房地产抵押估价报告

1、河南省二十一世纪房地产估价有限公司PAGE 15 -地址：南阳市新华西路兴达国际1003室 电话：63185006 63185007房地产抵押估价报告估价项目名:地产抵押价值评估估价委托人: 房地产估价机构：注册房地产估价师: 估价报告出具日期： 估价报告编号： 致估价委托人函： 受您的委托，我公司组织注册房地产估价师，根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和技术标准，在合理的假设下，采用科学的估价方法，对您所委托评估的房地产进行了实地查勘，做出了具体测评。现将估价要项归纳如下：估价对象：估价对象位于河南省南阳市 。该房屋为钢混结构，南北朝向，建成于2011年，

2、设计用途为住宅，第6层，共12层（-1至11层），建筑面积37.14平方米；土地性质为国有土地，房屋所有权属尹文典、李改玲共同共有，不动产权证号为豫（2018）南阳市不动产权第0002763号。估价范围不含室内动产，债权债务等。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点：2018年1月7日价值类型：房地产抵押价值。房地产抵押价值，为估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 估价方法：比较法估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测

3、算，结合估价经验并对影响房地产市场价格诸因素进行分析，最终确定估价对象于价值时点的房地产抵押价值为216954.00元,大写:人民币贰拾壹万陆仟玖佰伍拾肆元整，合建筑面积单价为5841.58元/。房地产估价师知悉的估价对象在价值时点无法定优先受偿款。特别提示：报告使用人在使用本报告前须对报告全文，特别是“估价的假设与限制条件”、“房地产变现能力分析”、“估价报告使用及风险提示”认真阅读，以免使用不当，造成损失河南省二十一世纪房地产估价有限公司法定代表人：二一八年二月二十七日目 录 TOC o 1-3 h z u TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc369786144

4、 一、估价师声明 HYPERLINK l _Toc369786145 二、估价假设和限制条件（一）估价假设（二）估价报告使用限制三 HYPERLINK l _Toc369786147 、估价结果报告 HYPERLINK l _Toc369786148 （一）估价委托人 HYPERLINK l _Toc369786149 （二）房地产估价机构 HYPERLINK l _Toc369786150 （三）估价对象 HYPERLINK l _Toc369786151 （四）估价目的 HYPERLINK l _Toc369786152 （五）价值时点 HYPERLINK l _Toc369786153

5、（六）价值类型 HYPERLINK l _Toc369786154 （七）估价依据 HYPERLINK l _Toc369786155 （八）估价原则 HYPERLINK l _Toc369786156 （九）估价方法 HYPERLINK l _Toc369786157 （十）估价测算过程（摘要） HYPERLINK l _Toc369786158 （十一）估价结果 HYPERLINK l _Toc369786159 （十二）房地产变现能力分析 HYPERLINK l _Toc369786160 （十三）估价报告使用及相关风险提示 HYPERLINK l _Toc369786161 （十四）注

6、册房地产估价师 HYPERLINK l _Toc369786162 （十五）实地查勘期 HYPERLINK l _Toc369786163 （十六）估价作业期（十七）估价报告使用期限 HYPERLINK l _Toc369786172 四、附 件（一）估价委托书 （二）估价对象区域位置图（三）估价对象现场实景照片（四）不动产权证复印件（五）估价机构营业执照复印件（六）估价机构资格证书复印件（七）房地产估价师注册证书复印件一、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意

7、见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502912015）、房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2010）及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司注册房地产估价师任庚军已于2018年1月7日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行了记录、拍照，但仅限于估价对象的外观状况、环境和位置。注册房地产估价师不承担对估价对象房屋建筑

8、结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难以接触到部分进行检视的责任。6、没有外部专家和单位对本估价报告提供专业帮助。7、本估价报告需经注册房地产估价师签字（盖章）并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。8、如发现本估价报告中的文字或数字因校对或类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。 二、估价假设和限制条件（一）估价假设：1、一般假设(1)估价委托人提供了估价对象的不动产权证及有关资料，我们未向政府有关部门进行核实，但进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、正确、完整。我们只对估价对象本身的价值发表意见，因

9、资料失实而造成的后果本公司不承担任何责任。(2)注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。(3)注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象建筑面积与证载面积大体相当。(4)估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方处于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。(5)估

10、价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。(6)估价时未考虑估价委托人因或有负债、短期强制处分及抵押到期清偿因素对估价结果的影响，亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响，也没考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下特殊交易价格对估价结果的影响。2、未定事项假设未定事项假设是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。3、背离事实假设背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理性假定。本次估价无背离事实假设。4、不

11、相一致假设不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途，规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证等上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。本次估价无不相一致假设。5、依据不足假设依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料及相应的估价对象状况的合理假定。本次估价无依据不足假设。（二）估价报告使用限制：1、本次报告估价结果是为满足全部假设与限制条件下的价值。2、本次报告按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变

12、估价目的和使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。 3、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为半年。若超过使用期限，或价值时点之后、使用期限之内房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或重新估价。4、本次估价未考虑未来估价对象实体变化、环境变化、房地产价格波动和相关政策的调整等因素所带来的房地产抵押价值减损以及抵押物急于快速变现时往往难以达到市场价格的实际情况。为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额度时，应合理使用本估价结果，谨慎确定抵押贷款额度。5、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”根据有关规定

13、由估价机构存档。6、未经本公司书面同意，本报告的全部或部分内容均不得用于其他与本次估价项目无关的任何第三方，也不得以任何形式公开发表或引用。三、估价结果报告（一）估价委托人：姓名：尹文典住址：河南省南阳市宛城区白河街道办事处赵营社区万正世家1幢1单元604（二）房地产估价机构：房地产估价机构：河南省二十一世纪房地产估价有限公司法 定 代 表 人：王义机 构 地 址：南阳市新华西路兴达国际1003室资 格 等 级：二级资 格 证书编号：41290132（三）估价对象：1、估价对象范围：估价对象位于河南省南阳市宛城区白河街道办事处赵营社区万正世家1幢1单元604，建筑面积为37.14平方米的成套住

14、宅，不含室内动产、债权债务等。2、估价对象实物状况：估价对象位于河南省南阳市宛城区白河街道办事处赵营社区万正世家1幢1单元604。该房屋为钢混结构，南北朝向，建成于2011年，设计用途为住宅，第6层，共12层（-1至11层），建筑面积37.14平方米；该房两梯十七户，外墙贴墙砖，内墙乳胶漆粉刷，地板砖地坪，入户防盗门，内木门，塑钢窗；水、电、电话、有线、网线、管道天然气齐全。目前该建筑物维护状况良好。3、估价对象权益状况：估价对象属尹文典、李改玲共同共有，不动产权证号为豫（2018）南阳市不动产权第0002763号；所有权人拥有估价对象的房屋所有权，权利性质为市场化商品房，土地性质为国有出让，

15、用途为城镇住宅用地，权属明确。4、估价对象区位状况：估价对象位于宛城区长江东路南侧的万正世家,紧临长江路，出路方便，交通便利，附近有宝城天润苑、九龙桂苑、诚发书香苑小区等多个生活小区，周边配套设施齐全，有赵营小学、三十七小、市星华幼儿园，市六院、医专三附院、禄康源超市、汽车南站等，分布有邮政、工行、农行、建行等多家银行网点，购物、入学、就医、出行都十分方便。（四）估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（五）价值时点：2018年1月7日（六）价值类型：房地产抵押价值，为估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先

16、受偿款，是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程款、其他法定优先受偿款等。（七）估价依据：1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章 （1）中华人民共和国物权法； （2）中华人民共和国担保法； （3）中华人民共和国城市房地产管理法；（4）中华人民共和国土地管理法；（5）城市房地产抵押管理办法。2、本次估价采用的技术规程 （1）中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015房地产估价规范； （2）中华人民共和国国家标准GB/T50899-2010房地产估价基本术语标准；（3）建设部、中国人民银行、中国银行

17、业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见。 3、估价委托人提供的有关资料（1）房地产估价委托书；（2）不动产权证原件及复印件；（3）其它有关资料。4、估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料 （1）南阳市房地产市场价格资料； （2）南阳城市概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料； （3）注册房地产估价师现场查勘资料。（八）估价原则：本次估价遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则要求估价结果是在依

18、法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。4、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。5、价值时点原则估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。6、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。（九）估价方法：根据房地产估价规

19、范、房地产估价基本术语标准，在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采用比较法、收益法进行估价的情况；假设开发法适用于待开发房地产的估价。本次的估价对象为成套住宅，其适用的估价方法有比较法、成本法、收益法。从理论上讲，假设开发法适用于有开发潜力的房地产估价，不适用继续使用的成套住宅估价，因此不能选用假设开发法。虽然理论上对居住房地产估价也可采用成本法、收益法，但考虑到估价对

20、象为整幢建筑物中的其中一套单元房，无独立的土地使用证，土地使用面积、规划容积率等成本法应用中的一些重要数据无法有效取得，故不宜采用成本法进行评估；同时估价对象为一般成套住宅，非出租型公寓，房地产的出租收益水平较低且不稳定，租售比失调，不足以反映估价对象价值，故无法采用收益法估价。由于在估价对象同一供求圈内房地产市场较活跃，房地产市场存在一定的交易量，房地产市场上类似交易实例较多，且修正、调整体系完善，故本次估价采用比较法进行估价。先根据比较法计算结果确定假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象于价值时点的抵押价值。比较法是选取一定数量

21、的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。（十）估价测算过程（摘要）：运用比较法评估房地产价格通常采用下列步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立比较基础；4、进行交易情况修正；5、进行市场状况调整；6、进行房地产状况调整；7、计算比较价值。经评估测算及综合分析，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为216954.00元。房地产估价师知悉的估价对象在价值时点的法定优先受偿款为人民币零元。最终确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为216954.00元,大写:人民币贰拾壹万陆仟玖佰伍拾肆元整。（十一）估价结果：注册房

22、地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验并对影响房地产市场价格诸因素进行分析，最终确定估价对象于价值时点的房地产抵押价值为216954.00元,大写:人民币贰拾壹万陆仟玖佰伍拾肆元整，合建筑面积单价为5841.58元/。房地产估价师知悉的估价对象在价值时点无法定优先受偿款。（十二）变现能力分析：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将估价对象转换为现金的可能性。1、估价对象的通用性、独立使用性或者可分割转让性分析估价对象的通用性分析。估价对象的合法用途为成套住宅，是目前房地产市场上最为常

23、见、具有普遍适用性的一类房屋，市场流动性较好，通用性较强。估价对象的独立使用性分析。估价对象为成套住宅，功能完整，能相对单独地使用而不受限制，因此独立使用性强。估价对象的可分割转让性分析。估价对象为成套住宅，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不宜分割转让。2、假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度分析假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计与评估的市场价值的差异程度大约为15%-20%。3、估价对象变现的时间、税费及清偿顺序分析处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金等费用。变现时涉及买卖双方的税费种类主要包括拍卖佣金、增值税、契税、个人所得税、印花税以及交易综合服务费等。处分抵押房地