REICO专项报告：对经济适用房政策的评价

1、REICO专项项报告：对经经济适用房政政策的评价对政策问题的评评价 1、政策问题的的构建 在政策主张形成成时，政策的的问题构建主主要来自三个个方面： 一是小康社会需需要居住条件件进一步改善善。九十年代代末，城镇居居民的收入水水平和改革之之初相比有了了较大提高，居居住状况也有有很大改善，人人均建筑面积积已达到177.78平方方米，比改革革当初人均66.7平方米米提高了111平方米，有有很大进步和和改善。 但理论界和决策策层认为，和和改革三步走走战略的阶段段目标相比，和和建设小康社社会目标要求求相比，和国国外相比，在在整体居住质质量（包括房房屋配套、生生活配套和生生活环境等）和和居住水平上上，还有

2、一定定差距，城市市居民的住房房状况还需要要进一步改善善； 二是住房供给方方式需要替代代。城镇住房房制度在经过过既有公房提提租、出售之之后，需要进进入一个新的的阶段。在新新的阶段内，公公有住房供给给逐步退出，商商品化、社会会化住房供给给要成为城镇镇住房供给体体系的主要构构成。 但是，根据当时时的社会收入入整体水平、家家庭收入的主主要来源和职职工工资结构构，完全依靠靠劳动报酬获获取商品房存存在普遍性的的支付能力不不足问题。因因此，需要一一种不同的住住房供给制度度进行替代，以以推进住房制制度改革的深深入。 三是，在当时的的国际经济和和宏观经济背背景下，由于于亚洲金融风风暴，宏观经经济面临必须须依靠扩

3、大内内需来实现既既定的增长目目标，必须寻寻找可以较大大程度满足扩扩大内需的消消费品和行业业领域。在这这样的背景下下，通过住房房改变居民消消费结构，扩扩大内需，拉拉动经济增长长成为历史的的可行。 1998年全国国城镇住房改改革和建设会会议指出：“建建立新的城镇镇住房供应体体系，重点是是大力发展经经济适用住房房。这既是这这次房改的重重要目的，也也是房改是否否成功的一个个重要标志。一一方面，中低低收入家庭是是目前城镇家家庭的主体，发发展经济适用用住房可以满满足他们的需需求，是实现现本世纪末人人民生活达到到小康的重要要条件。另一一方面，发展展经济适用住住房又可以增增加有效需求求，带动经济济增长，不会会

4、形成房地产产热，符合经经济发展总的的要求。”（自自建设部“关关于进一步规规范经济适用用住房建设和和销售行为的的通知”，建建住房200001996号） 2、政策目的 当政策问题按照照上面所论述述那样进行构构建的时候，政政策目的也就就很清楚，那那就是，一要要满足居民住住房状况的改改善；二要构构建新的商品品化、社会化化城市住房供供给体系；三三要扩大内需需，拉动经济济增长。 3、政策目标 通过政策的形成成过程分析，我我们可以很清清楚地看出，在在经济适用房房政策体系形形成的时候，政政策主张本身身并不是单纯纯为解决中低低收入家庭住住房的社会问问题而提出，政政策还同时承承担深化住房房制度改革和和服务宏观经经

5、济调控的使使命。 因此，政策形成成之初政策对对象目标比较较宽泛，更没没有确定、清清楚和系统的的数量指标设设置。系形成成的时候，政政策主张本身身并不是单纯纯为解决中低低收入家庭住住房的社会问问题而提出，政政策还同时承承担深化住房房制度改革和和服务宏观经经济调控的使使命。 因此，政策形成成之初政策对对象目标比较较宽泛，更没没有确定、清清楚和系统的的数量指标设设置。不过，11998年到到2003年年，政府曾连连续下达七批批经济适用房房建设指导计计划 ，计划划建设面积总总计为10.47亿平方方米（20004年是1.27亿平方方米），相当当于同期全社社会实际新增增住宅建筑面面积的32%。 对政策措施的评

6、评价 经济适用房政策策实施的主要要措施有三： 一是宏观指导，分分级决策。即即国家下达宏宏观指导计划划，地方政府府根据各自的的情况分别确确定具体的实实施计划。 根据有关文献，1199822003年经经济适用房竣竣工面积为44.77亿平平方米 ，占占同期城镇住住宅新增建筑筑面积的144.41%，大大约5.7亿亿平方米的计计划没有完成成，计划执行行率大约为445.56%。而且，从从2001年年开始国家下下达经济适用用住房建设投投资计划数量量在逐年降低低。 二是土地行政划划拨。无论是是通过房地产产开发企业提提供经济适用用房的新增用用地，还是单单位自建，或或者集资、合合作建房，土土地供应都采采取行政划拨

7、拨的方式。其其中，集资、合合作建房和单单位利用自用用土地建设经经济适用房用用地，实际上上是利用计划划经济体制下下原有土地占占有的剩余。 三是价格管制调调整，由于三三种供给方式式的对象和范范围并不完全全相同，因此此三种经济适适用房的价格格也不相同。通通过房地产开开发企业提供供的经济适用用房价格由政政府确定价格格构成，而集集资、合作建建房以及单位位自建、面向向本单位职工工销售的经济济适用房价格格由各个单位位自行决定。 从严格意义上讲讲，集资、合合作建房和单单位自建住宅宅（包括建设设项目附带住住宅）不能算算作完整意义义上的商品化化、产业化和和社会化住房房供给，这种种生产方式本本身和城镇住住房制度改革

8、革的目标追求求并不一致。而而1998年年20033年，经济适适用房的供给给更多依赖住住房需求者所所在工作单位位的努力，通通过房地产开开发企业产业业化完成的经经济适用房供供给量并不高高。所以，政政策的实施更更多依赖不完完全产业化和和不完全社会会化的手段。 对政策效果的评评价 1、目的：政策策目的已经实实现 城镇居民住房得得到改善。包包括各个收入入层次家庭在在内，城镇居居民的住房状状况都得到较较大改善。事事实上，根据据我国的发展展水平，在22001年底底，全国城市市居民住房人人均建筑面积积达到20.8平方米，当当年全国家庭庭人口平均数数为3.388人，全国城城镇家庭平均均住房面积为为70.3平平方

9、米，中低低收入家庭住住房建筑面积积也平均达到到80平方米米，超过联合合国推荐的33-5人家庭庭住宅最小面面积59.55平方米标准准线 。 城市住宅商品化化、社会化供供给体系已经经形成。在中中低收入家庭庭住房中，总总体上67.42%来自自房改私房和和商品房，其其中平均577.13%的的住房来自房房改私房，110.29%的住房来自自商品房。 通过房地产扩大大内需，拉动动经济得到实实现。20003年，房地地产业提供的的城镇住宅已已经占到供给给量的58.6%；房地地产业对国民民经济的贡献献率不断提高高，1998820033年，房地产产开发投资对对当期经济增增长的贡献度度由11.33%上升到119.6%

10、；对当期经济济增长的贡献献率由约0.9个百分点点迅速上升约约1.8个百百分点以上 ，房地产已已经成为国民民经济新的增增长点。 2、目标：并没没有完全采用用预期的措施施 到2003年底底，经济适用用房建设计划划目标为100.47亿平平方米。20003年底，经经济适用房竣竣工面积4.77亿平方方米 ，占全全部计划的445.56%；通过房地地产开发企业业完成的经济济适用房竣工工面积2.669亿平方米米，占全部计计划的25.69%。考考虑到建设周周期的影响，总总的计划目标标达成率应该该稍高。 在政策形成之初初，政策曾设设想在“房地地产开发公司司每年的建房房总量中，经经济适用住房房要占20%以上”（国国

11、发1999443号号）。但19997年到22003年末末，房地产开开发企业每年年新开工经济济适用房面积积平均17.16%，竣竣工面积占118.75%，没有达到到预期计划目目标。 从目前的数据看看，截至20003年，至至少超过半数数的经济适用用房来自集资资、合作建房房、单位利用用自用土地建建设经济适用用房以及建设设项目附带住住宅等。 但是，根据166个城市经济济适用房和商商品房的建设设情况对比看看，各地经济济适用房的建建设情况有很很大差别。由由于通过市场场提供商品化化的经济适用用房主要依靠靠政府行政划划拨土地。因因此，各地经经济适用房建建设的差异也也反映了各地地方政府在经经济适用房建建设上的意愿

12、愿有很大不同同。我们认为为，这和当地地土地在全国国范围内的级级差地租、当当地中低收入入家庭住房状状况以及当地地住房供给体体系的结构和和经济适用房房供给渠道的的多样化有很很大关系。 3、效果： 一、从中低收入入家庭住房现现状来看，按按照当初可以以理解的政策策目标群体，这这些家庭的住住房面积得到到较大改善，而而且各收入阶阶层家庭住房房面积的相对对差距没有他他们之间收入入的相对差距距大。 中等偏下收入家家庭的住房相相对面积下降降较大，不过过，中等偏下下收入家庭的的住房绝对面面积也已经达达到较高水平平，达到并超超过联合国推推荐的建筑面面积标准。 从满足中低收入入家庭住房需需求来讲，政政策实施以来来，居

13、民住房房状况得到了了改善。但需需要强调的是是，这一效果果的实现，来来自包括集资资、合作建房房、单位利用用自用土地建建设经济适用用房和通过房房地产开发企企业提供的经经济适用房共共同完成。 但是如果按照当当前的政策标标准，占全社社会家庭300% 的目标标群体所占比比例并不高，这这和当初政策策目标宽泛有有关系。 二、经济适用房房的供给更多多来自集资、合合作建房、单单位自建等方方式，来自房房地产企业提提供的经济适适用房比例并并不高。从住住房制度改革革来讲，商品品化、社会化化和产业化住住房供给体系系已经形成。但但是，在这个个体系中，经经济适用房名名义下的住房房供给并不是是完整意义上上的商品化、产产业化和

14、社会会化供给。 三、从拉动经济济增长来看，根根据房地产业业的产业关联联性，即便是是通过单位自自建和集资、合合作建房开发发的经济适用用房，也依然然对国民经济济的增长起到到了推动作用用。在这个意意义上，其目目的也基本达达到。 从效果看，经济济适用房政策策取得了较为为明显的效果果，但效果的的取得主要依依赖大量采取取不完全产业业化和社会化化的手段。 结论 第一，虽然政策策的执行更多多倚重不完全全产业化和不不完全社会化化的手段，但但经济适用房房政策当初的的目的都已基基本得到实现现，城镇中低低收入家庭的的住房情况得得到较大改善善。 第二，在目前经经济适用房的的使用中，来来自拆迁、结结婚、迁移、与与父母分离

15、和和独立自住的的新增需求占占主要比例。 第三，除了拆迁迁引发的需求求可以在拆迁迁中得到解决决外，城市新新增住房需求求中，来自中中等偏下收入入家庭的新增增住房需求存存在支付能力力不足的问题题，但这并不不意味着中低低收入家庭存存在普遍性住住房困难问题题。 第三，预计在现现有土地制度度下，大中城城市的集资、合合作建房、单单位自建等其其他经济适用用房的供给将将因为城市土土地、城市规规划和城市管管理的限制而而大幅下降，通通过房地产开开发企业实现现的经济适用用房将成为经经济适用房的的主要供给。 但是按照现有的的供给比例和和方式，这部部分经济适用用房的供给无无法满足全社社会30%家家庭群体的需需求。 第四，

16、如果政府府继续完全依依靠新增划拨拨土地来满足足中等偏下收收入家庭各个个需求层次的的住房要求，那那么由于各地地在土地级差差地租、住房房状况和供给给条件上的巨巨大差异，地地方政府在政政策执行中将将面临更大政政策执行能力力和政策执行行成本的考验验。 第五，在土地供供给量不变的的前提下，全全社会每年新新增住房需求求中，来自中中等偏下收入入家庭的新增增住房需求应应该作为一个个社会保障问问题，而不是是当作市场问问题来解决。完完全依赖市场场供给来解决决社会保障问问题，将因政政策执行成本本的外化而导导致政策效果果降低。 政府可以考虑从从政策问题、目目标对象和政政策措施上对对经济适用房房政策进行调调整和进一步步

17、完善。 附录：其他国家家和地区的经经验 其他国家中低收收入家庭住房房政策的目的的 现代意义上的住住房政策产生生于19世纪纪末20世纪纪初，用以解解决工业化和和现代化第一一次浪潮下以以住房为突出出矛盾的城市市社会问题 。到目前为为止，世界各各国大多制定定了关于中低低收入家庭的的住房政策，不不断满足城镇镇居民的住房房需求是世界界各国政府都都承担的政治治责任。 1948年国国际人权宣言言第25条条把居住权利利列为基本人人权：“每一一个人都有权权力拥有足够够的生活水平平，以保障他他个人及其家家庭的健康及及安适，尤其其是食物、衣衣物、居住、医医疗以及必要要的社会服务务。” 产生于19955年，有1333

18、个国家签签署的联合国国经济、社社会、文化权权利国际协议议也规定：“每一个人人都有权利拥拥有一个于他他和他的家庭庭都足够的生生活水平，包包括足够的食食物、衣物和和住宅，同时时可以不断地地改善其生存存条件。” 1996年联合合国伊斯坦布布尔人居宣言言明确指出：“保证人人人享有适当住住房和使人类类住区更安全全、更健康、更更舒适、更公公平、更持久久，也更具效效率。”“要要全面逐步实实现国际法律律文件提出的的人人享有适适当住房的权权利。”“将将寻求各级公公共、私营和和非政府伙伴伴间的积极参参与，以保证证所有人及其其家庭能获得得土地使用权权的法律保障障，能免受歧歧视并能平等等地得到经济济上可承受的的适当住

19、房。” 世界各国政府制制定中低收入入家庭住房政政策的背景、目目标和手段不不尽相同，但但有一点基本本相似，那就就是其政策问问题的不同，所所指向的目标标群体明显不不同。大多数数国家的中低低收入家庭住住房政策源自自社会问题，而而不是解决经经济问题。这这一点在市场场经济国家住住房政策的演演变历史中表表现得最为明明显 。但是是由于住房政政策的执行需需要借助经济济政策的支持持，包括投资资政策、财税税政策和金融融政策配合共共同形成完整整的住房政策策体系。然而而，从公共政政策本身要解解决的问题来来看，引发中中低收入家庭庭住房政策问问题的仍然是是社会问题。 比如欧洲各主要要市场经济国国家的中低收收入家庭住房房政

20、策大多源源于战后住房房普遍短缺，但但在随后的政政策调整中，问问题则源于给给定住房供给给条件下，住住房供给充足足而住房需求求者支付能力力不足的矛盾盾，以及贫民民窟和无家可可归流浪者的的住房问题上上。但福利国国家，比如瑞瑞典，其住房房政策从一开开始则是作为为一项社会发发展目标被列列为国家发展展计划当中，住住房政策本身身也就成为国国家发展政策策的一项内容容。 而发展中国家，比比如埃及的中中低收入家庭庭住房政策则则由于城市化化发展带来的的住房危机。埃埃及城市现有有半数住房年年久失修，不不少住房是危危房，许多人人无家可归，违违章建筑到处处都是，由于于地价贵，不不少开发商为为牟取暴利，随随意扩大建筑筑面积

21、，甚至至违章加层，时时常发生塌房房死人等恶性性事故。有一一幢七层楼房房，上面竟然然加盖了五层层，结果大楼楼垮塌，死伤伤近百人。有有鉴于此，政政府不得不开开始制定相关关的住房政策策 。 在美国，产生于于大萧条时期期的住房政策策明显作为一一项经济政策策而制定，其其政策目标对对象是失去抵抵押权的自由由房屋的中产产阶级。二战战以后美国的的住房政策则则开始转向主主要由于大量量退伍军人出出现而产生的的住房问题。目目前美国的住住房问题则主主要以少数族族裔，特别是是黑人和西班班牙族裔低收收入者的居住住问题 。 其他国家中低收收入住房政策策目标对象的的确定 1、美国 为帮助低收入家家庭解决住房房问题，美国国联邦

22、政府从从20世纪330年代初开开始介入住宅宅市场。当时时的罗斯福政政府设立了“联联邦住宅贷款款银行系统”（FFHLB），并并批准住宅宅抵押贷款法法（HOLLA），据此此成立了“房房产贷款公司司”（HOLLC），改变变了以前由地地方私人机构构操作的短期期、一次性还还本付息的抵抵押贷款方式式，转由联邦邦政府担保，形形成提供长久久性、分期还还款方式运作作的抵押市场场。19344年，美国国国会正式通过过国家住房房法（NHHA），成立立“联邦住宅宅管理局”（FFHA）和“联联邦储蓄贷款款公司”（FFSLIC），组组建“互助抵抵押贷款保险险基金”，负负责对个人住住房抵押贷款款提供保险。 美国国会在1993

23、7年通过过了公共住住宅法案，设设立了“联邦邦平民房屋建建设总处”（UUSHA），以以建立永久性性的中央补助助。19499年，杜鲁门门政府修订了了国家住房房法，提出出的目标是：“每一个美美国家庭都能能够拥有一套套安全、环境境适宜和舒适适的住房”。为为实现这一目目标，美国政政府在各个不不同时期，制制定了许多帮帮助中低收入入家庭改善住住房条件的政政策，通过立立法的方式加加以实施。 美国住房政策主主要包括两个个方面的内容容：一是通过过各种措施鼓鼓励建造低收收入者住得起起的住房；二二是通过担保保贷款、提供供租金补贴以以及实行租金金优惠券计划划等帮助居民民拥有自己的的住房。 在美国，家庭收收入为所在地地区

24、家庭平均均收入的800%以下者，均均可申请住房房补贴。补贴贴的方式通常常有两种：一一种是直接对对低收入家庭庭提供低租金金的公共住房房（一般为市市场租金的220%500%），这种种补贴主要提提供给家庭收收入占美国家家庭平均收入入37%，并并申请居住公公共住房的最最低收入家庭庭；另一种是是向低收入家家庭补贴房屋屋租金，享受受这种补贴的的家庭必须租租住符合政府府规定要求的的住房，同时时要拿出家庭庭收入的25530%支支付租金，不不足部分由政政府补贴。 补贴住房建设政政策集中体现现在20世纪纪60年代的的住房法中中，该法的2202条规定定，政府必须须向建设公共共住房的非赢赢利机构提供供低于市场利利率的

25、贷款，年年利率为3%；19688年的住房房和城市发展展法也包含含了补贴供应应出售住房和和补贴供应出出租住房的相相关条款。 20世纪7080年代，美美国住房政策策进行了战略略性调整，即即由补贴住房房供应者转变变为向住房需需求者提供补补贴。19774年的住住房和城市发发展法第88条规定，住住房补贴由住住房和城市发发展部通过地地方住房管理理机构发放，用用于补贴市场场租金与租户户家庭收入225%之间的的差额，接受受补贴的租户户每五年接受受重新审查，最最长补贴期为为20年。里里根政府在他他的第一任期期内修订了第第8条款计划划，提高租户户承担租金的的标准，由家家庭收入的225%提高到到30%。克克林顿政府

26、继继续改革住房房和城市发展展部的职能，在在削减联邦联联邦政府对住住房的有关预预算的同时，将将执行住房计计划的职能逐逐步转交到州州和地方政府府，并修改了了第8条款租租金资助计划划的部分条款款，提高各州州所得的税金金信用的人均均标准，从11.25美元元增加到1.75美元，并并在19977年正式出台台的多家庭庭资助性住房房改革及承受受能力法案案，新增455亿美元资金金用于支持在在1998年年第8条款和和约的更新。 美国目前实行的的住房补贴政政策主要是一一种直接补贴贴，即直接用用于增加低收收入家庭的住住房消费补贴贴，其政策目目标是减轻低低收入阶层的的住房消费负负担，以达到到政府提出的的最低住房消消费水

27、平。 凡申请政府住房房补贴的低收收入家庭，必必须符合规定定的条件，一一般情况下，家家庭年收入低低于所在地区区平均收入550%就可以以提出申请，在在经当地PHHA对申请者者的家庭收入入、财产和家家庭成员的相相关信息与其其它的相关地地方管理机构构、申请人所所在工作机构构的负责人以以及银行等机机构进行核实实，当PHAA经过调查核核实确认提出出申请的家庭庭符合申请条条件，如果不不能马上实施施补贴，就将将其列入补贴贴对象的等候候名单，当排排到某一位等等候的申请人人时，PHAA将主动与其其联系并为其其发放住房优优惠券。 住房优惠券的持持有人可自由由的在市场上上寻找合适的的住房租住，但但租住的房屋屋必须满足

28、PPHA对健康康、安全等方方面的要求。一一般情况下，住住房优惠券的的持有人必须须把家庭月收收入的30%作为房租支支出，也可租租住高于PHHA标准的住住房，但家庭庭的租金支出出不得超过月月总收入的440%。据HHUD的最新新报告显示，HHUD在20004财政年年度支出了2240亿美元元用于向低收收入家庭发放放优惠租金券券或者用于增增加符合要求求的廉租住房房，全国约有有480万低低收入家庭得得到帮助 。 2、英国 在英国，住房供供给的方式主主要有四种，即即租赁私房、自自由住房、租租赁建筑协会会住房和租赁赁地方政府住住房。英国政政府调整房屋屋供应量和对对象的主要手手段是住房补补贴。住房补补贴政策是针

29、针对大量住房房供应和贫民民窟改造为主主要内容的住住房建设补贴贴和以解决贫贫困住户房租租金承受能力力为主的房租租补贴。 住房建设补贴：1946年年补贴标准为为60年每年年每套16.1英镑。外外加强制性地地方捐税（RRFC）5.1英镑。11952年，补补贴标准提高高到26.114英镑，地地方捐税8.18英镑，实实现住房供应应目标30万万套。19555年，补贴贴标准又降为为22.099英镑（RFFC为7.77英镑）。11956年底底，英国政府府通过法令取取消了这项补补贴，补贴对对象仅仅针对对老年人的一一室单元和贫贫民窟改造。11961年，新新的住房法又又恢复了面向向普遍住房需需求的补贴。11967年

30、，所所有新建住房房每年固定的的住房补贴额额被取消，地地方政府只付付了4的贷贷款利息，其其余由财政部部支付。平均均基本补贴标标准由每套住住房24英镑镑增至67英英镑，19771年又增至至187英镑镑，翻了三番番。此后，政政府的补贴政政策由建房补补贴向房租补补贴转变。 房租补贴：19950年后，英英国采取了房房租补贴政策策，使穷人成成为补贴的最最大受益者，被被称为“真实实租金政策”。如如果租房总支支出超出了其其全部存量住住房征税价值值的2倍，补补贴标准为每每套每年244英镑，若低低于2倍，则则补贴为每套套每年8英镑镑。19722年，私有住住房法出台，过过去的补贴政政策变动只适适用于新政策策实施后的

31、新新建住房，这这次采取逐步步取消原有补补贴的方式，取取消了新政策策实施以前所所有的补贴。取取消了地方政政府自由确定定租金的权力力，明确提出出了他们达到到公平租金的的时间表。地地方政府首次次被允许可以以有盈余，而而每年住房超超过30英镑镑以上的盈利利上交中央政政府。 二战以后50年年来，英国居居民住房产权权结构发生了了重要变化。440年代末期期，大约500的居民拥拥有自有住房房，其余500的居民主主要从私人出出租者那里租租用住房。22000年，近近70的居居民拥有自有有住房产权，另另外30的的居民租赁住住房；其中，220的居民民从当地政府府租赁公有住住房、10的居民租住住私人房屋。住住房政策的实

32、实施。 194619979年间，工工党执政与保保守党执政时时期，政府建建房占建房总总量的比重分分别为49和45.33。最高的的19461951年年间，主要城城市的政府建建房量达建房房总量的788。 1980年，撒撒切尔政府开开始通过公房房出售的方式式改革原有的的公房使用制制度。当年修修改的住房房法规定：凡租住公房房的住户有权权优先、优惠惠购买其所住住的公房，即即“优先购买买权”政策。“购购买权”条款款规定：租住住公房的住户户，住满两年年后即有权以以优惠折扣价价格购买所住住的公房。优优惠折扣起点点为房价的330。居住住两年后，每每超过一年再再减房价的11，住300年公房的房房客则可以660的优惠

33、惠折扣购房，但但优惠折扣最最大不超过房房价的60。居住条件件差的公寓式式套房，买房房折扣更大。居居住两年后可可以优惠房价价44，以以后每超过一一年再减房价价的2，但但是最大优惠惠折扣不超过过房价的700。另外，公公房购买人还还可申请购买买一套住房的的部分产权，其其余部分仍然然租用，等收收入增加后再再买下整套住住房。此项“购购买权”政策策，吸引了大大量租户购买买公房，是英英国居民住房房自有率大幅幅度提高的重重要因素。目目前英国有770的居民民拥有自有住住房，约100是通过购购买现住公房房的方式实现现的。 3、德国 以前的中心目标标是为人口的的绝大部分提提供社会住房房，而现在这这一目标正逐逐渐向为

34、低收收入、多子女女、单亲的家家庭提供支持持转变。 由于战争对国民民经济和住房房的严重破坏坏，“二战”后后的一段时间间里，德国既既是经济困难难国家，又是是住房十分困困难的国家。由由于战后各方方面百废待兴兴，政府拿不不出较多的钱钱用于住房，因因而推行了住住房储蓄制度度。这是一种种把储蓄、奖奖励、免税、雇雇主与雇员共共同负担结合合起来的制度度，是一种具具有德国特色色的住房社会会保障制度。具具体办法是，对对首次签订住住房储蓄的储储户，凡家庭庭达到16000马克(单单身800马马克)以上的的年储蓄额，给给予10的的奖金。法律律还规定，雇雇员参加住房房储蓄，凡一一年存入储蓄蓄合同9366马克者，则则雇主必

35、须支支付相同金额额存入雇员的的储蓄账户，且且享受国家994马克的奖奖金。居民购购房时，住房房储蓄系统为为储户提供住住房造价400%50的资金，其其余50%60的资资金通常是由由抵押贷款体体系等其他金金融贷款提供供。居民通过过合作储蓄购购房，享受免免税待遇 。 德国政府在大力力推动低价住住宅建设，同同时也支持建建设了相当规规模的福利性性公共住宅。1195111956年，住住宅建设法规规定建造住宅宅180万套套，19533年修订为2200万套，而而实际建成住住宅310万万套，其中公公共住宅为1180万套。联联邦法律规定定，对于因经经济收入低，或或某一民族、信信仰某一宗教教，或孩子太太多等原因导导致

36、找不到房房子的家庭，政政府有提供公公共住宅供其其租住的职责责。尽管800年代以来，德德国住房数量量基本得到满满足，但政府府一直没有停停止建设高质质量福利房。目目前，德国共共有住宅34400万套，有有230万套套是通过政府府长期、低利利率贷款等手手段建设的公公共住宅。 联邦住宅法对这这类住宅有供供应对象（租租户）、租金金及供应面积积等方面的限限制，各州政政府可以做适适当的调整。如如，该类住宅宅只能租给享享受社会保险险、战争中损损失严重的家家庭及难民；房租每平方方米不得超过过1马克；每每户平均居住住面积为32265平方方米等。此外外，还有退租租方面的规定定，凡收入超超过规定标准准的应退出福福利住宅

37、，否否则将收取市市场租金。目目前，约144的福利房房租住家庭已已经不属于福福利房供应对对象，是按照照市场租金交交纳房租的。 房租补贴制度是是目前德国对对低收入居民民住房保障的的主要方式。随随着房租管制制制度的逐步步取消，以及及为保证公共共住宅建设能能够收回成本本而提高租金金，给一部分分享受社会保保险和低收入入者造成了很很大的负担。660年代，房房租为平均每每月每平方米米1.5马克克，70年代代已经涨到44.5马克以以上。因此，新新的住宅补贴贴法规定实行行房租补贴制制度，由政府府根据家庭人人口、收入及及房租支出情情况给予居民民以适当补贴贴，保证每个个家庭都能够够有足够的住住房支付能力力。住宅补贴

38、贴法规定，居居民实际交纳纳租金与可以以承受租金的的差额，由政政府负担；其其中，居民实实际交纳租金金要与家庭住住房需要相结结合，可以承承受的租金一一般按照家庭庭收入的255确定。房房租补贴的资资金由联邦政政府和州政府府各承担500。根据家家庭成员多少少、收入高低低、房租负担担等情况，低低收入者可以以申请房租补补贴，但是单单人住房面积积不得超过448平方米，双双人不超过662平方米，以以后每增加一一人，面积增增加12平方方米。19886年，联邦邦德国共有1170万户，约约占总住户的的6，领取取共计33.8亿马克的的房租补贴。11998年，有有300万个个家庭申请了了住房补贴，仅仅联邦政府提提供的房

39、租补补贴资金就达达到70亿马马克。 4、法国 法国宪法规定：住房问题在在很大程度上上，属于国家家职责范围。然然而，法律也也规定，地方方政府应在它它们的职责范范围内，协助助实施住房政政策。事实上上，今天，住住房的责任，是是由国家和各各地区的地方方政府分担的的。因为，地地方政府在城城市规划，国国土开发、城城市建设的运运作和社会集集资诸方面，握握有很大权力力。国家通过过控制投资机机制和制定技技术规范，与与地方政府共共同合作实施施有关的住房房政策。 国家采取这一行行动的目的，是是为了能够提提供多种类型型的住宅：从从独立住宅到到楼宇套房，从从城市到农村村，在集体或或个人的土地地上，每个家家庭都能有一一套

40、符合自己己理想和经济济能力的住房房。 每年，在建成的的三十万套住住宅中，四分分之三的项目目，都得到了了国家帮助。 国家首先资助建建设和发展社社会出租房。社社会住房被认认为是生活必必需品，因而而，近几年来来，无论是建建设新房，还还是重修老房房，增值税都都只有5.55。 特殊的入住条件件。这类住房房有两个限制制：一个是申申请者收入的的最高限制，另另一个是房租租的最高限制制。国家根据据家庭人口数数，按房屋所所在地的大区区类别，进行行确定，并且且颁布正式文文件，规定最最高限额。目目前规定的收收入最高限制制，可以使三三分之二的居居民住进社会会出租房。 社会出租房在法法国是由12200多家专专业运作机构构

41、和社会住房房组织进行管管理的。这些些组织中，四四分之三是负负责低租金住住宅的，四分分之一是合资资的房地产开开发公司。这这些廉价租房房机构，可以以是私营的，也也可以是国营营的，他们或或是责任有限限公司、或是是合作企业，也也可以是地方方国营公司。享享受各种优惠惠政策的这些些运作公司，必必须遵守一些些确定的义务务。为建设这这些社会住房房，运作单位位可以使用一一笔低息长期期贷款，名为为“社会用途途租金贷款”，22000年的的利息是3445。这种种贷款，由法法国国民储蓄蓄银行推出的的著名甲种种储蓄基金提供。这些些由储蓄银行行募集来的存存款，交付一一个专门的金金融机构管理理。这就是国国家担保的信信托储蓄银

42、行行。运作单位位，同时还可可以享受一笔笔国家提供的的预算补贴贷贷款。根据项项目的不同类类型，其利率率浮动在5至12之之间（例外情情况为25）。几十年年来，社会住住房就这样建建立起来了。目目前法国全国国已有四百七七十万套这类类住房，每年年递增六万套套左右。 在资助运作单位位建房同时，也也制定了一套套资助低收入入者个人住房房办法，根据据租房者的收收入及其家庭庭人口，这项项资助可负担担其房租的一一部分或者全全部。19997年起，享享受资助的详详细条件，每每年都要重新新审定。19999年，近近六百三十万万个家庭，领领到了总数为为七百九十三三亿法郎住房房资助。 近来，法国构建建了“第三出出租房部”。由由

43、于可以享受受税收优惠政政策，私人房房产主组成了了这一群体，他他们以租金（低低廉）、租期期（至少九年年）和租房人人的收入为条条件，向社会会出租一套住住房。这些新新老住房，事事实上，是租租给那些收入入超过入住廉廉价租金房标标准，但还无无力承担一般般私房房租的的人。这种在在纳税优惠和和框定租赁条条件之间的平平衡，正好符符合“私房出出租人章程”。 同时，法国制定定了一项社会会建房机制，使使渴望建房的的低收入家庭庭，享受一种种社会建房贷贷款。这种贷贷款，提供给给那些收入不不超过规定水水准，工程造造价不超过规规定上限的家家庭。贷款的的优惠利率和和个人补贴，可可以使建房人人支付部分月月工程款。另另外，它还可

44、可以与另一种种称为“百分分之零”的贷贷款，组成混混合贷款。后后一种贷款，虽虽然也有收入入条件限制，但但可以提供给给更多的居民民使用。这一一无息贷款，最最高可支付百百分之二十工工程款。每年年与国家签约约的贷款机构构，提供约十十一万五千项项这种贷款。 5、瑞典 长期以来，瑞典典把住房补贴贴政策作为起起推行福利政政策的重要组组成部分，所所以住房的补补贴高、限制制少、覆盖面面广。 补贴费用由国家家和地方团体体共同负担，由由市政府发放放。(l)给给退休人员的的住房补贴。主主要目的是使使他们能够继继续使用原来来的住房，而而不至由于退退休收入减少少而使居住条条件受到影响响。补贴的金金额有时达到到退休人员的的

45、全部住宅费费用。当收入入超过一定水水平时，补贴贴金额减少。全全瑞典大约有有30的退退休人员从住住房补贴中受受益。(2)有子女家庭庭的住房补贴贴。它是以住住房费用为基基数，根据家家庭收入及子子女数量来计计算。这些补补贴既是对公公众消费的支支持，又是对对城市住房建建设的帮助。在在领取住房补补贴的家庭中中，有3个或或更多孩子的的占50，有有2个孩子的的占20，有有一个孩子的的占20。住住房补贴数额额的确定有明明显的特点：当住房租金金、收入相同同时，孩子多多的得到的补补贴多，子女女多的家庭住住房纯支出要要比子女少的的家庭少；收收人多的家庭庭，租金补贴贴少，住房纯纯支出多。 6、荷兰 与西欧其他国家家相

46、比，荷兰兰的私有住房房比例较小，11985年占占住宅总数的的43，相相当多的居民民租房居住。在在出租的住房房中，社会住住宅的组织机机构管理着11/3的住宅宅，各城镇的的住宅组织机机构管理着近近1/3。进进入90年代代，政府希望望由地方社会会住宅出租机机构来管理这这类住宅，而而政府只给予予财政上的援援助。随着收收入的继续增增长，相当多多的家庭已能能够或将很快快能够靠自己己的力量得到到一套合适的的住宅。 荷兰的住房政策策主要有以下下几方面：一一是住房补贴贴的发放；按按实际占用的的房屋进行补补贴，后者是是按人头进行行的住宅补贴贴。二是对特特殊人群的照照顾，主要指指低收入者；在荷兰，多多人口家庭的的年

47、纯收入低低于300000荷兰盾，单单身家庭年收收入低于222000荷兰兰盾被视为低低收入。三是是对住房租金金进行管制；主要是通过过立法对各类类租房、特别别是低档租房房的租金加以以限制。 为了使低收入的的居民有一个个价格适中、设设备良好的住住所，同时在在一定程度上上不增加甚至至减轻住房补补贴对财政的的压力，荷兰兰政府采取了了一些措施保保持住房补贴贴的健康运转转。要求各城城镇在住宅分分贝方面严格格遵守租金与与收入相协调调的原则，促促进房屋分配配政策更严格格准确；调整整住房租金合合同，对于那那些收入增多多，不应该再再享受政府照照顾的租房者者，取消原来来的合同。把把新合同从永永久性改为临临时性，以便便

48、按照市场物物价与租房者者收入的变化化来调节租金金。 荷兰中央政府和和地方政府在在住房政策的的制定和实施施中扮演了极极为重要的角角色，其中主主要有以下几几方面：一是是住房补贴的的发放；按实实际占用的房房屋进行补贴贴，后者是按按人头进行的的住宅补贴。二二是对特殊人人群的照顾，主主要指低收入入者；在荷兰兰，多人口家家庭的年纯收收入低于300000荷兰兰盾，单身家家庭年收入低低于220000荷兰盾被被视为低收入入。三是对住住房租金进行行管制；主要要是通过立法法对各类租房房、特别是低低档租房的租租金加以限制制。 荷兰政府在住房房税收方面的的政策比较简简单，主要是是住房贷款利利息免征所得得税。目前，荷荷兰

49、的住房贷贷款利息扣除除没有最高限限额。按照荷荷兰所得税税税法规定，年年收入在75500盾以下下免征所得税税，75000305000盾所得税税税率为388，305500511000盾税税率为50，510000盾以上税税率为60。如果一个个人年收入550000盾盾，需交所得得税212550盾，若向向银行申请住住房贷款200万盾，贷款款年利率6，第一年需需支付贷款利利息120000盾，这笔笔支出可以从从500000盾的所得税税纳税基数中中扣掉，实际际纳税基数为为380000盾，实际交交纳所得税115250盾盾，少交所得得税60000盾。贷款额额越大，免税税额就越大。这这项政策虽然然简单，但对对荷兰住

50、房市市场的影响很很大，荷兰990以上的的买房者都使使用住房贷款款。 7、新加坡 新加坡住房政策策的基本指导导思想是全国国大多数家庭庭居者有其屋屋，这一政策策目标的实现现主要由新加加坡住房发展展局承担。政政府针对不同同收入阶层制制定有不同的的政策。 上世纪70年代代，政府规定定只有月收入入在15000新元（1新新元约合5元元人民币）以以下者才可申申请购买组屋屋；80年代代提高到25500新元，随随后又放宽到到3500、44000新元元。这基本上上保证了800以上中等等收入的家庭庭能够得到廉廉价的组屋。而而20有较较高收入的家家庭则需购买买标准较高的的共管式公寓寓，或标准更更高的置地住住宅（花园式式住宅）。 上世纪80年代代中期，低收收入家庭申请请公共房屋的的条件为月收收入不高于44000新元元，这几乎占占新加坡900的家庭；中等收入家家庭申请的条条件为月收入入不高于60000新元，约约占新加坡家家庭总数的66。 公共住房的购房房者必须满足足HDB制定定的若干申请请条件。这些些条件包括：申请人须为为