项目成本-项目成本策划

1、工程本钱筹划定义：工程本钱筹划是一个系统工程，要求本钱治理人员具有本钱治理、设计、实施、选购等综合素养。具体而言，本钱筹划是指在设计的前端，本钱治理人员站在企业经营战略的高度，依据工程的定位及本钱总控目标，整体分析、规划工程在设计、施工等各个环节的本钱配置，提出本钱策略。问题，做与不做的问题，以及预备如何做的问题。主要步骤：一、了解需求，弄清工程最终要到达的目标即弄清这个工程的边界条件：总投资额多少，达成怎样的效果和目标。二、对同类产品本钱案例进展调查分析息。三、提出本钱配置及本钱治理建议依据规划指标、设计标准、本钱配置建议、运营需求等，梳理出本工程的根本功能，并结合投资总额，提出必备功能性本

2、钱固定本钱、可变本钱、本钱投放的侧重点等本钱配置建议。 东西坚决去掉，对于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变本钱的比例。四、提出本钱治理策略建议 从整体上对设计、建材、施工、装修等提出本钱策略。例如，依据公司对工程的需求取向城市片区地标性建筑是工程属于住宅类工程，非商业综合体，材料不肯定是最好，但工艺肯定要满足质量要求，通过精巧修上，建议承受简洁装修，地面承受自流平水泥地面，墙面及天棚面主要为乳胶漆；在选材上，设备建议尽量承受国产，等等。是工程属于住宅类工程，非商业综合体，材料不肯定是最好，但工艺肯定要满足质量要求，通过精巧修上，建议承受简洁装修，地面承受自流平水泥地面，墙面及

3、天棚面主要为乳胶漆；在选材上，设备建议尽量承受国产，等等。五、规划运行费用及相关职责、打算和风险防控措施依据前面的本钱配置建议以及本钱策略，工程目标本钱，并规划设计、实施、建材等的分项支出打算。结合公司整体运营打算，形成方案优化、选购招标、预算结算等分项打算和目标。并充分考虑工程实施过程中可能遇到的风险，形成风险防控预案和应对策略。时间要求：一、工程本钱规划1工程概况包括工程案名、地理位置、地块周边状况、工程拟定分期、开发周期、估量售价等信息。运营目标包括公司对该工程运营打算及主要运营目标的制定内容。工程概况1)总体规划指标容积率:，绿化率:总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可

4、售面积：m2，不行售面积：m2住宅总套数：套总车位：个2)期规划指标容积率:，绿化率:建筑面积：m2，计入容积率的建筑面积m2其中：可售面积：m2，不行售面积：m2住宅套数：套车位：个入伙日期：年月经营目标年份年份销售面积结算面积销售金额工程利润净利润结算收入m2)m2)(万元)(万元)(万元)(万元)注：含住宅、商业、车库等全部可售资源。销售目标年季度年季度年季度年季度年季度面积金额面积金额面积面积面积金额面积金额m2)(万元)(万元)(万元)(万元)(万元)(万元)(万元)(万元)(万元)注：含住宅、商业、车库等全部可售资源。时间序号时间序号工作内容开头完成1取得土地证2市场定位3规划设计

5、4实施方案5施工图设计6工程量清单招标7根底施工8销售呈现区实施时间9主体构造10销售开盘时间11竣工备案时间12入伙时间2工程本钱治理的根本目标是“安康、合理、有序标准，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。合理即产品本钱能提升顾客价值、带来经济收益，无重大本钱铺张，把握、削减无效本钱的发生。有序则要求可研本钱测算、目标本钱、动态本钱与结 目标本钱变动率把握目标、无效本钱把握指标等。序号工程目标本钱确定为费用工程元/m2，按本钱科目具体构成如下：本钱总额可售单方本钱(万元)一土地获得价款二开发前期预备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境工程费七配套设施费八开发间接费开发本

6、钱九期间费用总本钱3进展本钱规划，实现产品的合理本钱配置，使产品本钱与售价相匹配，产品本钱投入更合理。应从客户对规划、产品及景观的关注等维度进展本钱规划分析，形成对应结论。分项工程规划级配分项工程规划级配层高2.8构造赠送面积比例7%单元门及入口装饰铝合金单元门尺寸单扇：1000*2200入户门窗工程外表处理平板喷涂门入户门锁具81103/270/套窗型材坚美/凤铝/和/宏加/广铝B6.5kg/m2粉末喷涂玻璃洛玻/鹏玻/银泰340/平米五金合和/坚朗/立兴/固诺窗地比0.1930%质感涂料；70%弹性涂料外墙装饰架空层外围：50%面砖；50%质感涂料电梯厅装饰25m2500/m2电梯轿箱装修

7、出厂标配室内精装修500/m2大堂 内大堂60m2*1500/m2阳台露台栏杆镀锌钢栏杆，250公共部位公共廊道栏杆镀锌钢栏杆，250精装修生活阳台栏杆砖砌栏板，150栏杆消防楼梯栏杆钢栏杆，120消防楼梯扶手钢管扶手，50低窗防护栏杆钢筋点焊，50空调板装饰不予配置百叶遮阳百叶不予配置其它 格栅无居家防盗每户：12弱电系统对讲系统黑白可视/非可视对讲+门铃环境单方本钱350/平米软/硬景比例70%/30%园林环境水景面积/环境面积3%草坪面积/灌木面积40%/60%乔木密度30地下室层高3.6/3.7地下室地下室大堂不予设置二、目标本钱编制1场地外形，场地地质地貌状况，场内高程和高差等。场地

8、周边市政配套状况。2工程主要技术经济指标应包括如下内容：指标类型指标单位数值总用地面积平方米建筑用地面积平方米用地平衡总建筑面积平方米计容积率建筑面积平方米其他不计容积率建筑面积平方米小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米地面停车平方米用地构成广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米规划容积率掩盖率%根本指标绿化率%总户数个车位数其中地面停车个挖方量立方米土方平衡填方量挖填方差量立方米立方米边坡支护米3对于多期开发工程，应明确跨期本钱分摊的内容及分摊原则。工程跨期本钱分摊原则说明一期二期一期二期三期四期五期占地面积68000 m2100222 m2102381 m212

9、4911 m292332 m2一期一期情景多层高层占地面积21300 m221000 m225700 m2一、 土地获得价款1、 政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。本期各产品也按占地面积进展分摊。二、 开发前期预备费1、 勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按建筑面积分摊。三、 配套设施费1234567825三、设计方案优化1简述在各设计阶段，经济性治理上应留意的问题和实行的把握要点， 如：1场地内土方平衡：在做规划方案阶段，本钱人员需要依据场地土方平衡图计算场地内土方 平衡是否最正确，肯定避开土方的开挖外运、购土回填状况发生。

10、2临时围墙、围板、道路、办公室：尽量考虑将临时道路、围墙修在永久道路、围墙一样的 位置上，以此作为临时使用；临时围板需要依据设计图纸先测算造价，并考虑重复利用；临时办公室需要比照租赁与建筑的造价差异。 3临时用水、临时用电：选择好恰当的位置及容量。4根底：设计院依据地质报告供给 2 种以上可选择的根底形式，本钱部测算比照后，选用最经济的根底形式。 5构造：在初步设计阶段，本钱部依据设计院供给的梁、板、墙柱截面尺寸计算砼含量指标， 依据阅历配筋率得出钢筋含量指标，与阅历数据进展比较。在施工图阶段需要在出蓝图之前测算根底、地下室、裙楼、转换层、标准层、屋面等特征层的构造含量指标，与把握指标、目标本

11、钱指标、阅历数据进展比较，并将优化建议提交工程部，再由工程部与设计院进展优化工作。正式施工图完成后，安排询问公司编制工程量清单，并填写指标统计表格，完成最终比照汇报，并形成阅历数据。人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建筑或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。 6铝合金：本钱部需要在施工蓝图出图前前完成窗地比含量计算。在二次设计完成后，测算不同类型窗的单价，以保证把握的目标单价内。栏杆：本钱部需要在施工图完成后供给栏杆钢筋含量指标及单价测算。外立面面砖、石材工程：本钱部需要在立面分色施工图完成后供给面砖、石材的含量及造价。精装修：本钱部需要在装修标准确定

12、后供给单方造价。园林环境：签署环境设计时，依据目标本钱把握指导书确定的单位本钱(元/景观 m2)写入设计合同，并规定奖惩方法，以此作为把握景观设计的依据；依据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，让本钱投入能在重要的区域有所侧重；把握硬景、软件、水景的面积比率，一般状况下软景面积：硬景面积3：2； 硬景留意把握石材、木地板、洗石米、建菱砖的面积比率；把握石材类型，一般状况下建议石材选用黄木纹、红黄绣石、青石板、福建灰、福建青，尽量不使用砂岩类石材，尽可能承受廉价的国产石材,并承受较小规格厚度,降低本钱；把握石材厚度，人行道地面把握 20mm，行车道把握 30mm，压顶

13、尽量用砼质感涂料替30 50 20 厚粘贴磨边处理，假设必需承受超厚材料不行，外面一边承受超厚材料，里边材料依据20 厚设计，通过砂浆找平到达水平；8 厚设计，尽量少选用塑料植草砖；木材的厚度要把握在常规厚度，不选用超厚的木材，尺寸也依据常规选择； 软景把握大乔木数量，尽量选用当地乔灌木，灌木把握种植密度及品种。景观设计公司的景观构造设计做法往往较为保守，园建基层做法也是优化的重点。承受国产灯具，在保证设计效果的前提下,联合物业优化灯具数量；本钱部人员一道完成工程量计算，及造价测算，并准时供给应设计部。室外综合管线：依据规划合理确定水泵房、配电房、煤气调压站、把握中心等配套设施的位置，以便使各

14、种管线的铺设最短；在设计阶段比照管材造价差异，合理选用管材；合理利用现场坡度，把握管道设计埋深；室外给水系统综合考虑后期使用及本钱后，争取低层13 层考虑市政供水，以上楼层再承受变频加压供水；室外内智能化：水景设备系统：景观水电：联合物业确定景观灯具数量及电线走向。景观构造：园建构造必需依据工程部发放的园建基层统一做法施工，特别状况，特别处理。室外部品：电梯：电梯的载重量、速度等选型依据实际需要设置,避开不必要的铺张；室内水电室内管线敷设,满足管线敷设长度最短；给排水施工图具体标明各类套管的位置及规格，尽量选用PPR 套管；提前审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规格的合理性；室外给水立管尽量只在

15、阳光直照部位使用钢塑管，其余部位承受PPR 管。2*工程*月份方案优化打算优化工程名称*工程*月份方案优化打算优化工程名称出图时间图纸深度方案、扩初、施工联系人及联系方式公司内部设计院询问公司提交成果要求测算结果提交时间建筑构造景观水电3可通过施工图内审、本钱对标等方式对方案优化的过程及结果进展把握和保障，如： 实施施工图联合审图：1审控要点：设计治理中心结合审图阅历、和各部门反响的产品缺陷等信息，预备审控要 2审图流程：每年定期检查流程符合性包括各记录及方案表程中如有调整，准时更。 3审图打算：设计治理中心和工程治理中心结合三级打算，编制具体的审图打算。图纸预审：设计院依据万科供给的审控要点

16、表，预先进展内部审图。资料预备表：各部门依据建筑施工图联合审图资料预备表完成预备工作。会务方案：设计治理中心依据会务方案牵头组织封闭式联合审图，与工程治理中心/工程部确认审图人员构成。封闭审图：7.1各部门依据各部门审控侧重点7.2各单位必需现场提交审图意见汇总表书面版和电子版存档，设计负责人组织问题交圈争辩。7.3工程负责人现场评估各单位表现，并反响给各单位负责人。7.4审控要点建议：审图过程中鼓舞各单位提交增审控要点建议表 期更审控要点表 7.5审图成果提交：工程负责人必需总结现场审图意见，公布审图总结通报审图意见汇/修改审控要点建议表 7.6施工图会审：依据最终审图意见修改图纸后，由工程

17、治理中心/工程部在施工图会审环节 组织图纸问题的复核，作为设计院设计质量的考核依据之一。7.7 分析并考核相关责任单位。工程完毕后，工程负责人应分析签证变更缘由，考核和改进审图效 果。本钱对标：对各工程产品的主要技术经济性指标拟实施强制限额治理，对限额指标的满足状况将与工程开工审批挂钩。 1七项对标指标包括：标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车 位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例。以上指标分不同区域和地区制定，具体以集团每年公布的本钱对标主要经济指标为准。 2在工程开发过程中，对应设计方案和设计图纸形成过程中，必需对上述经济指标项进展详 细测算，保证相应指标把握在

18、集团要求把握线内。对于超标项，需分析缘由，尽量找到合理把握和优化方法，上述指标统计完毕后须上报集团，与工程开工审批挂钩。四、动态本钱治理1明确在动态本钱治理过程中，各职能部门及职能岗位应履行的职责，如：结算录入、拆分本钱部财务部付款打算本钱部财务部付款治理付款录入财务部本钱部非合同性本钱付款引入非合同性本钱引入、录入财务部财务部本钱部本钱部待发生本钱推测本钱部、财务部财务部各产品类型的动态本钱本钱部财务部根底资料设置本钱部财务部用户治理本钱部子功能模块明细功能模块估算本钱估算录入、估算修订目标本钱目标本钱录入、修订、分摊预算治理预算录入、修订、拆分子功能模块明细功能模块估算本钱估算录入、估算修

19、订目标本钱目标本钱录入、修订、分摊预算治理预算录入、修订、拆分合同治理合同录入、修订、拆分资金打算治理 目标本钱资金打算、合同资金计合同执行划、待发生本钱资金打算等变更与签证的录入、拆分主要责任部门本钱部本钱部、财务部不作要求本钱部本钱部、财务部本钱部关心责任部门财务部财务部动态本钱系统设置动态本钱的准确性与否是本钱治理效果的直接表达，其准确性与以下因素亲热相关：全部科目的合同性本钱和非合同性本钱的准确反映；待发生本钱预估是否准确；准确真实反响工程本钱状况，特别对于跨期分摊的本钱；建立顺畅、准时反响的本钱信息系统；本钱治理软件的应用水公平。须形成并制定专项保障措施，以保证动态本钱的准确性，如：

20、在本钱过程把握中，本钱部对动态本钱进展全程监控，为准时、准确的反响动态本钱变化，本钱治理通过以下主要几种方式进展： 本钱估算并登记；签证过程中尽量避开使用工日、台班进展签证结算，签证单坚持一单一算，月签月结月清；对超出或马上超出目标本钱的合同准时发出预警，并作为重点工程进展监控；通过图纸会审将图纸上消灭的问题消化在图纸阶段，削减工程返工，降低本钱铺张。五、招标合约治理1重点可对总包筹划、监理筹划、合同体系、选购打算进展描述，如招标实行清单招标，合理低价中标，降低工程本钱；广泛了解和考察限价和指定品牌的设备材料的厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当 低价的设备材料，充分利用集团和地区战略选购的

21、品牌、质量和价格的优势； 3依据目标本钱的要求，将目标本钱分解到不同的物业类型的本钱工程，要求设计院对造价 影响明显的经济指标：桩基费用、钢筋含量、混凝土含量、开窗率等内容进展限额设计，从根 本上削减对本钱的投入； 4对甲分包工程如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等工程，进展广泛的供给商资源考察， 在设计品质、本钱目标、市场认可、招标选购供给能协调统一； 5本钱治理以事前把握为主，事中把握为辅坚持事后反响把握原则。本钱把握要做到主动控 制为主，尽量变被动为主动加以把握，同时对无法主动把握的进展跟踪和事后把握。 6加强与工程部、设计部、营销部的协调和沟通，建立部门之间的相互信任，让每个部门都 能

22、有猛烈的本钱意识，是对本钱治理有力的支持。 7加强对造价询问公司和监理公司的治理，有效的利用他们专业学问和对市场的敏感反响。序号选购内容序号选购内容标段选购方式拟入围供方选购时间打算一、勘测/监理/询问/造价类三、总承包类总承包工程公共局部大堂装修精装修工程1无邀请招标三、甲方独立专业承包1监理效劳1补充协议2造价询问1竞争性谈判3地质勘查1直接托付4工程测绘1直接托付1土石方工程1直接托付2园建工程1邀请招标3雨污水工程1邀请招标4样板间装修1邀请招标5栏杆百叶等金属构件1邀请招标6防火门1直接托付7入户门1直接托付8车库门1直接托付六、施工过程治理1梳理工程现场本钱把握要点，以指导工程实施

23、过程中的本钱把握工作，如：临时道路设计时应考率永久化，临时办公室和施工围板力求长期重复利用。依据本钱费用把握治理要点和目标，遵照本钱治理的相关标准和制度开展业务活动。严格按图施工，对施工现场，在总经理授权范围内代表公司履行工程本钱费用监控职责， 并对其本钱费用失控担当直接和主要责任。 4场区土方挖填平衡及主体、园建土方的施工应结合考虑最为经济的施工方案。主动报告业务活动状况，公布细节，提高透亮度。依据公司有关规定，对于零星选购工程，应选择 3 家以上供给商参竞争报价，合同范围以外的零星工程须另行托付，签定承包合同。 7严格执行“现场工程指令治理程序4 元过34 万元。七、预结算治理1明确造价询

24、问公司职责及治理要求，如：从工程规划方案开头到工程竣工结算完毕整个工程开发过程实施全过程造价询问治理。包括： 方案优化、招标治理、变更签证治理、甲供材治理、进度款支付、预结算审核、案例分析及数据库建设等。此合作模式下，造价询问公司的职责如下：方案测算优化参与概念设计阶段产品组合、停车布置、小区路网、土方工程等经济性分析负责依据甲方供给的月度设计出图打算，编制涉及建筑、构造、安装、景观和室内五个专业不同阶段的方案优化工作打算负责以各阶段性设计图纸为基准，以标准表格形式完成算量、指标统计、估价及优化建议等工作负责依据甲方供给的月度招标打算，编制招标工作打算负责接收图纸，建立图纸台帐，完成图纸审核招

25、标治理负责将图纸审核结果以电子或书面形式提交本钱治理部参与审核招标文件及合同经济条款并反响建议负责招标清单及报价要求编制，发标前与投标单位完成清单工程量核对负责招标内容对应的市场参考价编制测算参与招标答疑工作，有针对性的补充或澄清招标文件的经济条款参与直接托付、议标选购方式下的价格约谈负责设计变更、现场签证造价估算，参与见证、核实现场实测用量负责建立工程变更签证台帐，每周反响变更签证执行状况负责对无效本钱及责任扣款进展登记、测算与反响施工过程治理参与施工方案的经济性测算比较参与工程索赔或施工技术专项措施费用方案测算负责甲供材登记治理，审核甲材料超欠供状况 924预结算治理本钱争辩及其它参与工程预结算打算编制及过程治理，负责过程反响与打算跟进负责竣工结算申报资料接收与检查，对资料完整性进展初审负责编制施工图预算、竣工结算等造价成果性文件负责结算数据指标分析统计，以标准表格形式完成结算数据分析整理参与帮助工程本钱工程师编制科学、合理、准确的工