江苏徐庄软件产业园前期策划顾问报告

1、江苏省软件产业股份（u）park 前期策划报告Private and Confidential06-07-25戴德梁行房地产顾问（深圳）谨 呈1DTZs mission is to work with clients to create leading-edgeproperty, investment and business solutions worldwide.Central to this mission are DTZs core values of integrity, teamwork,service excellence, creativity, enjoyment and t

2、he drive to make ithappen.22敬启者：江苏省软件产业股份有 关 ： (u)park 策 划 工 作本公司蒙贵司之邀请，为 上述房地产项目之策划工作提交报告书。现特函详列本公司之策划报告，供贵司参考。戴德梁行房地产顾问（深圳）投资工业部程家龙总经理年 月 日敬启者目录一、社会经济背景分析.41、宏观经济背景分析 .41.1 地区生产总值.41.2 三次产业结构.41.3 工业总产值.51.4 实际利用外资.51.5 宏观经济背景结论.62、 中观产业背景分析 .62.1 南京软件产业发展现状分析.62.2 南京承接国际软件产业转移的时机判断.82.3 南京软件产业战略规

3、划及对本案影响分析.102.4 其它优势研发或创意产业为本案提供扩展市场 .122.5 中观产业分析结论.12二、市场供需分析.131、客户需求分析 .131.1 国际知名企业对城市选择分析.141.2 国际知名企业对园区物业需求分析.181.3 客户需求特征实例分析.242、供应市场分析 .272.1 南京市写字楼市场分析.27投资工业部2目录2.2 南京市研发物业市场供应分析.293、供需市场调研结论 .39三、项目定位.401项目分析 .401.1 项目地块解析.401.2 项目区位特征.401.3 项目交通条件.411.4 项目 SWOT 分析 .421.5 项目发展方向判断.462

4、成功案例借鉴 .482.1 爱尔兰 PARK WEST.482.2 香港科技园.492.3 深圳桃花源科技园.502.4 深圳天安数码城.512.5 上海紫竹科技园.523项目定位 .543.1 项目名称.543.2 主题定位.553.3 项目开发档次定位.583.4 项目目标客户定位.59四、市场角度项目规划设计建议 .621项目总体规划设计主题 .621.1 总体规划设计考虑因素.62投资工业部3目录1.2 园区总体设计方向.621.3 设计实现方式.642. 园区功能规划设计 .693. 园区生态景观系统设计 .783.1 景观系统三大功能.783.2 中心景观设置.793.3 生态景观

5、系统细节建议.794. 园区交通系统建议 .814.1 主入口设置.814.2 停车场设置.815物业单体设计建议 .835.1 物业单元面积设计建议.835.2 物业平面设计建议.875.3 实用率75%80%.905.4 层高设计建议.915.5 承重设计建议.935.6 空调.935.7 电梯 .975.8 电力系统设计.995.9 洗手间.1005.10 通讯网络 .1015.11 智能化系统建议 .1025.12 装修标准建议 .104投资工业部4目录5.13 其他细节设计建议 .105五、定价建议.1071. 影响物业价格因素分析 .1071.1 市场因素.1071.2 物业因素.

6、1092 定价方法选择 . 1113 市场比较法的项目价格测算 .112六、开发运营建议.1181、开发时序建议 .1182、运营模式建议 .1202.1 运营收益来源.1202.2 运营模式建议.1203物业管理建议 .1273.1 研发园区物业管理特征.1273.2 品牌物业管理公司的介入.1283.3 本项目物业管理收费建议.130七、项目投资估算.1321、投资估算 .1322、 项目经济效益评价 .1332.1 租售结合项目经济效益分析.1342.2 全部租赁情况下的经济效益分析.1423、项目经济效益评价结论 .146投资工业部5目录2前言受江苏软件股份委托，针对（u）park 项

7、，本行此次策划内容主要包括市场调研及项目定位，回答如下几个问题：本项目总体定位如何？从市场角度，本项目产品定位如何，即应建造成什么样的产品？本项目价格定位，即市场承受的租金与售价如何？未来价格走势如何？由于本项目设计方案及最终开发成本未最终确定，因此本报告的价格通过市场比较法确定，反映的是市场承受的租金与售价水平，值得一提的是，在招商过程中，需根据具体的价格策略予以一定程度的浮动。本项目采取何种开发运营策略？本项目投资经济效益如何？本报告分为七部分：第一、二部分从宏观社会经济分析、中观产业分析、微观市场供需分析进行全面调研，为本项目总体定位提供客观依据。投资工业部社会经济背景分析3第三部分，在

8、综合评估本项目后，予以总体发展方向的判断，并为本项目进行总体定位，包括主题定位、市场定位和客户定位。第四部分，本报告从市场角度对规划设计提出受客户青睐的园区及物业指标建议。第五部分，本行采用市场比较法，为本项目进行价格定位，确定市场能承受的租金与售价，并判断未来租金的大体走势。第六、七部分，本行基于对项目市场及经济效益的全面考虑，予以开发运营方案建议及经济效益评价。投资工业部社会经济背景分析3000250020001500100050004一、社会经济背景分析1、宏观经济背景分析1.1 地区生产总值总体经济形势良好，投资者信心增强南京 GDP 保持高速增长，2005 年南京全市地区生产总值达到

9、 2413 亿元，同比增 长 15.2% ， 高 于 全 国GDP 增速的 5.4 个百分点，历年南京市生产总值增长趋势单位：亿元为全国 GDP 增速的 19961997199819992000 2001地区生产总值2002200320042005倍。数据来源：19962005 年南京统计年鉴1.2 三次产业结构第二产业增速最快，仍占主导地位，其中外商投资速度加快2005 年，南京市第一产业增加值为 80 亿元，增长 5.0%；第二产业增加值为 1215亿元，增长 18.4%；第三产业增加值为 1118 亿元，增长 13.1%。2005 年三次产业增加值在全市2005年南京三次产业构成3.3%

10、第一产业生产总值中的比重分别为 3.3%、50.4%、46.3%。2006 年 15 月份，全社会固定46.3%50.4%第二产业第三产业资产投资完成 576.95 亿元，同比增长 22.5%。 外商、港澳台商投资工业部数据来源：2005 南京国民经济和社会发展统计公报社会经济背景分析45004000350030002500200010005000其他5投资发展较快，其中，港澳台投资 61.27 亿元，增长 141.7%；外商投资 亿元，增长 42.8%。1.3 工业总产值工业保持快速增长，五大支柱产业占工业总产值的 72.8%历年来，南京市工业一直保持快速发展，逐年稳步增加。2005 年南京

11、市工业企业共完成工业总产值 4064 亿元，同比增长 28.9%；实现工业增1500历年南京工业增长趋势单位：亿元加值 1066 亿元，按可比价计算，比上年增长 19.5%。2005 年，南京的五大支柱产1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005限额以上工业总产值（亿元） 工业增加值（亿元）数据来源：19962005 年南京统计年鉴五大支柱产业总产值所占比重业电子、石化、钢铁、汽车和电力共实现产值 亿元，同比增长 33.9%，占全市规模以上工业的比重达到 72.8%。27.2%72.8%工业电子石化钢铁汽车电力数据来源：2005 南京国民

12、经济和社会发展统计公报1.4 实际利用外资2005 年南京实际利用外资 14.18 亿美元；八个省级以上开发区实际使用外资 6.66 亿美元2005 年南京共批准外商直接投资项目 728 个，平均单个项目外资规模为 万美元。新签合同外资金额为 51.29 亿美元，比上年增长 10.5%，实际到账外资投资工业部社会经济背景分析6金额 14.18 亿美元，比 2004 年增长 68.2%；八个省级以上开发区新签合同外资金额为 34.07 亿美元，同比增长 4.0%，实际到账外资金额 6.66 亿美元。历年来南京市实际使用外资情况30单位：亿美元25201510501994 1995 1996 19

13、97 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005数据来源：19942005 年南京统计年鉴外商投资主要集中于新港开发区和江宁开发区，目前，已有外资企业近 300 家，其中世界 500 强企业 55 家，著名的跨国公司纷纷在开发区内投资建厂或设立研发机构。1.5 宏观经济背景结论良好的国民经济发展水平为软件产业的快速发展提供了保障自改革开放以来，南京市的国民经济保持稳定快速发展，年经济增长率基本保持着在 13 %左右。这种高速发展的宏观经济形势，将为软件产业的快速良性发展提供了一个非常好的空间。2、 中观产业背景分析2.1 南京软件产业发展现状分析南京软件产业

14、位居江苏软件产业第一，中国软件产业第五位。投资工业部社会经济背景分析市7南京市 2005 年软件产值为 166 亿元，同比增长 52.4%。位居江苏软件产业第一，中国软件产业第五位。六大特色软件产品群撑起南京软件业的核心竞争优势南京的软件产品在国内市场的份额，为南京撑起了电力系统自动化及管理系统软件、电信系统软件、制造业信息化应用、嵌入式软件、教育软件、网络与安全系统软件等六大特色软件产品群南瑞继保的高压电路保护软件占全国市场份额50%，南瑞科技的电站自动化软件和电网调度软件分别占 40%和 20%，联创科技电信计费管理软件占 30%，金思维的 ERP 软件占 9%。嵌入式软件成为南京软件产业

15、的主要力量2005 年，南京市软件产品和系统集成销售收入为 166 亿元，其中嵌入式软件为南京软件产业的主要力量，占居半壁江山，应用软场构成南京市软件12.1%6.8%4.8%50.5%件和支撑软件分别约占 25%和12%。25.8%嵌入式软件应用软件支撑软件软件服务与系统集成其他数据来源：南京市“十一五”软件产业发展规划软件企业逐渐做大做强, 软件产业基础不断增强2005 年南京地区有各类软件企业 800 多家，从业人员达 3.5 万人。通过国家软件企业认定的有 400 家，经登记认定的软件产品达 1887 项，分别占江苏省认定总数 57.6%和 63.4%。有 18 家软件企业销售收入超亿

16、元，71 家企业软件及系统集成销售收入超千万元。在信息产业部 2005 年公布的全国百强软件企业中，南京市有 7 家软件企业榜上有名。在信息产业部公布的 2005 年中国独立开发企业最大规模前 30 家企业中，南京市有 2 家软件企业入围, 他们是南京南瑞继保电气，南京南瑞集团公司。同时，江苏金智科技股份等 6 家软件企业被列入“国家规划布局投资工业部社会经济背景分析8内重点软件企业”。目前，我市已有南京日恒软件公司、南京富士通南大软件公司、华为南京研究所、摩托罗拉南京公司和南京联创科技公司等 8 家软件企业通过了 CMM2 级到 5 级不等的认证评估，此外正在实施的有金鹰国际软件公司、南京擎

17、天科技公司等软件企业。软件人才不断集聚南京市拥有丰富的软件产业资源要素，尤其是在人力资源和科研基础方面拥有优势。我市已出台的多项吸引人才、鼓励创业的优惠政策吸引了许多海内外的人才；南大、东大等高等院校的软件学院为我市的人才培养提供了一个良好的环境；良好的居住环境保证了人才稳定，流动率低。充足的人力资源将会促进我市软件产业的发展，产业的发展也将会进一步促进我市软件人才的集聚。2.2 南京承接国际软件产业转移的时机判断国际软件产业转移总体趋势沿着制造业的转移路径向亚太地区转移，向中国转移，向包括南京在内的长三角区域转移作为全球制造业转移的中心区域之一，一批跨国公司如摩托罗拉、英国 BP 石油、美国

18、福特、日本马自达等不仅仅在南京建立制造基地，同时也将研发中心落户在南京。截止到 2005 年底，在南京投资的世界 500 强企业累计已达 55 家，500 强企业迫切需要软件产业提供技术支撑，为 500 强企业提供信息化服务，为南京市软件外包形成了可以利用的输出渠道。随着跨国公司在南京设立区域总部、研发和生产制造中心，美国、印度等国家的一些软件企业 IT 服务提供商已考虑将软件研发和服务中心向南京转移，以期更好地为跨国公司的中国分部服务，更直接地开发中国市场。国际软件产业正沿着制投资工业部社会经济背景分析9造业的转移路径向亚太地区转移，向中国转移，向包括南京在内的长三角转移。随着全球制造业转移

19、，国际知名软件企业也开始进入南京。南京作为全球制造业转移的中心区域之一，逐渐吸引了一批国内外知名企业在南京落户（见表 1），至 2005 年底，在南京投资的世界 500 强企业已有 55 家，投资项目 97 个，投资总额近 80 亿美元，约占该市历年利用外资总额的六分之一。在 97 个投资项目中，制造业项目多达 70 多个，约占项目总数的 80%。表 1 外商直接投资行业分布及代表企业行业已进驻外资企业电子通信设备制造业LG、乐金飞利浦、爱立信熊猫、华飞、夏普石油化工业BP 石油、大扬巴、小扬巴、壳牌石油、扬子伊士曼汽车制造业福特汽车、马自达、南亚自动车、依维柯、新迪李尔、华德火花塞家电制造业

20、博西华电器生物医药制造业欧家农制药伴随着制造业的大举进入，国内外的软件业巨头也纷纷涌入南京，包括：国际知名软件企业摩托罗拉、爱立信、富士通、朗讯、三星电子、美国凤凰科技，台湾通信企业光宝、怡宝通讯、英业达、伟创力、华宝通讯；国内知名的软件企业华为、中兴，联创科技、上海盛大网络等。投资南京的 55 家世界 500 强企业主要来自日本、美国、德国等 10 个国家，其中日本企业最多，有 16 个。投资项目主要集中在江宁开发区、新港开发区和南京化工园。国际软件产业的转移已初露端倪，南京作为全球制造业的重要基地，必将是国际软件业转移的中心区域之一。承接国内外软件产业转移的时机已经到来，南京应该抓住软件产

21、业二次转移的机遇,主动来承接这次转移。投资工业部社会经济背景分析102.3 南京软件产业战略规划及对本案影响分析在江苏省“十一五规划”中，省委、省政府提出把南京建设成为“中国软件名城”的发展战略目标，倾全省之力发展软件产业。这将为南京软件产业的发展，特别是嵌入式软件的发展带来重大发展机遇。本案有望成为“两园多基地”的重要形象工程充分发挥国家级软件园示范带动作用，重点推进江苏软件园徐庄产业基地、南京软件园二期工程建设。江苏软件园徐庄产业基地要按照产业区、企业孵化区和公共技术服务区的功能配置，建设成为产业规模达 200 亿元以上，软件从业人员达到 6 万人，软件企业用房超过 60 万平方米的能够满

22、足规模软件企业的发展需求的软件产业园。南京软件园二期建设，在空间布局上要充分体现研发、孵化、教育、配套的功能，以公共支撑平台的建设为龙头，以完善的配套功能满足软件产业的产、研需求，产业规模达 200 亿元以上，软件从业人员达到 6 万人，软件企业用房超过 40 万平方米。同时江苏软件园、南京软件园要加快建设为中小企业服务的公共技术支撑平台，提升服务能力。重点发展领域包括：（1）具备一定竞争优势的或规模化发展基础的产业部门电力自动化应用软件通讯行业应用软件企业信息化应用软件嵌入式软件软件服务业（2）具备一定特色和规模化前景的产业部门：投资工业部社会经济背景分析11智能交通系统信息安全软件动漫游戏

23、软件教育教学软件；（3）对产业竞争力持续发展具有深刻影响的领域：基于 Linux 的支撑系统工具及应用软件基于构件化的协同软件企业应用软件公共技术基础平台。为本案提供坚实的智力支持和人才保障实施南京软件产业人才先导的发展战略，充分利用南京市高校、科研机构、大型企业人才教培资源优势，引入国际软件发达国家和地区人才培养的有益经验，从战略高度扩大人才培养体系，改革软件人才培养模式，建立多形式多层次的软件培训基地，完善软件高级人才培养、软件程序员培训以及继续教育三级教培体系。投融资政策有力推动着本案的发展通过多种方式拓宽软件产业融资渠道，引导和吸引社会资本增加对软件产业的投入，建立并完善软件企业创业投

24、资机制，鼓励企业加大自我投入。“十一五”期间，以 1200 万元为基数，市财政继续每年安排不低于 20%增幅的软件产业发展专项资金，支持软件产业基地、软件公共服务体系、核心软件技术攻关及产业化、软件产品出口、CMM/CMMI 认证等。同时争取省软件专项资金、重大科技成果转化资金及其它政府资金对南京市软件产业的扶持。投资工业部社会经济背景分析122.4 其它优势研发或创意产业为本案提供扩展市场除了软件产业以外,南京在光电子、集成电路、新材料、医药、机电一体化、军工等等领域具备强大的研发优势，为本案扩展的目标产业。另外，包括动漫、广告、设计、影视、咨询等等创意产业也将成为本案的目标产业。2.5 中

25、观产业分析结论以软件产业为主，兼顾其它优势研发及创意产业构成本案的主要目标产业。投资工业部社会经济背景分析13二、市场供需分析南京还有得天独厚的人才优势，作为六朝古都的南京会聚了众多的人才。这座美丽的城市是长江三角洲的中心地区，是知识的南京、科技的南京、充满了潜力的南京。从现实来看，南京有众多的高校和科研院所， 大学 48 所，国家级的实验室三四十个，院士 80 位。相信在新的历史时期，南京利用自身的优势，利用全球的科技资源，强化自主创新能力，必将成为一个世界著名的国际化研发基地。1、客户需求分析根据本行长期服务于国际知名企业的经验，外资选址一般经历两个关键性选择步骤，首先是对城市的选择，其次

26、才是对园区的选择。一般的投资抉择流程国家选择：中国第一步：城市选择。投资工业部区域选择：长三角市域选择：南京园区选择：徐庄软件园区内个盘选择：本案外资首先选择是否在南京投资。第二步：园区物业选择。本案为徐庄软件园的第一个园中园项目，因此可等同于徐庄软件园的选择。市场供需分析1141.1 国际知名企业对城市选择分析根据本行长期服务于国际知名企业经验、以及近期对部分知名企业访谈结果表明，国际知名企业均认为南京是适合研发的城市之一。赵弘在总部经济一书中对全国 35 个城市总部基地进行综合排名。总部经济发展综合能力评价结果显示：南京位于第八位，未来适宜作为跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部或研发中

27、心。图 2-1 35 个主要城市总部经济发展能力综合得分及排名1一级指标共有 6 个，包括基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和开放程度等。二级指标共有 15 个，其中，基础条件包括经济实力、交通条件、环境质量和社会基础 4 个二级指标；商务设施包括商务基本设施和信息技术设施 2 个二级指标；研发能力包括人才资源、研发投入和科技成果 3 个二级指标；专业服务包括金融保险和专业咨询 2 个二级指标；政府服务包括服务意识和服务效率 2 个二级指标；开放程度包括区域开放和国际开放 2 个二级指标。三级指标共有 44 个，基本上采用我国公开出版统计年鉴数据。投资工业部市场供需分析15另据相

28、关研究机构对影响研发企业选址调查报告显示，在全国主要的 25 大城市中，南京对跨国企业吸引能力居前十位（详见图 2-2）。图 2-2 25 个主要城市对跨国企业研发机构选址的吸引力综上所述，南京对国内外研发企业具有较强的吸引力，鉴于南京目前跨国企业研发机构为数不多的现状，未来国内外知名研发企业落户南京的市场空间还很大。以下列出部分有可能在南京投资的研发企业目标客户名录，为下阶段的具体物业需求分析提供明确的客户导向。投资工业部市场供需分析16附：部分研发类目标客户公司名称Intl. Business MachinesSBC CommunicationsMicrosoftQwest Communi

29、cationsElectronic Data SystemsBellSouthDell ComputerCisco SystemsXeroxSun MicrosystemsEmerson ElectricSolectronOracleHewlett-PackardIntelAutomatic Data Proc.Texas InstrumentsSprintFirst DataCompaq ComputerAESMedtronicComcastMotorolaAvnetComputer SciencesEMC投资工业部公司名称NCRScience Applications Intl.Quant

30、umPitney BowesApplied MaterialsApple ComputerAdvanced Micro DevicesLexmark InternationalJabil CircuitUnisysCorningBorders GroupMicron TechnologyGatewayComputer Assoc. Intl.ComdiscoSIEMENSHITACHIPanasonicHPSAMSUNGSONYTOSHIBALGPHILIPSNOKIACANON市场供需分析17Arrow ElectronicsLucent TechnologiesSCI SystemsWhi

31、rlpoolNCRScience Applications Intl.三星NECTCLT3G展讯重邮宇龙龙旗华立宇梦投资工业部MITSUBISHI ELECTRICSANYO3MERICSSONRICOHNvidiaNokia波导夏新明基凯明英华达天时达德信UT斯达康市场供需分析181.2 国际知名企业对园区物业需求分析知名研发企业对南京城市选择后，进入第二阶段的选址，即对园区及物业的选址。以下对目标客户的园区物业需求进行分析。南京市研发类物业总体需求旺盛根据目前南京市主要软件园的租赁业绩表现，平均出租率已经超过 97（表 2-1）。物业出租率高从侧面反映出研发型物业的市场需求旺盛。表 2-1

32、 南京市主要软件园出租情况投资工业部区域玄武区鼓楼区雨花区秦淮区江宁区浦口高新区软件园江苏软件园城中园世界之窗雨花软件园一期江苏省高新技术创业中心江宁科技服务中心南京软件区出租率97%100%100%98%93%95%市场供需分析19知名企业普遍存在大面积需求本行近期对以上目标客户进行了 访谈、问卷调研，由于时间短，直接调研反馈客户不多，我行结合本行长期服务客户的反馈显示，目前面临扩张的研发类企业非常多，需求面积也比较大。其中 54%的企业需求面积为 3000-10000 平方米，9%企业的需求超过 10000 平方米。这从知名企业租赁现状可以验证，如联想研发中心的 UT 斯达康租用了整栋大厦

33、的 2-4 层和 1、7 层一半的面积，黎明网络大厦的 IBM 租用了整栋大厦的 4、5、6 层的面积等；而一些处于创业或发展阶段的中小型企业则更倾向于面积较小的物业。知名企业更愿入驻专业的研发园区研发办公物业是介于标准厂房与写字楼之间的细分物业类型。它在开发成本、建造档次、引进客户方面均优于标准厂房，接近写字楼标准，但在单层面积、层高、承重等物业指标上与标准厂房有类似之处（详见表 2-2）。低档投资工业部标准厂房工业园区研发物业研发园区写字楼商务园区高档市场供需分析20表 2-2 三类园区物业特征比较比较指标容积率单层面积层高承重（Kg）电梯电气系统设计开发成本标准厂房低大500-1000货

34、梯为主高低研发楼低中等300-500客梯、货梯中中写字楼高较小200-250客梯为主低高随着市场的进一步细分，越来越多的研发企业将入驻环境优美、物业条件适合的研发园区。投资工业部市场供需分析21知名企业对园区物业指标要求我行经调研，知名企业对物业指标要求见下表：物业指标单层面积（平方米）需求总建筑面积（平方米）层高（米）承重（Kg）电梯空调电气系统设计园区配套商务配套国际研发企业入驻形式以租赁为主，国内研发企业以购地自建为主近期我行对国际知名研发客户进行调研，结合我行长期经验，结果显示，国际企业（尤其是刚刚进驻的企业）倾向大多数企业要求1000 以上3000 以上300-500需要中央空调20

35、0-350KVA公寓等会议室、培训室、银行等入驻方式100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%于租赁物业，而国内企业倾向于购地自国际企业租赁国内企业购地自建建或购买物业。数据来源：戴德梁行调研资料，2006但南京的调研同时也显示：有相当一部分独资企业或合资企业也倾向于购地自建，投资工业部市场供需分析22还有部分企业用地超过 2 万平方米的企业也选择了购地自建的形式。知名企业对租金敏感度虽不高，但对市场租金、对当地贡献预期评估后，更倾向于相对低的租金水平。IBM、微软等知名企业均有较高的租金承受能力，如 IBM 在深圳高新区租金为每月 65 元/m2 左右，为市场的

36、平均租金水平。但由于南京研发物业市场租金普遍较低，以及 IBM 的入驻将对徐庄周边物业价值提升有很大的带动作用，因此 IBM最终成交的租金将会低于市场平均租金水平。随着国际知名企业的集聚，本地区在未来将会有超过市场平均增速的租金水平。本项目将获得快速的价值提升，为政府、发展商、企业、投资者均带来良好的投资回报。知名企业愿意选择近郊环境优美的园区城市中心区域由于土地紧缺、空间拥挤，已不能满足研发企业快速扩张的需求，如中兴通讯二年内从 300 人左右的研发中心扩展到 2500 人的空间需求。IBM 也提出类似的扩张计划。因此，在政府政策的支持推动下，统一规划、环境优美、空间宽敞、配套完善、地处近郊

37、、交通便利、租金低廉的研发园区将备受大型研发企业的青睐。投资工业部市场供需分析23知名企业对园区政策、行业集中（程度）、区位交通、周边环境、物业指标、租金、商务及生活配套的要求成为园区选址的关键因素据调查，大多数知名研发客户选择时最注重园区所在物业指标、交通便利程度，其次为地区的优惠政策、生态环境，再次为租金和生活配套，对行业集中程度和物业管理水平也比较关注。70%62%60%50%40%30%44%43%40%30%50%45%20% 18%10%0%行业集中物业管理生态环境园区配套租金物业指标区位交通优惠政策数据来源：戴德梁行调研资料，2006 年计算方法：首先，根据客户选择的重要程度确定

38、分值（首选因素为 3 分，其次 2 分，再次 1 分）；然后，统计各因素的权重得分；最后计算各因素的权重得分占总权重分数的百分比。研发企业与产业关联性强，倾向于租赁邻近开发区的研发办公楼嵌入式软件为南京软件产业重要组成部分，随着外资制造业落户开发区，其研发端也相应跟进，因此，研发企业倾向于租赁邻近开发区的市郊研发物业，而贸易金融、广告、设计、咨询类企业倾向于租赁市区内的写字楼。投资工业部市场供需分析241.3 客户需求特征实例分析“交通灯”需求分析是我行针对客户需求专门设计的一种分析方法，是为了让客户的需求更加明显和具有方向性。其中：“绿灯”表示对客户至关重要的条件，即若该组条件不能满足其需求

39、，客户则不能够租赁该物业；“黄灯”表示客户的一些租赁首选条件，即若该组条件具备，则客户将优先考虑该物业；“红灯”表示客户决不允许存在的条件，即若该组条件存在其中之一，客户则不会考虑租赁该物业。按此分析方法，我们总结出研发企业选址的关键因素：“绿灯”-产权、地理位置、外观、面积、层高、承重、强电、弱电、空调、电梯、园区配套“黄灯”-租期、楼层、租金、交楼标准、发展商声誉、物业管理“红灯”-产权分散、竞争对手的入驻投资工业部市场供需分析避免25实例一： Nvidia 对研发类型办公楼需求“交通灯”标准关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性首选首选首选首选首选首选首

40、选首选避免需求项房产所有地理位置需求面积物业外观/质量空调开放时间备用发电机物业管理层高承重电力供应货梯公司标识预期进驻日期租期楼层出租方声誉停车位交楼标准交通状况周边配套多个产权具体需求单一产权在科技园内实用面积达 4，000 平米物业外观新颖；设计有特点办公区域标准开放时间；部分需要全年开放；部分面积需要安装备用发电机专业的物业管理公司部分面积需要 4.2 米普遍办公区域 500 公斤/平米需要 300KVA货梯需要至少 1.5 米宽，2.1 米高要求户外有地方安装公司标识预计 2006 年 5 月 1 日至少 5 年最好在一楼业主要具有一定的知名度足够停车位最好有装修好的天花，地毯，消防

41、等设施临近公交车站和出租车站周边有饭堂，餐馆等物业不能存在产权分散状况投资工业部已有行业竞争者入驻不能有比如 ATI 等同行业公司入驻市场供需分析避免26实例二：曼罗兰对研发类型办公楼的需求“交通灯”标准关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性关键性首选首选首选首选首选首选首选首选避免需求项房产所有地理位置需求面积物业外观/质量空调开放时间备用发电机物业管理层高承重电力供应公司标识预期进驻日期租期楼层出租方声誉停车位交楼标准交通状况周边配套多个产权具体需求单一产权成熟，成规模的高新技术产业片区实用面积达 1，500 平米物业外观新颖；园区环境优美办公区域需延长空调开放时间部

42、分面积需要安装备用发电机专业的物业管理公司需要 4.2 米放置设备区域需求 750 公斤需要 350KVA要求户外有地方安装公司标识预计 2005 年 10 月 1 日至少 3 年最好在一楼业主要具有一定的知名度2-3 个固定的免费的停车位；另需 10 个左右停车位最好有装修好的天花，地毯，消防等设施临近公交车站和出租车站周边有饭堂，餐馆等物业不能存在产权分散状况投资工业部已有行业竞争者入驻不能有比如小森等同行业公司入驻市场供需分析2、供应市场分析2.1 南京市写字楼市场分析由于目前市场上价格相对较高，今年写字楼市场供求关系进一步放大，未来南京市写字楼租售价格增幅不会很大2005年后，南京市写

43、字楼市场开始复苏。鉴于房地产市场发展过于迅猛，国家在2005年前后开始对房地产市场进行调控，以稳定市场。受此次调控的影响，住宅市场的投资空间减小，市场由火爆趋于平稳。但对于写字楼等经营性物业的开发与投资来说，受此次调控的影响较小。2.1.1 供应情况2005年中，南京市新增写字楼项目12个，办公总面积40万平方米。新增量主要集中于新街口、山西路湖南路、珠江路广州路这三个传统商务区，分别占新增总量40%、37%、8%。另外15%的新增供应量分散在河西、江宁等区域。截至2005 年12月31日止，南京市写字楼的总供应量达到了160万平方米。2.1.2 租售情况2005年南京市共销售写字楼面积35万

44、平方米，比2004年增长38%。销售面积以新街口区域最多，其次为山西路湖南路区域，二者合计占到总销售量的70%。投资与工业部27项目定位区域2005年全年南京市写字楼均价8543元/平方米，售价增长很快。12月售价达到了9600元/平方米的水平，比2003、2004年同期分别增长了59%、28%。表2-3 2005年南京写字楼租售情况售价（元/平方米）租金（元/平方米/月）新街口山西路-湖南路珠江路广州路9000-140007000-100007000-800072-10054-7245-662.1.3 空置率三大传统商务区内写字楼的入住情况存在较大差异，新街口区域内写字楼的空置率最低，普遍都

45、在8%以下；山西路湖南路区域次之，空置率在5%20%之间；珠江路-广州路区域内写字楼的入住情况最差，空置率在15%-40%之间。投资与工业部28项目定位表2-4 2005年南京写字楼空置率区域新街口山西路-湖南路珠江路广州路空置率8%以下5-20%15%-40%2.1.4 入住客户特征新街口、山西路湖南路、珠江路广州路为南京主要的写字楼三大板块。从入住公司、企业的特征来看，新街口和山西路湖南路区域较为类似，入住客户以中大型的国内外知名公司、企业为主，业态主要为银行、贸易、房地产、广告公司等。珠江路广州路客户特征鲜明，由于靠近电子一条街，该区域内的入驻业态以中小型的 IT、数码、科技等类型为主。

46、2.2 南京市研发物业市场供应分析目前南京适于研发的物业主要集中于各类软件园、科技园中，对于市区内的写字楼而言，由于租金、面积、层高等条件的制约，大多数写字楼物业难以满足研发类企业的需要。对南京市软件园、科技园、都市创意产业园和写字楼的调研也验证了这一点，研发类企业主要集中于软件园与科技园中，而 IT 销售、设计广告咨询等创意产业主要集中于市区的写字楼及都市创意产业园内。投资与工业部29项目定位2.2.1 南京主要研发物业分布状况按照“两园多基地”的战略规划， 重点建设江苏软件园、南京软件园，目前南京的研发园分布在江苏软件园、南京软件园、鼓楼科技园、雨花软件园、新城科技园，详见下图：南京软件园

47、本案鼓楼科技园江苏软件园城中园新城科技园江苏高新技术创业服务中心雨花软件园江宁科技创业中心创造中心东恒大厦江苏软件园吉山基地投资与工业部30项目定位南京软件园南京软件园是以若干骨干软件企业为支撑，具有相应的企业孵化能力，具有较为完善的生活服务设施，具有明确地域范围的软件产业园。整个园区充分利用自然山水，总占地面积 1 平方公里，一期开发 0.4 平方公里，绿化率达三分之一。 现正在进行二期开发，2006 年底约有 4 万平方米建筑面积的研发物业投入市场。目前租金价格为 26 元/平方米/月，对符合要求的软件企业予以二年免、三年减半征收房租的优惠政策，租期要求为 5 年。鼓楼科技园南京大学鼓楼高

48、校国家大学科技园以世界之窗软件园为代表，以模范马路一条街为轴线逐渐形成一个“一园多中心”，“T”型结构的产业带，在模范马路一条街上，将形成以十四所、国电南自、众高校为依托的研究中心，其中包括南瑞电力自动化、南汽发动机研发、南京工业大学化工学院、东南大学医学院、中投资与工业部31项目定位水木秦淮国药科大学新药研发中心、南京艺术学院石头城风光带创意城等八个工业设计中心。在模范马路沿线及周边地区，将建成 100 万平方米研发设计及配套用房，通过设计企业和项目设计的集聚，在园内集中和引进 500 家以上各类设计企业，5000 名以上的优秀研发设计人员队伍，形成一批具有自主知识产权的核心技术。电子工业电

49、力自动化设计中心南瑞集团设计中心汽 车工 业世界之窗软件园创意中心微波及电路系统集成设计中心邮 电 信 息设计中心建筑设计中心南自生物医药及合设 计中心南汽集团化工及新材料设计中心成药设计中心新城科技园新城科技园近 12 年要实施的主要项目有：新城科技大厦、新城工业大厦、省电力研发大厦、步步高研发中心等。三至四年内要建设占地 40 公顷，建筑面积100 万平方米以上的新城科技园研发创业区，主要引进高新技术企业及大型企业集团研发办公。目前，已有美国德尔塔动力设备中国总部、南京雨润集团总部、投资与工业部32项目定位美国许氏洋参研发中心、江苏电力设计咨询中心、步步高电子研发中心、江苏省环保厅环保技术

50、研发基地等研发机构和大型企业入驻科技园。其中新城工业大厦将于今年 10 月投入使用，总建筑面积 6 万平方米，由 4 栋标准厂房组成，为电子信息、生物制药等高科技、高附加值产品的生产加工厂房。科技大厦是园区标志性建筑，设计 20 层，集行政服务、商务培训、研发办公等功能为一体，总建筑面积 5.8 万平方米。雨花软件园雨花宁南新区已成为南京的首选研发基地，紧靠雨花台风景区，环境优美，景色宜人，规划为高尚住宅区，高档商贸区、高新技术产业研发区，已成为南京主城区扩张、城市建设的重点区域。目前已有华为、中兴通讯（南京）研发中心、舜天研发中心落户，在集聚效应的作用下，雨花软件园亦将成为软件企业的创业乐园

51、。雨花软件园由两栋(A 楼B 楼)12 层的小高层商务楼和四栋多层住宅楼组成。总建筑面积 4.2 万平方米，其中商务楼 2.6 万平方米。总投资为 1.2 亿人民币。投资与工业部33项目定位江苏软件园江苏软件园为国家级软件园，包括位于龙蟠中路的江苏软件园城中园、位于徐庄的徐庄软件基地、位于江宁吉山的吉山软件基地，构成“一园两基地”格局。目前仅城中园运营多年，已有 6 栋，共计 6.1 万平方米的研发用房，出租率高。江宁产业化基地暨出口基地由位于吉山的（n）park 与位于将军大道的创造中心构成，吉山基地正在开发建设阶段，一期规划 6 平方公里,启动区 2 平方公里，战略定位为大中型软件企业规模

52、化生产基地和软件出口基地.。创造中心总建筑面积约 5.3 万平方米，以四栋错落有致的建筑为主体，构建灵性办公空间和双生态研发平台。成为江宁产业化基地暨出口基地的窗口形象。本项目位于江苏软件园的徐庄基地，除本项目外，徐庄基地已有福中英特尔、联想先声医药入驻。城中园创造中心徐庄基地（n）park投资与工业部34项目定位2.2.2 南京主要研发物业供应市场特征研发物业对写字楼具有一定的替代性从软件园入驻客户看，由于软件园的物业条件与写字楼基本类似，研发物业客户群与写字楼客户群体有交叉，许多入园的科技企业并非研发公司，而是销售公司。另外，写字楼物业可以满足部分研发型企业的需要，加之价格的优势，研发物业

53、对写字楼有一定的替代作用。研发物业租金低，出租率高，供不应求我行调研了南京主要的租赁研发物业，包括江苏软件园、世界之窗、雨花软件园、江苏省高新技术创业中心、江宁科技服务中心，由于其租金低于写字楼，吸纳了一批中小企业客户入驻，物业空置率远低于一般写字楼。这说明未来研发物业租金上涨幅度有可能超过写字楼，但租金上限依然将低于写字楼。表 2-5 南京市主要软件园出租情况区域玄武区鼓楼区雨花区秦淮区江宁区浦口高新区投资与工业部软件园江苏软件园城中园世界之窗软件园雨花软件园一期江苏省高新技术创业中心江宁科技服务中心南京软件区35出租率97%100%100%98%93%95%项目定位未来五年研发型物业供应量

54、将有成倍的放大，对研发型物业招商及价格的快速提升有一定的压力。目前南京研发物业市场在政府扶持下，存量研发物业租金偏低（见表 2-6），新增研发物业量较多（见表 2-7）。从近期（两年）看，两年内至少有 40 万以上的研发物业投入市场，相对目前存量物业来说将有成倍的提高；从远期看（三至五年），预计将有 100 万以上研发物业投入市场，因此，这将对近两年研发物业价格的快速提升有一定的影响。表 2-6 主要存量研发物业供应状况表建筑面积 租金（万平方米） （元）出租率南京软件园鼓楼科技园江苏软件园雨花软件园其它高新区一期世界之窗城中园一期、二期江苏高新技术创业服14134544203295%100%

55、97%98%98%务中心江宁创业服务中心总计23-93%-注：1. 已考虑免租期。2. 未计分散于高校、研究所中的研发物业。3 未计由老厂房改造的都市创意园。投资与工业部36项目定位3表 2-7 2006 年-2007 年主要增量研发物业供应状况表建 筑 面 积（万平方米）租金（元）投入使用时间南京软件园高新区26、2007 年鼓楼科技园江苏软件园新城科技园各研发设计中心创造中心本项目新城工业大厦新城科技大厦合计至少 10136大于 40 万4541-30未定-注：1. 已考虑免租期。2. 未计分散于高校、研究所中的研发物业。3 未计由老厂房改造的都市创意园。投资与工业部37项目定位符合国际研

56、发企业的纯研发物业少，开发适于大企业发展的研发园区将弥补南京市研发物业的市场空白南京研发物业主要集中于软件园和科技园中，但物业综合质素（包括环境、面积、层高、承重、物业管理等）与国际研发企业的要求有一定的偏差，且扩展空间受限（见表 2-8）。因此, 开发适于大企业发展的研发园区将弥补南京市研发物业的市场空白。表 2-8 主要存量研发物业指标单层面积（平方米）层高（米）承重（KG）物管环境南京软件园鼓楼科技园江苏软件园雨花软件园其它高新区一期世界之窗城中园一期、二期江苏高新50001077213543400350-500200-500250200中低低中低中中低中高中低

57、中中低术创业服务中心江宁创业服1000500低中低务中心投资与工业部38项目定位3、供需市场调研结论基于对本项目的供需市场调研，市场机会可归纳为以下几点：开发符合国际知名研发企业要求的研发园区;开发兼顾中小有潜力研发企业发展的研发园区;开发部分销售的研发物业产品, 以适应国内研发企业对物业的购买需求;开发服务于整个徐庄软件园的住宅商业配套设施。投资与工业部39项目定位三、项目定位1项目分析1.1 项目地块解析本项目项目占地面积：267.08 亩容积率要求：地块形状：狭长型周边状况：西面为福中英特尔培训基地、北面为联想先声药业，其它无建设项目。1.2 项目区位特征两大开发区提供产业支持：位于新港

58、开发区和江宁开发区两大南京重要的高科技产业基地之间。适于发展与产业相关的嵌入式软件及研发中心。大学城为其提供智力支持：毗邻仙林大学城，为徐庄软件园企业输送人才。投资与工业部40项目定位市区边缘优势：与南京市中心距离仅二十分钟车程，利于吸引南京市区内发展壮大的研发类企业外移。南京的东大门：作为南京市东大门，徐庄软件园应具备吸引国内外知名研发企业的入驻条件，以此提升南京软件园的整体形象。1.3 项目交通条件临近沪宁高速，可以快速抵达上海、苏州等国际知名研发企业聚集之地，承接上海，苏州等地的国际知名企业的研发企业梯度转移。临近 312 国道、绕城公路，快速通达南京经济开发区、江宁开发区。2009 年

59、地铁将通至园区，缩短与市中心区的相对距离，有利于市区内研发企业的迁入。通过绕城公路-机场高速至机场仅需 30 分钟车程。投资与工业部41项目定位优势1.4 项目 SWOT 分析优势劣势区位优势：两大开发区之间、距市区较近交通优势：沪宁高速、312国道、绕城公路、地铁入口人才优势：近大学城周边配套尚不成熟研发企业入驻少住宅配套少SWOT分析南京尚无高端研发产业园国内外大型研发企业看好南京的研发环境机会1.4.1 优势分析区位优势：位于两大开发区之间，临近仙林大学城 雨花区研发基地已现集聚效应 以世界之窗为主的鼓楼区软件园的规划建设 其它市区内科技园、创意园、写字数竞争威胁南京经济技术开发区本项目

60、徐庄软件园位于风景秀丽、空气清新的紫金山仙林大学城东侧南京仙西新市区，毗邻钟本项目山国际高尔夫球场、马术场，北至宁镇公路 312 国道，南靠仙林大道，投资与工业部42项目定位西依绕城公路，东接仙林大学城；徐庄软件园界于新港开发区与江宁开发区之间， 有强大的产业支撑，更有利于吸引研发企业的入驻，区位条件十分优越。南京经济技术开发区主导产业-以新型平板显示器件为主的光电子元器件、计算机和外部设备、通信设备等电子信息项目、软件开发项目；信息家电、轻工服装、机电产品、仪器仪表及系统集成、汽车、摩托车等车辆及其零部件制造项目；生物医药与医疗器械项目；新材料、新型能源及装备、新型环保技术项目；以产品出口为