百安物业管理标准工作手册

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录一、物业管管理工作作运行组组织构架架图二、物业管管理工作作流程图图三、部门主主要职责责总经理职责责物业管理部部职责水电工程部部职责保卫部职责责保洁绿化部部职责物业管理处处职责四、物业管管理处各各岗位职职责管理处主任任岗位职职责内勤员岗位位职责综合服务管管理员岗岗位职责责设备设施管管理员岗岗位职责责安防秩序管管理员岗岗位职责责保洁绿化管管理员岗岗位职责责维修技术员员岗位职职责保安员岗位位职责消防监控值值班员岗岗位职责责保洁员岗位位职责绿化员岗位位职责车管

2、员岗位位职责五、物业接接管验收收物 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/283.html 业验收程程序接管验收检检索提交交资料目目录物业档案资资料移交交目录物业接收工工程项目目验收依依据六、业主入入伙管理理业主入伙管管理流程程图业主 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/一八79.html 入伙管管理制度度业主入伙接接待规范范办理用户大大件物品品放行工工作规程程七、业主装装修管理理装饰装修管管理流程程图装饰装修管管理规定定装修进场人人员管理理规定附）装修安安全管理理协议书书装修施工责责任承诺诺书八、业主管管理服务务业主服务管管理工作作示意图图业主服务管管理

3、制度度管理处工作作细则 业主报修管管理制度度业主求助服服务管理理标准接待来信来来访来电电投诉制制度 管理处走（回回）访制制度管理处收费费工作说说明社区文化活活动一、物业管管理工作作运行组组织岗位位构架图图总 总 经 理 副 总 副 总 经 理 保卫部保洁绿化部保卫部保洁绿化部水电工程部物业管理部物物业管理处业管理处主任综合服务管理员安防秩序管理员内勤员综合服务管理员安防秩序管理员内勤员保洁绿化管理员设备设施管理员车管员保安员监车管员保安员监控员绿化员维保技术员保洁员服务准备质量控制规范服务策划服务准备质量控制规范服务策划验收接管职能分配职责确定资源配置服务提供规范服务标准服务规范识别服务过程二

4、、物业管理工作流程图服务改进改进管理服务质量服务提供服务改进改进管理服务质量服务提供装修装饰管理特约服务提供车辆停放管理安保消防管理绿化修剪养护环境保洁服务设备设施管理管理服务收费入伙管理服务日常物业管理服务投诉处理、回访评 价顾客组织三、部门主主要职责责1、总经理理：负责责主持开开展公司司全面管管理经营营工作。安安排调动动公司资资源，组组织公司司各部门门开展实实施物业业管理服服务工作作，实现现公司经经营目标标，对董董事会负负责。（副总经理理根据总总经理的的分工协协助总经经理组织织公司各各部门开开展实施施物业管管理服务务工作。）2、物业管管理部：负责组组织公司司物业管管理资质质、物业业管理品品

5、质的提提升与物物业管理理行业内内的交流流宣传；负责协协调公司司各部门门制定编写写公司物物业管理理服务规章章制度、策划物业管理服务方案；指导督查公司各物业管理处开展物业管理服务工作，组织物业管理知识培训、考核；建立健全、规范管理本部门工作档案资料。3、水电工工程部：负责组组织公司司承接管管理物业业项目的的工程质质量、设设备设施施的验收收移交并与与相关单单位协调调处理遗遗留整改改问题；负责公司司物业建建设工程程、设备设设施维修修保养的组组织、采采购和发发包；负负责物业业维修基基金的申申报；负负责制定定编写公公司物业业管理设设备设施施管理规规章制度度；指导督督查公司司各物业业管理处处开展物业业设备设

6、设施的日日常管理理维保工工作，组组织维保保技工进进行设备备设施维维修保养养业务培培训、考考核；建建立健全全、规范范管理本本部门工工作档案案资料。4、保卫部部：负责制定定编写公公司物业业管理安安保消防防管理规规章制度度和管理理方案；指导督督查公司司各物业业管理处处开展物业业安保消消防工作作，组织织安保、监监控人员员的业务务培训、考核；检检查安保保消防器械械（器材材）和监监控设备备的使用用管理；建立健健全、规规范管理理本部门门工作档档案资料料。5、保洁绿绿化部：负责制制定编写写公司物物业管理理保洁绿绿化工作作管理规规章制度度、管理理方案制制；协助助公司办办公室统统一采购购绿化环环卫工具具、劳保保用

7、品；指导督督查公司司各物业业管理处处开展物业业绿化环环卫工作作，组织织绿化员员、保洁洁员上岗岗业务培培训考核核；建立立健全、规规范管理理本部门门工作档档案资料料。6、物业管管理处：负责在公司物物业管理理部指导导下编写写接管物业业项目的的管理方方案及时完完成管理理方案的的年度修修订与评评审；负负责配合合公司相相关业务务部门验验收接管管物业项项目，做做好接管管物业项项目工程程技术资资料、交交接验收收资料的的建档、管管理工作作；按照照物业管管理合同同要求及及物业管管理方案案开展实实施接管管物业项项目的业主入伙伙、装修管理理和日常常物业管理理服务工工作，认认真解决决业主投投诉问题题，经常常回访征征询业

8、主主意见，改改进管理理服务方方式，提提高管理理服务质质量，争争创物业业管理优优秀荣誉誉。建立立健全、规规范管理理各类工作作档案资资料。四、物业管管理处各各岗位职职责管理处主任任岗位职职责在经理室直直接领导导下，贯贯彻执行行公司各各项方针针、政策策，全面面负责管管理处的的日常事事务和管管理工作作认真做做好工作作记录。1、执行公公司制定定的各项项规章制制度，不不断提高高服务质质量，落落实奖惩惩制度，总总结工作作经验，主主动向公公司提出出管理合合理化建建议；2、根据公公司年度度工作指指标，组组织制订订并监督督、指导导、检查查本管理理处的年年度计划划及执行行情况，按按月向经经理室上上报工作作进度；3、

9、熟悉国国家有关关法规和和物业管管理规定定，配合合公司相相关部门门编写本本管理区区域物业业管理方方案，并并组织编编写本管管理处管管理报告告和各种种通知、公公函；4、根据公公司规定定，负责责安排和和调整管管理处人人员和各各项工作作，检查查督促管管理处各各岗位职责的执执行情况况，主持日日常和定定期工作作会议，传传达学习习相关文文件、通通知及会会议精神神，研究拟拟定下一一步工作作计划，总总结讲评评管理处处员工工工作绩效效；5、依据公公司物业业管理工工作手册标标准，组组织实施施本管理理处管理理区域物物业接管管验收、业业主入伙伙、装修修管理、设设备设施施维修保保养、保保洁绿化化、安保保秩序、业业住服务务等

10、工作作；6、按照公公司“管理到到户、责责任到户户、服务务到户、收收费到户户”的要求求，督促促管理处处各工作作岗位仔仔细了解解掌握业业主情况况，认真真组织解解决好业业主投诉诉，及时时收缴各各类费项项，不断断改进服服务质量量；7、负责处处理本区域内重大大违章、违违纪行为为和重大大突发性性事件；熟练地地掌握火火警、电电梯困人人、台风风、治安安案件的的应急处处理办法法，并能能有效及及时组织织、安排排处理。8、加强与与公司各各部门间间的团结结合作，树树立整体体思想，密密切与各各部门的的联系，互互相沟通通、协调调，重视视建立与与物业开开发单位位、辖区区各行政政管理部部门的工工作联系系；9、忠于本本职、以以

11、身作则则、秉公公办事、敬敬业守纪纪、关心心下属，维维护公司司利益；10、积极极参加公公司组织织的业务务学习和和培训，努努力提高高个人业业务能力力；11、认真真完成公公司交给给的其他他任务。（注：管理理处副主主任岗位位职责参参照主任任）(二) 内内勤员岗岗位职责责熟悉物业管管理法规规，内勤勤员在管管理处主主任领导导下，负负责文档档资料的的保存和和管理，各各类费项项的统计计核算与与收付结结算，做做好各项项基础性性工作，认认真做好好工作记记录。1、负责管管理处管管理区域域内业主主档案资资料、物业档档案资料料、管理理服务档档案资料料的收集集、保管管、立卷卷、归档档、借阅阅工作，做做好保密密工作，防防止

12、遗失失、损坏坏，配合合公司办办公室做做好档案案管理工工作；2、严格执执行公司司财务制制度，建建立管理理处收费费台帐，统计核算管理处各类应收费项，及时做好现金、支票的收付缴存及相关凭证保管，认真核对各管理人员的收费账目，按时上报各类费项的收付统计汇总报表；3、负责配配合公司司做好管管理处管管理区域域内物业业经营用用房租赁赁、广告告位设置置、车库库承包等等经营性性项目的的宣传介介绍、登登记联系系工作；4、负责管管理处各各类物资资的采购购、申领领、发放放、统计计和管理理，建立立物资管管理台帐帐；5、负责管管理处各各类通知知、公函函、报告告的收发发，协助主主任组织织由管理理处发起起的会议议，并做做好会

13、议议记录；6、协助主主任做好好管理处处员工的的考勤、考考核管理理；7、协助主主任组织织开展社社区文化化服务；8、团结互互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；9、积极参参加公司司、管理理处组织织的业务务学习和和培训，努努力提高高个人业业务能力力；10、及时时向主任任汇报工工作情况况，完成成主任交办办的其他他工作。(三) 综综合服务务管理员员岗位职职责掌握物业管管理法规规及相关关知识，在管理处主任的领导下开展辖区内物业管理服务工作，认真做好工作记录。1、熟悉掌掌握辖区区内业主和和物业使使用的基基本情况况，及时时建立健全全业

14、主、住（租）户档案； 2、负责责办理业业主入伙伙、装修、搬搬入、迁迁出手续续，配合合设备设设施管理理员管理理业主装修修事务；3、掌握辖辖区内户户数和户户型面积积及各类类费项的的收缴标标准和计计算方法法，负责责水、电电表的抄抄度工作作，建立立业主缴缴费台帐帐，掌握握业主缴缴费动态态，及时时收取、催催缴、交存各类应收费费项；4、负责业业主接待待与沟通通，耐心心细致给给业主解解释说明明各项物物业管理理服务规规定，认认真收集集并向主主任反馈馈业主提提出的意意见建议议；5、负责接接待辖区区内业主主的投诉诉、报修修事务，做做好受理理登记，根根据实际际情况耐耐心细致致的做好好对业主主的解释释说明工工作，即即

15、时协调调安排管管理处相相关职能能人员解解决处理理投诉、报报修事务务，并及及时回访访了解处处理结果果和业主主的满意意度；6、熟悉辖辖区物业业环境布布局，负负责巡视视辖区内物物业使用用情况，及及时协调调处理违违章、突突发事件件并及时时向主任任汇报重重大违章章、突发发事件；7、负责督督查辖区区内维修修、保安、环环卫、绿绿化人员员的工作作质量，征征询业主主意见，及及时向主主任反馈馈督查结结果；8、团结互互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；9、积极参参加公司司、管理理处组织织的业务务学习和和培训，努努力提高高个人业业务能力力；

16、10、及时时向主任任汇报工工作情况况，完成成主任交办办的其他他工作。 (四) 设设备设施施管理员员岗位职职责 熟悉物业业管理法法规，掌握物物业设备备设施维维修保养养专业知知识，在主任任的领导导下，负负责辖区区内的公共设备备设施维维修保养养管理工作作，认真真做好工工作记录录。1、负责维维保技术术员工的管理理，督促促检查公公司各项项规章制制度的落落实，及时了了解维保保技术员员工的思想想和生活活动态，解解决疑难难问题，确保设备设施维修保养管理工作稳定有序开展；2、根据管管理处领领导的要要求和意意图，严严格按公公司设备设设施维保保工作手手册标准，结结合实际际情况，以以身作则则，带领领维保技技术员工实施

17、辖区区内的公共设备备设施维维修保养养工作，配配合公司司做好辖辖区物业业公共设备备设施的的验收移移交工作作3、熟悉辖辖区物业业公共设备备设施布布局，掌掌握主要要设备的的运行技技术状况况，坚持持周而复复始的设设备维修修保养制制度，及及时发现现问题隐隐患立即即组织处处理，保证所所管辖系系统设备备处于优优良的技技术状态态；做到到“三不不漏”（不不漏油、不不漏气、不不漏水）、“五五良好”（使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好），督促做好各项检查记录；4、实地检检查维保保技术员员工维修修保养工工作质量量与工作作效率、岗位纪律律及精神神状态，发现问问题及时时采取纠纠正措施施，

18、现场督督导重要要维修工工程及增增改工程程施工，控控制工作作质量与与进度；5、负责制制定辖区区设备系统统运行方方案，审审阅运行行报表，掌掌握所属属设备系统统当天能能耗状况况，发现现异常，分分析原因因，并不不断与运运行人员员研究改改进措施施，使本本系统设设备在保保证安全全运行的的前提下下，力图图节省能能耗；6、负责制制定所管管辖设备备系统设设备月度度和年度度的维修修保养计计划和备备品、备备件计划划，定期期报送管管理处主主任审定定，并负负责组织织安排维维修保养养计划的的实施，严把工作标准、保证工作质量、提高工作效率；7、针对维维保技术术员工的的技术状状态和思思想状况况，经常常对下属属员工进进行职业业

19、道德、物物业服务务意识教教育和组组织专业业技术知知识学习习；8、做好技技术档案案管理工工作，督督促维保保技术员员工做好好设备维维修、故故障处理理、零部部件更换换记录，每每月汇总总装订后后交管理处处内勤员员整理归归档；9、掌握科科技发展展动态，认认真推广广新技术术，在公公司业务务主管部部门的组组织下协协助改造造辖区不合合理的设设备，完完善设施施和施工工遗留的的缺陷，监督施施工，验验收施工工质量；10、负责责业主装修修管理中中改变物物业结构构、移动动设备设设施的审审查和验验收，督督促维保保技术员员工认真真检查装装修情况况，发现现有违章章行为应应即时纠纠正确保保建筑物物结构安安全和装装修协调调、统一

20、一、美观观及符合合消防要要求；11、负责责协调处处理辖区区职责范范围内的的违章、突突发事件件，并及及时向主主任汇报报重大违违章、突突发事件件；12、团结结互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；一三、负责责做好维维保技术术员工宿舍舍的内务务检查管管理，杜杜绝火灾灾、触电电、疾病病传染等等隐患；14、积极极参加公公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务能力；一五、及时时向主任任汇报工工作情况况，完成成主任交办办的其他他工作。(五) 安安防秩序序管理员员岗位职职责熟悉物业管管理法规规，掌握握安防秩序

21、序专业知识识，在管管理处主主任的直直接领导导下，负负责辖区区内安保保消防、公公共秩序序维护工工作，认认真做好好工作记记录。 1、负责辖辖区内保保安队伍伍的全面面管理，督促检查公司各项规章制度的落实，确保安保队伍稳定有序的上岗执勤；2、掌握队队员的思思想动态态，认真真做好思思想工作作，抓好好保安队队伍的思思想建设设，关心心队员的的生活状状况，做做好全体体队员的的法制教教育和职职业道德德教育，指指导队员员正确处处理好工工作中的的各种问问题，帮帮助下属属解决实实际困难难；确保保队伍的的战斗凝凝聚力和和工作热热情；3、根据管管理处领领导的要要求和意意图，依依据公司司保安工作手册标标准，结结合实际际情况

22、，指指挥调动动保安人人员对辖区内内的安全防防范、消消防监控控、车辆辆交通、公共共秩序维维护工作作实施全全面落实实； 4、熟悉辖辖区物业业环境布布局，经经常定期期不定期期检查个个班次保保安队员员的工作作情况，掌握各岗位工作状态，做好监督、检查和考评工作，严格管理，有效落实岗位职责和奖惩条例；5、经常指指导培养养所属保保安班长长，不断断提高他们们的组织织指挥能能力和管管理水平平，按季季度制定定学习训训练计划划，认真真组织队队员学习习业务知知识和形形体仪表表、体能能训练，提高全全体队员员的整体体上岗执执勤素质质；，6、经常点点验检查查安保器器械、消消防器材材，保持持其良好好使用性性能；7、熟悉掌掌握

23、消防防和其他他应急预预案，协协助主任任做好辖辖区内安安全消防防宣传教教育工作作，防患患于未然然；负责责组织保保安应急急分队，协协助主任任处置重重大灾害害事件；8、负责协协调处理理辖区职职责范围围内的突突发事件件，重大大治安问问题和事事故及时时向主任任汇报，并并采取果果断措施施，控制制事态发发展；9、团结互互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；10、负责责做好保保安队伍伍宿舍的的内务检检查管理理，杜绝绝火灾、触触电、疾疾病传染染等隐患患；11、积极极参加公公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务

24、能力；12、及时时向主任任汇报工工作情况况，完成成主任交办办的其他他工作。 (六) 保保洁绿化化管理员员岗位职职责熟悉物物业管理理法规，掌握保洁洁绿化专专业知识识，在主任任的领导导下，负负责辖区区内的环境卫卫生保洁洁、园艺绿绿化养护护管理工工作，认认真做好好工作记记录。1、负责保保洁、绿化员员工的管理理，督促促检查公公司各项项规章制制度的落落实，及时了了解保洁洁、绿化员员工的思想想和生活活动态，解解决疑难难问题，确保保洁绿化工作稳定有序开展；2、根据管管理处领领导的要要求和意意图，严严格按公公司保洁绿绿化工作作手册标准，结结合实际际情况，安安排调动动保洁、绿化员员工实施辖区区内的环境卫卫生保洁

25、洁、园艺绿绿化养护护工作；3、熟悉辖辖区物业业环境布布局，坚坚持每天天巡视住住宅区33次，有有效制止止住宅区区乱贴乱乱画，乱乱倒（抛抛）垃圾圾，随地地吐痰等等不良现现象，引导培养养业主爱爱护小区区清洁卫卫生的自自觉行为为，现场场督导环环境保洁洁工作；4、对住宅宅区环境境保洁工工作实行行“划片分分区包干干”作业管管理，合合理配置置保洁人人员和清清扫工具具的数量量，做到到任务划划定清楚楚、责任任明确，检查、考考核标准准公开，奖奖惩对象象明确，确保辖区内不不留卫生生死角； 5、负责制制定绿化化养护计计划，定定期检查查树木花花草的养养护，浇浇水、施施肥、杀杀虫、修修剪等工工作，并并做好详详细记录录，现

26、场督督导绿化化养护工工作；6、严格要要求、细细致检查查，现场场及时纠纠正保洁洁员，绿绿化员的的工作失失误，每每天定时时集中讲讲评当日日环境保保洁、绿绿化养护护工作情情况，不不断促进进工作质质量提高高；7、负责协协调处理理辖区职职责范围围内的违违章、突突发事件件，并及及时向主主任汇报报重大违违章、突突发事件件；8、积极参参加公司司、管理理处组织织的业务务学习和和培训，努努力提高高个人专专业水平平，掌握绿化化养护管管理的知知识和技技能；9、团结互互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；10、负责责做好保保洁员，绿化员宿舍的内

27、务检查管理，杜绝火灾、触电、疾病传染等隐患；11、及时时向主任任汇报工工作情况况，完成成主任交办办的其他他工作。（七）维修修技术员岗岗位职责责掌握物业设设备设施施维修保保养专业业知识，在分管管理员的安排下，实施设备设施维修保养工作，认真做好工作记录。1.严格格执行公公司的各各项规章章制度，履履行岗位位职责，安全作业，防止事故发生；2.能熟熟悉本岗岗位的工工作职责责和范围围，爱护护和正确确使用各各种工具具和各种种设备；3.热情情礼貌、认认真负责责的为业业主服务务； 4.负责责房屋建建筑共用用部分的的养护和和维修；负责住住户水、电电管道维维修；5.持证证上岗，严格按照各项操作规程对共用设施、设备进

28、行维护和保养，确保各项设施、设备能正常运行，严禁带故障工作；6.负责责配套建建筑和设设施的养养护、维维修和管管理，包包括会所所、办公公用房、停停车场等等；7.妥善善管理各各种材料料及配件件，遵守守公司“出出入库登登记制度度”，换换下的报报废材料料及配件件由主管管领导实实行核销销制；8.对于于业主提提出的各各种维修修问题，属属于保修修期内的的，应予予以登记记，维修修人员应应热情、主主动及时时地加以以解决：按公司司有关规规定：小小问题112小时时、大问问题244小时解解决，特特殊情况况除外，一一定要给给住户满满意的结结果；9.接到到报修要要认真填填写“维维修登记记表”，完完成维修修后一定定要请住住

29、户签署署意见，并并将维修修登记表表回执联联妥善保保存、归归档；10.加加强住户户装修管管理，严严格按装装修前的的检查项项目认真真检查记记录，并并督促业业主及相相关人员员签字，并并随时检检查装修修情况，发发现有违违章行为为应即时时纠正；11.不不属于公公司维修修范围的的，应耐耐心给予予解释，业业主要求求帮助维维修、安安装的，应应按公司司的有关关收费标标准进行行收费；12.上上班时间间不能饮饮酒，以以避免出出现意外外，违章章者严肃肃处理；一三、参加加公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务能力；14、及时时向分管管管理员员汇报工工作情况况，完成成上级交办办的其他他工作。（

30、八）保安安员岗位位职责掌握物业安安保专业业知识，在分管管理员的指挥管理下，实施物业辖区安保工作，认真做好工作记录。1、熟悉物物业辖区区的概况况、平面面布局及及楼幢分分布情况况，熟知本本人责任任区域内内住户情情况，了了解物业业辖区内内其它区区域房屋屋的地形形以及各各条通道道的布局局； 2、严格遵遵守公司司规章制制度，坚坚守岗位位、服从从命令、听听从指挥挥、文明明执勤，保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌，确保物业辖区治安安全，秩序井然； 3、门岗负负责做好好物业辖辖区的大大门或门门厅的安安保工作作，对大大宗物品品出物业业辖区的的进行管理理，对住住户装修修人员及及装修物物品的出出入进行行管理

31、，制制止闲杂杂人员随随意进入入物业辖辖区，对任何何有损物物业辖区区物业管管理的行行为，及及时进行行规劝和和制止； 4、巡逻岗岗负责巡巡查物业业辖区各各公共场所所和通道道，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止，巡查发现现设备设设施受损损和公共卫卫生保洁洁脏乱情况况要及时上上报，加加强对物物业辖区区的机动动车辆管管理，维维持车辆辆停放秩秩序；5、负责回回答解决决住户及及来访人人员提出出属于本本岗职责责内的问问题，树立强强烈的责责任感，对物业辖区的治安、消防、车辆事故、以及住户求援、报警等突发事件要挺身而出，依法维护业主合法权益；6、熟悉保保安设施施设备的的操作规规程

32、及报报警设施施的使用用方法，熟悉物物业辖区区消防设设施的配配置，并并能熟练练使用各各种消防防器材，掌掌握防火火自救知知识； 7、做好本本岗位的的清洁卫卫生和交交接班工工作； 8、参加公公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务能力；9、及时向向分管管管理员汇报工工作情况况，完成成上级交办办的其他他工作。附：当班保保安班长长职责当班保安班班长根据据保安安员岗位位职责督促协协调当班班保安的的各项工作作，依据公公司安保工作手册标标准，处处理当班班期间的的突发事事件，重重大治安安问题和和事故应应立即向向分管管理理员汇报报，并采采取果断断措施，控控制事态态发展。（九）消防防监控值

33、值班员岗岗位职责责掌握消防监监控设备备使用知知识，在分管管理理员的指指挥管理理下，实施施消防监监控设备备操作，认真做做好工作作记录。1、值班人人员不得得随意离离开消防防控制室室，不得得睡岗，每天及时做好值班记录； 2、未经上上级领导导批准，不准任何无关人员进入监控室查阅，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施； 3、监视所所有摄像像位置的的图象，注注意异常常现象，发发现情况况即时通通知值班班保安，出出现报警警信号，立立即核查查信号真真伪情况况； 4、对异常常现象要要做好记记录和录录像，以以作必要要时查证证使用，做做好交接接班记录录； 5、监视电电梯运作作，收听听电梯内内警钟对对

34、讲电源源，有情情况及时时报告有有关部门门，并与与电梯维维修人员员联系；6、当监视视范围出出现异常常，如消消防烟感感器报警警，可疑疑人员出出现等等等，立即即通知巡巡逻岗值值班保安安到现场场查看，争争取将事事故消灭灭在萌芽芽状态之之中，对对重大险险情严格格按规定定预案程程序处置置； 7、熟悉所所管理设设备的性性能、操操作程序序，能独独立进行行操作，并并能进行行简单的的维修； 8、负责设设备的日日常巡视视、情况况记录； 9、保持机机房干净净、整洁洁，严禁禁危险品品入内；10、参加加公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务能力；11、及时时向分管管管理员员汇报工工作情况况，完

35、成成上级交办办的其他他工作。（十）保洁洁员岗位位职责在分管管管理员的的安排管管理下，负责责物业辖辖区的环环境卫生生保洁工工作。1、遵守公公司制定定的各类类规章制制度； 2、尊重领领导，服服从分配配，及时时完成工工作任务务。；3、上岗佩佩戴好工工作证，穿穿戴好服服装，并并保持整整洁；4、文明服服务，作作风廉洁洁，拾金金不昧； 5、按照服服务内容容和保保洁绿化化工作手手册标标准对物物业辖区区进行清清洁卫生生打扫，维维护物业业辖区的的良好的的卫生环环境秩序序； 6、垃圾日日产日清清，不能能长时间间的积存存堆放；楼梯、扶扶手、玻玻璃窗、信信箱、电电表箱、电电梯轿厢厢等定期期擦拭、清清扫无尘尘土；平平台

36、、天天井无积积水、墙墙角无蜘蜘蛛网、尘尘埃； 7、及时清清洗公共共部位的的乱涂、乱乱画、乱乱张贴的的广告、标标语等； 8、对保洁洁范围内内物业的的异常情情况及时时向管理员员或保安安员汇报报； 9、对乱扔扔废弃物物的现象象应予以以制止，并并及时清清除； 10、妥善善使用并并保管好好清扫、保保洁的工工具，做做到勤俭俭节约、以以旧换新新，对无无故损坏坏的酌情情赔偿；11、及时时向分管管管理员员汇报工工作情况况，完成成上级交办办的其他他工作。（十一）绿绿化员岗位职职责在分管管管理员的的安排管管理下，负责责物业辖辖区的绿化养养护保洁洁工作。1、遵守公公司的规规章制度度； 2、服从公公司领导导和管理理人员

37、的的检查监监督，工工作时佩佩戴好上上岗证； 3、绿化养养护操作作场地及及道路两两旁整洁洁有序，无无危及车车辆、行行人的现现象； 4、对住户户说话和和劝阻有有损绿化化的行为为要温和和有礼； 5、正确并并熟练操操作使用用园林器器械，妥妥善保管管好绿化化工具设设施、农农药、化化肥及其其他用品品，严格格使用化化肥和农农药； 6、花草树树木及时时浇水，防防止过旱旱和过涝涝； 7、对花草草树木定定期培土土、施肥肥、除杂杂草和除除病虫害害，对新新栽的花花草树木木要及时时修剪、补补苗、浇浇水，保保证成活活率达990以以上； 8、熟悉物物业辖区区内的绿绿化概况况，充分分利用绿绿地面积积，合理理布局、种种植花草草

38、、树木木； 9、对工作作过程中中发现的的物业辖辖区的异异常情况况及时向向管理员员或保安安员汇报报； 10、管理理好浇水水的自来来水笼头头，节约约用水，做做到人走走水断，不不准出现现长流，其其它开关关用水笼笼头要及及时维修修； 11、妥善善保管好好用于绿绿化的械械具、工工具设备备、设施施、农药药、化肥肥及其它它用品；12、参加加公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人工作作技能；一三、及时时向分管管管理员员汇报工工作情况况，完成成上级交办办的其他他工作。（十二）车车管员岗岗位职责责1、在管理理处主任任的领导导下，负负责小区区车场、车车辆的管管理，行行驶、停停放和安安全工作作。

39、2、熟悉车车库环境境、车辆辆状况，熟熟记车牌牌、车号号、车主主，对出出入车辆辆认真检检查，指指挥车辆辆按规定定路线行行驶和规规定车位位泊车，保保证通道道畅通。3、认真履履行值班班制度和和车辆登登记、收收费制度度。要热热情周到到服务车车主，按按照有关关规定收收费，账账目清楚楚。同时时每天坚坚持对车车辆的检检查，发发现漏油油和其他他异常情情况应及及时处理理，消除除隐患于于萌芽状状态，确确保车辆辆、车库库、财产产安全。4、配合值值班保安安人员，做做好安全全防范工工作、消消防管理理工作，禁禁止无关关人员进进入车场场。如发发生火灾灾或盗窃窃，应立立即报警警，并保保护好现现场。5、保持停停车库的的清洁卫卫

40、生，灯灯光明亮亮，泊车车有序、安安全。6、严禁在在车库内内使用明明火，保保护好车车库消防防措施。7、完成主主任交办办的其他他任务。五、物业接接管验收收（一）物 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/283.html 业业验收程程序一、目的规范公司 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/1207.html 物物业验收收程序,确保物物业验收收工作得得到有效效控制,以便对对物业进进行全面面接管,保证物物业入住住工作顺顺利进行行。二、适用范范围适用于公司司所承接接的物业业的验收收,与房房地产开开发单位位的交接接。三、职责1.公司接接到房地地产开发发单位验收收的通知知

41、后,总总经理负负责指定定主管人人员,各各职能部部门负责责人及专专业的技技术人员员组成验验收小组组。2.验收小小组负责责对物业业原设计计图纸、设设计变更更、竣工工图和设设备出厂厂合格证证书及设设备试运运行记录录等技术术检验资资料的验验收。3.验收小小组按移移交设备备清单的的要求对对清单上上的设备备,按规规格型号号、容量量及设计计要求进进行验收收，设备备的安装装数量、安安装位置置及竣工工图验收收。4.验收小小组对物物业按运运行系统统验收,主要验验收供电电系统、给给排水系系统、土土建工程程装饰工工程、给给排风系系统、消消防系统统、防盗盗对讲系系统及电电梯系统统。5.由总经经理指定定负责主主管人员员跟

42、房地地产开发发单位办理理接管手手续。四、工作程程序1.验收的的准备验收小组根根据房地地产开发发单位提供供的竣工工图纸资资料,按按设计及及施工要要求编制制验收计计划和验验收标准准。2.验收的的实施(1)验收收小组依依据验收收计划、标标准，按按专业分分工进行行预验收收。(2)在预预验收过过程中,检查出出未达到到验收标标准的楼楼宇、设设施、设设备，提提出书面面整改报报告返回回发展商商，由发发展商督督促施工工单位进进行整改改。(3)对在在验收中中未达到到验收要要求的楼楼宇、设设施、设设备，整整改实施施后，验验收小组组进行检检查、验验证，整整改合格格后进行行正式验验收。(4)楼宇宇的实物物验收,应注意意

43、:对每每套单元元房的水水、电、土土建、门门窗、电电器设备备进行全全面检查查，并将将检查结结果记录录在楼宇宇接管验验收清单单中。(5)设备备的实物物验收,要做到到符合以以下几点点：图纸设计计与设备备的规格格、型号号、数量量符合。主要设备备、设施施的安装装位置与与安装质质量符合合。设备与连连接整个个系统的的技术性性能,应应与设计计要求符符合,检检查结果果对应不不同类设设备记录录在设施施、设备备接管验验收清单单中。(6)对物物业的其其它配套套系统、设设施进行行验收，验验收结果果记录在在设施、设设备接管管验收清清单相应应的表格格内。(7)移交交档案、资资料验收收：根据据验收计计收提交交档案、资资料进行

44、行对照检检查，并并将检查查结果填填写在楼楼宇资料料交接清清单中。(8) 对对原有物物业的接接管验收收应按上上述标准准执行，对对发现的的问题根根据实际际情况明明确责任任和解决决处理办办法，交交接双方方同意签签字后，可可办理接接管手续续。(二) 接接管验收收检索提提交资料料目录一、产权资资料1.项目批批准文件件。2.用地批批准文件件。3.建筑执执照。4.拆迁安安置资料料。二、技术资资料1.竣工图图，包括括总平面面、建筑筑、结构构、设备备、附属属工程及及隐蔽管管线的全全套图纸纸。2.地质勘勘察报告告。3.工程合合同及开开、竣工工报告。4.工程预预、决算算。5.图纸会会审记录录。6.工程设设计变更更通

45、知及及技术核核定单（包包括质量量事故处处理记录录）。7.隐蔽工工程验收收签证。8.沉降观观察记录录。9.竣工验验收证明明书。10.钢材材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证书。11.新材材料、构构配件的的鉴定合合格证书书。12.水、电电、采暖暖、卫生生器具、电电梯等设设备的检检验合格格证书。一三.砂浆浆、混凝凝土试块块、试压压报告。14.供水水、供暖暖的试压压报告。物业档案资资料移交交目录在实施物业业管理之之前，房房地产开开发单位位应向管管理公司司移交关关于物业业的各类类资料：一、综合资资料1.项目土土地使用用合同、红红线图、立立项文件件、工程程申报批批建文件件及计划划批准文文件（永永久）。2.

46、建设许许可证、工工程建筑筑报建表表（永久久）。3.工程招招、投、定定标书（永永久）。4.上级机机关的决决议、决决定、批批示等工工程重要要会议纪纪要和指指导性文文件（永永久）。5.征地批批文、协协议书（合合同书）、红红线图（永永久）。6.初步设设计方案案、设计计鉴定审审批文件件（永久久）。7.施工合合同、施施工许可可证、施施工执照照（复印印件）、开开工报告告、施工工量放线线图表记记录（永永久）8.单项工工程质检检监督委委托书、成成果报告告、单项项工程竣竣工验收收证书（永永久）。9.工程勘勘测资料料：地质质图勘察察报告、地地形、地地貌、控控制点、永永久性水水准点的的坐标位位置图、水文、气象、地震等

47、设计基础材料（永久）。10.竣工工验收会会议文件件及质量量评审材材料、竣竣工报告告、竣工工验收证证书（永永久）。11.工程程决算书书、三算算表（永永久）。l2.消防防设施验验收合格格证（永永久）。二、土建资资料1.主体隐隐蔽工程程验收记记录（永永久）。2.图纸会会审和设设计修改改变更及及联系单单（永久久）。3.事故处处理记录录（永久久）。4.建筑物物、构筑筑物及重重要设备备安装测测量定位位及各种种观测记记录（长长期）。5.原材料料产品及及重要构构件出厂厂证明、试试验报告告、材料料换审批批单、试试件试验验报告（长长期）。三、给排水水、消防防资料1.开、竣竣工报告告及中间间交工验验收证明明书（永永

48、久）。2.图纸会会审及设设计修改改变更通通知（永永久）。3.事故处处理及探探伤记录录（永久久）。4.隐蔽工工程验收收记录（永永久）。5.材料构构件出厂厂证明及及材料代代换审批批单（永永久）。6.管线标标高、位位置、坡坡度、测测量记录录（永久久）。7.试水、闭闭水试压压试验记记录（永永久）。8.设备调调试记录录（永久久）。9.管线清清洗、通通水、消消毒记录录（短期期）。四、电气资资料1.开、竣竣工报告告及中间间交工验验收证明明书（永永久）。2.图纸会会审及设设计变更更通知（永永久）。3.事故处处理及探探伤记录录（永久久）。4.隐蔽工工程验收收记录（永永久）。5.防雷电电阴接地地实测记记录（永永久

49、）。6.引下线线焊接记记录（永永久）。7.材料构构件出厂厂证明及及材料代代替换审审批单（长长期）。8.绝缘电电阻测试试、试验验记录、试试运转记记录（长长期）。9.空调资资料、动动力、通通讯、有有线电视视资料。五、施工图图1.总平面面布置图图（包括括综合系系统图）（永永久）。2.建筑施施（竣）工工图（永永久）。3.结构施施（竣）工工图（永永久）。4.给排水水、消防防施（竣竣）工图图（永久久）。5.电气施施（竣）工工图（永永久）。6.空调施施（竣）工工图（永永久）。7.智能化化系统施施（竣）工工图（永永久）。8.通讯施施（竣）工工图（永永久）。9.液化（煤煤）气施施（竣）工工图（永永久）。六、声像

50、资资料1.建筑前前后的现现状、侧侧、立面面照片（永永久）。2.内外景景观照片片（永久久）。3.建筑小小品。4.工程奠奠基、开开、竣工工典礼、重重要领导导人或知知名人士士视察、剪剪彩、题题词照片片、录音音、录像像（永久）。5.工程主主要部位位隐蔽和和处理大大事故原原状及处处理后的的照片、录录像。6.其它。（四）物业业接收工工程项目目验收依依据一、所有的的已经发发布的各各专业的的验收规规范和质质量标准准（包括括国家、行行业和地地方的，较较为完备备的规范范、标准准）。二、前期施施工全同同（协议议）制定定的标准准，要求求。三、所有的的各专业业施工所所用的施施工图、竣竣工图纸纸，设计计变更单单。四、所有

51、的的设备，材材料等的的技术说说明书，安安装使用用说明书书和设备备、设备备制品和和主要材材料等的的清单、合合格证等等。五、隐蔽工工程验收收记录和和中间试试验记录录。六、工程质质量事故故处理记记录。七、前期施施工阶段段 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/1603_11.html 竣工验验收报表表（包括括政府部部门和监监理公司司出具的的）；分分项、分分部、单单位工程程质量检检验评定定记录。八、设备试试压、试试运行合合格报告告等。六、业主入入伙管理理(一) 业业主入伙伙管理流程程图入伙入伙准备工作：定人、资料、布置入伙接待场地入伙审查登记入伙审查登记：建立入伙登记表、发放管理文件

52、资料、签订管理文件、填写表格预交预交物业管理费用、发放钥匙、和业主协定验收房屋的时间和方式与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数、双方确认需维修的事项(二) 业业主 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/一八79.html 入伙管管理制度度入伙管理工工作由各各管理处处负责执执行实施施，公司司相关业业务管理理部门给给予指导导配合。一、入伙准准备工作作（1） 管管理处指指定专人人负责，明明确职责责要求；（2） 管管理处准准备好接接待业主主办理入入伙手续续所需要要得各类类文件、资资料、表表格；（3） 制制定业主主入伙手手续，

53、明明确入伙伙流程及及需业主主准备的的证明材材料、需业主主填写的的表格；（4） 办办理 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/一八79.html 入伙伙手续的的工作现现场应张张贴入伙伙公告和和明确的的指示标标责，业主办办理入伙伙手续时时的各类咨询和和引导，以以便于业业主办理理各项手手续。二、入伙审审查登记记1.管理处处应建立立入伙登登记表，对对业主提提交的 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/一五63.html 入伙通知书进行查验，确认无误后收取 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/一五63.html 入伙通知知书，在在入伙登登记册中中注

54、明，并并向入伙伙申请人人发放资资料，应应包括：(1)入入住说明明。(2) HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/一五68.html 住住户手册册。(3)住住户公约约。(4)管管理协议议。(5)预预交费用用标准。(6)装装饰装修修管理规规定。(7)装装修进场场人员管管理规定定(8)住住户登记记表。(9) HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/1698.html 装装修审批批表。(10)验验收交接接表。2.上述发发放的资资料应在在入伙伙登记册册中由由业主签签收，或或由管理理人员注注明。在在提供给给业主入住说明明中应应明确由由业主填填写并提提交的资资料，包包括：(

55、1)身份份证原件件及复印印件。(2)其他他有效证证件复印印件。(3)业业主登记记表。(4)拆迁迁安置房房调拨单单、购/租房合合同的正正本及复复印件。(5)已签签署的 HYPERLINK xxwyfwgwx/Article/1259.html 住户公约、管理协议。3.管理处处对业主主的资料料进行审审核验证证，验证证内容包包括：(1)表格格填写是是否完整整、正确确和清晰晰。(2)公约约和管理理协议是是否已签签署。(3)身份份证明文文件与购购/租房房合同及及业主主登记表表是否否一致。审审查通过过后，入入伙管理理员收购/租房合合同复印印件、业业主登记记表、住住户公约约1份份、管管理协议议1份份，在入入

56、伙通知知书注注明签收收。三、预交费费用和发放钥钥匙(1)公司司财务部应根据据国家和和政府的的法规及及房地产产开发单单位或业业主委员员会的规规定，确确定业主主伙预交费费用。管管理处负负责审查查并向业主收收取各项项费用后后开具相相应票据据给业主主。(2)费用用项目包包括：预预交管理理费、装装修保证证金及垃垃圾清运运费等。公司财务部应造入伙预交费登记表，对对费用交交纳完毕毕的业主主，应在在登记表表中注明明。(3)上述述手续完完成后，管管理处查查验入伙伙登记表表及已签签署的管管理协议议及各各项收费费票据后后向主发放钥匙匙，并在在钥匙匙发放登登记表上上登记，同同时应和和业主协协定验收收房屋的的时间和和方

57、式。(4)管理理处与业业主一起起验收其其名下的的物业，登登记水、电电、气表表底数，双双方在验验收交接接表上签签确认。验收收过程中中双方确确认需维维修的事事项由管管理处通通知相关关部门处处理。(三) 业业主入伙伙接待规规范一、目的通过与业主主初次交交往过程程中周到到热情、体体贴、细细致的服服务，使使物业管管理公司司在刚接接管物业业即能建立良良好信誉誉开端，塑塑造起自自己管家家和亲人人的形象象，从而而为物业业管理工工作的顺顺利开展展铺平道道路，也也可为今今后赢得得广大业业主的充充分信任任和长久久支持打打下坚实实基础。二、对象入伙前后，前来看看楼或办办理相关关手续的的业主。三、接待人人员配备备与要求

58、求1.接待人人员配备备视物业业辖区面面积、规规模及入入伙期间间业主人人流量而而定。但但在办理理入伙期期间内应应有专职职入伙接接待管理理员数名名，在业业主较多多时，管管理处其其他员工工应作为为机动预预备人员员分担待工作。22.对入入伙接待待管理员应应要求熟熟知与本本物业的的建筑结结构方面面专业知知识、本本物业多多种不同同户型辖辖区周边边配套及及未来规规划、物物业的绿绿化方案案等。3.熟知与与业主利利益有关关的多种种情况，擅长沟沟通、热热情大方方、耐心心细致。4、接待管管理员统统一准备备业主主入伙接接待记录录本四、接待工工作内容容1.管理处处内应设设物业概概况的挂挂图或说说明，本本管理公公司的介介

59、绍及本本物业管管理处员员工姓名名及职介介绍。2. 具体体程序。(1)向业业主询问问需要的的服务，其其物业的的具体情情况，装装修、入入住的计计划等。(2)就业业主提供供的情况况和所需需要的服服务做进进一步交交流。提提出建议议，确认认为业主主需要。(3)介绍绍适时地地介绍管管理公司司构思与与规划，并并请业主主参与意意见；提提醒与房房地产开开发单位位交易应注意的问问题，提提醒装修修应注意意的问题题；必要时时引领业业主参观观整个物物业。(4)引导导引导业业主参与与构想物物业管理理方方面面面的工工作方案案、落实实措施，诚诚恳地请请业主为为自己的的家大胆建议议。办理用户大大件物品品放行工工作规程程为保障大

60、厦厦业主和和租户的的财产安安全，用用户在迁迁入大厦厦时需与与业主、管管理公司司三方签签订用用户室内内大件物物品放行行协议书书。当当用户需需要搬出出大件物物品时，应应到管理理公司办办理物品品放行手手续。一、用户大大件物品品放行手手续的办办理程序序1、填写物物品放行行条，并并由用户户所在公公司签署署意见。2、经办人人持本人人身份证证原件和和物品放放行条到到管理公公司办理理放行手手续。3、管理公公司核对对申请单单位当月月管理费费交纳情情况和用用户放行行模式后后，签批批并加盖盖业务专专用章。二、用户物物品放行行规程1、用户个个人带出出便携物物品（个个人便携携物品指指个人单单手携带带、非手手推车装装载的