各岗位管理制度

1、项目经理岗位职责1、负责管理处全面工作，使物业管理工作制度化 、规范化。2、负责对对物业管管理各个个岗位的的工作安安排、检检查和监监督，确确保小区区安全，杜杜绝各类类事故的的发生。3、负责对对小区内内业主提提出的维维修申请请及时安安排、处处理并合合理收费费。4、负责协协调各部部门之间间的工作作关系。主主持召开开例会。与沟听主见议断管的管6、代表管管理处与与外部各各方面联联系、协协调。管理员岗位位职责1、直接上上级：项项目经理理。2、熟悉有有关物业业管理及及相的法法律、法法规和政政策以及及各类物物业管理理知识，并并能有效效运用。3、对小区区物业管管理服务务工作计计划积极极提出意意见和建建议。4、

2、负责接接待业主主和来访访客人，对对业主的的投诉要要耐心解解释，及及时处理理，投诉诉处理率率达955%以上。5、建立与与业主密密切友好好的关系系，熟悉悉小区业业主情况况，积极极与业主主交流、沟沟通，定定期访问问业主。6、及时向向项目经经理反映映业主的的意见和和建议，定定期提交交小区业业主提案案。7、熟悉小小区房屋屋及各类类公共设设施的结结构和管管理要求求，及时时满足业业主合理理要求。8、做好业业主（用用户）进进住工作作，建立立业主（用用户）档档案，签签署有关关管理协协议，配配合工程程部进行行装修监监管，装装修结束束，组织织验收，建建立业主主（用户户）工程程档案。9、负责接接听业主主报修电电话，认

3、认真做好好记录，迅迅速转达达相关部部门，并并及时对对业主进进行回访访。10、做好好编制物物管费、公公共分摊摊费等费用一一览表工工作，做做好收缴缴工作，妥妥当解释释业主提提出的相相关问题题。11、做好好领导交交办的其其他任务务。保安主管岗岗位职责责1、直接上上级：项项目经理理；直接接下级：保安队队员。2、定期或或不定时时对本班班安全护护卫人员员的工作作进行抽抽查、检检验，对对不合格格工作（服服务）作作出处理理。3、监督和和督促本本班质量量体系运运作，对对不合格格工作实实行纠正正措施。4、主持召召开班务务会议、准准确传达达上级工工作安排排和决策策指令，带带领本班班人员做做好安全全护卫工工作。5、负

4、责对对日常班班务的处处理，负负责检查查纠正本本班人员员执勤中中的违规规行为。6、负责本本班人员员考勤、考考核等工工作，对对不称职职者上报报主管领领导处理理。7、负责对对本班人人员的岗岗位培训训和军体体训练及及相关记记录的整整理。安卫责务握区护作律点9、负责协协调班与与其他班班人员和和关系，搞搞好团结结。10、督导导本班人人员的日日常工作作，并对对因管理理不力造造成的本本班人员员失误及及重大责责任事故故承担连连带责任任。11、做好好安全标标识的管管理和质质量纪录录工作。12、对本本班安全全、消防防工作负负责。13、完成成领导交交办的其其他工作作。中控室监控控员岗位位职责1、直接上上级：保保安主管

5、管操爱控消警盗设电控设3、通过安安防设备备对小区区实施224小时时监控。4、通过观观察摄像像监控系系统监视视画面，掌掌握治安安目标情情况，并并将异常常情况通通知相关关岗位进进行处理理。5、通过消消防报警警系统、电电梯惊恐恐报警系系统将报报警情况况及时通通知值班班队员，并并对报警警情况进进行应急急处理。6、利用现现有的通通讯工具具与各岗岗位进行行信息沟沟通与交交流，传传递各类类命令。7、对智能能化器材材进行简简单维护护及保养养。8、做好各各种质量量信息的的记录、反反馈。9、对自己己的工作作进行自自检，做做好工作作中的各各种标识识。10、做好好值班质质量纪录录和交接接班工作作，保持持室内整整洁及设

6、设备无故故障。对对录象带带及其有有关资料料做好存存放管理理工作，确确保正常常使用随随时协助助备查各各类案件件。11、完成成领导交交办的其其他任务务。保安岗位职职责1、直接上上级：保保安主管管2、认真做做好交接接班质量量记录，按按时交接接班。上上岗前按按管理处处的要求求整理好好自己的的仪容仪仪表，热热情礼貌貌服务。爱爱护公物物及岗位位上的各各种设备备。命听挥决上一示好安作4、对日常常安全工工作进行行自检。5、熟悉当当值班岗岗位的地地形地物物，熟悉悉小区的的基本情情况（包包括楼层层结构、消消防、监监控等器器材与业业主入住住情况等等）。6、巡查小小区各楼楼层的房房间门、走走道、消消防通道道、电梯梯间

7、、设设备间、消消防间、配配电间等等有无异异常情况况。7、巡查消消防、监监控等器器材设备备是否完完好、有有无短少少，供水水系统有有无跑、冒冒、滴、漏漏异常情情况及气气味。8、查看是是否有可可疑人员员、可疑疑情况等等，对在在巡查中中发现的的重大情情况或重重大问题题，必须须立即上上报，按按规定和和管理权权限作相相应的应应急处理理 。9、巡查施施工人员员是否佩佩带临时时出入证证，是否否按装修修管理规规定要求求、规范范施工（特特别是动动火施工工），是是否有非非该作业业区域的的人进入入，是否否有乱扔扔装修垃垃圾等情情况。10、消防防通道是是否通畅畅，有无无侵占公公共部位位现象，电电梯运行行是否正正常。11

8、、管理理好小区区内的安安全标识识。12、严禁禁以任何何形式向向业主索索要财物物、小费费。不得得无故脱脱岗、离离岗。13、完成成领导交交办的其其他任务务。停车场保安安员岗位位职责1、直接上上级：保保安主管管2、做好各各种质量量信息的的反馈。3、按时交交接班，上上岗前按按管理处处的要求求整理好好自己的的仪容仪仪表，热热情礼貌貌服务。爱爱护公物物及岗位位上的各各种设备备。4、对日常常安全工工作进行行自检。5、值班时时不得擅擅离职守守，交班班前必须须抄号、交交车，认认真做好好记录，按按时交接接班。6、查验停停车收费费卡与车车辆号牌牌相符后后方能停停放，指指导车辆辆停放到到位，不不得一车车占二位位。7、

9、督促驾驾驶员熄熄火关机机、拉手手刹、切切断电源源、取下下点火钥钥匙，关关锁车门门和车窗窗玻璃，保保管好物物品。车车内不得得存放大大量现金金和贵重重物品。停巡看内设车放发异可处时发大必力保场即9、对闲杂杂人员进进入停车车场实施施管理，遇遇有可疑疑人员必必须核实实，做出出判断，妥善处处理，对对夜间车车辆出场场必须核核对清楚楚方予放放行。车通秩确道严制动进禁场理加油禁内烟规岗责1、直接上上级：项项目经理理。2、做好本本班登记记处的记记录、反反馈。3、对日常常安全工工作进行行自检和和互检，做做好标识识。4、坚守工工作岗位位，按规规定着装装并佩带带工作证证，仪表表端庄，精精神饱满满，全天天候热情情为业主

10、主服务。5、管理好好各机电电设备正正常运行行，保证证小区用用电设备备处于最最佳状态态。6、重要机机房严格格遵守门门禁制度度，保持持室内卫卫生整洁洁。7、负责小小区的各各项设备备及管道道的保养养和维修修，进行行日常的的清洁、保保养和巡巡视检查查，并做做好保养养记录。8、积极参参与改造造完善公公共设施施及配套套设施，对对业主的的装修咨咨询提供供技术上上的建议议和监督督工作。9、发现用用电设备备运转过过程中异异常现象象，要立立即报告告上级，对对突发性性故障应应以最快快时间修修复，减减低对业业主工作作生活的的影响。持利控源成提益情主优务11、服从从分配，工工作认真真，完毕毕有记录。12、讲文文明，有有

11、礼貌，接接受监督督，业主主投诉立立即解决决，重大大问题立立即向上上级报告告。13、努力力学习业业务知识识，熟悉悉图纸资资料，提提高工作作能力，应应变能力力。水工岗位职职责1、直接上上级：项项目经理理。2、做好本本班各种种质量登登记处的的记录、反反馈。3、对日常常安全工工作进行行自检和和互检，做做好标识识。4、水工必必须准点点上班，上上班时身身着整洁洁服装，佩佩带员工工工作牌牌，保持持良好的的精神状状态，并并做到文文明礼貌貌待人。5、水工必必须了解解和掌握握小区管管道走向向、结构构，各种种阀门的的位置和和布局，熟熟练掌握握各种设设备、设设施的操操作和使使用管理理。6、值班时时必须严严格交接接班制

12、度度，值班班时发现现情况异异常，要要及时处处理并立立即报告告领导，严严禁在值值班时脱脱离工作作。7、水工负负责小区区的给排排水系统统，消防防水系统统，水泵泵房及其其他水系系统设备备的运行行（管理理）及上上述循环环系统设设备的保保养维修修。8、负责泵泵机房的的安全保保卫工作作，严格格进行门门禁制度度。9、每天应应对小区区给排水水设备和和设施进进行预防防性日常常保养及及检查工工作、水水箱的清清洁工作作。10、加强强巡检力力度，虚虚心听取取业主或或用户反反映的情情况和意意见，热热心为业业主排忧忧解难。11、完成成领导临临时交给给的其他他工作。保洁主管岗岗位职责责1、直接上上级：项项目经理理。2、在项

13、目目经理的的领导下下，协助助做好清清洁管理理工作，确确保环境境整洁。完完成经理理安排的的各项工工作任务务。和清作理班妥决工存问4、定期或或不定期期对本班班的工作作进行抽抽查、检检验，对对不合格格工作作作出处理理。正确确掌握班班组员工工思想动动态和工工作情况况，并及及时向主主任汇报报。5、根据本本班员工工的工作作情况，每每月提出出对员工工的奖惩惩意见。6、组织垃垃圾的清清运、废废旧物品品的回收收工作。员行学检项制落况做录8、加强对对清洁设设备、用用具材料料的管理理，及时时提醒缺缺货补充充，节约约开支。9、督促本本班员工工保管好好清洁设设备、用用具，按按需发放放材料，节节省费用用。10、每日日参与

14、清清洁工作作并监督督检查小小区环境境卫生等等清洁状状况，向向领导及时时汇报。11、做好好本职工工作并完完成领导导交办的的其他任任务。保洁员岗位位职责1、直接上上级：保保洁主管管。班内责各圾到随保任的3、保洁员员每周对对责任区区的 排排水井、污污水井、绿绿化槽进进行检查查，清理理残余垃垃圾一次次。保持持雨季水水道通畅畅。4、维护责责任区卫卫生，劝劝止和制制止不卫卫生、不不文明的的现象和和行为。5、做好本本职工作作并完成成领导交交办的其其他任务务。火灾1、接到或或发现火火警时，立立即向主主管或经经理报告告，主管管经理边边按程序序处置边边向物业业公司总总经理报报告。2、保安部部经理接接到火警警通知后

15、后，立即即到现场场指挥灭灭火救灾灾工作。3、指派一一名主管管协同管管理人员员负责内内客户的的安全疏疏散工作作。4、消防、监监控中心心立即通通知有关关人员到到事先指指定的指指挥部集集合待命命。人即大楼出对的只不6、启动应应急广播播，向客客户讲明明某位置置发生火火情，不不要惊慌慌，带好好房间钥钥匙，锁锁门后有有秩序地地进行安安全撤离离。7、通知工工程部变变电室断断电启动动备用消消防电源源。8、通知空空调机房房，关闭闭空调系系统，开开启防、排排烟系统统及加压压风机。9、通知水水泵房，随随时准备备启动加加压水泵泵。10、根据据火势大大小，经经请示总总经理后后，向消消防局报报警。11、消防防队到达达后配

16、合合其工作作。12、通知知有关工工程人员员将消防防系统恢恢复正常常。接报治安事事件的处处理 11、斗殴殴、流氓氓、暴力力事件报报案时，将将要问清清发案地地点、人人数、闹闹事人是是否带有有凶器。主经物司立赴控态阻人3、制止双双方的过过激行为为，分别别将各方方带到保保安部，进进一步了了解情况况，做好好笔录，并并提出对对事件的的处理意意见。4、派人清清查损坏坏物品的的数量。5、若事态态失控，经经请示总总经理后后，向公公安机关关报案，同同时，对对打、砸砸、抢及及蓄意破破坏的肇肇事者，进进行控制制并扭送送公安机机关。水浸（跑、冒冒、漏）的的处理程程序1、保安员员发现或或接报跑跑、冒、漏漏水时，立立即通知

17、知物业公公司，并并采取相相应临时时控制措措施。2、物业公公司接报报后，通通知工程程部有关关人员赶赶到现场场。3、到现场场后立即即制止水水源及范范围扩大大，进行行设备维维修。4、清洁水水灾影响响的范围围。5、汇报物物业公司司。6、工程有有关人员员调试系系统，恢恢复正常常位置。气体泄露1、保安员员发现或或接报有有煤气等等泄露时时，立即即通知物物业公司司。2、由物业业公司通通知保安安员、工工程员到到现场。3、到现场场后将所所有门窗窗打开，进进行通风风，检查查有关设设备。4、控制事事态后，通通知物业业公司。5、如无法法控制事事态，则则立即疏疏散物业业主到安安全地点点。6、必要时时经请示示有关总总经理后

18、后，通知知消防局局及有关关部门。7、事情处处理完毕毕后，回回报物业业公司。8、有关人人员调试试系统，恢恢复正常常。停 电电1、保安员员发现或或接报停停电时，立立即通知知物业公公司。2、由物业业公司指指派保安安、工程程人员到到现场保保护、检检查系统统。3、调试正正常，将将按钮恢恢复到正正常位置置。4、如需要要换部件件时，则则加强保保安工作作。5、启动备备用电源源、手电电、感应应灯或蜡蜡烛。6、调试正正常后，汇汇报物业业公司。为减少物业业和业主主的损失失，对以以上相关关灾情应应事先投投保物业业管理责责任险或或财产险险。 员工着着装管理理规定员工统一配配备服装装，员工工在工作作时间须须着工装装，工装

19、装应随时时清洗，保保持干净净。工作时间不不得穿拖拖鞋。上班时间不不得着背背心、无无领衫及及短裤。女员工应化化淡妆上上岗，不不准浓妆妆艳抹。办公室负责责监督检检查员工工的着装装情况，对对违反着着装要求求的员工工，提醒醒其改正正；对不不服从管管理或屡屡教不改改的员工工，提请请公司领领导予以以处罚。工服管理规规定 1、工工作时间间员工必必须着标标准工装装。 2、每每位员工工须交纳纳2000元工服服押金。 3、工工服折旧旧按2年年期折算算，凡员员工工作作时间未未满半年年按半年年折算，满满半年未未满一年年按一年年折算。 4、工工服如人人为损坏坏，须按按原价赔赔偿。 5、工工服的配配发由物物业公司司统一管

20、管理。请销假制度度 1、管管理处所所有员工工请假必必须由本本人事先先填写请请假条，写写明请假假原因及及时间，经经审批后后，交由由管理处处收存方方可离岗岗，特殊殊情况下下，持相相关证明明补办手手续。2、请假期期满或未未满提前前上班者者，向管管理处领领导销假假后方可可上班，以以备月末末统计考考勤。3、续假按按请假程程序重新新办理。4、无特殊殊情况，电电话请假假或捎假假无效。档案管理制制度 11、管理理处管理理人员专专职负责责管理处处所有文文件（通通知、命命令、公公函、总总结、报报告、通通报、会会议纪要要）及资资料（技技术图纸纸、说明明书、手手册、个个人简历历、员工工档案、市市府法规规、住户户档案等

21、等）的存存档、收收集和保保管。2、任何人人员借阅阅上述文文件资料料，须登登记日期期、用途途、经手手人及归归还日期期。3、属秘密密文件的的要妥善善保管，不不准散播播其内容容，不准准给未经经领导批批准的人人员翻阅阅，不准准复印，不不准带离离办公室室。4、档案材材料属秘秘密材料料，他人人无权翻翻阅，管管理人员员也不准准将这些些资料擅擅自给他他人过目目。5、文件资资料等要要合理归归档，归归档要注注意整齐齐，归档档前要先先把资料料分类，无无论是按按字母还还是按内内容、按按时间等等形式分分类，其其目的都都是为了了查找迅迅速方便便，因此此都必须须在档案案夹里清清楚的标标明。6、要经常常进行清清理归档档，以免

22、免资料堆堆积混乱乱，对过过期的文文件资料料，要及及时清理理，对无无保存必必要的材材料，经经领导批批准可做做销毁处处理。安保部值班班制度1、为确保保历山花花苑的安安全，防防止突发发事件的的发生，安安保部部部室人员员轮流224小时时值班。2、值班人人员要对对重要部部位进行行监督检检查，加加强夜间间巡逻，并并做好值值班记录录。3、值班人人员要坚坚守岗位位，严禁禁缺岗、脱脱岗或不不查岗，发发现一次次罚款550元，二二次1000元，三三次下岗岗三个月月。如有有事非办办不可的的提前请请假找好好替班人人员。4、做好对对历山花花苑物资资外出和和出门证证的管理理工作，严严格按制制度办事事，对需需外出物物资手续续

23、齐全的的应开出出门证不不能刁难难。如发发现应开开的不开开相互推推托，不不该开的的乱开，一一次罚款款50元元，并负负一切责责任。5、在当班班期间值值班人员员如遇重重大情况况应及时时向领导导汇报或或拨打1110求求助。安保奖惩制制度 1、保安安、值班班等人员员，在治治安防范范、治安安保卫、消消防等工工作中，忠忠于职守守，履行行职责，认认真执行行各项制制度，为为维护秩秩序和人人身安全全做出重重要贡献献的，将将视情况况给予精精神或物物质奖励励。2、因工作作不负责责任，擅擅离职守守，不按按制度要要求去做做，以致致发生重重大案件件，重大大治安灾灾害事故故的，给给予直接接责任人人员以行行政处分分和经济济处罚

24、，特特别严重重的依法法追究法法律责任任。3、部门负负责人对对治安防防范工作作不重视视，防范范措施不不落实，发发现隐患患不报告告、不整整改的，视视情节给给予处理理。消防设备、设设施管理理制度1、根据小小区实际际需要配配置不同同类型的的消防器器材，应应做到配配置齐全全，布局局合理，灵灵敏有效效。2、配置在在小区的的消防器器材、工工具应有有专人保保管，经经常检查查灭火器器材机身身有无锈锈蚀，喷喷嘴、喷喷管是否否堵塞，橡橡胶圈是是否腐烂烂，机盖盖是否松松动，定定期按时时换药，保保持良好好状态。3、消防器器材、工工具应放放在不受受风吹日日晒、冰冰冻、雨雨淋、明明显易取取的地方方，高度度为1.5米，周周围

25、不准准放物品品及堵塞塞取用通通道，消消防器材材、工具具上不准准挂放衣衣帽和其其它物品品，以免免影响扑扑救火灾灾的使用用。4、消防器器材、工工具是为为灭火所所备专用用工具，必必须人人人爱护，不不准损坏坏，不准准擅自移移动或做做与消防防无关的的使用。5、小区内内设置的的消防栓栓、带，55米以内内不准停停车，堆堆放物品品，倾倒倒垃圾和和防碍消消防用水水的障碍碍物。6、一切消消防设施施和各种种灭火器器具，禁禁止乱接接乱用，违违者按有有关规定定进行处处罚，情情节严重重者直至至追究刑刑事责任任。保安制度1、保安人人员接受受分管经经理和保保安部班班长的管管理、检检查与监监督。2、保安人人员实行行24小小时轮

26、流流值班规规定，不不得擅自自脱岗或或漏岗，不不得睡岗岗和酗酒酒后上岗岗。3、保安值值班室配配备门门卫值班班记录和和外来来人员出出入登记记薄。保保安应严严格遵守守交接班班制度，并并认真在在保安日日志上填填写好值值班记录录，交接接本班遗遗留问题题。保安安对出入入本小区区的外来来人员及及车辆在在外来来人员出出入登记记薄上上详细注注明外来来人员的的姓名、单单位（或或住址），车车辆型号号与牌号号、出入入时间以以及来本本小区的的事由。4、保安人人员有权权对进出出本小区区的所有有人员和和各种车车辆、携携带的物物品进行行询问、登登记。5、保安人人员必须须根据本本小区工工作需要要及时开开关大门门。6、保安人人员

27、应文文明值班班、热情情服务、照照章办事事，必须须保持高高度警惕惕，对当当班期间间发现的的治安隐隐患及可可疑情况况要及时时报告分分管领导导，并采采取有效效措施，妥妥善处理理。工程维修人人员工作作行为规规范1、工作时时间一律律着工装装，工装装要求干干净整洁洁。2、尽量把把工作中中造成的的污染擦擦拭干净净，不给给业主留留下任何何麻烦。3、所携工工具包和和工具不不允许直直接放在在客户的的一切物物品上。4、尽量把把工作中中造成的的垃圾随随身带走走，工作作完成后后不允许许给客户户造成任任何垃圾圾、污染染和麻烦烦。5、布置管管线、电电线或进进行其它它维修时时，要求求美观实实用、横横平竖直直。6、工作作中不允

28、允许吸烟烟、吃零零食、闲闲谈、高高声喧哗哗，尽量量减少工工作噪音音。 不不得随意意坐客户户沙发、椅椅子。 不不得随意意使用客客户电话话，确需需使用需需经客户户同意，速速说速完完，放回回原处。 不不得随意意使用客客户工具具物品。 耐耐心、得得体、负负责地解解答客户户提出的的问题，不不得消极极。 进进出工作作场所路路途不得得打闹、不不得勾肩肩搭背。7、 进进户用语语“您好”，“我是物物业维修修工”，“有什么么需要服服务的吗吗？”，“接到您您的通知知，现在在进行维维修，打打扰您了了！” 出出户用语语“请问还还有什么么需要服服务的吗吗？”“您对对我们的的工作满满意吗？打扰您您啦，再再见。”工程维修人人员服务务规范 工程部维维修人员员的服务务宗旨是是“主动、热热情、耐耐心、周周到”，做到到随叫随随到，以以方便业业主为准准则，解解决业主主困难为为目的。具具体要求求如下：1、接听报报修电话话拿起话筒筒先讲“您好，我我是物业业工程部部，请问问您有什什么事情情吗？”。记录好报报修内容容、损坏坏程度，楼楼栋门牌牌号并告告诉业主主上门维维修时间间。说声“再再见”并轻放放话筒