第一课：房地产基础知识2

1、第一课：房地产基础知识2第一页，共31页。讲师介绍：姓名：工作经验：第二页，共31页。房地产的定义 房地产是指土地、建筑及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。这里的三个关键词是“土地”、“建筑”、“权益”。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 第三页，共31页。房地产的类型居住房地产：包括普通住宅、高级公寓、别墅等商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、招待所、

2、旅 店等）、商店（商场、购物中心、铺面等）、餐馆、影剧院等旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所工业房地产：包括厂房、仓库等农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等特殊目的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等 按用途划分第四页，共31页。出售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产按市场性质划分有的房地产既可出售也可出租、营业：如商店、餐馆有的房地产既可自用也可出租、出售：如住宅有的房地产只能自用：如学校 其他第五页，共31页。发展商（开发商）：指组织建设房地产项目的房地产公司。作为房地产业内人士，了解并熟悉一定数量的开发商企业是相当必要的，尤其是全

3、国知名的品牌企业（如万科、中海、合生创展、富力集团、恒大集团、顺驰、绿地等）。对发展商通常有一、二、三3个等级的资质评定。代理商（销售公司）：指专业策划销售房地产项目的房地产中介机构。代理公司业务有一手和二手之分。通常为发展商策划销售新楼盘项目的是一手中介，以店铺方式经营、主要销售二手楼盘的是二手中介，当然两者是可以交叉的。熟悉当地市场中各家代理公司的优势领域，对于我们同样相当重要。如我们熟知的中原地产、美联地产、世联地产、合富辉煌等代理公司在不同地区都有自己的业务侧重点。对代理商通常也有一、二、三3个等级的资质评定。 第六页，共31页。承建商（施工单位）：负责房地产项目工程建设的施工单位。通

4、常有一、二、三3个等级的资质评定。物业管理商：在房地产项目建成后对其进行全权管理的单位。目前我国的物业管理普遍处于薄弱环节，整体水平偏低，当然也有万科、中海等一些优秀的物业公司。通常也有一、二、三3个等级的资质评定。 第七页，共31页。房产： 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 地产 ： 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 房地产 ： 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 第八页

5、，共31页。土地的使用年限： 凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐、停车场用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 商品房： 有合法产权，购买后能领取房屋所有权证或房地产证的住宅。业主有 自由买卖、转让、租赁的权利。 第九页，共31页。现房： 楼宇建筑已全部完成，购买后即可交付使用的商品房，通常客户交付部分房 款后即可入住。准现房： 楼宇建设尚未完工，但外墙等已完成，正在进行室内设施完善，不能马上 入住的商品房。期房： 处于施工

6、阶段，离交楼时间还比较久的商品房。封顶： 项目完成最高一层土建施工工作，准备进行外墙施工。通常封顶对一个项 目建设而言具有重要意义。 第十页，共31页。房地产建筑形态低 层：13F的建筑称为低层建筑(无电梯)多 层：7F以下的建筑称为多层建筑(无电梯) 小高层：711F的建筑称为小高层高 层：1230F的建筑称为高层超高层：30F以上的建筑称为超高层第十一页，共31页。项目总用地 : 是包括住宅、商业总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭 院、绿化用地的总和。 住宅总用地： 指低层、多层、中高层、高层等所有住宅用地面积的总和。 公建总用地： 指小区内部公共建筑占地面积的总和。 第十二页

7、，共31页。道路、广场用地： 指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米 的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 绿化面积： 指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、 花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。 绿化率： 是指绿化面积在整体项目占地面积中的比值。第十三页，共31页。住宅的开间： 就是住宅的宽度。 住宅的进深： 就是指住宅的实际长度。 住宅的层高: 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房 屋的高度。 住宅的净高： 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 商

8、铺的净高： 地板到消防喷淋头的距离。第十四页，共31页。建筑面积： 指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包括房屋的可用面 积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积及其他公摊面积等。使用面积： 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。住宅销售中一般 不为客户计算使用面积和使用率。套内面积： 套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积之和。即该套建筑面积减去公 摊面积之差。公摊面积： 指住宅楼内为方便住户出入，保障住户的正常生活和交往而设置的公共 走廊、楼梯、电梯间、水箱间、供电房等所占面积的总和。销售中通常 按一定比例分摊给每一位住户。实用率（得房率）： 套内面积/建筑面积，即得房率。多层

9、住宅一般为80%以上；高层住宅 一般为75%以上；临街独立式商铺一般为80%以上；大型商场内商铺一 般为50%以上；写字楼一般为60%左右。 第十五页，共31页。套内阳台建筑面积： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其 中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的 一半计算建筑面积 居住单元： 是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。 户型： 是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四 室二厅二卫等。第十六页，共31页。五证两书：“五证”国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律

10、凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。建设用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 建筑工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 “两书” 商品房使用说明书（交付时）商品房质量保证书（交付时）第十七页，共31页。房地产预售

11、契约（预售合同）： 已取得房地产预售许可证的发展商，在商品房销售后与客户签订的 正式合同书，是必须送房管局进行交易鉴证，经过审核、登记后方可生 效的，经鉴证后的契约受法律保护，收楼后一年左右更换为房地 产证。认购书： 客户在交齐订金时，与发展商签订的临时订购协议。税费： 房地产交易过程中及领取房地产证过程中需交纳的税金和费用（全部按国 家规定收取。 通常包括契税、公用维修基金、印花税等。第十八页，共31页。契税 ： 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产 权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。 （交易手续费经济适用房减半） 公共维修基金：

12、公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。 印花税： 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种 兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴 印花税票完成纳税义务等特点。第十九页，共31页。付款方式：（一般分为三种）银行按揭： 以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本 带息）的形式向银行偿还贷款。在按揭期间，房产证由银行保管。一次性付款： 即在双方签订售房合同或认购书后的一定时限内（通常是7天左右）付 清全部房款的付款方式。分期付款： 买方

13、支付一笔订金或首期房款后，其余房款分多次在一段较长的时间 内付清的付款方式。交楼（交房）： 经过国家质量鉴定，双方一起验收后，发展商将房屋钥匙正式交给业 主的过程。第二十页，共31页。按揭首付比例：住宅：第一次购房首付比例为总房款的30%，第二次购房首付款比例为总房款的60%以上（新政策）；商铺：首付款为总房款的50%以上。按揭方式：商业贷款和公积金贷款（只适用于住宅）贷款年限：住宅：最多30年商铺：最多10年第二十一页，共31页。商品房的起价： 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 商品房的均价： 是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每 平方米的价格。 基价

14、： 经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减 楼层和朝向差价后得出。 第二十二页，共31页。借款人如何偿还银行贷款？ 贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷 款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借 款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。 贷款期如遇利息调整，如何处理？ 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内 （含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1 月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？ 借款人在提前归还贷款

15、时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经 贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿 的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。第二十三页，共31页。转按揭： 转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人 住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个 人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更 借款人或变更抵押物的贷款。 个人住房按揭需提交哪些资料？ 1、购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户 口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）； 2、购房人及其配偶所在工作单位出具

16、工资收入证明（若干个体户则提供营 业执照及税票）； 3、购房人已首付购房款收据原件及复印件； 4、已与开发公司签订的购房合同； 5、在开户行开户的活期存折或银行卡； 6、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协 议书、住房抵押承诺书。 第二十四页，共31页。住房公积金： 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业 及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴 存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是 住房实物分配向货币分配转化的一种形式。 公积金贷款： 公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金

17、管理中心及 所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公 积金交存人和离退休职工发放的贷款。 申请住房公积金贷款的条件： 凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前 仍在缴存公积金，才有资格申请。 第二十五页，共31页。房地产抵押： 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人 （或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。 申请抵押登记应提交什么资料？ （1）房地产抵押登记申请书； （2）委托书； （3）房地产证； （4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明； （5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

18、 已抵押的房地产能否转让？ 根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵 押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受 让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？ 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。 根据中华人民共和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以， 只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。 第二十六页，共31页。钢结构： 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。现代建筑、超高层 大跨度采用，如金茂大厦、帝国大厦等钢、钢筋混

19、凝土结构： 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采 用钢筋混凝土构架建造，主流结构中的一种加固结构钢筋混凝土结构： 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结 构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物， 现在通常使用的主流结构。混合结构： 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢 筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝 土建造，如旧式住房砖木结构： 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖 墙、木柱建造的，如旧式住房。第二十七页，共31页。普通住宅： 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不 属于普通住宅的范畴。 公寓： 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 纯办公楼： 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。 商场： 是指规划为对外公开进行经营的建筑物。 综合楼： 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 商住住宅： 是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入 写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络