武汉房地产某年度报告与下年预测

1、20088武汉房房地产市市场年终终回顾与与20009年预测测中国指数数研究院院中国房房地产指指数系统统 搜房房网宏观经济济环境分分析“十五”及“十一五五”期间，武汉市市经济持持续、健健康、快快速发展展。至220077年底，武汉GGDP达达31441亿元元，首次次跨入“30000亿俱俱乐部”。图1：119955-20007武武汉GDDP及其其增长率率数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）20088年，武武汉作为为湖北经经济增长长的“引擎”，在全全球金融融危机背背景下，1-111月GGDP增增长155.2%，仍高高于全国国、全省省平均水水平。武武汉着力力打造八八个千

2、亿亿产业，各项指指标接近近十年最最高水平平。20008年年1-111月，武汉经经济呈现现以下特特点：工业增增速平稳稳。1-11月月武汉累累计规模模以上工工业总产产值40083.96亿亿元，增增长288.5%；增加加值13304.83亿亿元，增增长211%。投资增增势强劲劲。1-11月月武汉累累计完成成固定资资产投资资18996.444亿元元，增长长30.1%，同比提提高2个个百分点点。其中中, 武武钢改项项目、武武汉光谷谷基础设设施建设设项目、武汉新新芯集成成电路制制造基地地项目、富士康康基地项项目、武武汉新城城国际博博览中心心等重大大项目投投资进展展顺利。消费市市场旺畅畅。1-11月月武汉累

3、累计实现现社会消消费品零零售总额额16555.447亿元元，增长长22.7%，同比加加快5.5个百百分点。消费价价格回落落。1-11月月居民消消费价格格累计上上涨6.1%，涨幅比比1-110月回回落0.4个百百分点。居民收收入提高高。1-11月月武汉城城市居民民人均可可支配收收入累计计为1553500.5元元，增长长16.2%，继续保保持较快快的增长长水平。虽然然目前武武汉经济济还是保保持了快快速稳定定的增长长，但值值得注意意的是，金融危危机对武武汉实体体经济的的影响，已从房房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等等能源原原材料行行业传导导至汽车车、家电电、酒店店餐饮等等消费先先导型产产业。随随着危机

4、机沿着区区域和产产业链传传导的时时滞效应应逐步显显现，明明年上半半年武汉汉经济形形势将更更严峻。 而220088年9月月，武汉汉“两型社社会”建设总总体方案案获批，重大建建设项目目清单出出炉，1177个个启动项项目总投投资规模模近1.3万亿亿元。这这些重点点项目恰恰逢国家家“扩内需需保增长长”政策，政府主主导的投投资更容容易获取取资金支支持，所所需的巨巨额资金金有望获获得大量量中央财财政和银银行资金金青睐。“两型社社会”建设试试验区的的各种优优惠和税税收减免免，也能能够吸引引各方资资金流入入。目前前，多家家美国中中小企业业在金融融风暴中中逆势进进驻武汉汉，浙商商等沿海海产业资资本也将将目光转转

5、向湖北北优秀中中小企业业。这些些信号表表明，在在金融危危机中，武汉反反而成为为外资产产业转移移和内资资聚集的的新热点点。 220099年武汉汉以“两型社社会”综合配配套改革革为重点点，投资资、消费费双轮驱驱动，提提高城乡乡居民收收入，统统一谋划划基础设设施和重重大产业业投资项项目，经经济下行行的幅度度和持续续时间应应该可以以得到较较好的控控制。 2. 武武汉商品品房市场场行情分分析2.1 普通住住宅市场场分析2.1.1 供供应分析析图2：220077、20008年年商品住住宅上市市面积对对比数据来源源：武汉汉房地产产市场信信息网、中国房房地产指指数系统统（CRREISS）从供应总总量来看看，2

6、0008年年1-111月武武汉商品品住宅累累计上市市7377.6万万平方米米，较去去年同期期下跌115.444%。20008年以以来，受受房地产产市场不不景气的的影响，开发企企业纷纷纷调整了了开发进进度和推推盘速度度，特别别是上半半年，几几乎每个个月的住住宅上市市面积都都低于去去年同期期；到77、8月月，上半半年积压压的项目目较为集集中的上上市，导导致这两两个月的的住宅上上市面积积激增；但市场场依然没没有好转转，于是是9、110月份份的供应应量又有有所回落落；而111月已已临近年年底，开开发商加加快了推推盘速度度，111月武汉汉商品住住宅批准准上市面面积1228.11万平方方米（993288套

7、），为年度度最高，环比同同比都有有较大幅幅度的增增长。图3：220088年1-11月月各区县县商品住住宅上市市情况对对比数据来源源：武汉汉房地产产市场信信息网、中国房房地产指指数系统统（CRREISS）从20008年11-111月武汉汉各区县县的上市市情况来来看，江江夏区的的上市量量最大，累计上上市面积积1699.455万平方方米（1146006套），占全全市上市市总量的的22.97%；其次次是武昌昌区，累累计上市市面积1158.99万万平方米米（1229788套），占全市市上市总总量的221.556%；排在第第三、四四位的分分别是东东西湖区区和江岸岸区，累累计上市市面积分分别为880.449

8、万平平方米（77009套）和955.644万平方方米（556944套），占全市市上市总总量的比比例都在在10%左右；其它区区县的上上市面积积相对较较小，硚硚口区的的供应量量最小，1-111月累累计上市市面积只只有155.944万平方方米。2.1.2 需需求分析析图4：220077、20008年年商品住住宅成交交面积对对比数据来源源：武汉汉房地产产市场信信息网、中国房房地产指指数系统统（CRREISS）从成交总总量来看看，20008年年1-111月武武汉商品品住宅累累计成交交4699.833万平方方米，较较去年同同期下跌跌58.39%。进入入20008年，武汉房房地产市市场持续续低迷，每个月月的

9、成交交量和去去年同期期相比都都出现大大幅下降降，如果果说上半半年的交交易量同同比跌幅幅还能维维持在550%左左右；而而下半年年来，特特别是开开发商们们寄予了了厚望的的“金九银银十”，楼市市成交量量的同比比跌幅不不断加大大；进入入11月月份，由由于开发发商优惠惠力度的的持续加加大，以以及房地地产新政政对于住住房消费费的刺激激作用，武汉楼楼市的整整体销售售量出现现明显回回升。图5：220088年1-11月月各区县县商品住住宅成交交情况对对比数据来源源：武汉汉房地产产市场信信息网、中国房房地产指指数系统统（CRREISS）从20008年11-111月武汉汉各区县县的成交交情况来来看，武武昌区的的成交

10、量量最大，累计预预售签约约面积770.117万平平方米，占全市市成交总总量的114.115%；其次是是江夏区区，累计计预售签签约面积积68.44万万平方米米，占全全市成交交总量的的13.8%；排在第第三、四四位的分分别是江江岸区和和东湖高高新，累累计预售售签约面面积分别别为655.377万平方方米和662.551万平平方米，占全市市成交总总量的比比例为113.118%和和12.61%；其它它区县的的预售签签约面积积都在550万方方以下，青山区区的成交交量最小小，1-11月月累计预预售签约约面积只只有4.98万万平方米米。2.1.3 价价格走势势分析图6：220077、20008年年商品住住宅成

11、交交价格走走势数据来源源：武汉汉房地产产市场信信息网、中国房房地产指指数系统统（CRREISS）进入20008年年，虽然然商品住住宅的成成交量一一路下滑滑，但成成交均价价却呈现现出“高开低低走”的明显显特征。从上图图可以明明显看出出，商品品住宅成成交均价价从20007年年6月开开始攀升升，且增增幅不断断加大，到20007年年底达到到一个高高峰；随随后由于于市场的的调整，20008年初初有所回回调；但但紧接着着的4、5月份份，商品品住宅的的成交均均价再创创新高，但此时时的高成成交均价价没有成成交量的的支撑，很快就就显出疲疲态，开开始下跌跌，这时时开发商商多采取取送装修修、送家家电等暗暗降手法法；

12、100月之后后，迫于于年底的的资金压压力，开开发商加加大了降降价促销销的力度度，特别别是盘龙龙城等远远郊区县县，还爆爆出“成本价价”、“5折卖卖房”等惊人优优惠，中中心城区区的楼盘盘在这一一轮降价价潮的冲冲击下，价格也也开始出出现松动动；111月由于于中心城城区项目目成交的的比例较较高，武武汉市商商品住宅宅成交均均价为448588元/平平米，虽虽然较110月出出现微幅幅上涨，但与去去年同期期相比跌跌幅依然然高达116%。2.2 保障性性住房市市场分析析自“国六六条”实施以以来，武武汉市进进一步加加大了经济适适用房的的市场供供应，将将经济适适用房年年度供应应量占全全市住宅宅总量比比例，由由以前平

13、平均每年年15%提高到到今后几几年的330%，以缓缓解中小小套型住住房供应应不足带带来的房房价上涨涨压力。20007年武武汉市开开建经济济适用房房总量达达到2000万平平方米。为进一一步加大大经济适适用房建建设规模模，20008年年武汉市市拟安排排廉租住住房、经经济适用用住房建建设规模模合计3316.45万万平米，占总计计划比例例分别为为30.8%。图7：220088年1-10月月武汉经经济适用用房各项项指标及及其同比比增长率率数据来源源：中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）20088年1-10月月武汉经经济适用用房施工工面积3352.4万平平方米，同比增增长533.777%；新新开工面

14、面积1440.557万平平方米，同比增增长599.166%；竣竣工面积积虽然同同比增长长率高达达3800.588%，但但只有119.88万平方方米；销销售面积积78.31万万平方米米，同比比增长447.117%。可以看看出，220088年武汉汉经济适适用房的的建设开开始加速速，各项项指标同同比均有有较高的的增长率率，但经经济适用用房的竣竣工面积积依然较较低，这这主要是是由于经经济适用用房建设设过程中中存在的的土地、资金、施工滞滞后等问问题。日前，国国内一些些地方出出现了停停建或者者准备停停建经济济适用房房现象，武汉市市国土房房产局表表示，武武汉暂不不会停建建，因为为低价位位的经济济适用房房仍是

15、解解决中低低收入家家庭住房房不可缺缺少的一一部分。但近期期武汉一一经济适适用房公公开销售售，不仅不再再需要摇摇号，而而且遭遇遇了滞销销的尴尬尬局面，这主要要是武汉汉一些地地段的商商品房大大幅降价价导致的的，特别别是近郊郊一些楼楼盘很多多在25500元元/平米米以内，比经济济适用房房价格还还低，抢抢走了一一些中低低收入家家庭客户户；同时不不少经济济适用房房远离市市区，造造成居民民交通成成本和生生活成本本的上升升，也使使低收入入群体望望而却步步。2.3 商品房房相关指指标分析析2.3.1 房房价收入入比所谓房价价收入比比，是指指住房价价格与城城市居民民家庭年年收入之之比。按按照国际际一般经经验，房

16、房价收入入比在336倍之间间为合理理区间，而房价价若为家家庭年均均收入66倍以上上的区域域，则称称之为泡泡沫区。图8：武武汉房价价收入比比走势图图数据来源源：中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）从上图可可以看到到，武汉汉的房价价收入比比自19999年年开始逐逐步下降降，并且且下降速速度较快快，从119999年的111.22下降到到20003年的的7.88；但从从20004年开开始，随随着武汉汉商品住住宅价格格的不断断提升，房价收收入比又又开始上上升；220088年1-11月月份，武武汉房价价收入比比已经达达到100.2，接近220000年的水水平。说说明随着着房价的的上涨，居民的的可接受

17、受程度开开始逐渐渐减弱。根据目前前我国的的经济状状况和居居民消费费水平，业界比比较公认认的套房房销售价价格与消消费者户户均年可可支配收收入比例例为5-6倍较较为合适适。因此此，目前前武汉的的房价收收入比过过高，不不利于房房地产业业的健康康发展。2.3.2 房房贷收入入比房贷收入入比是个个人住房房按揭月月供款与与家庭每每月可支支配收入入比（须须把房贷贷利率涨涨跌风险险考虑在在内）。目前，国内贷贷款的一一般标准准是，首首付款不不低于总总房款的的20%、月供供按揭贷贷款/月收入入不得超超过500%。从从国际情情况看，一般是是要求月月供款占占月收入入的三分分之一，超出这这个比例例，个人人或家庭庭负担就

18、就会过重重，不仅仅挤压其其他消费费，而且且会降低低家庭的的生活质质量。在武汉，以一套套90平平方米的的普通商商品住房房为例，按111月的成成交均价价48558元/平米计计算，房房屋总价价为433.7万万元，以以首付22成，贷贷款200年计算算（利率率采用220088年111月277日利率率下限），每月月的还贷贷额为119000元；而而根据武武汉市统统计数据据，20008年年前111个月武武汉居民民人均可可支配收收入为113966元/月月，以每每户2人人工作计计算，平平均家庭庭每月可可支配收收入为227922元；由由此得出出目前武武汉房贷贷收入比比为688.055%。可以看出出，武汉汉目前房房价

19、下家家庭月供供收入比比过高，购房家家庭的还还贷压力力较大，在目前前全球金金融危机机、整体体经济前前景堪忧忧的情况况下，会会使消费费者延迟迟购房行行为。2.3.3 房房价租金金比所谓房价价租金比比，是指指每平方方米使用用面积的的月租金金与每平平方米建建筑面积积的房价价之间的的比值。从国际际经验看看，用来来衡量一一个区域域房地产产运行状状况良好好的房价价租金比比一般为为1300012000。如果果房价租租金比低低于13000，意味味着房产产投资价价值相对对变小，房产泡泡沫已经经显现；如果高高于12000，表明明这一区区域房产产投资潜潜力相对对较大，后市看看好。在武汉，以汉口口中心城城区为例例，一套

20、套70平平方米房房屋的月月租金在在15000元左左右，即即每平方方米租金金大约为为21.4元，目前中中心城区区的房价价以80000元元/平米米计算，房价租租金比为为1374，这意味味着在该该区域投投资房地地产收回回本钱的的时间大大约311年。但值得注注意的是是单凭房房价租金金比来判判断房产产泡沫和和市场投投资风险险是不完完全准确确的。首首先，同同一区域域房屋租租赁情况况各异，有高端端租赁和和普通租租赁之分分，而且且地段和和周边配配套等因因素也会会影响租租金的高高低。3. 房地产产开发经经营情况况3.1 房地产产开发投投资额和和销售额额图9：房房地产开开发投资资额与商商品房销销售额数据来源源：国

21、家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）20088年，武武汉房地地产开发发投资额额持续稳稳定增长长，销售售额同比比增长率率下降幅幅度仍在在不断加加大。11-100月，武武汉全市市完成房房地产开开发投资资4188.766亿元，比去年年同期增增长255.1%；商品品房销售售额2669.884亿元元，同比比下降221.33%，跌跌幅较上上月增加加2.882个百百分点。其中，商品住住宅开发发投资额额3199.5亿亿元，同同比增长长30.46%；商品品住宅销销售额2247.86亿亿元，同同比下跌跌21.88%。3.2 商品房房竣工面面积和销销售面积积图10：商品房房竣工面面积与销销售面积

22、积数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）20088年，武武汉商品品房竣工工面积和和销售面面积同比比增长率率继续下下跌，销销竣同比比下降。1-110月，武汉市市商品房房竣工面面积为3385.36万万平方米米，同比比下降22.033%，降降幅较11-9月月增加00.7个个百分点点。1-10月月，商品品房销售售面积5543.4万平平方米，同比下下降299.655%，降降幅与11-9月月基本持持平。销销竣比为为1.441，较较去年同同期下降降0.555个点点。3.3 商品房房新开工工面积图11：商品房房新开工工面积数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（C

23、CREIIS）20088年，武武汉商品品房新开开工面积积持续增增长，11-100月，商商品房新新开工面面积10008.58万万平方米米，同比比增长112.664%。土地购购置面积积1588.711万平方方米，同同比下降降45.39%；土地地开发面面积2336.007万平平方米，同比下下降6.54%。3. 44 商品品房空置置率从下图可可以看出出，20002-20007年武武汉商品品房空置置面积在在不断波波动，但但整体呈呈现下降降的趋势势。但这这一指标标不能完完全说明明武汉房房地产市市场的空空置情况况，我们们采用空空置率来来说明武武汉市房房地产市市场的情情况。由由于空置置率的算算法有多多种，本本

24、文采用用的是：空置率率=空置置面积/报告期期前三年年竣工面面积的和和。图12：商品房房空置面面积及空空置率数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）从上图的的空置率率可以看看出，自自20003年来来，武汉汉商品房房空置率率保持在在5%-10%之间。按照国国内通行行的空置置率计算算方法，空置率率在5%-144%之间间为空置置合理区区。20088年前11-100月，武武汉商品品房空置置面积为为1144.1万万平方米米，同比比增长337.995%，相当于于07年年全年空空置面积积的877%，因因此，预预计088年商品品房空置置面积会会较077年有所所上升，空置率率也会有有

25、所提高高。4. 武汉二二手房市市场分析析图13：20008年11-3季季度武汉汉二手房房交易工工面积及及其同比比增长率率数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）20088年前三三季度，武汉二二手房累累计成交交1355.699万平方方米，同同比下跌跌45.63%。可以以看出进进入20008年年以来，每个季季度二手手房交易易量都较较去年同同期出现现下降，并且下下降幅度度在不断断加大。到20008年年第三季季度，武武汉二手手房的交交易量只只有444.366万平方方米，同同比下跌跌53%。20088年以来来由于新新房市场场成交低低迷，楼楼市价格格战加剧剧，除了了郊区的的楼

26、盘降降幅明显显外，徐徐东、光光谷、南南湖等区区域甚至至中心城城区都出出现多个个楼盘大大幅打折折，在降降价、降降息及政政府救市市政策陆陆续出台台的多重重利好下下，武汉汉新房市市场销售售略有起起色，但但二手房房市场的的价格并并未立刻刻随着新新房市场场的大规规模降价价而出现现调整，甚至有有些楼盘盘出现了了二手房房价高于于在售新新房的价价格倒挂挂现象。因此，相比而而言，二二手房性性价比并并不突出出，导致致二手房房交易量量较去年年同期出出现较大大幅度的的下降。此外，虽虽然近期期国务院院也出台台了一些些刺激二二手房交交易的政政策，但但很多新新政的细细则没有有出台，使得大大部分想想购买二二手房的的客户依依旧

27、持观观望的态态度。同同时由于于竞争的的加剧，一些缺缺乏品牌牌认知度度和实力力的中介介公司将将会逐渐渐淡出市市场，而而有实力力的中介介公司则则面临着着优质房房源的竞竞争，中中介市场场也将面面临新一一轮洗牌牌。图14：20007-220088年武汉汉二手房房成交均均价数据来源源：国家家统计局局、中国国房地产产指数系系统（CCREIIS）由上图可可以看出出，从220077年1季季度开始始，直到到20008年22季度，武汉二二手房的的成交均均价一直直处于平平稳上升升的走势势，但因因为缺乏乏成交量量的支撑撑，到220088年3季季度，武武汉二手手房成交交均价也也开始出出现下跌跌，为334477元/平平方

28、米，环比下下跌3.32%，环比比上涨115.552%。由于二二手房市市场的价价格调整整略微滞滞后于新新房市场场，预计计20008年第第四季度度，武汉汉二手房房市场的的成交均均价会继继续下跌跌。5. 当地房房地产企企业运行行状况受国际、国内大大环境的的影响，中国房房地产市市场目前前正处于于调整阶阶段，发发展主线线整体呈呈下行趋趋势，整整个房地地产行业业面临着着新一轮轮的调整整。就目目前看来来，武汉汉大部分分房地产产企业都都存在着着资产负负债率较较高的问问题，资资产负债债率普遍遍都在770%左左右，在在销售状状况不佳佳的情况况下，债债务负担担较重。如果企企业不能能根据目目前的市市场形式式做出及及时

29、调整整，有些些实力较较弱的企企业就面面临被淘淘汰出局局的风险险。而目目前市场场形势下下开发企企业的自自救行为为，除了了缩减投投资规模模、采用用多种营营销手段段、降价价促销以以求快速速回笼资资金等方方式外，还有一一些企业业积极采采取借助助资本市市场或是是转战经经济适用用房领域域等多种种手段，以求平平稳度过过房地产产低谷时时期。福星惠誉誉母公司司增发支支撑房地地产业发发展20088年8月月，福星星惠誉母母公司福福星股份份增发11.8亿亿股A股股受到市市场的热热捧，有有效认购购股数达达到3667155.733万股，超额认认购数翻翻了1倍倍多。福福星股份份此次募募集资金金全部投投入水岸岸星城三三期、四

30、四期、孝孝感福星星城、恩恩施项目目、汉阳阳项目等等房地产产项目，将为公公司由区区域龙头头迈向全全国一流流的房地地产公司司奠定基基础。航天地产产欲借壳壳上市20088年122月，SST国药药披露，公司控控股股东东武汉新新一代科科技有限限公司已已就上市市公司重重组事项项与中国国三江航航天工业业集团公公司（三三江航天天）初步步达成合合作意向向，公司司将在未未来300天内召召开董事事会审议议重大资资产重组组预案。三江航航天是全全国首批批56家家大型试试点企业业集团、全国5500家家经营规规模最大大的工业业企业之之一，资资产总额额1100多亿元元，主营营业务包包括重工工产品、信息技技术、成成套设备备、房

31、地地产开发发、金融融业务、进出口口贸易等等。三江江航天此此次是将将旗下的的房地产产资产注注入上市市公司。武汉三三江航天天房地产产开发有有限公司司是三江江航天面面向市场场经营的的第一个个三产公公司，自自20005年起起连续四四年进入入武汉房房地产开开发企业业20强强，此前前先后在在武汉、孝感、宜昌开开发了武武汉仁桥桥新村、航天花花园、航航天星苑苑、航天天嘉园、航天银银湖湾等等多个楼楼盘。公公司目前前土地储储备20000亩亩，正在在开发和和可供开开发面积积达3000万平平方米。百步亭集集团转战战经济适适用房在商品房房市场快快速赚钱钱的时候候，没有有多少企企业主动动去开发发经济适适用房；但现在在，众

32、多多企业看看中开发发经济适适用房稳稳定、无无风险的的投资回回报，都都欲转战战该领域域。百步亭集集团早期期以经济济适用房房的开发发取得成成功，后后转为商商品房开开发，220088年，百百步亭集集团又推推出了悦悦秀苑、景兰苑苑19550套经经济适用用房，引引来众多多市民热热捧。百百步亭集集团表示示，经济济房如此此之火，让他们们坚定了了未来一一两年继继续开发发经济房房的决心心。在政政府把“民生”提到首首位，对对低收入入群体继继续加强强住房保保障体系系建设的的关头，百步亭亭集团此此举积极极响应政政府号召召。6. 武汉房房地产市市场发展展展望6. 11住宅市市场需求求预测根据国内内外一些些学者对对预测理

33、理论研究究的结论论表明：如果系系统是非非稳定的的、复杂杂的，获获得这种种复杂系系统长期期精确预预测是不不可能的的，长期期的定性性预测是是可行的的。另一一方面，由于系系统初始始条件在在短期内内相对的的稳定性性或较小小的变化化，短期期预测将将产生较较小的误误差，所所以短期期定量预预测是可可行的。对于房地地产市场场的预测测而言，我们通通过对房房地产市市场供应应影响因因素和房房地产市市场需求求系统属属性分析析，可以以看出房房地产供供求市场场是一个个非线性性的、动动态的复复杂系统统，有很很多因素素在影响响其状态态。而且且，在不不同时期期、不同同环境，起主要要作用的的影响因因素也不不同。同同时，有有些影响

34、响因素是是显性的的，有些些又是隐隐性的，而可能能隐性的的因素对对房地产产市场的的供求产产生重要要的作用用。因此，为为了达到到最佳的的预测效效果，需需要将影影响房地地产市场场需求的的多重主主要变量量拟合到到一个方方程当中中，即采采用“多元线线性（或或多元非非线性）回归”较能客客观和科科学的描描述市场场发展的的前景规规律并给给予预测测。以下是我我们市场场需求预预测所必必须具备备的两个个理论前前提：前提一：房地产产数量的的变动趋趋势主要要由人口口变化所所决定。人口数量量的变化化直接导导致家庭庭户数的的变化，而每个个家庭都都将拥有有不论大大小的一一个生活活空间。且从长长期来看看，短期期的房地地产投资资

35、和空置置最终都都将转化化为消费费性居住住。所以以，一个个区域家家庭户数数决定一一个区域域房地产产数量的的多少，即住它它数量可可以表不不为人口口的函数数，房地地产数量量的变动动可以由由人口变变化决定定。函数数表达式式为：W=F（H）其中：WW 房地地产需求求数量；H 人口口数量；F(HH)房地产产数量函函数前提二：房地产产的数量量等级主主要取决决于区域域经济发发展水平平及家庭庭收入水水平的高高低。从区域经经济发展展和家庭庭房地产产消费这这个中微微观的角角度考察察，区域域所需住住房面积积的大小小主要由由两个因因素决定定：区域域经济发发展水平平及家庭庭收入水水平。区区域经济济发展水水平越高高，城市市

36、化势必必呈现较较高水平平，也就就意味着着人口的的集中增增多及住住房需求求量剧增增；同时时，一个个家庭的的收入越越高，这这个家庭庭就可以以消费越越大的房房子，住住房需求求量自然然增大。所以，房地产产数量大大小或者者级别可可以表示示为房价价收入比比的函数数，即房房价收入入比可以以决定一一个家庭庭房地产产的大小小和级别别。在此此，我们们假定房房地产价价格是呈呈缓和趋趋势逐步步上升，那么在在分析房房地产市市场需求求时，就就可以将将函数简简化成如如下形式式：M=F（I1，I2）其中：MM每套房房地产的的面积；I1区域经经济发展展水平；I2 家庭庭收入水水平本预测还还必须要要确认以以下基本本前提：相信武武

37、汉市及及中国经经济发展展在未来来一段时时期会保保持稳定定的增长长，同时时居民的的收入也也会稳定定的增长长；武汉汉市及中中国房地地产消费费政策，虽然可可能会有有若干变变化，但但是总体体上是倾倾向鼓励励大众消消费的；同时，在作房房地产未未来市场场预测时时，要明明确需求求量是在在“房地产产价格平平稳上涨涨”条件下下的需求求量，这这些同样样将作为为预测的的前提。以下将武武汉市“GDPP水平”“人均均可支配配收入”“城镇镇人口数数量”作为自自变量，将“商品住住宅销售售面积”作为因因变量，通过建建立模型型描述和和预测220088年商品品住宅销销售面积积来作为为武汉市市商品住住宅的需需求量预预测。表： 武武

38、汉市住住宅需求求量预测测自变量量原始数数据表GDP（亿元）人均可支支配收入入（元）城镇人口口数量（万人）住宅销售售面积（万m22）20000年12077.00067611.000749.00323.0220011年13355.00073055.000758.00364.0020022年14688.00078200.000768.00387.4720033年16222.00085255.000781.00512.1020044年18822.00095644.000786.00613.9020055年22388.000108550.000801.00834.1820066年25900.000123

39、660.000819.00906.7020077年31411.000143557.66485811355.411数据来源源：中指指调查，武汉市市统计年年鉴首先，利利用多项项式回归归对以上上数据进进行均一一化处理理并进行行无量纲纲化，并并对无量量纲化后后数据利利用数据据分析软软件SPPSS113.00（Sttatiistiicall Prrogrram forr Soociaal SScieencees），将以上上数据利利用多元元线性回回归分析析方法，并选择择Entter变变量进入入方法，分析计计算，结结果如下下所示：据上表“模型简简要概述述”及“模型拟拟合情况况散点图图”可见，城镇人人口数量量

40、、GDDP、人人均可支支配收入入与商品品住宅销销售面积积整合相相关系数数为0.9988，利用用多元线线性分析析模型可可解释998.99的观观测数据据，模型型解释的的计算结结果完全全可接受受。根据上表表对回归归方程的的回归系系数分析析，各自自变量SSig值值分别为为0.0004、0.0028、0.0000和和0.0026，都小于于通常所所要求的的0.005，即即可认为为系数有有效，所所建立方方程具有有统计学学意义。依据上上表，列列出多元元线性回回归方程程预测220088年的住住宅需求求面积如如下：Y=-5597.0055+0.0622X1+0.0078XX2+00.4225X33再基于上上文所述

41、述的假设设前提，通过以以上方程程，得出出住宅需需求预测测结果如如下表所所示：住宅销售售面积（万m22）GDP（亿元）人均可支支配收入（元元）城镇人口口数量（万人）20088年12755 36455 163117 878 20099年15066 42533 186224 909 20100年17622 49288 211881 943 注：以上上预测模模式仅限限于短期期预测，不宜做做长期的的逻辑递递推预测测。另：预测测结果，基于武武汉市经经济持续续发展，城镇居居民收入入稳步增增长、城城市化水水平不断断推进的的假设前前提。由于上述述需求预预测结果果是基于于房地产产市场平平稳发展展做出的的，而自自2

42、0007年下下半年来来，受国国家宏观观调控影影响，武武汉房地地产市场场较前几几年发生生了巨大大变化，特别是是20008年以以来，武武汉房地地产市场场明显进进入调整整期，需需求萎缩缩严重，因此，有必要要对预测测结果进进行修正正。20088年前33季度武武汉商品品房销售售面积同同比下降降30.26%，房地地产市场场交易量量过度下下降将对对国民经经济带来来影响,因此，国家和和地方政政府先后后出台新新政，以以期救市市。同时时，在世世界经济济形势开开始下滑滑的大背背景下，国务院院再次重重申房地地产行业业在国民民经济中中的支柱柱地位。国务院院总理温温家宝在在11月月10日日部署落落实中央央政策措措施的七七

43、项工作作中，第第三项工工作明确确提出对对房地产产行业定定调，温温家宝用用“重要要支柱、举足轻轻重、至至关重要要”来形形容房地地产行业业对国民民经济的的意义。针对于于房地产产行业的的救市政政策将在在一定程程度上提提振行业业的景气气度，但但并不能能改变行行业的下下行趋势势。因为为房地产产市场要要想恢复复繁荣，最终还还是取决决于居民民收入水水平和消消费者的的心理预预期。事事实上，在经济济下滑、居民收收入增长长放缓的的背景下下，虚高高的房价价更凸显显其“泡泡沫”本本色。因因此，尽尽管政策策面的力力挺能够够改变房房地产市市场的博博弈格局局，但其其效果也也只能是是延缓房房价下跌跌的速度度，并将将房地产产行

44、业的的调整周周期进一一步拉长长。因此，我我们判断断，房地地产市场场还有223年年的调整整期，所所以根据据20008年前前3季度度武汉商商品房销销售情况况，对22008820010年年的房地地产市场场需求预预测值做做出修正正，结果果如下：住宅销售售面积预预测值（万m22）住宅销售售面积修修正值（万m22）20088年1275588920099年1506610500201002 住宅市市场供给给预测依据经济济学所讲的的供给（suppplyy）概念念，它是指一一定市场场上在一一定时期期内与每每一销售售价格相相对应，生产者者愿意而而且能够够供应的的商品量量。因此此，房地地产供

45、给给的概念念是指房房地产开开发商和和拥有者者( 卖卖者 )在某一一特定的的时间内内，在每每一价格格水平下下，对某某种房地地产所愿愿意而且且能够提提供出售售的数量量。形成成供给有有两个条条件：一一是房地地产开发发商或拥拥有者愿愿意供给给，二是是房地产产开发商商或拥有有者有能能力供给给。如果果房地产产开发商商或拥有有者对某某种房地地产虽然然有提供供出售的的愿望，但没有有提供出出售的能能力，则则不能形形成有效效供给，也就不不能算做做供给。因此，在在现实中中，某种种房地产产在未来来某一时时间的供供给量为为：供给给量 存量量拆毁毁量转转换为其其他种类类房地产产量其其他种类类房地产产转换为为该种房房地产量

46、量 新开发发量。然然而，在在短时期期内（如如我们在在预期220088年供给给量的过过程中），理论论上我们们将拆迁迁量、转转换为其其他种类类房地产产量、其其他种类类房地产产转换为为改种房房地产量量三个因因素给予予忽略，那么，在较短短时期内内：供给量 存存量新开发发量新增住宅宅竣工面面积预测测：对于于新增住住宅竣工工面积的的预测，我们要要考虑到到影响区区域房地地产供给给量的许多因因素。然然而，在在短期内内我们不不需要探探索房地地产供给给影响因因素和房房地产供供给之间间复杂的的关系，而是把把房地产产市场需需求本身身的变动动看作是是一个回回归的过过程，研研究和挖挖掘其变变动的外外在现象象下隐含含的内部

47、部规律，从而对对其未来来变动走走势做出出判断。这样就就简化对对房地产产市场供供给变动动因果原原因的考考虑，但但这种简简化反而而可能完完全可能能达到更更佳的预预测效果果。依据上文文所述的的理论方方法，并并经考察察19992-220077年住宅宅竣工面面积的变变化曲线线（见下下图），对新增增住宅竣竣工面积积的预测测以二项项式回归归模型最最为适合合，误差差最小，模型拟拟合精确确度为999.333%。表7： 武汉汉新增住住宅竣工工面积及及其预测测值年份19922199331994419955199661997719988199992000020011住宅竣工工面积(万平方方米)78.770110.70

48、158.30232.30265.90277.80-336.94425.70499.62住宅竣工工预测值值(万平方方米)75.444118.23162.85209.30257.58307.70-359.65413.43469.04年份200222003320044200552006620077200882009920100住宅竣工工面积(万平方方米)522.73600.24608.91722.30776.70811.62-住宅竣工工预测值值(万平方方米)526.49585.77646.88709.83737.95841.22909.67979.9410522.055存量住宅宅面积估估算：我我国住

49、房房制度改改革自119988年以来来全面停停止福利利分房，实行住住房货币币化、市市场化。因此，对于由由市场提提供的住住宅存量量计算不不妨从220000年开始始估算。具体数数据如下下表所示示：2000020011200222003320044200552006620077合计销售面积积（万mm2）242.00364.00387.47512.10613.90834.18906.7010699.89949300.244竣工面积积（万mm2）425.70499.62522.73600.24608.91722.30776.70811.6249677.822存量结转转（万mm2）183.70135.621

50、35.2688.114-4.999-1111.888-1300.000-3722.52237.558依据上文文对新增增住宅竣竣工面积积测算及及存量住住宅面积积的估算算：20088年全年年住宅供供给量 历历史存量量新开发发量 377.5889099.677 9947.25万万m220099年全年年住宅供供给量 历历史存量量新开发发量 20008年年全年住住宅供给给量-220088年全年年住宅销销售面积积20009年全全年住宅宅竣工面面积9477.255-88899799.944 110388.199万m2220100年全年年住宅供供给量 历历史存量量新开发发量20009年全全年住宅宅供给量量-2

51、0009年年全年住住宅销售售面积20110年全全年住宅宅竣工面面积10338.119-11050010552.005 10440.224万mm220088年20099年20100年住宅供应应量预测测值（万万m2）947.2510388.19910400.244同样，上上述供给给预测结结果也是是基于房房地产市市场平稳稳发展做做出的，房地产产市场进进入调整整周期，成交量量的萎缩缩同样会会影响开开发商的的心理预预期，开开发商也也会对开开发计划划和开发发节奏进进行调整整，20008年年土地市市场交易易的清淡淡就是印印证。但但与此同同时，政政府将加加大保障障性住房房的供应应，缓解解中低收收入者的的住房需

52、需求。根根据武武汉市220099年住房房建设计计划，20009年全全市拟安安排总规规模10000万万平方米米的各类类住房建建设计划划，其中中：廉租租住房、经济适适用住房房建设规规模合计计2000万平方方米；普普通商品品住房（含双竞竞双限房房）建设设规模合合计5000万平平方米；其他类类型商品品住房建建设规模模合计3300万万平方米米，占总总计划比比例分别别为200%、500%、300%。6.3 住宅市市场价格格走势预预测依据经济济学最根根本的分分析方法法，即基基于市场场供给和和需求变变化及其其相应的的均衡价价格概念念，我们们认为：房价是是由市场场决定的的，而市市场是由由供需关关系决定定的。价价

53、格必须须在均衡衡点上，否则市市场供求求力量就就会发生生作用，最终都都是以获获得使供供需匹配配和市场场出清的的价格结结束。因此，在在分析未未来23年武武汉商品品住宅市市场价格格的时候候，我们们不能简简单地以以20007年之之前的“历史价价格”本身作作为数据据依据而而建立简简单的数数据模型型进行回回归分析析，更应应该充分分考虑市市场供给给和需求求变化的的情况来来定性分分析未来来233年武汉汉商品住住宅市场场的价格格走势情情况。回顾20007及及20008年前前三季度度武汉市市住宅市市场价格格变化情情况，如如下图所所示。220077年，在在经历44-100月商品品住房价价格快速速上涨区区间之后后，在

54、111-112月武武汉市商商品住房房价格涨涨幅明显显回落，这一下下降趋势势延续到到20008年33月，随随后有一一个短暂暂的回升升，6月月份以后后，跌幅幅明显，到20008年年10月月武汉商商品住房房成交均均价跌至至47332元/平方米米，已经经回落到到20007年99月的水水平。一年多来来的住宅宅成交均均价调整整走势表表明，武武汉市住住宅市场场供需关关系正悄悄然发生生变化，市场均均衡价格格出现理理性回归归的背后后，蕴涵涵的是更更为本质质的真实实市场需需求的回回归。具体而言言，未来来233年的房房地产市市场价格格走势，将受到到如下几几个方面面的影响响：宏观经济济走势有有利于武武汉房地地产市场场

55、的发展展房地产市市场与宏宏观经济济密切相相关，一一旦宏观观经济增增速下滑滑，房地地产市场场将会迅迅速作出出反应。如果宏宏观经济济形势趋趋稳，预预计未来来一年内内房地产产市场将将会结束束调整，并逐渐渐回暖；如果宏宏观经济济增速继继续回落落，预计计房地产产市场的的调整期期将延长长。在全全球经济济进入调调整的新新格局当当中，中中国经济济表现相相对稳健健，而武武汉作为为中部重重镇，一一方面，受全球球经济下下滑冲击击较小；另一方方面，武武汉城市市圈“两型社社会”的打造造，为武武汉经济济的发展展带来了了新的机机遇。良良好的经经济形势势为房地地产业的的持续发发展提供供了空间间，也对对购房者者支付能能力提供供了保证证。救市短期期影响有有限，长长期有利利于行业业复苏自20007年99.277房贷新新政出台台后，全全国房地地产市场场逐步进进入调整整，市场场交易量量大幅下下降，价价格在各各区域市市场有不不同程度度的下调调幅度，最高高高达300-400%。加加上美国国金融危危机的影影响，全全球经济济增长明明显放缓缓，我国国经济也也呈现增增长放缓缓趋势，（国家家统计局局数据统统计显示示，我国国20008年前前三季度度gdpp同比增增长9.9%，比上年年同期回回落2.3个百百分点。）特别别是出口口增长有有较大幅幅度的回回落，影影响到整整个市场场的预期期和信心心。政府府陆续出出台了很很多的刺