银行个人住房贷款风险管理现状及防范

1、银行个人住房贷款风险管理现状及防范 对外外经济贸贸易大学学硕士学位论论文我国商业银银行个人人住房贷贷款风险险管理现现状及防防范姓名：戴光光华申请学位级级别：硕硕士专业：金融融学指导教师：杨慧声声2006009011摘要1998年年，随着着国家住住房制度度改革的的全面推推进和金金融体制制改革的的逐步深深入， 我翻巍业镔镔罩亍逐逐步擦发发囊令人人往痿贷贷款受务务搀为一一个荻熬熬铡澜圭圭罄长点点。经过过近咒年的快速发发展，圈圈前个人人住房贷贷款已进进入风险险高发区区间。商商业银行行如何识识别、转转移、控制、管管理个人人住房贷贷款风险险是此项项业务保保持健康康发展的的基本要要求。本文簌我嚣嚣令人住住房

2、贷款款聪验获获嚣入乎乎，对篦篦分鞭了了瓣努褰褰韭镊孬孬令久住住房贷款风险管管理枢架架和方法法，全面面探索了了我圜商商业银行行风险管管理体系系的构建建和相应应的措施手段段。本文第一部部分首先先介绍了了我莺个个人往痿痿贷款面面临的主主要风险险类型，并并对其成成因谶行了分分析。在在此基础础上分析析了我国国个人健健房贷款款风险管管理体系系和流程程风险管管理瓒状，提提出了我我国个人人住房贷贷款蝇险险管理在在内控制制度、操操作流程程、管理理技术等等方露存在的的闻题。- 本文第二部部分介绍绍了国外外商业银银行的风风险管理理框架，主主要包括括JxLL险管理理制度、风澄管管理攘式式裟强殓殓管理缌缌织缝鞠鞠，疑时

3、时分辑贪贪缨了翅翅羚亵业业镊器风风险警理理的措施和方方法，主主要包括括对流渤渤性风险险、提前前还款风风险和抵抵押物风风险的防防范和控控制。本文第三罄罄努锌嚣嚣上述分分聿嚣，箍箍窭了箍箍秀笺警警蠢!锻锻行令夫夫住房贷贷款撼陵陵管理政策建议议：一怒怒建立垂垂直的风风险管理理体系，理理顺风险险管理路路径，增增强风险险管理的独立性。二二是逐步步完善内内部掇制制制度，加加强内部部控制制制度建设设的同时时，注重重强纯肉部控裁裁潮瘦阙阙戆鬻接接，霜露露鸯蟊强强蓝管政政策鹭磁磁究，戆戆立内部部控鞠露露l菠静静评价制度和核查查制度；三是不不断提高高风险管管理技术术，统一一个人住住房贷款款风隐管管理网络络体系，实

4、现现全过程程风险管管理网络络体系，并并在此基基础上逐逐步实现现以定性性和定量量手段著蘩豹管理理方式；鞫是再再逢全过过程风险险管疆流流程，设设计穰实实施蘸台台有效竞竞争、焉焉台保障有力力的新烈烈业务经经营管避避模式；五是针针对商业业银行个个人住房房面临的的按揭项项目风险、提提前还款款风险、抵抵押物风风险提出出具体的的风险管管理措施施和方法法。关键词：商商业银行行个人住住房贷款款风险防防范风险险管瑗ABSTRRACTT With thee prromootinng oof tthe nattionnal reaaleestaate sysstemm annd tthe devveloopmeent

5、 of the rrefoorm of thee fiinannciaal ssysttem，oour commmerrciaal bbankks wweree laauncchinng iintoo persoonall reealesttatee looan bussineess as a nnew proofittinncreeasiing facctorr inn 1 9988+Affterr thhe fast proogreess of reccentt yeearss，thhe pperssonaal rreallesstatte lloann buusinnesss iss n

6、oow iin hheavvy riskIt is an esssenttiall reequeest to keeep tthe bussineess groowinng hheallthyy thhat commmerr ciial bankss shhoulld rrecoogniize，cconttroll，maanagge，ddiveert andd trranssferr thhe pperssonaal rreall-esstatte loans rriskks This esssay staartss wiith thee siituaatioon oof oour perrs

7、onnal reaaleestaate loaanSS riiskss annd analyyzess thhe pperssonaal rreallesstatte lloannS rissk mmanaagemmentt frramee annd mmethhodss off tbreiign commmerrciaal bbankksTThe esssay expplorres thee buuilddingg off ouur ccommmercciall baankss risk mannageemennt ssysttem andd ouutsiide cirrcummstaanc

8、ee In Paart onee，thhe eessaay aanallyzees tthe rissk ttypees aand cauusess whhichh ouur pperssonaal realesttatee looan bussineess is noww coonfrrontted witthTThe esssay alsso aanallyzees tthe staatuss inn quo oof oour perrsonnal reaal-eestaate loaan rriskk maanaggemeent mldd thhe rriskk maanaggemeen

9、t probllemss off thhe iinsiide conntroolliing insstittutiionss，opperaatinng pproccesss annd mmanaagemmentt technniquue In Paart twoo，thhe eessaay iintrroduucess thhe rriskk maanaggemeent fraame of forreiggn colmnnercciall baankss，inncluudinng rriskk maanaggemeent reggulaatioons，rriskk maanaggemeent

10、pattterrn and rriskk maanaggemeent strructtureesAAt tthe samme ttimee，itt inntrooducces thee riisk mannageemennt methoods andd meeasuuress off fooreiign commmerrciaal bbankks，iinclludiing thee coontrrolllingg annd keepiing awaay oof lliquuidiity rissk，mmorttgagge rriskk，cttc In Paart tKrreethee esss

11、ayy suuggeestss too buuildd thhe pperssonaal rreallesstatte lloann riisk managgemeent of ourr owwn ccommmercciall baankssFiirsttly,we shoouldd buuildd a verrticcal rissk managgemeent sysstemm annd iincrreasse tthe inddepeendeencee off thhe rriskk maanaggemeent sysstemm Seconndlyy,wee shhoulld cconss

12、ummmatee thhe iinteernaal cconttrolllinng ssysttem graaduaallyyThhirddly, we shhoulld iimprrovee thhe rriskk maanaggemeent tecchniiquees aand reaalizze qquallitaativve aand 珏quanttitaativve mmanaagemmentt meethoods，FFourrthlly,wwe sshouuld rebbuilld tthe fulll ooperratiing proceess oftthe rissk mman

13、aagemmenttFiinalll)；We shoouldd taake conncreete metthodds tto tthe rissks whichh ouur ccommmercciall baanksspeersoonall reeal-esttatee looan bussineess is connfroonteed wwithh， such as iteem rriskks，mmonggagee riiskss annd sso 0011 Key wwordds：CCommmercciall Baank， Risk KeeepinngAwway, Persoonall R

14、eealesttatee Looan Risk Mannageemennt Ill独创性声明明本人声明所所擞交的的学位论论_文是是本人在在释蛳指指导下述述彳亍的的研究工工作擞取褥瓣辑完完成豢。据据我掰知知，滁了了文孛特特裂糖泼泼蠡注襄襄鼗嚣戆戆遮方岁岁， 论文中不包包誉冀艳艳人已经经笈亵或或撰写过过的研究究成果，也也不包含含为获褥褥墨妻妻!I：丝丝塑鳖堡星垄垄堂堂_o或麓麓一他他.教IIu育&quoot;HH 机vv k构构11的的u学学T位uuH或mm迸书书l oo 而使用过的的材料。与与我一同同工佟的的同志对对本研究究所傲的的缎露贡贡献均基基猩论文中箨了了鹤潢的的注明并并表示谢谢意。学位论

15、文作作者链意意舔毕熬熬事隗珈珈妊帽、rr麟学位论文版版权使用用授权书书本学位论文文作者完完全了嬲嬲x寸夕夕|、弓弓蛋j干干领男足足夸有关保留、使使用学位位论文的的规窳，有有权保留留并向国国家有关关部门或或机构送送!趸论史的的复印僻僻耜磁盘盘，允垮垮论文被被套阕鞠鞠漕禳。本本人授权权苎i生i：!至查查亟曼 墨垄垄：爵隧媾媾擎毽论论文酌全全部或部部分“_hh一，.“oo工工qp硼硼日P，JJ 内窖缡入有有关数据据库逆行行检索，可可以聚用用影邸、缩缩印或扫扫摘等复复制芋墩墩保存、汇编编学位论论文。i慑害筻学学搜埝文文在瓣枣枣羼透矮矮搴援裁裁裹) 掌也i仑文文作者签签髻：&;塑函毕毕签字!I期期：年，

16、ff妈，尽尽翩签名；枕枕霆、石石墨字目期参参护6年年，霹霹石基基学i立论文文作者毕毕业朦去去向： 工作单位：冲I订订南iiR时pp登诱善善I)电电话：站站，。占占吵， 运遗蟪缝：薹发ll，311圭|炙炙瓣?蛙蛙f 螺编：，。；f绪论1998年年，嚣家家确定了了痿动内内鬟、拉拉动经济济增长兹兹经济政政策，国国务院毫毫台了圈务院关关于避步深化化城镇住住房制度度改革加加快住房房建设的的通知(国发19988233号)，推推动了房房地产市市场的快快速发媵媵。为了了配合圈圈家经济济政策的的实施， 推动房地产产业斡发发展，人人民银行行先螽颁颁布个个人住房房贷款蛰蛰理办法法积趣趣丈住房僚贷投入入支持住住房建设

17、设与消赞赞两个个文件，极极大促进进了商业业银行-人住房房贷款业务的发发展。疆药，虽蚤蚤家巍业业镊亍亍都瓣令令人住痨痨贷款捌捌为重点点发鼹对对象，毽毽出予鏊鏊内峦业银行发展展个人住住房贷款款业务的的经验相相对不足足，在个个人谨房房风险的的识别、定定性、量化、分析析和防控控技术等等管理方方法以及及组织结结构、管管理体系系等方面面，与国国外商业业银行还存在在若一霆霆蓑踅，且且市场环环壤和痿痿臻臻缓缓也枣德德遽一步步改善。裰裰戴，对对个人住房贷款款风险静静理问题题进行系系统、全全面的研研究对于于商啦银银行来说说已熄在在眉睫。 现代会融理理论认为为商业银银行的核核心功能能是风险险管理，同同时新巴巴塞尔协

18、协议和国国有囊业镶牙牙的段玲玲裁毅造造对锻纾纾霜嚣建建立会理理载风殓殓蛰壤抠抠絮寂完完蛰粒法法入浚理结构提出出了更商商的要求求，借嚣嚣国外商商业银行行风险管管理的先先进经验验，我国国商业银银行需要重新新构建个个人住房房贷款风风险管理理体系的的基本框框架，从从而保证证业务快快速稳健健发震。第一章我国国个人住住房贷款款风险现现状及问问题近几年，商商业银行行个人贷贷款业务务保持了了较快的的增长势势头，以以中国工工商银行行为例，19997年末末，个人人住房贷贷款余额额仅为66155亿元，占占各项贷贷款的比比例为OO7， 至20055年末，贷贷款余额额已经增增长为444733亿元，占占各项贷贷款的比比例

19、已经经达到114881 (见图11)。随着业务的的快速发发展，个个人住房房贷款的的风险也也逐步显显现，不不良贷款款余额和不良贷款款率均有有不同程程度的上上升，以以中国工工商银行行为例，220033年6月月末， 个人住房贷贷款的不不良贷款款率已经经达到112992，近近几年还还有逐步步恶化的的趋势， 加强个人住住房贷款款的风险险管理已已经成为为商业银银行个人人住房贷贷款业务务发展和和管理的重要要工作。数据来 源：中国国金融年年鉴2龚懿，吕吕晖蓉，吕吕吴炜：我国国个人住住房贷款款风险因因素分析析，西西南农业业大学学学报，220044，2(2)，227-229 2一、个人住住房贷款款面临的的主要风风

20、险类型型及成因因我国商业银银行个人人住房贷贷款面临临的风险险类型是是多样的的，由于于作用时时间和空空间的不同，风风险发生生往往是是多种风风险因素素共同作作用结果果，从目目前我国国商业银银行内部部管理情况和和外部环环境情况况分析看看，当前前个人住住房贷款款主要面面临以下下几类风风险： (一)按揭揭项目风风险按揭项目风风险是指指由于房房地产开开发商的的资质、实实力、诚诚信度、资资金等方方面出现问题导致致房地产产开发项项目无法法完工交交付借款款人或与与借款人人产生纠纠纷，致致使借款款人拒绝归还还贷款本本息给银银行带来来的风险险3。按按揭项目目风险是是我国商商业银行行个人住住房贷款面临临的最主主要的风

21、风险，目目前的主主要表现现形式为为“假按按揭”，即即以虚假假房屋交易套取银银行个人人住房贷贷款的行行为，其其成因主主要有以以下几方方面： 1、我国目目前实行行的是期期房销售售、期房房按揭的的模式，即即房屋尚尚未建成成取得房房屋所有权证证即可可进行销销售，商商业银行行对期房房项目发发放按揭揭贷款必必须是“多多层住宅主体结构构封顶、高高层住宅宅完成总总投资的的三分之之二”44。这就就在政策策上允许许房屋尚未建造完完成即可可进入销销售，使使得借款款人可能能面临房房地产项项目烂尾尾的风险险， 旦发生房地产产丌发项项目无法法完工交交付借款款人，借借款人极极有可能能将其转转嫁给商商业银行，造成商商业银行行

22、个人住住房贷款款损失。2、房地产产开发商商追求利利润最大大化的需需要。房房地产行行业是资资金密集集型行业业， 房地产开发发企业追追求利润润最大化化的客观观需求使使其必须须采取项项目滚动动开发的的方式最大限度的的提高资资金的使使用效率率，这种种需求加加大了商商业银行行在项目目资金监监管和封封闭运作上的的难度。由由于项目目开发的的盲目性性和项目目监理制制度的不不完备，一一旦房地地产丌发企业某某个项目目资金回回笼出现现问题则则可能导导致多个个项目资资金链断断裂，从从而造成成项目无法完完工形成成烂尾，进进而引发发借款人人违约和和商业银银行贷款款损失风风险。3、房地产产开发商商和借款款人房产产纠纷。由由

23、于对房房地产开开发商开开发建设设、竣工工验收等环节节缺乏有有效监督督和管理理。房地地产开发发商可能能与购房房人(借借款人)因延期期交房、规划划超标、或或房屋质质量等原原因产生生纠纷，使使得借款款人往往往会暂停停偿还银银行3钟文标：浅析析商业银银行个人人住房贷贷款的风风险与防防范，龙龙岩师专专学报，220044，222(4)，9-10 4中国人民民银行：关于于规范住住房金融融业务的的通知(银发20mm1995导) 3贷款，效两两将客户户与开发发商之阕阕的矛盾盾转嫁到到银行身身上6，导导致巍业业锻行个个人住房贷款损失失风险。(二)提前前还款风风险提前还款风风险是指指借 款人人在借款款合同规规定的还

24、还款讨11划之外外偿还本本金6，致致使贷款提前偿偿付行为为所造成成不确定定的现金金流使贷贷款人银银行无法法合理安安排资金金，造成成毂熬羧失静静菇陵。这这穗攮险险虽然不不会詈黎黎褒教锾锾章亍贷贷款本金金瓣壹接接损失，毽毽会影响商业银行行的资焱焱配置，从从而造成成收益下下降。提前还款的的激困是是多方巅巅豹。如如果不考考虑个人人信用的的损失及及非经济济因素， 提前偿付对对借款入入最大的的好处怒怒可以减减少剩怠怠支出。这这魏楚提提前偿付付的决定定性诱因7。在固固定利率率贷款条条件下，当当市场利利率下降降时，借借款人再再融资成成本也相相应降低，对予一一个理性性的个人人来说，必必然不会会按缀先先较高的的利

25、率支支付利息息，i掰掰提嚣还还款，选择较较低的利利率重薪薪融资戳戳减少耐耐息支付付。扶我我国实践践情况看看，鼹髓髓还款主主要有以下几几方面的的原因：一是借借款人收收入水平平的不断断提高，220044年职工工平均工工资为160024元元8，较较20000年增增长了771，保保黪了较较快豹增增长势头头，搜鼹鼹借款人人有经济麓力进进行提前前还款；二是掇掇资渠道道的褶对对箧乏，借借款人很很难遥过过其他投投资渠道获得稳定定的、较较黼的收收益，当当借款人人无法获获得高于于贷款利利率水平平的投资资回报时时， 势必进行提提翦还款款；三是是风险转转移的需需要，诲诲多氆款款人贷歇歇买房并并不怒因因为没有有足够的资

26、金金，丽怒怒由于在在期房销销售的模模式下，借借款入摆摆心发生生项目风风险，产产权最终无法落实实，因此此借款人人往往通通过申请请贷款的的方式，一一方谢可可以通过过银行强强化对开发蠢的行行为约柬柬，另一一方西一一丝发生生风险，出出于银哥哥亍牵涉涉其中势势必会承承担租应应的责任并有有积极性性与开发发商进行行相关的的法襻行行为，这这在一定定程度上上僳护了了借款人，因此一一旦产权权得以落落实，项项目风险险得以消消除，借借款人往往往选择择了提前前还款。5季爱表：住房房金融掰掰渡务与与法规，中中嗣金融融出版社社，20004年年舨，第第5I页页6曩蘩誊，王王勇：巾巾J九棱棱赛抵捧捧贷薮最最硷及控控捌愚考考，睦

27、睦尔滨金金敲禽等等专44学校学学壤2200330)，226-228 7凌常峰，张张红：个个人书书房按揭揭贷款提提前偿付付风险问问题研究究中中国房地地产盒融融，220022(100)，11 5-19 8数据据来源：根据中中华人民民共和国国国家统统计局网网站(wwwwsttatts,220vcn)相关资资料整理理4(三)抵挥挥物风险险抵押物_II)(LL险艇指指借款人人造约后后，贷款款人无法法处置抵抵押物或或处置后后姆致利利益受损产生戆风风殓9。它它主要包包括抵事事甲物处处置抛除除、抵押押物贬缀缀风险和和抵拶物物撰毁风风险三个方面面。其中中，抵押押物处澄澄风险是是指由予予产权璃璃癌、处处置成本本逮

28、离绒绒社会稳稳定的需要导导致银行行无法通通过处鬣鬣抵押物物受偿贷贷款余额额而彤成成的风险险；抵押押物贬值值风黢楚指因因经济阑阑期、房房地产市市场波动动、抵搀搀物评估估行为不不规范或或抵掸房房屋本身身藤湖导致抵抵押 物大大幅贬值值，锻行行无法通通过处鬣鬣抵押物物受偿贷贷款的可可髓瞧；抵押物物损毁风险是是指由于于地震、火火灾等不不可抗力力因索或或其他因因素导致致抵押物物严重受受损或灭失，使褥褥抵押物物不蓐具具有使援援价值或或使t蓦蓦j份毽毽降低，镊镊雩ii二无法法通过怂怂嚣抵押押扬受偻全部贷贷款余额额的可能能性。对对个人住住房贷款款而言，.虽发生生风险，对对抵押物物的处鼢是保护护商业银银行债权权的

29、最后后道屏屏障，因因此应该该尽力避避免和降降低由于于抵押物物带来的风险险，僵从从实践看看，蠢子子钋部环环境抟缀缀因，商商韭银雩雩亍葱妊妊的抵摊摊物风险险还是非常严重重的： - 一是法律保保障问题题。由于于抵押物物多为膦膦民自住住房，借借款人违违约后，如如果银行行逶遥鲶鬟抵抵攘魏毅毅鏊贷款款，就会会造成抵抵摺入无无家可癌癌、无痨痨可茳，渡渡浚霹襞襞会窭予维护社会会稳定的的考虑，使使得锻行行即使胜胜诉也最最终难啦啦处理抵抵押物，形形成抵押押物处鬣风险。二是鬏赛镬镬键露ll凄竭逶逶。斑予予蚕蘸我我溺痨篷篷产市场场以襞房房镑售为为主，巍巍盈壤行个人住房房贷款大大多在房房屋未竣竣工时就就已发放放，一旦旦

30、借款人人出现违违约，银银行在通通过处置抵押押物收网网贷款时时，将颟颟崎抵押押房鼹因因未完工工而赡以以处置的的风险。三是抵押登登记制度度问题。穗穗我国部部分蟪嚣嚣，茹内内蒙蛊蠡蠡治医静静露帮涪涪特市稚稚黑龙江省的的哈尔滨滨市无法法办理期期房的预预抵押登登记手续续，谶成成银行资资金在贷贷款发放放到房屋办妥妥产权诞诞之间无无法落实实房屋抵抵押，两两只能依依赖开发发商的阶阶段燃担担保，存存在巨大题险险隐恚；部分造造区酶髓髓晶房销销售登记记备案稍稍度未熊熊褥羁有有效瓶行行，导致致一房多售、抵抵押厝再再售等情情况的出出现；这这些幽于于制度不不完善和和相关行行政部门门不作为纛接损害害了商渡渡银行的的剥熬。9

31、蔡德容。潘潘军：住住房盎融融创新研研究东东北财经经大学出出版社，220022年版，第第3188页5靼是评估制制度阀题题。房地地产译估估枫构及及扶业人人员行为为豹监督督枫翎尚尚未建立立， 个别房氇氇产佶价价桃梅或或售价瓣瓣W能会会为谋求求垂身利利益，丽丽不遵守守信价瓶瓶程和职职业道德，在审审批发放放贷款时时高储抵抵押物价价值，在在处置不不良贷款款时低估估抵押物物价值， 从蕊使银芎芎亍贷款款嚣牾抵抵揆物风风除。个人住房贷贷款风险险管理现现状蠢兹我溪囊囊燕镆嚣嚣黠予个个人住痔痔贷款貔貔风险管管理主要要毯瑟风风险瓣理理体系载载构建和对流流程的风风险管理理两个方方面： (一)热险险管理体体系1、机构体体

32、系鏊魏嚣魂亵亵救镶嚣嚣大多实实行基分分牙裁，|丛遥大大嚣枣褒褒盟壤嚣嚣为铡，总总萼亍一一F设一缀分行、二二级分行行、支行行和游业业网点，实实行自上上而下的的蓬直管管理。下下级行在在业 务上接受上上级行专专业主管管部门的的指导，但但人事、工工资、任任免等权权限基本本不受上上级露专堑主管管罄门瓣瓣羧澍，瑟瑟是爱零零缀嚣嚣嚣长静终终衷，良良本缀行行毒亍长长 受蠹蠹。总嚣嚣设立个人住房房贷款管管理部门门，策划划、管理理和赂控控全行个个人健房房贷款业业务；一一级分行行和二级分行行相应设设立个人人住房贷贷款管理理部门机机构，对对辖区内内的个人人住房贷贷款进行行管爨稳整控控；支行行设立设设专飘爨爨位，受受责

33、个人人住房贷贷款熬弱弱查、审审查、窜窜魏蠢货货后管理工作作。2、制度体体系(1)最陵陵按稍铡铡度风险控制制制艘主要要有两种种类型：一是统统一负责责制，即即设立风风险管蠛蠛委员会会， 统防范和和控制锫锫种风险险；二是是分工负负责制，即即由各相相关北务务部门对对各种风风险分剐交施管理理。浚濯濯大国毒毒蠢数滚滚行为秘秘，瓣蘩蘩臻采褒褒两耱方方式著嚣嚣麓模式式。(2)授权权与审批批制度以四大国有有商业银银行为例例，均实实行统一一法人制制度，各各分支机机构须在在上级行行授衩菠豳痰遂遂嚣经鬻鬻帮管理理，授载载每l凄凄是豢慧慧行自分分支嚣藏藏信贷搴搴懿投陵陵、经营营蔽限镎进行逐逐级转授授；审批批制度是是指根

34、据据“审贷贷分离”原原则，通通过分设设贷款调调查、6审豢、审批批不同嬲嬲控和职职责，实实现个人人住房贷贷款的风风险按铡铡与管理理。秘魏魏国内商商业锻行正在在探索戏戏已经实实现了蒸蒸中审批批的模式式，即成成立窜貔貔中心，由由专鞔审审抚人员对辖区内内所有个个人住房房贷款进进行集中中化和规规范化的的审批。3、操乍乍体系按照“韭务务籀震，内内控先行行”的原原剐，霞霞内各家家商般锻锻行均建建立了一一系列适适应北务发展展需要的的操作体体系，主主要包括括个人住住房贷款款管蠛办办法、操操作流程程、会计计核舞办法、贷贷嚣管理理办法、挡挡察管理理办法、借借款人资资信谬毯毯意见等等，融经经逐步燎燎个人往房贷贷款业努

35、努纳入规规范仡与与制度化化发鼹的的轨道。以以中国工工商银行行为例，其其已经建立了个个人住房房贷款程程序化、标标准化的的操作模模式，实实现了业业务操作作的“四四统一”， 即绞监务务滚稳、统统一业务务软傅、绞绞一业务务文本帮帮统一袋袋嚣管理理。同时时逐剥莠莠j全行统一的业业务揉作作与管理理软件，建建立了从从憨行到到分行和和支行的的业务濂濂控网络络系统，可监测测到全彳彳予个人人住房贷贷款业务务数量和和质量、楼楼盘和客客户信息息等，实实现了业业务攥撵稿管管理在按按拳层嚣嚣上的绞绞一纯、短短藏纯和和标准纯纯。4、监控体体系 (1)业务务监测上级行裂用用娩务监监控系统统，定麓麓对下缓缓行个人人往痿受受款业

36、务务懿数爨爨鞠蒺量量、按揭项目以以及贷款款客户进进行监测测。发现现贷款存存在潜在在风险时时，上级级行下发发核查通通知书，要求求下级行行核查整整改，问问题严重重的，上上级行派派人赴现现场核查查。(2)城殓殓颧罄上级行根据据经营和和管理状状况，确确定个人人住房贷贷款业务务的风险险预警指指标，定定期对越过预警警指标的的经营机机构，按按照程度度不同分分别下发发预警、整整改或停停牌通知知。接裂邋妇夔分分支辍擒擒要在翘翘定羧羧羧内鼹韭韭务遴行行整改，并并淘上级级行提交交整菠报报告。(3)内部部检查 内部部检查制制度可分分为业务务检查、业业务稽核核和执法法监察三三种类型型。其中中业务检检查主要是对对令人程程

37、涝贷款款静风除除l坐援援进雩亍亍簸替检检查；韭韭务疆孩孩主要是是对令人人霞房贷款内控制制度的建建立和执执行，以以及个人人住房贷贷款审批批发放各各个环节节的台婉婉性进行行监督检查；执法监监察是对对各级行行管理人人员或员员工贯彻彻执行国国家金融融方针、政政策、法镣、法燕燕殴及冬冬矮翻凄凄、办浚浚等薅援援送抒簸簸督硷囊囊。(：)流程程的风险险管理个人住房贷贷款流程程风险管管理是指指按照贷贷敞流程程所做的的全过程程风险管管理，包包括贷款调查、审审查、审审批、贷贷后管理理帮不良良贷款清清收等环环节豹风风殓管理理。l、贷款调调查环节节贷款调查人人对受理理的个人人健房贷贷款申请请资料进进行调查查，通过过约见

38、借借款人，对对客户身份、购购房行为为真实性性、掰购购住房情情况及还还款能力力等进行行调查核核实，并并出具诵鸯意见。贷贷款调奁奁入对贷贷款淡料料的真实实毪、台台法性翻翻合娥性性负调套套爨任。2、贷款审审查环节节贷款审查人人对个人人住房贷贷款申请请资料、贷贷款调查查人的溺溺查意见见进行审审查和核核实，必要时时可采取取电话或或面谈的的形式进进行核实实，并出出其窜焱焱意见。贷贷款审查查人对贷款的合法法性、合合舰性和和真实性性负审查查责任。3、贷款审审撼环节节赞款审批人人对审查查通过昀昀贷款申申请资料料避行审审批，符符合条件件盼，签签磐借款款合同和借据，确确定贷漱漱金额、利利率、期期限。贷贷款审批批人对

39、贷贷敞的合合法性和和合规性性负审批责任。4、贷后管管理环节节贷款发放后后，贷后后管理员员要对借借款人、保保证人和和抵押物物情况进进行跟踪踪检查， 了瓣氆款大大职业、投投入变动动馕况，弱弱期房按按搦兹要要对开发发麓秘按按揭项爨爨进展髂髂况进行跟踪检检查。5、不良贷贷款滴收收环节不蠢贷款熬熬渣牧主主要包括括对违约约贷款鲍鲍毽搜褰褰处曼工工终，鄹鄹采取彀彀话经竣竣、发倦收通知知书、上上门催收收、发律律师函等等方式鼹鼹求借款款人限期期清偿违违约贷款款；对于于催收无效的的，采取取诉讼、以以物抵贷贷、核销销、打包包出售、引引入投资资人、风风险代理理、资产涯券纯纯等方式式送学处处置。三、个人住住房贷款款风险

40、管管理存在在的主要要问题随着我国商商业银行行股份制制改革的的不断推推进，商商业银行行已经初初步建立立了个人人住8房贷款的风风险管理理体系，毽毽也存在在一些超超题照特特解决，主主熏表现现为： (一)内控控制度建建设尚需需加强=l爨凡年年，裔鼗鼗锻行凝凝据曼务务发装毒凝割割定了大大量懿毒毒l浚麓麓定来麓麓蕊照务务熬发展，假从实实际操作作稽，商商业银行行内控制制度建设设上仍然然存在大大量的问问题： 一是制度办办法的修修改和完完善还无无法适应应舭务不不断发展展和市场场需求不不断变化化貔嚣要。令令人住癃癃贷款歪歪签予蝗蝗务上秀秀蘩，嚣嚣窳各习习蘸蓑蓑壤定潋潋及市场场环凌交交亿较快，一旦旦出现不不利于银银

41、行的枣枣件发生生 ，如如聚不能能及时修修改和完完善相关关制度，就就有可熊导致致制度风风陵； 二楚各项蕊蕊搴翻发发的贯襁襁撬行力力凄较差差。澈亏亏二不是是或者失失羧懿内内部控簇簇、太员、系统或或者外部部攀件的的风险”时时有发生生，有章章不循，违违章操作作的现象象展禁不不止， 这是蹦前商商业银行行存在的的主要问问题。出出于市场场环境的的不完备备，交易易对手的的非市场场纯，虢及阊阊监竞争争豹压力力，健褥褥蠢照银银行静渡渡务人员员芏往往游离予予政策边边缘，要要么丢掉市场，要要么违舰舰操作。三是监管和和检凌力力度不足足。嗣前前商业银银行封操操作风险险的检查查主要依依赖内部部合纛裣鸯鞠辨辨部篮管管稔奁，扶

42、扶内部秘秘合凝检检查纛，交交于梭套套部门分分属一个个褫穗翡翡不同部门很难难进行实实质性的的检查，往往往是不不出事没没问题，一一出睾全全是问题题；从外外部监管露，监监管部门门对不同同机构的的检查尺尺度不统统一，对对实际般般务背景景不了解解，不但但没有怒到有有效兹蕊蕊鬻俸舞舞l，反反舔勰澍澍T同监监的不公公平竞争争。(二>t;遭务务操佟滚滚程有祷祷完誉照然我国各各商业银银行都已已经制定定了较为为完锫的的个人住住房贷款款业务操操作流程程， 毽隧羲泣务务最陵管管褒戆鸯鸯瑟强，鼗鼗务撩睾滚程程有特完完善： 是个人住住房贷款款业务经经营的集集约化和和舰模化化水平不不商。由由于个人人住房贷贷款的对魏是个

43、个人客户户，与法法人贷款款相比，个个人贷款款具有贷贷款对藩藩分散、贷贷款会额额小、贷款笔数多多等黪熹熹，窝暴暴不实瑷瑷繁终诧诧窥趣模模往警理理，燕数数实现|芟盏盏拳乎瓣瓣提毫仲樊欣，杨杨晓光：操作作风险管管理的方方法与现现状，证证券市场场导报，220033年6月月号9和风险管理理的加强强。但出出于业务务营销的的考虑，商商业银行行普遍利利用网点点优势采采用了撒网式营销销方式，一一般支行行均可以以办理个个人住房房贷款业业务，一一些储蓄蓄所、分分理处也可以受理理，集约约化水平平较低，而而且由于于参与人人员的水水平不高高，风险险管理意意识薄弱，对个人人住房贷贷款的风风险管理理带来了了负面影影响，潜潜存

44、着一一定的风风险隐患患。二是个人住住房贷款款未真正正实现审审贷分离离。审贷贷分离不不仅包括括人员的的分离也也包括机构的分分离，以以四家国国有商业业银行为为例，对对于法人人贷款除除了采取取质押方方式担保保的贷款以外外，支行行层级均均没有审审批权，而而对于个个人住房房贷款出出于业务务发展的的原因， 支行一般都都具有一一定的审审批权，使使得支行行既承担担了贷款款营销，又又承担了了审批和和贷后管理的职职责，由由于单一一机构利利益目标标的一致致性，即即使个人人住房贷贷款由多多个人分分别进行调查查、审查查和审批批，也很很难避免免操作风风险和道道德风险险。(三)风险险管理技技术和方方法仍需需改进个人住房贷贷

45、款具有有同质性性的特点点，即业业务特性性比较接接近，这这就要求求在业务务操作和管理上上能够实实现统一一的标准准，这种种统一的的标准并并不意味味着所有有方面全全部一 致，而是指指在操作作管理的的基本框框架、技技术等方方面是一一致的，而而从我国国商业银银行实践操作看，这这方面还还是十分分薄弱的的： 一是业务操操作和管管理技术术比较落落后，我我国商业业银行对对个人住住房贷款款的核算算和管理基本停停留在分分地区集集中管理理的基础础上，即即个人贷贷款数据据纳入计计算机网网络核算算和管理，但但网络连连接和数数据集中中是以二二级分行行或一级级分行为为单位实实现的，二二级分行或一级分分行之间间是没有有实现联联

46、网的，因因此数据据是无法法共享的的，也就就无法实实现跨地区的监控控和管理理。一些些技术较较为薄弱弱的商业业银行甚甚至还处处于手工工核算管管理阶段，难以有有效防范范操作风风险。二是定性判判断较多多，定量量分析较较少，对对于贷款款的量化化管理和和模型化化管理等等方面还非常薄薄弱。由由于电子子化水平平不高，商商业银行行在对个个人住房房贷款的的历史数数据管理基本是一一片空白白，而这这恰恰是是个人住住房贷款款量化管管理和模模型化管管理建立立的基础。由于历历史数据据的缺失失，目前前商业银银行在对对客户的的评定上上定性标标准较多多，定量量标准少，即即使存在在，其定定量标准准的估值值基础也也很少是是从历史史经

47、验数数据分析析得来。这种管理方方式难以以适应商商业银行行对个人人住房贷贷款风险险管理需需要。三是对各种种风险的的防范缺缺乏有效效的措施施。由于于外部环环境的制制约，目目前商业业银1 n行风险转移移手段和和方法比比较匮乏乏，如项项目风险险，由于于现行法法律的问问题，对对银行的的债权保护有有限；又又如抵押押物风险险，由于于整个外外部环境境包括抵抵押登记记、销售售登记、抵押物拍卖卖、评估估等方面面制度的的不完备备，造成成商业银银行很难难有效的的保护自自身的利利益。第二章国外外商业银银行个人人住房贷贷款风险险管理介介绍发达国家的的谯房金金融业务务掰史悠悠久，以以个人住住房贷款款为主体体的住房房金融发发

48、展水平号一国国经济发发展水平平密切相相关，一一般在发发达国家家，往房房金融业业静殷聪聪水平都都相应较高，如如美圈住住房占全全美阐定定资产的的比踅超超过了550，商商业银行行在房地地产金融市场上上豹毙熬熬超过了了50“；欧欧受国家家20001年居居民按趱趱贷款占占GDPP的比率率平均达到了了39，其中中英国为为60，德国国为477，荷荷兰达到到”。由由此可见见， 个人住房贷贷款风险险管理不不仅对商商业银行行的经营营与发展展意义重重大，对对整个国国民经济济的安全与稳稳定也至至关重要要。国外商业银银行风险险管理框框架鬻舞裔韭银银行令人人隹痿贷贷款监务务经适AA卡年静静发暴，已已经建立立超藏熬熬静风险

49、险管理体系。在在风险镎镎理的框框架方面面，国外外商业银银行都建建立了自自己的风风险管理理制度、风险管理模模式及风风险管理理组织结结构等；在风黢黢管理对对象方掰掰，国外外商业银银行强调调要对色括信信箱蕊除除、流韵韵往鼹除除、市场场强除、操操作风险险等在蠹蠹匏风险险避行全全蟊管理，溪对个个人住房房贷款业业 务的的全过程程进行管管理；在在风险管管理方法法上，图图外商业业银行更加重视视定量分分析，运运用多种种数理模模型对风风险进行行识别、评评价和监监控，最最终确定科学斡飙飙险鲶嚣嚣猎麓和和补偿手手段。()风险险管理制制度不同国家、不不同商业业银行有有各自不不同的风风险管理理模式，但但各种模模式的风风险

50、管理体系都是是以完蔷蔷的风险险管理制制度为基基础的，建建立健全全风险管管理制度度愚现代代商业银行强逡管管理瓿测测鼹孩心心内蜜，戬戬菇险控控剁受基基点戆风风羧稽瑾瑾毒l凄凄包懿戮戮下死令令方面：l、科学的的法人治治理结构构1攀澎东：住房房金融新新业务与与法规，中中圈套融融出版社社，20004年年版第4页页2数据来源源：20004年年中图房房地产盘盘融报告告，央央行席地地产分析析小组12银行法人稔稔璎结构构通常幽幽黢东大大会、夔夔攀会帮帮监事会会等撬秘秘组成，它它是褒钱钱裔垃镄行正正常舔落落与蕊验验控制鹃鹃基磁性性裁发傈傈证。鑫鑫予番囤囤静螽ll发结构构、法律律框架和文化传传统不闶闶，三机机构之间

51、间的地位位及关系系在不同同国家的的商业银银行中是是不同豹。i磊年年寒，国国外麓过过壤行开开始藿巍巍蟊强化化银行豹豹蠹都懿懿餐控裁裁，在锻锻露法AA渍理镰季奄中中设立猿猿立抟、只只对锻行行最高校校力辊梅梅受责酶酶内帑橇橇梅。2、明确的的业务部部门风险险控制分分工及相相甄制衡衡关系为终理鼠黢黢经营与与熬验管管理趣功功能要求求，鬓多多离蹙蹙银行在在强调各各驻势嫠嫠门耱亘独立的丽丽露，又又强调韭韭务运作作的相互互制豹，以以实现风风险控铺铺与管理理的交叉叉监督、双黛控制的的效果。以以同本住住友银行行为例，往往友银行行内部风风隐管理理是按风风除类别别(信舄风陵、市市场热陵陵、漉动动毪风险险、事务务楚璎撼撼

52、殓、系系统鼹验验、逮弦弦程窿风风险、羟羟营风险、其其他风除除)分尉尉由番主主管部门门负责，并并由该主主镣部门门牵头定定黼露开开由裙关部门参加加的关联联会议，进进行风险险分析与与风险控控制的讨讨论。3、严密，审审溪鳇援援投毒溉溉毒l囊囊匿外商业银银行通常常都在内内部建立立包括绩绩靛权限限(部门门、个人人)、风风险限额额和审批程序等在在内的严严密、审审慎的授授权审批批制度。银银行内部部的授权权与审批批制度由由风险警褒娄员会会毒定定并提交交董事会会认可。鼓鼓美嗣捷捷簇寝行行受翻，其其售货鼹鼹羚管_理申懿懿授权审批控控制制液液是现代代商业键键行中的的典裂模模式，它它包括窜窜贷分离离、援信信额度管管理、

53、信贷授授权审批批控制、三三人信贷贷委员会会批准制制度等四四个方面面。其中中，信贷贷授权事蹴控涮是是懿凄的的棱心。该该模式下下，怠行行设信贷贷政策委委员会，决决定绩贷贷委羡会会藏员人选，授授权每个个委员的的贷款审审批额度度，规定定客户授授倍额麟麟必须由由信餐委委员会中中至少三个委委员签字字批准。4、煮效蕊蕊森帮检检查与搭搭棱裁度度有效的内部部检查与与稽核铷铷艘是及及时发现现风险隐隐患、避避免和减减少损失失孵关键键制度蜜徘。国国外商姐姐k银行行内部梭梭 焱与与稽查制制度般般包括三三个方面面：一是是总行业业务部门对其下属属分支枫枫狡盈务务部门瀚瀚对西淦淦壹。捻捻查夔形形式主要要有：要要求鞭送送并搴查

54、查有荚业务资资料、财财务报表表、专门门问题报报告，疆疆集分支支机榆行行长或业业务部门门经理座座谈会等等；二是总总行审计计稽投部部门对其其下属机机构进行行定期戚戚不定期期的耩核核缄专项项窜计；三是是豢行鞲鞲嚣啻查查及矫聘聘窜诗、会会计烯进进行裣妻妻。(二)厩险险管瑷搂搂式国外商业银银彳亍风风险管理理的运行行模式一一般可分分为两种种，其一一为风险险集中管管理模式(topp doown appproaach)，另一一种为风风险分数数管理模模式(bbotttom up appproaach)。风险集中管管理模式式的特点点怒：与与整个银银行的管管理体系系配套，由由总杼统统一管理理风险；大额额授信由由总行

55、风风险控制制部门或或信贷管管理部门门统一管管理，经经核定后后分配给给分支枕构使使用；为为了管理理需要，飙飙险管理理信患向向总行风风陵管理理部门集集中；风风险管理效莱取决决于汇艨艨后的风风险信意意质量及及相关分分析人员员的承平平。这稀稀模式袋袋大的弊弊端怒，由于于风险管管理决策策层远离离一线，如如果风险险管理信信息系统统不能保保诳及时时、准确地传递信信毫，淡淡楚孝也也就无法法保持对对风险黥黥嵩度敏敏感。褥褥在握应应城酸篱篱理剁度度缺失的前提提下，风风险的集集中管理理也在一一定程黢黢上使褥褥一线风风险管理理人员缺缺乏管理理好风险的积积极性。与其媚对应应豹另一一秘风验验镑理模模式是城城险分数数管理模

56、模式，其其主要特特点是：控制风除的权权限下放放，由分分支机襁襁根据各各自面临临的风险险实时管管理；根根据本地地区客户户的实际情况况，自行行确定风风险限颥颥；风险险管理信信息分散散于各个个决策主主体；总总行风险险管理部门帮帮楼孩审审谤邦门门具有簸簸餐职能能，以保保涯风险险不会绘绘银李亍亍带来灾灾难犍损损失。当然，这这种模式式也具有有一定弊弊端：对对规模庞庞大、分分支机构构众多的的跨国银银行丽言，如果相相应制度度缺失，风风险篱理理的责任任、极力力和利益益难以有有效统一一，就可可能使风除按蒯渡渡于形式式。霹褒褒是蚤令令风验管管理豹决决策主钵钵能够援援涯采取取最我媳媳辍险管管理政策和措措施，“合合成谬

57、误误”也难难以避免免，风险险分散管管理可能能造成总总体风险险管理陷于被动。这嚣静照殓殓蛰理模模式蚤具具特色，本本身莠没没有霞劣劣之分，缀缀牙根据据囊努情情况壬壬选一种模式式。一般般来说，总总分行制制的银行行多采用用风险集集中管理理模式，单单一银行行制的锻行多采采用风险险分散管管理模式式，但这这也不熄熄绝对的的。从发发展趋势势来搿，这这两种风黢管理模模式戆癸癸袋在逐逐囊淡纯纯，越寒寒越多涎涎银行擐擐据帮场场环境秘秘业务发发震霞要，榘两种种模式的的优点，建建立了符符合自身身特点的的风险管管理模式式。(三)风险险管理组组织结构构风险管理组组织结构构是最终终决定银银行在控控制、监监督和评评估其各各业务

58、部部门风险险承14担憝力之效效力的关关键，它它直 接影影哟到风风险管溅溅与银行行总体战战略尽标标的一致致蛙。风风险缀绞结构构一般包包括：对对风险受受鼗终责责任的麓麓事会；被授权权管理风风险的风风险管理理委员会；负负责风险险管理政政策制定定、实施施与风险险控制的的风险管管理部门门。l、董事会会菱事会最终终承担财财务损失失豉股东东权益减减少等责责任，防防范、控控制和处处理镶行行所面临的所有有风险是是蓬事会会的一项项重要职职能。119900年以来来，国外外大银行行的董事事会已纷纷掩媳媳险管褒褒纳入发发展战酶酶诗翊，并并将风险险管理在在整个管管理钵系系中豹地地位提升剐镶行发发展战略略的范畴畴。2、风险

59、管管理安员员会风险管理委委员会隶隶疆于董董攀会，其其成员囊囊键亍亍蠹部和和丹部麴麴经济惫惫融专家家构成，其中包包括两名名以上的的银行决决策层人人员。风风险管理理委员会会独立于于日常业业务管理理， 而且要有充充分的缀缀验确保保其管理理活动免免受来自自于业务务部门管管理层涉涉足干扰扰而作交独立豹剿剿叛。为为了儇证证系统内内部对镶镶矛亍的的风验竣竣簧、风风黢意识识以及每每个业务务部门的特殊风风险有一一个共同同的认识识，风险险管理委委员会一一般负资资制定并并适时修修F银银行_ 的风险管理理政策，以以指导银银行的各各项业务务活动稳稳健进行行和所有有员工的的行为。作作为全括系统强强验戆篱篱毽考帮帮责任零零

60、翅者，风风殓骛淫淫委员会会毖绥对对那些毙毙够整讫讫豹撼险颁布量化化风险标标准(比比如限额额、风险险资本衡衡蹙方法法等)，对对内部评评估不易易量化的的风险，建立立相应的的操作规规程。3、菇验警警璎职能能部门风险管理职职能部门门隶属予予管理委委员会，它它们或者者是分离离的，如如分别设设立的市市场风险管理理部门、信信用风险险管瑕部部门等；或者整整合为一一个先整整的风险险管理部部。风陵管爨联戆戆部门在在越殓管管理委员员会兹支支撩下，嚣嚣搜强零零豹簸替替、簧量量零#浮浮份量彳彳七风险的职责责。为了了有效地地履行这这种功能能，风险险管理职职能部门门必须有有一寇的的职权并并独立于产生生各种风风险的业业务部门