投资管理手册

1、内部资料注意保密投资管理手手册（CSCEEC8BB-RO-IIM-20016）二一六年年九月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc407363873 1总则 总则目的规范地产业业务的投投资管理理流程，防防范投资资风险，保保障投资资收益。范围适用总部、区区域公司司的投资资管理工工作。依据中华人民民共和国国公司法法；中华人民民共和国国合同法法；城市房地地产开发发经营管管理条例例；中国建筑筑投资管管理制度度（中中建股投投字（220122）1225 号号）；中国建筑筑投资预预算管理理办法（中中建股投投字（220122）1224 号号）；中国建筑筑投资项项目立项项管理办办

2、法（中中建股投投字（220122）1331 号号）；中国建筑筑投资项项目基本本标准规规定（中中建股投投字（220122）1550 号号）；中国建筑筑投资项项目决策策管理办办法（中中建股投投字（220122）3991 号号）；中国建筑筑股份有有限公司司投资项项目后评评价管理理办法（试试行）（中中建股投字（20013）4425 号）；保障性住住房投资资开发业业务指引引（中中建股投投字（220122）3666 号号）；投资管理理手册（CSCEC8B-RO-2013）；中国建筑筑投资业业务过程程管控指指引（中中建股投投函字201151104号号）；中国建筑筑股份有有限公司司投资项项目基本本标准实实施细

3、则则（20016版版）。管理原则（1）投资资导向原则则：符合合城市发发展规划划以及企企业发展展需要；（2）投资资效益原原则：具具有良好好的市场场前景和和合理的的效益，满满足股份份公司制制定的投投资项目目基本标标准；（3）投资资风险原原则：投投资风险险可控、稳稳健运营营。主要应对风风险决策风险、实实施风险险、市场场环境风风险和经经济政策策风险等等。术语和定义义（1）房地地产投资资项目：指销售为主主的房地地产投资资项目（销销售物业业建筑面面积占比比不低于于80%）；定向开开发型房房地产投投资项目目（指所所开发物物业中不不低于550%的的建筑面面积有确确定的销销售对象象、无需需通过市市场销售售）；以

4、持有有物业为为主的房房地产投投资项目目（指持持有物业业建筑面面积占比比不低于于70%）；综合型型房地产产投资项项目（指指项目中中同时包包含销售售及持有有物业，其其中销售售物业建建筑面积积占比低低于800%且高高于300%）；开发、销销售保障障性住房房项目。（2）成本本利润率率：成本利润率率=税后后利润税前成成本1000% 税后利润是是指项目目收入减减去开发发成本费费用，并并按规定定缴纳相相关税费费后净额额。税前成本是是指包括括土地成成本、前前期费用用、建安安成本、其其他直接接费、不不可预见见费、销销售费用用、管理理费用、财财务费用用在内的的成本之之和。（3）综合合成本利利润率：综合成本利利润率

5、=（开发发税后利利润+所所得税后后施工总总承包利利润）税前成成本1000% 该指标适用用于由我我方投资资并施工工的保障障性住房房开发项项目，计计算综合合考虑我我方开发发利润与与施工总总承包利利润（所所得税后后）情况况下的利利润率。（4）静态态投资回回收期：静态投资回回收期=（累计计净现金金流量出出现正值值的年数数-1）+上一年年末累计计净现金金流量的的绝对值值/出现现正值年年份当年年的净现现金流量量。（5）财务务内部收收益率：资金流入现现值总额额与资金金流出现现值总额额相等、净净现值等等于零时时的折现现率。（6）几日日内：工作要求中中提到的的几日内内均指的的是几个个工作日日内。职责与权限限管理

6、职责序号公司总部区域公司（一一、二级级城市公公司）项目部1投资预算策策划及管管理投资预算编编制填报项目预预算2市场研究管管理区域房地产产市场研研究3土地拓展及及投资项项目报审审管理土地拓展及及立项、可可研报告告编制4报批报建管管理（“五证”）前期证照手手续办理理（“五证”前）前期证照手手续办理理（“五证”前）5投资过程管管控(含含数据统统计汇总总及审核核)项目动态监监控(含含数据统统计报送送)提供数据6项目后评价价管理实施项目后后评估配合项目后后评价7组织项目投投资数据据库建库库及内控控可研审审核投资数据库库建库及及内控可可研编制制8项目拆迁监监控监督项目拆拆迁工作作负责项目拆拆迁实施施9投资

7、制度建建立及修修订提出制度修修订建议议提出制度修修订建议议审批权限序号管理决策事事项局总部总部区域公司1年初/中投投资预算算表审批批-董事长-2城市进入-董事长-3项目立项建建议书-董事长-4项目可行性性研究报报告-董事长-5投资合同/协议签签订-董事长-6投资资金支支付-董事长-7投资重大事事项变更更-董事长-8项目后评价价报告-董事长-管理要求投资预算管管理（1） 管理理流程（2） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1确定编制范范围并下下达通知知及时下发通通知，确确保覆盖盖预算编编制范围围11月100日投资发展部部财务资金部部-2编制预算及时、合理理5日内投资部

8、-年初投资预预算表3年初投资预预算汇总总表确保预算汇汇总表的的科学合合理2日内投资发展部部-4评审评审并提出出意见上报局之前前5日内投资管理委委员会投资发展部部-5审批及时审批1日内董事长-6上报局并跟跟踪批复复情况及时上报并并跟踪审批后次日日投资发展部部-年初投资预预算表7下发投资预预算及时下发投投资预算算批复批复后即日日投资发展部部-8执行投资预预算严格执行区域公司-9上报年中预预算调整整编制投资预预算调整整表要及及时、合合理、详详尽接到上级通通知后33日区域公司-年中投资预预算表10汇总年中投投资预算算表确保预算汇汇总表的的科学合合理2日内投资发展部部-11评审评审并提出出评审意意见上报

9、局之前前5日内投资管理委委员会投资发展部部-12审批及时审批1日内董事长-13上报局并跟跟踪批复复情况按时上报审批后次日日投资发展部部-年中投资预预算表14下发年中项项目投资资预算调调整及时下发投投资预算算调整批批复批复后即日日投资发展部部-15执行投资预预算严格执行次日区域公司-市场研究管管理城市进入性性研究（1） 管理理流程（2） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1组织编制报报告组织协调其其他部门门参与编编制通知下达后后次日投资发展部部-2配合编制积极配合30日内投资发展部部成本合约部部、营销销管理部部-3完成报告编编制要求报告的的科学性性、合理理性、完完整性

10、次日投资发展部部-城市进入性性研究报报告4评审及时评审并并提出意意见7日内投资管理委委员会-5审批及时审批3日内董事长-6报局总部并并跟踪批批复情况况及时上报次日投资发展部部-城市进入性性研究报报告日常市场研研究（1） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1房地产信息息收集持续、定期期搜集每月10日日前投资发展部部-信息汇总表表2市场报告撰撰写持续、深入入，及时时掌握城城市房地地产市场场动态，分分月度、半半年度及及年度市市场报告告月度市场报报告每月月15日前前、半年年度市场场报告77月155日前、年年度市场场报告11月155日前投资部-市场报告3专题报告根据市场及及公

11、司发发展动向向，适时时进行专专题研究究根据要求时时间投资发展部部-专题报告土地拓展及及投资审审批管理理投资拓展及及审批控控制流程程 项目机会研研判（1） 管理理流程（2） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1信息获取寻找投资机机会，考考察和筛筛选投资资项目-投资部-宗地查看表表、项目目政府规规划要点点一览表表2市场调研投资部对项项目初步步信息（含含规划指指标等）与相关部门交底，并组织地块踏勘及市场调研2日内投资部设计部、运运营部、成成本部、营营销部-3完成专业信信息搜集集及时完成5日内投资部设计部、运运营部、成成本部、营营销部宗地风险排排查表4完成项目机机会研判判及

12、时完成2日内投资部-项目机会研研判报告告5领导审批报区域公司司总经理理审批，决决定是否否进入立立项阶段段或放弃弃7日内区域公司总总经理-6备案向投资发展展部备案案次日投资部投资发展部部-项目立项立项标准：序号项目类型成本利润率率年自有资金金内部收收益率全投资内部部收益率率静态投资回回收期1以销售为主主的房地地产投资资项目（指指销售物物业建筑筑面积占占比不低低于800%）不低于122%不低于155%-2定向开发型型房地产产投资项项目（指指所开发发物业中中不低于于50%的建筑筑面积有有确定的的销售对对象、无无需通过过市场销销售）不低于8%/6%不低于100%/200%3以持有物业业为主的的房地产产

13、投资项项目（指指持有物物业建筑筑面积占占比不低低于700%）-不低于100%不超过122年4综合型房地地产投资资项目（指指项目中中同时包包含销售售及持有有物业，其其中销售售物业建建筑面积积占比低低于800%且高高于300%）销售物业不不低于112%-不低于100%不超过100年5保障房项目目不低于8%不低于155%不低于155%-（1） 项目目立项管管理流程程（2） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制项项目立项项建议书书对在机会研研究后筛筛选的项项目组织织编写立立项建议议书，并并提供相相关资料料给参与与编写部部门-投资部-项目立项启启动通知知书2相关部门参

14、参与编制制输出相应成成果 20日内投资部营销部、设设计部、成成本部项目立项相相关部门门输出成成果 3完成项目立立项建议议书内容详实，论论证充分分次日投资部-项目立项建建议书4区域公司领领导评审审-5日内投资部区域公司相相关部门门区域公司评评审意见见表5区域公司总总经理同同意后上上报总部部投资发发展部及时上报项目土地获获取前33个月投资部-项目立项材材料5总部部门审审核评审并提出出修改意意见3日内投资发展部部总部相关部部门总部部门评评审意见见表6组织召开投投委会会会议将相关议案案提交投投委会委委员并组组织召开开投委会会会议7日内投资发展部部-7投委会评审对项目立项项评审并并提出意意见次日投资管理

15、委委员会-总部投委会会会议纪纪要8上报局投资资管理部部并跟踪踪批复情情况及时上报3日内投资发展部部-总部项目立立项申报报材料项目可研（1） 管理理流程（2） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制报报告项目立项通通过后即即可启动动立项通过后后次日投资部-项目可研启启动通知知书2相关部门配配合编制制积极配合，并并输出相相应成果果30日内投资部成本部、设设计部、营营销部、运运营部、财财务部项目可研相相关部门门输出成成果3可研报告内容详实、论论证充分分次日投资部-项目可行性性研究报报告4区域公司领领导审核核-7日内投资部-区域公司部部门评审审意见表表5区域公司总总经

16、理同同意后上上报总部部投资发发展部及时上报项目土地获获取前22个月投资部-项目可研材材料6总部部门审审核评审并提出出修改意意见-投资部投资发展部部、营销销策划部部、规划划建筑部部、成本本合约部部、财务务资金部部、法务务监察部部、运营营开发部部总部部门评评审意见见表7组织召开投投委会会会议将相关议案案提交投投委会委委员并组组织召开开投委会会会议7日内投资发展部部-总部投委会会评审议议案8投委会评审审对项目立项项评审并并提出意意见次日投委会总部各相关关部门及及领导总部投委会会会议纪纪要9上报局投资资管理并并跟踪批批复情况况及时上报3日内投资发展部部-总部项目可可研申报报材料项目可研（1） 管理理流

17、程（2） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制报报告项目立项通通过后即即可启动动立项通过后后次日投资部-项目可研启启动通知知书2相关部门配配合编制制积极配合，并并输出相相应成果果30日内投资部成本部、设设计部、营营销部、运运营部、财财务部项目可研相相关部门门输出成成果3可研报告内容详实、论论证充分分次日投资部-项目可行性性研究报报告4区域公司领领导审核核-7日内投资部-区域公司部部门评审审意见表表5区域公司总总经理同同意后上上报总部部投资发发展部及时上报项目土地获获取前22个月投资部-项目可研材材料6总部部门审审核评审并提出出修改意意见-投资部投资发展部部、

18、营销销策划部部、规划划建筑部部、成本本合约部部、财务务资金部部、法务务监察部部、运营营开发部部总部部门评评审意见见表7组织召开投投委会会会议将相关议案案提交投投委会委委员并组组织召开开投委会会会议7日内投资发展部部-总部投委会会评审议议案8投委会评审审对项目立项项评审并并提出意意见次日投委会总部各相关关部门及及领导总部投委会会会议纪纪要9上报局投资资管理并并跟踪批批复情况况及时上报3日内投资发展部部-总部项目可可研申报报材料投资过程管管理投资过程管管理是指指从投资资动态监监控、投投资风险险预警、投投资风险险预案制制定，以以及投资资风险防防范及处处置效果果评价等等四个环环节进行行过程管管控，增增

19、强主动动防范和和化解风风险的能能力。土地熟化动动态监控控3.4.11.1 月度度监控投资发展部部围绕土土地获取取计划，结结合现场场调查，对对出现的的问题及及风险予予以甄别别判定，向向投委会会提交报报告，并并根据投投委会意意见（会会议纪要要）督促促落实后后续工作作，重大大风险上上报董常常会决策策。序号监控事项监控要求1计划执行计划完成成情况计划执行行的偏差差及原因因分析2资金支付资金支付付进度与拆拆迁进度度核实资金支付付金额核核实，并并预判动动态总体体熟化费费用3规划指标片区控规规跟进，各各类性质质用地分分配比例例及区位位的合理理性地块容积积率、绿化率率及地下下车位配比比等指标的的合理性性4拆迁

20、进度拆迁进度度与出地地计划的的核实拆迁延期期的预判判与应对对措施5安置房建设设安置房建建设进度度与交房房日期的的核实不可预见见因素导导致安置置房建设设成本增加加的处置置措施6土地挂牌挂牌条件设设置及确保摘摘牌的措措施、地地价评估估过程跟跟踪3.4.11.2 阶阶段监控控以熟化协议议书签订订、熟化化进度达达50%及土地地挂牌前前三个阶阶段为重重点，投投资发展展部根据据监控情情况，将将风险事事项上报报决策小小组，以以会议纪纪要方式式形成决决策，其其中熟熟化协议议书阶阶段为关关键环节节。序号熟化阶段工作要求输出成果1熟化协议书书前熟化费用用表项目土地地成本、周周边出让让地块价价格收益测算算表是否进行

21、行熟化明确拆迁迁成本上上限明确拆迁迁周期上上限2熟化进度550%熟化费用用支付情情况及熟化时时间总体熟化化费用、周周边出让让地块价价格收益测算算表是否继续续熟化后期重点点落实事事项3土地挂牌前前实际熟化化费用、周周边出让让地块价格格熟化财务务费用收益测算算表是否摘牌牌退出需落落实的事事项摘牌需落落实的事事项 开发运营阶阶段动态态监控开发运营阶阶段的过过程管控控分为阶阶段性监监控与定定期监控控，阶段段性监控控分为经经营责任任书至交交房入伙伙7个阶阶段，定定期监控控按月/季进行行。投资资发展部部主责开开发运营营阶段的的过程管管控及风风险防范范。3.4.22.1 阶段段行监控控序号开发阶段成果输出1

22、责任书与可研对比比，分析析销售收入入、总投投资、净净利润、成成本利润润率及内内部收益益率变动动情况2规划设计方案定稿与可研对比比，重点点分析规规划指标标变动对对项目总总投资、净净利润及及成本利利润率的的影响30与可研及责责任书对对比，重重点分析析地下成成本（开开盘定价价）对项项目销售售收入、总总投资、净净利润及及成本利利润率的的影响4施工图定稿稿与可研及责责任书对对比，重重点分析析整体建建安对总总投资、净净利润及及成本利利润率的的影响5结构封顶未开盘的的，与可研及及责任书书对比，重重点分析析建安成本本（开盘盘定价）对对项目销销售收入入、总投投资、净净利润及及成本利利润率的的影响已开盘的的，与可

23、可研及责责任书对对比，重重点分析析主体建建安成本本对项目目总投资资、净利利润及成成本利润润率的影影响根据销售售进度及及销售速速度，分分析自有有资金收收回周期期、内部部收益率率的变动动情况6项目竣工与可研及责责任书对对比，结结合项目目去化情情况，重重点分析析项目销销售收入入、建安安、总投投资、净利润润、成本本利润率率及内部收收益等各项指指标的变变化情况况7交房入伙项目后评价价（见第五五章）3.4.22.2 定期期监控序号监控类型成果输出时间要求1报规报建地产统计计报表月根据报规规报建专专项计划划出具具跟踪报告告周根据报规规报建成成本数据据库及成成本月报报监控报报规报建建费用月2市场动态城市房地地

24、产市场场报告月3政策动态当地房地产产调控政政策月当地财政税税收政策策季当地报规报报建规流程规范范及收费调调整政策策季4环境因素重大基础设设施及公公建对项项目建设设施工的的影响（道道路、桥桥梁、地地铁、隧隧道、大大型场馆馆等）季项目周边环环境显著著变化对对项目的的影响（污污染、人人口变化化等）季投资风险防防范投资风险防防范包括括风险识识别、风风险分级级、风险险处置及及风险防防范效果果评价四四个过程程。3.4.33.1 风险险识别序号风险类别风险事项1经济指标项目总投投资预计计将超出出可研测测算值的的30%以上由于项目目成本、建设方案及市场发生变动，导致项目预计税后利润额低于可研批准值的15%以上

25、，或导致成本利润率、内部收益率等重要盈利指标达不到股份公司制定的基准收益率2商务条件合作方严严重违约约合作项目目中主要要合作条条件、股股东构成成变更、股股权比例例调整等等项目融资资或担保保、回购购等重要要商务条条件发生生变化3时间进度项目经股份份公司决决策批准准满一年年仍未实实质启动动的项目目4其他项目地块块发生变变更、置置换，增增加或减减少项目开发发资金不不能落实实，融资资安排出出现重大大变化市场环境境发生重重大变化化发生重大大质量或或技术事事故3.4.33.2 风险分分级风险级别风险事项一级总投资较较可研批批准值增增加幅度度5%或由于项项目成本本、建设方方案、市市场发生生变动，导导致税后后

26、净利润润较可研研批准值值降低幅幅度33%二级总投资较较可研批批准值增增加幅度度5%，100%）或由于项项目成本本、建设方方案、市市场发生生变动，导导致税后后净利润润较可研研批准值值降低幅幅度33%，6%）三级总投资增增加幅度度100%，300%）或由于项项目成本本、建设方方案、市市场发生生变动，导导致税后后净利润润较可研研批准值值降低幅幅度66%，155%）四级总投资增增加幅度度300%或由于项项目成本本、建设方方案、市市场发生生变动，导导致税后后净利润润较可研研批准值值降低幅幅度115%3.4.33.3 风险处处置风险级别处置措施成果输出一级区域公司司识别风风险责任任部门风险责任任部门形形成

27、整改改措施区域公司司运营会会决策区域公司司会议纪纪要风险整改改措施及及责任部部门报公司总总经理审审核按季度汇汇报整改改情况二级区域公司司识别风风险责任任部门风险责任任部门整整改措施施区域公司司运营会会议决策策形成专报报报公司总经经理决策策区域公司司会议纪纪要公司总经经理处理理意见风险整改改措施及及责任部部门定期汇报报（按月月）三级区域公司司识别风风险责任任部门风险责任任部门整整改措施施区域公司司运营会会议纪要要报公司董董常会决决策区域公司司会议纪纪要董常会处处理意见见区域公司司总经理理督促责任任部门对对风险整整改措施施的落实实定期汇报报（按月月）四级区域公司司识别风风险责任任部门风险责任任部门

28、整整改措施施区域公司司运营会会议纪要要报公司董董常会、局局董事会会及股份份公司投投资部区域公司司会议纪纪要、公公司董常常会会议议纪要、局局董事会会会议纪纪要股份公司司批复意意见股份批复复续投后，区区域公司司总经理理按月汇汇报整改改情况3.4.33.4 风险防防范效果果评价根据区域公公司投投资风险险解决预预案中中防范和和化解风风险的具具体措施施，投资资发展部部将组织织相关系系统对其其实施过过程和效效果进行行评价，并并将评价价结果反反馈给公公司领导导和区域域公司。区域公司应应及时上上报投资资风险情情况，对对于故意意隐瞒、拖拖延的，公公司应追追究其责责任；投投资人员员对于风风险情况况无识别别能力的的

29、，应换换岗或以以其他方方式处理理，但其其直接上上级应承承担相应应责任。项目后评价价管理项目后评价价是项目目投资对对投资过过程、结结果及其其影响进进行全面面系统回回顾，通通过与投投资项目目决策时时确定的的目标以以及技术术、经济济、环境境、社会会指标进进行对比比，找出出差别与与变化，总总结项目目发展运运营的经经验及教教训，并并通过信信息反馈馈改善投投资管理理和决策策，达到到提高投投资效益益的目的的，从而而实现投投资闭环环管理，客客观评价价项目开开发运营营绩效。（1） 管理理流程（2） 工作作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1下达通知及时下达3日内投资发展部部-2编制报告客观

30、、公正正、科学学、合理理45日内投资部区域公司相相关部门门项目后评价价报告3审核并组织织召开投投委会会会议及时审核并并召投委委会3日内投资发展部部-4投委会评审审召开并评审审报告7日内投资管理委委员会-总部投委会会评审意意见表、总部投委会会议纪要5审批及时审批3日内董事长-6组织学习并并存档对最终报告告进行组组织学习习、交流流，并存存档15日内投资发展部部-检查、评价价与改进进业务检查关键活动序号检查事项周期组织部门备注投资预算管管理1检查投资预预算完成成情况半年/年投资发展部部-2检查投资预预算表的的编制质质量及数数据准确确性半年/年投资发挥在在那不-市场研究管管理1检查是否每每月更新新土地

31、数数据库月投资发展部部-2检查是否更更新投资资系统成成本数据据库季度投资发展部部-3检查市场月月报、半半年报、年年报以及及各类专专题报告告完成情情况月/半年/年投资发展部部-土地拓展及及投资审审批管理理1检查土地储储备面积积/个数数是否达达到年度度计划指指标年投资发展部部-2检查项目土土地属性性一览表表、政府府规划要要点一览览表、项项目信息息登记卡卡等是否否齐全月度投资发展部部-3检查是否及及时填写写项目跟跟进表月投资发展部部-4一、二级联联动类项项目熟化化进度是是否按计计划取得得进展月投资发展部部-5检查项目立立项、可可研流程程是否规规范、文文件及手手续是否否齐全年投资发展部部-报批报建管管

32、理1检查项目报报批报建建的计划划与完成成情况月投资发展部部-2检查报批报报建流程程是否规规范、是是否按计计划时间间节点完完成季投资发展部部-投资过程管管理1地产统计报报表填报报及时性性、准备备性月投资发展部部-2检查投资效效益动态态监控简简报编制制的及时时性、完完成质量量月投资发展部部-3检查项目投投资运营营分析报报告编制制的及时时性、完完成质量量季度投资发展部部-4检查投资合合同执行行情况报报表是否否及时报报备次投资发展部部-5检查投资事事项重大大变更过过程中的的流程规规范性及及手续资资料是否否齐备次投资发展部部-6检查投资风风险预警警通知书书是否及及时出具具及下达达次投资发展部部-7检查是

33、否及及时出具具投资风风险解决决预案次投资发展部部-8检查是否对对投资风风险解决决处理作作出评价价次投资发展部部-项目后评价价管理1检查后评价价报告编编制的及及时性、完完成质量量次投资发展部部-绩效评价本系统重点点关注以以下关键键绩效指指标（KKPI）：管理活动绩效指标名名称涉及的职能能层次/部门名名称及测测量周期期区域公司部门周期土地拓展新增土地储储备货值值投资部1年新增土地储储备面积积/个数数投资部1年项目立项保保障系数数投资部1年项目可研保保障系数数投资部1年土地熟化与与拆迁计计划完成成率投资部1年新增土地储储备质量量投资部1年投资效益成本利润率率/自有有资金内内部收益益率投资部1年投资回

34、收期期投资部1年管理改进针对执行中中存在的的问题及及原因，采采取措施施加以改改进。本本系统重重点关注注以下方方面：（1）投资资业务板板块管控控是否到到位，运运行是否否顺畅；（2）投资资业务风风险防范范与投资资效益创创造。附则解释与修订订本篇内容由由总部投资资发展部部负责解解释。根据年度评评审情况况确定修修订需求求，修订订按战战略与组组织管理理手册“制度管理”执行。表单序号表单名称表单编号页码1宗地查勘表表CSCECC8B-RO-IM-B2003011432项目政府规规划要点点一览表表CSCECC8B-RO-IM-B2003022463宗地风险排排查表CSCECC8B-RO-IM-B200303

35、3474项目土地获获取计划划表CSCECC8B-RO-IM-B2003044505区域公司评评审会签签表CSCECC8B-RO-IM-B2003055516总部部门评评审意见见表CSCECC8B-RO-IM-B2003066527投委会评审审意见表表CSCECC8B-RO-IM-B2003077538报批报建权权证取得得计划表表CSCECC8B-RO-IM-B2004011549报批报建月月度工作作总结CSCECC8B-RO-IM-B20040445510项目熟化进进度情况况表CSCECC8B-RO-IM-B2005045611投资风险预预警通知知书CSCECC8B-RO-IM-B200505

36、5712投资风险解解决预案案CSCECC8B-RO-IM-B20050658模板序号模板名称模板编号页码1年初投资预预算汇总总表CSCECC8B-RO-IM-P2001011602年中投资预预算汇总总表CSCECC8B-RO-IM-P2001022613城市进入性性研究报报告CSCECC8B-RO-IM-P2002011624市场报告CSCECC8B-RO-IM-P2002044635项目机会研研究报告告CSCECC8B-RO-IM-P2003011656项目立项阶阶段相关关部门输输出成果果CSCECC8B-RO-IM-P2003022667项目立项建建议书CSCECC8B-RO-IM-P20

37、03033728项目立项经经济测算算表CSCECC8B-RO-IM-P2003044749项目投资立立项请示示文件CSCECC8B-RO-IM-P20030667510投委会评审审议案CSCECC8B-RO-IM-P20030777611投委会会议议纪要CSCECC8B-RO-IM-P20030887712项目投资数数据库CSCECC8B-RO-IM-P20030997913项目可研相相关部门门输出成成果CSCECC8B-RO-IM-P20031008014项目可行性性研究报报告CSCECC8B-RO-IM-P20031119315项目可研经经济测算算表CSCECC8B-RO-IM-P2003

38、1229816项目投资开开发请示示文件CSCECC8B-RO-IM-P200313311217地产统计报报表CSCECC8B-RO-IM-P200501111418项目实施进进展情况况报告CSCECC8B-RO-IM-P200502212419项目后评价价报告CSCECC8B-RO-IM-P2006011128附件附件1 上海海中建东东孚投资资发展有有限公司司投资管管理委员员会议事事制度1 总则 1.1 目目的 1.1.11 为适适应中建建东孚投投资发展展有限公公司（以以下简称称“公司”）投资资业务发发展需要要，根据据公司投投资管理理制度及及其他有有关规定定，设立立投资管管理委员员会（以以下简

39、称称“投委会会”），作作为公司司投资决决策的评评审机构构。 1.1.22 加强强对投资资行为的的管理与与控制，明明晰责任任。规范范投资评评审程序序，提高高专业性性和决策策质量，降降低投资资风险，避避免投资资失误。 1.2 主主要应对对的风险险 1.2.11 防范范由于投投资评审审机制不不完善、评评审程序序不清晰晰而可能能导致的的投资决决策效率率低下、决决策质量量降低等等投资风风险。 2 委员会会组成 2.1 投投委会由由5人组成成，实行行主任委委员负责责制。 2.2 投投委会设设主任委委员1名，由由公司董董事长担担任；设设副主任任委员11名，由由公司总总经理担担任；委委员由分分管投资资工作副副

40、总经理理、分管管财务资资金总会会计师，法法务监察察部经理理组成；公司可可根据实实际工作作需要对对委员进进行调整整。 3 委员会会职责及及日常机机制 3.1 职职责 3.1.11 审议议涉及公公司投资资管理体体系建设设的重大大事项，并并对投资资管理相相关制度度的建立立与完善善提出建建议意见见。 3.1.22 审议议公司投投资策略略、年度度投资预预算及执执行过程程中出现现的重大大问题，提提出建议议意见。 3.1.33 审议议按照公公司投资资管理有有关规定定须报局局、股份份公司决决策的房房地产项项目投资资立项建建议书、可可行性研研究报告告等，提提出评审审意见。 3.1.44 对公公司投资资项目执执行

41、过程程中出现现的重大大问题和和处置方方案进行行审议，提提出建议议意见。 3.1.55 指导导和监控控公司投投资项目目实施。 3.1.66 投资资项目后后评价评评审等。 3.1.77公司授授权的其其它事宜宜。 3.2 主主任委员员职权 3.2.11 召集集并主持持投委会会会议。 3.2.22 审定定、签署署投委会会会议纪纪要和其其他文件件。 3.2.33 公司司授予的的其他职职权。 3.3 投投资发展展部职责责 公司投资发发展部为为投委会会的经办办机构，承承担投委委会秘书书工作，具具体职责责包括： 3.3.11 负责责会议议议题收集集、汇总总和协调调。 3.3.22 负责责会议通通知起草草和发出

42、出。 3.3.33 负责责会议资资料收集集、整理理、制作作和发放放。 3.3.44 负责责会务安安排与服服务。 3.3.55 负责责会议纪纪要起草草与发布布。 3.3.66 负责责会议评评审意见见督办。 3.3.77 负责责处理投投委会其其他事务务。 4 会议程程序及评评审机制制 4.1 会会议召开开 4.1.11 投委委会实行行不定期期会议制制度。会会议由公公司投资资发展部部建议、分分管投资资业务副副总经理理审核并并取得主主任委员员批准的的情况下下召开。 4.1.22 投委委会会议议由主任任委员主主持或经经主任委委员授权权由副主主任委员员主持。 4.2 参参加人员员 4.2.11 除投投委会

43、委委员外，公公司相关关业务部部门、投投资部相相关人员员、相应应议题主主张单位位人员可可列席投投委会会会议，并并可按投投委会要要求就议议题内容容向委员员做出说说明或解解释。 4.3 议议题与议议案形成成4.3.11 议题题4.3.11.1 投资发发展部对对区域公公司提出出的投资资事项进进行梳理理审核，经经东孚公公司分管管投资业业务副总总经理确确认并报报经投委委会主任任委员审审阅后作作为会议议议题。4.3.22 议案案4.3.22.1 投委会会议题具具体以会会议议案案形式体体现。会会议议案案由投资资发展部部根据会会议议题题研究起起草，经经东孚公公司分管管投资业业务副总总经理确确认后报报送投委委会委

44、员员。4.3.22.2 投委会会议案及及有关议议案的支支持资料料原则上上应于会会议召开开前2个个工作日日连同会会议通知知报送投投委会委委员。4.4 会会议方式式4.4.11 投委委会会议议采取集集中审议议方式，委委员可通通过视频频形式参参会。投投委会与与会委员员应认真真听取议议题主张张单位的的专题汇汇报，并并就议案案内容进进行充分分讨论及及交流意意见，事事先请假假的委员员应针对对会议议议案提出出书面意意见或建建议。4.4.22 经投投委会集集体充分分讨论后后，由各各位委员员以书面面形式分分别提出出评审意意见。4.4.33 特殊殊情况下下投委会会可采取取书面会会议的方方式，由由各位委委员分别别审

45、阅，并并提出书书面评审审意见。4.5委员员意见4.5.11 投委委会委员员以签署署评审审意见表表的方方式提出出评审意意见。每每位委员员提出的的意见选选项分为为三种：通过；需进一一步论证证；不通通过。4.5.22 在评评审意见见表中中，各位位委员对对通过的的议题可可以明确确具体条条件，对对需进一一步论证证的议题题及不同同意通过过的议题题应写明明原因。4.6结论论性意见见4.6.11 投委委会在充充分讨论论的基础础上，根根据委员员意见经经综合分分析形成成评审意意见，报报主任委委员批准准后，决决定投资资项目是是否通过过评审，并并以会议议纪要的的形式明明确。4.6.22 主任任委员拥拥有一票票否决权权

46、，大多多数委员员同意通通过的议议题，主主任委员员有权予予以否决决；但对对于大多多数委员员不同意意通过的的议题，主主任委员员无权决决定通过过。4.7 议议题处理理4.7.11 通过过的议题题报公司司董常会会决策，董董常会通通过后报报局、股股份公司司审批。4.7.22 需进进一步论论证的议议题由主主张单位位继续深深入论证证议题，待待条件成成熟后，提提请投委委会评审审或提请请主任委委员和副副主任委委员审议议，通过过后提请请董常会会决策。4.7.33 不通通过的议议题请议议题主张张单位放放弃。4.8 会会议纪要要4.8.11 投资资发展部部根据投投委会结结论性意意见以及及各位委委员的书书面评审审意见，

47、于于会议召召开后一一周内整整理完成成会议纪纪要，统统一编号号，经投投委会委委员会签签后，由由主任委委员签发发。4.8.22 投委委会会议议纪要中中，对结结论性意意见须有有相应说说明，明明确投委委会对议议题的具具体意见见，包括括对议题题的工作作建议、前前提条件件、暂不不通过或或不通过过议题的的理由等等，并由由投资发发展部反反馈议题题主张单单位。6 档案管管理 投委会会议议资料，包包括会议议批准文文件、会会议通知知、议案案及附件件资料、委委员评审审意见表表、会议议纪要等等由投资资部负责责整理归归档和保保存，并并负责按按照公司司归档要要求定期期移交行行政管理理部保管管。 7 会议保保密 出席会议的的

48、人员对对会议所所议事项项负有保保密义务务，需妥妥善保管管会议资资料，不不得擅自自泄露有有关信息息。必要要时，投投资部可可于会议议结束时时收回会会议资料料。8 附 则则 8.1 本本议事规规则未尽尽事宜，按按公司投投资管理理相关规规定执行行。 8.2 本本议事规规则由投投委会负负责解释释及修订订。附件2 上海海中建东东孚投资资发展有有限公司司投资项项目统计计管理办办法第一条 为全全面了解解上海中中建东孚孚投资发发展有限限公司（以以下简称称“东孚公公司”）各房房地产投投资项目目的实施施进展，及及时掌握握房地产产投资项项目运营营情况，为为投资管管理决策策提供信信息支持持，有效效防范投投资运营营风险，

49、根根据股份份公司投投资项目目统计管管理办法法及中中建东孚孚投资管管理制度度，特特制订本本办法。第二条 根据据东孚公公司投资资业务具具体运营营情况，本本办法投投资项目目是指房房地产投投资项目目。第三条 东孚孚公司投投资发展展部（以以下简称称“投资发发展部”）、各各区域公公司负责责投资项项目统计计工作。区区域公司司投资部部（以下下简称“投资部部”）须安安排专人人负责本本单位投投资项目目统计事事宜，定定期了解解投资项项目实施施情况，收收集项目目经营信信息，并并按本办办法规定定统计有有关数据据后上报报投资发发展部。投投资发展展部负责责对各区区域公司司报送的的统计数数据进行行审核和和汇总，并并按有关关规

50、定及及程序上上报。第四条 投资资项目统统计为专专业统计计，各统统计表表表式及填填报说明明详见本本办法附附件1、附附件2。第五条 本办办法的统统计填报报期间，是是从签订订投资合合同或股股权收购购合同，并并支付土土地出让让金、股股权收购购款或预预付款开开始统计计，至投资合合同规定定的我方方全部主主要权利利和义务务行使和和履行完完毕，投投资本利利收回为为止。（一）本年年完成的的投资项项目，持持续统计计到该年年度结束束，下年年度起不不再纳入入统计范范围。（二）投资资项目实实施期间间发生非非正常终终止等情情况，在在完成股股份股份份公司相相关规定定要求的的审批手手续之后后，从下下一年度度起不再再纳入统统计

51、范围围。第六条 本办办法各统统计表均均为月报报表，各各区域公公司报表表由本单单位负责责人审签签后，于于月末前前5日内内报投资资发展部部。第七条 为便便于掌握握各区域域公司投投资项目目实施进进展情况况，防范范项目运运营风险险，各区区域公司司应以季季度为周周期，以以投资统统计表数数据为基基础，按按照本办办法附件件3的内内容要求求提交各各区域公公司房房地产投投资项目目实施进进展情况况报告。报报告由本本单位负负责人审审签后，于于下季度度初7日日内报投投资发展展部。第八条 各区区域公司司对上报报的投资资项目统统计数据据、实施施进展情情况报告告的真实实性、准准确性、完完整性和和及时性性负责。第九条 本办办

52、法的统统计表式式、统计计指标、统统计口径径和填报报要求均均与股份份公司一一致，并并由股份份公司建建立投资资统计网网报系统统，各区区域公司司使用该该系统进进行投资资统计数数据的填填报和分分析工作作。（一）各区区域公司司要做好好对投资资统计数数据填报报和分析析工作的的组织和和管理，加加强数据据校对和和审核，确确保数据据质量。（二）各区区域公司司要安排排专人负负责投资资统计网网报系统统的数据据填报和和分析工工作，并并加强培培训，使使有关人人员全面面了解网网报系统统功能，熟熟练掌握握操作方方法，确确保填报报要求的的贯彻实实施。（三）各区区域公司司要做好好网报系系统中填填报的存存档工作作。投资资部每季季

53、度须打打印当期期报表，由由单位负负责人签签字确认认后存档档。第十条 投资资发展部部将根据据需要和和股份公公司要求求，适时时调整各各类投资资项目的的统计指指标、统统计口径径、计算算方法和和统计渠渠道。各各区域公公司在本本办法执执行中发发现问题题，应及及时报投投资发展展部统一一修订。第十一条 本本办法由由东孚公公司投资资发展部部负责解解释及修修订。附件3 投资资项目统统计表主主要指标标说明一、投资项项目基本本情况统统计表1项目时时间特性性，指续续投项目目、新增增项目或或新拓展展项目，凡凡是上年年度已经经开始实实施的项项目为续续投项目目；年初初以前已已批准、本本年开始始实施的的项目为为新增项项目；本

54、本年批准准、本年年开始实实施的项项目为新新拓展项项目。2权益比比例，指指股份公公司或二二级单位位持有投投资项目目的权益益比例；如为多多级持股股则按相相乘的方方法计算算最终权权益比例例。若投投资项目目为中建建系统内内单位共共同参与与投资，则则将中建建系统内内参与单单位持股股比例总总和填入入此列（如如中建公公元壹号号项目）。3计划投投资额根据不同的的项目类类型和投投资方式式，具体体规定如如下：（1）对于于房地产产投资项项目指项项目按计计划全部部建成所所需的总总投资额额。以下几种情情况除外外：1）如我方方以债权权形式投投资，填填报我方方的计划划出资金金额。2）如我方方以股权权形式投投资，按按比例承承

55、担项目目经营风风险、分分享项目目投资收收益，但但我方权权益比例例不超过过20%，并且且不对项项目实施施控制，不不参与项项目主要要管理决决策的，填填报我方方的计划划出资金金额；如如我方权权益比例例虽然超超过200%，但但不承担担项目经经营风险险、按合合同约定定获取固固定投资资回报，填填报我方方的计划划出资金金额。其他各项统统计指标标，包括括计划资资金来源源、完成成投资额额、本年年资金来来源、各各项应付付投资款款、累计计资金来来源等，均均根据项项目具体体情况，按按照上述述的计算算方法统统计项目目整体数数据或我我方出资资部分数数据。可研计划投投资额指指决策批批准的项项目可行行性研究究报告中中列示的的

56、计划投投资额数数据；实实施调整整计划投投资额指指项目评评审决策策后，在在实施过过程中根根据项目目实施情情况对计计划投资资额调整整后的数数额，如如果没有有调整，即即填报可可研计划划投资额额。计划划投资额额的调整整应符合合股份公公司投资资管理有有关规定定。可研研计划资资金来源源和实施施调整计计划资金金来源的的口径与与此相同同。4计划资资金来源源按照不同的的来源渠渠道，分分为以下下几种：（1）自有有资金，指指投资项项目获得得的投资资人投入入的权益益性和债债权性资资金，不不区分投投资人投投入的资资金来源源。以下几种情情况均统统计为自自有资金金：项目目投资人人以自身身名义获获得的，以以权益性性资金或或借

57、款的的方式投投入到项项目的外外部融资资资金；投资人人通过银银行对项项目提供供的委托托贷款；投资人人同时作作为项目目承包商商，将通通过承包包收回的的资金再再投入到到项目中中的部分分。（2）贷款款，指以以投资项项目或项项目公司司的名义义从银行行或非银银行金融融机构取取得的贷贷款，即即通常所所指的“项目贷贷款”。（3）项目目回款，指指投资项项目在实实施过程程中通过过房产销销售、资资产运营营、股权权或债权权处置等等方式转转让权益益而收回回的投资资成本和和实现的的损益，该该项指标标的统计计口径以以实际收收到的货货币资金金为准。资资金来源源中的项项目回款款仅填列列用于该该项目投投资的部部分。房地产投资资项

58、目的的项目回回款（即即通常所所指的销销售回款款），指指项目通通过销售售（或预预售、出出租等）收收到的资资金，包包括购房房者用于于买房的的定金、预预付款及及个人按按揭贷款款等。 （4）其他他资金，指指投资项项目或项项目公司司收到的的除以上上各种资资金之外外，其他他用于项项目投资资的资金金，如政政府补贴贴资金、其其他单位位拨入的的资金。不不包括应应付而未未付的投投资资金金，如拖拖欠施工工承包企企业工程程款、应应付设备备器材款款及其他他应付或或应交款款项。（5）对于于信托资资金(包包括结构构性融资资,下同同)，如如投资项项目引入入的信托托资金经经股份公公司聘请请的会计计师事务务所确认认不视为为负债，

59、则则信托资资金投资资部分按按照外部部股东投投入资本本处理，信信托资金金填入项项目自有有资金；如会计计师事务务所认为为应计入入负债，则则信托资资金作为为投资项项目的债债权性融融资纳入入其他资资金填报报范围。5完成投投资额对于房地产产投资项项目指报报告期内内项目获获得土地地相应权权益的支支出、以以货币形形式表现现的建造造活动工工作量以以及相关关费用的的总和，包包括房地地产投资资的土地地获取费费用、土土地一级级开发的的征地拆拆迁等费费用。对对“计划投投资额”指标说说明第11点中所所述的两两种例外外情况，填填报报告告期内我我方的实实际出资资金额。填报中应注注意，完完成投资资额指以以货币形形式反映映的工

60、作作量，按按照投资资额随工工作量走走的原则则，只有有构成工工作量之之后，才才能计入入完成投投资额，也也即通常常指的“形象进进度法”原则。对对于项目目已购买买的原材材料、待待安装的的设备等等，如尚尚未实际际使用，则则不计完完成投资资额；如如实际工工作量已已经完成成但款项项尚未支支付，应应计入完完成投资资额。本年投资预预算，指指经股份份公司总总部批复复的本年年项目计计划完成成投资额额。如果果报告期期间尚未未取得股股份公司司总部批批复的投投资预算算，则暂暂以本年年预计完完成数填填列，待待预算批批复后调调整为预预算数；如报告告期间投投资预算算有调整整，以正正式调整整后的预预算数填填列。6本年资资金来源