租赁业态商场的调研报告

1、 4/4租赁业态商场的调研报告 租赁业态商场的调研报告：时尚时装城调研报告 1.调研人员与时间 1.1调研成员：田晓潇莹莹婷婷雨晴 1.2调查时间：2011年4月29日 2.商场概况 2.1商场名称：时尚时装城 2.2商场地理位置：时尚时装城位于市铁东区永昌街12号 2.3所属商圈及周边商业分布：时尚时装城位于市次级商圈，临近市中天商业城和申江商业城，是一家以商业物业租赁为主营业务的大型综合零售市场。 2.4商城基本情况 2.4.1隶属关系：时尚集团 2.4.2项目法人：郭奎章 2.4.3主要负责人： 运用总监：田鸿 总经理：永和 2.4.4职能部门： 经营部 设计部 人资企划部 工程部 行政

2、部 2.4.5联系：0412-* 公司传真：0412-* 2.4.6公司网址：.as-fashion. 2.4.7成立时间：1995年11月28日 2.4.8营业时间：9：00-17：30 3.商场调研情况 3.1商场业态及商城特色：时尚时装城全部为租赁业态，商城性质为私营企业。整体建筑分上下两层，主要经营项目为服装、饰品、百货、鞋类、家居床品等，经过15年的调整运作，时尚时装城已经演变成为融购物、休闲、餐饮于一体的全方位、多元化的立体商城。 3.2楼层项目分布：时尚时装城整体建筑结构分为上下二层。共计19个出口，其中包括应急出口10个，一层2个（深广大道应急门和曼谷应急门），二层8个（伦敦厅

3、应急门、淘宝街应急门、莫斯科厅应急门、莫斯科二街52-53档应急门、莫斯科二街27档应急门、莫斯科二街40-41档应急门和天外天鞋城应急门）。设有4部扶梯。3.3各楼层调研情况： 3.3.1 商铺数量及项目占比：一层包含17条主题街区，主营男女时尚潮流服饰，女装占比较大，可达90%以上，男装占比10%左右。二层包含21条主题街区，主营鞋帽、饰品、小百货、衣、箱包、床品布艺等，箱包约占10%，衣约占10%，时尚饰品约占30%，鞋类约占20%，床品布匹约占20%，小百货约占10%。 3.3.2经营特点：时尚时装城拥有38条极富艺术气息的精美街区，1200余各类档口缤纷夺目，3000余从业人员，每天

4、的客流量达30000余人，以中档商品、中小品牌为主要经营项目。 3.3.3服务及企划特点：二层淘宝街口设立客户服务中心，全天为业主及消费者服务，设立保安巡检及商场专管员专街专管制度。同时，商场街区装修具有各层不同，各街不同，各档不同的特点，商场每两年进行一次大型的商场整体重新装修，街区档口实行业主更迭档口重装制度，始终保持风格吸引力。 3.3.4装修及氛围：酒吧式购物氛围、优良的服务品质和科学的管理模式为时尚赢得了社会各界的广泛认同，始终以万变的装修风格和各异的商品吸引消费者。 3.3.5楼层具体调研情况 时尚一层主力街区的概况：时尚时装城一层的17条主题街区以一街、二街、曼谷一街、曼谷二街、

5、汉城一街、汉城二街最为著名，装修风格迥异，主题鲜明，街区的店铺大都为4-12平方米的特色淘宝小店，这几条街区的客流量较大，租金价位较高，大都在每月每平方米420元左右，所售服饰多为前沿时尚的潮流女装，价位普遍在50-200元之间，消费人群为18-25岁的时尚女性。 注：曼谷一街部分档口租金价位可达450元 时尚一层新区的概况：台北一街、台北二街、台北新街、台北四街、台北五街街区主营项目也是面向18-25岁的潮流女性服饰，此区域空档较多，街区设计也无明显的特色，租金价位在每月每平方米220元-260元，店铺面积大都在6-12平方米，值得一体的是台北五街经过街区风格的重新设计和改造，以船型结构为特

6、色的水吧带动了整条的街的顾客关注度，销售情况好于其他四条街区，空档情况较少，租金价位在每月每平方米380元左右。 注：台北新街档口正在进行项目改造，由美甲改为鞋区，租金价位优惠15%，每平每月26085%=220元 台北五街街头档口租金价位可达450元（仅一个档口） 时尚一层边厅的概况：一层边厅的街区包括了东京街、东京二街、东京厅、东京二厅，东京厅新区和南临街，街区装潢无显著特点，租金价位每月每平方米350元-430元，主营低档女装服饰的南临街、东京厅新区租金价位较低，每月每平方米在350-380元，主营中档女装服饰的东京厅、东京二厅、东京街、东京二街租金价位每月每平方在430元左右，位于街头

7、的档口租金可达450元，此处店铺面积较大，在8-15平方米，人流量也较大，东京厅和东京二厅的前卫服饰也成为了消费人群喜欢光顾的去处。 注：东京街、东京二街街头部分档口租金每月每平可达450元（2）一层各街区的特色店 在时尚一层各街区当中，分布着一些极具有特色的店铺，它们经营的服饰大都具有前卫、潮流、时尚的特点，货源大多来和，也有部分在五爱淘的货品，一般都是店主单件挑选出的特点鲜明的服饰。 （3）二层各街区的特色及品类 时尚二层整体品类特征：二层主营鞋帽、饰品、小百货、衣、 箱包、床品布艺等货品，其中以时尚饰品最具影响，经营饰品的业户也较多，鞋的种类齐全，款式新颖，深受时尚男女的喜爱，经营床品的

8、业户也较多，订制的个性窗帘、靠垫质量优良，样式多样，在市民心目中很有知名度。 时尚二层鞋类专区的概况：纽约一街、纽约二街、纽约三街为鞋类销售专区，此区域店铺面积较大，货品层次为中低档，经营状况稳定，无空档及转租情况，店铺的租金价位为每月每平方米260元左右，店铺面积在10-20平方米，所售商品的价位在50-200元之间，虽然款式新颖，颜色多样，但是品质保证一般。 时尚二层床品专区的概况：伦敦厅、罗马一街、罗马二街、罗马 三街、罗马中街、罗马四街均为床品布艺专卖区，店铺的面积大都在15-30平，租金价位在220-260元之间，客流较大，销售状况也不错，销售的床品大都为中档价位，部分品牌家纺也有入

9、驻，如乔德家纺、国大喜来家纺等。但是，伦敦厅部分档口几乎没有装修，没有特色，严重影响了视觉效果，也没有吸引顾客的亮点，完全沦为以需求为导向的供求关系，在一个崇尚时尚潮流的商场显然成为了极大的缺憾，例如：伦敦厅主营布匹的1-8号档口。 时尚二层箱包专区概况：巴黎三街、巴黎四街是主营时尚箱包的集中区域，此处档口面积较小，但是货品样式新颖、种类齐全，业户间竞争也是相当激烈。平均的租金价位在370元左右，档口面积在4-6平方米，箱包售价大部分在30-150元，部分来自的货源价位相对较高。 时尚二层饰品百货专区概况：时尚二层最为吸引时尚女性的饰品、小百货、衣、化妆品区域集中在巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街

10、，部分分布在淘宝新街、莫斯科厅及莫斯科街。其中，巴黎一街、巴黎二街、巴黎新街的饰品档口，面积小但租金价位很高，所售商品也是及其吸引18-25岁的时尚女性，每月每平方米380元的租金已经彰显了时尚对于饰品区域独到的管理和运作经验，这里，已经把握了市场 饰品经营的脉搏，抢占了饰品时尚的先机。 时尚二层淘宝精品街概况：淘宝精品街里面允许经营的品类很多，但是由于销售货品的不集中分类，使街区显得不具有明显的特征，因此租金价位在每月每平方米260元左右，档口面积在4-6平方米之间。时尚二层童装精品街概况：相对于饰品、小百货的火爆，规划出的莫斯科二街童装精品街却没有达到预期的效果，空档情况相当严重，还在经营

11、的业户经营状况不尽如人意，街区破败情况很难激发购买欲望，时尚整体的目标人群也导致了童装经营的现状。 （4）二层的特色店： 在时尚二层各街区当中，分布着很多让人意想不到的淘宝好去处，造型别致的小饰品，款式精美的小百货，样式新颖的手袋，价廉时尚的鞋品，还有个性订制的床品靠垫，都可以显示时尚气息，货源地大多来自五爱，部分饰品、手袋和布艺来自，琳琅满目的货品不断的吸引消费者前来选购。 4.2抵押金收取方式和金额：抵押金为入场时收取，金额为一个月档口金。 5.SWOT分析 5.1优势：正如时尚的名字一样，时装城立足商业市场15年来，始终以其独特的风格引领着时尚女孩的潮流气息，纵观15年来的发展道路和目前

12、的经营现状，时尚仍然以其稳健的发展路线向前迈进。总结其经验，我们不难发现： 1.公司每两年的整体街区改造，每个档口业户转换时的强制装修，让每一位光顾者每次都有新的视点，都有新的发现，这一点，时尚时装城准确的把握了目标消费人群的心理特点，用感官的刺激作为营销的强大手段，将直白的推销转化成为无形的营销，在其他商场大开“价格战”的时候，以坚持自己的风格作为无形的广告。 2.对于一个业户更替频繁的租赁时商场，15年来仍然能牢牢的控制公司的宗旨和特征不变，说明了时尚集团已经摸索出了适应自己公司情况的独特的管理模式，分散经营集中管理的方式给了业户经营的空间也给了公司把握整体方向的权利，既保持了商场整体的风

13、格不乱，也保证了时时亮点的出现。 3.餐饮区的改造增加了商场经营的利润来源点，也解决了业户就餐难的问题，主要是将原有经营不善街区以最小的成本转化成为利润的增长点，确实是值得借鉴之处。 5.2劣势：尽管时尚已经走过15年的历程，经营大局的把握已经很形成系统，但在运作细节上仍然存在我们应该避免的地方，业户素质的提高，业户经营店铺能力的提升依然是不能回避的事实。销售货品的售后保障程度较低，信誉程度较低，也是很难吸引更高层次消费人群的原因之一。 5.3机会： 1.同鞍钢的合同到期，动迁的可能性非常大。 2.业主具有多年的经营经验，经济实力较强，拥有上货渠道和商业资讯来源，是我们将来招商主要面对的商户。 3.长期租金高价，很多业户不挣钱，很有意愿到其它地方经营。 4