新西部城项目全程策划方案

1、 PAGE PAGE 40新西部城城项目全程策划方案目录项目总论论新西部城城基本概概况项目模式式与运作作方式新西部城城项目可可行性报报告的结结论第一部分分新西西部城项项目市场场研究西宁市房房地产市市场走势势城南新区区房地产产市场走走势本项目临临近地段段房地产产市场走走势第二部分分项目目环境分分析地块环境境条件新西部城城项目地地块的优优劣分析析结论地块建设设条件第三部分分新西西部城项项目的市市场定位位新西部城城项目市市场细分分楼盘概念念的导入入目标市场场新西部城城项目市市场定位位第四部分分规划划设计方方案规划设计计目标新西部城城项目规规划设计计要点规划构思思第五部分分新西西部城项项目开发发建设方

2、方案建设方式式开发方案案设想与与分析建设进度度第六部分分项目目营销方方案营销策划划营销计划划场地布置置营销费用用安排（预算）第七部分分 物业业管理方方案物业管理理的前期期介入管理费的的确定具体对本本小区物物业管理理的建议议附：项目目管理报报告项目总论论新西部城城基本情情况西宁市城城南新区区新西部部城建设设项目（以下简简称新西西部城）是由青青海新西西部房地地产开发发有限公公司投资资兴建的的一个中中型住宅宅社区，属城南南新区EE7地块块，位于于西久公公路南侧侧，西塔塔高速公公路入口口处，毗毗邻西宁宁市城南南新区建建设总公公司开发发的温馨馨家园，占地550亩，四周环环境优雅雅。小区区规划建建筑面积积

3、6.11万平方方米，有有13栋栋6层（局部77层）单单体楼组组成，砖砖混结构构，容积积率1.83%,绿化化率400.8%，楼间间距最低低26米米。目标标是建成成西宁市市中高档档住宅社社区。项目总投投资56600万万人民币币，20003年年7月开开始立项项，计划划20004年88月末全全部建设设项目完完成，220055年底实实现售房房率1000%。西宁市市城南新新区规划划局已经经批准了了该项目目的建设设用地，并给出出了红线线与规划划设计要要点。项目模式式与合作作方式本项目由由本公司司独资开开发，项项目的经经营方式式为：住住宅和商商铺全部部销售。项目可行行性报告告的结论论本项目总总投资为为5600

4、0万元元，总建建面积6615330平方方米，其其中住宅宅572227平平方米，商铺443033平方米米。本项目主主要经济济指标是是：本项目住住宅销售售部分：项目成成本为9910元元/平方方米，住住宅售价价为10000元元/平方方米。住住宅部分分利润总总额为5515万万元。商铺销售售部分：商铺共共43003平方方米，售售价25500元元/平方方米，商商铺利润润总额为为6844万元。其总投投资利润润率为221.44%由上面所所列的数数据可分分析：本本项目住住宅部分分利润总总较大，投资利利润率也也较高，其全部部投资和和自有资资金投资资的内部部收益率率均大大大超出行行业的基基准收益益率8%，因此此，住

5、宅宅部分经经济效益益较好，方案可可行。商商铺的投投资利润润率相对对住宅更更高，方方案可行行。综合合来说，本项目目两个经经营方案案均可行行。第一部分分项目目市场研研究西宁市房房地产市市场走势势分析（宏观）（一）西西宁市概概况西宁市是是青海省省省会，位处青青海省东东部，黄黄河支流流湟水水河上游，四面环环山，三三川会聚聚，扼青青藏高原原东方之之门户。西宁市市现辖四四区三县县，总面面积76671平平方公里里，总人人口1880万人人，其中中市区人人口688万人。全市有有汉、土土、藏、回、蒙蒙、满、撒拉等等35个个少数民民族，少少数民族族人口占占总人口口的四分分之一。西宁西靠靠资源最最富集的的柴达木木盆地

6、，南通祖祖国的大大西南，北接欧欧亚大陆陆桥，在在中国的的西部版版图上位位于中心心地带，区域位位置得天天独厚,西宁是是青海省省省会，是全省省政治、经济、文化、科技、教育、交通和和商贸中中心。是是中国内内陆开放放城市之之一。西西宁地区区国民生生产总值值占全省省的三分分之一强强，工业业总产值值、财政政收入占占全省的的50,全省省90的调入入商品和和80的调出出商品都都经西宁宁中转。根据省省委、省省政府的的要求，西宁对对全省日日益发挥挥着改革革开放的的示范作作用、 经济发发展的辐辐射带动动作用、精神文文明建设设的窗口口作用、社会稳稳定的支支撑作用用。西宁经过过近500年的建建设，特特别是改改革开放放以

7、来，经济发发展步入入了崭新新的阶段段。目前前，西宁宁地区的的国内生生产总值值和国民民收入各各占全省省的三分分之一，财政收收入、社社会商品品零售总总额各占占50%以上。全省990%的的调入商商品和880%的的调出商商品经西西宁中转转，对全全省其他他州、地地、市、县有较较强的吸吸引力和和辐射力力。（二）西西宁市房房地产概概况自年以以来，青青海省随随着旧的的住房分分配体制制被打破破，住房房个人消消费日渐渐兴起，房价也也一路上上涨。其其中，青青海省的的房地产产开发西西宁市占占90%。据有有关人士士分析，全省尤尤其是西西宁市区区目前的的商品房房销售价价格虽上上涨空间间已经有有限，但但仍不排排除小幅幅上扬

8、的的可能性性。西宁宁房价快快速上涨涨的主要要原因有有：需求求拉动，目前青青海有以以上的家家庭渴望望改善居居住条件件，希望望通过旧旧房换新新房、小小房换大大房的居居民，以以及小城城镇的居居民、农农民到城城市、县县城购买买住房的的群体日日益膨胀胀；成本本推动，主要是是土地价价格上涨涨推动，而目前前因投资资的快速速增长，建筑材材料如钢钢材、水水泥等价价格普遍遍上涨，为房价价的上涨涨又添了了一把火火。据悉悉，目前前建安成成本已占占到房价价的以上上，建筑筑成本的的不断增增大推动动了房价价走高。同时，个别开开发商擅擅自抬高高房价或或商品房房计价不不科学现现象、人人为恶意意炒作等等也是加加剧楼价价上涨的的一

9、大因因素。但是持续续攀升的的房价将将不少准准购房族族挡在了了门外。据了解解，年年西宁市市房价仅仅为元平方米米左右。目前在在西宁市市城东、城西、城中、城北区中，西区和和中区的的房价居居高，东东区和北北区的房房价相对对较低。花园南南街一带带的房价价每平方方米在元左右右，而位位于城北北区小桥桥惠客家家超市以以北至原原第一毛毛纺厂之之间的一一些商品品房楼盘盘，实际际销售价价也在元左右右。在中中区和西西区，层以下下的商品品房最高高售价已已达到每每平方米米元。位于西西宁市城城中区南南小街的的宁信院院等楼盘盘，售房房基价每每平方米米元，在西区区文化公公园和省省医学院院附属医医院一带带，有些些楼盘的的房价每每

10、平方米米已摸高高到元元。而如如今在这这两个区区域内颇颇为引人人注目的的万通、汇通几几处层以上上的高层层商住楼楼，最高高房价飙飙到每平平方米0元元以上。建设部公公布的全全国个大中中城市商商品房售售价与居居民收入入比中，西宁市市商品房房售价不不算高。但综合合城市人人口、城城市规模模来看，这个大中中城市绝绝大多数数人口都都在几百百万以上上，城市市规模远远比西宁宁市大。在城市市规模与与西宁市市相当的的中小城城市中，西宁市市的房价价较高。如果考考虑房价价和居民民收入的的比率，西宁市市就更高高了。不不但高于于全国平平均水平平，也高高于天津津、武汉汉、杭州州、太原原等大中中城市。 持续上涨涨的房价价不断与与

11、建材价价格上涨涨用不少少人为炒炒作有关关，而且且，土地地价格的的持续上上涨，也也是最根根据的原原因之一一。据有有关方面面统计，目前西西宁市一一级地段段的地价价由前几几年的每每亩万万元元，涨到到现在每每亩万元元，最高高竟达万万元左右右。地价价在房价价中的构构成比重重已由上上升到左左右。各各种因素素推波助助澜促使使房价不断断走高。西宁市市商品房房价格增增幅，与居居民的收收入并不不相符。房价是是房地产产市场的的晴雨表表。房地地产价格格既要反反映房地地产的开开发成本本，也要要与居民民收入水水平相适适应。虽虽说，高高昂的房房价将不不少欲购购的消费费者挡在在了门外外，但街街头上精精美的楼楼盘广告告，还是吸

12、引引着不少少消费者者的购买买激情。 这说说明，在在西宁市市，房地地产市场场不断有有着巨大大的发展展潜力，而且竞竞争也将将越越激激烈。西宁市城城南新区区房地产产市场走走势分析析（中观观）（一）新新区概况况城南新区区是西宁宁市拓市市提位的的项目,也是西西宁市十五期间重重点项目目。城南南新区位位于西宁宁市南郊郊水磨地地区以南南，湟中中县徐家家寨三岔岔路口以以北，南南北长约约11.3公里里，东西西宽约22.3公公里，总总面积330平方方公里，是一条条由西南南到东北北狭长的的河谷地地带，俗俗称西西宁大南南川。南有全全省著名名的旅游游景点塔塔尔寺和和贵德黄黄河民族族风情旅旅游区。 城南南新区地地处祁连连山

13、系支支脉拉脊脊山北麓麓的延伸伸部分，南川河河由南向向北纵贯贯全境，将新区区分为东东西两大大部分，属山前前黄土覆覆盖区，东西两两山与南南川河构构成地形形骨架，呈现河河谷地貌貌。城南新区区是西宁宁市的一一个新城城区，也也是国家家级生态态园林示示范城区区，城南南新区是是以房地地产业、商业贸贸易、信信息产业业、行政政办公、旅游观观光、文文化娱乐乐、生态态园林、青藏高高原特色色资源精精深加工工的现代代化生态态城区。城南新区区的总体体规划由由同济大大学规划划设计研研究院设设计，其采用用 一一心两轴轴的规规划结构构，即以以市民广广场为核核心，结结合商业业、文化化娱乐等等设施为为一体的的行政商商贸中心心区；以

14、以新城大大道为核核心的城城市拓展展轴心和和以第一一大道为为依托的的商贸易易额发展展轴。在在这两条条轴线的的基础上上，沿线线布置生生态住宅宅区、观观光农业业区、旅旅游接待待区等城城市功能能。城南南新区内内各片地地区都临临近或靠靠近一定定规模的的绿化或或商业网网点，交交通联系系、出行行及生活活都具有有很高的的便捷度度，商业业用地布布局采取取点、线线、面结结合的式式，使居居住区级级商业中中心与地地区级商商业中心心合理分分级，一一般生活活性购物物与休闲闲娱乐性性购物相相互渗透透。西南南片以工工业园区区为依托托，配套套安排了了一定量量的居住住用地。在南川川河东岸岸，规划划建设部部分高标标准的居居住区与与

15、旅游休休养地区区，营造造背山面面水、环环境适宜宜的高档档居住区区，居住住以集中中分布为为主。结结合绿化化水系、商业文文教，合合理分区区、安置置一定量量的就业业岗位，营造出出城南新新区作为为现代化化城区所所具有的的良好、协调的的城市居居住、生生活、发发展的氛氛围。区区域内规规划了干干道及次次干道330条，总长为为60公公里，分分为500米、440米、30米米、244米4种种断面。对市政政公用设设施、绿绿化环保保做了相相应的规规划。城南新区区核心片片区按照照一心心一横三三纵一带带进行行规划，即以位位于核心心区中心心的行政政商贸中中心、南南北向商商业轴，东西两两条绿轴轴和东西西南北两两条人文文景观轴

16、轴及核心心区沿河河的滨河河绿化带带，从形形象与内内涵两方方面构成成城区的的岁月风风貌特色色。一一心是是以政府府办公、市民广广场为核核心，结结合商业业、文化化娱乐等等设施为为一体的的行政商商贸文体体中心区区；一一横是是以新城城大道为为依托的的南北向向商贸发发展轴；三纵纵是以以核心区区南北两两端沿总总寨路和和第二街街结合人人工渠布布置的两两侧各550米宽宽的绿化化，形成成两条绿绿化景观观轴和依依托杜家家寨南路路布置的的较集中中的文化化娱乐设设施面形形成的文文化轴；一带带是以以南川河河及其南南岸的生生态绿化化带一起起构成的的滨河绿绿化带。核心片片区规划划总面积积为5.54平平方公里里，区内内主干路路

17、结构为为四横六六纵，四四横分别别为新城城大道、宁果公公路、南南川大道道和第一一大道；六纵分分别为总总寨路、第四街街、杜家家庄路、第三街街、第二二街及新新庄路。（二）城城南房地地产概况况西宁人也也有着和和老上海海人相似似的消费费观念，“522生活模模式”、“住宅郊郊区化”似乎不不被西宁宁人所认认可。“宁住市市区小阁阁楼，不不住浦东东大新房房”的心心理，使使西宁市市消费者者购房一一般都倾倾向选择择城中、城西等等城区中中心楼盘盘。西宁宁市城南南新区等等地段略略显偏远远（距市市中心110公里里）的楼楼盘空置置率都较较高。虽虽然城南南新区的的房价在在每平方方米千元元以下，但仍有有一部分分不会考虑虑在此安

18、家置置业，地地段太偏偏。（西西宁市区区居民对对城南新新区的普普遍看法法）实际际上从西西宁市区区繁华地地段西门门一带算算起，去去城南新新区与到到团结桥桥距离等等同，均均需半小小时路程程，西宁宁市公交交公司专专门开通通了3路路、路直达达城南新新区，但但由于人人们的传传统观念念，在市市区中心心地带扎扎堆的情情况依旧旧很普遍遍，这在在客观上上也是刺激激城市中中心区域域房价上上升的原原因之一一。随着市区区房价的的不断攀攀升，城城南新区区也不甘甘落后。在年年还高举举着每平平方米千千元以下下住房的的诱人牌牌子，眼眼下也随随波逐流流抬高了了身价，每平方方米千元元以下的的住房已已经难以以寻觅，该区的的房价目目前

19、都基基本在每每平方米米0000元以上。随着城南南新区市市政配套套设施的的不断完完善，及及市区居居民消费费观念的的不断改改变，城城南新区区将被很很多的消消费者所所认可，房价也也将继续续走高。本项目临临近地段段房地产产市场走走势分析析（微观观）本项目位位处城南南新区EE7地块块，属城城南新区区的核心心片区。该小区区位于西西久公路路与新庄庄路的交交汇处。西临西西久公路路，南临临新庄路路，东与与“温馨家家园”与毗邻邻，北邻邻“华盛怡怡沁园”。本地地块附近近的各种种配套设设施较完完善，西西面隔路路相望为为“滨河公公园”，南面面隔路相相望为“撒拉族族风情园园”，步行行5分种种即可到到“西单超超市”和“城南

20、综综合市场场”。城南新区区现在建建的楼盘盘有：华华盛怡沁沁园、温温馨家园园、奉青青花园、海北州州风情园园、园丁丁园等。主要竞争争楼盘概概况：奉青花园园开发商：青海奉奉贤房地地产开发发有限公公司规划：228栋多多层客户定位位：同本本项目销售状况况：一般般（个购购的成绩绩在城南南新最好好）成功点：该公司司是第一一家入驻驻城南新新区的房房地产企企业，地地理位置置优越，且地价价较低，人气较较旺。楼楼体外立立面以天天蓝色为为主色调调，与众众不同，独具个个性。园丁园开发商：青海祥祥和房地地产开发发有限公公司规划：224栋客户定位位：州县县教师为为主销售状况况：一般般成功点：该小区区在城南南新区第第一家引引

21、进全智智能化物物管系统统（闭路路临控），且是是第一家家全部采采用坡面面屋顶设设计。该该项目在在整个营营销过程程中，价价格策略略活跃，“团购”做得很很成功。第二部分分项目目环境分分析地块环境境条件地块性质质综述项目面积积：500亩（3333333平方方米），该项目目两面临临街，西西临国道道西久公公路，与与滨河公公园隔路路相望；南临新新庄路，与撒拉拉族风情情园及北北京西单单超市仅仅几步之之遥；北北面为华华盛房地地产公司司开发的的“华盛怡怡沁园”，东与与城南建建设总公公司开发发的“温馨家家园”毗邻，步行行20分分种即可可到城南南区政府府（人民民广场）、华罗罗庚实验验学校西西宁分校校。地块周围围景观自

22、然景观观东方景观观该项目与与新建的的“温馨家家园”相邻，由于该该项目刚刚竣工不不久，相相关配套套设施还还不健全全，小区区景观绿绿化在建建中。西方景观观在方向上上，远景景和近景景都很好好，因为为本项目目西面紧紧临西久久公路，公路对对南川河河，一片片空旷，政府将将沿南川川河规划划为总占占地面积积为6000亩的的“滨河公公园”，此项项目建成成后，不不但是城城南的一一道亮丽丽风景线线，也更更是西宁宁市的一一道亮丽丽风景线线。北方景观观该小区北北面与“华盛怡怡沁园”相邻，该小区区是城南南最早的的一批项项目之一一，无论论是工程程质量、规划设设计、园园林景观观都很一一般。南方景观观该项目南南面直接接与新庄庄

23、路相临临，新庄庄路为城城南新区区的主干干道，马马路对面面为规划划的“撒拉族族风情园园”，公园园里规划划有骆驼驼泉、孟孟达天池池等景观观，该项项目建成成后，也也将成为为城南新新区的有有一道风风景线。景观综述述从本地块块的周围围环临的的景观及及远景视视野开阔阔程度看看，东面面、北面面景观稍稍逊，但但南面与与西面景景观都相相当不错错。总体体来说，地块周周围景观观属该地地块的强强项目，故将来来可利用用该地块块的优势势做文章章。环境卫生生、社会会治安情情况环境卫生生情况城南新区区是西宁宁市政府府规划的的一个新新城区，城南新新区主要要是以生生态居住住为主，观光旅旅游、绿绿色食品品、制药药工业无无污染工工业

24、为辅辅。且本本地块原原本是农农用地，不会给给本地段段遗留下下什么污污染问题题。但由由于本项项目西临临国道西西久公路路，西久久公路是是连接青青海省南南北的主主干道，车流量量大，汽汽车产生生的废气气和噪音音对将来来的小区区将造成成较大的的影响。社会治安安状况城南新区区自成立立以来，发展迅迅速，高高楼大厦厦拔地而而起，各各新开工工的项目目一个接接着一个个，此阶阶段，城城南新区区的人口口主要是是以外来来民工和和附近村村民为主主，治安安形势比比较严峻峻，据了了解，附附近工地地，时有有盗劫、斗殴事事件发生生。(四)地地块周围围的交通通条件环境的公公共交通通条件城南新区区已通公公交车有有：3路路(火车车站城

25、城南新区区)、558路(小桥城南新新区)、84路路(小桥桥总寨寨)，五五分种一一班，交交通非常常方便，到市中中心仅需需25分分钟车程程。在本本项目门门口就有有一个公公交站，给本项项目的业业主带来来很大的的方便。西久公路路将拓宽宽重修，将大缩缩短市中中与城南南新区之之间的距距离。西塔高速速公路(西宁塔尔寺寺)在建建，预计计20004年88月通车车，建成成后，使使城南新新区与外外界的交交通将更更加快捷捷。交通综述述：该项目紧紧临交通通主干道道，不存存在亚交交通问题题，因此此本项目目应充分分利用交交通极为为便利这这一优势势。(五)配配套设施施菜市场：步行110分钟钟即可到到城南中中心市场场。商店：地

26、地块附近近有较多多的小超超市、商商店。学校：百百灵鸟私私立学校校、华罗罗庚实验验学校、总寨中中学。医院：西西宁第一一人民医医院城南南分部，新院兴兴建中，现在城城南区管管委会一一楼营业业。银行：建建设银行行（管委委会一楼楼办公）移动、联联通、电电信：已已竣工，暂未营营业。休闲娱乐乐：城南南人民广广场。配套设施施综述：由于城南南新区还还处于开开发初级级阶段，相关配配套设施施还不健健全，但但省市有有部分单单位都在在此落户户，如：青海邮邮政、青青海电力力、税务务、工商商、移动动、联通通等。随随着入驻驻城南人人口的不不断增加加，相关关的配套套设施也也在不断断的完善善。项目地块块的优劣劣分析在对项目目进行

27、营营销策划划前，首首要的就就是清楚楚自身项项目所存存在的优优缺点，正所谓谓知已知知彼才能能百战不不殆，以以下是对对项目优优劣的分分析：优势分析析用地规模模：本项项目占地地面积3333333平方方米，能能形成自自我独立立的环境境，若配配以完善善的生活活配套设设施，优优雅的绿绿化环境境，营造造好小区区的生活活氛围，必能增增强该项项目的市市场竞争争力。交通条件件：本项项目位于于西久公公路与新新庄路交交界处，在城南南区的市市政规划划中，西西久公路路与西塔塔高速公公路之间间要修一一座大桥桥（新庄庄路大桥桥）随着着新庄路路大桥的的建成以以后，此此地块将将成为名名付其实实的“大什字字”，交通通也会更更加方便

28、便。交通通条件方方面的优优势将成成为本项项目的一一大买点点。周边配套套：项目目周边规规划有“滨河公公园”、“风情园园”、“西单超超市”“城南市市场”等，休休闲购物物都非常常方便。劣势分析析相关配套套：该项项目距离离城南管管委会、医院、人民广广场、华华罗庚实实验学校校相对较较远（步步行二十十分钟）。环境卫生生：该项项目紧临临交通主主干道，虽交通通方便，但严重重的汽车车噪音和和废气给给本项目目带来了了较大的的污染。项目的机机会分析析在城南新新区，在在建或已已建的楼楼盘，档档次都比比较低，小区里里的配套套和景观观设计都都比较单单一，没没有特色色。因此此本项目目坚持走走高品质质楼盘路路线，通通过“全新

29、”概念，打造特特色楼盘盘，找准准入市时时机，全全面推向向市场，占领市市场。随城南新新区市政政配套设设施的不不断完善善，入驻驻城南人人口的不不断增多多，城南南的人气气将越来来越旺，给本项项目的销销售带来来一定的的利好。项目的威威胁分析析在城南新新区，在在售楼盘盘的工程程质量、规划设设计档次次都比较较低，且且大部分分小区都都是现房房发售，价格也也低。本本项目规规划为高高档楼盘盘，造价价相对也也高出周周围楼盘盘很多，在制定定楼盘价价格上将将很被动动。由于城南南新区距距离市区区相对较较远，大大部分住住在市区区的销费费者对城城南都不不太认可可，这将将给本项项目的销销售造成成较大的的压力。结论从本项目目的

30、地块块性质来来看，此此地块是是非常理理想的住住宅用地地。根据据SWOOT理论论分析，该地块块地区位位位置上上有较大大的优势势。因本本项目自自身的特特点，为为本项目目的规划划设计，营造良良好的居居住环境境提供条条件，所所以该项项目在设设计上，小区景景观设计计上创新新，从品品质上超超过周围围楼盘，这样本本楼项目目的售价价也比周周围楼盘盘要高，从而使使本楼盘盘成为“城南第第一盘”。地块建设设条件本地块征征地已全全部完成成，现土土地状况况为“生地”。第三部分分项目目的市场场定位项目市场场细分随着城市市化进程程的不断断加快，消费者者对烦嚣嚣的城市市生活已已经有点点厌烦，消费者者越来越越需要回回归自然然，

31、对清清新的空空气和优优雅的生生活环境境越来越越向往，对于一一些收入入较高的的阶层，他们往往往把目目光投向向一些位位置较偏偏、自然然环境较较好的郊郊外楼盘盘。我们们可以此此入现代代化、智智能化的的设计把把它建成成以“绿色生态健康”为主题题的生态态家园，以迎合合现代人人的消费费理念。结合青青海省的的一些特特点：青青海省为为高原地地区，特特别省辖辖的地州州县，海海拔高，气候寒寒冷，居居住条件件恶劣，故地州州县的消消费者，有条件件的大部部分都选选择在西西宁购房房。而因因市区的的房价过过高，房房价相对对较低的的郊区就就成了他他们的首首选。所所以，我我们的目目标客户户锁定为为对居住住条件要要求相对对较严格

32、格的高端端客户和和地州县县客户。根据我们们前面的的市场调调研，我我们发现现无论是是在西宁宁市区，还是在在城南新新区，小小面积单单位的住住宅都比比较好卖卖，原因因是小面面积的住住宅总价价低，容容易出租租，大部部分均是是三口家家，且容容易出售售。因此此，我们们的楼盘盘也要设设计一些些小单位位户型。但我们们的主力力户型主主要集中中在两房房两厅和和三房二二厅，面面积在8851110平平方米左左右，因因为现在在市场上上对这两两种户型型的需求求量最大大。项目一期期的市场场细分。从地理上上细分：西宁市市区居民民、地州州县客户户；从购买人人群上细细分：从年龄上上分析：以255岁555岁的的人群为为主；从工作环

33、环境上细细分：地地州县公公务员、老师、医生等等，西宁宁市离退退休干部部等；从经济状状况细分分：家庭庭月收入入在15500元元以上，且家庭庭自备款款（存款款额）8800000元以以上；从购房心心理细分分：以自自住及投投资为主主。2、项目目二期市市场细分分。从地理上上细分：以西宁宁市区居居民为主主；从年龄上上细分：3055岁岁的人群群为主；从工作环环境上细细分：行行政单位位领导、企业高高管、医医生、律律师、个个体经营营者等；从经济状状况细分分：家庭庭月收入入在20000元元以上，且家庭庭自备（存款额额）10000000元以以上；从购房心心理细分分：以自自住及二二次置业业为主。楼盘概念念的导入入根据

34、前面面的市场场细分，城南新新区的目目标客户户是：市市区收入入较低的的消费、州县客客户、投投资客。因为城城南新区区是一个个新城区区，房价价相对较较低，有有较大的的发展潜潜力，且且房房价价的升值值空间较较大。随着房地地产业的的不断发发展，消消费者的的消费理理念也发发生了较较大的转转变，更更多的消消费者越越来越注注重小区区里的环环境和生生活质量量。无论论是在小小区的设设理念上上还是在在产品的的营销过过程中，都要给给消费者者导入：用最少少的钱，买最适适合自己己的房子子；买房房子不仅仅仅是居居住，更更是为了了生活得得更好。目标市场场该项目是是一个中中型的绿绿色生态态环保小小区，居居住户数数为10000户

35、户左右，所以目目标市场场应分布布在西宁宁市区和和周边各各州县地地区；目目标客户户的年龄龄应以225555岁的的人群为为主；目目标客的的职业为为中低收收入工薪薪阶层和和即将退退休或已已退的干干部（企企业领导导、公务务员等）；目标标客户经经济状况况以家庭庭月收入入在20000元元以上的的家庭为为主。在西宁市市区工作作的中低低收入家家庭。这类客户户收入相相对较低低，且又又对住房房需求迫迫切，市市区高仰仰的房价价使他们们无经济济能力程程受，而而本项目目不但是是一个绿绿色生态态小区，而且价价格相对对要低得得多，从从而对此此类客户户有相当当的吸引引力。州县公务务员、教教师、医医生等因为州县县地区的的工作条

36、条件和居居住条件件相对西西宁地区区要差得得多，大大部分的的州县客客户一年年当中，至少有有三分之之一时间间在西宁宁，且大大多数都都选择在在宁购房房，低廉廉的价格格，完善善的配套套将是他他们这类类客户的的首选。退休老人人繁华的地地段与安安静的环环境对老老人来说说，后者者似乎更更适合。本小区区是一个个绿色生生态小区区，绿化化率高、楼间距距大采光光好，而而相对于于市中心心，本小小要安静静得多。清新的的空气和和安静的的环境将将是他们们的首选选。房地产投投资者城南新区区的发展展建设还还处于初初级阶段段，相关关的市政政配套还还不完善善，房价价也相对对较低。随着时时间的推推移，新新区的不不断发展展，新区区的房

37、地地产也蕴蕴含着巨巨大的升升值潜力力，这当当然符合合投资者者的需要要。项目市场场定位成本价测测算多层成本本：9110元/平方米米目标市场场价格测测算在可行性性研究的的财务预预算中用用竞争导导向定价价法、成成本导向向定价法法初步确确定了项项目住宅宅均价。在此基基础上，并且进进行了仔仔细的市市场调查查研究，根据对对城南地地区楼盘盘的调研研，售价价在8550111000元/平平方米左左右。而而本楼盘盘，因为为具备多多方面的的优势，本楼盘盘的市场场定位应应是中高高档次楼楼盘。针针对可比比楼盘在在销售过过程中所所体现的的本地楼楼市动态态，采用用市场竞竞争导向向定价法法确定销销价格。多层：110000元/

38、平平方米(均价)此价位较较为合理理，应该该是为市市场所能能接受的的价格。同时，为了能能促进销销售，价价格的调调整应该该分阶段段进行。定价策略略本项目以以“低开高高走”定价策策略推出出市场，必会引引起市场场的关注注，而且且为消费费者所接接受，可可以聚集集大量人人气，为为项目后后期销售售打理坚坚实的市市场基础础。本项目是是顺应市市场的需需要，更更好地满满足消费费者要求求居住环环境亲近近大自然然，有更更多的自自然景观观，避开开闹市的的喧嚣和和拥挤。极力考考虑到环环保方面面的理念念，建造造倍受青青睐的“生态住住宅”。在市市场定位位方面充充分考虑虑到市场场的需要要，迎合合当今住住宅的潮潮流。根根据项目目

39、的整体体规划及及其配套套设施情情况，对对项目的的市场定定位为：超越，在在你想象象不到的的地方居住改变变生活公园就在在家门口口绿色、生生态、健健康新西部部城第四部分分规划划设计方方案规划设计计目标本小区占占地3333333平方米米，总建建筑面积积5.99万平方方米，项项目的建建成将成成为城南南新区档档次最高高的居住住小区。本项目目在交通通、配套套等方面面具有极极大的优优势，如如果再加加上合理理的规划划，那将将成为城城南新区区及至西西宁市的的一道亮亮丽的风风景。在进行小小区规划划时，我我们不但但从消费费者的角角度出发发，了解解市场扫扫展动态态，摸清清市场上上哪些类类型的住住宅的需需要量最最大，人人

40、们普遍遍喜欢哪哪类型的的住宅小小区等等等问题。同时也也从发展展商的角角度出发发，总结结开发经经验，吸吸取其他他发展商商的优良良经验，务求把把小区规规划设计计做得更更好。所所以，本本小区的的规划设设计要达达什么样样的目标标，还得得回到前前面做的的市场定定位部分分，具体体如下：本小区要要建成“绿色生态健康”的生态态住宅小小区。良良好的居居住环境境，是当当今社会会人人都都渴求的的，特别别是住在在城市里里的人，对那到到处都是是污浊的的空气，到处都都是钢筋筋混凝土土，到处处都是喧喧嚣的生生活气氛氛充满了了厌烦之之情，人人们需要要一块净净土，需需要清新新的空气气，所以以，本小小区的目目标就是是要为人人们提

41、供供一个“绿色生态健康”的乐园园。小区规划划要配合合小区的的主题概概念。前前面在市市场定位位中谈到到，本楼楼盘的目目标客户户为西宁宁市区居居民、州州县客户户(且以以老人居居多)，本小区区的设计计理念就就是要把把这些来来自不同同地方的的人融合合在一起起，建造造本小区区独特的的社区文文化，使使得整个个小区家家家户户户都能够够互助互互爱，尊尊老爱幼幼，过着着温馨快快乐的生生活，所所以，本本小区规规划非常常讲究。规划目目标：规划超前前化。建筑规划划符合当当今时代代潮流；建筑的选选材用料料，要大大量运用用环保型型、国家家推行的的新型材材料；服务意识识的超前前化，物业管管理前期期介入(采用港港式物业业管理

42、)，小区区配套设设施的配配置等，都要从从“更好地地为日后后的住户户着想”为出发发点。户型合理理化。通通过市场场调研了了解消费费需要，再根据据消者的的需求及及当今流流行户型型相结合合，设计计出既时时尚以适适用的户户型。质量标准准化。对对于质量量标准，本小区区要求达达到国家家的优良良水平，力争获获取“鲁班奖奖”。建材环保保化。对对于这个个标准，不仅是是本小区区追求的的目标，同时也也是其他他发展商商想方设设法要达达到的目目标。现现在社会会上到处处都在讲讲环保，人们也也喜欢环环保，因因此，本本小区要要迎合消消费者的的需求；另一方方面，使使用环保保建材不不仅会降降低建筑筑的成本本，而且且可以有有效延长长

43、建筑的的使用寿寿命。配套完善善化。配配套完善善是本小小区的一一大卖产产，本小小区要兴兴建城南南新区唯唯一的区区内幼儿儿园，高高级会所所等。服务一流流化。本本小区采采用港式式物业管管理，户户好的售售后服务务，已经经成了楼楼盘促销销的手段段。社区人性性化。本本小区不不断设有有高级会会所，而而且为小小孩开辟辟了“儿童乐乐园”，为老老年开辟辟“老年人人活动中中心 ”“老年年分健身身广场”“观景景休憩凉凉亭”等。项目规划划设计要要点容积率：1.777人口密度度：400人/亩亩绿化化：40%楼间距：2654米米小区规划划道路：小区内内采用人人车分流流，主要要道路宽宽度不得得小米55米小区交通通主要出出入口

44、方方向：西西、南幼儿园：建筑面面积10000平平方米物业楼：建筑面面积20000平平方米规划构思思功能分区区小区由113栋单单体楼组组成（六六层结构构，局部部七层），物业业楼一栋栋，幼儿儿园一栋栋，临街街四楼底底层为商商铺。环境结构构本规划的的环境结结构是一一个有机机整体，特点是是以绿地地系统为为骨架，以中心心音乐喷喷泉为整整体环境境的中心心，配以以人工河河流，奇奇草异木木等。体体现了居居住区以以环境生生态为主主导的规规划思想想，保证证“有山有有水有阳阳光”。规划特点点本小区整整体的规规划设计计以环保保、健康康为主题题，不断断提升住住宅科技技含量，融传统统建筑与与现代科科技于一一体，营营造一座

45、座大型的的智能住住宅小区区。本小区采采用欧式式建筑风风格，突突出表现现文化的的多元性性。停车场规规划由于本小小区离中中心市区区有一段段距离，不乏有有较多业业主需用用私家车车，为了了业主更更加方便便，小区区内设有有露天停停车场共共1000个车位位。道路系统统规划小区出入入口考虑到本本小区的的特点（地块呈呈长方形形状），为了更更方便业业主的出出入，本本小特设设两个出出入口。正大门门禁止大大型机动动车辆出出入，不不仅保证证了业主主的安全全，且提提高了工工作效率率。道路系统统本小区区区内道路路采用人人车分流流，不仅仅保证了了业主的的安全，更体现现本小区区人性化化的设计计理念。第五部分分项目目开发建建设

46、方案案建设方式式采用公开开招标方方式选择择施工单单位，并并聘请工工程监理理，效的的控制项项目的工工期、成成本、质质量，使使到所建建的住宅宅小区尽尽可能价价廉物美美。开发方案案设想与与分析考虑到本本项目的的市场推推广计划划及小区区成片建建设的需需要，拟拟将整个个项目分分为两期期进行开开发。第第一期首首先完成成样板楼楼展示工工程、小小区内主主干道，并配备备管网，同时开开发一期期的九栋栋住宅楼楼、中央央音乐喷喷泉广场场及其他他一些配配套设施施。本期期还要将将水电暖暖气等相相关配套套准备到到位，并并作好防防护绿地地。本期期推出的的楼盘售售价不宜宜太高，以略高高于成本本价的价价格即可可，志在在吸引买买家

47、，树树立小区区的形象象，创立立小区的的知名度度，为以以后提高高售价作作好准备备，也就就是采用用低开高高走的价价策略格格。第一期开开发四栋栋多层，这时，小区已已基本成成型，配配套设施施已经基基本成熟熟，“人气”聚集，此时，楼盘价价格可提提高一个个档次，这时，也是获获取较大大利润的的时机。建设进度度（一）项项目里程程碑事件件如下，做为定定期检查查的关键键事件点点：立项 日期为为20003年77月155日；设计完完成 日期期为20003年年8月330日；开工仪仪式 日期期为20003年年9月16日；销售开开始 日期期为20003年年10月月19日；主体完完工 日期期为20004年5月月15日日；安装

48、完完工 日期期为20004年年8月220日；装修完完工 日期期为20004年年8月115日；竣工交交工 日期期为20004年年8月300日；销售完完成 日期期为20005年年12月月31日日（二）项项目进度度里程碑碑计划表表表5.22重大里程程碑事件件立项设计完成开工主体完工销售开始始安装完工装修完工交工销售完成20033年8月155日20033年8月300日20033年9月166日20033年10月119日20044年5月155日20044年8月200日20044年8月155日20044年8月300日20055年12月331日第六部分分 项目目营销方方案一、营销销策划(一)卖卖点策划划项目规

49、规划完美美，拥有有40.8%的的超高绿绿化率，独有的的人造景景观小桥桥流水、大型音音乐喷泉泉广场、落地式式外飘窗窗设计等等；为打本项项目打造造成“城南第第一盘”，本小小区拥有有自己的的“十项目目第一”。唯一的的区内幼幼儿园，使业主主不在为为子女的的学业担担忧；目前，在在城南新新区还没没有幼园园，业主主子女上上学极不不方便，为满足足各业主主“望子成成龙”的心理理，区内内幼儿园园无疑是是俘获千千千万万万“可怜天天下父母母心”的王牌牌。首付万元元，七成成十五年年按揭，使业主主购房更更加轻松松；为降低置置业者购购房的门门槛，方方便一些些月薪收收入较高高而且稳稳定、但但暂时没没有较多多积蓄的的年轻人人(

50、和州州县客户户)购房房，推出出“首付一一万元”即可入入住本小小区，较较大的满满足了那那些收入入较稳定定想购房房，但又又没有足足够积蓄蓄客户的的需要。港式物管管，贴心心呵护；本小区采采用港式式物业管管理，给给业主更更贴心的的呵护。西宁市市的物业业管理相相对于其其它的省省会（或或大城市市）较落落后，大大部分物物业公司司是“管理业业主”，而不不是“服务业业主”，致使使大部分分业主对对物业公公司的服服务态度度都不甚甚满意，该小区区采用港港式物管管，让入入住的业业主真正正真感受受到“客户就就是上帝帝”。（二）营营销策略略项目在各各销售期期分别实实施不同同的营销销策略，详细如如下：一期的营营销策略略。以“

51、新新西部城城超越越，在您您想象不不到的地地方”推出市市场，从从而吸引引更多的的购买者者，汇聚聚人气，树立品品牌，为为二期的的销售打打下坚实实的基础础。大力宣传传，树立立品牌形形象。项项目开盘盘前期，在各媒媒体上做做大量的的广告宣宣传，并并开始接接受内部部认购，蓄水工工作做扎扎实，到到半月后后正式开开盘发售售，这一一做法给给市场造造成悬念念，形成成发展商商惜售的的市场形形象，若若能有效效地和现现场人气气积聚配配合起来来，相信信会取得得更好的的效果。在西宁市市“中心广广场”举办促促销活动动，与消消费者近近距离接接触，了了解消费费者消费费心理，制定下下一步促促销策略略。针对州县县客户。在青海海省各州

52、州县，设设立办事事处，以以便更好好地与地地州县客客户沟通通。售楼中心心。售楼楼中心同同销售人人员一样样，既是是公司的的门面又又是楼盘盘的门面面。销售售现场布布置的好好坏直接接影响本本楼盘的的销售。为了销销售现场场的气氛氛更加活活跃，除除了在销销售现场场布置一一些该布布置的销销售道具具以外，再在销销售同场场增设一一套家庭庭影院（用途：平时放放一些古古典高雅雅或轻松松欢快的的音乐，活跃现现场气氛氛；在有有客户参参观的时时候，可可放一些些公司及及楼盘的的宣传片片。）。（三）销销售形式式以促销活活动（活活动现场场配设看看房车）、现场场售楼、州县办办事处（个购和和团购）相结合合。（四）付付款方式式一次性

53、付付款。一一次付款款客户给给予977折优惠惠，首付付定金一一万元，尾款待待甲乙双双方签合合同一次次交清。分期付款款。分期期付款即即建筑期期付款，首付总总房款的的30%；工程程整体封封顶付总总房款的的50%；入住住时，付付总房款款10%；办产产权证时时，付清清所剩房房款。分分期付款款的客户户给予998折优优惠。银行按揭揭和公积积贷款。首付330%，银行提提供700%银行行按揭，对于按按揭客户户，依具具体情况况而定，适当的的予以优优惠。促销手段段广告。广告媒体体。制作一系系列的电电视广告告短片。力求其其广告在在形象上上逼真、优美动动人，内内容上突突出项目目的优势势，反映映项目的的主题。在青海电电视

54、台、西宁电电视台播播出系列列广告、专访。采用感感性诉求求，设计计广告语语或广告告歌，突突出本项项目“高质、舒适、环保、健康、温馨”的主题题。为扩大宣宣传效果果，将在在促销活活动的前前期，安安排销售售人员在在西宁市市中心地地段派发发精美的的宣传彩彩页。选择“西西海都市市报”作为主主要的报报纸媒介介，配以以“西宁晚晚报”为辅助助的报纸纸媒介。广告画画面力求求简洁吸吸引、既既展现大大自然气气息，以以不繁都都市形象象。广告告文案要要形象生生动，语语言轻松松活泼，使人看看后难以以忘怀。制作一一些户外外广告。如车体体广告、户外巨巨幅广告告配以精精美图案案展示项项目的重重要卖点点、路标标、销售售热线等等。（

55、2）广广告策划划选择电视视、报纸纸、宣传传彩页铺铺发作为为主要的的广告媒媒体。广告语。超越，在在你想象象不到的的地方以绿色为为伴，与与阳光共共舞居住改变变生活售楼书售楼书是是有关物物业的较较为详细细的介绍绍材料。在项目目未完成成前，买买家发要要了解物物业情况况，很大大程度上上需要依依靠售楼楼书，而而售楼书书本身亦亦是给客客户的第第一印象象，所以以包装设设计及质质量很重重要；但但楼书用用不着过过分追求求高档次次，应注注重其说说服力，精致而而完善。对于楼楼书中各各户型的的平面图图，选择择高质素素的广告告公司制制作。开盘仪式式在开盘当当天，邀邀请青海海各大媒媒体，还还可邀请请一些政政府部门门人士和和

56、社会知知名人士士参加，从而给给消费者者留下深深刻的印印象，获获得良好好的宣传传效果。而在开开盘前期期，已对对项目作作过大量量的宣传传，并且且聚集大大量有意意向客户户，在开开盘当天天正式公公布楼盘盘价格，并在开开盘当天天举办大大型的抽抽奖活动动（开盘盘当天认认购客户户均可参参加，现现开现奖奖）造成成轰动效效应，以以达到最最好的广广告效果果。样板房展展示。样板房是是顾客对对拟购置置房屋状状况最直直接、最最真实的的体验，对唤起起客户购购买欲望望关系极极大，样样板房的的优劣对对楼盘的的销售起起着关键键的作用用。因此此，样板板房的设设置要非非常慎重重，要认认真研究究顾客心心理，布布局、质质量、装装饰、外

57、外观、设设备甚至至色彩都都要仔细细研究，反复比比较，还还要特别别注意周周围环境境的介绍绍和描绘绘。样本房的的装修应应以中高高档为标标准，家家具的摆摆设应有有现代家家居品位位，突出出其优点点的同时时，还应应尽力掩掩饰其结结构上的的一些不不足之处处。促销方法法：“首付一一万元，入住新新西部城城”、“不论楼楼层一口口价”、“购房送送装修”。西宁市现现今的房房地产发发展商都都以用钱钱开路的的招数吸吸引各买买家，因因此，只只有采用用创新的的而且切切实为购购买者设设想的方方法才能能吸引现现今理智智的消费费者。我们实行行“首付一一万元”的方法法，着实实从减轻轻购房者者负担的的实际情情况考虑虑，肯定定能吸引引

58、到大量量的有能能力供楼楼而暂时时无能力力支付大大额首期期的边缘缘的消费费者。营销计划划营销渠道道选择一家成熟熟的房地地产中介介代理商商对各类类物业非非常熟悉悉，具有有丰富的的楼盘推推销经验验，交由由专业的的代理公公司从头头到尾负负责整个个销售策策划过程程，对于于塑造项项目乃至至企业形形象上都都是有利利的，有有助于销销售收到到更好的的效果。因新西部部公司是是一家综综合性集集团公司司，包括括甘肃新新西部房房地产经经营有限限公司、青海新新西部房房地产开开发有限限公司、甘肃新新西部房房地产装装饰工程程有限公公司、青青海新西西部置业业有限公公司等。其中甘甘肃新西西部房地地产经营营有限公公司是主主要业务务

59、为：房房地产项项目全程程策划、房地产产项目代代理销售售、房地地产销售售人员培培训、房房地产项项目诊断断等。自自本公司司成立以以来，业业务发展展迅速，现业务务范围已已扩展到到甘青宁宁粤四省省，不久久，获得得珠海市市“新世界界海滨花花园”甘青宁宁三省的的代理权权。截止目前前，已成成功策划划、代理理销售220多个个房地产产项目，其中，代理的的“银静花花园”、“宁静小小区”，曾创创下“开盘一一个月时时间，即即清盘”的良好好成绩，获得了了各开发发商的一一致好评评，甘肃肃新西部部房地产产经营公公司既是是甘肃省省房地产产代理企企业一个个品牌，也是甘甘肃省房房地产代代理业的的一匹黑黑马。因此，选选择新西西部房

60、地地产经营营有限公公司是本本项目最最好的选选择。二、营销销计划安安排本项目将将在项目目一二期期正式发发售时分分别举行行大型的的展销会会（新品品推介会会），除除此之外外，还要要准备多多个小型型的促销销活动，以配合合项目的的销售。项目的销销售将由由主体封封顶后才才开始正正式发售售（在此此之前，有意向向的客户户，可进进行内部部认购），可以以说是卖卖“现楼”。这对对于资金金早日回回笼可能能造成一一定的障障碍，但但是在销销售过程程中，往往往会令令我们的的销售业业绩大磊磊提高。原因在在于：现楼可以以增强消消费者对对楼盘质质量和发发展商实实力的信信心；若广告宣宣传力度度足，则则会使楼楼盘知名名度提高高，看楼