7.5.1-s02房屋本体维修管理程序

1、厦门市万科物业服务有限公司程序文件编号XMWY7.5.1-S0名称房屋本体维修管理程序版本B/1第4页共4页编制杨霞更改杨霞审核杨霞批准杨霞生效期2009年6月1日1.目的保障房屋本体的正常使用和安全，完善房屋本体使用功能。2.范围适应公司各物业服务中心。3.职责责任部门/岗位工作内容频次物业服务中心负责人房屋本体维护管理工作的监督、指导及权限内费用的审批、报批。每月对房屋本体巡查一次1次/月部门技术主管/主办制订房屋本体年度维修养护计划及房屋本体维护管理工作的组织、实施每年12月15日前责任人每周对所负责的房屋本体设施检查一次1次/周安全巡逻岗每日巡查一次所负责区域公共设施1次/日4.定义4

2、.1房屋本体维护是指为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋本体损坏而采取的预防性检查、维修活动。房屋本体修缮主要对房屋本体即房屋本体共用部位或具有共用性质部位进行局部或全部的修复、更新。4.2房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。5.方法和过程控制5.1 房屋本体预防性检查5.1.1 物业服务中心应划分房屋本体共用部位的巡查区域，指定现场巡逻岗负责

3、，要求每日对所负责范围内的本体设施进行巡查（楼道灯具、消防门、卫生、水电设施、消防设施）等，发现问题点即时上报控制中心。5.1.2 部门维修部应对小区内房屋本体责任人进行分区检查管理；每周由责任人对小所负责区域及本体设施设备进行全面巡查，并填写设备设施检查记录表，发现问题及时修复和翻新。5.1.3 部门负责人每月对小区内房屋本体共用部位、共用设施设备进行检查，记录在设备设施检查记录表。5.2房屋本体修缮5.2.1房屋本体小修5.2.15.2.1.2 设施责任人自己检查问题点由责任人或其他责任人在当日维修完成，不能维修的须向受影响的客户进行有效沟通，并在约定的时间内完成。5.2.1.3 部门责任

4、人每月对设施巡查的维修事项，由工程维修部统一安排维修，涉及到需要使用维修基金或地产遗留的保修事项，按照相同工程事务处理程序文件实施。5.2.2 专项维修资金使用5.2.2.15.2.2.2涉及到业主委员会审核权限以外的专项维修资金动用，物业服务中心必须按照法定专有部分占总建筑面积三分之二以上以及三分之二的具有投票权业主签字同意确认，当地法规要求的需经业主大会或业委会通过后还必须向主管部门专项维修资金办公室申请使用。5.2.2.3物业服务中心与业主委员会在确立业主大会议事规则时应当明确招投标的条件，涉及金额达3万元以上需进行招投标动用专项维修资金时，物业服务中心应主动与业主委员会召开沟通会，采取

5、共同委托第三方实行公开招投标或邀标的形式选择工程供方，并及时通过信息宣传栏披露招投标的整个过程，透明地接受业主监督。5.2.2.4当单栋或小区专项维修资金使用资金不够时，物业服务中心应当主动向业主委员会提出申请，由业主委员会通过临时召开业主大会续筹专项维修资金，续筹前，业主委员会应主动公示专项维修资金收支明细，接受业主监督和业主大会审计。5.3.房屋本体修缮的原则5.3.1根据实际情况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理配置，满足顾客使用和质量要求。5.3.2及时修缮、维修，全面保养，保持房屋本体正常使用功能。5.3.3房屋修缮标准应与物业原有建筑风格和标准相

6、适应。5.4.房屋本体修缮的内容5.4.1掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评定，根据完好情况进行管理，保证房屋本体正常使用。5.4.2制订和执行修缮原则、指标、计划，审核修缮方案及工程预决算，有计划地对房屋本体进行维护。5.4.3严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理与监督。建立和完善岗位责任制、构配件检验制及技术档案制度，完善工程项目质量体系。5.5房屋本体修缮的分类修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。5.5.1小修：保持房屋本体原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等。5.5

7、.2中修：房屋本体少量部位损坏、不符合建筑外观或内部装饰要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部位重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。5.5.3大修：主体结构大部位严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道更换、供电线路及对主体进行专项加固的工程。5.5.4翻修：指拆除重建。5.5.4.1综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。5.5.4.2由于公司目前所接管物业的现状，本程序主要针对房屋本体小修和中修修缮工程的控制。5.6房屋本体中大修工程的管理5.6.1每年十二月十五日前应编制下一年度房屋本体

8、年度维修养护计划，明确项目及工程预算、计划完成时间等，经过业主委员会会议通过(专有部分占总建筑面积三分之二以上以及三分之二的具有投票权业主签字同意确认)5.6.25.6.3客或承租人承担。5.6.4体的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。5.6.55.6.7各部门应制订房屋本体维修管理规定，内容包括维修方式、周期；基金使用范围、报批程序及管理方式等，并经业主委员会审核、确认，便于日常操作。5.6.8房屋本体小、中修工程所需款项，按法规的要求从房屋本体维修基金中支付，制定基金使用的明细表，按法规条例的要求履行使用手续，并每季度向顾客公布。5.6.9未成立业主委员会的，中修工程实施前必须经专有部分占总建筑面积三分之二以上以及三分之二的具有投票权业主签字同意确认。5.6.10如有房屋本体大修、翻修情况，将由公司成立的专门工作小组负责组织实施，参照工程事务处理程序进行。5.7房屋本体公用设备的维护管理要求见公用设备设施管理程序。5.8房屋本体的综合维修工程参照上述房屋本体修缮工程的要求进行。6.公司对部门房屋本体维护监督6.1 公司品质管理部利用业务督导、内审等检查方式对部门的房屋本体进行检查，部门须对房屋本体检查内容拟定纠正措施，品质管理部负责对纠正措施进行验证；6