RF-TZ-ZY-01-F01城市投资评价报告

1、PAGE PAGE 10目 录TOC o 1-5 h z u HYPERLINK l _Toc128672380 一、城市市场趋趋势评价指标标 PAGEREF _Toc128672380 h 2 HYPERLINK l _Toc128672381 (1) 新开工工面积 / 施工面积 PAGEREF _Toc128672381 h 2 HYPERLINK l _Toc128672382 (2) 施工面面积 / 销售面面积 PAGEREF _Toc128672382 h 2 HYPERLINK l _Toc128672383 (3) 预售面面积 / 批准预预售面积 PAGEREF _Toc1286

2、72383 h 2 HYPERLINK l _Toc128672384 (4) 房地产产开发投资额额 / 固定资资产投资额 PAGEREF _Toc128672384 h 3 HYPERLINK l _Toc128672385 (5) 新增住住宅用地可建建面积 / 商品住宅新新开工面积 PAGEREF _Toc128672385 h 3 HYPERLINK l _Toc128672386 (6) 商品住住宅价格增幅幅 / 人均GDP增幅 PAGEREF _Toc128672386 h 3 HYPERLINK l _Toc128672387 (7) 投资性性购买所占的的比例 PAGEREF _T

3、oc128672387 h 3 HYPERLINK l _Toc128672388 (8) 房价收收入比 PAGEREF _Toc128672388 h 4 HYPERLINK l _Toc128672389 (9) 新建商商品住宅空置置率 PAGEREF _Toc128672389 h 4 HYPERLINK l _Toc128672390 (10) 租金金 / 价格比比 PAGEREF _Toc128672390 h 4 HYPERLINK l _Toc128672391 (11) 商品品住宅价格增增幅 / 人均可可支配收入增增幅 PAGEREF _Toc128672391 h 4 HYP

4、ERLINK l _Toc128672392 (12) 商品品住宅价格增增幅 / （人均均消费支出人均储蓄余余额）增幅 PAGEREF _Toc128672392 h 5 HYPERLINK l _Toc128672393 (13) 房地地产开发企业业贷款余额 / 全社会会企业贷款余余额 PAGEREF _Toc128672393 h 5 HYPERLINK l _Toc128672394 (14) 个人人购房信贷比比 PAGEREF _Toc128672394 h 5 HYPERLINK l _Toc128672395 二、市场趋势预预测辅助定性性指标 PAGEREF _Toc1286723

5、95 h 6 HYPERLINK l _Toc128672396 (1) 产业结结构特征 PAGEREF _Toc128672396 h 6 HYPERLINK l _Toc128672397 (2) 民营经经济发展状况况 PAGEREF _Toc128672397 h 6 HYPERLINK l _Toc128672398 (3) 房地产产开发水平 PAGEREF _Toc128672398 h 6 HYPERLINK l _Toc128672399 (4) 未来城城市规划及重重大建设项目目 PAGEREF _Toc128672399 h 6 HYPERLINK l _Toc12867240

6、0 (5) 地方政政策导向 PAGEREF _Toc128672400 h 6 HYPERLINK l _Toc128672401 (6) 重大城城市活动 PAGEREF _Toc128672401 h 6 HYPERLINK l _Toc128672402 (7) 重大经经济发展机会会 PAGEREF _Toc128672402 h 6 HYPERLINK l _Toc128672403 三、运作可行性性指标 PAGEREF _Toc128672403 h 6 HYPERLINK l _Toc1286724004 (1) 城区区面积 PAGEREF _Toc128672404 h 6 HYP

7、ERLINK l _Toc128672405 (2) 常住人人口 PAGEREF _Toc128672405 h 6 HYPERLINK l _Toc128672406 (3) 人均GGDP PAGEREF _Toc128672406 h 7 HYPERLINK l _Toc128672407 (4) 商品住住宅年销售面面积 PAGEREF _Toc128672407 h 7 HYPERLINK l _Toc128672408 (5) 商品住住宅年销售额额 PAGEREF _Toc128672408 h 7 HYPERLINK l _Toc128672409 (6) 土地机机会 PAGEREF

8、 _Toc128672409 h 7 HYPERLINK l _Toc128672410 (7) 政府配配合效率 PAGEREF _Toc128672410 h 7 HYPERLINK l _Toc128672411 四、附件：指标标定义和数据据来源要求 PAGEREF _Toc128672411 h 错误！未定定义书签。主要通过对供给给、需求以及及这两者的匹匹配状况的分分析实现对特特定城市宏观观市场的把握握和判断。一、城市市场趋趋势评价指标标 (1) 新开开工面积 / 施工面积指标的意义：该该指标也称开开工率，是重重要的前瞻性性指标。新开开工面积反映映12年后后的预售供应量量和23年年后的现

9、房供应量量。新开工面面积占施工面面积比例的高高低，反映了了当前市场运运行状况和房房地产开发企企业对市场的的预期。该比值值的异常变化化，结合近年年来新开工面面积的增幅，可可以预示下一一年度施工面面积/销售面面积比值的变化趋趋势。20012002200320042005商品住宅新开工工面积商品住宅施工面面积新开工面积/施施工面积(2) 施工面面积 / 销销售面积指标的意义：施施工面积反映映了12年年内的期房和和现房供应量量；施工面积/销售面积比比值的变化反反映供求是否平衡衡发展，该指标的异异常变化能对对下一年度的的价格走势起起到一定预示示性作用。20012002200320042005商品住宅施工

10、面面积商品住宅销售面面积施工面积/销售售面积(3) 预售面面积 / 批批准预售面积积指标的意义：即即期消费指标标，反映当前前商品住宅预预售情况，该该指标合理区区域在0.88-1，在一一般情况下不不应大于1。 20012002200320042005商品住宅预售面面积商品住宅批准预预售面积商品住宅预售率率(4) 房地产产开发投资额额 / 固定资资产投资额指标的意义：此此项指标是直直接反映投资资结构是否合合理及其变化化趋势的基础础性指标。20012002200320042005房地产开发投资资额固定资产投资额额房地产开发投资资额/固定资产投投资额(5) 新增住住宅用地可建建面积 / 商品住宅新新开

11、工面积指标的意义：此此项指标是表表明一、二级级市场是否协协调发展的重重要指标。当比值大于于1时，提示示开发商手中中待开发土地地数量增加。20012002200320042005新增住宅用地可可建面积商品住宅新开工工面积比值(6) 商品住住宅价格增幅幅 / 人均均GDP增幅幅指标的意义：该该指标可以作作为工具之一一判断房价是是否处在正常常区间内，房房价上涨的空空间的大小以以及购房者价价格承受能力力的消长。一一般而言，将将实际利率值作作为房价涨幅幅的下限，低低于此值，房房地产投资没没有效益；但但是房价上涨涨也不能过快快，通常情况况下，房价的的涨幅应与GGDP的增幅幅或收入的增增幅相接近。20002

12、0012002200320042005商品住宅价格增增幅人均GDP增幅幅比值要求：图表说明明。(8) 房价收收入比指标意义：将某某城市各个年年度的房价收收入比进行纵纵向比较可以以发现近年来来房价增长与与收入增长的的匹配程度；将各城市的的房价收入比比进行横向比比较可以反映映个城市的房房价透支程度度和未来增长长空间的相对对大小。20012002200320042005房价收入比(11) 商品品住宅价格增增幅 / 人人均可支配收收入增幅指标的意义：主主要反映历年年来房价增长长与居民收入入的增长是否否匹配。20012002200320042005商品住宅价格增增幅人均可支配收入入增幅比值 (12) 商

13、商品住宅价格格增幅 / （人均消费费支出人均均储蓄余额）增增幅指标的意义：该该指标可以对对“商品住宅价价格增幅 / 人均可支支配收入增幅幅”这一指标起起到侧面印证证的作用。因因为有些城市市统计的人均均可支配收入入并不能很好好地反映居民民真实的经济济实力，而人人均消费支出出人均储蓄蓄余额能从侧侧面印证居民的经经济实力，因因此用这一指指标来辅助判判断房价水平平与居民收入入水平是否匹匹配。20012002200320042005商品住宅价格增增幅（人均消费支出出人均储蓄蓄余额）增幅幅比值 (13) 房房地产开发企企业贷款余额额 / 全社社会企业贷款款余额指标的意义：该该指标是表明明银行资金具具体投向

14、的指指标，反映了了房地产企业业以及银行对对未来房地产产市场发展的的信心。如果该指标标过高，表示示银行资金大大量投向房地地产市场，一一方面会影响响宏观经济的的协调发展，另另一方面也会会过度激发房房地产企业的的开发热情，盲盲目扩大开发发规模。20012002200320042005房地产开发贷款款余额全社会企业贷款款余额比值二、市场趋势预预测辅助定性性指标(1) 产业结结构特征 主要介介绍历年三次次产业所占比比重，以及对对当地经济和和居民收入产产生重要影响响的支柱产业业。(2) 民营经经济发展状况况 主要指指民营经济对对GDP的贡贡献程度。民民营经济发展展好的地方，个个体私营企业业主群体较大大且支付能力力较高，是中中高端住宅市市场的潜在消消费群体。(3) 房地产产开发水平包括产品开发水水平、营销水水平、知名品品牌开发商的的数量等。(4) 未来城城市规划及重重大建设项目目(5) 地方政政策导向包括预售政策、地地质条件、规规费等。(6) 重大城城市活动包括是否承办大大型会展、活活动等，如奥奥运会、世博博会、亚运会会、城运会等等。(7) 重大经经济发展机会会三、运作可行性性指标(1) 城区面面积 指以“区”为行政单位位的部分的土地面面积之和(2) 常住人人口分别给出全市常常住人口和市市区常住人口