行业变革的驱动因素和行业关键的成功因素

1、房地产行业变革驱动因素分析行业变革驱动因素是指那些改变整个行业及竞争环境的主要原 因及因素。敏锐地判断行业驱动因素是为了在制定战略时充分考虑几年后 行业将发生的变化对公司经营可能产生的影响。行业中的许多事件都 可能会对行业产生重要的影响，这些都可能成为行业变革的驱动因 素。驱动因素分析分为两步：辨认各种驱动因素，估量出驱动因素将 会对行业产生的影响。不过，虽然在某一行业中有许多变革因素在起 作用，但是真正能够算得上驱动因素的一般只有34种，因为驱动因 素是行业变革原因和方式的主要决定因素。面前的房地长行业，主要的行业变革的驱动因素有以下几点：一、行业长期增长率的变化。行业增长率的上升或下降是行

2、业变革的一个因素，因为它会影响 行业供应和购买需求方面的平衡，进入和退出方面的平衡，影响竞争 厂商增加销售量的难度。长期需求的攀升会吸引新进入者进入市场， 鼓励既有厂商增加生产能力。市场的收缩则会导致行业的某些公司退 出该行业，诱使剩下的厂商关闭最低的生产工厂收缩业务量。对于房地产行业来说，支撑行业需求增长的三个因素不变：城市 化带来的新增需求、改善性需求和人民币升值导致的投资需求。持续的城市化进程是房地产市场需求最坚定的基石。我国的城市 化率1996年为30.48%, 2006年达到43.90%,以平均每年1.34个 百分点的速度上升。相对美欧等发达国家75%88%的城市化率， 我国的城市化

3、进程还将持续20年，每年带来的城市新增人口在1700 万左右。改善性需求是房地产市场需求的重要部分。随着我国城镇居民可 支配收入的持续高速增长，城镇居民的居住条件不断改善，城市人均 居住面积超过了 26平方米，在10年时间里增长了 50%以上。据建 设部政策研究中心发布的报告预测，到2020年城镇人均居住面积将 达到35平方米。城市化带来的新增人口需求和城市原有居民的改善性需求将长 期存在，根据以上数据估算，截至2020年，我国城镇居民住房需要 126.44亿平方米的新增供应量，平均每年约9.73亿平方米。二、营销革新。如果竞争厂商能够成功的引入产品销售的新方式，那么，他们就 可以激起购买者的

4、兴趣，扩大行业需求，提高产品竞争度的差别，降 低单位成本。这其中的每一点都可以改变竞争者的竞争地位，迫使竞 争对手修订战略。目前的房地产行业的利润量还是很大，很多商家为 了将自己的商品房卖出高价格，不惜用各种营销手段吸引顾客。三、政府政策的变化进入2010年后，政府反复对房价的快速上涨表示关注，也出台 了一系列措施为楼市降温。这些措施的影响如何及将来是否可能采取其他措施有很大的不确定性，打压了上市开发商的股值，但房地产行 业活动仍相当强劲。虽然增长势头放缓，但新建商品房的销量和新开 工面积仍处于历史高位。除了收入的增长提高了正常的住房需求外，房地产需求还受到其 他几个因素的有力支撑，包括（i）

5、较低的利率，低利率意味着融资 成本低，并且由于其他资产的回报率较低使得投资房地产的机会成本 减小；（ii）地方政府加速推进城镇化带来的旧房改造或农村住房拆 迁，这在增加供给的过程中同时创造了需求；（iii）房价不断上涨 的预期，再加上持有成本几乎为零，也助长了投资需求。供给方面，由于地方政府希望维持高地价和高房价，增加用于普 通商品房建设的土地有效供给的努力大打折扣。增加大城市郊区和内 陆地区住房供给的措施已经启动，但要转化为供给仍需时日。房地产行业增速放缓但仍然强劲此据柘晚;因卞米hr, cac-型崇估口房价快速攀升7。个大中城市捋忻同比噌长率(%)2002 2003 2004 2005 2

6、00S 2007 20)8 200S 2010散据来源：国富统计局，CEIC-瑞粮估算因此，虽然有一系列的打压房地产政策的出台，但是房地产行业利润空间巨大，竞争依旧激烈。房地产行业关键的成功因素一、必要的土地资源储备土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发企业的命 脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部分约占全部成本的三分 之一。获得位置、环境优越、价格便宜的土地对房地产的开发企业而 言非常关键。二、雄厚的资金实力房地产是资金密集型行业，投资金额大，回收期限长，房地产开 发企业发展需要有雄厚的资金实力做后盾。雄厚的资金实力包括两个 方面：一是要有充足的自有资金；二是要有良好的融资能力。三、丰富的人力资源房地产业具有知识密集型、业务门类广、专业性强的特点，世纪 投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、成本核算、建筑施工、 法律等诸多专业。房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就 必须拥有大量高素质的复合型人才。四、诚实可信的品牌国内的一些企业，如万科、中海、金地以及远洋等在公众中树立 了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是极受欢迎的，保证了公 司的成长环境。五、准确的市场把握能力房地产可开发企业的市场把握能力是指企业准确的把握市场运行规 律和运行过程，掌握房地产市场的周期循环。房地产开发企业的市