各方面了解小户型的定义

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.明明白白白小户户型（一一）近些年来，小小户型一一直是市市场追捧捧的热点点，很多多楼盘最最先售罄罄的往往往是位置置并不是是太好，但但总价相相对低一一些的小小户型。小户型型之所以以受到热热捧，原原因有三三：一是总总价相对对较低。尽管小户型的单价往往比同质的大户型要高，但对于买家来说，总的负担要小一些；二是出出租便捷捷。从北北京的租租赁市场场来看，小小户型求求大于供供，比较较容易成成交，因因而也最最易得到到投资型型买家的的青睐；三是容容易转让让。目前前二手房房市场

2、办办理贷款款的手续续繁杂，大大多数卖卖家都希希望全款款一次转转让，这这就使得得二手房房的交易易实际比比新房还还难一些些，而小小户型因因总价低低，相对对易于成成交。近一两两年，北北京商品品住宅销销售价格格稳中有有降，尤尤其是去去年122月末，每每平方米米平均售售价为444677元，比比上年末末下降了了2499元，降降到了近近几年的的最低点点。但是，由由于市区区内的土土地供应应量极为为有限，加加上拆迁迁成本居居高不下下，期望望过多地地降低销销售价格格，似乎乎不切实实际。从从目前一一些机构构的调查查结果看看，大多多数购房房者能够够接受的的房屋总总价为330-550万元元，一些些经济状状况好些些的，也

3、也不超过过80万万。然而而，对于于经济相相对薄弱弱的年轻轻人来说说，500万以上上的总价价似乎是是可望而而不可及及。因此此，一些些开发商商瞄准了了市场空空档，将将过去分分散在楼楼层中的的小户型型集中在在整栋楼楼甚至整整个社区区中推出出。继去去年第一一季度，一一些楼盘盘推出了了总面积积15-50平平方米的的酒店式式、商住住式小公公寓，以以相对高高的单价价和相对对低的总总价，得得到了年年轻人的的认同，掀掀起了热热销浪潮潮，但同同时也在在业界引引起了争争论，担担心这类类牺牲居居住功能能而求得得缩小面面积以达达到降低低总价的的住宅，会会成为过过渡型产产品。虽然小小户型热热销，但但市场的的供应量量非常有

4、有限，主主要基于于以下几几点：开发成成本不低低。小户户型“麻雀虽虽小，五五脏俱全全”，从厨厨卫的设设施到房房间的布布线，样样样都不不少，同同时与大大户型在在公用设设施上共共享，物物业费却却仅按面面积交纳纳，因而而使得社社区公用用设施实实际单位位面积成成本增加加；设计难难度增加加。在混混合居室室的楼中中，1居居室虽然然常常被被设计在在朝向最最不好的的一面，但但因面积积太小，很很难兼顾顾采光、通通风、户户型、均均好性等等方方面面面；销售利润不不大。卖卖一套小小户型和和卖一套套大户型型的手续续和所费费的功夫夫相差无无几，但但大户型型的总利利润却大大得多。实际上上，不管管是去年年流行的的“超小户户型热

5、”，还是是今年掀掀起的“小户型型社区热热”，都是是市场逐逐渐走向向细分的的结果。对对于商家家来说，在在激烈的的竞争中中寻找市市场空档档，赢得得商机；而对于于买家来来说，面面对形形形色色的的小户型型，由表表及里，去去粗取精精，明明明白白地地挑选到到适合自自己居住住或投资资的住宅宅。何何谓小户户型什么是是小户型型？狭义义的认为为，600-700平方米米以下的的，具有有厨、卫卫、宿功功能的11居室，这这中间包包括超小小型的酒酒店式公公寓或单单身公寓寓；广义义的认为为，总面面积相对对于市场场主流户户型为小小的精巧巧户型或或称做标标准户型型。比较较一致的的看法是是：1居居室600平方米米、2居居室800

6、平方米米、3居居室1000平方方米。以以上仅指指单卫，如如果变成成双卫，再再增加一一些功能能空间，比比如储藏藏室、休休闲阳台台和独立立餐厅等等，可以以将面积积放宽110-220平方方米。精精巧户型型面积虽虽小，但但居住功功能和大大户型相相比，不不应该有有太大的的差异，这这就要求求精致地地规划面面积，巧巧妙地设设计户型型，其面面积的取取舍点尽尽量卡在在既保证证功能完完善又最最少浪费费，也就就是经济济而不局局促。缩小面面积与增增加功能能常常是是一对矛矛盾，880年代代以前的的户型，因因功能相相对单一一，居室室可以做做得小巧巧些，像像1居室室40平平方米，22居室660平方方米，而而3居室室也就才才

7、70平平方米，这这些户型型中大多多是只有有过厅没没有客厅厅，实际际上是少少了一个个主要功功能空间间，也就就是少了了一间房房。而现现在随着着“动静分分区”、“洁污分分离”、“干湿分分开”、“主客分分卫”、“中西分分厨”等等标标志生活活品质和和习惯的的样式，以以及储藏藏间、衣衣帽间、休休闲阳台台、家政政阳台、玄玄关等等等空间的的设置逐逐渐地渗渗透到各各种户型型中，居居住的舒舒适度较较之从前前大为提提高，但但面积也也相应地地加大。因此，小小户型中中各类分分区的样样式及功功能空间间的设置置应首先先服从于于居室面面积的需需要，也也就是说说，在起起居室、卧卧室、以以及厨卫卫面积达达标的基基础上，再再适时加

8、加以考虑虑。为了了更好地地在有限限的空间间中容纳纳人们无无限的需需求，兼兼容方方方面面，像像功能复复合化、空空间模糊糊化是住住宅发展展的重要要趋势。另外，使使用率的的大小也也是一个个不容忽忽视的问问题。目目前，绝绝大多数数楼盘在在户型面面积上提提供两个个数据，即即，建筑筑面积和和套内建建筑面积积，前者者为销售售时的计计价面积积，而后后者为户户型所占占用的面面积。使使用率的的计算是是套内建建筑面积积除以建建筑面积积得出的的百分比比，一般般标准户户型在塔塔楼为777-882%，在在板楼为为80-85，而小小户型集集中的楼楼层，因因公摊加加大，实实际上要要降低33-5个个百分点点。在进进行项目目之间

9、价价格比较较时，应应用某一一户型的的总价除除以套内内建筑面面积，得得出的单单价才是是该户型型的有效效面积的的价格，这这一点，对对于在面面积上斤斤斤计较较的小户户型来说说，显得得尤为重重要。 明明白白小小户型（二二）小户型的分分类小户型按按户型样样式分为为合体11居和分分体1居居；按使使用功能能分为居居家型、商商住型和和商务型型。合体1居居是超小小户型的的必然选选择标准的11居室是是1室11厅，不不管是过过去的室室大厅小小，还是是现在的的室小厅厅大，睡睡觉和起起居或就就餐都是是分在不不同的带带有采光光面的空空间。而而随着11居室的的热销，为为了缩小小面积，降降低总价价，市场场上出现现了将卧卧室和

10、起起居室合合二为一一的合体体1居。这这种户型型的特点点是：厨厨卫等基基本生活活设施仍仍然具备备；居室室除厨卫卫外，只只拥有一一个窗户户或阳台台的采光光面（如如果有两两个以上上的采光光面，就就容易分分割成两两个居住住空间，成成了1室室1厅）。实例11：南三三环草桥桥南的玺玺萌鹏苑苑“钻石公公寓”户型，建建筑面积积33.23平平方米，朝朝向为正正北，全全落地玻玻璃阳台台，层高高2.99米。该户型型面积的的均好性性还可以以：3.6平方方米的卫卫生间和和5.11平方米米的厨房房基本够够用，只只是144.266平方米米的居室室稍有些些局促。居居室东西西两条完完整的平平行线便便于摆放放床、电电视机和和柜子

11、。阳阳台位于于床的侧侧面，利利于采光光。尤其其是进门门处的小小玄关，设设计巧妙妙，既能能摆放柜柜子，又又不至于于使居室室直接暴暴露在大大门口。建建议在大大门靠近近居室一一侧增加加一条660公分分宽的磨磨砂玻璃璃屏风，这这样既可可以增加加居室的的私密性性，又可可以遮挡挡电视机机和柜子子。美中不不足的是是缺少就就餐的位位置，如如果厨房房的窗户户能打通通的话，最最好改成成门，将将原有的的门封上上，这样样，居室室内的一一侧变成成了就餐餐区，而而厨房内内的柜子子可以布布置成“U”形，将将冰箱、洗洗衣机一一并放入入，同时时在阳台台和居室室处装上上玻璃门门，防止止厨房的的油烟飘飘入室内内。分体11居是保保证

12、舒适适度的基基本户型型分体11居的主主要特征征是睡眠眠和起居居分成两两个居室室，各自自拥有采采光、通通风面，也也就是通通常所说说的1室室1厅。那那么，对对于分体体1居而而言，究究竟“小”到什么么程度才才算合适适？一般般来说，客客厅200平方米米以上，可可以摆放放三件沙沙发、餐餐桌和书书桌什么么的，而而15平平方米以以下，就就只能摆摆放简易易沙发和和小餐桌桌；卧室室14平平方米，可可以增加加电视桌桌、梳妆妆台，112平方方米以下下，只能能满足“卧”的基本本需要；卫生间间3-55平方米米、厨房房5-77平方米米就能使使用，当当然宽大大一点会会增加舒舒适度，至至于再大大一些面面积，无无非是进进行“洁

13、污分分区”、“中西分分厨”，或者者放进洗洗衣机、冰冰箱什么么的。通通常卫生生间设置置淋浴器器、洗手手盆和坐坐便器，最最小2.5平方方米，若若改成小小浴缸，33平方米米都不富富裕。而而厨房面面积不应应小于55平方米米，低于于这个数数值，室室内热量量聚集就就会过大大，同时时单排橱橱柜净宽宽不小于于1.55米，双双排橱柜柜不小于于1.99米，并并且橱柜柜总长不不小于22.1米米。至于于阳台、储储藏间、玄玄关等等等功能空空间，在在保证主主要居室室面积的的前提下下增设，会会居室的的品质有有所提高高。实例22：西三三环紫竹竹桥东南南豪柏国国际公寓寓A1号号楼的004/005户型型，建筑筑面积666.993

14、平方方米，楼楼体偏向向西北113度，尤尤其是转转角总长长为8.6米的的玻璃幕幕墙，横横跨起居居室和卧卧室，采采光、观观景极为为充分，使使本来不不太宽裕裕的空间间，在视视觉上得得到了延延伸。整个户户型在66.6米米开间中中划分：11平平方米的的卧室，恰恰到好处处地容纳纳下双人人床、床床头柜和和衣柜；21平平方米的的起居室室，显得得宽敞、明明亮，同同时充满满了时尚尚；3平平方米的的门厅，既既解决了了此处门门比较集集中的问问题，又又起到了了玄关的的作用，使使起居室室不致于于一下子子完全暴暴露在入入门处。因离三三环主路路很近，噪噪音干扰扰较大。开开放式厨厨房不一一定符合合中餐习习惯，建建议加一一道半透

15、透明玻璃璃推拉墙墙，既呼呼应了窗窗户，又又增添了了时尚。朝朝向西北北的玻璃璃幕墙，冬冬冷夏热热，保温温是个大大问题。居家型型是自住住型买家家的最爱爱居家型型小户型型的核心心在于：小面积积仍要达达到多功功能，除除去基本本的就餐餐、洗浴浴、就寝寝和会客客外，在在寸土寸寸金的面面积中，适适时增加加读书、休休闲等功功能，尽尽量满足足生活多多方面的的需求。实例33：西部部曙光花花园二期期 “水云天天”的C户户型，建建筑面积积61.25平平方米，由由于处于于连体塔塔楼东部部偏南的的位置，因因而获得得了1居居室中不不易多得得的朝阳阳面，厨卫的的功能分分区较为为细致：卫生间间外放置置洗衣机机的部位位，在解解决

16、了交交通通道道的同时时，分出出了洗涤涤区；厨厨房的拐拐角处放放置了冰冰箱，使使本来有有些凌乱乱的空间间，变得得整齐、得得体。客客厅中虽虽缺少常常见的阳阳台，但但宽大的的拐角飘飘窗，一一定程度度上弥补补了这一一不足。整个户户型的均均好性不不太令人人满意，卧卧室偏小小，门厅厅偏大，使使得总面面积并不不算太小小的户型型，感到到有些局局促。门门厅处形形成的小小玄关，迎迎面留出出了大面面积墙面面，为住住户提供供了极好好的装饰饰天地，但但也因处处于交通通枢纽，不不好摆放放家具，空空间上显显得有些些浪费。同同时由于于处于楼楼体夹角角部位，易易与邻居居产生互互视，私私密性稍稍差。商住型型是初创创型公司司的温床

17、床严格意意义上讲讲，商住住公寓的的出现，是是买卖双双方在现现有政策策之间，寻寻求到的的一条从从开发商商通往购购房者的的捷径。一一方面，开开发商利利用公寓寓立项，比比写字楼楼立项要要少交纳纳前期开开发所需需要的一一些费用用，因而而降低成成本；另另一方面面，购房房者在购购买商住住公寓时时，可以以获得比比购买写写字楼至至少多出出10%的贷款款，这些些对于急急需资金金运营的的小型企企业和个个人来说说，无疑疑是至关关重要的的。还有有一个更更重要的的原因，这这类小型型而独立立的办公公空间，使使许多处处于初创创阶段的的公司和和个人，获获得了既既能暂时时安身立立命，又又能伺机机蓄势待待发的场场所。一般来来说，

18、选选择商住住公寓，大大致注意意以下几几个方面面：环境氛氛围。俗俗话说： “一步三三市”，虽然然说的是是铺面商商业设施施的环境境差异，但但对于闭闭门办公公的商住住公寓来来说，仍仍有一定定的借鉴鉴。写字字楼吸引引众多公公司，是是因为设设施醒目目、公司司扎堆，便便于客人人寻找。而而商住公公寓同样样需要“聚气”，需要要公司云云集。那那种商住住混杂的的地域，是是很难达达到“气盛如如牛”的。户型配配置。商商住公寓寓对于户户型的要要求，不不象住宅宅那样斤斤斤计较较，什么么“动静分分区”、“洁污分分离”、“公私分分开”，都显显得不那那么重要要。最好好是有一一个大厅厅，形成成公共办办公区，小小一点的的房间，可可

19、以是经经理室、财财务室、会会议室或或者谈判判室等等等。但别别忘了，计计算面积积决不简简单地等等同于写写字楼，因因为写字字楼房间间的格局局一般都都比较方方正，便便于摆放放办公设设施，空空间浪费费较少，并并且走廊廊、卫生生间、开开水间等等多家共共同使用用，共摊摊面积。而而商住公公寓是按按住宅设设计，拐拐拐角角角的地方方自然多多一些，刨刨去卫生生间、厨厨房、阳阳台、走走廊等，真真正实用用的面积积会大打打折扣。近近年有一一些开放放式的设设计，使使户内分分割自由由、随意意，一定定程度上上减少了了空间的的浪费。设施管管理。商商住公寓寓以商为为主，应应该具备备商务设设施的感感觉，像像大堂是是否宽大大，装修修

20、是否豪豪华，挂挂“水牌”（公司司名称牌牌）能不不能，临临时车位位够不够够，通讯讯设备是是否畅达达，甚至至邮局、银银行等服服务设施施是否配配套等等等，这些些都是应应该细致致考虑的的。实例4：北北三环西西路青云云当代的的F户型型，建筑筑面积776.116平方方米，由由于采用用中间核核心筒、外外围大跨跨度的框框架结构构，居室室内看不不到任何何梁、柱柱，便于于随意分分隔空间间，并充充分利用用外围的的玻璃幕幕墙采光光。F户型型为楼体体平面中中最小的的户型，适适合创业业阶段的的小公司司。由于于布局简简单，采采光充分分，布置置起办公公设施来来，与写写字楼没没什么实实质性的的差别，只只是多了了厨房、卫卫生间，

21、用用起来更更有些灵灵活和舒舒适。在222层的顶顶层里，设设置了挑挑高9米米空间的的内庭花花园主题题会所；同时每每层还布布置了两两个2000平方方米的内内庭花园园，以使使工作环环境更加加优美。当当然，公公共设施施的增加加也使得得公摊加加大，导导致居室室使用率率降低，这这也是商商务型公公寓的共共同特点点。商务型型是投资资型买家家的首选选倚商养养房是投投资型买买家的主主要选择择，对于于小户型型来说，莫莫过于位位于商务务中心区区以及附附近的商商务型的的公寓。商商务公寓寓主要是是针对商商务人士士日常起起居所设设立的居居所，相相对标准准公寓来来说，表表现为建建筑装修修高档，设设施配套套精致，服服务水准准一

22、流。商商务公寓寓中的户户型小到到合体11居，大大到独体体别墅，而而小户型型较为集集中的物物业模式式为酒店店式服务务公寓。酒店式式服务公公寓是指指物业的的建筑结结构形式式类似于于酒店，而而负责管管理的物物业公司司提供酒酒店模式式的服务务，如打打扫卫生生、预约约送餐等等，概括括地说，就就是“酒店式式服务，公公寓式管管理”。购买买者拥有有单元产产权，既既可以自自住、出出租，也也可以转转售。实例5：东东三环劲劲松桥东东北角富富顿国际际公寓的的D9户户型，建建筑面积积38.55平平方米，为为酒店式式公寓，楼楼层平面面基本采采用酒店店的长走走廊式排排列，户户型也多多为酒店店标准客客房配置置。该户型型采用国

23、国际流行行的LDDK设计计，餐、厨厨、起居居和卧室室连成一一体，这这种西式式风情的的合体11居，能能满足一一部分外外国人的的需求。因因为配有有宽大的的落地角角窗，使使这款小小居室在在视觉上上并不显显得压抑抑。特别别是在窗窗户拐角角处设置置了隐性性晾衣区区，富于于匠心。厨区位位于里侧侧，因缺缺少通风风窗口，只只适合加加工简单单的西餐餐。同时时厨具的的直接显显露，多多少会使使房屋凌凌乱 明明白白小小户型（三三）钟情小户型型的几个个理由小户型型之所以以火爆，从从负面上上讲，一一方面是是因为同同类产品品匮乏,当潜在在的年轻轻人购房房群体凸凸现时，供供求关系系产生了了失衡；另一方方面是房房价普遍遍偏高，

24、造造成供需需难以对对位，使使一部分分急于购购房的买买家将就就选择了了小户型型；再有有一方面面是个人人投资渠渠道还不不够宽泛泛，选择择房产是是盘活闲闲置资金金的一种种方式。当当然，从从正面上上讲，大大家钟情情小户型型，也因因其有独独特的优优势：配套的的完善“服务务于都市市白领”的市场场定位，决决定了小小户型较较集中的的项目大大都毗邻邻商务中中心区，这这是因为为现代年年轻人在在高负荷荷的工作作之余，对对住宅的的要求首首先是便便捷性，其其中包括括交通的的便捷，商商业的便便捷，以以及休闲闲的便捷捷，简而而言之，就就是工作作与生活活的切换换要迅速速。像位位于CBBD核心心区的恋恋日国际际，打出出了“国际

25、标标准1居居”的旗帜帜，以2222套套50-75平平方米的的定制化化公寓，配配以酒店店式服务务，与周周边完善善的商务务配套交交相辉映映，使生生活更为为便捷。成本的的低廉现代小小家庭对对于住宅宅的要求求是：不不仅要买买得起，还还要住得得起。这这其中既既包含了了前期购购房费用用，如购购房款、契契税，维维修基金金等，也也包含了了后期居居住的运运行费用用，如采采暖费、物物业费等等。这些些费用主主要都是是依据建建筑面积积来核算算，因此此，选择择小户型型会使前前后期居居住费用用降低。像像位于东东四环外外的炫特特区，集集中了882种小小户型，以以56000元/平方米米带精装装修的开开盘价，配配上家具具和家电

26、电，吸引引了许多多年轻人人踊跃购购买。（插插图1）空间的的浓缩简洁舒舒适、经经济实用用是现代代都市年年轻人对对私人生生活空间间的理解解，这中中间包括括了经济济薄弱、家家庭成员员简单、日日常很多多活动在在公共空空间完成成等等诸诸多缘由由，因而而对空间间功能要要求可以以不那么么齐全。某某种意义义上说，小小户型只只要设计计合理，面面积缩小小但功能能不减，仍仍然可以以烘托出出高质量量的生活活氛围。像像金桥国国际公寓寓（实例例6）555.887平方方米的“单贵11居”，虽然然户型比比较狭长长，但因因处于楼楼体侧面面，采用用了明厅厅、明卧卧、明厨厨、明卫卫的设计计，并且且将各居居室面积积合理分分配，形形成

27、了酒酒店式公公寓中少少有的11室1厅厅外加独独立厨房房，恰到到好处地地控制了了各居室室开间和和进深的的比例，使使这款原原本比较较呆板的的户型，顿顿时蓬荜荜生辉。进退的的自如小户型型总价相相对较低低，同时时又属于于过渡型型产品，在在居住上上可进可可退。自自己住了了一段时时间，待待经济上上允许，可可换个大大一些的的2居或或3居，将将现有的的1居投投入租赁赁市场，利利用租金金还贷。相相对大户户型而言言，小户户型的单单位面积积投资回回报要高高一些，如如果直接接进入二二手房交交易市场场，相比比大户型型来说，低低总价也也容易成成交。小户型型热销的的深层次次原因一是房房型偏大大，房价价偏高。北北京比起起其它

28、大大城市来来，除去去单价偏偏高外，房房型也偏偏大，因因而造成成总价偏偏高。像像建筑面面积1000平方方米左右右的户型型，在广广州、上上海等地地可以设设计成33居室外外加保姆姆间，在在北京却却只能做做成2居居室。二是经经济适用用房有效效供给不不足。一一方面经经济适用用房虽然然是向中中低收入入家庭提提供具有有福利保保障色彩彩的政策策房，但但同样存存在着房房型偏大大、总价价偏高的的问题；一方面面仅限本本地中低低收入阶阶层购房房的门槛槛，阻遏遏了中高高收入、尤尤其是外外地人的的步入；再一方方面是前前几年市市场的供供应量明明显低于于需求。三是二二手房市市场未全全面启动动。虽然然政府出出台了一一系列激激活

29、二手手房市场场的相关关政策，但但供需失失衡的问问题并没没有得到到真正的的解决，目目前仍属属于卖方方市场，有有效房源源的供给给量不足足仍是制制约发展展的关键键因素。四是投投资房产产渐成时时尚。受受前些年年租赁市市场高回回报的影影响，许许多人将将手中闲闲置的资资金投向向房产市市场，尽尽管近几几年行情情看跌，一一些人还还是选择择了相对对稳定的的不动产产投资。 明明白白小小户型（四四）谁在购买小小户型小户型型的目标标客户群群，主要要有三类类人组成成：一类类是首次次置业的的中等收收入的年年轻客户户群，他他们购买买的目的的是自住住；一类类是二次次或多次次置业的的投资型型买家，他他们购买买的目的的是追求求回

30、报；还有一一类是外外地移民民，他们们购买的的目的是是建立一一个立足足都市的的生活平平台。“新生生代”青睐住住宅新时时尚“新生生代”指刚出出校门、工工作几年年的年轻轻人。他他们经济济基础薄薄弱，还还款能力力有限，但但渴望在在城市中中拥有一一个自己己的空间间。据小小户型集集中的炫炫特区开开发商介介绍，目目前业主主的平均均年龄仅仅有266岁。试试想，当当一个手手中有着着三四万万积蓄、月月薪两三三千元的的年轻人人，看到到一个“首付33.9万万元，月月供8880元”的广告告，怎么么能不心心动？这这类购买买群体因因为是自自住，对对小户型型的要求求主要为为中低档档楼盘，往往往那些些楼体外外立面设设计绚丽丽多

31、彩，社社区配套套新潮时时尚，户户内提供供全屋精精装修甚甚至配备备家具家家电的项项目，容容易引起起他们的的共鸣。而属于于同一经经济水平平线上的的小家庭庭购房群群体，与与“新生代代”中的“单身贵贵族”、“丁克一族族”的需求求有所差差异：从人口口构成看看，小家家庭购房房群体一一般是夫夫妻俩人人加一已已有或即即将有的的小孩，这这就要求求面积本本身不大大的小户户型在功功能上更更为合理理完善，以以满足三三口之家家的日常常起居要要求；从社区区配套看看，小家家庭购房房群体对对幼儿园园、购物物、交通通的依赖赖，要超超过洗衣衣房、咖咖啡屋、健健身房。“投资资者”留意商商务高回回报近些年年，随着着储蓄利利率不断断下

32、调，股股市长期期低迷，许许多人逐逐渐将投投资方向向转到了了房产领领域。一一般来说说，处于于商务核核心区的的高档公公寓和按按住宅立立项的商商务楼，租租客群多多为商务务人士或或商务机机构，容容易得到到较高的的投资回回报，因因而成为为了许多多投资者者关注的的重点。但但近两年年，随着着租金的的逐步下下跌，一一些人开开始将目目光转向向位于商商务中心心区边缘缘、房价价适中的的中档楼楼盘，期期望用较较低的投投入获得得较高的的回报。“外来来客”注重住住宅性价价比随着中中国加入入WTOO、申奥奥成功等等一系列列利好不不断涌现现，北京京作为国国际化大大都市，吸吸引了更更多的外外来客，其其中许多多人逐渐渐从租房房转

33、入了了购房。与与那些追追求生活活氛围绚绚丽多彩彩的“新生代代”相比，他他们对住住宅的要要求首先先是为了了解决落落脚的地地方，因因而更注注重其性性价比，显显得比较较务实，不不会为那那些炒得得天花乱乱坠的概概念所打打动 明明白白小小户型（五五）小户型的缺缺憾市场上上的小户户型，有有些是滞滞销的大大户型改改装而成成，有些些是迎合合市场的的需要，匆匆匆而就就，也有有些是在在大户型型为主的的楼层中中，充当当着“填缝”的角色色，因而而导致了了种种先先天的不不足。当此类类产品在在总体供供应紧缺缺时，本本身所存存在的问问题便会会被人们们所忽略略，而在在市场供供应逐渐渐增多，人人们选择择范围逐逐渐变宽宽时，各各

34、种缺憾憾便会一一一显露露：从技术术层面讲讲房型合合理性变变差。在在空间设设计和取取舍上，小小户型受受总面积积的限制制，各功功能空间间容易产产生相互互影响，并并且户型型也比较较单一，像像面宽较较窄、进进深较大大的直套套型1居居室，往往往客厅厅灰暗，卧卧室却过过于明亮亮，使生生活需求求倒置；在采光光和通风风上，由由于楼体体必须保保证一定定的进深深，多个个小户型型安排在在同一楼楼层时，不不大容易易统筹兼兼顾；而而在楼层层平面布布局上，更更是明显显带有传传统的长长走廊、户户挨户的的“筒子楼楼”痕迹。同同时，由由于大部部分大小小户型混混居楼中中的小户户型全朝朝北设计计，对居居住健康康或多或或少会产产生不

35、利利的影响响。房间使使用率降降低。从从建筑面面积上说说，由于于同一楼楼层户数数增多，造造成楼道道面积加加大，使使得原本本总面积积不大的的小户型型，对公公摊变得得十分敏敏感；同同时户内内各种管管道、墙墙体占用用的面积积，在大大户型中中还感觉觉不出什什么，但但在寸土土寸金的的小户型型中，却却显得非非常抢眼眼。从生活活氛围讲讲居住人人群繁杂杂。一般般来说，小小户型聚聚集的楼楼盘年轻轻人会多多一些，这这些虽然然会给社社区带来来活力，但但也会增增加不安安定的因因素，像像每层十十几户至至几十户户，使进进进出出出的人流流加大，多多少会对对邻居产产生干扰扰；而小小户型多多为过渡渡型住宅宅，年轻轻的居住住者随着

36、着经济和和家庭成成员的变变化，进进而购买买更大一一些的户户型，而而将手中中的小户户型投入入租赁或或二手房房市场，同同时，小小户型本本来就是是投资者者青睐的的对象等等等，这这些都会会使邻居居走马灯灯似的更更迭不断断。住户识识别变难难。由于于小户型型设计相相对密集集，一层层十几户户至几十十户呈鱼鱼骨状、放放射状和和环状，导导致各家家各户识识别变难难。走入入楼道，往往往使人人失去方方位，不不辩南北北，只能能依靠门门牌号码码。上下交交通不便便。一梯梯十几户户至几十十户，也也使得乘乘电梯变变得相对对困难，平平均每部部电梯每每天要承承载一二二百户的的运量，即即便每户户只有11人居住住，每天天数百人人次的上

37、上下进出出，其拥拥挤及等等候状况况可想而而知。安全系系数降低低。迷宫宫似的楼楼道，使使外人闯闯入难以以察觉，给给不法分分子留下下了可乘乘之机；一旦出出现火灾灾、地震震等，也也不易迅迅速疏散散；租户户的经常常变化，使使得已经经不太稳稳定的邻邻居变得得更加动动荡，公公共安全全明显逊逊色于以以大户型型为主的的社区。设施损损耗增加加。由于于社区户户型密集集度加大大，单位位面积人人员增多多，同时时年轻人人又充满满青春活活力，因因而各种种设施的的使用频频率较之之大户型型社区来来说，要要多许多多，一定定程度上上加大了了损耗。 从供求求关系讲讲价格价价值偏离离。由于于需求火火爆，开开发商的的价码也也与日俱俱增

38、。一一般来说说，同质质小户型型在单价价上与大大户型相相比，高高10%比较合合理，这这是因为为小户型型建筑成成本比一一般大户户型要多多7-88%，加加上基础础配套等等，大约约为100%。但但从目前前市场看看，一些些项目中中小户型型的单价价已经高高出了同同质大户户型155-200%，使使价格价价值相背背离。供需平平衡不足足。从目目前市场场看，一一些项目目改变了了过去小小户型分分散在楼楼层中的的做法，而而将其集集中在一一两个楼楼、甚至至大半个个社区中中，用以以吸引眼眼球，增增加卖点点。但在在市场追追捧的后后面，则则是转让让和出租租的困难难，因为为户型的的稀缺是是占据市市场制高高点的重重要因素素。比如

39、如一个大大户型云云集的社社区，小小户型可可能成为为掌上明明珠，而而小户型型过于集集中的楼楼盘，如如果投资资者占据据较大份份额，出出租时会会因为竞竞争租户户而竞相相杀价。作作为过渡渡型产品品的小户户型，不不排除短短期内在在特定区区域持续续走热的的可能，但但最终无无法长期期成为整整个市场场的主流流。就总总体而言言，集中中放量的的小户型型虽然会会造成轰轰动效应应，但长长远会阻阻塞有限限客户群群的需求求通道，造造成投资资收益降降低。 明明白白小小户型（六六）超小户型要要慎选所谓“超小户户型”，就是是将单套套户型的的总面积积控制在在30平平方米以以下，以以在标准准小户型型的基础础上压缩缩面积降降低总房房

40、价。北京拥拥有众多多的商务务流动人人口，为为小户型型市场提提供了充充足的客客源，而而其中一一些人对对小户型型只是要要求能像像酒店、宾宾馆那样样满足睡睡眠需求求即可。同同时，一一批徘徊徊在商品品房门口口的年轻轻人，渴渴望尽快快跨进独独立生活活的门槛槛，对小小户型的的要求，也也显得饥饥不择食食。因此此，当超超小户型型出现在在商务区区及其边边缘地带带时，煽煽起了一一部分“单身贵贵族”、“丁克一一族”或投资资型客户户们的热热情。超小户户型虽然然解决了了部分人人的购房房需求，但但过分炒炒作必然然会导致致市场的的畸形发发展，因因为超小小户型有有着难以以克服的的缺陷：价格偏高会会失去增增值空间间超小户户型最

41、大大的优势势就在于于低总价价，这一一点使一一些买家家趋之若若鹜。但但目前市市场上现现有的超超小户型型价格比比起同社社区的大大户型来来说，要要贵了许许多，基基本都在在70000-880000元以上上。这其其中一方方面是超超小户型型相对于于大户型型而言，同同样面积积的建筑筑成本要要大一些些，迫使使开发商商提高价价格；一一方面是是户型内内水电管管线等占占用的面面积以及及公摊面面积，在在比例上上都要比比大户型型大得多多，有形形无形中中进一步步降低了了使用率率，也就就是变相相提高了了价格；另一方方面由于于热销，开开发商也也常常会会将价格格定得高高一些。凡凡此种种种，都使使得超小小户型在在未来市市场上，失

42、失去了增增值空间间。面积过过小会降降低舒适适程度超小户户型虽然然降低了了总房价价，却是是以缩小小面积、牺牺牲舒适适度为代代价的。像像去年楼楼市中出出现的超超小户型型代表SSOLOO 1和和非常男男女，基基本上是是楼盘出出现滞销销后不得得已而为为之的救救市之举举。尤其其是前者者，在大大户型的的基础上上进行改改造，暴暴露出了了先天不不足的毛毛病：比比如厨房房短缺、空空间狭窄窄，使得得住宅的的功能变变得比较较单一；各居室室一字长长蛇排开开，使得得通风、采采光变得得比较憋憋气；一一层十几几户至几几十户，也也使得乘乘坐电梯梯的便利利性减弱弱、邻居居间的干干扰增大大。比例失失谐会影影响家具具摆放超小户型的

43、的片面求求小导致致了牺牲牲居住的的根本需需要，像像不到220平方方米的空空间里，除除了一张张床、一一张桌子子和一个个柜子之之外，再再也没有有多余的的空间，房房子的多多重功能能被压缩缩的非常常局促，仅仅仅满足足了睡眠眠的需要要；过于于狭长的的户型，使使得家具具的摆放放变得异异常单调调，并且且交通空空间也随随之加大大。 明明白白小小户型（七七）选择小户型型的关键键功能齐齐全的小小户型能能使人感感受到便便捷；服服务上乘乘的酒店店式公寓寓能使人人体味到到尊贵；而总价价低廉的的超小户户型能使使人将购购房变得得可望又又可及。那那么，在在形形色色色的小小户型此此起彼伏伏时，应应该注意意些什么么呢？注意三三个

44、层面面政策面面。从去去年以来来，相继继出台了了一系列列降低购购房门槛槛的措施施，从总总的趋势势看，是是朝着有有利于购购房者的的方向发发展，如如果经济济条件允允许，尽尽可能选选择大一一些的套套型，以以避免过过小的套套型遭到到未来市市场的淘淘汰。基本面面。认清清自己选选择什么么样的物物业形式式较为有有利，因因为小户户型对于于每个人人来说，可能只是生命长河中的一个过渡居住空间。因此，要把这种投资放在一个相对长的时间来考虑，不管是自住、转租，还是放在二手房市场上转卖，都要使其能衔接的紧密，以求获得效益最大化。 技术面面。现有有的小户户型基本本为一两两个采光光面，通通风、采采光都受受到了一一定的局局限，

45、因因此，尽尽可能选选择采光光面宽一一些、采采光窗大大一些的的套型，以以增强居居室的自自然生态态性能。对对于1梯梯6户和和3梯118户而而言，虽虽然电梯梯平均户户数一样样，但前前者的优优势显而而易见，不不仅走道道面积减减少，提提高了得得房率，而而且安宁宁和安全全也有了了保障。 投资型型看区域域，自住住型看配配套住宅租租赁的需需求主流流主要来来源于大大量的流流动人口口，而租租房者选选择的核核心是位位置，即即离工作作地点近近，或是是上下班班方便，像像分布在在写字楼楼集中的的商圈周周边的楼楼盘，可可能相对对容易出出租些。如如CBDD至建国国门地区区、朝阳阳门至燕燕莎地区区，以及及中关村村地区，都都蛰伏

46、着着大量的的租户群群。其中中CBDD至建国国门地区区拥有数数十个京京城最著著名的写写字楼和和最完备备的商业业配套设设施。而而高档写写字楼中中的白领领，对小小户型的的要求大大致为距距办公室室近，户户型设计计经济实实用，生生活设施施配套齐齐全，总总价及自自供负担担不致太太高。如果作作为自住住型居住住，既要要考虑社社区内的的各种设设施配套套，因为为小户型型空间不不足所带带来的生生活缺憾憾，需要要从社区区中弥补补，如洗洗衣房、快快餐厅、咖咖啡馆等等；同时时也要考考虑交通通、商业业、甚至至商务配配套，这这样即使使是转为为租赁市市场，也也容易获获得较高高的回报报。面积配配比要合合理，功功能划分分要细致致对

47、于一一两人居居住的11居室来来说，面面积上应应以符合合人体工工程学的的基本空空间尺度度为限，比比如：客客厅不应应小于112平方方米，卧卧室不应应小于110平方方米，就就是合在在一起，也也不应小小于200平方米米；而服服务性的的卫生间间不应小小于3平平方米，厨厨房不应应小于55平方米米；当然然，若能能增加阳阳台、电电脑间，以以及洗衣衣机、冰冰箱的专专用放置置空间什什么的，会会使舒适适度大为为提高。因因此，各各功能空空间的面面积、尺尺度的恰恰当与否否，是小小户型品品质高低低的关键键。 小户风潮之之需求篇篇 解读小户型型七大需需求特点点 在总结结了小户户型市场场走势，诊诊断了小小户型发发展中存存在的

48、问问题，研研究了小小户型产产品特点点之后，本本期我们们对小户户型的需需求特点点做一总总结。至至此本报报“小户风风潮”系列报报道将暂暂告段落落。 为了切切实了解解消费者者对小户户型需求求的全貌貌，本报报进行了了近一个个月大规规模报纸纸和网上上调查。调调查得到到了读者者的热烈烈反馈，直直接收到到的反馈馈问卷达达2000多件。调调查结果果从多方方面反映映了目前前市场对对小户型型产品的的真实需需求情况况。除此此之外，本本报记者者还专门门采访了了业内人人士和购购房人，以以此作为为专题的的结束，一一方面希希望为市市场发展展提供一一些可靠靠的依据据，另一一方面，作作为市场场研究的的起点，也也希望此此“需求篇

49、篇”能使小小户型的的讨论得得以延续续，从而而推动市市场的健健康发展展。 谁在买买单 本次调调查结果果显示，有有意购买买小户型型的人以以上是首首次购房房，而其其年龄几几乎全部部在岁之间间。据了了解，目目前在售售小户型型项目的的客户也也呈现出出明显的的年轻化化特点。 特点之之一： 首次置置业的“新生代代”是主力力军 有着中中等收入入、首次次置业的的年轻客客户群是是小户型型的主力力需求者者。他们们一般都都是低年年龄、高高学历的的“新生代代”。这些些年轻的的高学历历者在生生活方式式、家庭庭结构、审审美爱好好上都有有独特性性。这类类人群更更注重生生活品位位、生活活质量，对对私人空空间的要要求更为为细致，

50、另另外，这这些人相相对比较较自我，不不太受外外界大环环境影响响。 促使“新生代代”购买小小户型的的主要原原因还是是小户型型诱人的的低总价价。处于于创业阶阶段的年年青人虽虽然充满满活力，有有着光明明的发展展前景，但但普遍经经济基础础比较薄薄弱，一一般月薪薪都在元以下下，试想想，一个个手中只只有三四四万积蓄蓄、月薪薪两三千千元的年年轻人，看看到一个个“首付万万元，月月供元”的广告告，怎能能不心动动？ 特点之之二： 多次置置业的投投资者是是补充 近些年年，随着着储蓄利利率不断断下调，股股市长期期低迷，许许多人逐逐渐将投投资方向向转到了了房产领领域。一一般来说说，处于于商务核核心区的的高档公公寓和按按

51、住宅立立项的商商务楼，租租客群多多为商务务人士或或商务机机构，容容易得到到较高的的投资回回报，因因而成为为了许多多投资者者关注的的重点。但但近两年年，投资资型房产产的供给给量比较较大，受受供求关关系影响响，高档档公寓租租金下跌跌比较大大，一些些人开始始将目光光转向位位于商务务中心区区边缘、房房价适中中的中档档楼盘，期期望用较较低的投投入获得得较高的的回报。 特点之之三： 外地移移民是生生力军 随着中中国加入入、申奥奥成功等等一系列列利好不不断涌现现，北京京作为国国际化大大都市，吸吸引了更更多的外外来客。以以往由于于房价过过，经济济实力有有限，他他们一般般都选择择租房，随随着房地地产市场场不断成

52、成熟，房房价的回回归和小小户型产产品的出出现为这这些外来来客提供供了在北北京“成个家家”的机会会，许多多人逐渐渐从租房房客转入入了购房房大军。 与那些些追求生生活氛围围绚丽多多彩的“新生代代”相比，他他们对住住宅的要要求首先先是为了了解决落落脚的地地方，因因而更注注重其性性价比，显显得比较较务实，不不会为那那些炒得得天花乱乱坠的概概念所打打动。 谁受青青睐 小户型型风风火火火走过过了三年年，市场场的选择择也从另另一个侧侧面表达达出购房房人的喜喜好。平方方米的超超小户型型已经不不再被吹吹捧，人人们的选选择更趋趋于理性性，那些些设计更更为精巧巧、符合合人体功功能需要要的合理理的小户户型更受受消费者

53、者青睐。 特点之四： 低总价最具具吸引力力 年轻的置业业人群购购房受到到的限制制主要来来自于经经济压力力。他们们面临的的不是能能够买多多好的房房子，而而是是否否能够买买得起房房子的问问题。所所以，对对他们来来说，低低总价是是最大的的吸引力力。 从调查问卷卷中可以以清晰的的看出，对对小户型型总价的的要求集集中在万之之间，万以以下占绝绝大多数数；显然然消费者者的经济济实力是是决定性性因素。对对小户型型单价的的期望值值主要集集中在元元一档，对对单价在在元以以上的小小户型需需求极少少。 除了买得起起之外，现现代小家家庭的新新特点是是：还要要住得起起。这其其中既包包含了前前期购房房费用，如如购房款款、契

54、税税、维修修基金等等，也包包含了后后期居住住的运行行费用，如如采暖费费、物业业费等。这这些费用用主要都都是依据据建筑面面积来核核算的，选选择小户户型也会会使后期期居住费费用降低低。 特点之之五 独立厨厨房是必必需 超小户户型的低低总价往往往是以以缩小单单元面积积、牺牲牲居住舒舒适度为为代价的的，比如如厨房短短缺、空空间狭窄窄；住宅宅功能比比较单一一，各居居室一字字长蛇排排开，通通风、采采光都较较差；一一层十几几户至几几十户等等问题。 其实购购房者虽虽然需要要低总价价的小房房子，但但对居住住的功能能要求并并没有降降低。从从调查结结果可以以看出，小小户型的的购房人人虽然对对于建筑筑形式板楼楼还是塔

55、塔楼没有有太高的的要求，但但是以上上的购房房人有独独立客厅厅要求，都要求求有独立立厨房。绝绝大多数数人对交交房标准准要求较较高，至至少是厨厨、卫精精装修，大大部分人人希望有有朝南的的房间。 显然，设设计合理理、功能能完善的的舒适小小户型才才是消费费者真正正需要的的。业内内专家普普遍认为为，平方米米的居居室，一一般可以以有足够够的面积积做出独独立的厨厨房、卫卫生间，起起居与卧卧室也能能做到完完全分离离，居住住舒适度度较高。功功能性更更强一些些的还有有平平方米的的居室室和平方方米的居室，这这些精巧巧户型面面积虽小小，但居居住功能能和大户户型相比比，没有有太大的的差异，这这样的小小户型通通过精致致规

56、划，巧巧妙设计计，其面面积的取取舍点尽尽量卡在在既保证证功能完完善又最最少浪费费上，从从而可以以做到既既经济而而又不局局促。 特点之之六： 对位置置和周边边环境要要求高 小户型型由于空空间不足足所带来来的生活活缺憾需需要较为为完善的的配套设设施来弥弥补，如如洗衣房房、快餐餐厅、咖咖啡馆等等；同时时为使工工作与生生活能够够迅速切切换，交交通的便便捷和商商业、休休闲的便便利也必必不可少少。 从调查查结果中中可以看看出，小小户型的的购房人人在、中中关村、亚亚运村区区域工作作的较多多，他们们对位置置、价格格、交通通和周边边环境综综合条件件的要求求较高，而而开发商商背景则则无人关关注。显显然人们们对小户

57、户型的需需求十分分迫切。地地铁和公公交车仍仍是购买买小户型型消费者者的出行行首选。对对生活配配套的要要求，调调查问卷卷显示，对对超市的的需求最最高，其其次是运运动、医医疗和网网络，显显然信息息与健康康是主要要生活配配套需求求。在物物业服务务方面，主主要是对对家政和和配送中中心这类类满足日日常生活活的配套套需求较较为强烈烈。 泰跃公公司的小小户型“计划划”的销售售总监季季满如认认为：小小户型社社区的配配套应该该设身处处地的为为方便业业主着想想，开发发商在为为小户型型社区做做配套时时应尽量量“符合”三个条条件：即即符合日日常生活活的需求求，符合合日常生生活的成成本，符符合日常常生活的的习惯。在在社

58、区配配套上没没有必要要贴上“高档”与“品位”的标签签，追求求的是“实在”“实用用”与“实惠”。像小小型的超超市、餐餐馆、酒酒吧、洗洗衣店等等都会为为业主提提供方便便的日常常需求。 特点之之七： 主要还还是自己己住 从调查查问卷中中可以清清晰的看看出，购购买小户户型目的的主要是是用于自自住，部部分人选选择了先先自住再再投资，选选择投资资的只有有几个。从居住时间上看，普遍自住都在年以上年以内，显然小户型对于消费者个体来说是过渡型产品，选择自住年以上的只占。 由于短短期主要要是用于于自住，因因此消费费者对户户型、配配套、周周边环境境等条件件还是比比较关注注的。而而那些小小家庭购购房群体体（指只只有夫

59、妻妻二人的的丁克一一族或三三口之家家），对对面积和和户型的的使用功功能则要要求更高高，从社社区配套套看，小小家庭购购房群体体对幼儿儿园、购购物、交交通的依依赖，要要超过洗洗衣房、咖咖啡屋、健健身房。 小户风潮之之产品篇篇 在小户型的的价格评评判上直直面小户户型大大敏感话话题 当“小小户型”与年轻轻、时尚尚、独立立、低总总价、自自由等词词联系起起来的时时候，似似乎一夜夜间它就就红遍了了京城上上下。就就如世界界上从来来没有十十全十美美的事情情一样，小小户型的的种种问问题也随随着和和“非常男男女”的入住住暴露在在大家面面前。反反思也好好不屑也也罢，今今年的小小户型仍仍然高烧烧不退。 据不完完全统计计

60、目前市市场上的的小户型型项目已已有多个，有有的甚至至有几十十万平方方米的体体量。 上周五五，本报报与焦点点房地产产网合作，邀邀请了目目前市场场上比较较有代表表性的小小户型项项目代表表，在焦焦点房地地产网与与网友就就小户型型的若干干敏感话话题进行行了两小小时的网网上直播播。 第一关关键词：舒适 为了保保证小面面积，你你们的小小户型是是否牺牲牲了居住住应有的的舒适？ 吴江：我从三三方面介介绍一下下后现代代城的小小户型产产品。一一是后现现代城是是个从设设计开始始的纯粹粹小户型型，并非非后期改改造的，所所以它从从头到脚脚都是按按照小户户型的模模式设计计的，因因此针对对性比较较强，避避免了很很多不足足，