知名购物中心商业规划与业态设计建设方案

1、白山市广泽购物中心商业规划与业态设计 委托单位:白山市广泽房地产企业顾问单位：深圳新摩尔商业管理有限企业3月24日第1页摘要 经过四个月调查研究和不停思索,深圳新摩尔企业依据当代购物中心设计理念,按照业态安全性、互补性、上下人流均衡标准,结合白山消费习惯和实际购置能力等实际情况,提出了一个业态设计整体方案。依据业态布局,考虑未来可连续经营,我们提议今后人流经过超市和餐饮娱乐、次主力店和龙头【品牌专卖店】带动。为了对未来经营影响最小,提议首先销售一二层商铺,尔后销售三层商铺,最终考虑销售地下一层商铺。第2页一、白山经济发展概况图 1 白山市范围白山市辖2个市辖区（浑江区、江源区） 、2个县（抚松

2、县、靖宇县） 、1个自治县（长白朝鲜族自治县），代管1个县级市（临江市）。第3页-白山市国民生产总值列表说 明白山市近几年一直维持在20%左右增加。增加速度同吉林市相同第4页白山市产业规划 经过改革开放30年发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业发展格局。提议今后白山必须在保护生态前提下发展经济，重点在以下领域吸引大型企业较大规模投资：1旅游业与长白山生态文化产业 2. 人参等生态产品和生物医药 3.长白山矿泉水加工与品牌包装经过大项目投资带动农村人口进城工作，加紧城市化进程，按照增加万人口规模构想，最少需要亿元以上投资

3、。提议将浙江企业和深圳企业作为招商引资重点，尤其是大型矿泉水企业和生物医药企业等适合在白山就近大规模投资。第5页、人口分布及人均可支配收入情况白山市总人口145.6万 农村人口：82.8万； 城镇人口：62.8万。 白山市城镇人口 市区常住人口（万人） 白山市 33.7 临江市 10.3 江源区10.7 抚松县 4.7 靖宇县 6.1 长白县 3.7 累计 62.8 15-64岁人口数占80%左右，其中公务员 、企事业员工、私营业主：约5人，服务人员及自由职业者：约100000人，在校学生：约35000人。城镇固定收入人口约20万，年收入2.4-3.5万占19%。人均可支配收入城镇居民可支配收

4、入11540135231503616356收入增加率18.1%17.2%11.2%8.8%消费性支出768994461132410722支出增加率24.1%22.9%19.9%-5.3%恩格尔系数34.1%34.5%34.8%35.3%农村农民可支配收入4175499053136134收入增加率13.0%16.4%6.5%15.4%消费性支出2946318234683975支出增加率9.8%28.5%9.0%14.6%恩格尔系数39.7%43.8%41.2%40.6%第6页消费购置力分析：居民家庭食品消费支出占消费总支出为35.3%，衣着支出16.5%，娱乐教育17%，杂项商品及服务10.5%

5、。初略预计，白山市八道江区人口33万，3%上层（1万），20%中层（7万），77%中下层及下层（25万，其中含青年客群约30%10万）区县客群基数较大，约100万人，但到访率较低，暂按5%考虑，到访频次低、消费能力较强。5、远程客群：家庭耐用具、个人高端耐用具消费6、居民居住地较为集中，主要分布在项目所在地即以市政府所在地为关键，半径2.5公里范围内1、上层：人数极少，消费能力极强 大部分购置高档商品去长春和其它大城市2、中层：消费围度较广，消费额度较高，对商品品牌（质量、款式、价格）有一定要求。3、青年客群（月光族）：消费额度低，但频次较高，对时尚度及流行度较为关注。冲动消费较为常见。4、低

6、收入人群：重视商品价格，以生活必需品为消费关键，但在耐用具、节日婚庆消费方面会有局部突破。第7页6.旅游人群住宿餐饮和旅游纪念品和白山特产注： 依据上述数据分析，当前人口结构以家庭为单位，收入偏低但较为稳定，中等收入约7万人左右，消费支出主要集中在食、衣及娱乐教育上，居住地较为集中，此组数据对我项目客层、客群及商品定位含有一定参考性。第8页二、项目周围商业调查(一)、白山市银座购物中心白山市银座购物中心成立于，地处白山市商业中心浑江大街，现经营面积2万平。内经营多家国内外著名品牌，是一座集美食、娱乐及商贸为一体。银座购物中心定位“时尚、精品”，以品牌为先导，以服务为根本，专业化经营模式综合商厦

7、。 第9页白山市银座购物中心业态布局楼层业态布局品牌组合负一层国美电器是首家入驻白山全国连锁家电企业：海尔、西门子、三星、海信、美等家用电器一层璀璨名苑白山金店、国际名表：飞亚达、雷诺、名爵、天福茗茶、化装品：明星汇名品女鞋：伊伴、森达、百丽、Tata、百思图、宝曼妮。男装：报喜鸟二层俊逸地带男装：MARKFAIRWHALE、与狼共舞、金企鹅、GODPARENTALKEMY、报喜鸟、PEACE、BIRD、ESPRIT等男鞋：皮尔卡丹、百年烟斗、其乐大帝、梦特娇三层溢彩长廊少淑装：玖姿、璐帕莎、声雨竹、PEACE、BIRDGRDEAR、JUZUI、TGGC、RUPSAPSA、AMASS、ELLA

8、SSAY、ORIGIN、VISCAP等女装内衣：婷美、戴安娜、曼诗婷、佐雅饰品：老银匠四层风尚新境仕女装：白茶、真我永恒、OCHIRLY、ESPRIT、JNBY、LACHAPELLE、ME FOREVE、播、缇蕾娜、谜底、千细、衣香丽影。皮草：哥本哈根、林杰五层炫动时空运动户外：耐克、阿迪、PUMA、KAPPA、李宁、探路者、骆驼、康辉运动器械等六层美食广场风味小吃：韩都冷面馆、台湾荷叶炒饭、北京麻辣香锅、鸭血粉丝汤、老号川麻辣烫、长乐牛肉面、朝鲜大冷面等。七层汉城美容机构时代今典17.5影城已关闭停业，美容机构正常营业。第10页(二)、合兴购物中心 合兴广场项目初步定位为集购物、餐饮、商务、

9、住宅、休闲、金融等为一体CBD（中央商业区），是多元化商业、复合形态商业中心。合兴广场作为大型中央商业区，是在一个区域内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼、住宅等各种商业形态，为消费者提供一站式服务。它含有全方面系统规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，合兴广场凝聚多姿多彩消费生活，表达着当代城市人对休闲、交流渴望，是当代生活方式集中表达。合兴广场项目总建筑面积为142700平方米。由六部分组成：1、合兴大厦购物中心A座：总建筑面积为81000平方米，主要由精品百货、超市、专业卖场、当代娱乐城、特色美食餐饮等业态集于一身，一站式大型主题SHOPPING MALL（购物

10、中心）。2、合兴大厦购物中心B座：总建筑积面积13500平方米，流行商品馆，产权式商铺。3、合兴商务中心： 总建筑面积23400平方米。位于建筑主体西南侧，预建19层，内设商务经济酒店、观景餐厅、商务写字楼。 4、合心居：总建筑面积为18000平方米。由国际新式技术结构高层组成,22层住宅，分为心怡园和舒情园两大单元，内设蔚然亭、蓝景台、清风楼、揽月阁四大主题楼段。5、新华书店：总建筑面积为3300平方米。6、工商银行：总建筑面积为3300平方米。第11页负二层：停车场负一层： 1平方米，大型综合超市。场外主要经营：名烟名酒、洗衣房、彩扩室、音像店、鲜花店、德克士餐厅等特色类项目。一层：化装品

11、、钟表金店、国际精品、药店、特色商品一条街。二层：绅士馆、男鞋馆、流行女鞋馆三层：流行少淑馆、羊绒文胸馆内衣一条街、裤子一条街、饰品一条街四层：仕女馆、皮草行、羊绒馆、运动休闲馆；五层：家居生活馆：、家电数码城六层：美食城、特色餐厅。 七层：儿童文化馆：儿童天地、大地影院。采取联营方式，个人负责场地装修、设备购进及维护费用，合兴统一管理，负担人员管理、运行费用。依据销售进行分成，个人净提取20%为投资收益，其余80%归合兴全部。第12页合兴大厦经营商品品类主要价格带：1化装品：100元1500元2女鞋：100元元 3名表：1000元10000元4男装：300元3500元 5男女包：200元15

12、00元 6仕女装：150元3500元 7少女装：150元元 8女性内衣：100元800元9羊绒：300元3000元 10运动休闲：200元2700元11家纺：100元7000元12家居：50元元13美食5元50元14童装：150元400元15童鞋：100元450元第13页通化与白山商业辐射关系 年末通化市常住人口为232.4万人，其中市区常住人口为50.7万人。全市户籍总人口为226.1万人，比上年末降低0.7万人。整年城市居民人均可支配收入16704元，增加9.5%; 农村居民人均纯收入6572元，增加19.6%。通化市年实现社会消费品零售额 247.1 亿元,比增加19.4%。年整年接待国

13、内外旅400.23万人次，比上年增加19.6%。其中,接待入境旅游者7.45万人次，增加32.7%;接待国内旅游者392.78万人次，增加19.4%。整年旅游收入37.72亿元，比上年增加29.1%。其中,国内旅游收入36.76亿元，增加28.7%;旅游外汇收入1428.83万美元，增加48.8%。第14页通化中东新生活城市广场新天地述购物公园是中东新生活城市广场通化关键组成部分，由5大主力店（欢乐世界、今典国际影城、瑞家家居、福万家超市、著名电器连锁）、11个次主力店（生活本色、国际皮草城、时尚羽绒城、季后风品牌折扣店、e世界、肯德基、屈臣氏、天天美食、中华美食街、风情美食街、健康万家医药超

14、市）、2条商街（曼哈顿商街、威尼斯商街）、4大广场（通化城市广场、共享大厅、圣马可广场、月光码头）组成。同时还设有银行、邮局、美容美发沙龙、通信营业厅、诊所等多项辅助功效及设施，全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”5大生活需求，为山城市民打造全新城市生活中心。 第15页参考项目调研:长春新天地购物中心新天地购物公园是东北第一家真正意义上将购物与休闲完美结合超大型多元体验之都（LIVING MALL）。建筑面积20万平方米，单体经营面积雄居东北商业之首，国际观、前瞻性设计理念引领当代商业时尚。 新天地购物公园将购物、休闲、餐饮、娱乐及室内景观有机地结合，倾力打造全新业态超级摩尔。新天地由四大主力

15、店（新天地百货、家乐福超市、国美电器城、室内公园）、九大次力店（放电影院国际影城、ITAT国际品牌会员店、迪士尼梦幻星城、国际皮草城、四季羽绒城、运动365、数码广场、屈臣氏、健康万家医药超市）、十六家餐饮名店及二十多家特色功效店组成。另外，还设银行、自助银行、邮局、通信营业厅、音像、图书、画廊、诊所、婚纱摄影、婚庆、美容美发沙龙、洗染中心、纹绣、美甲、皮鞋美容、生活服务中心、旅游服务中心、航空铁路售票、中介服务、影像冲洗、鲜花礼品、彩票中心等多项辅助功效及设施，全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”五大生活需求。 第16页新天地购物中心经营业态特点地下一层美食城：美食作坊，聚集南北美食特色，高

16、档享受，大众消费肯德基位于一层正门旁。家乐福超市：位于地下一层。经营面积13000平方米。健康万家医药连锁超市：“用户至上，诚信为本”是健康万家企业宗旨。屈臣氏：位于一楼共享大厅右侧运动365：位于B座一层，占地面积 13，000平方米。曼哈顿商街：是生活主题商街，位于一层，200米长金饰靓妆馆：位于北座一层，集化装品、珠宝、钟表眼镜为主要经营品类。国美电器：位于南座二层，营业面积8000多平米，经营近万种各类中高档家电商品。联易网吧：位于C座二层，占地面积1000平方米，共有客户机243台。绅士馆：位于南座二层，建筑面积6000余平米，汇聚国内外著名品牌衣饰经典，涵盖高、中、低级；商务区、休

17、闲区、正装区三大主题卖区。淑女馆：位于北座二层，建筑面积8070。淑女馆汇聚国内外著名品牌，紧紧围绕时代脉搏，表达时尚时尚。第17页国际皮草城：位于B座3层南侧，由南2门上扶梯可直达。升级改造后经营面积抵达1平方米，这里是皮草品类旗舰店，现拥有束兰、香港KC、雪儿、名门、丹尼斯、海兰丝、皇室夫人、皇家雪名威、应大、金宝娜、芭迪亚、皇家贵夫人等众多国际、国内著名皮草品牌当代生活馆：位于北座三层，聚集了床品、布艺、工艺礼品、精美瓷器童装、儿童用具、玩具童鞋、乐园、等很多品类，荟萃了国内外著名居家品牌，高贵、典雅、温馨气氛使居家文化显得愈加博采众长。名品折扣店：位于北座三层，经营面积3200平方米。

18、这里汇聚了李宁、KAPPA、乔丹、安踏、CBA、361度、柒牌、七匹狼、富贵鸟等数十个著名品牌。经营商品涵盖体服、男装、女装、内衣、文胸等众多品类，并依据季节改变，及时引进各种时令性商品。时尚羽绒城：位于三层名品折扣店，毗邻威尼斯水街、欢乐城堡，建筑面积2700平方米，聚集了波司登、雅鹿、卡朱米、杰奥、金羽杰、鸭鸭、王牌、阿雪、杰克丹尼等近50个著名品牌，厂家直接供货，确保质量可靠，确保价格最低，确保让利于消费者。威尼斯水街:位于三层,长200米，是国内唯一空中室内水街，欧洲建筑鳞次栉比、时尚名店错落其间，演绎真正欧式街景文化，涵盖了奥玛瑜伽、淘之趣儿童摄影、上岛咖啡、印巴文化等时尚品位店。圣

19、马可广场：位于三层，面积1千多平米，广场四面以简欧建筑格调为主。可承接大中小型公布会、庆典、各种舞蹈比赛、歌唱比赛、模特大赛、明星歌友会等文化活动。中央商街：又称九米商街，位于新天地一层、二层、三层，在中间位置纵向南北，乘坐南二门、北二门扶梯均可抵达，商街两侧是时尚精品店面。第18页17.5影城:位于四层，总体面积3200平方米，是东北首家推出“1+X”模式第三代影城。印象KTV：位于新天地购物公园C座。印象ktv推崇是高兴、健康消费，为普通市民提供健康舒心休闲环境是其特色，所以和其它娱乐场所不一样，它提供服务健康透明，目标是让消费者在真正轻松气氛中尽情享受生活。风情美食街：位于四层，店面格调

20、充满浓郁异国风情，引进世界各地风情美食，集烤肉、韩国料理、日本料理、台湾菜馆、越南餐厅、东南亚美食等各种美食之大成。另有欢乐世界小吃街。丽景健身长春新天地店：位于C座4楼，是一所高端健身场所，1000多平方米空间，主要是运动区和组合器械区、重量区、操房、动感单车区、休息区台球，运动区有自行车、跑步机等。浪漫情人岛；位于四层欢乐世界，整体仿石雕建筑结构，绿色园林格调，是情人休息和畅谈最正确场所。-四层：欢乐世界：位于新天地四层，建筑面积33000平米，是当前国内最大室内主题乐园；其中大型项目20余个：包含电玩城恐怖城海盗船飞椅矿山车碰碰车保龄球观览车豪华转杯真人CF反恐基地等，小型项目50余个。

21、第19页项目地块分析本案浑江大街长安路永祥大厦项目四至南临：浑江大街东靠：长安路北接：政府幼稚园西邻：银座购物中心,永祥大厦周围配套齐全是白山市政治经济中心政府幼稚园第20页配套阐述结论生活配套合兴、永祥等周围大型商超、农贸市场满足日常生活，生活便利景观、休闲配套白山中心广场、浑江江景景观、休闲略有欠缺餐饮配套浑江大街沿线、红旗街沿线餐饮配套应有尽有金融配套中国银行、工商银行、建设银行、农业银行等 金融配套齐全医疗配套中心医院、天康口腔、合兴药品超市等白山最大医院能够满足居民日常医疗需求 交通配套1路、2路、5路公交车遍布全市各地公交车教育配套幼稚园：市机关幼稚园小学：师范附小高中：吉林市一中

22、地块周围拥有很好教育配套，从幼稚园到高中可实现一站式教育。项目周围配套第21页关键商业白山市区商业，主要集中在浑江大街市政府区域，聚集了合兴、银座、三江、地下商城、贸易城等商业场所，网点较为密集，是消费者购物主要场所，市场影响力较强，拥有相对固定消费群体，在城市商业设施布局中含有关键及辐射地位。第22页三、白山广泽购物中心定位与业态设计1、目标客群服务半径白山市区和周围区县用户侧重中等收入和高收入人群在服务女性和儿童业态上占据压倒性优势2、档次定位档次中等偏上 引进主力超市高于合兴3、形象定位及传输吉林省东部旗舰式购物中心 长白山文化演艺中心定位购物中心主要依据:1项目规模大商业靠近9万平方米

23、2百货业态白山已经拥有两家白山缺乏真正含有文化品味购物中心业态3白山旅游潜力大打文化牌更能够聚集人气第23页4、主题定位白山购物乐园 长白山文化动感舞台作为文化产业发展排头兵-争取与吉林省歌舞剧院,长春东北风企业,白山满足歌舞团、刘老根大舞台等地 艺术团体长久合作,成为长白山区域演出中心 第24页6.产品定位项目定位为以购物中心为主,商住、办公为辅助区域性城市商业综合体满足市场需要,满足运行管理实际需求,实现比较理想赢利模式功效定位白山市一站式购物中心 购物、娱乐、文化演艺、餐饮休闲购物百分比60%娱乐和餐饮休闲以及银行服务等40%左右第25页方案1 购物中心面积10.02-10.22万平方米

24、 购物面积6万平方米,餐饮、休闲娱乐、办公,银行、健身占用4.2万平方米左右楼层主要业态补充业态地下二层停车为主+设备间地下一层少许流行女装22700平方米女装为主 辅助男装1.6万平方米. 4000平方米运动装1000平方米食堂员工换装区,1700平方米 作为 主要通道一楼品牌区190001.1万平方米品牌专卖店为主,化装品平方米,鞋类4000平方米银行1500平方米 快餐500平方米二楼超市区8000平方米方米引进品牌超市超市外铺银行1000平方米,KFC,必胜客等快餐1000平方米8000平方米品牌女装专卖店为主,1000平方米SPA三层超市百货区17800平方米超市等1平方米主出口设置

25、在北侧5000平方米男装,800平方米辅助业态包含咖啡厅等四层儿童娱乐+餐饮16800儿童衣饰玩具4000平方米， 儿童餐饮1000平方米+名牌餐饮4000平方米2800平方米儿童职业体验中心+电玩1000平方米+综合娱乐4000平方米五层餐饮娱乐区8000-10000平方米办公面积3500平方米健身中心1000平方米,餐饮1500平方米平方米用于电影院和演出中心六层局部电影院5,6两层电影院1500-平方米小计10.22万平方米第26页第27页业态设计优点和缺点分析商业管理和物业管理企业预计使用1500平方米办公室,其余能够用于出租,提供给超市等单位使用。主要优点: 超市进入2、3层，500

26、0平方米商铺能够多销售4000万元左右,回笼资金 加速。缺点:增加了扶梯距离,影响部分内侧商铺。设置流行前线业态,能够重点从长春等地引进青春时尚流行衣饰,以女装为主。布局优点：人流向二楼,三楼拉项目变现能力提升缺点：女性人流不连续 需要经过设计良好中厅保持女性用户群人流连续性和可识别性 。儿童职业体验中心第28页儿童职业体验中心3000平方米,儿童城堡1000平方米普通有3000左右平米以上面积就都能够做。 高度高些比很好，净空最好在3米以上。每平米结构荷载需要400-450千克，2500平米一个消防分区，有消防喷淋系统能够是5000平米一个消防分区。消防规范要求儿童项目设在一楼到三楼之间，假

27、如选地下或者三层以上做儿童项目需要走一些渠道 第29页主要商品价格带规划女装少女装100-300元占40%400-800元占40%900-1500元占20%淑女装100-300元占30%400-800元占40%900-1500元占30%化装品小护士,玉兰油等50-150占30%欧莱雅等400-800元占40%兰寇等900-1500元占20%雅丝兰黛自营品牌1600-300010%珠宝黄金银饰,玉饰品500-100020%金戒指等-450020%黄金,手镯玉镯5000-900030%钻石项链和戒指和黄金,玉制品,需要引进周大福等著名商家10000-1800025%0-30000元5%男装中低10

28、0-300元占30%中等400-800元占40%中高900-1500元占20%高档1600-5000元占10%第30页业态方案2楼层主要业态补充业态地下二层停车为主+设备间地下一层少许流行女装22700平方米超市1.6万平方米. 4000平方米外街1000平方米食堂员工换装区,1700平方米 作为 主要通道一楼品牌区190001.1万平方米品牌专卖店为主,化装品平方米,鞋类4000平方米银行1500平方米 快餐500平方米二楼女装8000平方米方米引进品牌女装专卖店超市外铺银行2500平方米,KFC,必胜客等快餐1000平方米6500平方米品牌女装专卖店为主,1000平方米SPA三层女装+男装

29、+运动次主力店17800平方米运动4000,8000平方米女装主出口设置在北侧5000平方米男装,800平方米辅助业态包含咖啡厅等四层儿童娱乐16800儿童衣饰玩具4000平方米， 儿童餐饮1000平方米+名牌餐饮5500平方米2800平方米儿童职业体验中心+电玩1000平方米+综合娱乐2500平方米五层办公和健身中心8000-10000平方米办公面积5000平方米健身中心1000平方米, 平方米用于电影院和演出中心六层局部电影院5,6两层电影院1500-平方米小计10.22万平方米第31页方案3 ：购物中心业态设计初步方案楼层主要业态补充业态地下二层停车为主+设备间地下一层少许流行女装227

30、00平方米女装为主 辅助男装1.6万平方米. 4000平方米运动装1000平方米食堂员工换装区,1700平方米 作为 主要通道一楼品牌区190001.1万平方米品牌专卖店为主,化装品平方米,鞋类4000平方米银行1500平方米 快餐500平方米二楼超市区8000平方米方米引进品牌超市超市外铺银行2500平方米,KFC,必胜客等快餐1000平方米6500平方米品牌女装专卖店为主,1000平方米SPA三层超市百货区17800平方米超市等1平方米主出口设置在北侧5000平方米男装,800平方米辅助业态包含咖啡厅等四层儿童女装16800儿童衣饰玩具4000平方米， 儿童餐饮1000平方米+名牌餐饮55

31、00平方米2800平方米儿童职业体验中心+电玩1000平方米+综合娱乐2500平方米五层办公和健身中心8000-10000平方米办公面积5000平方米健身中心1000平方米, 平方米用于电影院和演出中心六层局部电影院5,6两层电影院1500-平方米小计10.22万平方米第32页-1层业态图第33页1层业态图第34页二层业态图第35页三层业态图第36页四层业态图第37页五层业态图第38页四、广泽购物中心招商与经营策划业态招商目标1目标2超市大润发,华润万家要求中高档商铺贴近购物中心,品类要档次上高于合兴运动次主力店运动100中高档餐饮大连渔港长白山风情餐厅小肥羊,必胜客中等影院引进中华影院等,影

32、院和餐饮休闲结合万达电影演艺中心引进东北风艺术团以及吉林省艺术团,联合排演长白山印象节目形成龙头旅游文化产品电玩品牌和相关设备 大玩家,儿童欢乐城堡等收费类项目女装旗舰品牌鞋类龙头品牌第39页招商地点:白山,长春,沈阳,深圳 招商侧重点深圳女装品牌注意符合北方要求沈阳衣饰东北代理龙头品牌长春地下流行前线集中招商吉林省龙头品牌代理商白山当地品牌关于招商宣传:项目开业举行系列大型活动项目开工时候举行新闻公布会,龙头商业签约项目正负零举行招商大会项目封顶举行招商与经营管理论坛,完成80%招商任务第40页关于白山广泽国际购物中心经营管理关键点经营目标开业第一年销售额4亿元第二年到达6亿元超出合兴购物中

33、心和银座第三年到达8亿元销售额第41页楼层面积业态和租金金额-1层4000平方米运动主力店60元/月/平方米288万元1层9000平方米150元/月/平方米1620万元2层15000平方米超市8000平方米,7000平方米超市租金30元/月/平方米其余租金每个月80元/月/平方米288+672=960万元三层15000平方米超市10000平方米,5000平方米超市租金30元/月/平方米其余租金每个月60元/月/平方米360+360=720万元四层儿童4000平方米餐饮5000平方米儿童租金每个月60元/月/平方米餐饮租金80元/月/平方米288+480=768万元累计4356万元保留物业出租收

34、入预测: 7800平方米娱乐 收入目标提议定为每年收入3000万元。 广泽购物中心保留物业出租和经营收入预测第42页风险控制办法1.依据招商摸底和深入市场调查结果 增加5层能够销售办公物业至4000-5000平方米,增加万元左右销售额。降低娱乐面积,控制在5000平方米以内。2.优化负一层空间,增加公共空间,流线愈加流畅,最少一个下沉广场。3.增加1楼和二楼银行可销售面积,从平方米增加到4000平方米左右,降低购物面积。4.招商和运行管理一体化,及时成立商业管理企业。第43页五、白山广泽商业建筑策划商业建筑设计思想：消费目地 可参与性 满足顾客好奇心日本难波城模型国内类似模型苏州星座购物中心和

35、综合体模型五、广泽项目建筑策划第44页提议购物中心上空东侧塔楼商务住宅公寓，共享空中花园环境。 空中花园上提议设置健身会所和办公楼，采取退台方式设置，与购物中心有效连接，充分利用空中花园优雅环境，合理组织空中人流动线。经过将空中花园作为人流动线主要组织中心，提升整个综合体价值。小型下沉广场提升层价值，提议地下与商场等全部连通。 内部中庭 提议采取局部长廊形中庭，营造富于改变内部空间，将实用性和趣味性结合。关于楼层设计,从四楼开始能够设置东西大通道,增强东西联络。一层空间有限,不设南北大通道。 第45页六、白山广泽浑江路地块商业综合体项目最正确盈利模式设计 第一 以正确开发次序 实现最正确盈利模式设计完成概念性规划设计初步规划设计任务书规划设计与建筑设计方案招商摸底与确定正式设计任务书酒店设计购物中心和商业街区设计写字楼和公寓设计设计优化与节能设计装修设计商业视觉形象开启商业规划与产品定位招商手册设计提前做好概念设计和招商摸底综合体设计科学流程杨宝民先生提出综合体流程图第二、 按照绿色建筑标准，全方面打造绿色综合体，降低 运行成本第三、 经过良好销售实现销售利润最