凤凰岭一期(土地一级开发)可行性研究报告

1、 PAGE VITOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc129693242 第一章 概 述 PAGEREF _Toc129693242 h I HYPERLINK l _Toc129693243 1.1项目概述 PAGEREF _Toc129693243 h 1 HYPERLINK l _Toc129693248 1.2可行性研究报告的编制目的 PAGEREF _Toc129693248 h 3 HYPERLINK l _Toc129693249 1.3可行行性研究究报告的的编制依依据 PAGEREF _Toc129693249 h 3 HYPERLINK l _Toc12

2、9693250 1.4项目目效益分分析 PAGEREF _Toc129693250 h 4 HYPERLINK l _Toc129693251 1.5特殊殊说明事事项 PAGEREF _Toc129693251 h 4 HYPERLINK l _Toc1296932552 第二章章 项目目的界定定与现状状描述 PAGEREF _Toc129693252 h 6 HYPERLINK l _Toc129693253 2.1宗地地法律关关系 PAGEREF _Toc129693253 h 6 HYPERLINK l _Toc129693254 2.2项目目的自然然条件与与区位 PAGEREF _To

3、c129693254 h 7 HYPERLINK l _Toc129693255 2.3地上上物状况况 PAGEREF _Toc129693255 h 9 HYPERLINK l _Toc129693256 2.4宗地地环境 PAGEREF _Toc129693256 h 10 HYPERLINK l _Toc129693257 2.5宗地地开发目目标 PAGEREF _Toc129693257 h 12 HYPERLINK l _Toc129693258 第三章 投投资环境境 PAGEREF _Toc129693258 h 13 HYPERLINK l _Toc129693259 31海淀淀

4、区经济济介绍 PAGEREF _Toc129693259 h 13 HYPERLINK l _Toc129693260 32海淀淀区大西西山风景景旅游区区现状分分析 PAGEREF _Toc129693260 h 13 HYPERLINK l _Toc129693261 33海淀淀区大西西山风景景旅游区区目前存存在的问问题 PAGEREF _Toc129693261 h 14 HYPERLINK l _Toc129693262 34项目目建设的的必要性性分析 PAGEREF _Toc129693262 h 15 HYPERLINK l _Toc129693263 第四章市场分分析 PAGERE

5、F _Toc129693263 h 16 HYPERLINK l _Toc129693264 41总体体宏观经经济分析析 PAGEREF _Toc129693264 h 16 HYPERLINK l _Tooc122969932665 42土地市市场分析析 PAGEREF _Toc129693265 h 17 HYPERLINK l _Toc129693266 43旅游游市场分分析19 HYPERLINK l _Toc129693267 44北京京市旅游游饭店业业发展的的主要特特点26 HYPERLINK l _Toc129693269 45竞争争性项目目分析 HYPERLINK l _Toc

6、129693270 第五章 项目的的策划和和运作 PAGEREF _Toc129693270 h 29 HYPERLINK l _Toc129693271 51规划划设计条条件 PAGEREF _Toc129693271 h 29 HYPERLINK l _Toc129693272 52项目目组织结结构与实实施方式式 PAGEREF _Toc129693272 h 30 HYPERLINK l _Toc129693273 53拆迁迁补偿方方式 PAGEREF _Toc129693273 h 30 HYPERLINK l _Toc129693274 54项目目实施进进度计划划 PAGEREF _

7、Toc129693274 h 3055资金金筹集.33456土地地销售时时间和方方式选择择. HYPERLINK l _Toc129693276 3457收款款方式与与回款计计划3458营销销策略.334 HYPERLINK l _Toc129693281 第六章 总总投资成成本分析析 PAGEREF _Toc129693281 h 346 HYPERLINK l _Toc129693282 61征地地费 PAGEREF _Toc129693282 h 34662拆迁迁费. HYPERLINK l _Toc129693289 3663前期期工程费费. HYPERLINK l _Toc12969

8、3289 36 644市政基基础设施施及公共共服务设设施建设设费. HYPERLINK l _Toc129693289 37 655地价款款. HYPERLINK l _Toc129693289 4066管理理费用.440 HYPERLINK l _Toc129693293 67财务务费用.440 HYPERLINK l _Toc129693294 68销售售推广费费.440 HYPERLINK l _Toc129693295 69开发发期税费费.441 HYPERLINK l _Toc129693296 610不不可预见见费411 HYPERLINK l _Toc129693297 611资

9、资金使用用计划.441 HYPERLINK l _Toc129693298 第七章 项项目竣工工后的土土地价值值分析.42 HYPERLINK l _Toc129693299 71假设设开发法法测算土土地市场场价格.433 HYPERLINK l _Toc129693300 72开发发余值的的分析43 HYPERLINK l _Toc129693301 第八章 财财务分析析45 HYPERLINK l _Toc129693302 81销售售收入估估算45 HYPERLINK l _Toc129693303 82成本本分析45 HYPERLINK l _Toc129693304 83静态态分析4

10、5 HYPERLINK l _Toc129693305 84现金金流量分分析45 HYPERLINK l _Toc129693306 85借款款偿还46 HYPERLINK l _Toc129693307 86结论论46 HYPERLINK l _Toc129693308 第九章 风风险分析析47 HYPERLINK l _Toc12969933009 91不确定定性分析析47 HYPERLINK l _Toc129693313 92盈亏亏平衡分分析47 HYPERLINK l _Toc129693314 93敏感感性分析析48 HYPERLINK l _Toc129693315 94投资资环

11、境风风险49 HYPERLINK l _Toc129693316 95资金金风险50 HYPERLINK l _Toc129693317 96管理理风险.500 HYPERLINK l _Toc129693317 97政策策风险50 HYPERLINK l _Toc129693318 第十章 社会会效益评评价51 HYPERLINK l _Toc129693319 101对对就业效效益的影影响51 HYPERLINK l _Toc129693320 102对对环境效效益的影影响51 HYPERLINK l _Toc129693321 103对政府府财政的的影响51 HYPERLINK l _T

12、oc129693322 104对对区域发发展的影影响51 HYPERLINK l _Toc129693323 第十一章 结结论53北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 PAGE 65第一章 概 述凤凰岭地块块位于海海淀区大大西山风风景旅游游区的西西北部。大大西山风风景旅游游区与皇皇家园林林旅游区区和稻香香湖旅游游度假区区一起，并并称为海海淀区三三大旅游游区。大大西山风风景区位位于北京京的西北北城郊，如如上图红红色部分分所示，风风景区中中心距西西直门约约25公里里，距中中关村约约18公里里。2000年年以后，该该区域所所属的海海淀北部部地区先先后编制制了海海淀区北北部地区区

13、总体规规划、海海淀区苏苏家坨镇镇镇域规规划、北北京市海海淀区大大西山风风景旅游游区控制制性详细细规划（征征求意见见稿）、北北京市海海淀区大大西山风风景旅游游区近期期建设地地块规划划设计要要点说明明等一一系列规规划文件件，已获获得北京京市规划划委员会会关于于海淀区区大西山山风景旅旅游区近近期建设设地块规规划设计计指标有有关问题题的批复复（市市规函【220055】15553号号），这这为凤凰凰岭地区区的建设设发展提提供了依依据。凤凤凰岭地地区已经经具备土土地一级级开发的的基础条条件。北北京市土土地整理理储备中中心海淀淀区分中中心作为为拆迁主主体统一一组织土土地一级级开发，并并按规定定对可出出让的土

14、土地实行行招标、拍拍卖，挂挂牌交易易。1.1项目目概述1.1.11项目名名称北京市海淀淀区大西西山风景景区凤凰凰岭旅游游设施一一期项目目1.1.22项目位位置本项目位于于海淀区区大西山山风景旅旅游区的的西北部部，东至至规划旅旅游专用用道，南南至聂各各庄西路路，西至至凤凰岭岭旅游设设施项目目二期项项目，北北至凤凰凰岭路。总总用地面面积244.8559公顷顷，其中中建设用用地面积积9.882公顷顷，代征征道路面面积3.02公公顷，代代征绿地地12.0199公顷。可可规划地地上面积积2.995万平平方米。1.1.33项目任任务项目任务：对规划划建设用用地，按按计划完完成项目目用地的的拆迁、市市政基础

15、础设施建建设和公公共配套套设施建建设，达达到“三通”，地块块内场地地平整，实实行土地地挂牌出出让。1.1.44项目实实施的意意义整体规划、统统一开发发，显化化及提升升国有土土地资源源的内在在价值。在加强海淀淀区域经经济发展展的整体体性、繁繁荣该地地区经济济的同时时，发挥挥本项目目土地自自身优势势，提升升大西山山风景旅旅游区的的北部商商业档次次。项目的实施施将具有有以下意意义：l、实现土土地合理理利用，优优化和整整合土地地资源，节节约土地地使用，提提升周边边土地价价值，满满足本地地区经济济发展和和城市建建设用地地的需求求；2、符合海海淀区经经济发展展和整体体规划的的要求，满满足政府府的社会会目标

16、。建建成后的的项目区区将成为为具有较较强辐射射能力和和带动能能力的区区域文化化经济中中心的一一部分，形形成一定定的区域域优势，对对整个地地区的良良性发展展有着重重要的社社会意义义；3、项目区区将形成成以住宿宿、商务务会议为为主体的的现代化化旅游度度假圈，良良好的区区域环境境、快捷捷方便的的交通、适适度的商商业规模模、合理理的规划划布局、新新颖的建建筑形式式以及健健全的配配套功能能，有助助于提高高区域成成熟度，体体现高品品质的区区域形象象，为人人们整体体生活质质量和生生活品位位的提高高创造条条件，提提高人民民物质文文化生活活水平及及社会福福利；4、改善就就业结构构，增加加就业机机会；优优化建设设

17、结构，改改善环境境；实现现经济效效益、社社会效益益和环境境效益的的统一和和城市的的可持续续发展。1.2项目目申请报报告的编编制目的的为土地一级级开发单单位提供供决策依依据；为政府管理理部门提提供审批批土地一一级开发发项目的的依据；为金融部门门提供审审查贷款款可行性性的依据据。1.3项目目申请报报告的编编制依据据北京市城城市总体体规划（220044年-220200年）海淀区土土地利用用规划关于海淀淀区大西西山风景景旅游区区近期建建设地块块规划设设计指标标有关问问题的批批复 （市市规函【220055】15553号号）海淀区北北部地区区总体规规划海淀区苏苏家坨镇镇镇域规规划北京市海海淀区大大西山风风

18、景旅游游区控制制性详细细规划（征征求意见见稿）北京市海海淀区大大西山风风景旅游游区近期期建设地地块规划划设计要要点说明明北京市房房屋重置置成新价价评估技技术标准准（京国土房房管拆200038808号号）北京市非非住宅楼楼房估价价技术规规范（京国土房房管拆200026646号号）北京地价价项目区基础础资料拆迁、估价价、市政政预算等等行业标标准1.4项目目效益分分析项目建设期期为9个个月，回回收期为为11个个月。通通过对项项目地块块的土地地开发成成本测算算及土地地收益测测算，得得到项目目评价的的综合结结论为：1、成本支支出：项项目总投投资为1125553.224万元元。2、出让收收入：土土地出让让

19、地价款款测算为为136653.35万万元。3、利润：通过测测算利润润为11000.111万元。4、综合考考虑土地地开发价价值后，按按基准收收益率110%折折算，项项目财务务净现值值为10004.4万元元，年内内部收益益率为112%，项项目在财财务上可可行。1.5编写写说明本报告是在在委托方方提供基基础文件件、有关关数据资资料的基基础上做做出的。委委托方对对所提供供的文件件以及相相关数据据的真实实性和可可靠性负负责。我们在本估估价报告告中陈述述的事实实是真实实的和准准确的。本报告中的的分析、意意见和结结论是我我们自己己公正的的专业分分析、意意见和结结论。我们已对本本报告中中的研究究对象进进行了实

20、实地勘查查。本报告中所所引用的的经济数数据系经经过我们们长时间间的研究究及市场场分析所所取得的的，如有有偏差，仅仅供参考考。本研究报告告作为办办理土地地一级开开发项目目立项使使用。第二章 项项目的界界定与现现状描述述2.1宗地地法律关关系1、宗地性性质及基基本情况况北京市海淀淀区大西西山风景景区凤凰凰岭旅游游设施项项目地均均为集体体土地，项项目位于于海淀区区大西山山风景旅旅游区的的西北部部，东至至规划旅旅游专用用道，南南至聂各各庄西路路，西至至发凤凰凰岭景区区和龙泉泉寺一级级山区公公路，北北至凤凰凰岭路。总用地地面积224.8859公公顷，其其中建设设用地面面积9.82公公顷，代代征道路路面积

21、33.022公顷，代代征绿地地12.0199公顷。可可规划地地上面积积2.995万平平方米。项目地块为为车耳营营村和西西山农场场所有，共共24.8599公顷。属属于国有有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图图21：地块用地规划图2、宗地实实际用途途与规划划用途现状用地构构成以果果园为主主，面积积约211.699公顷，占占用地总总面积的的87.25%；另另有少量量村镇企企业用地地1.222公顷顷，占用用的总面面积的44.911%（家家具厂，已已停产）。厂厂房及林林地均为为当地农农民租赁赁使用，租租期三十十年。宗地规划用用途为旅旅游度假假及文化化用地。3、宗地区区域的历历史价值值该

22、宗地位于于北京市市海淀区区大西山山风景旅旅游区的的西北部部，对于于土地用用途要按按照控制制性详细细规划执执行，具具体用途途以规划划意见书书为准。2.2项目目的自然然条件与与区位1、项目土土地的自自然特征征本项目总用用地面积积为244.8559公顷顷，项目目区比较较规整，近近似为长长方形，地地形平坦坦，排水水状况比比较好，工工程地质质状况良良好，土土壤无污污染，区区内没有有破坏性性的大断断裂分布布。2、项目的的区位特特征项目所在地地海淀区区是著名名的高科科技、文文化、教教育、旅旅游区。区区内山清清水秀、古古迹繁多多，属北北京的上上风上水水之地。金金代在这这里建有有八大水水院，明明朝开始始大规模模

23、建设，清清代形成成“三山五五园”的宏大大格局，海海淀区不不仅有优优美的自自然景观观，而且且有丰富富的人文文景观。秀秀美的自自然景观观与丰富富的人文文景观相相映成趣趣，为园园区内的的企业、科科研工作作者提供供了一个个良好的的生产、生生活和工工作环境境。图图22：大西山风景区位置示意图海淀区中关关村是全全国智力力资源和和科技人人员最密密集的地地区，其其智力密密集度在在世界亦亦属罕见见。海淀淀区发展展高新技技术产业业有了得得天独厚厚的条件件，确立立了海淀淀区在全全国高科科技发展展中的核核心地位位，具备备发展知知识经济济的条件件。海淀淀区位于于北京市市区西北北郊。东东与西城城、朝阳阳区相邻邻，南与与宣

24、武、丰丰台区毗毗连，西西与石景景山、门门头沟区区交界，北北与昌平平县接壤壤，全区区总面积积4266平方公公里。总用地面积积24.8599公顷，其其中建设设用地面面积9.82公公顷，代代征道路路面积33.022公顷，代代征绿地地12.0199公顷。可可规划地地上面积积2.995万平平方米。项项目用地地位置范范围示意意图如下下：图图23：地块位置图2.3地上上物状况况该项目用地地范围内内大部分分为早期期建造的的平房，目目前房屋屋情况较较差，布布局混乱乱，私搭搭乱建严严重。平平房破损损程度严严重，使使用功能能设施不不全，生生活极为为不便，现现有形象象与大西西山风景景区凤凰凰岭旅游游及海定定区日益益改

25、变的的城市景景观极不不协调。现状用地构构成以果果园为主主，面积积约211.699公顷，占占用地总总面积的的87.25%；另另有少量量村镇企企业用地地1.222公顷，占占用的总总面积的的4.991%（家家具厂，已已停产）。所所占土地地均为苏苏家坨镇镇各村农农民向各各村租用用土地，租租期300年。 项目现状情情况统计计表序号项目名称数量单位备注一项目总占地地面积24.8559公顷二应拆迁房屋屋建筑面面积1182.4平方米拆迁公司实实地调查查数据1厂房1182.4平方米拆迁公司实实地调查查数据2.4宗地地环境1、自然环环境由于京密引引水渠和和市区西西北铁路路环线的的阻隔，使使地块成成为一个个相对封封

26、闭的区区域。项项目用地地所处区区域属于于暖温带带半湿润润季风气气候，夏夏季炎热热多雨，冬冬季寒冷冷干燥，全全年平均均气温116摄氏氏度，一一月份平平均气温温3摄摄氏度，77月份平平均气温温30摄摄氏度，年年平均降降水6000mmm，全年年无霜期期2000余天。项项目地块块位于以以生态为为主题的的大西山山风景区区。区域域内山清清水秀，风风景宜人人，景观观资源丰丰富。2、社会经经济环境境海淀区大西西山风景景旅游区区风景秀秀丽，上上风上水水，是中中关村科科技园区区的后花花园，是是IT业业成功人人士，公公司白领领，及各各行业专专家开会会、办公公、旅游游、疗养养、及举举办学术术研讨会会的理想想处所。3、

27、市政基基础设施施状况（1）交通通现状宗地附近东东西向主主要有聂聂各庄西西路、北北清路、龙龙泉寺路路。市区铁路西西北环线线从地块块东侧经经过，但但目前已已基本处处于停运运状态。（2）市政政设施现现状自来水：自自打井水水和海淀淀供水一一厂供水水雨污水：无无市政管管网。雨雨水从山山区自然然排洪沟沟汇集于于梁家园园排水沟沟，最后后流往上上庄水库库，排洪洪能力五五年一遇遇。无污污水处理理设施。自自建化粪粪池或沉沉淀池，上上层清水水自然排排除，沉沉淀污物物定期抽抽运。天然气：无无天然气气管道，主主要燃料料为液化化气。电力：有聂聂各庄变变电站，22万伏-11万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供

28、电提供。通讯：西山山农场场场部内有有电话机机房，容容量14440门门，有8800门门投入使使用。电电话线空空中架设设，无地地下管沟沟敷设。有线电视：由海淀淀区有线线电视局局提供。（3）周边边大市政政现状北清路：北清路一期期敷设有有DN8800上上水，末末端距凤凤凰岭地地区约77-8公公里。北清路一期期敷设有有DN5500中中压天然然气管，末末端距凤凤凰岭地地区约77-8公公里，且且估计中中压管线线的压力力不足以以到达本本地区。颐阳路：只只是道路路柏油面面，路下下没有敷敷设任何何管道。4、公共设设施状况况宗地附近有有环绿艺艺苑、实实创总公公司培训训基地等等小型度度假、旅旅游设施施。聂各各庄村分分

29、布有邮邮局、卫卫生院、商商店等简简单公共共设施。总总体规模模较小、档档次偏低低、布局局分散，不不能满足足该区域域未来发发展需要要。2.5宗地地开发目目标本项目完成成后应达达到：用用地范围围内的 “三通”（通上上水通电电、通路路）及土土地平整整，满足足建设条条件，达达到熟地地标准。各各种市政政基础设设施管线线接至规规划红线线外。第三章 投投资环境境31海淀淀区经济济介绍海淀区以高高科技、高高知识含含量为特特色。无无论是从从区位、商商业氛围围、业态态构成还还是人气气的旺盛盛程度，都都坚实的的捍卫着着其在京京城科技技龙头的的地位。中中关村高高科技园园区、上上地园区区已经成成为北京京高科技技的标志志，

30、海淀淀区是高高等学府府的聚集集地，是是输送高高科技人人才的重重要枢纽纽。32海淀淀区大西西山风景景旅游区区现状分分析1、自然风风光和民民俗旅游游凤凰岭、大大觉寺、阳阳台山、翠翠湖湿地地公园、七七王坟等等旅游景景区风景景秀丽，空空气清新新，四季季如画，是是周末放放松休闲闲的好去去处。海海淀区北北部地区区开发办办同时组组织实施施了当地地的民俗俗旅游文文化，抓抓住现代代人回归归自然的的巨大商商机。2、丰富的的商业资资源凤凰岭、大大觉寺、阳阳台山、翠翠湖湿地地公园、七七王坟等等旅游景景区聚集集在海淀淀区大西西山风景景旅游区区内，整整个风景景区内孕孕育着较较好的商商机。现现在已有有的配套套设施不不能满足

31、足日益增增加的旅旅游观光光者的需需求。3、优越的的地理区区位海淀区大西西山风景景旅游区区地处海海淀区中中关村商商圈的后后花园，具具有明显显的区位位优势。周边环境：本项目目所在的的海淀区区，是高高新技术术产业的的聚集地地，上地地科技园园区，中中关村商商圈，及及众多高高等学府府聚集在在海淀区区，这些些必将对对本项目目有辐射射影响，本本项目所所在的大大西上风风景区是是IT成成功人士士旅游度度假、会会议、办办公的好好去处，同同时是各各大高校校学科带带头人举举办学术术研讨会会、学术术展示会会的优选选之所。商圈环境：海淀区区大西山山旅游区区西北部部，现在在已各大大旅游风风景区为为依托，以以旅游、饮饮食、住

32、住宿为主主体的商商圈已经经初具规规模，同同时受到到中关村村商圈，上上地商圈圈的辐射射作用，有有益于本本项目的的商业环环境。4、丰富的的旅游资资源海淀山后地地区（凤凤凰岭）独独特的地地理位置置和良好好的气候候及适宜宜居住环环境，凤凤凰岭厚厚重的历历史、宗宗教文化化沉淀、传传统的旅旅游观光光文化、良良好的人人文亲和和环境，必必将带来来巨大的的旅游休休闲会务务等市场场资源。33海淀淀区大西西山风景景旅游区区目前存存在的问问题海淀区大西西山风景景旅游区区正呈生生长之势势，但受受到风貌貌保护的的限制和和交通条条件的限限制，除除了现有有各旅游游景区相相应的配配套设施施外，还还没有形形成大型型的商业业环境。

33、1、功能不不尽完善善，结构构不够合合理海淀区大西西山风景景旅游区区风景秀秀丽，空空气清新新，是旅旅游度假假的绝好好选择，但但相关的的配套设设施没有有合理得得衔接起起来，各各种业态态没有合合理的衔衔接起来来，对消消费者的的吸引大大多是旅旅游业态态，其他他业态往往往被忽忽略。2、配套设设施不够够完善各旅游风景景区同相相应的配配套设施施没有合合理的组组合，各各行其是是，没能能达到相相辅相成成的作用用，除旅旅游景区区外，各各饮食、住住宿等地地的停车车位数量量有限。3、海淀区区大西山山风景旅旅游区内内企业没没有形成成合力，制制约海淀淀区大西西山风景景旅游区区商业氛氛围的发发展旅游区内企企业在结结构调整整

34、、产品品营销、形形象宣传传等方面面各行其其是，没没有形成成合力，企企业间的的协调组组织商会的的作用没没有充分分发挥，使使打造海海淀区大大西山风风景旅游游区整体体商业氛氛围的工工作难以以顺利进进行。4、海淀区区大西山山风景旅旅游区市市政设施施不完备备，电信信、燃气气、供暖暖管线没没有实现现介入，不不能满足足该区域域的市政政需求。34项目目建设的的必要性性分析从海淀区旅旅游配套套设施的的总体供供应量来来看，市市场供不不应求，随随着中关关村以及及高科技技产业的的进一步步发展，未未来对于于高档旅旅游配套套设施的的市场需需求将有有大幅提提升。结合本项目目区域的的特点和和规划方方向考虑虑，未来来本项目目所

35、在区区域发展展旅游配配套设施施类产品品有非常常好的市市场前景景，不但但与大西西山风景景区的整整体规划划方向相相符合，而而且还能能够填补补海淀区区旅游配配套设施施的市场场空缺，服服务于中中关村高高科技园园区企业业商务交交流、技技术研发发等。另外，本项项目的建建设可以以充分地地挖掘区区域旅游游度假休休闲资源源，为大大西山风风景区的的可持续续发展提提供保障障。第四章市场分分析41总体体宏观经经济分析析中国经济在在过去的的二十年年中迅速速发展，国国民生产产总值已已达到世世界的33.4%。中国国的零售售业也在在两位数数的增长长，与112年前前相比，翻翻了四倍倍多。这这样的发发展速度度将会在在短期到到中期

36、内内存在。与与此同时时，通货货膨胀比比率稳定定在比较较低的水水平（不不到4%），零零售业和和零售价价格指标标都保持持相对稳稳定。这样的国民民生产总总值能力力保证了了大多数数外商的的直接投投资达到到相当高高的水平平，在今今后的几几年中有有这样的的发展趋趋势：作作为中国国入世的的过渡的的一部分分，经济济的重要要组成部部分将会会进入反反常的前前进状态态。排除无法预预计的政政治或其其它方面面剧变的的影响，中中国经济济的强大大发展水水平将会会在中期期内存在在。中国的都市市人口数数量也已已开始增增长，每每年大约约估计有有8000至9000万人移移居到城城市。同同时，农农村的总总人口量量也在持持续增长长。北

37、京是全国国的政治治、文化化与国际际交往中中心，又又是生机机勃勃、充充满活力力的综合合性产业业城市。改改革开放放以后特特别是“十五”时期，中中共北京京市委、市市政府大大力发展展首都经经济。循着着北京经经济发展展要立足足北京、服服务全国国、面向向世界的的思路，对对经济结结构和布布局进行行调整，经经济增长长方式的的加速转转变，使使全市国国民经济济持续快快速健康康增长，综综合经济济实力保保持在全全国前列列。近年年来北京京的经济济保持了了高速增增长的趋趋势，220011年-220044年GDDP年均均增长速速度达到到11.4%，GGDP年年增长率率高于国国家平均均水平，服服务业和和高新技技术产业业增长迅

38、迅速，220088年奥运运会将进进一步拉拉动北京京的基础础设施建建设和生生态环境境改造，进进一步改改善投资资环境，提提升国际际形象。220044年，北北京GDDP总量量为42283.3亿元元，比上上年增长长13.5%，连连续六年年保持二二位数的的增长。人人民生活活水平迈迈上新台台阶，城城市居民民人均可可支配收收入达到到156637.8元，四四年平均均实际增增长幅度度达到112.44%。42土地地市场分分析从未来发展展来看，现现阶段土土地供应应以及房房地产市市场的强强势政策策调整对对我国房房地产业业发展的的影响主主要可从从以下几几方面加加以分析析：、土地供供应总量量将会进进一步得得到控制制从供给

39、方面面看，国国土资源源部下发发的关关于清理理各类园园区用地地加强土土地供应应调控的的紧急通通知以以及国务务院下发发的关关于暂停停审批各各类开发发区的紧紧急通知知和关关于清理理整顿各各类开发发区加强强建设用用地管理理的通知知等文文件，对对城市各各类开发发区（园园区）、别别墅用地地的供给给作了严严格的限限制，这这将使城城市土地地增量供供应出现现较大回回落。从需求方面面来看，由由于招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定以以及协协议出让让国有土土地使用用权规定定等的的发布实实施，经经营性用用地停止止协议出出让，转转而实行行招标拍拍卖挂牌牌出让，市市场化程程度大大大提高，竞竞争也将将更为激激烈，

40、土土地价格格也将因因此而上上涨。土土地价格格的上涨涨，将降降低土地地市场需需求。在供求机制制的共同同作用下下，土地地市场经经过调整整将重新新实现平平衡，土土地总供供应量缩缩减，土土地价格格则将上上浮，从从而最终终实现控控制土地地供应总总量，减减少土地地收益流流失。2、地产价价格短期期将会有有所波动动，长期期趋向平平稳土地储备制制度以及及土地招招标拍卖卖挂牌出出让制度度的实施施，对房房地产价价格的影影响在不不同阶段段的表现现存在着着一定的的差异。制制度建立立之初，由由于对土土地供应应总量调调控力度度的加大大，使得得土地供供应规模模有所缩缩减，加加上开发发商以及及购房者者的理性性预期影影响，房房地

41、产价价格有可可能会呈呈现上涨涨的态势势，而且且上涨的的幅度在在某些区区域可能能较大。与与此同时时，由于于政府对对住房市市场的干干预，尤尤其是大大规模经经济适用用房的推推出，将将对住房房市场需需求形成成较强的的分流作作用，从从而对房房地产价价格上涨涨产生抑抑制作用用。再者者，随着着土地储储备制度度的完善善，土地地利用规规划、土土地供应应计划等等的落实实，政府府将根据据市场需需求进行行土地供供应，以以避免房房地产市市场价格格的大幅幅波动。因因此，从从中长期期来看，土土地供应应政策调调整对房房地产价价格的影影响不会会特别明明显，市市场价格格总体上上将保持持平稳发发展态势势。43旅游游市场分分析05年

42、全市市接待入入境旅游游者3662.99万人次次，比上上年增长长15%。其中中，外国国人3111.66万人次次，增长长16.2%；港、澳澳、台同同胞511.3万万人次，增增长8.2%。全市市旅游外外汇收入入36.2亿美美元，增增长144.2%。全年年出境旅旅游者达达51.7万人人次，增增长0.7%。全全年接待待国内旅旅游者11.255亿人次次，增长长4.66%。国国内旅游游收入113000亿元，增增长133.5%。“十五”期间，全全市共接接待入境境旅游者者14660万人人次，旅旅游外汇汇收入累累计达到到 1448亿美美元，分分别比“九五”时期增增长211.3%和21.4%。共共接待国国内旅游游者

43、5.6亿人人次，实实现旅游游收入449688.7亿亿元，分分别比“九五”时期增增长266.3%和1.33倍。不单是北京京，055年全国国的旅游游业都在在飞速发发展。我我国入境境旅游人人数达11.2亿亿人次，出出境旅游游者达331000万人次次，旅游游总收入入达76680亿亿元。入入境过夜夜旅游人人数达446800万人次次，国内内旅游人人数达112亿人人次。在在旅游业业总收入入中，国国内旅游游收入达达52886亿元元，国际际旅游收收入达到到2933亿元。预计，066年入境境旅游人人数将前前所未有有地达到到1.33亿人次次，比去去年增长长8%。其其中入境境过夜人人数达到到51880万人人次，外外国

44、人222900万人次次，国际际旅游收收入达到到3366亿美元元。05年旅客客运输总总量6008399万人，比比上年增增长222.3%。其中中，铁路路57778万人人，增长长6.33%；公公路5119255万人，增增长255.2%；民航航31336万人人，增长长10%。“十五”期间，客客运总量量累计达达到199.2亿亿人，比比“九五”时期增增长2.1倍。北京作为中中华人民民共和国国的首都都，是一一座有330000多年悠悠久历史史的古城城，在全全世界都都享有盛盛誉。它它是一座座拥有大大量文化化历史古古迹和皇皇家风格格的宏伟伟壮观的的城市，同同时也是是有着现现代化特特色的快快速发展展的国际际化大都都

45、市。作为一座有有着悠久久历史的的城市，旅旅游业对对北京的的经济有有着重大大的贡献献。宏伟伟的故宫宫是世界界上最大大的并且且保存最最好的皇皇宫。在在北京城城外，就就可以爬爬上世界界八大奇奇迹之一一的长城城。天安安门广场场是世界界最大的的城市中中央广场场。北京的旅游游业在中中央政府府的支持持下取得得了长足足的进步步。在中中国311个省、自自治区、直直辖市中中，北京京是第二二大旅游游胜地。2001年，北京接待的海外游客达到 2,857,872人次，比上一年增长了1.3。其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客分别2,398,790人次、269,265人次、14,220 人次和175,597人次。旅游业外

46、汇收入总计达29.5亿美元，比上一年增长了6.5。这一年中，北京也接待了一亿一千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了8，旅游收入达887.7亿元，比上一年增长了29。最近几年来来京出差差的人员员比例在在快速增增长。外外地游客客平均在在京停留留时间为为 6.5 天天，重游游率为 69.5%。外地游客职职业分布布情况如如下图所所示：图31图31：外地游客职业分布情况图（数据来源源：20001年年北京统统计年鉴鉴，中国国统计出出版社出出版）表31：20001年来来京的不不同职业业的旅游游者所占占百分比比职业其他省游客客百分比比当地游客百百分比政府公务员员10.79.5企业管理人人员22.

47、717.8技术工11.510.7服务销售人人员9.78.9工人10.48.0军人2.34.2农民5.01.1退休人员5.16.8学生12.625.0其他10.08.0表32：20001年国国内游客客参观北北京的分分类百分分比目的百分比 (%)渡假旅游44.0拜访亲戚朋朋友11.2公务16.9会议7.9看病3.0宗教0.3文化体育4.7其他12.0来京的目的的有从事事文化科科技交流流（ 115.11 天）和和宗教活活动（77.5 天）；这些人人是外地地来京人人员中在在京停留留时间最最长的。下图显示了了外地来来京人员员不同的的来京目目的和他他们平均均在京停停留的天天数。图32图32：外地来京人员在

48、京平均停留天数 （数数据来源源：20001年年北京统统计年鉴鉴，中国国统计出出版社出出版）北京市旅游游业发展展前景“十五”期期间至220200年北京京市旅游游业发展展的前景景根据北京京市旅游游发展总总体规划划对220100年北京京旅游发发展前景景的描述述，根据据北京市市旅游局局征求北北京旅游游业专家家学者的的意见和和北京市市相关委委、办、局局几个区区县的意意见，我我们对220200年旅游游发展前前景的描描绘大体体如下： 1北京的的城市建建设将有有一个极极达的发发展，许许多城市市标志性性建筑物物将陆续续涌现，不不断增加加和改变变着北京京城市景景观。北北京的基基础设施施建设将将在今后后20年年中产

49、生生飞跃式式发展，地地铁线路路延长，地地面轻轨轨铁路建建成，四四环、五五环通车车，市内内的交通通也将通通过马路路扩延、违违法建筑筑物的拆拆除、占占路市场场的清理理以及增增加停车车场地等等措施得得以彻底底的改善善。城市市绿地将将进一步步扩大，大大气质量量将进一一步提高高，和基基础设施施相配套套的城市市标识系系统将全全面建立立。北京京旅游业业将有一一个更加加轻松、更更加现代代的发展展环境。2北京市市将会竭竭尽全力力保护北北京古城城风貌，重重点街区区、重点点文物、重重点民居居不仅会会得到市市政府的的高度重重视，并并且肯定定会充分分为旅游游业所利利用，成成为现代代化北京京的古老老文化的的亮点。3北京的

50、的郊区将将成为本本市居民民和周边边地区旅旅游度假假者的旅旅游目的的地，成成为发展展双休日日旅游和和黄金周周旅游的的重要基基地，京京郊还将将成为连连接周边边热点旅旅游区点点的重要要通道。4北京的的旅游产产品将更更加丰富富，观光光旅游、会会站旅游游、度假假旅游、文文化旅游游、娱乐乐旅游将将成为北北京旅游游产品的的五大支支柱。另另外，商商务旅游游、体育育旅游、探探险旅游游、康体体旅游、节节庆旅游游、修学学旅游、购购物旅游游以及农农业观光光、工业业观光、科科技观光光、教育育观光等等多种旅旅游形式式将得到到充分的的发展，届届时，国国内外旅旅游者将将在北京京对旅游游产品有有更多的的选择性性。5北京将将作为

51、科科教文化化中心，更更加充满满知识与与趣味氛氛围。国国家级和和地方级级重要文文物点、博博物馆、名名人故居居、历史史上重要要事件发发生地将将更多地地向游人人开放。科科技开发发区、科科技成果果试验地地、大学学校园等等都将成成为旅游游者选择择的新热热点，而而且民俗俗文化因因其特色色鲜明而而得到更更加重视视和充分分开发，茶茶馆、会会馆、民民间文艺艺、特色色小吃、京京剧话剧剧以及来来自全国国各地不不同民族族的民俗俗活动，都都将在北北京全面面开花，使使北京成成为国际际知名的的文化大大都市。6旅游产产业届时时经过四四十年的的发展，将将成为一一个非常常成熟的的产业，不不仅有稳稳定的市市场，而而且在国国内外享享

52、有很高高的知名名度，很很多产品品将成为为世界产产品，北北京将成成为世界界最主要要的旅游游目的地地和国际际会议中中心，北北京旅游游文化节节也将成成为享誉誉世界的的国际节节日。旅旅游业的的产业配配套将走走向市场场化，产产业各要要素得以以充分的的发展。旅旅游者在在北京将将享受更更加方便便的出入入和咨询询，享受受充满知知识、充充满信息息、充满满文化的的旅游活活动。7旅游业业无疑将将成为北北京经济济的支柱柱型产业业，将对对国家和和地方做做出较大大的贡献献，北京京因此成成为国际际国内知知名的文文化型消消费城市市，人民民生活水水平、生生活质量量将得到到极大提提高，整整个社会会更加稳稳定，经经济更加加繁荣，文

53、文化更加加丰富多多彩，并并因此跻跻身于国国际大都都市和国国际旅游游强市的的行列。结论：中国旅游产产业和北北京旅游游业的发发展为国国内旅游游市场提提供了巨巨大的潜潜力，国国民经济济增长的的强劲走走势使得得国民用用于旅游游方面的的开销迅迅速增长长；北京已有一一大批文文化历史史名胜，如如故宫、天天坛、八八达岭长长城和颐颐和园等等；总体上，旅旅游业仍仍处于发发展规律律阶段、热热点不多多，就是是历史名名胜开发发得也很很有限，近近几十年年没有开开发新的的景点；游客在京停停留时间间平均为为国为66.5天天，重游游率接近近70%。假设设在初次次到京时时已经游游览了44个主要要景点，对对于新景景点来说说，市场场

54、潜力在在重游的的客源中中每年将将超过百百万；所有的现有有景点均均为静态态景观，北北京缺乏乏像迪斯斯尼乐园园或二十十世纪影影城那样样的互动动性或主主题性的的景点；将传统转变变为资本本，并且且高度宣宣扬中关关村科技技园商务务休闲及及旅游度度假概念念，并且且得到奥奥运支撑撑作用，凤凤凰岭地地区的建建设一定定能成为为充满活活力的亮亮点。44北京京市旅游游饭店业业发展的的主要特特点是：一、旅游饭饭店的规规模和经经济总量量在一定定区域内内高度集集中。分分区县的的数据表表明，全全市有552%的的旅游饭饭店集中中在朝阳阳区、海海淀区和和东城区区，它们们实现了了全市779%的的营业收收入、1101%的利润润总额

55、和和83%的税金金总额。另另外，还还有200%的旅旅游饭店店集中在在西城区区、宣武武区和丰丰台区。以以上区域域集中了了全市772%的的旅游饭饭店、990%以以上的经经济总量量。二、高星级级饭店是是拉动旅旅游饭店店业总体体水平提提升的主主力军。四四星级以以上的高高星级饭饭店呈现现出创收收水平高高、赢利利水平高高、平均均房价和和客房出出租率同同步提高高的态势势，是拉拉动旅游游饭店业业总体水水平提升升的主力力军。高星级饭店店集中全全市旅游游饭店660%的的收入和和70%的利润润。截至至11月月底，仅仅占全市市旅游饭饭店数116%的的四、五五星级饭饭店实现现营业收收入1004.99亿元，同同比增长长4

56、9.4%，占占总量的的61.5%；实现利利润总额额13.9亿元元，占总总量的772.44%,收收入利润润率为113.33%。不不足两成成的四、五五星级饭饭店集中中了全市市六成多多的营业业收入和和七成多多的利润润总额。三三星级及及以下饭饭店实现现营业收收入655.5亿亿元，同同比增长长25.5%，占占总量的的38.5%；实现利利润总额额5.33亿元，不不足总体体的三成成, 收收入利润润率为88.1%，超过过八成的的三星级级及以下下饭店仅仅集中了了全市不不足四成成的营业业收入和和三成的的利润总总额。平均房价和和客房出出租率同同步增长长。目前前，全市市旅游饭饭店的平平均房价价为4111元/间天，比比

57、20003年增增长6%；客房房出租率率为655%，比比20003年上上升155个百分分点，实实现平均均房价和和客房出出租率的的同步增增长。其其中：四四、五星星级饭店店的平均均房价分分别比220033年增长长3%和和10%；客房房出租率率分别比比20003年提提升155个和116个百百分点。二二、三星星级饭店店在平均均房价不不变的情情况下，客客房出租租率分别别提升114和112个百百分点。一一星级饭饭店在平平均房价价下降55%的情情况下，客客房出租租率提升升12个个百分点点。表34：旅游饭饭店分星星级的平平均房价价及客房房出租率率：星级五星四星三星二星一星平均房价(元/间间天)762437281

58、204166客房出租率率(%)677163604545竞争争性项目目分析项目周边区区域近期期没有土土地供应应，区域域的土地地市场仍仍然在起起步阶段段。目前前正在交交易的地地块中，距距离项目目最近的的是位于于温泉镇镇的D11、D22地块，规规划用途途为住宅宅、行政政办公及及商业。从04年至至06年年间北京京市场上上成交的的地块中中，规划划用途为为商业金金融用地地，同属属于六类类土地，并并且对本本项目有有一定参参考意义义的地块块有三个个，分别别是：京京土整储储挂（昌昌）2200550002号（昌昌平区东东小口镇镇建设用用地）、京京土整储储挂（昌昌）2200440001号（昌昌平区东东小口镇镇中滩村

59、村建设用用地）、京京土整储储挂（石石）2200440007号（石石景山区区八角建建设用地地）。海淀区旅游游业发展展情况分分析二十一世纪纪，国际际三大产产业中最最具吸引引力的产产业为旅旅游服务务等第三三产业。尤尤其是第第三产业业宠儿旅游游休闲产产业。随随着中国国改革开开放的不不断深入入，中国国政府大大力扶持持旅游产产业，而而旅游产产业也越越发展示示出其勃勃勃生机机，可以以说旅游游经济产产业的黄黄金时代代即将来来临。据据测算目目前在我我国，旅旅游业每每收入11美元，又又使国民民经济增增加3.12美美元。使使第三产产业相应应增加110.77美元。旅旅游业的的独特经经济功能能，促使使各地区区都加大大了

60、旅游游业的发发展力度度，特别别是在景景点建设设上更是是不遗余余力。国国际及国国内的形形势为该该项目提提供了坚坚实的政政治，社社会基础础（即天天时）。海淀中关村村作为全全国高科科技行业业的基地地及窗口口，近年年来吸引引大量的的国际国国内客商商、专家家，并带带来大量量商务及及附属的的旅游观观光休闲闲需求。海海淀山后后地区（凤凤凰岭）独独特的地地理位置置和良好好的气候候及适宜宜居住环环境，必必将吸引引越来越越多的媒媒体和旅旅游界的的关注（即即地利）。凤凰岭厚重重的历史史、宗教教文化沉沉淀、传传统的旅旅游观光光文化、良良好的人人文亲和和环境，必必将带来来巨大的的旅游休休闲会务务等市场场资源（即即人和）