建筑识图,房产必看

1、第47页 共47页Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc379919702 一共有建筑面积的区分及分摊方法示例 PAGEREF _Toc379919702 h 1 HYPERLINK l _Toc379919703 二应分摊共有建筑面积的优先级 PAGEREF _Toc379919703 h 2 HYPERLINK l _Toc379919704 三共有建建筑面积积处理的的一般原原则 PAGEREF _Toc379919704

2、 h 3 HYPERLINK l _Toc379919705 四. 共有有建筑面面积分摊摊计算的的检核 PAGEREF _Toc379919705 h 3 HYPERLINK l _Toc379919706 五、共有建建筑面积积分摊模模型 PAGEREF _Toc379919706 h 3 HYPERLINK l _Toc379919707 六、房产面面积计算算过程与与分摊示示例 PAGEREF _Toc379919707 h 5 HYPERLINK l _Toc379919708 七、房产面面积测算算中预测测面积与与实测面面积差异异的处理理 PAGEREF _Toc379919708 h 2

3、8一共有建建筑面积积的区分分及分摊摊方法示示例一幢裙、塔塔楼相连连的综合合楼（见见图6-1），其裙楼功能区为商业，塔楼功能区为住宅，G1G5均为应分摊的共有建筑面积。其中G1为塔楼功能区专用的室外楼梯，G5为房屋天面上电梯间及电梯机房。G1G5的共有建筑面积可以有如下分摊组合：1）G1只只服务于于塔楼功功能区，则则仅在塔塔楼住宅宅部分分分摊。2）G2只只服务于于裙楼功功能区，则则仅在裙裙楼商业业部分分分摊。3）G2只只服务于于塔楼功功能区，但但G2通通过裙楼楼功能区区，则由由塔楼住住宅、裙裙楼商业业两部分分按比例例分摊。4）G3只只服务于于塔楼功功能区，但但G3通通过裙楼楼功能区区，则由由塔楼

4、住住宅、裙裙楼商业业两部分分按比例例分摊。5）G3同同时服务务于裙楼楼功能区区和塔楼楼功能区区，则由由塔楼住住宅、裙裙楼商业业两部分分按比例例分摊。6）G4只只服务于于塔楼功功能区，则则仅在塔塔楼住宅宅部分分分摊。7）G5为为房屋天天面上设设备用房房，则整整幢分摊。 一幢房房屋塔楼楼中楼层层示意图图如图6-2所所示为，G1为为仅服务务本楼层层的层内内过道、卫卫生间、空空调机房房的共有有建筑面面积，GG1仅服服务于本本层011、022两部分分，011、022两部分分为本层层功能不不同或权权利人不不同的专专有面积积，而001+002+GG1相对对整幢、塔塔楼功能能区来说说又是使使用面积积。本层层中

5、核心心筒及外外墙的一一半已作作为功能能区共有有建筑面面积在塔塔楼功能能区内进进行分摊摊。G22为该幢幢建筑中中整幢、功能能区共有有建筑面面积分摊摊至本层层的共有有建筑面面积。 裙、塔楼立立剖面示示意图 塔塔楼楼层层平面示示意图 上述两两图分别别表示了了共有建建筑面积积整幢分分摊、功功能区分分摊、层层分摊的的情况，无论层次多复杂的共有建筑面积，其分摊计算均可由以上说明推算而出。二应分摊摊共有建筑筑面积的的优先级级分摊共有建建筑面积积的优先先级按服服务范围围由大到到小、由由整体到到局部的的顺序依依次递减减，即按照整幢幢、功能能区间及及功能区区内、层层间及层层内、户户等逐级级分摊，整幢共有面积优先级

6、最高，层内多户共有面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积必须参与分摊优先级高的共有建筑面积。共有建筑面面积的分分摊，执执行按比比例分摊摊的原则则，由上上而下依依次进行行，即先先分摊幢幢共有建建筑面积积，然后后分摊功功能区间间和功能能区内共共有建筑筑面积，再再分摊层层间和层层内共有有建筑面面积，最最后把共共有建筑筑面积分分摊至套套或户。三共有建建筑面积积处理的的一般原原则a）协议优优先原则则有合法的分分割文件件或协议议时，以以协议为为准进行行分摊计计算；无无分割文文件或协协议时，一般根据房房屋公共共建筑面面积的使使用功能能，按与与公共面面积相关关的房屋屋的套内

7、内（专有有）建筑面面积的比比例进行行分摊计计算。分割文件或或协议应应由公共共建筑空空间的所所有相关关权利人人共同签签署，协协议内容容不能侵侵犯公共共利益和和第三方方利益，否否则不能能视为有有效的分分割协议议。协议议对产权权分割的的部位和和分割方方式应明明确、一一致且无无异议，必必要时该该分割协协议还需需经公证证。该协协议应作作为产权权转让的的要件之之一，在在产权变变更时告告知受让让方。 b）自上而而下原则则按照应分摊摊公用建建筑面积积的优先先级高低低，自高高至低逐逐级进行行分摊计计算，优优先级低低的公用建筑筑面积参参与分摊摊优先级级高的公公用建筑筑面积。小范围功能区间的公用建筑面积应参与分摊大

8、范围功能区间的公用建筑面积，局部范围的公用建筑面积应承担整体的公用建筑面积。 说明：可采用用由下而上上原则进进行共有有面积分分摊计算算数据的检核。 c）按由大大到小、由由整体到到局部划划分应分分摊公用用建筑面面积的优优先级按照这样优优先级便便于分摊摊计算时时的有理理有序，便便于计算算机公用用建筑面面积分摊摊计算程序的编制制，也便便于计算算成果的的检查复复核，同同时也符符合国家家标准房房产测量量规范（GB/T 17986-2000）的相关原则。 d）向下兼兼容原则则可以通过优优先级高高的公用用建筑空空间再进进入优先先级低的的公用建建筑空间间，而不不得先通通过优先级低低的公用用建筑空空间再进进入优

9、先先级高的的公用建建筑空间间。当电电梯及前前室为整整幢公用时时，连接接公共出出入口和和电梯的的走廊就就应作为为整幢公用建建筑面积积在整幢幢进行分分摊计算算，而不不能将其其作为本本层的公公用建筑筑面积在在层内分分摊计算算。四. 共有有建筑面面积分摊摊计算的的检核共有建筑面面积分摊摊计算后，本本幢总建建筑面积积=房屋屋中各套套（户）房房屋产权权面积之之和=本幢房屋中中各套（户户）房屋屋套内建建筑面积积之和+本幢房房屋中各各套（户户）分摊摊面积之之和。其其中，本本幢房屋屋中各套套（户）分分摊面积积之和=本幢房房屋中整整幢共有有建筑面面积之和和+各功功能区房房屋共有有建筑面面积之和和+各层层房屋共共有

10、建筑筑面积之之和。五、共有建建筑面积积分摊模模型1）由上上而下分分摊计算算模型按照国家标标准房房产测量量规范规规定，共共有建筑筑面积的的分摊采采取由上上而下的的分摊模模式按比比例分摊摊，按照照幢分摊摊、功能能区间分分摊、功功能区内内分摊、层层间分摊摊、层内内分摊的的顺序由由上而下下进行共共有建筑筑面积分分摊（见图6-3）。采用由由上而下下分摊计计算的方方法，首首先分摊摊整幢的的共有建建筑面积积，把它它分摊至至各功能能区；功功能区再再把分到到的分摊摊面积和和功能区区原来自自身的共共有建筑筑面积加加在一起起，再分分摊至功功能区各各个层；然后再再把功能能区分到到的分摊摊面积和和层原来来自身的的共有建

11、建筑面积积加在一一起，最最后分摊摊至各套套或各户户。套内内建筑面面积加上上分摊面面积，就就得到了了各套或或各户的的产权面面积。如如各功能能区内各各层的结结构相同同，共有有建筑面面积也相相同，经经功能区区分摊后后可将共共有建筑筑面积直直接分摊摊至各套套或各户户。图6-3 由上而而下分摊摊计算模模型2）由下下而上分分摊计算算模型实际工作中中还可以以采用由由下而上上的计算算方法进进行共有有建筑面面积的分分摊计算算，这种种方法比比采用自自上而下下的计算算方法更更简单方方便，计计算更灵灵活，不不易发生生错误。采取由下而上的分摊模式即按层内分摊、层间分摊、功能区内分摊、功能区间分摊、幢分摊的顺序进行共有建

12、筑面积分摊(见图6-4)。特别说明的的是，由由于采用用自上而而下的计计算方法法不符合合测量规范范规定，所所以不能能作为正正式计算算，这种种方法一一般用来来正式测测绘成果果（一般般为采用用房产测测绘软件件使用计计算机自自动分摊摊计算）的的计算检检核之用用。采用由下而而上的计计算方法法的过程程如下：首先按照各各层内不不同的共共有建筑筑面积和和套内建建筑面积积进行分分摊计算算，得出出层内各各套面积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积）。再按照层间间的共有有建筑面面积和各各层面积积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积）进进行分摊摊计算，得出出层内各各套面积积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积+层间分

13、分摊面积积）。再按照功能能区共有有建筑面面积和功功能区内内的各套套面积（套套内建筑筑面积+层内分分摊面积积+层间分摊面面积）进进行分摊摊计算，得得出功能能区内各各套面积积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积+层间分分摊面积积+功能能区内分分摊面积积）。再按照功能能区间的的共有建建筑面积积和各功功能区的的各套面面积（套套内建筑筑面积+层内分分摊面积+层间间分摊面面积+功功能区内内分摊面面积）进进行分摊摊计算，得得出得出出功能区区内各套套面积（套套内建筑筑面积+层内分分摊面积积+层间间分摊面面积+功功能区内内分摊面面积+功功能区间间分摊面面积）。将幢共有建建筑面积积和各套套面积（套套内建筑筑面积+

14、层内分分摊面积积+层间间分摊面面积+功功能区内分摊面面积+功功能区间间分摊面面积）进进行分摊摊计算，即即得到各各套的产产权面积积（套内内建筑面面积+层层内分摊摊面积+层间分分摊面积积+功能能区内分分摊面积积+功能能区间分分摊面积积+幢分分摊面积积）。图6-4 由下而而上分摊摊计算模模型 六、房产面面积计算算过程与分分摊示例例 11房产面面积计算算示例 1）房产面面积计算算过程 （1）面面积计算算准备 a. 测量资料料检查内内容 接受委委托单位位测绘申申请并开开始房产产测绘作作业时，应应收集、检检查、确确认的资资料主要要内容有有：该项项目相关关的已有有房产测测绘资料料，房屋屋调查表表、房屋屋用地

15、调调查表，外外业分幢幢、分层层、分户户测量数数据资料料，委托托方提供供的建筑筑施工图图（含平平面、立立面、剖剖面、户户型放大大图、墙墙身及节节点大样样图等）、结结构施工工图和工工程建设设过程中中涉及建建筑面积积计算的的建筑设设计变更更资料，该该项目的的建设工工程规划划许可证证规定建建筑面积积指标，委委托方提提供的房房号编排排和共有有建筑面面积分摊摊协议认认定表，公公安部门门核定的的门牌号号码证明明，相关关部门确确认的建建筑命名名批复书书（函）等等。b. 测绘绘资料检检查步骤骤和注意意事项 首先先检查各各项资料料是否齐齐全，特特别是外外业测绘绘数据有有无遗漏漏、数据据是否不不一致，委委托方提提供

16、的图图纸资料料是否齐齐全和符符合要求求（是否否为竣工工图，或或是否经经相关部部门核准准）；其其次重点点检查各种种图纸资资料之间间的边长长尺寸、功功能名称称、图形形表示是是否一致致，不一一致处需需委托方方提供设设计单位位的设计计说明，补补充的设设计说明明和图件件必要时时应经相相关部门门核准，检检查确认认设计和和实测墙墙体厚度度、墙体体抹灰层层和外墙墙贴面的的厚度的的差异；然后详详细检查查外业实实测测量量数据，预预测时图图纸设计计的分层层、分户户、公共共建筑空空间的墙墙体中线线边长尺尺寸与绘绘制房产产分层图图是否一一致；最最后进行行公共建建筑确认认，拟定本幢幢相应部部位的面面积计算算方案和和共有建

17、建筑面积积分摊方方案。（2）图斑斑面积计计算进行图斑面面积时依依据房屋屋面积计计算规则则，首先先确认划划分的图图斑按水水平投影影哪些部部分计算算全部建建筑面积积，哪些些部分计计算一半半建筑面面积，哪哪些部分分不计算算建筑面面积。面面积计算算方法主主要包括括实地量量距法和和坐标解解析法两两种。a. 坐标标解析法法计算面面积 利用采采集的房房角点的的坐标值值计算图图斑面积积。b. 实地地量距法法计算面面积 根据房房屋水平平投影的的形状分分割成若若干几何何图形，由由几何图图形面积积计算公公式，即即可计算算出各类类面积的的数值。实际作业中多采用相关房产测绘软件绘制分层平面示意图，计算各部位面积。目前全

18、国各地所使用的房产测绘软件中，大部分是以具有强大图形编辑处理功能的AutoCAD制图软件为底层平台，结合不同数据库进行测绘数据管理的专业房产测绘应用软件。 （3）产权单单元套内内建筑面面积计算算，将本本产权单单元所包包含的图图斑面积积求和。 （4）功能区区共有建建筑面积积计算，将将本功能能区所包包含的共共有图斑斑面积求求和。（5）层共共有建筑筑面积计计算，将将本层所所包含的的共有图图斑面积积求和。（6）幢共共有建筑筑面积计计算，将将本幢所包含含的共有有图斑面面积求和和。（7）由产产权单元元开始经经过层、功能能区、幢幢进行专专有套内内建筑面面积和共共有建筑筑面积的的汇总计计算，各各级汇总总面积将

19、将作为本本级共有有建筑面积积分摊的的基数。（8）汇总总面积计计算正确确性检核核。（9）由幢幢开始经经过功能能区间、功功能区内内、层间间、层最最后到产产权单元元进行共共有建筑筑面积的的逐级分分摊计算算。（10）计计算产权权单元的的建筑面积积。(11) 建筑面积积计算正正确性检检核。注意：面积积检核中中的幢建筑面面积计算算应完整整，包括括主体结结构自然然层建筑筑面积、辅辅助结构构建筑面面积、地地下室建建筑面积积、夹层层类建筑筑面积、幢主墙体外专为本幢服务的建筑面积等。2）层、功功能区、幢幢面积的的计算 （1）层层面积的的计算 层层建筑面面积=层层内各套套的建筑筑面积+本层内内共有共共用的建建筑面积

20、积 （2）功功能区面面积的计计算 功功能区建建筑面积积=功能能区内各各层的建建筑面积积+本功功能区内内共有共共用的建建筑面积积（3）幢面面积的计计算 幢幢建筑面面积=幢幢内各功功能区的的建筑面面积+本本幢内由由全幢分分摊的幢幢共有建建筑面积积（4）建筑筑面积计计算的检检核 幢幢建筑面面积=幢幢内各套套的建筑筑面积之之和+本本幢内全全部共有有建筑面面积之和和 3）房产面面积内业业计算算算例有一幢商住住楼共66层，分分为两个个功能区区，其中中1层为为商业功功能区，22-6层层为住宅宅功能区区。 根据共共有建筑筑面积的的分摊认认定和分分摊协议议，1层层楼梯11、楼梯梯2,11-6层层半外墙墙，屋面面

21、楼梯11、楼梯梯2的面面积为幢幢共有建建筑面积积，由全全幢分摊摊；2-6层楼楼梯1、楼楼梯2的的面积为为住宅功功能区共共有建筑筑面积，由由住宅功功能区分分摊。各层户户型组成成、共有有建筑面面积分布布、边长长尺寸标标注见图图6-5。 本幢建建筑外墙墙厚度为为0.224 m，阳台台均为不不封闭的的阳台。阳阳台为外外尺寸，屋屋面楼梯梯为外尺尺寸；除除各层外外围标注注的是外外尺寸外外，其余余尺寸均均为中线线尺寸。套套与套之之间，套套与共有有面积之之间的墙墙均为共共墙。（1）房屋屋边长尺尺寸的检检核外轮廓边长长总长度度：7.10+2.660+88.200+2.60+8.220+00.244=377.14

22、4 m 外轮廓廓边长总总宽度：14.00+0.224=114.224 mm(2) 成成套房屋屋的套内内建筑面面积计算算本幢房屋的的套内建建筑面积积根据国国家标准准房产产测量规规范的的有关规规定，计计算如下下:商业部分共共计4套套（户） 图6-5 商商住楼套套内建筑筑面积、共共有建筑筑面积计计算图 1层01#套内建建筑面积积=1008.663 mm21层02#、033#、004#套套内建筑筑面积=1244.033 m2商业套内建建筑面积积=1008.663+1124.033=4480.72 m2住宅部分共共计40套（户户）2-6层001#套套内建筑筑面积=59.24 m22-6层002#、005

23、#、006#套套内建筑筑面积=59.87 m22-6层003#、004#、007#、008#套套内建筑筑面积=57.45 m2住宅套内建建筑面积积=599.2445+559.88735+557.44545=223433.255 m2(3) 共共有建筑筑面积的的确定与与计算根据房屋的的设计结结构、服服务功能能和相关关协议文文件确定定共有建建筑面积积的归属属，并计计算如下下：a. 整幢幢分摊共共有建筑筑面积整幢分摊共共有建筑筑面积=屋面层层楼梯11、楼梯梯2面积积+16层半半外墙面面积+11层楼梯梯1、楼楼梯2面面积，即即整幢共共有建筑筑面积=14.602+122.277+22.095+177.9

24、442=1187.80 m2b. 住宅宅分摊共共有建筑筑面积住宅分摊共共有建筑筑面积=2-66层楼梯梯1、楼楼梯2面面积=117.99425=1179.40 m2(4) 幢幢、功能能区各部部分面积积的汇总总计算整幢套内建建筑面积积=商业业套内建建筑面积积+住宅宅套内建建筑面积积=4880.772+223433.255=28823.97 m2幢内全部共共有建筑筑面积=整幢分分摊共有有建筑面面积+住住宅分摊摊共有建建筑面积积=1887.880+1179.40=3677.200 m2整幢建筑面面积=幢幢内全部部共有建建筑面积积+住宅宅套内建建筑面积积=整幢幢套内建建筑面积积=3667.220+228

25、233.977=31191.17 m2(5) 共共有建筑筑面积的的分摊本幢建筑内内有商业业、住宅宅两个不不同功能能区，分分摊计算算时采用用二级分分摊方法法对共有有建筑面面积进行行分摊计计算。由由于商业业功能区区内没有有其他可可供分摊摊的共有有建筑面面积，经经第一级级分摊后后得到的的幢共有有建筑面面积分摊摊系数与与商业共共有建筑筑面积的的分摊系系数相同同。住宅功功能区通通过第一一级分摊摊得到的的共有建建筑面积积再加上上住宅功功能区内内分摊共共有建筑筑面积，除除以住宅宅套内建建筑面积积，即通通过第二二级分摊摊得到住住宅共有有建筑面面积的分分摊系数数。a. 第一一级分摊摊幢共有建筑筑面积的的分摊系系

26、数=整整幢分摊摊共有建建筑面积积/(整整幢套内内建筑面面积+住住宅分摊摊共有建建筑面积积)=1187.80/(28223.997+1179.40)=0.06225300b. 第二二级分摊摊住宅共有建建筑面积积的分摊摊系数=住宅分分摊共有有建筑面面积(1+0.00625530)/住宅宅套内建建筑面积积+0.00625530=1799.400(1+0.06225300)/ 223433.255+0.00625530=0.11438878或，住宅共有建建筑面积积的分摊摊系数=住宅宅分摊共共有建筑筑面积(1+0.00625530)+ 住住宅套内内建筑面面积0.00625530/住宅宅套内建建筑面积积=

27、1179.40(1+0.06225300) +23343.250.06225300/ 23443.225=3337.14/23443.225=00.14438777因取位造成成的凑整整误差，分摊系数小数点后第6位有微小差异，这对计算结果无影响。（6）计算算各套房房屋的分分摊面积积1层01#分摊的的共有面面积=套套内建筑筑面积幢共有有建筑面面积的分分摊系数数=1008.6630.00625530=6.779 mm21层02#、033#、004#分分摊的共共有面积积=套内内建筑面面积幢共有有建筑面面积的分分摊系数数=1224.0030.00625530=7.776 mm22-6层001#分分摊的共

28、共有面积积=套内内建筑面面积住宅共共有建筑筑面积的的分摊系系数=559.2240.11438878=8.552 mm22-6层002#、005#、006#分分摊的共共有面积积=套内内建筑面面积住宅共共有建筑筑面积的的分摊系数 =559.8870.11438878=8.661 mm22-6层003#、004#、007#、008#分分摊的共共有面积积=套内内建筑面面积住宅共共有建筑筑面积的的分摊系系数 =577.4550.11438878=8.227 mm2（7）计算算各套房房屋的产产权面积积1层01#产权面面积=套套内建筑筑面积+分摊的的共有面面积=1108.63+6.779=1115.42 m

29、21层02#、033#、004#产产权面积积=套内内建筑面面积+分摊的的共有面面积=1124.03+7.776=131.79 m22-6层001#产产权面积积=套内内建筑面面积+分摊的的共有面面积=559.224+8.552=667.776 mm22-6层002#、005#、006#产产权面积积=套内内建筑面面积+分摊的的共有面面积=559.887+8.661=68.448 mm22-6层003#、004#、007#、008#产产权面积积=套内内建筑面面积+分摊的的共有面面积=557.445+8.227=665.772 mm2另外，计算算各套房房屋的产产权面积积时，也也可按产产权面积积=套内内

30、建筑面面积（1+共有建建筑面积积的分摊摊系数）进进行计算算。 如1层011#产权权面积=1088.633（1+0.00625530）=1155.422 m2，2-66层011#产权权面积=59.24（1+0.11438878）=67.76 m2.（8）分摊摊计算的的检核 全全幢各套套（户）产产权面积积之和为为31991.119 mm2，幢面面积为331911.177 m2，相差差0.002 mm2，这属属于共有有建筑面面积分摊摊计算时时因取位位造成的的凑整误误差，成成果检核核无误，分分摊计算算与产权权面积计计算正确确。2共有建建筑面积积分摊示示例1）单一功功能建筑筑分摊有一幢住宅宅楼，全全幢共

31、66层。幢幢内1-6层半半外墙、电电梯间，天天面电梯梯间属于于幢共有有建筑面面积。各层户户型组成成、共有有建筑面面积分布布、边长长尺寸标标注见66-6。本幢建筑外外墙厚度度为0.20 m，阳阳台均为为不封闭闭的阳台台。阳台台为外尺尺寸，屋屋面电梯梯间为外外尺寸；除各层层外围标标注的是是外尺寸寸外，其其余尺寸寸均为中中线尺寸寸。套与与套之间间，套与与共有面面积之间间的墙均均为共墙墙。 (1) 房屋边边长尺寸寸的检核核 1层层外轮廓廓边长总总长度：7.2202+22.2002+00.200=199.000 m 1层外轮轮廓边长长总宽度度：7.60+1.220+11.400+6.20+0.880+0

32、0.200=177.400 m 图66-6 单单一功能能建筑套套内建筑筑面积、共共有建筑筑面积计计算图2-6层外外轮廓边边长总长长度：11.2002+77.6+1.440+66.200+2.30+0.220=220.110 mm 2-6层外外轮廓边边长总宽宽度：22.2002+11.5002+55.7002+00.200=199.000 m(2) 成成套房屋屋的套内内建筑面面积计算算本幢房屋的的套内建建筑面积积根据国国家标准准房产产测量规规范的的有关规规定，计计算如下下:住宅部分共共计244套（户户）1层01#、022#套内内建筑面面积S001、SS02=69.21 m21层03#、044#套

33、内内建筑面面积S003、SS04=59.37 m22-6层001#、002#套套内建筑筑面积SS01、SS02=75.50 m22-6层003#、004#套套内建筑筑面积SS03、SS04=65.74 m2住宅套内建建筑面积积=699.2112+559.3372+775.55025+665.77425=116699.566 m2整幢套内建建筑面积积=住宅宅套内建建筑面积积=16669.56 m2 (3) 共共有建筑筑面积的的确定与与计算根据房屋的的设计结结构、服服务功能能和相关关协议文文件确定定共有建建筑面积积的归属属，并计计算如下下：整幢分摊共共有建筑筑面积=1-66层电梯梯间面积积+屋面层

34、层电梯间间面积+16层半半外墙面面积=339.886+336.2225+339.448+99.066+100.4225=3321.60 m2(4) 幢幢、功能能区各部部分面积积的汇总总计算整幢建筑面面积=整整幢分摊摊共有建建筑面积积+整幢套套内建筑筑面积=3211.600+16669.556=19991.116 mm2(5) 共共有建筑筑面积的的分摊本幢建筑内内只有住住宅一个个功能区区，属单单一功能能建筑，可可采用整整体分摊摊方法对对共有建建筑面积积进行分分摊计算算，直接接得到幢幢共有建建筑面积积的分摊摊系数。经经整体分分摊后得得到的幢幢共有建建筑面积积分摊系系数即为为住宅功功能区共共有建筑筑

35、面积的的分摊系系数。幢共有建筑筑面积的的分摊系系数=整整幢分摊摊共有建建筑面积积/整幢幢套内建建筑面积积=3211.600/16669.556=00.19926226（6）计算算各套房房屋的分分摊面积积1层01#、022#分摊摊的共有有面积=套内建建筑面积积幢共有有建筑面面积的分分摊系数数=699.2110.11926626=13.33 m21层03#、044#分摊摊的共有有面积=套内建建筑面积积幢共有有建筑面面积的分分摊系数数=599.3770.11926626=11.44 m22-6层001#、002#分分摊的共共有面积积=套内内建筑面面积住宅共共有建筑筑面积的的分摊系系数=775.550

36、0.11926626=14.54 m22-6层003#、004#分分摊的共共有面积积=套内内建筑面面积住宅共共有建筑筑面积的的分摊系系数=665.7740.11926626=12.66 m2（7）计算算各套房房屋的产产权面积积1层01#、022#产权权面积=套内建建筑面积积+分摊的的共有面面积=669.221+13.33=82.54 m21层03#、044#产权权面积=套内建建筑面积积+分摊的的共有面面积=559.337+11.44=70.81 m22-6层001#、002#产产权面积积=套内内建筑面面积（1+共有建建筑面积积的分摊摊系数）=75.550（1+0.11926626）=900.0

37、44 m22-6层003#、004#产产权面积积=套内内建筑面面积（1+共有建建筑面积积的分摊摊系数）=65.774（1+0.11926626）=788.400 m2（8）分摊摊计算的的检核 全幢各各套（户户）产权权面积之之和为119911.100 m2，幢面面积为119911.166 m2，相差差0.006 m2，属计计算凑整整误差，成成果检核核无误，分分摊计算算与产权权面积计计算正确确。 2）商业办办公楼有一幢商业业办公楼楼，全幢幢共255层，分分为两个个功能区区，其中中1-44层为商商业功能能区，55-255层为办办公功能能区。本本幢建筑筑各层平平面结构构基本相相同，且且1-44层核心心

38、筒均向向商业开开门使用用。根据共有建建筑面积积的分摊摊认定和和分摊协协议，幢幢内的11层门厅厅、1-25层层核心筒筒、1-25层层电井、11-255层水井井、1-25层层半外墙墙、天面面核心筒筒面积属属全幢共共有面积积，由全全幢分摊摊；1-4层商商业楼梯梯、1-4层电电梯、11-4层层电井面面积为商商业功能能区共有有面积，由由商业功功能区分分摊；11-4层层卫生间间面积为为商业功功能区内内各层共共有面积积，由商商业功能能区各层层进行层层内分摊摊；1层层办公大大堂为办办公功能能区共有有面积，由由办公功功能区进进行分摊摊；5-25层层卫生间间、过道道面积为为办公功功能区内内各层共共有面积积，由办办

39、公功能能区各层层进行层层内分摊摊。各层层户型组组成、共共有建筑筑面积分分布、边边长尺寸寸标注见见图6-7、图图6-8。本幢建筑外外墙厚度度为0.20 m，阳阳台均为为不封闭闭的阳台台。阳台台为外尺尺寸，屋屋面楼梯梯为外尺尺寸；除除各层外外围标注注的是外外尺寸外外，其余余尺寸均均为中线线尺寸。套套与套之之间，套套与共有有面积之之间的墙墙均为共共墙。(1) 房房屋边长长尺寸的的检核 1屋外轮轮廓边长长总长度度：8.60+7.445+66.355+7.90+2.665+22.855+3.90+4.330+11.000+0.200=45.20 m 1屋外轮轮廓边长长总宽度度：266.000+1.50+

40、0.220=27.70 m2-4屋外外轮廓边边长总长长度：444.000+11.000+0.20=45.20 m 2-44屋外轮轮廓边长长总宽度度：266.000+1.50+0.220=227.770 mm5-25屋屋外轮廓廓边长总总宽度：8.6602+88.800+1.50+0.220=227.770 mm5-25屋屋外轮廓廓边长总总长度：26.50+17.50+1.000+00.200=455.200 m 图66-7 商商业办公公楼1-4层套套内建筑筑面积、共共有建筑筑面积计计算图 图6-8 商商业办公公楼5-25、屋屋面层套套内建筑筑面积、共共有建筑筑面积计计算图(2) 成成套房屋屋的套

41、内内建筑面面积计算算本幢房屋的的套内建建筑面积积根据国国家标准准房产产测量规规范的的有关规规定，计计算如下下: 商业业部分共共计4套套（户）1层01#套内建建筑面积积S011=7114.331 mm22-4层001#套套内建筑筑面积SS01 =8662.227 mm2商业套内建建筑面积积=7114.331+8862.273=333011.122 m2办公部分共共计422套（户户）5-25层层01#套内建建筑面积积S011=5663.997 mm25-25层层02#套内建建筑面积积S022=3554.660 mm2办公套内建建筑面积积=5663.99721+3544.60021=192289.9

42、7 m2(3) 共共有建筑筑面积的的确定与与计算根据房屋的的设计结结构、服服务功能能和相关关协议文文件确定定共有建建筑面积积的归属属，并计计算如下下：a. 整幢幢分摊共共有建筑筑面积 整整幢分摊摊共有建建筑面积积=1层层门厅面面积+1125层层核心筒筒面积+125层层电井面面积+1125层层水井面面积+1125层层半外墙墙面积+天面核核心筒面面积 =29.18+1244.511+1443.99124+6.66325+7.66125+14.69+14.5424+1344.911=44622.099 m2.b. 商业业功能区区分摊共共有建筑筑面积商业功能区区分摊共共有建筑筑面积=1-44层商业业楼

43、梯面面积+11-4层层商业电电梯面积积+1-4层商商业电井面积积 =34.274+336.8804+29.784+9.4484=4411.322 m2c. 商业业各层分分摊共有有建筑面面积商业各层分分摊共有有建筑面面积=11层商业业卫生间间+2-4层商商业卫生生间=441.991+551.8843=1997.443 mm2d. 办公公功能区区分摊共共有建筑筑面积办公功能区区分摊共共有建筑筑面积=1层办办公大堂堂面积=1477.966 m2e. 办公公各层分分摊共有有建筑面面积办公各层分分摊共有有建筑面面积=55255层办公公卫生间间+525层层办公过过道=551.88421+54.0421=2

44、2223.448 mm2(4)幢、功功能区各各部分面面积的汇汇总计算算整幢套内建建筑面积积=商业业套内建建筑面积积+办公公套内建建筑面积积=33001.112+1192889.997=2225991.009 mm2幢内全部共共有建筑筑面积=整幢分分摊共有有建筑面面积+商商业分摊摊共有建建筑面积积+商业业功能区区分摊共共有建筑筑面积+办公分分摊共有有建筑面面积+办办公各层层分摊共共有建筑筑面积=44622.099+6338.775+223711.444=74472.28 m2整幢建筑面面积=幢幢内全部部共有建建筑面积积+整幢幢套内建建筑面积积=74472.28+225591.09=300663.

45、337 mm2(5) 共共有建筑筑面积的的分摊本幢建筑内内有商业业、办公公两个不不同功能能区，其其中商业业、办公公功能区区内的各各层还有有层内共共有的卫卫生间、过过道等面面积，本本幢采用用三级分分摊方法法对共有有建筑面面积进行行分摊计计算。首先按第一一级分摊摊得到幢幢共有建建筑面积积分摊系系数，按住宅、办办公功能能区内的的自有建建筑面积积依比例例将全幢幢共有建建筑面积积分摊至至住宅、办办公功能能区；再将通过过第一级级分摊得得到的共共有建筑筑面积分分别加上上住宅、办办公功能能区内分分摊的共有建建筑面积积，分别别进行第第二级分分摊得到到住宅、办办公功能能区共有有建筑面面积的分分摊系数数，按各层层套

46、内的的建筑面面积依比比例分摊摊至各层层；最后后将通过过第二级级分摊得得到的共共有建筑筑面积加加上住宅宅、办公公各层的的层内共共有建筑筑面积，按住宅、办办公各层层内的各套房房屋的套套内建筑筑面积依依比例分分摊至各各套。a. 第一一级分摊摊幢共有建筑筑面积的的分摊系系数=整整幢分摊摊共有建建筑面积积/(整整幢套内内建筑面面积+商商业分摊共有建筑筑面积+14层商商业各层层分摊共共有建筑筑面积+办公分分摊共有有建筑面面积+5525层层办公各各层分摊摊共有建建筑面积积)=44622.099/(2225911.099+4411.322+1997.443+1147.96+22223.448)=0.11742

47、292b. 第二二级分摊摊商业功能区区共有建建筑面积积的分摊摊系数=商业分分摊共有有建筑面面积(1+0.11742292)/ （商业套套内建筑筑面积+144层商业业各层分分摊共有有建筑面面积） +00.17742992=4411.322(1+0.17442922)/ 7714.31+25886.881+1197.43+0.17442922=0.14481330+00.17742992=00.32224222办公功能区区共有建建筑面积积的分摊摊系数=办分分摊共有有建筑面面积(1+0.17442922)/ 办公套内内建筑面面积+55-255层办公公各层分分摊共有有建筑面面积 +0.17442922

48、=1477.966(1+0.17442922)/ 1992899.977+22223.48+0.17442922=173.75/215513.45+0.11742292=0.11823368c. 第三三级分摊摊1层商业共共有建筑筑面积的的分摊系系数=1层分摊摊共有建建筑面积积(1+0.33224422)/1层层商业套套内建筑筑面积+0.32224222=441.991(1+0.33224422)/7714.31+0.32224222=0.400001112-4层各各层商业业共有建建筑面积积的分摊摊系数=各层分摊摊共有建建筑面积积(1+0.33224422)/各层层商业套套内建筑筑面积+0.32

49、224222=511.844(1+0.33224422)/8862.27+0.32224222=0.401192775-25层层各层办办公共有有建筑面面积的分分摊系数数=各各层分摊摊共有建建筑面积积(1+00.18823668)/各层办办公套内内建筑面面积+ 0.18223688=(511.844+544.044)(1+0.11823368)/ (5663.997+3354.60)+ 0.11823368=0.13362887+0.11823368=0.33186655 （6）计算算各套房房屋的分分摊面积积1层01#分摊的的共有面面积=套套内建筑筑面积1层商商业共有有建筑面面积的分分摊系数数=

50、7144.3110.44000011=2855.733 m22-4层001#分摊摊的共有有面积=套内建建筑面积积2-44层各层层商业共共有建筑筑面积的的分摊系数 =8622.2770.44019927=3466.577 m25-25层层01#分摊的的共有面面积=套套内建筑筑面积5-225层各各层办公公共有建建筑面积积的分摊系数 =5633.9770.33186655=1799.711 m25-25层层02#分摊的的共有面面积=套套内建筑筑面积5-225层各各层办公公共有建建筑面积积的分摊系数 =3544.6000.33186655=113.00 m2（7）计算算各套房房屋的产产权面积积1层01

51、#产权面面积=套套内建筑筑面积+分摊的的共有面面积=7714.31+2855.733=10000.04 m22-4层001#产权权面积=套内建建筑面积积+分摊的的共有面面积=8862.27+3466.577=12208.84 m25-25层层01#产权面面积=套套内建筑筑面积+分摊的的共有面面积=5563.97+1799.711=7443.668 mm25-25层层02#产权面面积=套套内建筑筑面积+分摊的的共有面面积=3354.60+113.00=4677.600 m2（8）分摊摊计算的的检核 全幢各各套（户户）产权权面积之之和为3300663.444 mm2 ，幢面面积为3300663.3

52、37 mm2 ，相差差0.007 mm2，这属属于共有有建筑面面积分摊摊计算时时因取位位造成的的凑整误误差，成成果检核核无误，分分摊计算算与产权权面积计计算正确确。3）多功能能综合楼有一幢多功功能综合合楼，全全幢共229层，地下下1层，地地上288层，分分为地下下室、商商业、住住宅三个个功能区区，其中中-1层为为地下车车库、11-4层层为商业业功能区区、5-228层为住宅宅功能区区。本项目目1-44层核心心筒均不不向商业业开门使使用，11层商业业各户内内均有独独立使用用的卫生生间，11层商业业楼梯、电电梯、观观光电梯梯及商业业门厅均均不向11层商业业开门使使用。根据共有建建筑面积积的分摊摊认定

53、和和分摊协协议，幢幢内的-1层核核心筒、消消防控制制室、水水泵房、配配电房、半外墙，1-4层半外墙、核心筒，5-28层半外墙，天面核心筒面积属全幢共有面积，由全幢分摊；1-4层商业门厅、商业楼梯、商业电梯、商业观光电梯面积为2-4层商业功能区共有面积，1层商业楼梯、商业电梯、商业观光电梯由1-4层商业功能区分摊，1层商业门厅、2-4层商业楼梯、商业电梯、商业观光电梯由2-4层商业分摊；1-4层配电间、卫生间、开水间面积为商业功能区内各层共有面积，由商业功能区各层进行层内分摊；1层住宅门厅、5-28层核心筒面积为住宅功能区共有面积，由住宅功能区进行分摊。-1层通风机房面积为地下室功能区内共有面积

54、，由地下室功能区进行分摊。各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见图6-9、图6-10。本幢建筑-1层外外墙厚度度为0.50 m，其余各各层外墙墙厚度为为0.220 mm；本幢幢阳台均均为不封封闭的阳阳台，阳台为为外尺寸寸，屋面楼楼梯为外外尺寸；除各层层外围标标注的是是外尺寸寸外，其其余尺寸寸均为中中线尺寸寸。套与与套之间间，套与与共有面面积之间间的墙均均为共墙墙。(1) 房房屋边长长尺寸的的检核-1屋外轮轮廓边长长总长度度：600.422+0.40=60.92 m -1屋屋外轮廓廓边长总总宽度：17.85+8.888+113.663+110.005+00.500=500.911 m 1

55、屋外外轮廓边边长总宽宽度：112.770+115.550+00.200=288.400 m, 111.800+0.20=12.00 m 44.000+8.40+2.550+00.200=155.100 m, 2-44屋外轮轮廓边长长总宽度度：111.800+0.20=12.00 m, 4.000+110.990+00.200=155.100 m5-28屋屋外轮廓廓边长总总长度：11.302+22.4002+110.220+00.200=377.800 m5-28屋屋外轮廓廓边长总总宽度：1.220+77.000+7.30+9.770+00.200=255.400 m(2) 成成套房屋屋的套内内

56、建筑面面积计算算本幢房屋的的套内建建筑面积积根据国国家标准准房产产测量规规范的的有关规规定，计计算如下下: 地下室室部分共共计1套套（户） -1层层01#套内建建筑面积积=23399.01 m2商业部分共共计9套套（户）1层01#套内建建筑面积积=1224.442,11层022#套内内建筑面面积=2236.91 m21层03#套内建建筑面积积=2440.002,11层044#套内内建筑面面积=2217.60 m21层05#套内建建筑面积积=1339.113,11层066#套内内建筑面面积=1152.83 m22-4层001#套套内建筑筑面积=11884.228 mm2商业套内建建筑面积积=12

57、24.442+2236.91+2400.022+2117.660+1139.13+1522.833+11184.283=46633.755 m2住宅部分共共计966套（户户）5-28层层01#套内建建筑面积积=1660.669,55-288层022#套内内建筑面面积=1155.82 m25-28层层03#、044#套内内建筑面面积=887.005 mm2住宅套内建建筑面积积=1660.66924+1555.82224+87.05224=117774.64 m2图6-9 商商业办公公楼-11层、11-4层层套内建建筑面积积、共有有建筑面面积计算算图图6-100 商业办办公楼55-288、屋面面层

58、套内内建筑面面积、共共有建筑筑面积计计算图(3) 共共有建筑筑面积的的确定与与计算根据房屋的的设计结结构、服服务功能能和相关关协议文文件确定定共有建建筑面积积的归属属，并计计算如下下：a. 整幢幢分摊共共有建筑筑面积整幢分摊共共有建筑筑面积=-1层层核心筒筒面积+ -1层层消防控控制室面面积+ -1层层水泵房房面积+ -11层配电电房面积积+ -1层半半外墙面面积+11288层半外外墙面积积+14层核心心筒面积+天面面核心筒筒面积=81.886+555.338+119.770+552.000+553.113+119.8804+188.40024+886.776+776.9963+74.4462

59、4+339.996=11400.477 m2b. 地下下室功能能区分摊摊共有建建筑面积积地下室功能能区分摊摊共有建建筑面积积=-11层层内内分共有有建筑面面积=-1层通通风机房房面积=28.72+34.45=63.17 m2c. 商业业功能区区分摊共共有建筑筑面积商业功能区区分摊共共有建筑筑面积=1层商商业楼梯梯面积、11层商业业电梯面面积、11层商业业观光电梯面积积=31.220+229.556+333.660+66.755+5.42=1066.533 m2功能区内层层间分摊摊共有建建筑面积积=2-4层层商业楼楼梯面积积+2-4层层商业电电梯面积积+2-4层层商业观光电电梯面积积+1层层商业

60、门门厅面积积=31.2203+48.823+33.603+66.7553+5.413+223.554+334.441=435.29 m2d. 商业业各层分分摊共有有建筑面面积商业各层分分摊共有有建筑面面积=11层配电电间+224层卫卫生间+244层配电电间+224层层开水间间=11.550+48.073+7.503+22.4003=1855.411 m2e. 住宅宅功能区区分摊共共有建筑筑面积住宅功能区区分摊共共有建筑筑面积=1层住住宅门厅厅面积+55288层核心心筒面积积=71.334+774.44624=18558.338 mm2(4) 幢幢、功能能区各部部分面积积的汇总总计算整幢套内建建