麦德龙物业管理

1、名目 HYPERLINK l “_TOC_250034“ 第一章总论3 HYPERLINK l “_TOC_250033“ 工程背景3 HYPERLINK l “_TOC_250032“ 工程名称3 HYPERLINK l “_TOC_250031“ 投资单位概况3 HYPERLINK l “_TOC_250030“ 工程概况3 HYPERLINK l “_TOC_250029“ 1.2.2 规模与目的3 HYPERLINK l “_TOC_250028“ 工程宏观必要性建立分析4 HYPERLINK l “_TOC_250027“ 工程微观必要性建立分析4 HYPERLINK l “_TOC

2、_250026“ 第三章工程市场分析4 HYPERLINK l “_TOC_250025“ 市场分析4 HYPERLINK l “_TOC_250024“ 麦德龙工程战略选择4 HYPERLINK l “_TOC_250023“ 第四章建立工程定位分析4 HYPERLINK l “_TOC_250022“ 顾客定位4 HYPERLINK l “_TOC_250021“ 商品定位4 HYPERLINK l “_TOC_250020“ 第五章建立条件分析5 HYPERLINK l “_TOC_250019“ 场址选择5 HYPERLINK l “_TOC_250018“ 超市建筑设计5 HYPER

3、LINK l “_TOC_250017“ 交通因素5 HYPERLINK l “_TOC_250016“ 第六章投资估算5 HYPERLINK l “_TOC_250015“ 工程投资估算5 HYPERLINK l “_TOC_250014“ 工程总投资估算额5 HYPERLINK l “_TOC_250013“ 第七章工程融资方案6 HYPERLINK l “_TOC_250012“ 资金本钱率6 HYPERLINK l “_TOC_250011“ 债务资金本钱6 HYPERLINK l “_TOC_250010“ 融资风资金占用险分析6 HYPERLINK l “_TOC_250009“

4、第八章财务分析及评价6 HYPERLINK l “_TOC_250008“ 反映工程盈利力量的指标6 HYPERLINK l “_TOC_250007“ 反映工程清偿力量的指标6 HYPERLINK l “_TOC_250006“ 第九章经济费用效益分析7 HYPERLINK l “_TOC_250005“ 经济内部收益率7 HYPERLINK l “_TOC_250004“ 经济净现值7 HYPERLINK l “_TOC_250003“ 经济效益费用比7 HYPERLINK l “_TOC_250002“ 第十章社会评价7 HYPERLINK l “_TOC_250001“ 10.1 可能

5、产生的社会效益7 HYPERLINK l “_TOC_250000“ 第十一章可行性争辩结论7麦德龙物业治理（青岛）工程可行性争辩报告系部姓名杨鹏学号20220420225成绩任课教师复查人批阅时间第一章总论工程背景工程名称麦德龙物业治理（青岛）工程投资单位概况麦德龙于1964年在德国以1.4“现金交易，自选自运）营销新理念在市场上引人注目。经过近 40 年的进展，现在麦德龙已经成为欧洲最大的商业连锁企业之一，并自 1999 年开头排名世界零售百强第三位。目前，麦德龙在全球20 多个国家和地区3000 20 1000 1995 年来到中国并与中国有名的锦江集团合作，建立了锦江麦德龙现购自运有限

6、公司，是第一家获得中国中心政府批准在中国多个主要城市建立连锁商场的合资企业。麦德龙提出“我们是顾客的仓库“的概念，意味着每个商店不 另140 米长*（90 米+28 米）宽，其中 90 米为商店宽度，28 米为商店自身仓储空间的宽度。麦德龙习惯于独立运营的商业空间，单层建筑，独立的停车场，很少将店开在大型购物中心里面。2002 年，麦德龙在中国北部、东部、南部和中部建立了四个销售区域。麦德龙通过其全国性分销系统将当地产品投入国内市场的同时吸引着各地顾客。同时麦德龙国际分销系统将中国商品推向国际市场。麦德龙是第一家获准在中国内地城市开设连锁商场的外资商业企业。据18 3 亿欧15 140 500

7、0 人。 麦德龙现购自运是国际自助式30 670 10 2022年营业额到达了 310 亿欧元。麦德龙现购自运凭借占麦德龙集团营业额超过50%的奉献率，成为麦德龙集团最大的销售分支。麦德龙现购自运独特的商业模式，包含产品组合和效劳工程都是以餐饮企业、中小零售商、机关团体为目标顾客。公司为这些特定的客户供给食品、非食品产品组合，以及有吸引力的批发价格。高效的、国际上通行的理念确保了进入新市场时的成功。工程报告编制依据投资工程可行性争辩指南建立工程经济评价方法与参数工程提出理由及依据工程概况拟建地点麦凯龙工程拟建于黄岛区团结路西，五台山路北规模与目的规模：在黄岛区五台山路北、团结路西侧，占地面积1

8、4392.1 平方米，营业面积5752 平方米，总投1.06 亿元。目地：致力于客户效劳，高效益，不断留意客户的要求和满足程度。建立条件及进度麦德龙限购自运商场工程已进入后续程序，目前，市商务局已出具外商投资商业领域意见 连锁经营的百货零售配销中心。进度：商定交地时间:2022-03-11商定开工时间:2022-06-11商定竣工时间:2022-03-11批准单位:青岛市人民政府合同签订日期:2022-10-11工程投资和筹资方案工程投资是一种以特定工程为对象，直接与新建工程或更新改造工程有关的长期投资行为。工程投资按其涉及内容还可进一步细分为单纯固定资产投资和完整工业投资工程。成交价格(万元

9、):4144.2052商定支付金额(万元)4144.2052其次章工程建立必要性分析工程宏观必要性建立分析符合国民经济总量平衡和构造平衡进展的需要；符合国家肯定时期的产业政策；符合布局经济的要求；工程微观必要性建立分析工程所生产的产品符合市场的需求；符合麦德龙企业的进展战略；考略到了合理生产规模问题；第三章工程市场分析市场分析市场分析就是市场调查争辩，是指以科学方法收集消费者购置和使用商品的事实、意见、动机等信息资料并予以争辩分析的手段。市场分析内容：一、市场宏观层面分析人口环境：麦德龙选择了人群相对密集的地区；经济环境：选择了经济兴旺的地区；政策和法律环境：麦德龙工程是青岛市直接批准的，政府

10、对其相当的关注；自然和自然环境：交通兴旺，根底设施完善，通信兴旺，人力资源丰富。二、市场微观层面分析市场需求现状分析：有宽阔的消费群体市场供给现状分析：有足够的供给力量麦德龙工程战略选择（1）确定市场占有额销售战略：占有黄岛区这个大的市场占有额；确定工程的地理区域销售战略：黄岛地理位置优越，有青岛这个大的市场；（3）价格政策：承受批发价格，格外廉价；(4)推销：向企业推销办理睬员第四章建立工程定位分析顾客定位会员制广州，其余消费者可在柜台领取“当日会员卡”进展消费。商品定位商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000 如麦德龙商品种类中食品占 40%60%。食品类商品以时令果蔬、鲜肉、鲜鱼、奶制

11、品、冷冻品、罐头、粮食制品、饮料、甜点为主，品种相对稳定。非食品领域的商品则按 季节和顾客需要定期调整，涉及范围较广不仅包括日常生活用品、办公用品，还包括小型机 械工具类产品。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类 产品外很少有单件摆设呈现的商品。“现购自运”是指专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取走商品。与传统的 送货批发相比，现购自运的优势在于较好的性价比，食品和非食品分类范围广，即时获得商17000 种以上食品，30000 种以上的非食品。特别是在生鲜食品的供给上，包括水果/蔬菜、活鱼、肉制品、奶制品。麦德龙现购自运的目标顾客包括餐饮业，酒店业，食品

12、、非食品贸易效劳商以及机构选购。他们可以找到大包装以满足特别需求。麦德龙的做事方式与我们寻常见到的其他连锁业态的跨国企业比，显得特立独行：（1）（）制止1.2 （3“透亮”收银单；第五章建立条件分析场址选择麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速大路或主干道四周。这样既避开了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对廉价，削减了投资风险。同时，选址还适应了城乡一50 公里。超市建筑设计15，00020，000平方米。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部构造比较简洁，通常承受高 4.5 米的工业用大型货架。货架下半局部用于商品的陈设呈现，与一般超市无异：而其上半局部则用于相应商品的存放，起到了

13、仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体。货架间距较大，便于存取货物的叉车通过，完成快速补货的工作。交通因素交通便捷，四通八达，公交车便利第六章投资估算工程投资估算工程总投资包括建立投资、建立期利息和刘冬 资金。依据资金保全原则和企业划分有关规定，投资工程在建成交付使用时，工程投入的全部资金分别形成固定资产、无形资产和其他资产。工程总投资估算额3 20%，其次年完成 55%, 25%，第四年投产。当时能够拿到设计生产力量为70%90%，第六年15 年。该工程工程费与工程建立其他费用的估算额为52180 5000 40000 万元，6.84%28000 1100 人，工资7200 860 万元（其中

14、，其他制造费用为 660 万元19200 21000 万元，年修10%30 天，现金 40 天30 40天。不考虑预付账款和预收账款。（1）估算建立期利息。每年投资的借款本金数额：第一年：40000*20%=8000（万元） 其次年：40000*55%=22000（万元）第三年：40000*25%=10000（万元）建立期每年应计利息：第一年贷款利息=（0+80002）*6.84%=273.6（万元）其次年贷款利息=（8000+273.6+220002）*6.84%=1318.31(万元)第三年贷款利息=（8000+273.6+22000+1318.31+100002）*6.84%=2502.

15、89（万元） 建立期利息合计=273.6+1318.31+2502.89=4094.8(万元)（2）用分项具体估算法估算工程的流淌资金。应收账款=28000（36030）=2333.33（万元）现金=（1100*0.72+860）（36040）=183.56（万元）存货=213.33+2528+2333.33=6994.66（0流淌资产=2333.33+183.56+6994.66=9511.55（万元）应付账款=19200（36030）=1600（万元）流淌资金=9511.55-1600=7911.55（万元）估算工程的总投资。工程总投资估算额=52180+5000+4094.84+7911

16、.55=74460.35(万元)第七章工程融资方案资金本钱率资金本钱是指工程为筹集和使用资金而支付的费用，包括资金筹集费和资金占用费。资金资金本钱率=资金占用费用/（筹集资金总额-筹集资金费用）*100%由于筹集资金费用一般与筹集资金总额成正比，所以一般用筹措费用率表示筹集资金费用，因此，资金本钱率公式也可以表示为：资金本钱率=资金占有费用/筹集资金总额*（1-筹措费用率）*100%债务资金本钱债务资金本钱由债务资金筹资费和债务资金占用费组成。债务资金筹资费是指债务资金筹集过程中支付的费用，如发行手续费、承诺费、担保费以及手续费等。融资风资金占用险分析融资风险是指融资活动存在的各种风险。融资风

17、险有可能使投资者、工程法人、债权人等各方蒙受损失。应重点考虑以下风险因素：1、资金供给风险资金供给风险是指在工程实施过程中由于资金不落实，导致建立工期延长，工程造价上升，使原定投资效益目标难以实现的可能性。2、利率风险利率风险是指由于利率变动导致资金本钱上升，给工程造成损失的可能性。将来市场利率的变动会引起工程资金本钱变动。第八章财务分析及评价反映工程盈利力量的指标（一）总投资收益率，要与同行业的总投资收益率进展比较，若高出同行业，则工程盈利力量满足要求。(二)工程资本金净利润率，工程资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，说明用工程资本金净利润率表示的盈利力量满足要求。（三）投资回收期，投

18、资回收期短，说明工程投资回收快，抗风险力量强。（四）财务净现值（五）财务内部收益率反映工程清偿力量的指标（一）借款归还期，计算出借款归还期后，要与贷款机构的要求期限进展比照，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即认为工程有足够的偿债力量。否则认为工程的偿债力量缺乏。（二）利息备付率，利息备付率表示工程的利润偿付利息的保证倍率，利息备付率高，说明21，表示没有足够资金支付利息，偿债风险很大。（三）偿债备付率，偿债备付率表示可用于还本付息的资金归还借款利息的保证倍数。正常状况下，偿债备付率应当大于 1，且越高越好。偿债备付率低，说明还本付息的资金缺乏，偿债风险大。1 时，表示当年资金来源缺乏以归还当期债务，需要通过短期借款偿付已到期的债务。（四）资产负债率，适度的资产负债率，说明企业经营安全、稳健，具有较强的筹资力量， 也说明企业和债权人的风险较小。对该指标的分析，应结合国家宏观经济状况、行业进展趋势、企业所处 竞争环境等具体条件判定。第九章经济费用效益分析经济内部收益率经济内部收益率是反映工程对国民经济净奉献的相对指标。它是工程在计算期内各年经济净效益流量的现值累计等于灵时的折现率。经济内部收益率等于或大于社会折现率，说明工程对国民经济的净奉献到达或