深圳某地块宗地投资评估报告

1、研究结论1.1 宗地基基本情况宗地编号为B3303-00041，地块块位于香蜜湖湖，土地用途途为住宅用地地;土地面积积为935444平方米，建建筑容积率1.4；可可建设总建筑筑面积为1331000平平方米,其中中：住宅1227650平平方米（高层层住宅85，低层住宅宅占15，但但最终比例按按报建实施方方案确定）；幼儿园30000平方米米，垃圾站550平方米，社社区管理中心心300平方方米；土地使使用年期700年，自20003年8月月25日起到到2073年年8月24日日止。竞投中标方应在在宗地使用权权转让合同签订订后5个工作作日内一次付付清地价款。涉及交易标的物物转让应交的的税费中，依依法属转让

2、方方应交纳的均均由甲方承担担；依法属受受让方应交纳纳的由乙方承承担。如转让让合同按规定定需要公证的的，公证费用用甲乙双方各各承担50%。1.2 地价范范围经测算，本地块块的正常地价价范围应在774931874166万元人民币币之间，其中中市场正常价价位点应在880913万万元，扣除土土地转让契税税3，则得得竞标报价范范围应在722749884870万万元人民币之之间，市场正正常竞标价位位点在785557万元人人民币。对应市场价位点点809133万元，则得得相应楼面地地价为63339元/平方米.1.3 地块投投资价值对应以上地价范范围，测得相相应的投资财财务效果指标标如表111所示。综上，当地价

3、在在749311809113万元人民民币之间时，属属于投资安全全区；当地价在809133874116万元人民民币之间时，即即进入投资风风险区；超过过874166万元后，将将进入高风险险区,投资者者需慎重考虑虑。表11 宗地地投资财务效效果指标项目地价为749331万元地价为809113万元地价为874116万元投资利润率（）252015税后利润（万元元）240502004215684内部收益率（IIRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FFNPV）（万万元）20760152219199.877投资回收期（静静态）（年）2.953.03.12投资回收期（动动态）（年）3.13.2

4、3.42.0 研究方方法2.1 剩余法法求地价运用剩余法来确确定宗地的最最高限价，其其基本思路为为：地价= 房地产产建成价格（建筑费专业费租租售费用税税费）利润润该方法的操作程程序如下：研究待估宗地的的基本情况选择最佳开发利利用方式估算开发后的房房地产价格估计建筑费、专专业费、利息息、税费、租租售费用和开发商应应得的利润求地价2.2 运用建建设项目经济济评价方法与与参数进行行宗地的财务务评价建设项目的财务务评价一般分分两个层次，即即：全部投资资的财务效果果评价和自有有（权益）资资金的财务效效果评价。 全部投投资的财务效效果评价，即即排除财务条条件的影响，将将全部资金（包包括全部借贷贷资金和权益

5、益资金）作为为计算基础，考考察项目的盈盈利能力。由由于它不考虑虑投资资金的的来源构成，以以及借贷还本本付息和所得得税的问题，所所以它实际上上是一种简化化了的、投资资项目“息、税前”的盈利能力力分析，借此此可以在各个个投资项目或或方案间建立立相互比较的的共同基础，以以便考察项目目是否有投资资的价值，在在分析是否可可行的同时，进进行方案的选选优。 自有（权权益）资金的的财务效果评评价，即从企企业的角度出出发，分析包包括财务条件件在内的两类类因素对项目目的影响，以以企业投入的的权益资金为为计算基础，而而所谓考察企企业投入所投投入的权益资资金的盈利能能力，实际上上是对项目息息、税后的盈盈利能力的分分析

6、。同时，还还考察企业的的生存能力、偿偿债能力、利利润及其分配配，以及各方方投资者的盈盈利能力等。 在本宗宗地评估报告告中，选用全全部投资的财财务效果评价价法，分析该该地块的投资资盈利能力通过全部投资资的现金流量量表，得出项项目内部收益益率（FIRRR）、投资资回收期（PPt）、财务内内部净现值（FFNPV）以以及投资利润润率等指标。由由此来判断该该宗地投资在在财务上的可可行性。2.3 研究依依据香蜜湖B3033-00411宗地规划指指标国务院发展研究究中心数据库库广东省房地产产统计年鉴广东省房地产开开发各类管理理费用标准中国人民银行存存、贷款利率率广东统计年鉴鉴搜房网相关数据据中国人民银行11

7、21号文件件广州市建安工程程定预、决算算定额3.0 宗地最最佳利用方式式构思根据该宗地位于于深圳市福田田区香蜜湖地地段、且建筑筑容积率1.4，可以以确定，该地地块要想获得得最大收益，就就必须按高尚尚住宅区规划划，定位于高高端客户，确确保以优美的的景观环境和和国际性的配配套设施来赢赢得市场。3.1 宗地总总体规划方案案设计 总基底底面积 93354422220580 m2，用地平衡衡表及项目主主要经济指标标分别见表331和表332。高层住宅总建筑面积 112765000.85108,503 m2住宅规划为12201800 m2 /户，平均每每套面积为1150 m22 左右,规划户数7720户。计

8、计划规划为11214栋栋11层住宅宅（其中首层层架空绿化），住住宅总基底面面积计110550 m2 。别墅总建筑面积 112756000.1519,148 m2 别墅规划为25503500 m2 /栋，平均每每栋面积为3300 m22 ，占地地面积计1220 m2，规划总栋栋数为64栋栋。总计占地地面积为 664 120=77680 mm2 公建配配套幼儿园30000 m2 ，按两层考考虑，其占地地计15000 m2 ，社区管理中心 300 mm2 ，垃圾圾站50 mm2 ，均按按一层考虑，占占地计3500 m2 。停车位基于该地块未来来将规划建设设成深圳的豪豪宅区，故应应至少考虑每每户一个车

9、位位（不含别墅用用户车位），建建议车库集中中设置，规划划720个车车位，每个车车位按35平平方米考虑，车车库规划面积积位为 72035255200 mm2 。 园林、绿绿化及道路 为体现现高尚住宅区区的品味感，建建议该住宅区区的绿地覆盖盖率不低于665，可考考虑将高层建建筑的首层架架空绿化。则则 绿地面面积为 9335440.65m2608003 m2道路规划占地面面积为 9935440.15140311 m2表31 用地平衡衡表项目用地面积（m22 ）所占比重(%)人均面积（m22 /人）备注规划总用地9354434.09一、居住用地1873020高层住宅用地1105011.81首层架空绿化

10、低层住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共绿地608036522.15二、其他用地9176表32 项目主要技技术经济指标标项目数量单位总户数784户居住人口2744人总建筑面积156200M2 1.高层住宅建建筑面积108503M22.低层住宅建建筑面积19148M23.公建配套建建筑面积3350M24.地下车库建建筑面积25200M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65容积率1.43.2 最佳开开发建设方案案设计建议分期滚动开开发，首期开开发别墅及整整个住宅区的的配套规划建建设，通过别别墅的市场推推广来打造项项目的品牌，提提升项目的品品位，从而带

11、带动其后的高高层销售。计划整个地块的的开发建设周周期为30个个月，销售周周期为24个个月。其中可可行性研究及及规划报批等等前期准备阶阶段为6个月，宗宗地竞买后118个月时推推出首期别墅墅，高层住宅宅分两期推出出，计划至442个月时完完成全部销售售。与此对应的项目目投资与融资资计划如下表表33所示示.表33 项目投资资与融资计划划表序号项目建设经营期合计16712131819242530313637421投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本80913.886 1.1.2前期工程费755.00 393.00 1.1.3建安成本费34000.770 2913.700 11113.000 1180

12、2.000 8172.000 1.1.5基础设施费2292.566 1145.788 687.47 459.31 1.1.6公建配套费1185.166 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可预见费3589.588 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8管理费3590.000 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9销售费用5384.366 807.65 1076.877 1615.311 1346.099 538.44 1.1.10利息费用

13、1.2流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入入说明：因利息费费用取决于投投标公司的融融资结构，而而融资结构的的优劣又取决决于公司在资资本市场的能能力高低。该该宗地地价需需在成交后55日内一次缴缴清，故对竞竞投人的资金金压力很大。可可以考虑竞得得土地后全部部建设缺口资资金从银行借借贷。因为项项目的融资结结构不明，且且项目全部投投资的财务评评价又与融资资结构无关，故故此表中的利利息费用计算算和资金筹措措计划都暂没没计算。4.0 宗地地地价测算4.1 地价之之外的成本测测算参考目前建筑市市场及房地

14、产产开发市场的的基本行情，估估算出该宗地地开发项目的的总成本费用用为686551.43万万元。具体测测算详见附表表1。 4.2 销售收收入测算参考目前香蜜湖湖地段的住宅宅市场行情，高高层为110000元/ m2，低层为222000元元/ m2, 停车位（为为便于计算，全全部按销售考考虑）为2550000元元/个，则测算算出总销售收收入为 1779478.35万元。具具体测算详见见附表1。4.3 地价成成本测算 根据目前国国内房地产市市场投资回报报基本现状，并并综合考虑深深圳房地产市场的竞竞争程度，取取定开发商投投资该宗地的的可承受回报报率极限为115，正常常期望投资回回报率为200，市场投投资

15、回报率的的上限为255。则该宗地的地价价范围为744291887416 万元，正常常市场期望地地价为809913万元。扣除宗地转让契契税3，则则得该宗地的的竞投报价范范围为727749844970万元元，正常市场场水平竞投报报价为785557万元。具具体测算详见见附表1。5.0项目财务务评价由于香蜜湖B330300041宗地的的最终中标地地价尚处于预预测阶段，因因此选取该地地块的市场期期望价作为计计算基础，来来测算该宗地地的投资价值值。5.1 项目盈盈利能力分析析5.1.1 税税金计算（见见表51）因为首期发售计计划在宗地接接手后第188个月时，故故前一年半内内无销售收入入。而土地增增值税是按

16、照纳税人人转让房地产产所取得的增增值额和税法法规定的4级级超额累进税率来计计算征收的，增增值额是纳税税人转让房地地产所取得的的收入减除税税法规定扣除除项目金额后后的余额。根根据房地产行行业的一般收收益水平，土土地增值税应应缴额基本在在销售收入的的1左右。5.1.2 损损益表（见表表52）由损益表可以看看出，公司在在第一年内利利润为负，这这主要是因为为支付巨额地地价所致。第第二、三年内内尽管有利润润，但仍不足足以弥补第一一年的亏算。直到最最后一年才发发生所得税的的缴交。5.1.3 宗宗地现金流量量表与动态盈盈利分析（见见表53）由现金流量表和和动态盈利分分析可以看出出，项目的累累计净现金流流和累

17、计折现现现金流由负负变正均要发发生在最后一一个年度。但但项目的内部部收益率为116.24，净现值为为152211万元，均处处于较高水平平。原因在于于地价要在中中标后一次缴缴交完毕，造造成巨额现金金流流出，而而项目的开发发建设、销售售要滞后一段段时间，不过过该宗地规划划建筑面积不不大，建设周周期相对较短短，故投资回回收期指标也也较为理想。相应的地价在774291万万元和874416万元时时的投资回报报指标如表554所示。 表表51 销售税金金及附加表 （单位：万万元）建设经营期合计序号项目16712131819242530313637421销售收入42125.660 41205.883 5494

18、1.110 41205.883 179478.36 2销售税金及附加加2624.422 2567.122 3422.833 2567.122 11181.550 2.1营业税2106.288 2060.299 2747.066 2060.299 8973.922 2.2城市维护建设税税147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育费附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程维护费费75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易管理费210.63 206.03 274.71 206.03 897.3

19、9 2.6印花税21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值税421.26 412.06 549.41 412.06 1794.788 表表 52 损益表 （单位：万元元）序号项目合计1121324253636421销售收入179478.36 0.0042125.66096146.99341205.8832总成本费用149565.29 89962.22333906.55721520.9944175.5553利润总额29913.007 -89962.238219.03374625.99937030.2284所得税9871.311 0.000.000.009871.311

20、5税后利润20041.776 0.000.000.0020041.7766盈余公积金2004.188 0.000.000.002004.1887可分配利润18037.558 0.000.000.0018037.558表53 宗宗地现金流量量表与动态盈盈利分析 （单位：万元）序号项目建设经营期1121324253637421现金流入0.00 42125.660 96146.993 41205.883 1.1销售收入0.00 42125.660 96146.993 41205.883 1.2其他现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出87911.005 32276.665 204

21、31.223 4461.177 2.1建设投资87911.005 29230.997 13479.881 1481.999 2.2土地增值税0.00 421.26 961.47 412.06 2.3销售税金及附加加0.00 2624.422 5989.955 2567.122 3净现金流-87911.05 9848.955 75715.770 36744.666 4累计净现金流-87911.05 -78062.10 -2346.440 34398.227 5折现现金流-81399.12 8443.899 60105.556 28070.779 6累计折现净现金金流-81399.12 -7295

22、5.23 -12849.67 15221.112 评价指标FNPV(I=8%)15221.112 财务内部收益率率IRR16.24%投资回收期（静静态）3.03 投资回收期（动动态）3.20 表54 财务效果指指标比较项目地价为749331万时地价为874116万时内部收益率（IIRR）（%）20.0812.48财务净现值（FFNPV）（万万元）207609199.877投资回收期（静静态）（年）2.953.12投资回收期（动动态）（年）3.13.45.2 项目不不确定性分析析5.2.1 盈盈亏平衡分析析假定本宗地开发发建设投资不不变，且售价价和回款速度度如基准方案案所设，则由由计算可得，当当

23、销售率为 （809113.86686511.43）/1794778.35*100%=83.333% 时，宗宗地全部投资资利润率为零零。一般认为为，当盈亏平平衡点的销售售率70 时时，项目风险险较小。本宗宗地投资盈亏亏平衡点的销销售率为833.33，可可见其风险较较高。5.2.2 敏敏感性分析影响本宗地投资资财务效益的的主要不确定定因素为宗地地获取价格、售售价水平、建建设成本的高高低、建设经经营期的长短短、销售税率率等。根据宗宗地目前状况况可知，以上上诸因素中最最有可能发生生变化的是宗宗地获取价格格的高低和未未来销售价格格的变化。因因而，本宗地地敏感性分析析主要针对全全部投资的评评价指标（FFI

24、RR,FFNPV和投投资利润率），分分别计算售价价上下波动55、10和宗地获取取价格上下波波动5、110时，对对经济指标的的影响。计算算结果详见敏敏感性分析表表54。表54 项目目敏感性分析析表全部投资基准方案地价变动售价变动-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.11222713.11518967.11311475.1117729.099829.28025.16622417.1126913.77FNPV升降幅幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.8

25、5%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投资利润率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投资利润率升降降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中数据可得得：（1）地价、售售价变动对财财务净现值的的影响当宗地价格上升升到20.33时，项目目的净现值等等于零，到达达临界点。此此时，如果地地价继续上升升，则财务净净现值小于零零，出现亏损损。售价下降5、

26、110时，财财务净现值分分别下降477.28、994.55。当售价下下降至10.57时，该该项目的财务务净现值等于于零，达到临临界点，此时时，若售价再再下降，则财财务净现值小小于零，出现现亏损。（2）地价、售售价变动对财财务内部收益益率的影响地价上升5、110时，将将引起该宗地地的财务内部部收益率分别别下降14.72、228.39；当地价上上升至13.67时，该该项目的财务务内部收益率率等于基准收收益率（Icc=8%）,到达临界点点，此时，如如果继续上升升，则财务内内部收益率将将达不到预期期的基准收益益率。售价下降10时，项目的的财务内部收收益率已下降降到7.933，不能满满足预期的基基准收益

27、率。（3）地价、售售价变动对投投资收益率的的影响当地价上升100时，项目目的投资利润润率将下降至至13.844，已不能能满足预期的的投资利润率率15。当当售价下降55时，项目目的投资利润润率也将不能能满足预期的的投资利润率率要求。从上分析可以看看出，对财务务净现值来说说，地价获取取价格和售价价都是敏感因因素，相比之之下，售价更更为敏感。原原因在于该宗宗地地价要一一次性缴清，宗宗地获取价格格的变动数值值等于全部投投资的净现值值变动值。对于内部收益率率来说，地价价比售价更为为敏感。对于于静态的投资资收益率来说说，售价是更更为敏感的因因素。除了地价和售价价对本项目的的影响较大外外，开发周期期和销售率

28、对对本项目的影影响也值得注注意。开发周周期拖长除了了导致资金不不能及时回收收再投入，NNPV和IRRR也会下降降，投资回收收期将延长外外，还会加重重资金的使用用成本。而销销售率低下，即即意味着投资资资金不能快快速回收，这这样将使整个个项目陷入僵僵局。 5.2.3 概概率分析为了更精确地预预测该宗地投投资地风险程程度，下面用用决策树来进进行计算，详详看附图1。经计算，E(FFNPV) = 202228.444 万元风险标准偏差9949.10净现值变异系数数49.118700%计算结果表明，本本地块的期望望折现净现金金收入为200228.444万元，处处于较高盈利利水平，而净净现值变异系系数为49

29、.18，远远低于70，说明其风风险程度在合合理的范围之之中。6.0 项目综综合经济评价价与建议6.1 项目综综合经济评价价上述财务效益评评估的结果说说明，本宗地地作为面向高高端客户的豪豪宅开发用地地是有较好投投资前景的。但但由于地价较较高，且要一一次性缴交完完毕，故对开开发商的融资资、高端客户户开发、市场场运作、房地地产大势把握握、政策研判判等能力要求求很高。且该该地块将是以以公开竞拍方方式获取，市市场的炒做、竞竞拍现场的紧紧张气氛、竞竞投者的不同同战略导向等等都会影响到到该地块的竞竞买价格，所所以是否投资资该项目不能能仅仅依靠对对财务指标的的分析，还要要做充分的风风险分析。 6.22 有关说明明及建议本报告是在未有有投资方具体体融资方案的的前提下进行行测算的，仅仅反映地块本本身的投资收益情情况，待确定定投资方具体体的融资方案案后，才能测测算出投资方方的实际投资资收益情况。为便于计算比较较，本报告中中的车库全部部按销售处理理，不考虑租租赁经营。同同时，财务年度以以受让到该宗宗地的