安徽省物业管理行业专题调研报告

1、PAGE PAGE 48安徽省物业管理行业专题调研报告几年来，特别是国务院物业管理条例实施以来，物业管理规模继续扩大，服务水平逐步提高，为改善人民群众的生活和工作环境，维护社会和谐稳定，吸纳城乡新增就业等作出了积极贡献。但在新形势下，物业管理行业也面临着不少新情况、新问题。为落实住房和城乡建设部关于开展物业管理行业专题调研的通知要求，全面掌握行业发展状况，认真总结行业发展经验，研究解决行业发展中的难点问题、焦点问题，推动安徽物业管理又好又快发展，我省和各地市（县）房管局、各物业服务企业、各地市物业协会在全省范围内采用书面调研与实地调研相结合方式，开展物业管理行业专题调研活动。现将各市调研结果总

2、结如下：一、专题调研的主要内容（一）本地地区物业业管理行行业的基基本情况况，主要要包括截截至截至至到20008年年6月330日，物物业服务务企业数数量、从从业人员员总数以以及城镇镇物业管管理覆盖盖面（城城镇实施施物业管管理的房房屋面积积/城镇镇房屋总总面积）等等基础数数据。 （二）本地地区业主主大会及及业主委委员会的的成立运运行情况况，主要要包括截截至到220088年6月月30日日，业主主大会及及业主委委员会成成立的数数量及比比例，业业主大会会、业主主委员会会履行职职责等情情况。（三）本地地区法制制建设情情况，主主要包括括安徽及各各地市物物业管理理规范性性文件的的制定情情况。（四）本地地区物业

3、业管理活活动行政政监管机机制和物物业管理理组织机机构的基基本情况况，主要要包括省省、地市市（县）、区区物业管管理主管管部门行行使监督督管理职职责以及及与相关关行政主主管部门门工作协协调的情情况，物物业管理理活动主主要监管管方式及及手段等等。（五）在规规范发展展物业管管理方面面的经验验做法，调调查分析析物业管管理行业业存在的的主要问问题，分分析原因因，研究究提出拟拟采取措措施的意意见、建建议。（六）听取取各地市市物业管管理工作作情况汇汇报并对对物业服服务企业业和物业业管理项项目进行行了全面面检查。（七）对我我省下发的的物业管管理规范范性文件件和有关关物业管管理大会会会议精精神的贯贯彻落实实情况。

4、二、安徽物物业管理理基本现现状根据20007年88月份修修订的国国务院物物业管理理条例，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它是在改革开放中涌现出来的新兴行业。这一行业的出现与发展，使各类房屋及配套的设施设备和区域内的环境、卫生、安全防范、公共绿化、道路等得到统一专业化的管理，并使房屋的住用人得到多层次多方位的综合服务。对改善人民群众的生活、工作环境，提高城市的管理和文明水平，促进住宅建设，实施社会再就业工程起着积极的作用。国家十五计划发展纲要中，已经

5、明确地提出，要规范发展物业管理业。随着安徽经济水平的快速增长，城市化进程的加快，房地产业的快速发展，作为房地产业下游产业的物业管理产业也进入了快速发展时期，并成为第三产业中新兴的服务业之一。截至20008年66月300日（下下同），全全省登记记的（下下同）城城镇房屋屋总面积积655502.94万万平方米米，实施施物管房房屋总面面积2558922万平方方米，管管理项目目43442个，物业管理覆盖率39.53%。住宅总面积45292.76万平方米，实施物管住宅总面积21023.5万平方米，住宅管理项目3818个，2万平方米以上实施物业管理的住宅项目数2631，住宅物业管理覆盖率46.42%。200

6、8年安徽各市实施物管房屋总面积和住宅总面积，见表1。从表1可看出，全省物管市场最大的是合肥市，占全省的21%多；亳州市作为经济和房地产业欠发达地区，物管市场全省最小，只有合肥市的5%左右。全省共成立业主委员会1344个，占35.2%。维修资金归集总额为33.43亿元，使用总额为1.72亿元。全省实施物管住宅小区绿化总面积3824.46万平方米，绿化率18.19%。表12008年年安徽各各市实施物物管房屋屋总面积积和住宅宅总面积积单位：万平平方米地区房屋总面积积住宅总面积积地区房屋总面积积住宅总面积积安庆市1988.581501.43淮南市1648.621481.72蚌埠市996.662819.

7、002黄山市499.336476.224亳州市306.440302.44六安市2863.572088.52巢湖市1576.311337.42马鞍山市1251.861047.97池州市633.330589.88宿州市693.228141.115滁州市891.333742.004铜陵市689.110585.779阜阳市2056.991909.88芜湖市1940.741650.1合肥市5680.854458.01宣城市1625.461492.01淮北市549.663400全省物业管管理用房房总面积533.644万平方方米，其中住住宅物业业管理用用房总面面积344.4万平方方米，占住宅物业业建筑总总面

8、积的的2.86，低于安徽徽物业业管理条条例3的标标准。安安徽各市市（或地地区）的的住宅物物业管理理用房占占住宅物物业建筑筑总面积积的比重重，见表表2。从表2可看出出，有超超过一半半的地区区住宅物物业管理理用房占占住宅物物业建筑筑总面积积的比重重小于33，尤尤其是房房地产业业和物业业管理较较为发达达的合肥肥市也低低于3的标准准，值得得反思。表22008年年安徽各各市住宅物物业管理理用房占占住宅物物业建筑筑总面积积的比重重地区比重（1）地区比重（1）安庆市2.60淮南市3.73蚌埠市3.11黄山市3.92亳州市1.24六安市2.80巢湖市3.38马鞍山市2.20池州市3.08宿州市2.23滁州市3

9、.08铜陵市2.88阜阳市3.13芜湖市1.90合肥市2.96宣城市3.29淮北市2.49全省物业服服务企业业21117家，其其中一级级资质77家，二二级资质质62家，三三级资质质16771家，暂定定资质2284家家，企业业资质偏偏低。物物业企业业从业人人员7.84万万人，为为社会安安置下岗岗职工22.222万人，占占28.26%，见表表3。从表33中可看看出，从从业人数数最多的的是合肥肥市，各各市在吸吸纳下岗岗职工再再就业方方面为社社会作出出了较大大的贡献献。全省省共设立立38个个区级物物管机构构。物业业服务企企业实力力参差不不齐，上上规模实实力强的的企业偏偏少，绝绝大多数数为有限限责任公公

10、司，占占总数的的79.29%，股份份有限公公司仅占占8.05%。表32008年年安徽各各市物业服服务企业业从业、安安置下岗岗人数单位：人地区从业人数安置下岗人人数地区从业人数安置下岗人人数安庆市44111621淮南市91751120蚌埠市28581213黄山市1500571亳州市889262六安市28121273巢湖市27401351马鞍山市66092707池州市1289552宿州市1426419滁州市2347740铜陵市47741879阜阳市2831851芜湖市75122491合肥市2348114246宣城市1828443淮北市1903416全省物业服服务企业业经营总总收入115.664亿元

11、元（见表表4），物物业服务务费占经经营总收收入的662.228%，经营状况普遍不佳。新劳动合同法实施后，企业人力成本增大，物业服务企业从业人员的平均工资由936元/月增长到1108元/月，多数企业处在亏损的边缘；从业人员总体素质不高，工资水平较低。表42008年年安徽各各市物业业服务企企业经营营总收入入 单位：万元地区经营总收入入地区经营总收入入安庆市135299.899淮南市141433.600蚌埠市4121.69黄山市191355.299亳州市1082.80六安市2505.70巢湖市2610.02马鞍山市4324.12池州市1818.08宿州市1873.12续上表：滁州市3819.67铜陵

12、市8668.79阜阳市3793.76芜湖市9529.08合肥市522577.055宣城市2022.53淮北市111277.111物业管理范范围涉及及住宅小小区、办办公楼宇宇（大厦厦）、广广场、步步行街、美美食街、工工业园区区、高校校园区等等多种类类型，已已初步形形成了包包括小区区安全防防范、环环境保洁洁、绿化化养护、居居民服务务、物业业中介等等系列的的配套服服务。三、行业存存在的问问题与不不足（一）物业业管理覆覆盖率低低，区域域发展不不均衡由于物业管管理是房房地产管理理由传统统的计划划经济模模式向市市场经济济体制转转换的必必然产物物，福利利型行政政性房屋屋分配和和管理体体制已经经退出，改改由适

13、应应市场经经济运行行规律和和城市发发展的物物业管理理体制所所取代。房房地产管管理体制制改革和和房地产产业的迅迅速发展展，促使使安徽物业业管理覆覆盖率较较快的提提高，20008年安安徽物业业管理覆覆盖率339.553%。但但其与全全国平均均水平近近50%相比还还有有较较大的差差距，尤尤其是和和物业管管理开展展早、发发展快的的南方经经济发达达地区、沿沿海地区区相比，差差距更是是明显。但从另一方面看，安徽物业管理的发展空间和潜力巨大。造成物业管理覆盖率低的状况除与经济发展水平、居民收入水平、对物业管理的认识、市场经济发育程度有关外，也与小区配套设施不齐全、基础建设水平较低等开发商遗留的问题有关。安徽

14、省各市市物业管管理市场场化程度度差异较较大，区区域发展展不均衡衡，见表表5。市场场化程度度最高的的是合肥肥市，220088年物业业管理覆覆盖率和和住宅物物业管理理覆盖率率分别为为71.53%和988.099%，远远高于全全省平均均水平，与与北京等等物业管管理较发发达城市市持平，仅仅落后于于深圳、上上海，居居全国领领先地位位。在安安徽省排排在末位位的是宿宿州市和和亳州市市，住宅宅物业管管理覆盖盖率低于于10%。有一一半以上上的地区区住宅物物业管理理覆盖率率低于全全省平均均水平，内内部差异异较大。统统计数据据也表明明，经济济较发达达地区与与欠发达达地区在在物业管管理市场场化程度度方面的的差距很很大

15、。表52008年年安徽各市物业业管理覆覆盖率单位：%地区物业管理覆盖率住宅物业管理覆盖率率地区物业管理覆盖率住宅物业管理覆盖率率安庆市40.16643.766黄山市25.10030.477蚌埠市19.87727.544六安市42.62247.155亳州市4.599.02马鞍山市47.92264.833巢湖市41.47747.499宿州市21.6445.83池州市33.71142.911铜陵市45.94459.477滁州市35.82239.777芜湖市42.59939.833合肥市71.53398.099宣城市33.91150.588淮南市37.96647.455注：阜阳市市和淮北北市数据据缺失

16、（二）物业业管理项目目招投标标比重较较低，竞竞争机制制缺乏随着国务院院物业业管理条条例和和安徽省省物业业管理条条例的的制定和和实施，安徽物业管理市场化进程逐步推进，竞争机制逐步形成。安徽省物业管理条例明确规定：住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，如果住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，则依照国务院物业管理条例的规定处罚；鼓励业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。2008年年安徽有5577个个物管项项目通过过招投标标方式获获得，占占总数的的17.42%，见图图1-

17、AA；有4447个个住宅物物管项目目通过招招投标方方式获得得，占总总数的115.881%，见见图1-B；各各市住宅宅物管项项目获得得方式见见表6。从从图1和和表6中可可看出，安徽物业项目招投标比重低，竞争机制缺乏，房地产开发和物业管理没有做到分业经营，不利于物业管理行业的长远发展。物业管理引入招投标机制是市场发展的必然。早在1999年5月建设部宋春华副部长就在深圳召开的全国物业管理工作会议上强调，“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标”。深圳、广州、上海、北京、武汉、南京、沈阳、大连等城市推行物业管理招投标的实践证明，物业管理只有引进竞争机制，通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经

18、济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励物业服务企业提高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受锻炼和考验。图1-A 安徽徽物管项项目获得得方式比比重分析析 单位：%图1-B 安徽住宅宅物管项项目获得得方式比比重分析析 单单位：%表62008年年安徽各各市住宅物物管项目目招投标标数据单位：%地区住宅物管总总数招投标比重重地区住宅物管总总数招投标比重重安庆市2273.93 淮南市1674.08 蚌埠市13213.488 黄山市1631.39 亳州市2845.555 六安市1684.85 巢湖市1872.60 马鞍山市1254.10 池州市8547.222 宿州市

19、7412.344 滁州市1562.63 铜陵市15812.688 阜阳市1624.94 芜湖市2054.88 合肥市5370.69 宣城市1993.30 淮北市5438.100 招投标机制制可以充充分实现现市场资资源的优优化配置置，规范范物业管管理市场场，但安安徽在具具体实施施的过程程中仍有有4大难题题亟待解解决。1、物业管管理招投投标无法法可依虽然已经有有中华华人民共共和国招招标投标标法，但但因其更更侧重于于设备采采购和工工程建设设项目的的招标活活动，所所以对于于物业管管理的招招投标活活动指导导性较差差，适用用程度有有限。目目前，我我国和安徽尚未未制定全全国性的的物业管管理招投投标规则则，造

20、成成物业管管理招投投标在操操作中缺缺乏法律律依据，问问题较多多且难以以处理。2、传统的的谁开发发谁管理理的垄断断经营模模式仍未未打破部分开发商商仍然固固守“肥肥水不流流外人田田”的传传统观念念，在项项目开发发完毕后后自己成成立物业业服务公公司进行行后期管管理。这这种做法法的直接接后果是是：由于于项目的的开发人人员普遍遍没有物物业管理理经验，故故此类物物业公司司管理人人员的素素质普遍遍较低，专专业性不不强，服服务意识识较差，管管理水平平较低，广广大业主主和使用用人满意意率不高高，投诉诉较多。此此外，由由于开发发和经营营一体，所所以开发发商和物物业公司司责、权权利不清清，造成成许多开开发遗留留的问

21、题题责任后后移给了了物业公公司，形形成业主主与物业业公司矛矛盾突出出，而物物业公司司无法承承担更无无力解决决此类问问题。3、自发、隐隐性招标标较多此类招标多多是为避避开政府府监控，冒冒竞争之之名，行行暗箱操操作之实实。招标标方在招招标前早早已定好好中标人人，只是是借用招招投标的的形式掩掩人耳目目。其他他投标单单位在全全然不知知的情况况下投入入大量的的成本去去编制标标书、参参加答辩辩。这种种做法损损人利己己，广大大业主和和善意投投标人利利益受损损不说，还还落得个个无法理理论。4、业主委委员会招招标任重重道远，新新老物业业公司的的交接问问题突出出业主委员会会作为业业主大会会的常设设机构和和决议执执

22、行机构构，代表表着全体体业主的的利益。作作为物业业管理的的重大事事项，重重新选聘聘物业公公司理应应由全体体业主决决定。但但目前业业主普遍遍参与意意识较差差，对公公共事务务漠不关关心。反反映到招招投标上上的问题题是，业业主委员员会重新新选聘物物业公司司的过程程磕磕绊绊绊，落落实中标标结果更更是难上上加难。所所以业主主委员会会招标后后原物业业公司拒拒不退出出，中标标企业无无法进驻驻的尴尬尬局面时时有发生生。（三）物业业服务企企业经济济效益差差，难以以维系1、收费标标准较低低随着居民生生活水平平的提高高，居民民对居住住条件要要求也越越来越高高，对物物业公司司的管理理要求也也日益“挑挑剔”，而而七八年

23、年不变的的物业收收费标准准让物业业公司的的日常支支出捉襟襟见肘，更更不要谈谈满足业业主越来来越高的的要求。根据本次调查数据，采用加权平均法，可计算出安徽所有住宅物管项目平均物业服务收费标准是0.4元/平米月，和全国一样存在着物业服务收费标准低的问题。本文将收费标准划分为5个等级，其中等级A表示物业服务收费标准在1元/平米月以上，等级B表示0.7-1之间（单位同上），等级C表示0.5-0.7之间，等级D表示0.3-0.5之间，等级E表示0.3以下。住宅物业管理项目各个收费等级比重见图2所示。从图2中可看出，有接近一半的物业管理项目是最低收费等级，收费标准在0.7元/平米月以上的物业管理项目只占8

24、%左右的比例。各地调查数据显示，老小区的收费标准明显低于新建小区。安徽各市住宅物管项目平均收费标准见表7。因宿州市提供的市区住宅物管项目收费标准，故排位靠前。从表7中可看出，收费标准较高的都是经济较发达、消费较高的地区；皖北地区和经济欠发达的皖南地区，住宅物管项目收费标准排在安徽省的末位。图2 安徽徽住宅物物管项目目收费标标准等级级比重 单位位：% 注：铜铜陵市数数据缺失失表72008年年安徽不同同地市住住宅物管管项目平平均收费费标准单位：元/平米月地区平均收费地区平均收费安庆市0.34 淮北市0.30 蚌埠市0.36 淮南市0.28 亳州市0.22 黄山市0.32 巢湖市0.34 六安市0.

25、31 池州市0.27 马鞍山市0.39 滁州市0.29 宿州市0.37 阜阳市0.26 芜湖市0.34 合肥市0.71 宣城市0.27 注：铜陵市市数据缺缺失2、物业服服务成本本迅速增增长近年来随着着各种物物价的不不断上涨涨，如水水费的增增加，一系列列小区相相应养护护费用的的上调，员工工工资及其其劳动保保险金的的提高（见见表8），导致致物业服服务成本本也随之之过快增增长。尤尤其是新新劳动合合同法颁布和和实施以以后，物物业服务务企业的的员工工工资增长长很大，新新劳动合合同法实实施前安安徽省物物业服务务企业从从业人员员的平均均工资是是9366元/月月，新劳劳动合同同法实实施后增增长到111088元

26、/月月，增速速达到了了18.34%。从表表8中可看看出，安安徽各市市新劳动动合同法法实施后后物业服服务企业业从业人人员的平平均工资资均达到到两位数数的增长长。另一一方面，业主却不接受物业收费标准的同时增调。企业大多是亏本经营，服务水平较低，没有发展后劲，物业行业对人才的吸引力很弱，难以留住专业人才，并造成人才流失大，人员流动频繁，从业人员整体素质不高，影响了物业服务服务水平的提高，并导致恶性循环，影响了企业的发展。综合各市的调查结果来看，住宅区管理项目几乎没有利润，非住宅项目略有效益也与其承担的风险不相适应。近年来，安徽部分企业因运转困难，选择退出物业服务项目，从而影响物业管理覆盖面的提高。表

27、82008年年安徽各各市物业服服务企业业平均工工资地区前平均工资资（元/月）后平均工资资（元/月）工资上涨速速度(%)安庆市77490817.333蚌埠市839100319.588亳州市59469817.411巢湖市76995023.566池州市892109823.088滁州市69182218.988阜阳市956107912.899合肥市980115217.511淮北市56468821.988淮南市1353151912.266黄山市76188816.766六安市74084013.466马鞍山市920104713.866宿州市63175719.911铜陵市910111922.911芜湖市7769

28、0116.199宣城市74788017.844注：前平均均工资表表示新劳劳动合同同法实施施前各市市物业服服务企业业从业人人员的平平均工资资，以此此类推。物业服务公公司作为为企业，给给物业实实施专业业化管理理，为业业主和使使用人提提供服务务，需要要成本的的投入，而而且物业业管理与与其他商商品不一一样，它它是“量量入为出出”。很很多物业业管理服服务费低低廉的物物业区域域，因费费用入不不敷出而而使物业业管理工工作不能能尽如人人意。相相反地，优优质优价价物业区区域的舒舒适环境境，总是是让人觉觉得物有有所值。 3、物业业服务收收费难物业管理作作为第三三产业即即服务行行业，其其产业的的生存运运作基于于收取

29、的的物业服服务费用用，19996年年原国家家计委、建建设部以以计价费费199962666号发布布城市市住宅小小区物业业管理服服务收费费暂行办办法，规规定“物物业管理理服务收收费应当当根据所所提供服服务的性性质、特特点等不不同情况况，分别别实行政政府定价价、政府府指导价价和经营营者定价价”。政政府开始始干预物物业管理理收费行行为，物物业管理理收费逐逐步进入入规范化化。但是是，暂暂行办法法未能能解决“合合理”收收费的问问题。220033年国家家发展与与改革委委员会、建建设部以以发改价价格22003318864号号发布物物业服务务收费管管理办法法（220044年1月月1日起起实施），更更进一步步提升

30、了了物业管管理产业业的社会会效应，为为物业服服务费用用的收取取提供了了法律依依据。根根据上述述规定，物物业服务务费是指指物业服服务企业业接受业业主委员员会（或或物业业业主）、使使用人委委托，按按物业管管理服务务合同或或协议对对已建成成投入使使用的各各类房屋屋及其相相关设施施、设备备、场地地等进行行公共性性服务、专专项性服服务以及及提供其其他与使使用人生生活相关关的公众众代办性性服务、特特约服务务及多种种经营服服务时按按规定收收取的费费用。物物业服务务收费管管理办法法规定定物业服服务成本本或者物物业服务务支出由由以下板板块构成成：（11）服务务人员的的工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费

31、等；（2）物业共共用部位位、共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费用；（3）物业管管理区域域清洁卫卫生费用用；（4）物业管管理区域域绿化养养护费用用；（5）物业管管理区域域秩序维维护费用用；（6）办公费费用；（7）物业服服务企业业固定资资产折旧旧；（8）物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险费费用；（9）经业主主同意的的其他费费用。目前，几乎乎所有的的物业服服务公司司都面临临物业服服务费收收取难的的困境，物业服务收费也成为各物业服务小区最突出矛盾。安徽不少物业服务企业收费率达不到30%，即使一些管理较好的物业公司的收费率也仅在80%左右，物业管理与收费质价不相符。从追求利润的经

32、济本性来说，物业费收不上来，企业必然会降低成本，而直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。那么，物业服务费收取难的原因何在？（1）部分分业主意意识不强强首先，物业业管理毕毕竟是一一个新兴兴的产业业，在短短短的二二十几年年里，要要为广大大的市民民所接受受确实有有些困难难。其次次，广大大市民的的素质参参差不齐齐，一部部分业主主对新的的事物存存在一定定的抵触触。再次次，涉及及到收费费行为，由由于物业业服务的的概念没没有深入入业主，物物业服务务的效果果没有为为业主所所感受，有有的业主主认为自自己花了了一大笔笔钱买了了一套房房子，不不应承担担“额

33、外外”的开开支。（2）物业业服务公公司的服服务质量量不高现有些物业业公司本本着赚钱钱的心态态而忽略略服务的的理念，另另外，由由于技术术水平跟跟不上，公公司人员员组织不不够，导导致管理理不善，管管理脱节节，服务务质量大大打折扣扣。例如如，小区区里绿化化维护无无人管，门门禁系统统紊乱，房房屋维修修不及时时导导致业主主产生严严重的抵抵触心理理。（3）体制制不健全全国务院物物业管理理条例于于20003年99月1日日实施后后，从根根本上改改变了物物业管理理行业无无法可依依的局面面，但是是配套的的法律规规范还不不健全。再再加上政政府宏观观调控不不够，导导致新旧旧体制形形成对立立，对物物业管理理收费问问题产

34、生生了影响响。如今业主维维权意识识普遍提提高，但但有些业业主却“维权过过了头”。只想想到自己己的权益益，没有有考虑公公共权益益。在维维护权益益的方法法上，不不按法律律程序办办事，往往往以个个人意志志代表广广大业主主的意志志，对物物业公司司提出很很多并非非在其职职责范围围内的要要求，不不能满足足要求则则以不交交管理费费相要挟挟。如果果每一单单欠缴行行为诉诸诸法律途途径解决决，物业业公司将将不堪重重负，得得不偿失失。物物业管理理条例明明文规定定不能因因此停用用户的水水电，但但物业公公司没有有合理的的途径来来约束业业主欠缴缴管理费费的行为为。对于于管理费费的欠缴缴行为，目目前很多多管理公公司只能能通

35、过说说服的办办法。与与此同时时，还不不能停止止任何服服务，因因为物业业公司面面对的是是全部的的业主，不不能因为为个别业业主的欠欠缴而降降低服务务标准，从从而损害害别的业业主的权权益。这这就更增增大了企企业经营营的难度度，同时时潜在的的矛盾也也越来越越多，最最终将形形成恶性性循环。（四）相关关主体关关系不顺顺，职责责不清，物业服服务企业业政策环环境差物业服务企企业与相相关部门门关系不不顺，职职责不清清，主要要有：1、物管企企业与水水、电、暖暖等公用用事业部部门职责责与义务务划分不不清本应由水、电电等部门门自己承承担的收收费职责责，多数数小区由由物管企企业无偿偿向业主主收取，物物管企业业虽然承承担

36、了有有关的职职责和义义务，却却没有被被赋予应应有的权权利与权权益，导导致物业业管理企企业“赔了夫夫人又折折兵”。2、社会治治安与小小区保安安的界限限划分不不清目前，小区区保安与与公安部部门的社社会治安安到底谁谁管到什什么范围围、管到到什么程程度都没没有明确确界定，许许多业主主把保安安服务等等同于“保镖”服务，一一旦出现现被盗等等问题，便便将责任任全部推推到物业业公司身身上，并并以此作作为拒交交物业服服务费用用的理由由。企业业承担了了大量的的社会职职能，物物业是个个筐什么么都能装装。企业业压力大大，苦不不堪言。3、居委会会与物业业公司的的关系不不明确居委会作为为基层政政权的延延伸，主主要担负负着

37、政府府授予的的公共管管理职能能，物业业公司作作为企业业仅承担担业主委委托的小小区物业业管理服服务，与与居委会会不存在在上下级级关系。但但很多居居委会把把物业公公司当成成他们的的下属，要要钱要物物要房，分分派计划划生育、人人员登记记等任务务，物管管企业苦苦不堪言言。4、业主委委员会与与物业公公司的关关系不顺顺有的业主委委员会没没有正确确认识自自己的权权力和义义务，不不依合同同办事，或或者以种种种理由由甚至无无理拒签签合同，使使物管企企业左右右为难。有有的则贪贪图眼前前利益，依依附于物物业公司司，不能能真正起起到监督督作用，不不能真正正代表广广大业主主的利益益，有时时还在有有些具体体问题上上故意误

38、误导业主主。部分分物管企企业误以以为物业业管理区区域是自自己的“自留地地”，以“管理者者”自居，凌凌驾于广广大业主主之上。从调查情况况来看，物业服服务企业业政策环环境差，社社会环境境不利于于物业服服务企业业的发展展，主要要体现在在以下几几个方面面：一是是物业服服务企业业不仅没没有国家家和地方方政府的的扶持发发展政策策，而且且还存在在着一些些不合理理的收费费，如：住宅区区绿化用用水、公公用照明明用电等等按照经经营性标标准收取取。二是是作为为为居民服服务的服服务性行行业，尚尚处于发发展的初初级阶段段，政府府没有在在资金上上给予帮帮扶。三三是社会会舆论始始终把物物业服务务企业作作为强势势而把业业主作

39、为为弱势加加以宣传传，而物业业服务企企业对社社会的贡贡献，在社会会发展中中的作用用则没有有在宣传传中体现现出来，一一定程度度上导致致物业服服务企业业社会形形象差。（五）开发发商遗留留问题和和历史遗遗留问题题较多开发商遗留留问题严严重影响响物业服服务企业业正常经经营。开开发商遗遗留问题题主要包包括两方方面：一一是房屋屋质量存存在问题题，如楼宇宇施工质质量差导导致楼宇宇墙皮脱脱落、漏漏水,甚甚至出现现墙体撕撕裂现象象；二是是承诺未未兑现，如绿化化率、配配套设施施、各种种优惠、高高承诺的的物业管管理等。此次调调查数据据显示，安徽住宅小区的平均绿化率只有18.19%，远低于规定的30%标准。各市住宅小

40、区平均绿化率均低于25%，见表9。从表9中可看出，平均绿化率排在前列的是铜陵市和池州市，排在末位的是六安市。表92008年年安徽各各市住宅宅小区绿绿化率地区绿化率（%）地区绿化率（%）安庆市13.911淮南市20.388蚌埠市18.888黄山市17.611亳州市11.944六安市11.644巢湖市19.122马鞍山市18.888池州市22.166宿州市15.777滁州市11.811铜陵市24.733阜阳市18.555芜湖市20.766合肥市18.666宣城市17.333淮北市21.299有些物业服服务企业业管理人人员反映映他们小小区内没没交物业业费的业业主有90%是因为为房屋质质量有问问题，还

41、还有的是是因为开开发商承承诺的配配套设施施没有建建，业主主又找不不到开发发商，于于是物业业服务企企业便无无奈地成成了替罪罪羊。随随着物业业服务企企业的接接管运行行，其矛矛盾随之之转嫁，本本该开发发建设单单位担负负的责任任和费用用却由物物业服务务企业承承担，给给物业管管理工作作带来很很大困难难，出现现了个别别住宅小小区环境境建设不不到位、楼楼房墙体体结露、塑塑窗阳台台下雨进进水等问问题。出出现问题题后，业业主不找找或找不不到开发发建设单单位，把把责任都都归集到到物业服服务企业业上，物物业服务务企业又又无法解解决，业业主意见见大，以以此为由由拒交物物业服务务费，物物业服务务企业有有苦难言言。此外外

42、，有些物物业管理理企业为为了扩大大管理面面，对开开发商妥妥协，降降低承接接标准接接管物业业，也为为日后的的管理工工作埋下下隐患。历史遗留问问题主要要体现在在以下几几个方面面：一是是设施老老化不配配套。许许多老小小区缺乏乏必要的的物业管管理用房房和垃圾圾中转、厕厕所等公公共设施施，地下管管网大都都年久失失修，排污能能力较差差，并且大大都是小小区进出出开放式式布局，不利于于安全管管理。二二是乱搭搭乱建、乱乱停乱放放现象比比较突出出。部分分小区占占用公共共部位搭搭建贮藏藏室、简简易房，在在楼道里里存放物物品等现现象屡禁禁不止，成成为小区区“久治不不愈”的老大大难问题题。三是是公用事事业产品品供应单单

43、户单控控改造滞滞后。按按照物物业管理理条例规规定，供供水、供供电、供供热等专专业部门门要全面面推行收收费到最最终用户户。由于于目前单单户单控控率水平平较低，不不但使物物管企业业承担了了大量的的中间损损耗，而而且也增增加了居居民负担担，造成成了物业业管理中中当事人人之间的的矛盾。四四是老住住宅区规规模偏小小，多为为单位房房改房和和零星开开发的小小区，不不但规模模小，而而且各小小区之间间彼此不不衔接，尽尽管楼群群相邻，但但各自成成院，水水、电、暖暖各自成成网，难难以形成成统一协协调的布布局，无无法实施施有效的的物业管管理。（六）区级级物业管管理机构构严重缺失失根据国务院院及安徽徽省物业管理理条例，

44、县、区区物业办办要负责责区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作。但但由于受受经费、人人员配备备等因素素的影响响，制约约了县、区区物业办办作用的的发挥。安徽有一半以上的市没有设立区级物管机构，区级物管机构严重缺失，见表10。部分区级物管机构虽然设立了，但没有专人负责，从而制约了县（市、区）物业管理发展。甚至有的市主管部门没有专门机构和专职人员，镇街、居委也没配备相应的管理者，导致物业管理工作出现缺位。表102008年年安徽各各市区级级物管机机构数量量 单位位：个地区区级物管机机构数量量地区区级物管机机构数量量安庆市8淮南市6蚌埠市6黄山市0亳州市0六安市0巢湖市0马鞍山市3池州市0宿州市0滁

45、州市0铜陵市3阜阳市1芜湖市3合肥市0宣城市0淮北市8区级物业管管理机构构缺失造造成了全全市所有有的业务务全部集集中至市市房地产产管理局局物业处处，因此此工作量量大，任任务繁重重，每天天都有大大量的日日常业务务和投诉诉受理，而而人手又又不够，很很多情况况下只能能疲于应应付，影影响了工工作的积积极开展展。因此此，下一一步最迫迫切的任任务是尽尽快成立立区级物物业管理理机构，相相应职能能交由区区级物业业管理机机构处理理，如业业主委员员会备案案、物业业服务企企业的日日常监督督、辖区区内物业业管理投投诉受理理等。（七）物业业服务企业业人员整整体素质质有待提提高物业服务企企业服务务行为不不规范，企企业人员

46、员整体素素质有待待提高。1、物业服服务企业业员工文文化素质质不高从调查情况况看，物物业服务务企业实实际从业业的管理理人员中中具有中中级以上上职称的的很少，操操作人员员中具有有初级技技工以上上人员只只占100%左右右，多数数从业人人员为转转岗和下下岗再就就业人员员，年龄龄偏大，也也无什么么专业特特长。究究其原因因主要是是物业服服务企业业职工待待遇低，劳劳动强度度大，难难以吸引引有一定定素质的的人员进进入本行行业从业业2、物业企企业服务务理念落落后，创创新难部分物业企企业将物物业服务务的范围围停留在在保洁、门门卫值班班等常规规服务项项目上，把把注意力力较多地地放在收收费和盈盈利上，对对提高服服务质

47、量量显得乏乏力。加加上企业业人员接接触物业业管理时时间不长长、思想想观念陈陈旧、管管理和服服务档次次上不去去，不能能很快地地提高业业务素质质。近几几年通过过业务培培训，情情况已有有好转，但但仍需加加强。3、物业管管理公示示制度不不健全公示制度要要求服务务人员、服服务标准准、物业业服务费费收支情情况三公公开。从从本次调调查结果果看，安徽有不不少物业业服务企企业未实实行或规规范实行行物业管管理公示示制度。如如蚌埠市市实行物物业管理理公示制制度的只只有599个（其其中233个较为为规范，36个不规范），占60%，未公示40个，占40%。4、部分物物业服务务企业服服务质量量还不够够高部分物业管管理企业

48、业不能按按照物物业服务务合同约约定的服服务内容容和服务务标准提提供质价价相符的的物业服服务，侵侵害了业业主的合合法权益益，导致致物业管管理纠纷纷的出现现。如有有的物业业公司在在住宅区区管理上上还在依依赖开发发企业，内内部管理理欠缺，管管理力量量薄弱，人人员服务务意识和和服务质质量不高高，对服服务的重重视程度度不够。5、物业服服务项目目经理业业务水平平有待提提高从调查情况况看，部部分项目目经理业业务素质质太低，有有的连最最基本的的所管理理项目面面积都不不知道，加加之一些些物业服服务企业业忽视企企业人员员的自身身建设，既既不经常常开展职职业道德德教育和和专业技技术培训训，又没没有建立立严格的的各级

49、各各类人员员岗位责责任、工工作标准准和考核核标准，使使管理服服务的观观念、内内容、质质量很难难到位，管管理水平平不高，服服务质量量不高，部部分企业业甚至摆摆不正服服务与被被服务的的关系。这这一问题题主要表表现在两两个方面面：一是是某些物物业服务务企业员员工缺乏乏客户意意识，服服务态度度不端正正，服务务用语不不文明，对对业主的的正当要要求不能能及时满满足，影影响物业业管理服服务水平平的提高高和客户户满意度度的提升升。其实实业主和和物业服服务企业业之间的的矛盾很很多是源源于物业业服务企企业人员员服务态态度不好好，很多多问题只只要正确确沟通都都是可以以解决的的，物业业服务企企业人员员一定要要树立“业

50、主至至上”观念，才才能把物物业管理理这项工工作做好好；二是是某些物物业服务务企业缺缺乏专业业人员。例例如日常常维修是是物业管管理一项项很重要要的工作作，维修修不及时时、不到到位都会会使业主主对物业业服务企企业的服服务质量量产生怀怀疑，甚甚至出现现矛盾。（八）业主主大会、业业主委员员会成立立、运行不不规范，作用发发挥不当当业主大会制制度难以以落实到到位，业主大大会成立立难。业主应应通过业业主大会会这一渠渠道充分分行使自自己的权权利，发表自自己的观观点，参与到到小区管管理中去去。但很多多小区的的业主没没有意识识到这一一点，对小区区物业状状况漠不不关心，造成业业主大会会召开困困难，因因此，个个别业主

51、主和物业业服务企业业之间的的矛盾因因缺乏沟沟通渠道道而无法法解决，为小区区正常的的物业管管理服务务埋下隐隐患。且少数业业主却又又利用业业主大会会制造矛矛盾挑起起事端，扰扰乱大会会召开以以达到个个人目的的。此次次调查数数据显示示，安徽徽有266.622%的物物管项目目基本不不召开业业主大会会。安徽徽各市物物管项目目业主大大会召开开情况见见表111。从表表11可看看出，铜铜陵市、宿宿州市、池池州市和和宣城市市有一半半以上的的物管项项目基本本不召开开业主大大会；滁滁州市和和巢湖市市也有将将近一半半的物管管项目基基本不召召开业主主大会；合肥市市和马鞍鞍山市在在这方面面做得较较好，物物管项目目业主大大会

52、召开开比重排排在安徽徽省的前前列。表11安徽各市物物管项目目业主大大会召开开情况地区ABC数量（个）比例（%）数量（个）比例（%）数量（个）比例（%）安庆市2825.2335852.2552522.522蚌埠市611.1112648.1552240.744亳州市318.7551275.00016.25巢湖市1418.1882937.6663444.166池州市37.691538.4662153.855滁州市1210.6224539.8225649.566阜阳市2425.8115154.8441819.355合肥市5927.96614066.355125.69淮北市622.2221451.855

53、725.933淮南市1320.0004366.155913.855黄山市928.1331753.133618.755六安市3032.9774549.4551617.588马鞍山市2636.1114359.72234.17宿州市39.091236.3661854.555铜陵市36.121938.7882755.100芜湖市2621.8556756.3002621.855宣城市1013.3332634.6773952.000注：“A”表示每每年一次次，“B”表示不不定期，“C”表示基本不开成立业主委委员会难难。国务院院物业业管理条条例和和安徽徽省物业业管理条条例对对成立业业主委员员会都没没有强制制

54、规定，所所以对已已经符合合成立业业主委员员会的住住宅小区区，要想想召开业业主大会会成立业业主委员员会很难难，少则则一年，多多则几年年才能成成立。调调查显示示，安徽徽仅有334.38%的物管管项目成成立了业业主委员员会，大大多数物物管项目目没有成成立业主主委员会会。安徽徽各市物物管项目目业委会会成立情情况见表表12。从表表12中可看看出，只只有马鞍鞍山市和和芜湖市市超过了了一半的的物管项项目成立立了业主主委员会会；宿州州市只有有10%左右的的物管项项目成立立了业主主委员会会。成立立业主委委员会难难的原因因主要在在于：（11）有的的开发商商不支持持；（22）有的的街道居居委会不不积极；（3）业业主

55、是物物业管理理主体的的意识不不强，大大多数业业主缺乏乏参与意意识；（44）成立立业主委委员会程程序复杂杂。表12安徽各市物物管项目目业主委委员会成成立情况况地区数量（个）比例（%）地区数量（个）比例（%）安庆市8633.200淮南市5836.944蚌埠市4232.066黄山市3628.355亳州市1144.000六安市7243.111巢湖市4227.455马鞍山市7460.666池州市2023.533宿州市710.944滁州市4228.577铜陵市1214.811阜阳市4737.011芜湖市10256.988续上表：合肥市19134.855宣城市4622.011淮北市1733.333有的物管项

56、项目虽然然成立了了业主委委员会，但但成立程程序不规规范，未通过过业主大大会选举举产生，不具有有合法性性，其行为为不具备备 HYPERLINK 法律效力力，不能代代表全体体业主。还有的的即使按按规定成成立了业业主委员员会，但但成功运运作起来来的却很很困难重重重。而而随着小小区居民民越来越越多的入入住，许许多矛盾盾接踵而而至。其其问题主主要表现现在：（1）业业主委员员会缺少少运行经经费；（22）业主主委员会会缺少对对物业管管理相关关法律法法规的基基本认识识；（33）业主主委员会会不作为为、乱作作为现象象比较突突出，监监管力度度和尺度度有所滞滞后；（44）业主主委员会会成员自自身素质质不高，所所作决

57、定定令人不不可信服服；（55）业主主委员会会成员内内部普遍遍存在认认识分歧歧，处理理问题往往往从个个人意愿愿出发，意意见不能能统一，影影响小区区的健康康发展，损损害广大大业主的的共同利利益。（九）物业业服务企企业管理理规模小小，难以以做到综综合经营营应当说200年来，安徽的物业管理已有了空前的发展。2008年全省实施物管房屋总面积25892万平方米，物业服务企业2117家，从业人员7.84万人。但平均每个物业管理企业仅管理房屋12.23万平方米，每个物业管理人员平均只管理房屋3303.18平方米，可见物业管理企业平均管理规模之小，人均管房面积之少。因此要改变变安徽物业业管理这这种小兵兵团分散散

58、作战的的局面，形形成“航空母母舰”，发挥挥团队的的整体实实力，物物业管理理企业应应当走集集团化发发展道路路，组建建一批实实力雄厚厚，人才才集中，专专业技术术力量强强，具有有市场竞竞争力的的物业服服务企业业集团。这这是因为为，企业业集团是是适应我我国社会会主义市市场经济济发展客客观需要要的一种种新的经经济组织织形式。其其突出的的特点是是，通过过企业间间的联合合，不仅仅可以扩扩大企业业的规模模，而且且可以加加强企业业间的协协作，实实现优质质互补，发发挥企业业的群体体优势，提提高整体体经济效效益。我我国的物物业管理理作为社社会主义义市场经经济的产产物，适适时地组组建物业业服务企业业集团，对对于推动动

59、物业管管理行业业的发展展十分必必要。目前安徽物物业服务务企业不不仅普遍遍存在着着企业规规模和管管理规模模小，专专业人才才少且分分散，规规模效益益差，而而且绝大大多数物物业服务务企业存存在着服服务项目目单一，难以发发挥群体体功能和和综合实实力等问问题。此此次调查查数据显显示，220088年安徽徽物业服服务企业业物业服服务费占占经营总总收入的的62.28%，见图图3。安安徽各市市物业服服务企业业物业的的物业服服务费占占经营总总收入的的比重见见表133。综合图图3和表表13可看看出，安安徽物业业服务企企业有接接近2/3的收收入是物物业服务务费，有有的市，如如蚌埠、阜阜阳、芜芜湖等市市的物业业服务企企

60、业甚至至有900%以上上的收入入来源于于物业服服务费，服服务项目目单一。图3 安徽徽物业服服务企业业收入构构成比重重分析 单位位：%表13安徽各市物物业服务务费占总总收入的的比重地区比重（%）地区比重（%）安庆市36.766淮南市58.199蚌埠市92.866黄山市64.866亳州市64.588六安市83.977巢湖市71.299马鞍山市78.311池州市44.511宿州市62.355滁州市65.122铜陵市66.200阜阳市92.511芜湖市95.744合肥市67.600宣城市54.555淮北市69.333物业服务企企业想做做大做强强，仅靠靠物业服服务费收收入，只能是是维持简简单再生生产，尚