北京房地产一级开发程序流程

1、目 录TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc115087147 一、土地一级开发的概念 PAGEREF _Toc115087147 h 3 HYPERLINK l _Toc115087148 二、土地一级开发的实施方式 PAGEREF _Toc115087148 h 3 HYPERLINK l _Toc115087149 三、土地一一级开发发成本和和收益 PAGEREF _Toc115087149 h 4 HYPERLINK l _Toc115087150 四、一级开开发的土土地范围围 PAGEREF _Toc115087150 h 4 HYPERLINK l _Toc1

2、15087151 五、一级开开发涉及及政府职职能部门门 PAGEREF _Toc115087151 h 4 HYPERLINK l _Toc115087152 六、一级开开发土地地进入公公开市场场交易的的审查内内容 PAGEREF _Toc115087152 h 5 HYPERLINK l _Toc115087153 七、土地一一级开发发一般工工作程序序（参见见附图11） PAGEREF _Toc115087153 h 6 HYPERLINK l _Toc115087154 程序一：确确定土地地一级开开发项目目 PAGEREF _Toc115087154 h 6 HYPERLINK l _To

3、c115087155 程序二：确确定一级级开发单单位 PAGEREF _Toc115087155 h 6 HYPERLINK l _Toc115087156 程序三：办办理建设设意见（根根据联席席会要求求办理） PAGEREF _Toc115087156 h 7 HYPERLINK l _Toc115087157 程序四：办办理交通通评价文文件审批批（根据据联席会会要求办办理） PAGEREF _Toc115087157 h 7 HYPERLINK l _Toc115087158 程序五: 办理古古树处理理意见（根根据联席席会要求求办理） PAGEREF _Toc115087158 h 7 H

4、YPERLINK l _Toc115087159 程序六: 办理文文物保护护意见（根根据联席席会要去去办理） PAGEREF _Toc115087159 h 9 HYPERLINK l _Toc115087160 程序七: 办理环环境评价价文件审审批（根根据联席席会要求求办理） PAGEREF _Toc115087160 h 9 HYPERLINK l _Toc115087161 程序八:办办理规划划意见书书 PAGEREF _Toc115087161 h 10 HYPERLINK l _Toc115087162 程序九：办办理土地地一级项项目开发发项目核核准 PAGEREF _Toc1150

5、87162 h 11 HYPERLINK l _Toc115087163 程序十：取取得征地地批复(实施征征地) PAGEREF _Toc115087163 h 12 HYPERLINK l _Toc115087164 程序十一：办理拆拆迁许可可证（实实施拆迁迁） PAGEREF _Toc115087164 h 13 HYPERLINK l _Toc115087165 程序十二：编制市市政基础础设施实实施方案案 PAGEREF _Toc115087165 h 14 HYPERLINK l _Toc115087166 程序十三：组织验验收，评评估土地地成本 PAGEREF _Toc1150871

6、66 h 14 HYPERLINK l _Toc115087167 程序十四：纳入土土地储备备库或直直接入市市交易 PAGEREF _Toc115087167 h 14 HYPERLINK l _Toc115087168 八、授权委委托的一一级开发发项目程程序（参参见附图图2） PAGEREF _Toc115087168 h 15 HYPERLINK l _Toc115087169 程序一：确确定土地地一级开开发项目目 PAGEREF _Toc115087169 h 15 HYPERLINK l _Toc115087170 程序二：取取得市土土地储备备联席会会意见 PAGEREF _Toc11

7、5087170 h 16 HYPERLINK l _Toc115087171 程序三：签签订土地地一级开开发合同同 PAGEREF _Toc115087171 h 16 HYPERLINK l _Toc115087172 程序四：办办理建设设项目用用地预审审 PAGEREF _Toc115087172 h 16 HYPERLINK l _Toc115087173 九、符合4458号号文的一一级开发发项目程程序（参参见附图图3） PAGEREF _Toc115087173 h 17 HYPERLINK l _Toc115087174 程序一：取取得市联联席会议议准许继继续办理理前期工工作的意意见

8、 PAGEREF _Toc115087174 h 18 HYPERLINK l _Toc115087175 程序二：办办理建设设项目用用地预审审 PAGEREF _Toc115087175 h 18一、土地一一级开发发的概念念土地一级开开发是指指政府通通过下属属的土地地储备机机构或者者委托具具备开发发资质的的房地产产企业按按照土地地利用总总体规划划、城市市总体规规划及控控制性详详细规划划和年度度土地储储备开发发计划，对对确定的的存量国国有土地地、拟征征用和农农转用土土地，统统一组织织进行征征地、农农转用、拆拆迁和市市政道路路等基础础设施建建设的行行为。对存量国有有建设用用地，土土地一级级开发的

9、的主要内内容是组组织拆迁迁和市政政基础设设施建设设等；对对征用农农村集体体土地，土土地一级级开发的的主要内内容是征征地、拆拆迁和市市政基础础设施建建设等。二、土地一一级开发发的实施施方式根据一级开开发实施施主体的的不同，可可以分为为以下三三种方式式：1、政府下下属的土土地储备备机构直直接负责责一级开开发的，可可以由储储备机构构自行组组织实施施，也可可以通过过招标方方式选择择开发企企业负责责具体管管理，目目前以储储备机构构自行组组织为主主。如即即将入市市交易的的北京化化工三厂、温温泉D11/D22地块就就属于这这一类型型。2、委托开开发企业业实施一一级开发发的，由由开发企企业负责责筹措资资金、办

10、办理规划划、项目目核准、征征地拆迁迁和大市市政建设设等手续续并组织织实施。在在选择企企业的方方式上，目目前以政政府确定定一级开开发企业业为主，预预计20006年年下半年年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。对于符合4458号号文的经经营性项项目用地地，8331协议议出让大大限没过过，由原原建设单单位继续续完成一一级开发发工作，这这也是政政府委托托企业实实施一级级开发的的一种特特例（短短暂阶段段）。如如远洋山山水东区区、银港港项目。3、对于部部分具备备条

11、件的的国有工工业用地地，由原原用地方方（工厂厂）组织织搬迁，达达到三通通一平后后直接入入市交易易。如今今年8月月1日成成交的清清河毛纺纺厂用地地属于这这一类型型。本报告主要要针对第第二种方方式，即即委托开开发企业业实施一一级开发发，包括括招标选选择、直直接确定定和4558号文文项目三三种形式式，其中中又以招招标选择择开发企企业实施施一级开开发为主主。三、土地一一级开发发成本和和收益成本构成：1、征地、拆拆迁补偿偿及有关关税费；2、收购、收收回和置置换过程程中发生生的有关关补偿费费用；3、市政基基础设施施建设有有关费用用；4、招标、拍拍卖和挂挂牌交易易中发生生的费用用；5、贷款利利息；6、土地储

12、储备开发发供应过过程中发发生的审审计、律律师、工工程监理理等费用用，不可可预见费费及经同同级财政政和土地地主管部部门核准准的其它它支出。收益：委托开发企企业负责责一级开开发具体体管理的的，开发发企业的的管理费费不高于于一级开开发成本本的2%，主体体还是土土地储备备中心。委托开发企企业直接接实施一一级开发发的，开开发企业业的利润润不高于于预计成成本的88%，主主体是企企业。对于招标项项目，成成本构成成、收益益要求由由开发企企业在竞竞标文件件中提出出方案，作作为评标标参考。四、一级开开发的土土地范围围1、政府通通过收回回、收购购、置换换、征收收等方式式储备的的土地，需需出让土土地使用用权的；2、由

13、区县县政府选选择投资资开发者者进行危危旧房改改造或其其他成片片开发，需需转让土土地使用用权的；3、企业改改制、破破产、兼兼并等原原因需转转让划拨拨土地使使用权进进行房地地产开发发的，或或以划拨拨土地使使用权进进行联建建、合作作开发房房地产的的；4、协议出出让土地地首次转转让土地地使用权权的；5、政府规规定的其其他土地地使用权权交易；6、委托人人委托交交易市场场进行公公开交易易的其他他土地使使用权交交易。五、一级开开发涉及及政府职职能部门门在土地一级级开发阶阶段主要要涉及的的政府部部门有：国土局局、发改改委、规规委、建建委等相相关政府府部门。1、国土局局主要负负责土地地一级开开发预审审；确定定土

14、地一一级开发发单位，并并就土地地开发的的内容、标标准、工工程进度度、监理理、验收收、违约约责任、争争议的解解决方式式以及开开发费用用、收益益分配等等内容以以合同形形式与土土地一级级开发单单位进行行约定；下达土土地一级级开发批批复；负负责一级级开发土土地的征征地批复复；会同同有关部部门进行行土地一一级开发发的验收收和开发发成本的的审核等等工作。2、发改委委主要负负责一级级开发土土地的立立项核准准工作。3、规委主主要负责责一级开开发土地地规划意意见书的的批复工工作。4、建委主主要负责责针对具具体项目目从资质质、注册册资金、项项目资本本金等方方面对一一级开发发企业提提出要求求，对部部分重点点项目提提

15、出建设设意见，以以及拆迁迁许可证证的批复复工作。六、一级开开发土地地进入公公开市场场交易的的审查内内容1、根据土土地储备备开发联联审会议议(国土土局、发发改委、规规委、建建委、交交通委、环环保局、园园林局、文文物局、绿绿总指、市市规划院院)确认认需要完完成交通通评价、名名木古树树处理、古古都风貌貌保护及及文物保保护处理理、环境境评价等等工作的的，须按按有关要要求在土土地入市市交易前前完成。2、属于新新增建设设用地的的，提交交征地（农农转用）政政府批文文及征地地结案文文件；3、属于存存量划拨拨建设用用地的，提提交国有有土地使使用权证证或其他他权属证证明文件件；4、涉及拆拆迁的，提提交拆迁迁许可证

16、证及拆迁迁结案文文件；5、有上级级主管单单位的，应应提交其其上级主主管单位位的批准准文件。其其中：属属于中央央在京单单位的，应应提交国国务院机机关事务务管理局局或中直直机关事事务管理理局批准准文件；属于军军队的，应应递交解解放军总总后勤部部或武警警总部主主管部门门批准文文件。6、有效的的规划意意见书和和其他规规划文件件。要求求规划意意见书公公示的，须须先进行行公示。7、原则上上，入市市公开交交易的土土地（含含：符合合4588号文项项目、由由开发企企业和储储备中心心完成一一级开发发的项目目）应该该达到宗宗地外通通路、通通电、通通上水、通通讯、通通下水及及宗地内内场地平平整（简简称“五五通一平平”

17、），实实行市政政供热和和供气的的地区还还应该达达到宗地地外通燃燃气、通通热力（简简称“七七通一平平”），并并达到市市政综合合，取得得所有的的管线图图。8、对于可可以独立立出让的的国有企企业搬迁迁腾退用用地及其其他可独独立出让让的土地地，周边边已具有有相应的的市政基基础设施施条件，可可在取得得市政相相关主管管部门的的市政接接用方案案并完成成建筑（构构筑）物物拆除后后入市交交易。9、成本审审核和确确认原建设单位位在申请请土地入入市交易易前，土土地开发发成本应应通过委委托有资资质的土土地评估估单位进进行评估估或委托托专业审审计机构构进行审审计后，由由市国土土资源局局会同有有关部门门进行审审核确认认。

18、七、土地一一级开发发一般工工作程序序（参见见附图11）本程序根据据北京京市土地地一级开开发及经经营性项项目用地地招标拍拍卖挂牌牌出让流流程示意意图（试试行）并并经咨询询相关部部门后制制定，适适用于通通过招标标委托开开发企业业进行一一级开发发这一方方式（目目前尚未未开始实实施，据据有关人人士介绍绍将于220066年下半半年开始始启用）。其其中程序序三、程程序四、程程序五、程程序六、程程序七具具体根据据市土地地储备开开发联席席会意见见办理，程程序三至至九顺序序可调整整。程序一：确确定土地地一级开开发项目目政府主管部部门：市国土局、市市土地储储备开发发联席会会（国土土局、发发改委、规规委、建建委、交

19、交通委、环环保局、园园林局、文文物局、绿绿总指、市市规划院院等部门门）主要工作内内容：原土地所有有者或使使用者在在征得区区县和乡乡镇政府府或上级级主管部部门同意意后向市市国土局局提出土土地一级级开发申申请（危危改项目目向市危危改办提提出申请请，绿化化隔离带带项目向向市绿隔隔总指挥挥部提出出申请）；市国土局在在进行一一级开发发项目建建设用地地进行预预审；市国土局委委托市、区区县土地地储备机机构编制制一级开开发实施施方案；市国土局（或或市危改改办、市市绿隔总总指挥部部）将项项目提交交市土地地储备开开发联席席会议讨讨论（平平均两个个月召开开一次），联联席会对对一级开开发实施施方案提提出原则则意见。程

20、序二：确确定一级级开发单单位政府主管部部门：市国土局、市市建委等等部门主要工作内内容：1、市国土土局会同同相关部部门直接接委托土土地储备备机构实实施土地地一级开开发或者者通过招招标选择择具备相相应资质质的开发发企业实实施土地地一级开开发，对对于开发发企业实实施的一一级开发发项目，由由市建委委从资质质、注册册资金、项项目资本本金（一一般不低低于单期期投资的的35%）等方方面提出出建设意意见，市市国土局局据此确确定招标标条件；2、下达土土地一级级开发批批复；3、签订土土地一级级开发合合同。程序三：办办理建设设意见（根根据联席席会要求求办理）对于部分重重点项目目，需根根据联席席会议要要求到市市建委办

21、办理建设设意见。程序四：办办理交通通评价文文件审批批（根据据联席会会要求办办理）下列项目需需要办理理交通影影响评价价：（1）规划划市区内内，建筑筑规模超超过2万万平方米米的大型型公建项项目及超超过5万万平方米米的居住住类项目目；（2）边缘缘集团、卫卫星城及及重点地地区，建建筑规模模超过55万平方方米的大大型公建建项目及及超过110万平平方米的的居住类类项目；（3）其他他地区，建建筑规模模超过110万平平方米的的大型公公建项目目及超过过20万万平方米米的居住住类项目目；（4）交通通枢纽、大大型停车车场等城城市交通通设施项项目；（5）上述述公建和和城市交交通设施施项目的的改建扩扩建；（6）其他他需

22、要进进行交通通影响评评价的项项目。政府主管部部门：市规委基础础设施处处、市交交通委员员会主要工作内内容： 委委托市交交委认可可的专业业咨询机机构编制制交通影影响评估估报告（主主要包括括项目基基本情况况，周边边项目情情况，区区域交通通现状，项项目交通通量预测测、交通通评价等等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。程序五: 办理古古树处理理意见（根根据联席席会要求求办理）树龄在1000年以以上的为为古树，其其中，树树龄超过过3000年的为为一级古古树，其其他的为为二级古古树。凡凡在项目目用地范范围内有有古树、且且

23、施工将将对古树树造成影影响的需需要办理理避让古古树名木木措施审审批意见见，或者者办理古古树名木木移植许许可。办理避避让古树树名木措措施审批批意见政府主管部部门：市园林局监监督检查查处审查标准：1、申办人人提出的的申请符符合申请请条件，提提交的申申请材料料齐全，符符合法定定形式；2、凡申请请避让保保护古树树名木的的申请人人必须按按申请书书所列栏栏目认真真填写，字字迹清楚楚；3、树种、规规格、数数量、标标牌号依依次排列列。每株株古树名名木只填填一格。所需文件资资料：1、北京市市园林局局避让保保护古树树名木措措施申请请表。申申请内容容包括申申请人；联系电电话；申申请避让让保护古古树名木木的详细细地点

24、；申请树树种、规规格、数数量、标标牌号、原原因；申申报单位位意见（盖盖章）；古树名名木产权权业主单单位意见见（盖章章）；2、规划意意见书及及附图；3、避让保保护古树树名木措措施（含含具体避避让保护护方案）。办理时间：20个工作作日办理避避让古树树名木移移植许可可政府主管部部门：市园林局城城市绿化化处审查标准：1、是否属属于因特特殊情况况必须移移植的；2、古树名名木移植植方案是是否符合合要求；3、申办人人提出的的申请符符合申请请条件，申申报材料料是否齐齐全、规规范、有有效；4、如举行行听证的的，符合合听证笔笔录的要要求。所需文件资资料：1、北京市市园林局局古树名名木移植植申请书书。申请请内容包包

25、括申请请单位名名称或个个人姓名名；联系系电话；单位绿绿化面积积总况；申请树树种、规规格、数数量、原原因；申申报单位位意见(盖章)；产权权业主单单位意见见(盖章章)；2、北京市市园林局局绿地指指标审核核签图意意见；3、规划意意见书及及附图；4、项目工工程树位位平面图图。在施施工平面面图上标标明树位位、树种种、规格格、占用用绿地的的面积；5、古树名名木移植植方案。办理时间：12个工作作日程序六: 办理文文物保护护意见（根根据联席席会要去去办理）项目用地内内存在文文物的，按按照市土土地联席席会议意意见处理理。程序七: 办理环环境评价价文件审审批（根根据联席席会要求求办理）环境评价文文件包括括三类：环

26、境影影响报告告书，适适用于占占地100万平米米及以上上且位于于敏感区区、建筑筑面积55万平米米以下、且位位于敏感感区的项项目；环环境影响响登记表表，适用用于建筑筑面积22万平米米以下且且位于非非敏感区区的项目目；环境境影响报报告表，适适用于其其他项目目。政府主管部部门：市政府或市市发改委委审核的的项目在在市环保保局环境境影响评评价管理理处办理理，区县县项目在在区县环环保局环环境影响响管理科科办理。审查标准：1、符合北北京市为为保护环环境禁止止建设项项目、禁禁止建设设地区和和严格控控制建设设地区的的名录的的要求；2、符合国国家产业业政策；3、符合城城市功能能区划和和环境保保护规划划；4、要合理理

27、利用自自然资源源，防止止环境污污染和生生态破坏坏；5、采用的的技术与与装备政政策须符符合清洁洁生产的的要求；6、污染物物排放不不得超过过国家和和北京市市规定的的环境保保护排放放标准；7、满足国国家和地地方规定定的污染染物总量量控制要要求；8、建成后后须能维维持地区区环境质质量，符符合环境境功能区区要求。9、建设单单位应当当承诺在在项目投投入使用用前向利利害关系系人如实实说明该该地区的的环境质质量现状状及拟采采取的防防护措施施。10、能造造成重大大影响，需需要编制制环境影影响报告告书的建建设项目目，需提提交论证证会、听听证会或或采取其其他方式式征求有有关单位位、专家家和公众众意见的的结果，但但按

28、国家家规定需需要保密密的情形形除外；11、离辐辐射防护护与辐射射源安全全基本标标准（GGB1888711-20002）和和电磁磁辐射防防护规定定（GGB87702-88）及及其导出出标准中中的强制制性规定定。12、地区区环境质质量超标标，建设设单位应应采取必必要的防防护措施施，以减减少外环环境对本本项目的的影响；13、围产产生污染染的工业业项目保保持一定定的防护护距离；14、轨道道交通、高高速公路路、城市市快速路路、城市市主干路路、机场场等情形形时，应应符合城城市规划划部门划划定的防防噪声距距离，并并按照国国家声环环境质量量标准和和民用建建筑隔声声设计规规范进行行设计；所需文件资资料：1、并加

29、盖盖单位印印章的建建设项目目环境管管理申请请登记表表。2、环境影影响评价价文件：（1）书面面文档22份及电电子文档档各1份份；（2）涉及及水土保保持的建建设项目目，还必必须有经经水行政政主管部部门审查查同意的的水土保保持方案案;（3）环境境影响报报告书须须符合关关于进一一步规范范环境影影响评价价工作的的通知（环环办220022888号）的的要求。3、拟建项项目实施施地点地地形图，图图上应标标出拟建建项目周周围情况况；（环环境影响响报告书书（表）项项目为11/20000或或1/5500图图纸，要要能够反反映建设设项目周周围关系系，并要要求按AA4（竖竖向）装装订；环环境影响响登记表表项目可可以提

30、交交示意图图）。4、项目用用地预审审意见；5、土地一一级开发发批复。6、对环境境可能造造成重大大影响，需需要编制制环境影影响报告告书的建建设项目目及按照照要求需需要征求求周围居居民意见见的建设设项目，需需提交论论证会、听听证会或或采取其其他方式式征求有有关单位位、专家家和公众众意见的的结果，但但依照规规定需要要保密的的情形除除外；办理时间：报告书600日、报报告表330日、登登记表115日。程序八:办办理规划划意见书书政府主管部部门：规委（市规规委建设设用地管管理处或或区县规规划分局局建设用用地管理理科）审查标准：1、实体审审查 （1）符合合各类城城市规划划（城城市规划划法和和北京京市城市市规

31、划条条例）。 （2）新征征（占）用用地的建建设项目目，市计计划主管管部门对对项目建建议书的的批复文文件原件件1份(中央和和部队在在京项目目,为市市建设主主管部门门的批复复文件); 自有用地的的建设项项目，需需有建设设单位（个个人）的的用地权权属文件件。 2、形式审审查 （1）环保保部门批批准的环环境影响响评价文文件。 （2）无线线电主管管部门对对产生无无线电波波辐射和和可能对对无线电电台（站站）造成成有害干干扰的建建设项目目的审查查同意意意见； （3）广播播电视主主管部门门对拟搬搬迁广播播电视设设施的建建设项目目及在已已有广播播电视信信号空中中专用传传输通路路内的建建设项目目审查同同意意见见；

32、 所需文件资资料：1、申请书书；2、用地说说明书；3、地形图图3份(1：5500，11:20000,1:1100000)；4、平面设设计图11份；5、环评、交交评审批批意见；6、普测或或钉柱成成果报告告书（电电子版）；7、地质灾灾害危险险性认定定书（通通过预审审的项目目免交，分分批次的的项目免免交）；8、一级开开发批复复；9、产生无无线电波波辐射和和可能对对无线电电台（站站）造成成有害干干扰的建建设项目目，需要要有无线线电主管管部门的的审查同同意意见见；10、迁广广播电视视设施的的建设项项目及在在已有广广播电视视信号空空中专用用传输通通路内建建设的项项目，需需要有广广播电视视主管部部门的审审查

33、同意意意见；11、其他他材料。办理时间：20个工作作日程序九：办办理土地地一级项项目立项项核准政府主管部部门：先向区县发发改委固固定资产产投资科科提交申申请，经经同意后后再向市市发改委委固定资资产投资资处申请请（目前前，市发发改委仍仍受理中中央、市市属企业业的立项项核准申申请）。审查标准：1、项目申申请报告告由具备备相应工工程咨询询资格的的机构编编制；2、项目符符合国家家法律法法规；3、项目符符合国民民经济和和社会发发展规划划、行业业规划、产产业政策策、行业业准入标标准和土土地利用用总体规规划；4、项目符符合国家家宏观调调控政策策；5、地区布布局合理理；6、主要产产品未对对国内市市场形成成垄断

34、；7、未影响响我国经经济安全全；8、合理开开发并有有效利用用了资源源；9、生态环环境和自自然文化化遗产得得到有效效保护；10、未对对公众利利益，特特别是项项目建设设地的公公众利益益产生重重大不利利影响；11、房地地产企业业开发资资质证明明文件；12、项目目申报单单位具有有承担相相应项目目建设的的能力。所需文件资资料：由具备相应应工程咨咨询资格格的机构构编制的的项目申申请报告告一式55份（主主要内容容包括：项目申申报单位位情况，拟拟建项目目情况，建建设用地地与相关关规划，资资源利用用和能源源耗用分分析，生生态环境境影响分分析，经经济和社社会效果果分析等等）；一级开发批批复；项目用地预预审意见见；

35、征地补偿安安置初步步协议；法人资格证证书（开开发企业业）；中外合营项项目，合合营各方方签署的的合作意意向书；环评、交评评审批意意见；其他材料。办理时间：区县发改委委20个个工作日日，市发发改委220个工工作日程序十：取取得征地地批复(实施征征地)新增集体土土地需要要办理征征地手续续，然后后再实施施征地。政府主管部部门：向项目所在在区县国国土分局局征地科科提出申申请，经经区县分分局同意意后，再再向市国国土局征征地处提提出申请请。所需文件资资料：1、申请书书；2、规划划意见书书及附附图；3、钉柱测测量成果果报告书书；4、一级开开发项目目立项核核准文件件；5、征地补补偿安置置协议书书；6、一级开开发

36、批复复和建设设项目用用地预审审意见；7、拟占用用土地11：1万万土地利利用现状状图；8、补充耕耕地位置置图；9、地质灾灾害危险险性认定定书（通通过预审审的项目目免交，分分批次的的项目免免交）；10、建设设项目总总平面图图或线形形工程平平面图；11、一书书四方案案（用地地项目呈呈报说明明书、农农用地转转用方案案、补充充耕地方方案、征征用土地地方案、代代地方案案）原件件（由区区国土局局提供）；12、（占占）地情情况调查查表；13、建设设拟征（占占）地土土地权属属情况汇汇总表；14、是否否占压矿矿床证明明（通过过预审的的免交，分分批次的的免交）；15、土地地利用总总体规划划局部调调整方案案及土地地利

37、用总总体规划划局部复复印件（符符合土地地利用总总体规划划的免）。办理时间：分局30个个工作日日，市局局30个个工作日日程序十一：办理拆拆迁许可可证（实实施拆迁迁）一级开发项项目用地地内涉及及拆迁的的，需要要办理拆拆迁许可可证，完完成拆迁迁，并办办理拆迁迁结案表表后方可可入市。对对于工厂厂搬迁，签签订搬迁迁协议，并并完成厂厂房腾空空即可。政府主管部部门：所在区县建建委（或或房地局局）拆迁迁科所需文件资资料：1、申请书书；2、规划划意见书书及附附图；3、一级开开发批复复和建设设项目用用地预审审意见；4、一级开开发项目目立项核核准文件件；5、拆迁实实施方案案；6、安置房房屋或者者拆迁补补偿资金金的证

38、明明文件；7、其他材材料。办理时间：30个工作作日程序十二：编制市市政基础础设施实实施方案案政府主管部部门：市规委市政政处、各各市政专专业部门门 主要工作内内容：1、到市自自来水公公司编制制上水方方案；2、到北京京四方市市政技术术公司编编制雨污污水方案案；3、到市热热力集团团编制热热力方案案（市政政供暖范范围内）：4、到燃气气公司编编制燃气气方案（市市政燃气气范围内内）；5、到市供供电局编编制供电电咨询方方案；6、到市电电信局编编制电信信方案；7、请市规规委市政政处组织织各口进进行大市市政项目目综合。程序十三：组织验验收，评评估土地地成本政府主管部部门：市国土局会会同有关关部门主要工作内内容：

39、1、一级开开发单位位委托有有资质的的土地评评估单位位就土地地开发成成本及土土地市场场价格进进行评估估或委托托专业审审计机构构进行审审计； 2、市国土土局组织织有关部部门对土土地一级级开发工工作进行行验收；3、市国土土局内部部（土地地储备中中心、市市场处、利利用处、土土地利用用中心等等）对一一级开发发成本进进行预审审；4、市国土土局和市市发改委委审核土土地一级级开发成成本，鉴鉴定土地地成本的的有效性性。程序十四：纳入土土地储备备库或直直接入市市交易政府主管部部门：市国土局会会同有关关部门主要工作内内容：完成一级开开发后的的土地纳纳入土地地储备库库，依据据年度土土地供应应计划出出让或者者直接入入市

40、交易易（目前前以直接接入市交交易为主主）。纳纳入储备备库的，由由市国土土局根据据委托合合同和成成本审核核结果支支付相应应土地开开发费或或管理费费；直接接入市交交易的，由由受让方方支付土土地开发发建设补补偿费。在在入市交交易前，开开发企业业要提供供相关材材料，协协助市国国土局编编制入市市交易文文件，同同时，国国土局应应会同有有关部门门确定入入市交易易底价，具具体步骤骤如下：1、市国土土局和市市发改委委根据评评估机构构评估的的市场价价格提出出土地入入市交易易底价初初步建议议；2、市国土土局组织织由市发发改、规规划、建建设、财财政等相相关部门门和有关关专家组组成的地地价评审审委员会会进行审审议；3、

41、市国土土局会同同市发改改委根据据审议意意见确定定底价，特特殊情况况与市发发改委共共同报市市政府批批准。按照目前的的运作模模式，土土地在入入市交易易前还要要再上一一次市联联系会议议讨论，但但基本都都能通过过。今后后土地供供应计划划和储备备开发计计划完善善后，预预计此步步骤可省省去。八、直接确确定开发发企业的的一级开开发项目目程序（参参见附图图2）当前，土地地一级开开发项目目招标管管理办法法尚未出出台，由由企业实实施的一一级开发发项目以以政府直直接确定定开发企企业为主主要方式式。具体体如下：程序一：确确定土地地一级开开发项目目政府主管部部门：项目所在区区县、乡乡镇政府府或原土土地方上上级主管管部门

42、，市市国土局局土地储储备中心心、分中中心主要工作内内容：1、拟进行行一级开开发企业业征得原原土地方方、项目目所在区区县和乡乡镇政府府或原土土地方上上级主管管部门同同意，并并与原土土地方签签订土地地一级开开发意向向书；2、集体土土地向所所在区县县土地储储备分中中心提出出一级开开发申请请，经同同意后由由分中心心向市储储备中心心分中心心管理部部提出申申请；国国有土地地直接向向市储备备中心一一级开发发部提出出申请。市市储备中中心初步步同意的的，将项项目提交交市土地地储备联联席会议议讨论。危危改项目目向市危危改办提提出申请请，由市市危改办办提交联联席会议议讨论。绿绿化隔离离带项目目向市绿绿隔总指指挥部提

43、提出申请请，由市市绿隔总总指挥部部提交联联席会议议讨论。程序二：取取得市土土地储备备联席会会意见政府主管部部门：市土地储备备开发联联席会（国国土局、发发改委、规规委、建建委、交交通委、环环保局、园园林局、文文物局、绿绿总指、市市规划院院等部门门）所需文件资资料：1、一级开开发申请请书（原原件盖章章1份）；2、企业法法人营业业执照（复复印件盖盖章2份份）；3、法定代代表人证证明书（原原件盖章章2份）；4、法定代代表人身身份证（复复印件22份）；5、授权委委托书（原原件2份份）；6、代理人人身份证证（复印印件2份份）；7、该宗地地的情况况说明（包包括：宗宗地四至至范围、宗宗地权属属介绍、宗宗地面积积、用途途、地上上物情况况说明）（22份）；8、项目所所在区域域控规（复复印件盖盖章2份份）；9、1：220000或1：5000地形图图（原件件2份）；10、无抵抵押、无无法院查查封等他他项权利利限制说说明（原原件盖章章2份）；11、国有有土地使使用证或或权属证证明文件件（验原原件、留留盖章复