土地承包经营权流转机制的完善

1、PAGE PAGE 8土地承包经营权流转机制的完善随着着城镇化化进程的的加快和和进城务务工农民民的增多多，一些些地方特特别是沿沿海发达达地区的的农民出出现了流流转土地地的愿望望，这是是农村工工业化和和农业现现代化必必然要出出现的趋趋势。通通过土地地承包经经营权的的流转使使一部分分劳动力力从土地地上脱离离出来，推动农农业产业业化经营营，提高高劳动生生产率，形成多多元化的的农民就就业和增增收渠道道。同时时，允许许土地进进入市场场进行流流转，则则会改变变土地抛抛荒的现现象，农农村的剩剩余劳动动力就会会伴随着着土地的的流转而而弃农务务工或弃弃农经商商，进入入市场的的土地就就会集中中到少数数人的手手中，

2、形形成集约约化经营营。但不不容否认认的是，我国目目前的土土地流转转机制存存在着不不少的问问题，有有待完善善。一，土地承承包经营营权流转转的一般般形式中中华人民民共和国国农村土土地承包包法第第三十二二条规定定：“通通过家庭庭承包取取得的土土地承包包经营权权可以依依法采取取转包、出租、互换、转让或或者其他他方式流流转。”其他方方式如反反租倒包包、股份份合作制制、拍卖卖、代耕耕、托管管、季节节性承包包、抵押押等。从从土地承承包经营营权流转转的实际际情况看看，转包包约占550%，出租占占17.88%，互换换占7.58%，入股股占5.71%，转让让占111%，其其它形式式约占110%。1以下就就介绍几几

3、种常见见的流转转方式。1、转包转包包是指承承包方将将部分或或全部土土地承包包经营权权以一定定期限转转给同一一集体经经济组织织的其他他农户从从事农业业生产经经营。转转包后原原土地承承包关系系不变，原承包包方继续续履行原原土地承承包合同同规定的的权利和和义务。接包方方按转包包时约定定的条件件对转包包方负责责。22承包包方将土土地交付付他人代代耕不足足一年的的除外。转包的的期限相相对出租租而言是是比较短短的。转转包主要要适用于于承包经经营权人人暂时脱脱离或无无力进行行农业生生产经营营，又不不想放弃弃其土地地承包经经营权的的情况，双方可可就转包包的条件件、期限限进行协协商，具具有高度度的灵活活性。这这

4、种做法法已得到到法律的的认可，但仍应应经发包包人同意意。2、出租出租租是指承承包方将将部分或或全部土土地承包包经营权权以一定定期限租租赁给他他人从事事农业生生产经营营。出租租后原土土地承包包关系不不变，原原承包方方继续履履行原土土地承包包合同规规定的权权利和义义务。承承租方按按出租时时约定的的条件对对承包方方负责。3也就是是租赁经经营，即即农户将将其承包包地以收收取土地地租金的的形式租租给他人人经营，也就是是租赁给给本集体体经济组组织以外外的第三三方经营营。3、互换互换换是指承承包方之之间为方方便耕作作或者各各自需要要，对属属于同一一集体经经济组织织的承包包地块进进行交换换，同时时交换相相应的

5、土土地承包包经营权权，互换换要在双双方自愿愿协商一一致的基基础上进进行，集集体经济济组织等等可以向向承包方方建议或或者与其其协商，不得强强迫任何何一方当当事人。互换后后，当事事人可以以就互换换后的土土地承包包经营权权进行登登记，未未经登记记的不得得对抗善善意第三三人。对对于在两两个不同同的集体体经济组组织之间间的土地地承包经经营权的的互换，要按照照土地管管理法的的有关法法律的规规定办理理。4、转让转让让是指承承包方有有稳定的的非农职职业或者者有稳定定的收入入来源，经承包包方申请请和发包包方同意意，将部部分或全全部土地地承包经经营权让让渡给其其他从事事农业生生产经营营的农户户，由其其履行相相应土

6、地地承包合合同的权权利和义义务。转转让后原原土地承承包关系系自行终终止，原原承包方方承包期期内的土土地承包包经营权权部分或或全部灭灭失。4转转让包括括出售、赠予等等。转让让是最彻彻底的土土地承包包经营权权的流转转方式，承包方方完全失失去了土土地使用用权。5、反租倒倒包集体体组织或或企业以以一定数数量的租租金从农农户手中中将土地地使用权权反租过过来，通通过土地地治理和和基础设设施改造造，建设设专业化化农业设设施，形形成规模模经营后后，再倒倒包给原原承包农农户或其其他农户户和单位位。6、入股承包包方将其其土地承承包经营营权析股股与其他他生产要要素结合合，在自自愿的基基础上组组建土地地股份制制或股份

7、份合作制制企业。这种方方式对于于引进资资金、技技术入股股，发展展高产、优质和和高效农农业和绿绿色家业业具有可可行性，广泛利利用这种种方式，一方面面可以调调整农业业生产结结构，提提高农业业生产率率;另一一方面又又可以在在一定程程度上把把农民从从土地上上解放出出来，在在第二、三产业业寻找就就业机会会，这样样农民就就可有两两份收入入。7、抵押抵押押权是为为发挥物物的交换换价值，得设定定的担保保物权。5对土地地承包经经营权的的抵押问问题，历历来存在在争议，有人主主张不能能抵押，有人认认为应该该允许抵抵押。我我国立法法对集体体土地使使用权抵抵押采取取了严格格限制的的态度。对集体体土地使使用权，不论使使用

8、人是是依承包包合同取取得的，还是通通过其他他方式取取得的，根据担保法法的规规定，能能设定抵抵押权的的农村土土地，一一是“四四荒”土土地使用用权，二二是乡(镇)、村企业业的厂房房等建筑筑物所占占土地，而对耕耕地、宅宅基地、自留地地、自留留山等集集体土地地使用权权禁止抵抵押。6对对农村土土地承包包经营权权能否转转让、抵抵押，学学界产生生了激烈烈的争论论。有的的学者主主张，农农村土地地承包经经营权应应当允许许转让、抵押。不允许许土地承承包经营营权转让让、抵押押将严重重限制农农民对于于土地的的权利，是对农农民权利利的剥夺夺。77有的的学者认认为，允允许土地地承包经经营权转转让和抵抵押将使使贫困的的农民

9、失失去土地地，产生生类似明明末李闯闯起义的的流民问问题，进进而危害害国家政政权的基基石。8农村土土地承包包法没没有规定定土地承承包经营营权的抵抵押，原原因是因因为承包包方将土土地承包包经营权权抵押给给银行后后，如不不能按期期偿还贷贷款，银银行依法法行使抵抵押权，对农户户的耕地地承包经经营权进进行处置置，承包包方就要要失去土土地承包包经营权权，从而而失去生生活保障障，搞不不好回影影响农户户家庭的的生活，造成社社会问题题。而一一旦承包包方到期期不能如如期还贷贷款，银银行如何何处置土土地承包包经营权权，存在在实际操操作问题题?笔者者认为允允许土地地承包经经营权抵抵押，是是符合社社会经济济发展的的规律

10、。农民的的土地承承包经营营权能转转让，为为什么就就不能抵抵押呢?应该允允许抵押押。土地地承包经经营权是是用益物物权。这这是一种种他物权权，允许许其抵押押，是符符合物权权可分离离的特征征的，也也是物权权人行使使其合法法权利的的体现。赋予农农民越多多的权利利，农民民增收的的机会就就更多。只不过过要对抵抵押权进进行必要要的限制制，可以以从以下下几个方方面进行行：(11)抵押押的目的的土地地承包经经营权的的抵押应应当出于于农业生生产的目目的。农农业生产产的成本本是越来来越高，因而要要进行大大规模的的经营，在成本本不足时时，允许许将土地地承包经经营权抵抵押，有有利于筹筹措资金金，有利利于耕地地的产出出。

11、(22)实现现抵押权权不得改改变土地地的性质质因实实现抵押押权而取取得土地地承包经经营权的的权利人人不得改改变土地地的性质质。这一一点很重重要，如如果改变变土地的的使用性性质，就就意味着着大部分分的耕地地会因此此而流失失，土地地流转的的目的没没有达到到。对于于因抵押押取得的的权利受受让人的的行使权权利进行行必要的的限制，这样做做的目的的是保证证耕地面面积不会会因为抵抵押而减减少。(33)抵押押登记抵押押应依法法办理登登记手续续，否则则不能对对抗善意意第三人人。在抵抵押期间间，不允允许原承承包人转转让承包包经营权权，这是是为了保保证抵押押权人的的利益，除非其其转让行行为经抵抵押权人人的书面面同意

12、或或履行了了其义务务而使抵抵押权归归于消灭灭。二，土地承承包经营营权在流流转中存存在的主主要问题题(一一)法律律规定的的不完善善农村村集体土土地使用用权流转转政策的的多样化化和法律律的不完完善，增增加了土土地流转转的纠纷纷和风险险。土地地流转不不规范，缺乏契契约约束束。农户户间的自自由流转转大多为为口头协协议，缺缺少书面面合同，矛盾纠纠纷难以以避免;私下流流转大多多不申请请、不登登记、不不报告，集体经经济组织织也少加加干预，流转无无序;农农户委托托集体经经济组织织统一发发包的缺缺少农户户委托书书，统一一发包中中由于对对预期增增值估测测不当，造成对对农民、集体利利益的损损害，甚甚至剥夺夺农民承承

13、包权，造成不不稳定因因素。(二二)土地地流转的的中介组组织不够够健全大部部分地区区尚未形形成统一一规范的的土地流流转市场场，流转转中介组组织较少少，流转转信息传传播渠道道不畅。一些地地方尽管管建立了了流转中中介组织织，但真真正按市市场经济济法则对对土地流流转进行行运作的的并不多多。流转转市场发发育不良良，中介介组织匮匮乏，信信息不灵灵，往往往出现农农户有转转出土地地意向却却找不到到合适的的受让方方，而需需要土地地的人又又找不到到中意的的出让者者，影响响了生产产要素的的合理流流转和优优化配置置。(三三)土地地流转的的操作程程序不规规范目前前，规范范的土地地流转机机制还没没有建立立，在完完备流转转

14、手续、规范流流转程序序方面存存在不少少问题。不少农农户采用用“口头头协议”，私下下进行自自发性的的流转，不遵循循一定的的程序和和履行必必要的手手续，未未通过流流转合同同来规范范双方的的权利和和义务关关系，纠纠纷隐患患较多。(四四)土地地流转中中政府定定位不当当一些些乡村组组织直接接充当土土地流转转的主体体，不尊尊重农民民的意愿愿，随意意改变土土地承包包关系，搞强制制性的土土地流转转。有的的把土地地流转作作为增加加乡村收收入的手手段，或或者作为为突出地地方政绩绩的形象象工程，损害农农民利益益。一些些地方热热衷于搞搞“反租租倒包”，由于于流转的的动机和和做法各各异，在在操作中中曲解甚甚至违背背土地

15、政政策，如如有的强强行反租租，有的的租金补补偿过低低，有的的明着“反租”，暗着着“倒包包”，土土地租金金的收益益分配缺缺乏透明明度。三，土地流流转制度度的完善善土地地承包经经营权流流转制度度的核心心是“三三权”(土地所所有权、承包权权与经营营权)分分离、自自愿自主主、市场场契约和和政府监监督，科科学合理理的土地地流转机机制，既既有利于于土地转转让方，又有利利于受让让方。9 20005年11月199日公布布，20005年年3月11日正式式实施的的农村村土地承承包经营营流转管管理办法法，对对土地承承包经营营权的流流转已作作了明确确的规定定。包括括流转的的当事人人、流转转的方式式、流转转合同、流转管

16、管理等内内容。特特别规定定了：“没有承承包方的的书面委委托，任任何组织织和个人人无权以以任何方方式决定定流转农农户的承承包土地地。”这这对维护护农民的的合法权权益提供供了一定定的法律律保障。笔者认认为还应应从以下下几个方方面对土土地流转转制度进进行完善善。1、明确的的承包经经营权对农农民享有有的土地地承包经经营权都都要作明明确的界界定，确确保农民民手中持持有的土土地承包包经营权权证是独独一无二二的，权权属是明明确的，没有争争议的。只有这这样，农农民才能能真正地地认为他他是拥有有了土地地的，也也只有这这样，土土地流转转中才不不会出现现权属纠纠纷。2、规范的的流转形形式对土土地流转转中的程程序要作作严格的的规定，无论是是何种形形式的流流转，不不但要形形成书面面的形式式，而且且应是明明确具体体的。可可以设立立农民自自发性的的组织，如农业业协会之之类的组组织，聘聘请法律律顾问为为农民的的流转合合同把关关，维护护农民的的利益。3、中介组组织建立立土地承承包经营营权流转转的中介介组织，促进土土地使用用权的合合理流转转。中介介组织及及时掌握握农业信信息，在在农地进进入市场场之前，农民就就能对其其所承包包的土地地的价值值有个清清楚的了了解，能能对是否否转让承承包权或或转包有有充分的的认识。增加土土地流转转的机会会，减少少土地流流转的风风险，形形成规模模效益。4、对集体体经济组组织及地地方政府府作