建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨论文关键词:建设工程承包人优先受偿权优先次序登记论文摘要:我国 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同法第286条规定的承包人就工程款债权而对工程享有的优先受偿权,在性质上系法定抵押权。承包人优先受偿权与一般抵押权、承购人对预售商品房的请求权发生竞合时,均应以成立时间的先后来确定其优先次序。我国立法有必要规定承包人优先受偿

2、权的有效成立以登记为要件。19999年33月颁布布的中中华人民民共和国国合同法法(以以下简称称合同同法)第2886条规规定:“发发包人未未按照约约定支付付价款的的,承包包人可以以催告发发包人在在合理期期限内支支付价款款。发包包人逾期期不支付付的,除除依照建建设工程程的性质质不宜折折价、拍拍卖的以以外,承承包人可可以与发发包人协协议将该该工程折折价,也也可以 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申申请人 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法院将将该工程程依法拍拍卖。建建设工程程的价款款就该工工程折价价或者拍拍卖的价价款优先先受偿

3、。”该该规定对对于解决决拖欠工工程款问问题,保保障承包包人工程程价款债债权的实实现具有有积极意意义。然然而,由由该规定定而衍生生出的理理论与实实务上的的相关问问题,却却有探讨讨的必要要。一、承承包人优优先受偿偿权的 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法法律性质质要正确确理解和和适用合合同法第第2866条的规规定,首首先必须须对建设设工程承承包人优优先受偿偿权的性性质有正正确的认认识。理理论上,对承包包人优先先受偿权权的性质质存在不不同的看看法。一一种观点点认为,此权利利的性质质为不动动产留置置权,因因此,如如发包人人不按约约定支付付工程价价款,承承包人即即可留置

4、置该工程程,并以以此优先先受偿。这种观点源于1991年由国家 HYPERLINK /class_free/8_1.shtml 工商 HYPERLINK /class_free/81_1.shtml 行政 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理局、建设部联合制定的建设工程施工合同条例。该条例第28条规定:“由于甲方(发包人)违反有关规定和约定,经办 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 银行不能支付工程款,乙方(承包人)可留置部分或全部工程,并予以妥善保护,由甲方承担保护费用。”该规定成为实践中承包人以发包人未付清工程款为由而拒绝交付已完

5、工工程的主要依据。另一种观点则认为,建设工程承包人优先受偿权的性质应为不动产优先权。依笔者者之见,上述两两种观点点均未能能正确揭揭示建设设工程承承包人优优先受偿偿权的法法律性质质。首先先,承包包人优先先受偿权权在性质质上不是是不动产产留置权权。这是是因为:第一,根据传传统物权权法理论论,留置置仅适用用于动产产,而承承包人工工作完成成的标的的物却是是不动产产;第二二,留置置权不仅仅以标的的物的占占有为成成立要件件,而且且以对标标的物的的占有为为存续条条件,如如果债权权人丧失失对标的的物的占占有,留留置权也也就因之之而消灭灭。然而而,从合合同法第第2866条的规规定看,承包人人在交付付工程后后,尽

6、管管其已不不占有标标的物,但仍然然享有对对工程的的优先受受偿权。其其次,将将承包人人优先受受偿权的的法律性性质归结结为不动动产优先先权的观观点也是是不妥当当的。所所谓优先先权,是是指法律律所规定定的特定定债权人人就 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 债务务人的全全部财产产或特定定财产优优先受偿偿的担保保物权。优优先权制制度最初初源于罗罗马法。在在近代民民法中,法国民民法典最最先设立立优先权权制度,并为日日本民法法所继受受,被称称为先取取特权。它它是出于于立法政政策上的的考虑,为求得得当事人人之间的的公平和和 HYPERLINK /class_free/15_1.

7、shtml 社会秩序序的稳定定,通过过法律的的规定,作为债债权人平平等原则则的一种种例外,对特定定债权所所给予的的特别保保护。我我国现行行立法未未设立独独立的优优先权制制度,仅仅在破产产法、海海商法等等法律中中,对特特殊情况况下特定定债权人人的优先先受偿权权作了一一些规定定。而且且,考察察中文中中的“优优先权”与与“优先先受偿权权”的词词源,二二者均系系译自外外文,而而在拉丁丁文和法法文中,它们实实际上是是同一词词。也就是是说,在在中文中中,这两两个词仅仅是译法法的不同同罢了。因因此,认认为建设设工程承承包人优优先受偿偿权是不不动产优优先权,一方面面与我国国现行的的立法体体例相悖悖,另一一方面

8、又又犯了“同同义语反反复”的的 HYPERLINK /class_free/163_1.shtml 逻辑错误误。笔者认认为,从从承包人人优先受受偿权的的法律特特征看,应是一一种法定定抵押权权。其理理由在于于,承包包人优先先受偿权权符合抵抵押权的的主要特特征。抵抵押权的的成立与与存续,不以转转移标的的物的占占有为必必要。而而就质权权、留置置权而言言,权利利人一旦旦丧失对对标的物物的占有有,其所所享有的的担保物物权即随随之而消消灭。不不转移占占有是抵抵押权与与质权、留留置权等等担保物物权的重重要区别别。在工工程建设设实践中中,除“交交钥匙工工程”外外,通常常是由承承包人与与发包人人分别指指派工地地

9、代表,共同负负责对工工地现场场的管理理,进言言之,承承包人并并未排他他地对工工程实施施占有和和控制。而而且,建建设工程程竣工验验收并交交付发包包人后,承包人人的优先先受偿权权也并不不因此而而消灭。可可见,承承包人优优先受偿偿权与质质权、留留置权存存在本质质不同,而在不不转移占占有这一一根本特特征上,则与一一般抵押押权相同同。另一一方面,承包人人优先受受偿权与与一般抵抵押权的的区别仅仅在于成成立原因因上:一一般的抵抵押权为为意定担担保物权权,由当当事人以以合同方方式自由由设定;承包人人优先受受偿权因因具备法法定要件件而当然然成立。可可以说,承包人人优先受受偿权是是一种由由法律直直接规定定的抵押押

10、权。从从比较法法的角度度看,未未设独立立的优先先权制度度的瑞士士民法就就在第8837条条对职工工或承揽揽人就土土地上 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建建筑或其其他工程程提供 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材材料及劳劳务或单单纯提供供劳务所所生之债债权,得得就该土土地设定定法定抵抵押权作作了规定定。我国国 HYPERLINK /class_free/127_1.shtml 台湾地区区“民法法”第5513条条也规定定,承揽揽人对承承揽的建建筑物或或其他土土地上的的工作物物进行建建造或重重大修缮缮时,就就承揽关关系所生生之债

11、权权对其工工作所附附之定作作人的不不动产享享有法定定抵押权权。二、承承包人优优先受偿偿权的优优先次序序(一)与一般般抵押权权之间的的优先次次序一般而而言,在在同一个个不动产产上有数数个一般般抵押权权并存时时,其优优先次序序依登记记之先后后决定。但但在实践践中,房房地产开开发商为为筹集建建设所需需资金,通常会会为其开开发的房房地产设设定在建建工程抵抵押。根根据合合同法第第2866条的规规定,如如果发包包人(开开发商)未按定定约支付付工程款款,承包包人可以以对该工工程主张张优先受受偿权,而且,承包人人行使该该权利并并不以登登记为要要件。于于此情形形,在该该建设工工程上就就既存在在已登记记的一般般抵

12、押权权,又存存在未经经登记的的承包人人对工程程的优先先受偿权权。在这这两种权权利发生生竞合时时,其优优先受偿偿次序如如何确定定,值得得探讨。对对此,理理论上主主要存在在以下几几种不同同观点:一是承承包人优优先受偿偿权优先先说。此此说认为为,作为为法定抵抵押权的的承包人人优先受受偿权应应优先于于一般抵抵押权,否则若若认为一一般抵押押权优先先于承包包人优先先受偿权权,则发发包人就就有可能能在承包包人优先先受偿权权成立后后设定一一般抵押押权,而而这将使使得承包包人优先先受偿权权落空,从而有有违法律律保护承承包人利利益之意意旨。二二是一般般抵押权权优先说说。该说说认为承承包人优优先受偿偿权未经经登记,

13、故而无无公示作作用,为为保护交交易安全全,应使使经登记记的一般般抵押权权享有优优先于承承包人优优先受偿偿权的效效力。三三是平均均分配说说。依此此说,未未经登记记的优先先受偿权权与已登登记的一一般抵押押权发生生竞合时时,如果果法律未未规定其其优先次次序,应应平均分分配之。四四是效力力平等说说。该说说认为,不论抵抵押权系系法定抑抑或约定定,其效效力应当当平等,并依设设立之先先后确定定其顺序序。即成成立在先先者,其其次序为为优先,成立在在后者,其次序序在后。在上述述诸说中中,首先先,如采采承包人人优先受受偿权优优先说,债权人人不得不不顾虑在在其以建建设工程程为标的的物设定定抵押权权后,是是否还有有可

14、能因因开发商商不按约约支付工工程款,导致施施工单位位以建设设工程主主张优先先受偿,如果这这样,对对于一般般抵押权权来说,以建设设工程设设定抵押押担保的的风险是是非常大大的,而而这必将将使其对对以建设设工程设设定抵押押持消极极态度。其其结果是是,开发发商难以以在建工工程来 HYPERLINK /class_free/99_1.shtml 融融资,建建设工程程的 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 经济济效用也也就无法法得到充充分有效效的发挥挥。此外外,以在在建工程程设定抵抵押须办办理登记记,若由由不需经经登记的的承包人人优先受受偿权加加以排除除,将与与物权公公示原则则

15、相违背背。况且且,法律律尽管对对承包人人对工程程的优先先受偿权权作出特特别规定定,但承承包人仍仍然并不不因此而而当然享享有第一一顺位的的优先权权。其次次,就一一般抵押押权优先先说而言言,该说说违背了了立法为为保护承承包人利利益而设设立优先先受偿权权制度的的初衷,使合合同法第第2866条的规规定失效效,而且且,在我我国的工工程建设设实践中中,多由由承包人人垫款施施工,因因而此说说无异于于以承包包人的资资金清偿偿发包人人欠他人人的债务务,明显显有失公公平。再再次,平平均分配配说虽然然基于公公平的原原理,采采取折衷衷办法予予以平均均分配,但缺乏乏立法论论基础,且这种种平均分分配的做做法能否否实现各各

16、方利益益的平衡衡,实在在值得商商榷。尤尤其在建建设工程程上先后后有数个个一般抵抵押权存存在时,其与作作为法定定抵押权权的承包包人优先先受偿权权如何平平均分配配,更成成问题。因因而平均均分配说说也是不不能成立立的。笔笔者认为为,以成成立之先先后定其其优先次次序说较较为合理理。因为为,时序序的先后后是决定定权利次次序先后后的一般般原则。而且,如前所述,承包人优先受偿权本质上也是一种抵押权,其与一般约定抵押权的根本区别在于成立方式上的不同。根据“时间在先,权利在先”原则,一物上存在数个一般抵押权时,其优先受偿次序是依设定时间的先后来决定,相应地,作为法定抵押权的承包人优先受偿权在与一般抵押权发生竞合

17、时,其优先次序当然也应以成立时间的先后来确定。(二)与预预售商品品房请求求权之间间的优先先次序就同一建设设工程,承包人人优先受受偿权与与承购人人对其所所承购的的预售商商品房的的请求权权之间也也存在冲冲突的可可能。按按照我国国城市商商品房预预售 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理理办法的的规定,预售人人应在预预售 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同同订立后后30日日内向房房地产管管理部门门和土地地管理部部门办理理登记备备案。预预售合同同的登记记备案是是将物权权公示手手段运用用于债法法上的请请求权,使承购购人对预预购商品品房的

18、请请求权具具有对抗抗第三人人的效力力,从而而具有保保全承购购人请求求预售人人交付商商品房的的债权实实现的作作用。质质言之,通过登登记备案案,承购购人对预预购商品品房的请请求权已已具有了了物权的的排他效效力。那那么,当当该请求求权与承承包人优优先受偿偿权发生生竞合时时,如何何确定其其优先次次序呢?笔者认认为,从从本质上上讲,承承包人对对工程价价款的请请求权本本是一种种债权,但为保保护承包包人的利利益, HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法法律破除除债权人人平等原原则,对对承包人人价款债债权赋予予优先受受偿的权权利,使使其有担担保物权权的效力力。可见见,承包包人对工

19、工程价款款的债权权与承购购人对预预售商品品房的请请求权在在本质均均为债权权,但又又都由法法律特别别赋予相相当于物物权的效效力。所所以,为为贯彻“时时间在先先,权利利在先”原原则,二二者发生生冲突时时,也应应以成立立时间之之先后定定其优先先次序。三、承承包人优优先受偿偿权的成成立(一)承包人人优先受受偿权成成立时间间的确定定如上所所述,当当承包人人优先受受偿权与与一般抵抵押权、承承购人对对预售商商品房的的请求权权发生竞竞合时,应以其其成立时时间的先先后确定定其优先先次序。根根据我国国有关法法律的规规定,房房地产抵抵押和商商品房预预售合同同均应办办理登记记签证,同时,房地产产抵押权权、预售售合同的

20、的成立时时间应以以在登记记机关登登记的时时间为准准。与此此不同,承包人人优先受受偿权依依法不以以登记为为成立要要件。这这样,如如何确定定承包人人优先受受偿权的的成立时时间,则则不无疑疑问。对对于承包包人优先先受偿权权的成立立时间,理论上上存在两两种不同同的观点点。一种种观点为为债权未未受清偿偿说。持持这种观观点者认认为,承承包人优优先受偿偿权担保保的债权权为基于于建设工工程合同同所生的的债权,此项债债权在承承包人与与发包人人订立合合同时即即已发生生,但承承包人之之价款通通常于工工程交付付或完成成时,始始能请求求给付。易易言之,承包人人的价款款请求权权此时方方才发生生。于此此情形,如果发发包人未

21、未按约支支付价款款,即承承包人未未受清偿偿时,才才产生承承包人的的优先受受偿权。另一种观点主张,虽然价款给付请求权产生于工程完工后,但在建设工程合同成立的同时即已发生对工程的优先受偿权。这种观点认为,法律设立承包人优先受偿权的立法理由无非是为了保护承包人的利益,并进而保护人民住居的安全。因此,以建设工程合同成立之时为优先受偿权发生的时间,使其及早生效,则保护更周全,从而不致于在发包人不支付价款时,已由其他债权人先设定一般抵押权。在上述述两种观观点中,依笔者者之见,债权未未受清偿偿说较为为妥当。因因为在建建设工程程合同成成立时,尽管承承包人的的工程价价款债权权即已发发生,但但承包人人仍然不不能要

22、求求发包人人支付价价款。在在实践中中,建设设工程竣竣工后,应先由由承包人人向发包包人提供供完整的的竣工资资料和竣竣工验收收报告。发发包人接接到竣工工验收报报告后,应当根根据有关关规定及及时对工工程进行行验收。竣竣工验收收合格并并办理竣竣工结算算后,发发包人须须按约支支付价款款。发包包人不按按约支付付,经承承包人催催告后在在合理期期限内仍仍不支付付的,承承包人才才可依法法行使优优先受偿偿权。如如果认为为在建设设工程合合同订立立时,承承包人的的优先受受偿权就就已成立立,不但但与 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 合同同法的规规定相违违背,而而且必将将导致债债权人不

23、不愿在建建设工程程合同成成立后以以在建工工程为贷贷款的抵抵押物,商品房房的预售售也将同同样无法法实现。当当然,由由于发包包人往往往在工程程开工之之前即已已为取得得贷款而而就工程程设定一一般抵押押权,或或者已开开始预售售商品房房,如采采债权未未受清偿偿说,必必然使 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 银银行抵押押权和承承购人对对预售商商品房的的请求权权的顺位位优先于于承包人人优先受受偿权。(二)承包人人优先受受偿权的的登记问问题一般抵抵押权和和预售合合同的有有效成立立需经登登记,而而承包人人优先受受偿权仅仅需有法法律规定定的特定定事由的的存在即即可依法法成立,并不以

24、以登记为为生效要要件。这这样,要要了解在在某建设设工程上上是否已已存在一一般抵押押权或已已办理商商品房预预售,只只需到有有关的登登记机关关查阅登登记文件件即可获获得完整整可靠的的信息。但但在建设设工程上上是否存存在承包包人优先先受偿权权,只有有发包人人与承包包人自己己才知道道,第三三人却无无法从登登记机关关的登记记文件中中得到这这方面的的信息。而而承包人人优先受受偿权的的作用,是使承承包人可可以对发发包人的的其他债债权人主主张以工工程优先先清偿其其债权,并可以以对工程程 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑物的的受让人人主张此此权利。因因而,倘倘若承包包人优

25、先先受偿权权的存在在不能经经由某种种方式予予以公示示,可能能对发包包人本身身的利益益不会有有影响,但发包包人的其其他债权权人以及及工程建建筑物受受让人的的利益,随时都都可能因因承包人人行使优优先受偿偿权而蒙蒙受突如如其来的的侵害。所所以,为为避免因因承包人人优先受受偿权的的行使与与第三人人的利益益发生冲冲突,就就需要通通过一定定的方式式将优先先受偿权权的存在在状态向向 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社会披露露,使得得其他人人在进行行与该工工程有关关的交易易时,可可以考虑虑在建设设工程上上存在优优先受偿偿权的事事实,以以便对交交易的后后果作合合理的预预期,避避

26、免因承承包人行行使优先先受偿权权而使自自己的利利益遭受受不测之之损害。而而作为不不动产物物权变动动公示方方式的登登记制度度,则可可以有效效地保护护第三人人的利益益,使其其仅需查查阅有关关的登记记文件,就可得得知在建建设工程程上是否否存在承承包人优优先受偿偿权,从从而实现现对交易易安全和和秩序的的维护。其其次,不不动产物物权的顺顺位依其其登记的的时间来来确定,这是自自罗马法法以来即即确立的的一项基基本原则则。登记是是决定优优先次序序的客观观标准,谁先登登记,谁谁就享有有以标的的物的价价值优先先获得清清偿的权权利,这这既不偏偏向于承承包人的的优先受受偿权,也不偏偏向于一一般抵押押权或承承购人对对预

27、售商商品房请请求权,并能避避免因对对承包人人优先受受偿权成成立时间间的不同同看法而而导致的的争议。事事实上,由于我我国现行行法未要要求承包包人优先先受偿权权需经登登记,立立法上也也未对其其成立时时间作明明确规定定,目前前不少银银行为避避免其担担保权益益受侵害害,已暂暂停办理理在建工工程抵押押贷款业业务。尤尤其应当当看到,如果承承包人优优先受偿偿权不经经登记即即可有效效成立,发包人人就有可可能通过过与承包包人恶意意串通,虚构发发包人未未按约支支付工程程价款,或未支支付价款款时间先先于一般般抵押权权和预售售合同登登记时间间的事实实,并进进而由承承包人主主张其优优先于发发包人其其他债权权人以工工程优

28、先先受偿,从而达达到排斥斥一般抵抵押权和和商品房房承购人人请求权权有效行行使的目目的。反反之,如如以登记记来确定定承包人人优先受受偿权的的成立时时间,就就能给发发包人的的所有债债权人以以工程清清偿其债债权的公公平机会会。再者者,设立立承包人人优先受受偿权的的登记制制度,承承包人虽虽然会因因办理登登记手续续而支付付与此有有关的费费用,但但另一方方面,却却可以明明晰承包包人优先先受偿权权与工程程上其他他物权的的关系,避免纠纠纷的发发生,减减少不必必要的诉诉讼 HYPERLINK /class_free/77_1.shtml 成本本的支出出,使承承包人可可以比较较低的成成本避免免与其他他利害关关系人

29、发发生利益益冲突。总总之,我我国有必必要在将将来的立立法中,明确规规定承包包人优先先受偿权权应经登登记才生生效力。事实上,在在对工程程承包人人优先受受偿权作作出规定定的国家家和地区区,大多多同时规规定承包包人该项项权利的的行使需需以登记记为要件件。例如如,在德德国 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法法中, HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑筑工程或或建筑工工程一部部分承揽揽人就其其 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同所生生之债权权对定作作人的建建筑用地地得请求求授予保保全抵押押,如

30、工工作尚未未完成,承揽人人得为了了已经完完成部分分的劳务务报酬及及垫款请请求给予予保全抵抵押,此此请求权权经预告告登记,抵押权权方成立立。在瑞瑞士,建建筑工程程承包人人的法定定抵押权权也应经经登记。依依日本民民法,此此时当然然发生承承揽人的的优先权权,但须须经登记记,才能能保全其其效力。在在法国,承揽人人的此项项优先权权也必须须经过登登记。此外,在具体体登记制制度的设设计上,笔者认认为,可可仿效德德、日等等国的做做法,采采预登记记制度以以保全承承包人优优先受偿偿权的效效力。在在这些国国家,预预登记是是为了保保全以不不动产物物权的得得丧、变变更、消消灭为目目的之债债权的请请求权而而为的登登记。根根据这些些 HYPERLINK /class_free/111_1.shtml 国家法法律的规规定,建建设工程程承揽人人可通过过两种途途径 HYPERLINK