我的物业管理工作感想

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档我的物业管理工作感有关管理1、坚持原则、奖罚分明、公平公正；每个员工只有一个上司，工作结果只对一个上司负责 。2、要重点解决各岗位之间容易扯皮的“真空地带”以及制度执行不到位的松散情况。3、坚持行动有目标、做事有依据、考核有结果；要注重PDCA循环：计划-执行-检查-总结。3、员工再小的进步也要认可表扬，坚持抓两头带中间（鞭打慢牛、鼓励冒尖）。4、培养员工一岗多能，以应付突发的业务及事件；员工可按特长或兴趣自我申报副岗。5、上司应积极走动管理，二线员工应围绕一线员工服务。有关培训1、员工应当经常培训，培训的三层次（做教练、做培训、做发展）。2、培训程

2、序：讲解-熟记-示范-演习-纠正-奖惩。3、培训内容：（1）岗位的工作内容（2）岗位的服务程序（3）岗位设备的使用方法（4）与业务有关的必要技能（5）有关案例培训有关成本1、做好财务预算，实现收支两条线运行，及时上缴营业款。2、采购归口管理，实现事先申报、比价制度、集中采购、事后缉查“四个程序”。2、制定各部门消耗品的定额标准，指标分配到人，节约有奖。有关别墅杂谈一、别墅小区前期的管理特点1、提高全员管理水平。因为别墅管理面积大，入住率不高，收费面积少，所以公司就希望我们能一人多岗，如电工是否能也是管理员？或管理员兼着财务。这样就可以为公司省下管理费用、降低管理成本。认真学习公司管理制度，按公

3、司制度来工作。做到人人都熟悉小区、设备分布情况，平时我们加强保安素质的训练，争取做到人人都是好马，告知大家每周工作的重点。以便更好按合同要求、公司要求做好本职工作，感动业主。2、细节的管理尤其突出。由于我们的别墅还处于前期物业管理小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中，服务中心既要口头说，墙上贴，还要现场盯。别让他们不小心破坏了绿地，到他人别墅大小便；防止发生因业主装潢损坏公共部位事件。绿地铁栏杆正在焊接，是否太粗糙，是否会刮伤业主？若是铁栏杆堆放在业主家道路上久了，会生锈，造成大理石难以清理。如此都要马上提醒工人注意，马上反馈开发

4、商叫工人整改，不然就会为我们以后的工作造成不必要的负担。业主也会不满意。3、面对的是全体业主、开发商。前期物业管理现在重要的工作是交房，由于没有成立业主委员会，我们在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，平时我们积极的向开发商工程师或建筑商请教业主可能提出的问题。及时、正确解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。我中心还做到每天服务中心都有人（双休日轮流值班），业主随时来交房都有可以；售楼处无论几点带人来看房，我们都也热心接待并给她们开房。工作过程中，我们不断的努力学习，用心、全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率、让开发商满意。4、各种资料的收集量大。物业管理

5、的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，服务中心要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主的入伙资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。我们还要注意整理好各房源锁匙，各类资料，以便业主还是开发须要之时，能以最快的速度提供。 晚上，我还会整理工作记录，思想当天的工作情况或整理明天的工作思路，争取明天更好的服务。5、努力提高出租率。因国家已经停止了别墅开设，许多业主就把这别墅物业做为投资，所以当然就不想简

6、单的空置着，而别墅一般地处一般比较偏避，可租性不大，为了业主的利益、公司的利益，我们就在网上登小区出租信息，联系周边的工厂，做广告。以此提高出租率。6、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷亦找我们服务中心协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是服务中心造成的，也不是我们服务中心能够解决的，但业主认为交了物管费，服务中心就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商经过投标让我们来管理，那么开发商与服务中心就是一家，发生问题理所当然找我们解决。对此，我们服务中心既不能将所有矛

7、盾推卸给开发商，简单的认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。因为开发商既然指定我们来实施前期物业管理，就希望我们服务中心能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如我们将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时服务中心也不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。我们对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题，协助开发商、工程队或配套厂家做好整改工作，并及时反馈给业主，感动业主。7

8、、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、服务中心、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与我们服务中心是整体与部门的关系，是上下级关系，服务中心要听开发商的指挥。服务中心与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上我们服务中心是主，业主是从；在服务上，业主是主，服务中心是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，服务中心起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，服务中心既不能得罪开发商，更不能得罪业主。因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以服务

9、中心要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，服务中心无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。杂谈二、别墅与住宅一样管理按照物业服务合同的约定，前期物业服务事项主要包括以下内容：-物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；-物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理。-物业的装饰装修管理；-物业档案管理。一、物业共用设施设备的日常维修、养护和管理：别墅一般没有电梯，也没有二次供水，所以日常的设备维修、养护上，对前期物业问题不是很大（设备设施

10、都是新的）。但管理上我们要有心，如：别墅小区面积大，各水电表分布位置就有点远，要管理好让业主、开发商在最短的时间所要找的表位置，我是自己建立一个水表、电表位置分布表，以便我们员工在日常管理过程中，很快找到所要找的位置。平时要加强管理，防止人为的破坏。二、绿化面积超大，养护困难：要督促开发商做好绿化水龙头的合理布置，或建议设定旋转喷水式浇水点。不然在我们的养护浇水过程中，就可能是因塑料水管子拉的太长，管子容易破损、漏水，造成水资料的极大浪费，业主就会认为我们没有管理好，而拒交水公摊，甚至迁涉到管理费；水管的破损了还要更换，无形中增加我们物业的管理成本。做好安全防范工作：因别墅业主不多，我们对内管

11、理上严格管理、善待员工，避免了员工频繁的流动，现在小区的业主我们基本上认识，平时加强巡查、询问，给业主安全、安心的感觉。三、别墅的装饰装修管理：在业主办理装修手续时，就要详细告知业主装修时的注意事项，同时要申明若大家都不按要求装修，我们这别墅以后就象个难民营了，一点也体现不了高尚小区别墅的品味。平时在巡查过程中，要紧盯着外墙外观是否被破坏、空调是安装到指定的位置。而对卫生间、厨房的渗水问题就可以不象公寓那样紧盯着啦，毕竟楼上楼下都是业主自己的。只是在交房、验房时要注意，通过业主验收时要业主签字确认。四、资料的收集与保存。1、业主入伙时要验证业主身份证原件或代理人身份证原件，收集业主的身份证复印

12、件，若是他们代理的，还要加收代理人身份证复印件、购房合同复印件、业主公约、业主资料登记表、交房验收表。“二书”（房产验收合格书、房产质量保证书）。装修过程要收集：装修申报表、装修事项告知书、装修许可证、装修合同、装修设计图、装修检查记录表、装修押金退还审批表、业主反馈问题整改表设备资料的交接表。2、钥匙的管理：因我们还是前期物业管理，所以，开发商可能会同意把一些房子借给绿化工人、焊铁栏杆的暂住，或借工程队存放水泥等。售楼处也可能因带顾客看房方便，向我们借钥匙 ，这些都要经过开发商的同意，并做好相应的记录。3、物业为了方便开发商的统一整改，也会每套钥匙抽一支，集中方便开门。这个过程一定要做好标记

13、，还要时常盘点，若标签丢了，应即时补上。杂谈三、别墅的违规装修和违章搭建小区风景独特秀丽，充满风情。美丽风情和独特环境体现物业的价值。您买到不只是自己的住房，还有小区的风景和格调，包括住房出售时各建筑和构筑的初始设计外形和格调。但个别业主无视公共规则，开始了最初的违章搭建，甚至圈占公共空间，营造自己的领地。到处是阳台、露台、公共平台、过道、挑檐、间隔空间和框架，哪像城里的电梯公寓，大不了封上自家的阳台。建设部110号令第十七条规定，物业管理单位应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。国家物业管理条例第四十六条规定，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门

14、报告。于是物业公司据情节严重做如下处理：1、停工责令恢复原状 2、扣留装修许可证 3、责令赔偿经济损失 4、停止违规装修单位人员、材料、机具进入园区 5、报请市房管局进行处罚6、报请国家执法部门处理。 但事实却令人意外，违建公然进行，物管一脸委屈。搭建施工视物管为无物，在小区内如入无人之境。杂谈四、别墅的安全很重要1、别墅的拥有者一般收入较高，因而容易引起不法分子的注意。2、别墅的布局一般比较稀疏，居住人数较少，住户之间的往来也较少，守望相助的效果不佳。3、为了美观，别墅的围墙或护栏一般建的很矮，甚至只是用灌木丛隔开，所以很容易被侵入。4、富裕人士往往事务繁忙，经常出差或旅游，家中经常会长时间无人或只有保姆和孩子。别墅安全解决方案的优势：第一重 院落级防越系统周界安防使用落地式红外电子围墙，只