有主观观能动性。因因为大量的房房屋销售合同同都是格式合合同签订的，开开发商可以通通过格式合同同来最大限度度地维护其本本身利益。单单个业主既不不可能也难以以具备与开发发商单独谈判判的能力，在在这一

51、点上，业业主是处于弱弱者的地位，要要求每一个业业主明确地主主张地下车库库的所有权是是不符合现实实的。第二，通通常情况下，购购买一个小区区商品房的业业主人数众多多，每个业主主购买的房屋屋面积也是有有限的。而地地下车库是一一个整体，其其面积及价值值与业主所购购买的商品房房相差甚大。因因此，单个业业主在购买商商品房的时候候也不可能去去保留整个车车库的所有权权。更何况，业业主们购买房房屋时间上不不能统一，不不可能在同一一个时间主张张整体车库的的所有权。所所以由业主去去主张整个车车库的所有权权也是无法操操作的。第三三，开发商不不仅是专门从从事商品房开开发的机构，而而且专门经营营商品房销售售，因此应当当明

52、了地下车车库的归属对对其权益的重重要性，所以以开发商应当当积极主动地地维护其权利利，应当由开开发商明确提提出地下车库库的所有权。如如果开发商不不提出地下车车库的所有权权问题，就应应当归属于业业主共有。笔笔者认为，考考虑到业主处处于弱者的地地位，因而对对关系到其所所有权等重大大权利，车库库的归属还是是应当采取放放弃权利应当当明示的方法法，这就是说说，业主在合合同中接受了了开发商保留留所有权的条条款，就可以以认为业主已已经放弃了权权利。 一旦当事人人就车库所有有权的归属作作出约定以后后，在开发商商与业主之间间，实际上发发生了两个法法律关系：一一是商品房买买卖法律关系系；二是车库库使用权归属属及转让

53、法律律关系。这两两者之间具有有密切联系，但但彼此独立。一一般来说，在在商品房销售售合同中，可可以约定车库库的归属并在在约定归属之之后同时约定定使用权是否否转让。但是是，开发商也也可以在保留留车库所有权权之后，将车车库转让给业业主以外的其其他人，或者者通过有偿出出租的方式转转让车库的使使用权。不过过，车库是否否能够转让给给他人还需要要探讨。 2. 约定定的时间有关关车库归属约约定的时间不不一，既可以以发生在商品品房买卖之时时，也可能发发生在后，通通常约定应该该是在订立商商品房买卖合合同时，即使使是在开发商商已经将车库库出租或者借借给第三人适适用的情况下下，也可以保保留车库的所所有权。一般般来说，

54、在签签订购买房屋屋的合同时，任任何一方要保保留所有权，应应当对此提出出要求，并规规定在合同中中。我国司法法实践中一些些案例也采纳纳此种观点。例例如，北京市市华清嘉园99名业主为索索要地下人防防工程所有权权，将海淀区区人防办告上上法庭。但这这起北京首例例居民楼地下下人防工程所所有权案，以以业主败诉告告终。北京市市海淀区法院院审理认为，业业主在买房时时就得知商品品房面积中不不包含地下室室，并没有提提出异议，所所以，即使地地下室成本确确由业主分担担，但因其在在出资时缺乏乏主观能动性性，谈不上是是法律意义上上的“投资人”。9 名业业主认为，他他们购买房屋屋的价款中包包含了人防工工程的造价，人人防工程属

55、于于公共服务设设施、公用设设施，业主应应为该人防设设施的投资人人及所有权人人。海淀区法法院一审驳回回了业主们的的诉讼请求， 9名业主上上诉至一中院院，一中院认认为， 9名名业主在签订订合同时，应应已明知其所所购买的商品品房面积中并并不包括防空空地下室，但但并未提出任任何异议。这这表明业主在在确立商品房房买卖合同关关系时，应明明知其所支付付的购房款并并不包括防空空地下室，因因此即使维修修该防空地下下室的成本确确为各业主所所分担，但其其在出资时缺缺乏主观能动动性，也就并并非法律意义义上的投资行行为13。 3. 约定定的方式规定定车库的归属属合同应当是是要式合同，约约定原则上应应当采用书面面的形式，

56、这这主要是因为为车库所有权权的归属，实实际上是不动动产的归属，而而且，与房屋屋所有权的关关系非常密切切。我国法律律对房屋所有有权的移转要要求必须订立立书面合同，所所以，对于车车库所有权的的归属也应当当订立书面合合同。当然，约约定既可以条条款的方式纳纳入到商品房房买卖中，也也可以通过单单独的合同专专门约定车库库的归属。 (二)没有有约定或约定定不明的，归归业主共有 物权法(草案) 规规定，在没有有约定或约定定不明的情况况下，应当推推定车库的所所有权为业主主共有。没有有约定是指开开发商与业主主之间根本没没有就车库的的归属进行磋磋商并达成任任何协议。如如果开发商没没有明确表明明保留车库的的所有权，但

57、但事后与业主主达成车库转转让合同，这这也说明开发发商实际上享享有车库的所所有权，可以以认为明确作作出了约定。没没有约定不仅仅包括没有任任何约定，也也包括约定没没有履行形式式方面的要求求，或者约定定无效。 所谓约定不不明是指虽然然有约定，但但基于各种原原因没有就归归属达成明确确的合意，可可以通过解释释的方法确定定最终的归属属。假如双方方没有就车库库达成约定，但但业主通过在在购房合同中中单方面放弃弃了对车库的的所有权，这这实际上可以以解释为开发发商保留了车车库的所有权权。需要讨论论的是，如果果在开发商和和全体业主就就车库的归属属进行约定的的时候，一部部分业主同意意开发商保留留所有权，而而另一部分业

58、业主不同意开开发商保留车车库所有权，该该如何处理？笔者认为，在在此情况下，仍仍然要考虑不不同意此种条条款的业主的的人数或者商商品房的面积积超过小区总总业主或者总总面积的一半半。如果没有有过半，可以以认为，有关关车库的归属属约定仍然是是不明确的。 开发商保留留车库所有权权的归属必须须明确，如果果开发商与部部分业主约定定保留车库所所有权，而在在与另外一些些业主约定中中放弃了车库库所有权，此此时应当认为为是约定不明明。这就是说说，开发商对对于车库归属属的约定，应应当是整体的的保留，也就就是说，它不不能仅仅保留留部分车位，而而是保留整个个车库的所有有权。其次，它它应当是明确确的保留，而而不能采用含含糊

59、不清的方方式来表达保保留的意思。 为什么在没没有约定与约约定不明的情情况下应当推推定为归业主主共有？物物权法(草案案) 之所所以这样规定定，理由在于于：第一，开开发商在经济济上具有优势势地位，完全全可以通过格格式合同争取取自己的最大大利益。开发发商完全掌握握建造商品房房的成本，可可以证明车库库的归属。如如果没有在合合同中规定车车库的归属，就就可以推定，开开发商已经放放弃主张车库库权利；第二二，从合同解解释的角度来来看，房屋销销售合同通常常是开发商单单方起草的，甚甚至在实践中中，开发商都都是通过格式式条款确定车车库的归属。如如果合同没有有约定归属而而发生争议，按按照合同解释释规则，应当当作出不利

60、于于开发商的解解释；第三，按按照物权法法(草案) 的规定，通通过证明确实实自己投资建建造了车库，其其也可以主张张车库的产权权。 (三)在约约定不明确的的情况下，开开发商是否可可以举证而享享有车库的所所有权? 按照物权权法(草案) 的规定定，除建设单单位等能够证证明其享有所所有权外，属属于业主共有有。笔者认为为，此种规定定是不必要的的，既然开发发商都是专业业的商人，完完全知道如何何通过合同来来保护自己，通通过合同确定定车库产权归归属已经非常常有利于开发发商，如果对对此再规定开开发商举证证证明其对车库库享有所有权权，则有过度度保护开发商商之嫌疑。此此外，通过事事后的证明会会引起更大的的争议，如开开