房地产信托原理与案例：中融·恒大华府房地产项目投资详解

1、房地产信托中融恒大华府房地产项目投资08金融3班房地产信托 目录 现 状 主要案例 发展前景234 概 述1一、房地产信托概述所谓房地产信托，是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资产的一种信托行为。房地产信托分类房地产信托房地产证券投资信托房地产产业投资信托股权投资信托贷款类信托权益投资信托（未上市）房地产企业股权 房地产项目房地产企业贷款房地产项目贷款房地产消费贷款直接购买住房抵押贷款债权其他基于房地产的收益权二、房地产信托发展现状 政策调控1 发展状况2房地产信托“暗潮涌动”2010.11.19信托公司房地产信托业务风险提示的通知

2、央行存款准备金利率的连创新高 政策调控：2011.2.12信托公司净资本计算标准有关事项的通知2011.5.5关于逐步上报房地产信托业务风险监测表的通知发展状况 产品发行情况产品资金运用构成房地产信托规模房地产信托规模2009 年11 月以来，该指标大幅放大。在2010 年8 月，全国房地产信托额达到历史高位，合计达到221 亿元；截至2011 年2 季度，流入房地产领域的信托资金为2078 亿元 产品发行情况房地产非房地产类2011年上半年2010年上半年2011年上半年2010年上半年发行数量（个）5362261342613发行规模（亿元）1670.1703.61758.1 762.35规

3、模占比（%）47.60%48.00%53.82%52.00%同比增长（%）137.36%-130.61%-数据表明，房地产信托产品较去年同期有绝对增长，但是从总量占比的相对值来看，房地产信托的占比略有下降。 产品资金运用构成2011年上半年有40%的资金的集中于股权投资类产品，较去年增加了5个百分点，贷款类也增加了3%，权益投资类基本持平，但组合运用类占比下降了近10% 三、案例分析中融恒大华府房地产项目投资 集合资金信托计划信托计划 类型：股权投资类；房地产类 信托目的：委托人基于对受托人的信任，将其合法拥有的资金委托给受托人，受托人以自己的名义将所募集资金用于向湖南雄震进行股权投资，投资完

4、成后持有该公司49%的股权。 湖南雄震将该笔股权投资款专项用于“长沙恒大华府”项目的建设及归还恒大地产对湖南雄震的股东借款。 信托期间，受托人以受益人最大利益为宗旨管理、运用、处分信托财产，并按本合同约定向受益人支付信托利益。 交易对手：恒大地产集团（香港联交所股票代码3333） 房地产项目：长沙“恒大华府” 受托人：中融国际信托有限公司 保管人：中国建设银行股份有限公司 信托规模：拟募集18000万元，以实际募集为准 信托期限：24个月（满12个月可提前结束） 委托人预期年化收益率：100万元认购金额300万元：8.5 % 认购金额300万元：9.5 % 利益分配：信托到期一次性分配信托利益

5、 风险控制：信托持股；股权质押；中融信托派驻人员、监控运营和资金信托交易架构 委托人信托合同 信托计划 中融国际信托 恒大地产集团 中国建设银行大成律师事务所 等专业机构合作协议，监管协议增资协议，股权质押协议增资 湖南雄震开发建设长沙恒大华府项目保管人产品风险控制信托持股委托人指定中融信托将信托资金向湖南雄震增资扩股,持有公司49%的股权股权质押恒大地产集团将其持有的湖南雄震51%股权质押给中融国际信托若其到期不履行付款义务，则中融信托有权处置股权及资产受托人严格监控项目公司 中融信托成为湖南雄震的股东后，授权恒大地产对湖南雄震进行日常经营管理，但是对于湖南雄震的重大事项中融信托享有一票否决

6、权 同时，中融信托控制湖南雄震的印章和证照，全程监管湖南雄震的基本账户、一般账户及销售回款账户，保障资金安全 小结：股权投资信托模式 在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限后，溢价回购信托投资公司持有的股权。小结：股权信托融资方式一览图股权型信托股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强股权收购或增资扩股向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保1至2年居多/几千万到几亿不等/6%-10%居多溢价股权回购对公司要求进入方式风险控制措施期限、金额、成本退

7、出方式小结：股权投资信托流程 投资者（委托人）信托投资公司 （受托人） 开发商（项目公司）（1）信托资金（2）收购股权或 增资扩股（3）溢价股权回购（4）信托收益及本金 股权质押第三方担保拓展：信托丑闻华宝信托近期发行的一款绿城房地产信托产品竟然曝出掏空抵押条款，使投资者面临的风险急剧上升，同时被指谎报AAA信用评级。“挂羊头卖狗肉”2011.9.24（四川信托“朗悦庭股权投资集合资金信托计划”）四川信托将全部信托资金用来对上海旭煜置业有限公司(以下简称“项目公司”)进行股权投资。然而这笔资金将被用来开发一个位于上海市青浦区练塘镇的商品房项目，因此这个名义上的股权投资类信托产品，实际上还是一个

8、房地产信托 。然而根据记者了解到的情况，该项目的投资收益前景令人担忧。 绿城“信托门”2011.10.12二、发展前景分析 劣势分析1 发展趋势2劣势分析 我国房地产金融起步晚，发展不成熟 房地产信托融资机制尚不完善，个中风险不容忽视 缺乏完善的法律法规体系 年初以来，负面消息不断发展趋势房地产信托业务会逐步以商业物业、保障性住房类信托为重点 充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，推进房地产股权投资信托走好融资类信托与股权投资信托的中间道路，发挥信托机制的优势走创新之路，研究推出类REITS的集合资金信托计划 附：我国房地产信托产品和REITS的比较 我国房地产信托REITs形式信托契约资产证券化资金来源私募（最多200份，每份不低于五万）公募（大众认购，合同不限份数，可单笔申购或定期定额）资金利用主要为开发商提供贷款主要为股本型，投资于收租房地产物业（如办公、商业等）投资项目通常为开发型的房地产项目提