房地产企业的财务流程及会计处理

1、1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存存款 支取现金或或是预支支现金 借：其他应应收账XXX成本类类或材料料类科目目 贷：现金 （2）银行行存款 （3）应收收账款：主要是是核算在在开发经经营过程程中，转转让和销销售开发发产品，提提供出租租房屋和和提供劳劳务，而而向购买买、接受受和租用用单位或或个人收收取的款款项。 出售租赁赁商品房房而应收收取的未未收到的的款项（所所附原始始单据：购方协协议销售售发票或或出租发发票） 借：应收账账款XX公公司或个个人 贷：主营业业务收入入 出让材料料而应收收取的未未收款项项 借：应收账账款XX公公司 贷：其他业业务收入入

2、收回款项时时： 借：银行存存款 贷：应收账账款 （4）坏账账准备：确定无无法收回回的应收收账款而而计提的的坏账损损失，主主要有两两种核算算方法：一种直直接转销销法，二二是备抵抵法 提取坏账准准备金 借：管理费费用 贷：坏账准准备 发生坏账时时 借：坏账准准备 贷：应收账账款 收回已转销销的应收收账款 借：应收账账款 贷：坏账准准备 借：银行存存款 贷：应收账账款 （5）应收收票据：指房地地产开发发企业因因转让、销销售开发发产品而而收到的的商业汇汇票。 销售商品房房而收到到的商业业汇票 借：应收票票据XX公公司 贷：主营业业务收入入 商业汇票到到期： 若为无息商商业汇票票（所附附单据：销售发发票

3、、双双方协议议） 借：银行存存款 贷：应收账账款 若为有息商商业汇票票 借：银行存存款 贷：应收票票据XX公公司 财务费用 （6）预付付账款：是指房房地产开开发企业业按照合合同预付付给承包包单位的的工程款款和备料料款，分分别设置置“预付付承包单单位款”和和“预付付供应单单位款”两两个明细细科目。 预付给承承包单位位的工程程款和备备料款（所所附单据据：付款款申请书书、付款款单） 借：预付账账款预付承承包单位位款 贷：银行存存款 拔付承包单单位抵作作备料款款的材料料 借：预付账账款预付承承包单位位款 贷：库存材材料 企业与承包包单位按按月或是是按季进进行工程程结算时时（所附附单据：工程价价款结算算

4、单） 借：开发成成本 贷：应付账账款应付工工程款 同时，从应应付的工工程款中中扣回预预付的工工程款和和备料款款 借：应付账账款应付工工程款 贷：预付账账款预付承承包单位位款 用银行存款款补付余余额 借：应付账账款应付工工程款贷贷：银行行存款 预付给供供应商的的材料价价款 借：预付账账款预付供供应单位位款 贷：银行存存款 材料验收入入库，用用预付款款抵扣应应付款 借：应付账账款应付购购货款 贷：预付账账款预付供供应单位位款 用银行存款款补付余余额 借：应付账账款应付购购货款 贷：银行存存款 （7）物资资采购：主要是是核算企企业购入入各种物物资的采采购成本本。包括括购入材材料设备备的买价价、运杂杂

5、费、流流通坏节节的税金金，月终终分配的的采购保保管费和和材料成成本差异异。 （8）采购购保管费费：主要要核算采采购保管管人员的的工资、福福利费、办办公费、交交通差旅旅费、折折旧费、维维修费、低低值易耗耗品摊销销、劳动动保护费费、检验验试验费费等 （9）材料料成本差差异：主主要用来来核算实实际成本本与计划划成本之之间的差差异。 （10）库库存材料料：用来来核算各各种为库库存材料料的计划划成本或或实际成成本 （11）库库存设备备：用来来核算企企业用于于开发工工程的各各种库存存设备的的实际成成本 购入设备备，支付付买价、代代垫的运运杂费、采采保费（所所附凭证证：代垫垫费用交交付单、销销售发票票、付款

6、款单） 借：物资采采购设备采采购 贷：银行存存款 计算与分配配的采保保费（所所附凭证证：计算算的采保保费用固固定表格格） 借：物资采采购设备采采购 贷：采购保保管费 采购保管费费的计算算公式如如下： 采购保管费费的实际际分配率率=材料料实际发发生的采采保费/本月购购入材料料实际发发生的买买价和运运杂费 某种物资应应分摊的的采购保保管费=实际买买价和运运杂费*分配率率 材料验收入入库（所所附单据据：入为为单、设设备管理理单） 借：库存设设备 贷：物资采采购 订购设备备与材料料，所发发生的买买价与动动杂费、税税款（所所附单据据：购货货发票、提提货单、银银行单据据、运输输费单据据） 借：预付账账款

7、贷：银行存存款 设备到达验验收入库库 借：物资采采购设备采采购 贷：应付账账款应付购购货款 冲减预付的的设备货货款 借：应付账账款应付供供货款 贷：预付账账款 支付余下应应付的设设备材料料采购款款 借：应付账账款 贷：银行存存款 设备和材材料发出出，领用用设备进进行安装装，用作作房屋建建设（所所附凭据据：发出出材料汇汇总表、设设备出库库单） 借：开发成成本房屋开开发 贷：库存设设备 销售积压设设备（所所附单据据：设备备出库单单、银行行单据、销销售发票票） 借：银行存存款 贷：其他业业务收入入 结转成本 借：其他业业务支出出 贷：库存设设备 （12）委委托加工工材料：主要是是核算委委托外单单位加

8、工工的各种种材料的的实际成成本。应应与加工工单位签签订加工工合同。 发出材料，委委托外单单位加工工 借：委托加加工材料料 贷：库存材材料 材料成本差差异 加工完后验验收入库库 借：委托加加工材料料 贷：银行存存款 借：库存材材料XX材材料 贷：委托加加工材料料 （13）低低值易耗耗品：是是指未达达到固定定资产标标准的劳劳动材料料。如：工具、器器具、玻玻璃器皿皿等 自营工程领领用生产产工具，一一次性摊摊销计入入成本费费用 借：开发间间接费用用 贷：低值易易耗品 仓库领用工工具一批批，用五五五摊销销法： 借：待摊费费用 贷：低值易易耗品 借：采购保保管费 贷：待摊费费用 （14）开开发产品品：是指

9、指企业已已经完成成全部开开发过程程并验收收合格，可可以按照照合同的的条件移移交购货货单位，或或者可以以作为商商品对外外销售的的产品，包包括开发发完工的的建设场场地、房房屋、配配套设施施和代建建工程等等企业开开发的产产品，在在竣工验验收时 借：开发产产品 贷：开发成成本 对外销售转转让的开开发产品品，月份份终了按按时结转转开发成成本 借：主营业业务成本本 贷：开发产产品 （15）分分期开发发产品：应根据据分期销销售合同同进行结结算，可可以根据据需要设设置“分分期收款款开发产产品备查查账”。 借：主营业业务成本本 贷：分期收收款开发发产品 （16）出出租开发发产品：是指利利用开发发完成的的土地和和

10、房屋，进进行商业业性出租租的一种种经营活活动。主主要是通通过收取取租金的的形式实实现的。应应下设“出出租产品品”“出出租产品品摊销”两两个明细细科目 出租土地或或是房屋屋时 借：出租开开发产品品出出租产品品 贷：开发产产品 租金收入： 借：银行存存款或应应收账款款 贷：主营业业务收入入 （17）周周转房：是指企企业用于于安置拆拆迁居民民周转使使用，下下设“在在用周转转房”和和“周转转房摊销销”两个个明细科科目 开发的用于于安装居居于拆迁迁的周转转房，按按实际搭搭建的成成本 借：周转房房在在用周转转房 贷：开发产产品房屋 按月计提的的周转房房摊销 借：开发成成本或开开发间接接费用 贷：周转房房周

11、周转房摊摊销 其间发生的的维修费费用，如如果金额额不大 借：开发成成本或开开发间接接费用 贷：银行存存款 如果金额较较大的 借：待摊费费用或长长期待摊摊费用 贷：银行存存款 最后再分次次摊入到到有关成成本费用用科目 （18）固固定资产产 购入的固固定资产产（所附附原始凭凭证：运运杂费专专用发票票、现金金支出凭凭单、银银行单据据、购货货发票等等） 借：固定资资产 贷：银行存存款 购入需要安安装的固固定资产产 借：固定资资产购建建支出 贷：银行存存款 支付安装费费用 借：固定资资产购建建支出 贷：银行存存款 安装完毕交交付使用用时借：固定资资产 贷：固定资资产购建建支出 自制自建建的固定定资产（所

12、所附单据据：移交交使用单单、工程程结算单单） 支付的土地地征用费费及堪设设计费 借：固定资资产购建建支出 贷：银行存存款 领用材料时时 借：固定资资产购建建支出 贷：库存材材料 分配建筑工工人工资资和福利利费 借：固定资资产购建建支出 贷：应付工工资 应付福利费费 完毕建筑交交付使用用 借：固定资资产 贷：固定资资产购建建支出 其他单位位投资转转入的固固定资产产（所附附单据：投资证证明、合合同） 借：固定资资产 贷：实收资资本 累计折旧 改扩建的的固定资资产（所所附单据据：扩建建通知单单） 借：固定资资产未使用用固定资资产 贷：固定资资产生产生生用固定定资产 残料变卖时时 借：银行存存款 贷：

13、固定资资产购建建支出 支付扩建工工程款时时 借：固定资资产购建建支出 贷：银行存存款 工程竣工时时（所附附单据：工程竣竣工结算算单） 借：固定资资产未使用用固定资资产 贷：固定资资产购建建支出 交付使用时时 借：固定资资产生产用用固定资资产 贷：固定资资产未使用用固定资资产 （19）无无形资产产：企业业长期使使用而没没有实物物形态的的资产，包包括专利利权、非非专利技技术、商商标权、土土地使用用权. 2、负债的的主要会会计科目目的核算算 （1）应付付账款：因购买买材料物物资或接接受劳务务应付给给供应单单位的款款项 支付给承包包单位转转来的工工程价款款结算预预支单 借：开发成成本 贷：应付账账款

14、以预支款抵抵冲应付付款时 借：应付账账款 贷：预付账账款 补付其余款款时 借：应付账账款 贷：银行存存款 （2）预收收账款：按照规规定合同同或协议议向购房房单位或或个人收收取的购购房定金金。以及及代建工工程收取取的代建建工程款款 收到预付款款时 借：银行存存款 贷：预收账账款预收代代建工程程款 提交工程价价款结算算单时 借：应收账账款 贷；主营业业务收入入 借：预收账账款预收代代建工程程款 贷：应收账账款 收回全部余余款 借：银行存存款 贷：应收账账款 （3）应付付工资 开出现金支支票，发发放工资资 借：现金 贷：银行存存款 借：应付工工资 贷：现金 结转代扣款款项 借：应付工工资 贷：其他应

15、应收款代扣扣水电费费 代扣房租 月末分配工工资费用用 借：开发成成本（建建安） 开发间接费费用（开开发项目目现场） 销售用费（销销售机构构） 管理费用（行行政管理理部门） 采购保管费费（采购购部门） 管理费用劳动动保险费费（长期期放假员员工） 应付福利费费（医务务人员） （4）应付付福利费费（按工工资总额额的144%计提提） 借：开发成成本（建建安） 开发间接费费用（开开发项目目现场） 销售用费（销销售机构构） 管理费用（行行政管理理部门） 采购保管费费（采购购部门） 贷：应付福福利费 用现金支付付福利费费时 借：应付福福利费 贷：现金 （5）应交交税金：核算应应向国家家交纳的的各项税税金，主

16、主要包括括（营业业税、城城市维护护建设税税、固定定资产调调节税、所所得税、房房产税、车车船使用用税、土土地使用用税各种种税种） 月末按照实实现的经经营收入入计算应应交税金金 借：主营业业务税金金及附加加 贷：应交税税金应交营营业税 应交城城市维护护建设税税 月末按照实实现的其其他业务务收入计计算出应应交纳的的税金 借：其他业业务支出出 贷：应交税税金应交营营业税 应交城城市维护护建设税税 月末如按规规定计算算当月应应交纳的的房产税税、车船船使用税税 借：管理费费用 贷：应交税税金房产税税 车船使使用税 土地使使用税 月末计算的的所得税税 借：所得税税 贷：应交税税金应交所所得税 实际交纳的的税

17、金 借：应交税税金XX税税 贷：银行存存款 （6）其他他应交款款：核算算向国家家交纳的的教育费费附加以以及其他他应交款款 月末按规定定提取教教育附加加 借：主营业业务税金金及附加加 贷：其他应应交款教育育费附加加 3、成本、费费用主要要会计科科目核算算 （1）开发发成本：如能确确定核算算对象的的，直接接计入“开开发成本本”，主主要包括括：土地地征用及及拆迁补补偿费（土土地征用用费、耕耕地占用用税、劳劳动力安安置费）；前期工工程费（规规划、设设计、项项目可行行性研究究、水文文、地质质、测绘绘、“三三通一平平”）；基础设设施费（小小区道路路建设、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照

18、明、环环卫、绿绿化）；建筑安安装工程程费（支支付给承承包单位位的建筑筑安装工工程费）；公共配配套设施施费（居居委会、派派出所、幼幼儿园、消消防、锅锅炉房、水水塔、自自行车棚棚、公共共厕所等等设施支支出），分分别设置置“土地地开发”与与“配套套设施开开发”“房房屋开发发”设置置二级明明细。可可根据上上述六项项来设置置三级明明细科目目 开发土地地成本费费用： 借：开发成成本土地开开发 贷：银行存存款 或应付账款款XXX公司司 分配开发的的间接费费用 借：开发成成本土地开开发 贷：开发间间接费用用 结转开发土土地成本本费用 借：开发成成本房屋开开发 贷：开发成成本土地开开发。 配套设施施开发 计算公

19、式： 某项开发产产品预提提配套设设施开发发费=该该项开发发产品的的预算成成本（或或计划成成本）*配套设设施预提提率 配套设施费费预提率率=该配配套设施施预算成成本（或或计划成成本）/应负担担该设施施开发产产品的预预算成本本（或计计划成本本）*1100% 发生的配套套设施费费用（自自用的建建筑场地地的开发发） 借：开发成成本配套设设施开发发 贷：开发产产品 支付的配套套设施开开发费用用 借：开发成成本配套设设施开发发 贷：银行存存款 同时领用库库存设备备或是材材料开发发 借：开发成成本配套设设施开发发 贷：库存设设备或库库存材料料 分配应负担担的开发发间接费费用 借：开发成成本配套设设施开发发

20、贷：开发间间接费用用 结转配套设设施开发发成本 借：开发成成本房屋开开发 贷：开发成成本配套设设施开发发 房屋开发发过程中中发生的的费用（能能够分清清对象的的） 借：开发成成本房屋开开发 贷：银行存存款 开发房屋屋建筑的的施工方方式主要要有“出出包”、“自自营”两两种 出包给外单单位进行行施工建建造（根根据提出出的已完完工程月月报或是是价款结结算单） 借：开发成成本房屋开开发 贷：银行存存款 或应付账款款应应付工程程款 自已组织施施工的 借：开发成成本房屋开开发 贷：银行存存款 或应付账款款应应付工程程款 应付工资 库存材料或或设备 代建工程程开发成成本：是是指企业业接受其其他单位位委托，代代为开发发建设的的工程项项目 企业发生的的各项代代建工程程费用支支出 借：开发成成本代建工工程开