昆山别墅整体市场策划方案

1、【环境篇】第一章 宏观环境一、昆山宏观环境分析1地理位位置及道道路规划划昆山位于东东经12204482211211099044、北北纬311066334311322366，地地处长江江三角洲洲，是江江苏省的的“东大大门”，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积921.3公里，其中水域面积占23.1%。是江南典型的“鱼米之乡”。1989年撤县设市，现辖10个镇和1个国家级昆山经济技术开发区。根据苏州市市域公路路网规划划，昆山山境内规规划新建建三条高高速公路路：绕城城高速公公

2、路东段段（湘城城巴城城正仪仪用直直）十十五期期间完成成；苏沪沪外环连连接线，从从绕城东东南环经经大市镇镇接上海海外环，东距上上海500公里，西西邻苏州州37公公里。航空:上海虹虹桥机场场（距445公里里，约半半小时车车程），上上海浦东东机场（距距1000公里，约约1小时时车程）。港港口:上海海港（中中国最大大港口、距距离600公里）、张张家港（距距1000公里）、太太仓浏家家港（距距35公公里），货货物经区区内水道道运达以以上各港港口可直直接出口口。铁路:京沪沪铁路穿穿越开发发区，并并在区内内设有二二等客货货运输站站。公路:区区域内公公路网健健全，沪沪宁高速速公路、机机场路、3312国国道穿越

3、越开发区区。十十五期期间完成成；苏州州太仓仓高速公公路（绕绕城东北北环陆陆杨双双凤）十五期间完完成。 昆山市市紧邻上上海市，经经济发展展迅速，这这就要求求公路基基础建设设同步发发展。因因此，昆昆山市干干线公路路将在220100年前全全面建成成通车。国中观点：便捷的交通通条件使使昆山区区成功的的融入大大上海，顺顺利的接接纳了上上海中心心城区的的扩张，其其优势地地位正日日益凸现现。2人口 全全市计划划生育工工作进一一步加强强，人口口自然增增长稳定定在较低低水平上上。全市市出生人人口62204人人，出生生率为99.877，死死亡人口口37222人，死死亡率为为5.992，人人口自然然增长率率为3.9

4、5。年末末全市户户籍总人人口 66371157人人，比上上年末增增加1776233人。年年末外来来暂住人人口达66253345人人，比上上年末增增加14484884人，增增长311.1%。外地人人与昆山山人的比比例已高高达11，企企业员工工中外来来人口更更高达880，城市新新增人口口无疑会会大幅增增加对住住房需求求。未来来昆山人人口将主主要吸纳纳高素质质人群，对对外来人人口比例例有所控控制，以以合理分分配社会会资源。国中观点：大量外来人人口的进进入，不不但为昆昆山的经经济发展展注入了了活力，而而且为昆昆山房地地产市场场的高速速发展提提供了基基础。3人文环环境昆山，自秦秦代置娄娄县至今今已有22

5、2000多年的的历史，历历史悠久久、文化化底蕴深深厚。在在这里，曾曾诞生了了著名思思想家、教教育家顾顾炎武，孕孕育了“百百戏之祖祖”、“人人类口述述和非物物质遗产产代表作作”昆曲曲，还完完好保存存着有“中中国第一一水乡”美美誉的千千年古镇镇周庄。国中观点：旅游产业的的快速发发展在带带动相关关经济发发展的同同时，也也为昆山山的房地地产业增增加了附附加值和和发展空空间，使使区域整整体竞争争力进一一步提升升。4经济发发展历史史沿革八十年代初初，昆山山充分利利用紧靠靠上海的的地理条条件，主主动接受受经济辐辐射，大大力发展展横向联联合，举举办乡镇镇企业，经经济实现现了“农农转工”；19885年自自费举办

6、办经济技技术开发发区，九九十年代代又抓住住浦东开开发开放放的机遇遇，大力力引进外外资，扩扩大经济济规模，经经济实现现了“内内转外”；进入新新世纪，昆昆山积极极调整优优化经济济结构，强强化产业业集聚优优势，着着力提升升产业层层次，经经济正在在实现“低低转高”。国中观点：地处上海后后花园的的昆山受受上海经经济的辐辐射，经经济结构构不断优优化，适适时调整整产业层层次，经经济步入入良性发发展轨道道。5经济现现状以外向型经经济为支柱的昆昆山，220055年1-7月份份全市GGDP突突破4000亿元元，达到到4000.255亿元，按按可比价价计算，同同比增长长22.2%，其其中：第第一产业业5.55亿元，

7、比比上年同同期下降降3.33%；第第二产业业2800.099亿元，同同比增长长22.0%；第三产产业1114.666亿元元，同比比增长224.55%。工工业经济济仍是推推动全市市经济快快速增长长的主要要动力，11-7月月完成工工业增加加值2662.778亿元元，同比比增长222.88%，工工业对全全市GDDP的贡贡献份额额达688.9%，拉动动GDPP增长118.00个百分分点。最近昆山山又被评评为20004年年百强县县之首。2004年，昆山人均GDP达到33900元，约合4085美元，较1999年净增500美元，显示出昆山经济高速发展的良好态势。对比上海的人均GDP：5400美金相差1000

8、多美金，但是两地的房价相差却有2倍之多，说明了昆山的房价目前处在一个相对合理的发展区间，受政策的冲击无法和上海相比，未来房产市场的走向也将是一个健康稳步的过程。国中观点：第二产业所所占的比比例过高高，说明明了昆山山是以工工业为支支柱型产产业的城城市，第第一产业业的比例例逐年下下降，部部分从事事农业的的人口将将转移到到城市的的工业化化进程中中来；昆山人均GGDP和和上海差差距不大大，但是是房价却却比上海海低将近近2倍，说说明昆山山的房产产市场发发展还是是比较平平稳合理理，虽然然受政策策影响房房产市场场的增长长趋缓，但但是未来来受上海海市场复复苏影响响，必将将重新回回到快速速发展的的轨道上上来。从

9、去年的情情况看，昆昆山以占占全国近近万分之之一的土土地、万万分之五五的人口口，创造造了占全全国千分分之四点点一的GGDP、百百分之二二的合同同外资、百百分之二二占三的的到帐外外资、百百分之二二的进出出口总额额。目前前，昆山山综合实实力在江江苏省县县级市位位居第一一名，在在全国县县级市中中名列第第二，并并入选220044年度“最最佳中国国魅力城城市”。去去年台湾湾电机电电子同业业公会公公布的大大陆投资资环境与与风险调调查中，昆昆山被评评为“极极力推荐荐投资城城市” 引进的的台资也也占到大大陆的十十分之一一、江苏苏的四分分之一，与与上海相相当。美国国福布布斯杂杂志首次次推出“中中国最佳佳商业城城市

10、排行行榜”、“未未来之星星50强强”，昆昆山分别别名列第第69位位和第77位。在在19995年以以前国务务院批准准设立的的33家家国家级级经济技技术开发发区中，昆昆山开发发区综合合投资环环境列第第三位；昆山出出口加工工区在全全国率先先封关运运作，并并在全国国同类园园区中处处于领先先地位，去去年进出出口额1114亿亿美元。国中观点：工业园区和和开发区区的环境境优化，竞竞技发展展持续向向好，产产业结构构不断优优化，政政府财政政收入稳稳步增加加，成为为昆山的的城市发发展建设设的基石石。6人民生生活2004年年城乡居居民收入入继续增增加。全全市在岗岗职工平平均工资资200000元元，比上上年增长长13

11、.6%；农村居居民人均均纯收入入80000元，增增幅超过过10%；城镇镇居民人人均可支支配收入入150011元元，比上上年增长长15.2%。居居民储蓄蓄存款继继续增多多。年末末城乡居居民储蓄蓄存款余余额(本本外币)1888.311亿元，比比年初增增加333.388亿元，人人均（按按户籍人人口计算算）储蓄蓄存款达达3万元元，比年年初增加加近48800元元。城乡乡居民生生活质量量进一步步提高。农农民人均均生活消消费支出出 62260元元，比上上年增长长14.7% ；城镇镇居民人人均生活活消费支支出1002877元，比比上年增增长100.6%。2005年年166月，昆昆山市完完成GDDP3338亿元

12、元，比去去年同期期增长222.88%；财财政收入入59.25亿亿元，增增长477.1%。与此此同时，社社会事业业发展扎扎实推进进，16月，城城镇职工工可支配配收入888377元，农农民人均均现金收收入68817元元，同比比分别增增长188%和116%；2003年年昆山城城镇恩格格尔系数数就已经经达到331.88，所所以居民民收入中中的很大大部分可可以用于于住宅消消费。国中观点:昆山经济的的发展为为当地房房产市场场的发展展注入了了强大的的动力，居居民人均均收入的的提高促促使当地地房地产产产品消消费的潜潜在空间间正在扩扩大，同同时也推推动了当当地房产产市场的的能级提提升。城镇居民人人均可支支配收入

13、入150011元元，按440000元/房价、33.5人人/户、880/户计计算，房房价：收收入66:1，在在国际标标准范围围内。二、 张浦浦镇区域域环境1.区域位位置及人人文地理理张浦镇位于于位于北北纬311度,东东经1220度,太湖流流域东部部,镇域域范围北北连昆山山市区南南界锦溪溪镇,东东靠千灯灯镇,西西邻苏州州吴中区区甪直镇镇,同时时又处于于上海，苏苏州、昆昆山之间间的黄金金三角地地带，沪沪宁铁路路、沪宁宁高速公公路、3312国国道紧依依北缘，机机场路贯贯穿全镇镇直通上上海虹桥桥机场，区域面积116.27公里，是昆山面积最大的镇，人口6.8104万，外来人口近4万，被列为昆山现代化中等城

14、市建设的“1+3”重镇之一。2.区域属属性张浦镇产业业特色明明显，环环境优雅雅。横贯贯镇域东东西的机机场路，把把现代工工业与生生态农业业自然分分割，更更显示人人与自然然的和谐谐统一,招商引引资作的的较好，在在全市经经济发展展水平中中处于中中游，是是一个外外向型经经济发展展的市镇镇。3.区域经经济这几年张浦浦镇经济济效益明明显提高高,20004年全镇完成成国内生生产总值值35.2亿元元，全年年实现财财政收入入509989万万元,全全镇人均均国内生生产总值值587713元元，农村村人均纯纯收入近近80990元/人。全全镇综合合实力进进一步提提升,在在两个文文明建设设综合考考评中位位居全市市前列，被

15、被评为“苏苏州市财财政收入入上台阶阶先进镇镇”。张张浦镇的的经济重重镇地位位也得以以体现。4.产业结结构张浦镇已初初步形成成以电子子咨讯、精精密模具具、新型型建材、精精细化工工、彩印印制版等等为主的的支柱产产业，成成功形成成了“甲甲鱼、西西瓜、蘑蘑菇、花花卉苗木木、传统统水产、无无公害粮粮油”六六大农业业特色产产业，有有效实现现了农民民增收。2004年张浦镇第一产业增加值1.4亿元,第二产业增加值24.6亿元,第三产业增加值9.2亿,三产结结构比例例为4:70:26。第第二产业业占据比比例过大大，说明明了新昆昆山人主主要被工工业企业业所吸纳纳，而第第一、二二产业的的农业和和服务业业趋于相相对弱

16、势势，未来来张浦镇镇的发展展需要逐逐步改善善服务业业所占比比例过低低的现状状，促使使产业结结构更加加合理，经经济才能能良性发发展。5土地利利用现状状张浦镇农业业用地为为799997亩亩，占总总面积的的46；城镇镇建设用用地133.755平方公公里,占占总面积积的122%；村村庄建设设用地面面积8.1平方方公里，占占总面积积的7；其他他用地441.22平方公公里,占占总面积积的355%。房地产业快快速发展展，20004年年完成房房地产投投资3664244万元，区域内张浦2010年至少规划一个25公顷的市郊娱乐中心开发用地，总开发面积15公顷，以低建筑低密度开发，多留设户外公共游玩空间为原则。根据

17、张浦镇的发展现状，以及张浦镇城市总体规划，张浦镇规划形成“一心三社区”的空间布局。其中本项目所处的周东社区，规划用地10公顷左右，约居住人口一万人，居住延庆路以北会对现有居民点进行改造，延庆路以南为新增居住用地。第二章 外外部环境境影响因因素一、行业相相关政策策影响分分析老国八条3月底，国国务院高高层发布布了一份份关于切切实稳定定住房价价格的通通知。通通知一共共有八条条意见。通通知明明确指出出，部分分地区投投资性购购房和投投机性购购房大量量增加等等原因，导导致一些些地方住住房价格格上涨过过快，影影响了经经济和社社会的稳稳定发展展。通通知要要求地方方政府及及相关部部门抑制制价格过过快上涨涨，促进

18、进房地产产市场健健康发展展。八条意见为为：一、高高度重视视稳定住住房价格格；二、切切实负起起稳定住住房价格格的责任任：房价价提高到到政治高高度，建建立政府府负责制制，省政政府负总总责，对对住房价价格上涨涨过快，控控制不力力，要追追究有关关责任人人责任；三、大大力调整整住房供供应结构构，调整整用地供供应结构构，增加加普通商商品房和和经济住住房土地地供应，并并督促建建设；四四、严格格控制被被动性住住房需求求，主要要是控制制拆迁数数量；五五、正确确引导居居民合理理消费需需求；六六、全面面监测房房地产市市场运行行；七、积积极贯彻彻调控住住房供求求的各项项政策措措施；八八、认真真组织对对稳定住住房价格格

19、工作的的督促检检查。 八条意见言言简意赅赅，从房房价、土土地供应应、供应应结构、拆拆迁、消消费观点点、市场场监测、检检查等多多方面切切入，虽虽涉及问问题较多多，但提提纲挈领领，目标标高度一一致那就是是稳住房房价。新国八条5月11日日电国务务院办公公厅近日日转发建建设部等等七部委委关于于做好稳稳定住房房价格工工作的意意见，政政府对房房地产市市场的宏宏观调控控措施进进一步细细化。自自20005年66月1日日起，国国家将对对个人购购房不足足2年即即转手交交易的行行为加大大税收调调控力度度；今后后“炒地地”行为为、转让让“期房房”行为为都将禁禁止。国国务院办办公厅还还通知要要求各地地区、各各部门要要把

20、解决决房地产产投资规规模过大大、价格格上涨幅幅度过快快等问题题，作为为当前加加强宏观观调控的的一项重重要任务务。 意见指出，保保持房地地产市场场持续健健康发展展，事关关国民经经济和社社会发展展全局，事事关全面面建设小小康社会会目标的的实现。各各地要根根据本地地房地产产市场需需求情况况，尽快快明确今今明两年年普通商商品住房房和经济济适用住住房建设设规模、项项目布局局以及进进度安排排。 意见明确了了享受优优惠政策策普通住住房的标标准，以以合理引引导住房房建设与与消费。同同时意见见还强调调要切实实整顿和和规范市市场秩序序，严肃肃查处违违法违规规销售行行为，加加强市场场监测，完完善市场场信息披披露制度

21、度。 意见分为八八个部分分:一是是强化规规划调控控，改善善商品房房结构。各各地区要要尽快明明确今明明两年普普通商品品住房和和经济适适用住房房建设规规模、项项目布局局以及进进度安排排，并向向社会公公布。二二是加大大土地供供应调控控力度，严严格土地地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入

22、家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。 六一新政自20055年6月月1日起起，对个个人购买买住房不不足2年年转手交交易的，销销售时按按其取得得的售房房收入全全额征收收营业税税；个人人购买普普通住房房超过22年（含含

23、2年）转转手交易易的，销销售时免免征营业业税；对对个人购购买非普普通住房房超过22年（含含2年）转转手交易易的，销销售时按按其售房房收入减减去购买买房屋的的价款后后的差额额征收营营业税，转转让购买买两年内内的（不不包含两两年）的的房产，须须以房价价全额缴缴纳5.5%的的营业税税及附加加税，买买1444米以上上的房子子，须交交纳3%的契税税。根据苏苏州发布布的新房房产政策策，购房房面积在在1444米以上上的住房房，契税税将按44%征收收。禁止商品房房预购人人将购买买的未竣竣工的预预售商品品房再行行转让。国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即

24、转手交易的行为加大税收调控力度。加强经济济适用住住房建设设，严格格实行政政府指导导价，控控制套型型面积和和销售对对象，切切实降低低开发建建设成本本，建设设单位利利润要控控制在33以内内。享受受优惠政政策的住住房原则则上应同同时满足足以下条条件：住住宅小区区建筑容容积率在在1.00以上、单单套建筑筑面积在在1200（苏州州是1444）米以下下、实际际成交价价格低于于同级别别土地上上住房平平均交易易价格11.2倍倍以下。国中观点：一系列新政政的出台台，显现现了政府府稳定房房价的决决心，也也是政府府希望营营造稳定定健康的的房产市市场，让让房价在在合理的的区间里里增长；2005年年起长达达九年的的国家

25、积积极的财财政政策策已经转转变成稳稳健的财财政政策策，反映映到楼市市就是希希望能有有一个健健康稳健健发展的的房产市市场；从宏观经济济形势的的持续向向好和政政府的超超前规划划意识来来看，几几乎找不不到房地地产业不不持续繁繁荣的理理由，但但国家有有关部门门接连不不断的调调控措施施却让目目前的市市场显得得有点无无所适从从；一方方面是旺旺盛的市市场需求求（自住住和投资资）引发发的房地地产投资资的高速速增长，另另一方面面是接连连不断针针对房地地产业的的调控措措施，既既要让开开发投资资增幅下下降，又又要让市市场需求求降温。两两者博弈弈的结果果将决定定未来房房地产市市场的发发展方向向；央行从调控控经济这这个

26、角度度来看，就就是对房房地产注注意节奏奏，注意意质量要要控制一一下，要要把资金金多倾向向于开发发经济房房；注重品质、强强调性价价比将是是市场发发展的一一个必然然趋势；昆山楼市，受受上海房房产市场场波动的的影响，目目前处于于稳步不不前的趋趋势，这这种现状状，会随随这上海海楼市盘盘整结束束而上扬扬反弹；就昆山目前前的房地地产市场场特点而而言，宏宏观调控控的影响响会对当当地房产产市场带带来一定定影响，尤尤其是市市场上的的客源层层的分化化更为明明晰，炒炒房客基基本灭绝绝，投资资客锐减减，甚至至自住客客也处于于观望中中，市场场需求急急剧萎缩缩；虽然昆山是是以当地地居民的的自住需需求为主主体的（刚刚性需求

27、求），这这和上海海市区的的房地产产市场特特点（投投资需求求占有很很高比率率）有很很大区别别，虽然然两者特特点不同同，但两两者的联联系却非非常密切切，也就就是说昆昆山的房房地产市市场发展展趋势不不会和上上海市区区背道而而驰，只只是向同同一方向向发展的的速度和和力度不不同。二、今年上上半年我我国房地地产投资资特点 1房地产产投资总总量和规规模继续续增加，投投资绝对对量历史史最高。2005年上半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。其中一季度投资总额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元，增长了64.76%，

28、投资总量和规模呈现扩大之势。 2房地产产投资同同比增长长幅度由由高到低低梯度回回落。220044年房地地产投资资确实是是过高、过过快了，若若不是宏宏观调控控措施及及时出台台，那么么，20005年年我国经经济将会会是一种种极其紧紧张的运运行状态态。今年年上半年年，由于于投资增增长惯性性所致，我我国房地地产投资资规模和和总量稳稳定持续续增加和和扩大，但但房地产产投资增增长幅度度却呈现现由高到到低逐月月回落态态势，说说明房地地产投资资过快增增长势头头出现了了实质性性转变。尽尽管如此此，由于于目前较较低的增增速是在在原有较较大基数数上的增增幅，所所以，房房地产投投资绝对对量和绝绝对增量量仍然是是很大的

29、的。 3房地产产投资增增速高于于同期全全社会固固定投资资增速现现象从55月份开开始出现现逆转。目前出现的房地产投资增速低于固定资产投资增长速度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化；另外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没有必要的。 4房地产产投资占占固定投投资的比比例呈现现逐月下下降趋势势。20005年年以来，我我国固定定资产投投资增长长中，房房地产投投资增长长的带动动作用正正逐步减减弱，促促进投资资增长的的因素已已发生

30、了了新变化化。 5房地产产综合景景气指数数继续呈呈现回落落态势。根根据国家家统计局局公布的的房地产产景气指指数，220055年以来来，我国国房地产产投资景景气指数数从年初初的1002.118，逐逐月下降降到5月月份的1101.83，66月份进进一步下下降，已已处于近近几年来来最低状状态。如如果将220055年中国国房地产产景气指指数与220044年和220033年同期期相比较较，则可可以看出出，20005年年是我国国房地产产景气指指数下降降最为猛猛烈的时时期。 6房地产产市场价价格上涨涨速度减减缓，但但价格仍仍处高位位。在经经历了220044年抑制制投资过过快增长长和20005年年3月份份开始

31、进进行抑制制房地产产价格过过快上涨涨的各项项宏观调调控政策策之后，人人们期望望着今年年二季度度房地产产价格会会有一个个明显的的回落。但但与人们们的期望望不同，二二季度房房地产价价格仍呈呈现继续续上涨之之势，涨涨幅仍达达10.1%，仅仅比20005年年一季度度12.5%的的涨幅回回落了22.4个个百分点点。虽说说20005年以以来，我我国房地地产价格格增长速速度有所所回落，但但价格回回落的幅幅度却很很小，回回落的速速度仍然然很慢，房房地产价价格依然然在高位位上波动动。一季季度我国国房地产产价格上上涨幅度度虽然稍稍有下降降，但依依然很高高，主要要原因是是，国家家采取的的抑制价价格过快快增长的的各项

32、政政策均是是在3月月出台，因因此，政政策效应应不明显显。二季季度我国国采取了了各项综综合性政政策并不不断加大大力度之之后，房房地产价价格却并并未像人人们所预预期的那那样明显显回落，说说明其政政策效应应正面临临着严重重的考验验，也说说明国家家宏观调调控政策策在执行行过程中中没有像像执行控控制房地地产投资资过快增增长那样样坚决，这这意味着着目前阻阻止房地地产价格格下降的的力量还还很强大大。价格格下降应应是房地地产发展展变化的的合理性性轨迹，因因为房地地产价格格下降才才符合当当前经济济发展所所处的环环境。7三季度度及下半半年房地地产业投投资增速速稳定在在20-24%之间。原因是：第一，2005年上半

33、年我国经济增长保持9.5%的增速，而上半年房地产投资增速是23.5%，正处在一个逐步下降的通道上，因此，房地产投资增速会稳定在这一水平，上下波动应在20-24%之间。国中观点:从20055年上半半年我国国房地产产投资增增速来看看，其指指标呈季季度性梯梯度下降降态势，比比20004年已已经大幅幅度回落落，当前前正好处处在一个个相对稳稳定、合合理增长长的时期期；从目前房地地产投资资增速高高于固定定资产投投资增速速，但房房地产投投资占固固定资产产投资比比重下降降这一特特点综合合来看，当当前我国国房地产产投资增增长也已已进入相相对正常常增长空空间，因因此，大大幅度的的降低或或者大幅幅度上升升，都是是不

34、可能能的。三季度及下下半年房房地产价价格变化化的不确确定因素素增强，但但价格下下降应是是房地产产市场发发展变化化的合理理性轨迹迹。三、20005年上上海房地地产市场场发展趋趋势预判判总结2005年年上海住住宅市场场消费需需求的总总趋势呈呈现如下下特点：与东部大中中型城市市相比，上上海城市市居民人人均居住住面积还还处于中中下等水水平，居居民要求求增加居居住面积积的愿望望还相当当强烈。随着住房分分配货币币化政策策的推出出，职工工收入的的增长，居居民家庭庭的购房房支付能能力将大大大加强强。“十五”时期，是是上海由由中等发发达地区区向高等等发达地地区转变变、居民民生活由由小康型型向富裕裕型转变变的过程

35、程，人均均GDPP将由目目前的442000美元增增加到770000美元左左右，根根据国际际上许多多国家住住宅需求求的规律律，这期期间是住住宅需求求量最旺旺盛的时时期。上海城市建建设和旧旧城区改改造仍需需拆迁一一大批居居民住房房，这些些被动拆拆迁的居居民都需需要新的的住房予予以安置置。上海市的外外来常驻驻人口目目前已达达1633万人，预预计“十五”时期将将超过2200万万人，其其中相当当一部分分人将定定居上海海，估计计每年平平均需要要10万万15万万套住房房。近年年来，上上海郊县县农民购购买商品品住房每每年约在在1000万米左右右，随着着农民收收入的提提高和郊郊县城市市化进程程的加快快，农民民购

36、买商商品住房房的比例例将逐渐渐上升。随着中国加加入WTTO及亚亚洲的经经济复苏苏，上海海将吸引引更多的的外商企企业进入入；西部部大开发发势必也也使许多多西部地地区各级级政府和和企业在在上海设设立办事事机构，这这些因素素也将推推动商品品住房的的销售。以以上说明明，上海海的住宅宅需求在在“十五”期间仍仍将保持持增长的的趋势，估估计平均均每年将将不少于于12000万。2005年年市场发发展现状状:今年以来，供供应和成成交重心心都向外外围区域域转移。分分析各种种变化，我我们得出出以下结结论。供应：5月月触底后后反弹截截至7月月底，全全市商品品房总体体供应面面积自44月以来来连续四四个月走走低。其其中，

37、住住宅的供供应面积积在今年年4月达达到最高高峰，单单月供应应住宅22599万万，而55月减少少40，仅上上市144799万，成为为除春节节2月份份外的“谷谷底”，66、7两两月供应应反弹，基基本稳定定在每月月1800万的的水平。受6月1日日起实行行的向“普普通商品品住宅”倾倾斜的政政策影响响，近几几个月花花园和联联列住宅宅的供应应受到抑抑制，公公寓占住住宅的比比重由114月月的900左右右，升高高到57月月的955左右右。从住宅本身身的总体体供应来来看，供供应的环环线结构构在近几几个月变变化较大大，供应应重心外外移。外外环线以以外的面面积供应应比重从从1、22月间的的基本少少于555，增增加到

38、335月的660，再再进一步步增加到到6、77月的770以以上。 从供应量来来看，以以外环线线为界，外外环以内内的每月月供应面面积由11、3、44月的1100万左右，降降低到557月月的每月月仅600万左右，外外环以内内供应减减少，外外环以外外供应增增加；557月月，在外外环以内内，中外外环间的的供应不不断减少少，中内内环间和和内环以以内的供供应则呈呈现此消消彼长的的变化。成交：3月月起明显显减量从从今年33月份开开始，全全市住宅宅成交面面积连续续3个月月快速减减少，55月之后后连续33个月基基本稳定定在每月月80万万的低位位，这一一水平大大幅低于于春节所所在2月月的1335227万万。与供应

39、状况况相对应应，公寓寓在住宅宅成交中中的比重重也在66、7月月逐月升升高，并并在7月月达到993的的今年最最高水平平，表明明受政策策影响，购购买行为为也在向向公寓住住宅明显显倾斜，花花园和联联列住宅宅的成交交暂时趋趋向冷淡淡。从成交的环环线结构构来看，中中环线以以外的成成交比重重在5月月份达到到今年的的最高值值88，6月月和7月月分别下下降到884和和78，表明明在最近近两个月月，中心心区域的的市场份份额在回回升。价格：7月月较6月月微幅上上涨。近几个个月以来来，全市市一手住住宅成交交均价波波动明显显。46月，全全市配套套商品住住宅成交交比重较较高，造造成全市市住宅均均价连续续下降，66月达到

40、到今年以以来的最最低点664244元，7月月较6月月微幅上上涨06，回回升到664611元，进入入盘整阶阶段。 从各环线情情况来看看，中内内环间和和郊环以以外的77月住宅宅均价较较6月都都有9左右的的回升。同同时，由由于外郊郊环间包包含一定定的别墅墅产品，使使得外郊郊环间的的住宅均均价稍高高于中外外环间，但但如果单单看公寓寓，各环环线区域域均价还还是呈现现由市区区向郊区区逐步降降低的层层次变化化。在五个环线线区域中中，唯有有中内环环间呈现现比较明明显的“急急涨急跌跌”的变变化，这这表明如如果缺少少环境改改善和产产品品质质提升，价价格上涨涨还是缺缺乏根本本支撑，过过快拔高高的价格格难以得得到市场

41、场的认同同。2005年年下半年年房产市市场趋势势:上海，作为为中国的的贸易、金金融、航航运及最最大的工工业中心心，其房房地产市市场供需需两旺的的势头至至今已持持续5年年。目前前上海的的房地产产开发水水平在全全国房地地产一线线城市中中已遥遥遥领先，正正以稳定定的速度度增长。接接连出台台的宏观观调控政政策，使使申城房房地产开开发更加加健康规规范。220055年上海海楼市的的发展走走势，无无疑成为为人们当当下备加加关注的的话题，并并将在很很大程度度上影响响购房者者的心理理预期。“2个一千千万”工程冲冲击上海海房市,今年全全市预计计将新开开工配套套商品房房10000万、中低低价普通通商品房房10000

42、万，争取取实现可可预售面面积20000万万。这将将大大改改善上海海商品住住房的供供求状况况。这样样，以配配套商品品房为主主的中低低价普通通商品住住房占供供应总量量的655，预预计将有有20多多万户居居民得益益。第一个“110000万”工工程，即即10000万配套商商品房的的建设选选址基本本确定。除除已大规规模开工工建设的的嘉定江江桥、南南汇周浦浦等4个个老基地地将扩张张地盘外外，全市市东南西西北都有有新的选选址，现现已初步步落实112公里的的建设基基地。配套商品房房的招标标方式，将将实行政政府“控控地价、控控房价”，投投标企业业“竞方方案”。这这批配套套商品房房的价格格根据成成本加微微利的原原

43、则进行行控制，优优先定向向供应给给上海轨轨道交通通、世博博会园区区和经政政府认定定的旧区区改造地地块动迁迁居民，市市场上的的动迁刚刚性需求求可以得得到较好好的满足足。第二个“110000万”工工程，即即10000万中低价价商品住住房建设设，也按按照政府府“控地地价、控控房价”的的招标方方式，但但不同的的是，地地价按照照土地招招标的市市场底价价来确定定，房价价实行低低于周边边市场价价格，供供应对象象主要是是没有享享受过房房改政策策或没有有买过房房的本市市居民。在国家宏观观政策调调控下，下下半年上上海房地地产市场场的期望望和估计计五个字字“收敛敛性稳定定”。其其中包含含两层意意思，第第一层意意思是

44、供供求更加加平衡，或或者供求求矛盾进进一步缓缓解，前前提是供供求矛盾盾很紧张张，供不不应求。第第二层意意思价格格经过盘盘整止跌跌，最后后回复到到平稳，它的结果是稳定，它的特点就是收敛性。2005年年全市住住宅市场场供应量量情况估估计为222000万，相比比20004年将将减少6600万万。同时时市场需需求略超超过供应应量，估估计到220066年供求求将趋向向平衡。“新政”实施以来四个月的实践清楚地证明，交易量的萎缩是遏制房价上涨的最后“扳手”，是迫使房价由升转跌和市场由旺转冷的最有效力量。上海最早提提出“二二、三级级市场联联动”理理论，该该理论也也解释了了目前新新房市场场低迷的的原因，当当自住

45、客客成为市市场主流流的同时时，三级级市场的的低迷，也也导致了了二级增增量市场场的萧条条，开发发商纷纷纷主动调调价或变变相降价价以求吸吸引客户户，但在在“买涨涨不买跌跌”的心心态影响响下，售售楼处人人流如织织，连夜夜排队的的景象不不复存在在。不排排除一些些开发商商受资金金链的压压力，上上演楼价价高台跳跳水的闹闹剧，时时间应该该在年底底前，此此时有银银行贷款款和施工工费用须须偿付。 海外基金金依旧看看好上海海楼市后后势，纷纷纷利用用新政后后楼市的的低迷，频频频出击击，重点点集中在在黄金地地段的高高端房产产和办公公楼，以以整体收收购为主主要方式式，并不不以短期期套现为为目的，着着眼中长长线回报报。在

46、上上海的国国际化地地位和人人民币升升值的预预期影响响下，收收购行为为风险不不大，新新政出台台后市场场的真空空期，给给这些嗅嗅觉灵敏敏的海外外游资提提供了绝绝佳的进进入机会会。国中观点：整体市场处处于盘整整期，跌跌幅明显显，市场场转冷；“两个一千千万工程程”表明了了政府再再次明确确把以商商品房居居住为主主、市民民消费为为主、普普通商品品房为主主的普通居居住消费费放在最最重要的的位置;供略大于求求，价格逐渐趋趋稳 ；房产投资功功能弱化化，刚性性需求占占主流 ；成交量大幅幅萎缩，中中介公司司举步维维艰 ；新房市场受受拖累，开开发商纷纷纷降价价应对 ；海外基金依依旧活跃跃，着眼眼中长线线回报；初步预计

47、跌跌3成，回回到去年年10月行行情。第三章 昆昆山房地地产市场场分析昆山的社会会和经济济出现了了前所未未有的变变化，取取得了令令人瞩目目的成就就。随着着经济结结构调整整、城市市化建设设步伐的的加快和和住房制制度改革革的深入入，昆山山房地产产发展也也经历了了从小到到大、从从弱到强强的巨大大变化，逐逐渐成为为整个社社会和经经济发展展的重要要组成部部分。还还与金融融、旅游游、服务务业等第第三产业业有着密密切的关关联度，房房地产业业特别是是住宅建建设因此此成为国国民经济济发展的的“调节节器”一、昆山房房地产开开发投资资2004年年昆山固固定资产产保持了了高水平平基础上上的持续续高速增增长。年份2000

48、年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年上半年年固定资产投投资(万万元)6383116683499411530000176633581876770011834400全社会完成成固定资资产投资资1877.677亿元,比上年年增长66.2%。其中中房产投投资20004年年1-110月已已完成444.992亿元元，预计计全年将将高达555亿元元。从上述图表表中可以以看出自自20000年至至20001年间间，昆山山社会固固定资产产投资呈呈平稳增增长趋势势，平均均每年以以4-55亿的态态势发展展；而在在20001-220033年之间间，则呈呈现出一一个陡增增的态势势，在这这2年中

49、中昆山市市社会固固定资产产投资增增长达到到了近1110亿亿元之多多。国中观点：昆山20003到220044年间投投资资金金大量涌涌入，保保持高位位运营，市市场供需需已经达达到饱和和态势，预预计20005年年还将保保持平缓缓的增长长趋势。二、昆山市市历年房房地产市市场发展展趋势统计类别2001年年2002年年2003年年2004年年房地产市场场投资额额（万元元）734255134911826458823448992住宅项目施施工面积积（）751133632943328641455591170995688住宅项目竣竣工面积积（）5185441116166261743444133129974住宅项目

50、销销售面积积（）344877477336691467334819539935住宅项目实实际销售售金额（万万元）1007887185099135270065448110国中观点：2001至至20004年昆昆山房地地产时常常投资呈呈现上扬扬趋势，这这也证明明外来资资金大量量流入房房地产市市场之中中；2001-20004年间间住宅项项目的施施工竣工工面积和和销售面面积都呈呈现上升升趋势，由由此可见见目前昆昆山房产产市场上上市量巨巨大； 20011-20003年年间的住住宅的销销售金额额也呈现现出大幅幅上升的的态势，这这也是在在大量的的住宅项项目入市市所带来来到的良良好氛围围，但是是到了220044年

51、，住住宅项目目的总体体销售金金额相比比较20003年年则呈现现出一定定的萎缩缩趋势，显显示出市市场对巨巨大供应应的消化化能力已已显疲态态。三、昆山房房产发展展所呈现现的特点点1开发发投资迅迅猛增长长。今年1-5月份份，昆山山完成房房地产投投资额99.777亿元，比比去年同同期增长长1900%，其其中商品品住宅完完成投资资5.55亿元，比比去年同同期增长长93%。注：摘自统计信息网，其中2004年的指标为当年10月预计指标注：摘自统计信息网，其中2004年的指标为当年10月预计指标商品房新开开工面积积增副继继续攀升升。今年年商品房房新开工工面积881.005万，比去去年同期期增长1139%，其中

52、中住宅771.665万，比去去年同期期增长1134%。销售总量稳稳步增长长，住宅宅房销售售势头看看好。今今年1-5月的的销售面面积为220.225万，比去去年同期期增长331%，预预售面积积为500.744万，比去去年同期期增长330%。2住宅所所占比例例过大。昆山商品房预销售的稳步上升，说明市场在理性发展。在今年的商品房预销售中，住宅面积占93%，说明住宅房仍是今年居民购房的首选；而办公楼在总预销售中占0.1%，说明开发办公楼的市场依然疲软，大部分公司还是自建办公楼，不愿到房地产开发公司购买。3房价上上升过快快。从1998820003年，昆昆山房价价年平均均涨幅达达13.4%。房房价在550

53、0元元以下价价位维持持了四年年，从550015000元价价位维持持了八年年，而从价位位仅用四四年时间间。特别别是从220011年开始始房价加加速上升升，2000120003年涨涨幅为118.22%、 19.4%、221.44%；220044年尽管管受国家家宏观调调控的影影响，至至20004年110月底底房价已已达29954元元，涨幅幅16.0%。（这里所说的房价是全市平均价）。5入住率率不高。入住率率是判断断房地产产是否良良性发展展的重要要依据。昆昆山有关关单位进进行过调调查，认认为昆山山老城区区和开发发区的入入住率较较高，而而近两年年新建成成的小区区入住率率并不太太

54、理想，一一方面同同小区的的配套跟跟不上有有很大关关系，尤尤其是公公交线路路延伸不不够，商商贸、教教育、卫卫生、娱娱乐等设设施不配配套有着着直接关关系；另另一方面面，炒房房现象也也在一定定程度上上影响小小区的入入住率。6房地产产开发企企业规模模偏小。昆山房地产开发中小企业过多。资质为三级、暂定三级及以下的小企业就有187家，约占房地产开发企业总数的90.78。企业规模小，必然导致资金能力相对不足；资质等级低、企业实力薄弱，必然导致房地产企业素质低，住宅产业化水平低，劳动生产率不高。而中型房地产企业不仅数量少，优质企业更少，二级资质企业仅19家。2003年昆山市商品房销售面积前10名的总和仅为69

55、.44万米，占全市的40.1。与香港十大房地产商占香港房地产市场80份额相比，还有较大差距。昆山房地产市场中，缺乏大型优质房地产企业的现状，同昆山房地产市场的规模极不相称、同重要产业的集中规律不相称，更重要的是这种状况影响了本产业的效率。7房地地产企业业竞争激激烈.后后市将步步入平稳稳发展期期。目前昆山山从事房房地产开开发的企企业已超超过1000家，房房地产业业的市场场竞争越越来越激激烈。220044年今年年单从房房地产投投资额和和新开工工面积看看，分别别比去年年同期增增长1990%和和1399%，远远远高于于苏州全全市平均均值水平平。但从从另一侧侧面看，房房地产业业隐含着着过热现现象。商商品

56、房销销售面积积和销售售额的增增长远远远低于投投资额与与新开工工面积的的增长幅幅度，说说明购房房人的心心态趋于于平稳，市市场需求求相对放放缓。从从近期来来看，我我市的房房价走势势进入平平稳发展展阶段，今今后不会会出现房房价大副副上扬现现象；从从长期来来看，随随着城市市供地的的高度垄垄断，土土地不断断增殖，房房屋建设设标准的的不断提提高以及及经济的的不断增增长，市市民对居居住质量量的要求求越来越越高，所所以房价价仍将呈呈上升趋趋势。国中观点昆山房地产产供需关关系已从从起步阶阶段的产产品供应应严重不不足过渡渡到了现现在供需需基本平平衡、供供应略大大于需求求的成熟熟阶段。在这个阶段段，开发发动作方方式

57、、市市场需求求、政府府的土地地调控政政策及对对房地产产监管方方式和力力度、金金融扶持持程度与与运作模模式都与与起步阶阶段有了了很大的的不同。房地产界普普遍的认认同观念念是，昆昆山房地地产发展展已从初初期的起起步阶段段发展到到现在的的中期成成熟阶段段，但距距房地产产发达的的一线城城市的发发达阶段段还有差差距。【贰】别墅墅市场宏宏观篇第一章 昆昆山别墅墅市场概概况一、昆山别别墅市场场发展沿沿革经过数年的的开发，昆昆山的别别墅市场场已经发发展到一一定高度度，逐渐渐形成了了别墅区区域化态态势，有有的区域域目前开开发已经经接近饱饱和，市市场进入入尾声，几几年内将将没有项项目再推推出，如如花园路路周边区区

58、域。但但其他区区域目前前正处于于开发高高潮，据据不完全全统计，目目前昆山山仍有逾逾2000万平方方米的土土地储备备，主要要集中在在阳澄湖湖周边、昆昆山经济济开发区区以及淀淀山湖区区域，由由此可见见这些地地方将是是未来昆昆山别墅墅开发的的重点。昆山别墅市市场开发发重点已已从市区区西北面面转到了了市区的的南面，合合围之势势已相当当明显。目前别墅开发主要集中分布在五大区域：主要集中在花园路、马鞍山路、淀山湖、开发区以及阳澄湖周边区域，下文将以东南西北中五个区位来作板块分析。一些以居住为主的新兴别墅区域逐渐成型，如长江长江北路沿线有“华城美地”、“花都艺墅”、“沛绿园”；东部开发区内，比较知名的有“绿

59、地国际家园”，马鞍山路沿线至阳澄湖一段，有森林公园、阳澄湖等各个独具特色的公园与湖泊，如“枫桥半岛”、 “玉熙山庄”、“克拉水城”、“漾月湾”及“天使湾”等。目前别墅的价格双拼在6000元/平方米左右，10000元/平方米的独栋别墅价格已属高端。昆山购买买别墅的的人群，已已经不再再是早期期以台湾湾人为主主的状况况，近年年来，昆昆山别墅墅吸引了了大量上上海及临临近城市市的购房房人群，前前期阶段段投资客客在这一一群体中中占有相相当比例例，现阶阶段外地地购房者者对度假假型别墅墅越发青青睐，尤尤其是阳阳澄湖、淀淀山湖两两个休闲闲度假别别墅区，上海人的购买力已经显现出来，由于政策影响，投资欲望受到压制，

60、休闲自住成为他们购买别墅的主要意图。昆山目前在在售的别别墅项目目现在有有30余个个，主要要集中在在花园路路、马鞍鞍山路、淀山湖、开发区以及阳澄湖周边区域，这五个区域内的别墅占昆山别墅总数的90%以上。国中观点:昆山别墅市市场经过过数年的的发展已已逐渐成成熟,形形成若干干别墅板板块；目前别墅板板块呈现现由四周周逐渐向向中心合合围之势势，尤以以南部淀淀山湖区区域未来来别墅市市场供应应量惊人人；昆山别墅市市场的客客群也因因为市场场的发展展，经历历了外籍籍人士（主主要是台台湾人）向向上海人人再到昆昆山人这这样一个个转变过过程；未来别墅市市场竞争争将更趋趋激烈，市市场竞争争的方式式也将多多样化；别墅产品