物业管理计划

1、 5/5物业管理计划一.概述项目位于嘉县东部，将成为嘉县新城和行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力大。从这个良好的物业背景来看，某个小区的物业管理水平会更重要。二.目标落实开发商开发小区的理念，引入都市物业管理的理念，通过优质的服务管理成都一个小区，让业主享受县城的都市生活氛围。最大限度地发挥物业的功能，促使住宅物业保持和增值。树立物业管理公司的品牌、三.组织物业管理行业属于微利行业，目前大部分物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织结构应该更加简洁实用，减少组织内耗和人力资本成本。反馈传动机构组织计划操作环境图四.人员人员设置原则：一人多岗，一人不设岗。估计有16

2、名员工(根据整个小区的交付情况设计)。序号、岗位数、主要职责、备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营。2营业部主任1具体业务、人事等。3个职员3个文员，财务，劳工，后勤等。会计必须经过认证4物业经理1具体物业管理、装修监理、收费、维修服务等。5名保安7名警卫，巡逻，停车场管理，社区治安等。6.水电1。水电设施维护和公共区域维护服务。7名保洁人员2名公共区域卫生保洁、绿化维护等。员工招聘后，由公司聘请的物业管理咨询公司进行培训，重点员工送市主管部门进行岗位培训结构培训。培训率100%。动词（verb的缩写）企业预测a)营业收入：19.14万元(年，下同)l物业管理费：11.34万元应收人民币1

3、2.6万元30000*12*0.35=126000(元)预计收入11.34万元(收款率90%)l维修服务费：5000元l特殊服务：5.8万元l其他收入：1.5万元b)支出：20.25万元l员工薪资福利：14万元l办公费用：25000元(办公、保安、绿化、清洁、消毒等。)l维修费用：15000元l税：10500元l不可预见费用：12000元c)损益：-11100元d)财产接管期初期投资：10万元(办公设施购置费、通讯设备、员工服装配置费、安全防护用品、绿化等。)e)公共服务费构成估算：219，620元/年，0.61元/月*m2(一)按规定提取的职工工资和福利费序号、岗位数、工资、标准工资、合计1

4、经理1120012002销售部主任18008003职员360018004物业经理18008005名保安750035006水管工17007007保洁人员2400800工资总额9600工资总额：9600元/月；11.52万元/年福利：115200 * 23%=26496元/年合计：14.17万元/年(2)公共设施设备维护保养费：15000元(3)绿化管理费：绿化率45% 10400 m2 * 1元/年* m2=10,400元(4)清洁卫生费用：2人* 12月*80元/月*人=19200元(5)保安费：7人*200元/年*人=1400元(6)办公费用：按管理人员工资总额的25%计算55200元* 2

5、5%=13800元(7)固定资产折旧费：按10%计算，即1万元(8)税费：收入的5.5%，即1052万元(9)保险费：暂不投保(10)合理利润：13600元，按收入的8%计算但为了减轻业主的负担，我公司会通过多元化经营、特殊服务、严格控制运营成本等措施开源节流，以降低公共服务费的价格。拟向政府物价部门申报，该小区公共服务收费价格指导价为0.35元/月*m2。不及物动词前期财产接管a)派遣物业管理员、管道工和其他工程师l既要从以后维护管理的角度来验收物业，也要从业主的立场来严格验收物业，维护业主的合法权益。l为物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全使用功能的重新验收；l供电、给排水、环卫、道路等

6、设备设施能正常使用；l房屋建筑及户数已由相关部门确认；l实施物业保修(保修责任、保修期限、保修范围)。保证保修项目、期限、标准、责任和方法的落实，检查主要保修项目的细节和图纸是否到位；l接管组按图纸资料移交清单检查技术资料，如产权和技术资料有差距，应以书面形式向开发商报告，并寻求协助解决。l接管组按设备移交清单对各种设备按数量、规格、性能、容量进行检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺陷时，应书面报告发包人，请求协助解决。l接管小组对各单位的水、电、土建工程进行全面检查，并记录检查情况，督促有关单位及时解决发现的问题。l在保修期内，公司应查明因施工、安装、设备等因素造成质量问题的原因，

7、及时向发包人报告，并要求尽快解决。l抄水、电、煤气表底座，记录备案。l验收接管中如发现问题，应明确记录，并督促开发商督促施工方在约定期限内对存在的问题进行加固和修复，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收证书，并出具接管文件。l当物业管理企业出具接管文件并办理必要手续后，整个物业验收和接管工作即告完成。七.职业1、准备工作l公共安全：在小区周围种植绿篱或安装防护围栏；添加报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l车辆管理：增加路段路标；从多个出入口到一个出入口的封闭小区；加自行车棚；加固高架车库；l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等。l楼道灯：使用节能灯(如感温、声

8、控或角触等。)l逐步购买办公室、保安、清洁、水管工等设备和工具以及员工工作服；l制定入住流程；l打印入住登记表；2.协调工作l与供电局、自来水公司、液化石油气公司、邮局保持良好联系，保证居民入住后的水、电、气供应。l将代表业主联系电话公司进行电话安装，争取现场编号，方便业主。l联系学校、派出所、居委会，了解子女转移和户口迁移手续的详细情况，以及相关联系电话和入住时的公告。3.占领地入伙准备和协调工作到位后，应部署入伙现场，彩旗、条幅、鲜花、背景音乐，保安设岗巡逻，欢迎业主入伙。举行入驻仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩造势。注意事项：避免后期施工现场灰尘、噪音等不和谐。4、业主使用权手

9、续发函办理入住手续签合同5、入伙手续手续已付票据、身份证、购房合同占用手续确认业主身份，支付清代费用和装修押金建筑垃圾清理费、物业管理费及印章所有者签名给主人八、物业装修及管理业主有权在收回后装修他们的购物行业，但业主在装修前向物业管理企业申请登记时，应如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位和进场人数。业主、施工队和物业管理企业应在申请表上签字盖章。九.建立财产档案物业档案的建立是前期建设和发展成果的记录，是今后实施物业管理时工程维护、配套和改造的必备依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。随着科学技术的发展和现代建筑工程使用需求的提高，埋在地下和建筑物内部的建筑设备设施和管道越来越

10、多，越来越复杂，越来越科学和专业。因此，一旦出现故障，财产档案就成为维护的必备之物。物业档案的建立主要集中在收集、整理、绳之以法和利用四个环节。收藏的关键是尽可能的完整。时间上指从规划设计到工程竣工的所有工程技术维护资料；从空间上看，是指物业构成的各个方面，从地下到屋顶，从主体到支撑，从建筑到环境。排序的重点是去伪存真。归档是根据数据本身的内在规律和联系进行科学的分类和保存，利用是在未来的管理过程中加以利用和丰富。X.日常管理(一)房屋管理业务清单检查工作内容，检查业主装修、审核、巡视、跟踪监督、回访，熟悉收费财务频率为一天两次/天，占用期为6h/天，违规一周消除三次才100%发生标准准确，符

11、合规定，不危及安全，不改变外观、用途，不乱扔垃圾，不挖坑接驳，不违章装修。房屋完整率100%，投诉率1以下。听取业主意见，满足业主合理要求，不违章装修。业主满意率99%以上。住宅建筑数量、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主建筑号、房间号、姓名、单位、电话、家庭情况按要求回答。正确率90%以上，收款率90%以上，日常结算90%以上，账目一致。每六个月向业主披露一次账目工作程序：8:00-8:30，了解和处理业主的保修和值班长的投诉。8: 30 17: 00后续督导、巡视、走访、档案整理(2)绿化管理工作项目：浇水、施肥、修剪、整形、病虫害防治、除草、清洁和补种工作要求冬春晴天每两天浇一次水，

12、时间接近中午；夏秋季一天两次，宜春秋季早晚各一次。根据生长情况，春秋季局部多次增加灌木和粗树；树在春、夏、秋三季冬季多次使用，园林冬季清场。重者每月进行一次重点防控，重者春夏两季每天8h，重者按需补充。统一标准，保持绿色生长良好、均匀，无重量、无渗漏地砍伐树木的丛生枝、内生枝、塑料、灌木状，地被草长30 50毫米，质量好，不污染环境，纯度90%以上，清洁率99%以上，绿化率95%以上程序为7:00-9:30浇水施肥；9: 30 11: 30除草、整形、清洗；13: 30 15: 30，杀虫、填隙、清洁；15:30-17:00浇水施肥(三)房屋及公共设施维修养护作业清单工作内容装饰审查、监督、检

13、查、清洁、室内维护、室外维护和保养道路停车场吊顶楼梯及墙面明沟外墙给水、供电、供气路灯8小时内，你爱怎么做就怎么做，污水井和雨水井一天一次/月，化粪池一次/半年，紧急维修一季两次标准符合规定，不危及安全，不外观，不改变用途，熟悉公共设施，熟悉房屋类型、位置、分布、安全要求、开关位置，公共设施90%以上完好，无堵塞、少污染、无缺陷，井盖100%完好，不求提示、不求福利，回访100%，业主满意度90%以上，无积水、缺陷，扶手完好，梯灯正常， 无张贴痕迹、无积水、无塌陷、无鼠洞、无鼓声、无渗水、无违章、整齐统一操作、无乱接、无灯泡泄漏、灯罩完好率达90%以上8:00-8:30，了解并处理业主的保修和

14、值班长的投诉。8: 30 17: 00后续督导、维护、巡视、走访、档案整理工作内容：岗位检查、流动检查、学习和培训消防设施、家居安全违法行为、装修监理、车辆驾驶、停车、保洁、骑行、保管、应急学习、法律法规、教育培训频率：24小时，每周一次：24小时，每20分钟一次：24小时内每周到达现场一次，每次5分钟：1小时标准人车有序进出。车辆领证、登记、交费90%以上。买家、乞丐、小贩等可疑人员不得进出。完好率100%，盗窃、刑事、消防、治安案件发生率2，违章率5%以下，无违章，无鸣笛，100%，无违章，采取正确适当措施。国家和地方法律法规、业主公约等。有遵纪守法、严格的保安、纪律、健身、排队等常规训练。(4)保安和停车管理(5)清洁管理工作项目：地面清洁，楼梯垃圾清理，灭鼠灭蟑螂频率为两次/14h/每天/每天两次/每周一次/每月两次/每天一次/每天两次/每月一次，每年将药物发送给所有者一次标准地