XXXX年成都市新都项目市调及项目前期策划

1、PAGE 新都项目市调及项目前期策划一 新都概况1. 概况况新都区位于于成都市市北郊，居居“天府之之国”川西平平原腹地地。新都都区是成成都市科科技文文化旅旅游卫星星城。220044年经建建设部批批准成成都市城城市总体体规划、成成都市新新都区分分区规划划（2000420220年）中中被确定定为成都都市北部部新城，面面积1000平方方公里，人人口1000万，是是成都市市城北副副中心，承承担成都都市机械械、电子子、食品品、生物物制药、旅旅游和物物流基地地的功能能。新都都镇、新新繁镇均均为四川川省历史史文化名名城。2.行政区区划新都区辖22个街道道（大丰丰、三河河）、111个镇镇（新都都、新繁繁、新民

2、民、清流流、龙桥桥、马家家、泰兴兴、木兰兰、军屯屯、石板板滩、斑斑竹园）。区区人民政政府驻地地新都镇镇。3.人口状状况2006年年统计全全区人口口63.6万人人，人口口增长660000人左右右，预计计现人口口为655万人左左右。城城区人口口约177.6万万人。4.交通状状况公路：新都区公路路密度居居全省之之最，拥拥有完善善、快捷捷的公路路交通运运输网络络。成绵绵高速公公路是四四川省最最大两座座城市之之间的运运输大动动脉。城城南高速速贯通川川西、川川中，成成德大件件路承担担着主要要的货运运流量，是是一条快快速便捷捷的经济济通道，也也是成都都市最繁繁忙的一一条公路路；川陕陕公路（国国道1008线）

3、一一直是成成都北上上出川的的重要线线路；成成彭公路路和建设设中的成成彭高速速公路拉拉动了新新都区西西部片区区的发展展，沿线线是全国国第三、西西部第一一的中国国西部家家具产业业带；区区境内则则以新石石公路为为干线，横横贯东西西，形成成了覆盖盖全区各各镇的二二级公路路网；成成都市绕绕城高速速公路、三三环路将将上述主主要公路路连接起起来形成成蛛网结结构，从从新都区区出发能能很快抵抵达成都都市任何何一个重重要出口口。 由由蜀龙路路坐公交车车，直达达成都市市区仅330分钟钟；电子子路（新新都城区区新干线线）新都都城区环环线公路路；北新新干线，未未来地铁铁1号线线路直通通成都主主城。铁路：新都区的铁铁路运

4、输输优势在在成都市市首屈一一指。成成都主要要的4条条铁路中中就有宝宝成线、成成渝线和和达成线线3条从从新都区区过境，车车站多，运运距短，方方便快捷捷。 成成都东站站，西南南最大的的货运编编组中心心站，距距新都城城区166km 天回车车站，西西南最大大的物资资储运中中心站，距距新都城城区8kkm 新新都车站站，新都都城西，设设有石油油专用线线和粮油油专用线线 成都都外北站站，成达达铁路二二级货运运编组站站，距新新都城区区9kmm5.自然地地理新都区主要要为平原原地貌，平平均海拔拔4900米，相相对高差差6米，平平均坡度度2；地质构构造简单单，地层层稳定，工工程地质质条件良良好；地地表水、地地下水

5、资资源丰富富。 新新都区属属亚热带带湿润季季风气候候，冬无无严寒，夏夏无酷暑暑，四季季分明。年年平均气气温166，绝对对最高气气温355.5，绝对对最低气气温-55.4。年平平均相对对湿度881.55%，无无霜期2271天天，日照照1000天。主主导风向向为北东东，平均均风速00.999米/秒秒，最大大风速114米/秒。多多年平均均降水量量9111.7mmm。6.人文自自然资源源新都是全国国首批对对外开放放县和省省级历史史文化名名城。有有国家级级文物保保护单位位“西蜀蜀第一湖湖”之称称的升庵庵桂湖，有有享誉中中外的千千年古刹刹宝光寺寺,特别别是近年年来新建建的桂湖湖公园，面面积2000 多多亩

6、，园园内亭台台楼谢，碧碧桂丹荷荷,水阔阔天空，泛泛舟湖上上，令人人心旷神神怡。每每年到新新都的游游客近3300万万人次。其其中外宾宾、华侨侨、港澳澳台同胞胞3万余余人次。此此外，还还有许多多潜在的的旅游资资源，龙龙桥野生生动物养养殖场、泥泥巴沱和和白鹤岛岛风景区区，植被被完好，林林木葱茏茏，蝉鸣鸣鹊噪，风风光旖旎旎，极具具开发前前景。7. 远景景规划围绕“经营营城市”，建建设现代代化成都都市北部部新城。新新都区城城市总体体规划确确定了城市向向东发展展、形成成新城区区的发发展战略略。新城城区的主主要功能能为行政政办公、教教育、商商业、金金融和生生活居住住，与老老城区形形成一一城双中中心、东东西两

7、片片区的的城市格格局。新新都区的的城市建建设者们们将以经营城城市的的理念，有有效配置置城市土土地资源源和非土土地资源源，把新新都区建建设成现现代化、都都市化的的绿色生生态城区区，使之之担当起起成都市市城北副副中心的的重要职职能。 坚持“工工业强区区”，壮壮大卫星星城工业业区。 新都区区历来是是成都市市的工业业重镇。作作为其工工业经济济的龙头头，成都都市新都都卫星城城工业区区成立于于19992年，是是四川省省省级重重点开发发区、四四川省优优秀开发发区。卫星城工业业区的发发展目标标是：以以大规划划、大手手笔、大大气魄建建成设施施完善、服服务一流流、特色色鲜明的的现代化化开发区区。 新都区区是九寨寨

8、沟旅游游环线（九九环线）东东线的第第一门户户，历史史文化深深厚，自自然环境境优美，名名人贤士士辈出，名名优特产产丰富，拥拥有“一一湖、一一寺、一一江、一一河、一一山”等等不可多多得的旅旅游资源源，与邻邻近的熊熊猫基地地、三星星堆等相相映生辉辉，联动动互补，构构成了高高品位的的成都北北线黄金金旅游带带。 新都区区将加大大旅游开开发力度度，打造造新都旅旅游品牌牌，重点点发展独独具特色色的宗教教文化旅旅游、生生态观光光旅游和和都市休休闲旅游游。二 新都经经济发展展概况1.新都220022-20006年年综合指指标项目国民生产总总值（亿亿元）第一产业增增加值（亿亿元）第二产业增增加值（亿亿元）第三产业

9、增增加值（亿亿元）三次产业比比例人均产值（元元）200290.15510.22248.91131.02211.3：54.3：334.44150600200310810.59962.535.59.3：557.99：322.81785882004126.7711.074.741.08.7：559：332.332067772005128.9911.775.341.99.1：558.44：322.52059442006150.4412.392.347.88.2：660：331.88225822 由由上表可可以看出出：新都都区在近近年来经经济飞速速发展，GGDP增增速平均均为155%左右右，远远远高于全

10、全国水平平。其中中新都区区大力开开展招商商引资工工作，第第二产业业增加值值增长速速度尤其其明显，对对区域经经济快速速发展功功不可没没。2.新都区区20002-220066年财政政金融状状况项目人口（万）农业人口（万万）再岗职位工工资（元元）农业人口可可支配收收入（元元）年存款余额额（亿元元）社会消费品品零售总总额（亿亿元）200259.89945.3113077327048.59928.788200360.545.3122155366158.432.8200461.345.1136777414167.634.6200563.942156144460575.44435.820066442.116

11、7077503388.04436.2 由由上表可可以看出出：新都都区20002-20006年五五年间人人民收入入稳步增增长，消消费水平平也逐步步增加，区区域消费费能力较较好。3.新都区区招商引引资状况况近年来，可可口可乐乐、台湾湾统一、银银河动力力、山西西运城、上上海哈威威、香港港紫荆花花制漆、福福建达利利食品等等近300家著名名企业先先后落户户新都。在在项目引引进中，注注重引进进科技含含量、市市场占有有率、产产品附加加值和税税收都高高，管理理手段先先进、品品牌知名名度高的的项目。 政政府对投投资项目目施行社社会行政政服务、用用地政策策、财政政扶持奖奖励、招招商奖励励等优惠惠政策，现现有四川川

12、成都粮粮食物流流园区、优优质肉鸡鸡加工基基地、高高性能稀稀土永磁磁体建设设项目、大大规模集集成电路路单晶硅硅及硅片片项目、信信息安全全系列产产品、祛祛斑爽等等招商项项目。三 新都房房产市场场环境分分析1.概述根据新都区区的区域域特性和和习惯，目目前新都都区域市市场发展展可大致致分为老老城区板板块、新新城区板板块及毗毗河板块块三个区区域。老城区板块块：起步步早、品品质较低低作为新都以以往的政政治经济济中心，该该区域房房地产发发展较早早。由于于已开发发物业档档次偏低低、城市市规划不不科学及及土地供供给不足足，当前前多开发发补充式式中低端端物业。区区域已经经进入房房地产开开发的尾尾声阶段段。新城区板

13、块块：行政政教育中中心、本本地城市市化区域规划为为新都区区新的政政治经济济中心，为为其房地地产发展展带来了了政策规规划促进进作用，也也使得该该区域的的开发以以城市化化物业为为主。同同时，在在该板块块内汇集集了新都都区政府府，西南南石油学学院和四四川音乐乐学院等等政府机机关和学学校，拥拥有巨大大的潜在在购房人人群。该该区域距距离新都都更近，物物业价格格适中，以以新都本本地客户户为目标标群体。毗河板块：生态、品品牌、高高品质该板块位于于新都蜀蜀龙路南南段，依依托毗河河资源，以以生态态形成成区别于于新都其其余板块块的独特特魅力。同同时，万万科、交交大、新新希望等等品牌开开发商的的云集，也也迅速提提升

14、了板板块的整整体影响响力。由由于距离离、物业业形态、档档次、价价格等因因素、该该区域客客户有大大量的成成都购房房者进入入。2.供应量量分析 根据据调查了了解到新新都区220077年全年年商品房房销售面面积为1126.4万方方，商品品房比重重由20006年年的122%上升升到20007年年的200%。人人均住房房面积达达到344平房每每人。现现在销售售项目约约30个个，所有有项目体体量总计计约7000万方方，按照照开发阶阶段预计计约1550万方方左右于于08年年入市。由由于近年年北部新新区的大大力开发发建设，工工业园区区的发展展，外地地购房者者到本区区域购房房比例大大幅度上上升。调调查结果果显示

15、：07年年在新都都新城区区购房者者当中本本地消费费者占总总数的550%，成成都其他他区域消消费者占占30%，外地地消费者者占200%左右右，其中中60%消费者者为自住住购买。按按照此比比例计算算总体来来看供应应量是大大于需求求量的，但但随着政政府和西西南石油油学院和和川音等等政府机机关和学学校的进进入，市市场需求求也随之之增长，市市场总体体发展势势头良好好。3.区域项项目特征征 从整整个大区区域的楼楼盘分布布情况来来看，新新城区目目前在售售楼盘数数量最多多，从供供应体量量来看，新新城区板板块也位位居第一一。新城城区项目目多数属属于中档档项目，少少数高档档次项目目如汉嘉嘉国际社社区与翰翰香府。毗

16、毗河板块块项目总总体体量量最大，品品质最高高，主要要以知名名开发企企业为主主开发。从目前的发展趋势来看，新城区板块和毗河板块的发展势头强劲，特别是新城区板块，随着政府的迁入和高校的进入，目前已经成为新都区发展最迅速的区域。而毗河板块也正在快速的起步，特别是万科、新希望等高品质项目的进入，使得该区域未来将向高档次项目产品集中发展。四 消费者者调查1.区域家家庭结构构调查 经调调查了解解：现新都区区人口约约为655万人左左右，其其中城镇镇人口约约21万万人，平平均2.9人每每户。其其中三口口之家占占全户数数的422.4%，两口口之家占占全户数数的300%，四四口之家家站全户户数的99.9%，五口口

17、及以上上的人家家占9.6%，而而单身家家庭占全全户数的的8.11%。长长期居住住户占总总数的994%，迁迁入户占占总数的的6%。2. 区域域潜在客客户分析析（1）潜在在客户群群体范围围本区域居居住的消消费者改改善居住住环境购购买随新区开开发建设设，交通通情况的的改善，成成都主城城区及其其他区域域的消费费者来本本区域购购房定居居在本地工工作的消消费者外地消费费者（2）客户户购买目目的投资客户： 外地地客户看看重本地地区发展展前景购购房投资资等升值值； 手中有有大量闲闲置资金金，购买买房产进进行保值值增值； 购买房房产针对对现流动动人口出出租。居家客户： 部分分收入较较高群体体改善居居住环境境及提

18、高高生活品品质； 在本区区域工作作的消费费者就近近居住； 随新区区开发建建设，交交通情况况的改善善，成都都主城区区及其他他区域的的消费者者来本区区域购房房定居； 外地消消费者到到本地定定居。（3）客户户背景特特征根据现阶段段其他项项目成交交客户调调查及潜潜在客户户抽样调调查得出出潜在客客户群有有以下特特征：年龄：255-455岁为主主文化程度：文化水水平较高高，中专专大专水水平所占占比重较较大职业：企业业普通职职工、政政府公务务员大学教师师个体户户企业高高级管理理人员、专业技术人员等收入：本地地工作及及居住者者为主主。外地其他区区域消费费者：33500060000元元

19、之间。家庭人口：以两人家庭庭和三人家庭庭为主。居住区域和和工作区区域：新都本本地工作作或居住住消费者者占555%左右右，成都都其他区区域消费费者占225%左左右，外外地消费费者占220%左左右。3. 消费费者需求求调查 根据据本区域域消费者者抽样调调查得出出消费者者需求：购买物业一一般不在在意高层层或多层层建筑。希望购买户户型以三三室为主主，占550%左左右，两两室占335%左右右，其余余户型为为15%左右。面积需求集集中在1100-1200平米左左右的三三室，770-880平方方的两室室。能承受的总总价在225-440万之之间居多多。购房用于自自住的消消费者占占近七成。认为本区域域项目的的价

20、格336000元左右右最为合合适。最主要的购购买因素素为：价价格、环环境、配配套设施施完善程程度。多数消费者者希望购购买小区区自然环环境好、休闲娱乐设施齐全的项目。五 宏观观政策分析析作为我国的的经济支支柱性产产业，房房地产行行业在110年间间高速迅迅猛的发发展，但但由于市市场发展展的不规规范，近近2年全全国范围围内的房房价飞涨涨，暴露露出整个个行业，包包括整个个产业链链的许多多问题。人人民群众众对高速速上涨的的房价越越来越不不能承受受，从一一线城市市到二、三三线城市市，无一一例外。220077年全国国甚至频频频出现现地王，许许多地方方的楼面面地价甚甚至超过过了周边边楼盘目目前的销销售价格格。

21、CPPI的持持续高位位增长，人人民的生生活品质质受到一一定程度度上的影影响，这这一系列列问题为为整个房房地产市市场乃至至中国国国民经济济埋下了了严重的的隐患，中中央政府府也在220077年看到到这些问问题可能能造成的的深远影影响，通通过行政政手段和和金融政政策的组组合加大大市场调调控力度度。1. 土地地供应：1）、各级级政府禁禁止大面面积供应应单宗土土地；2）、开发发商拍到到土地后后必须全全部缴清清土地出出让金后后政府才才能下发发国有建建设用地地使用权权证；3）、单宗宗土地必必须在33年内全全部进行行开发，否否则政府府无偿没没收；4）、20007年年2月土土地增值值税正式式征收，220088年

22、物业业税开始始征收；对项目的影影响：土地增增值税和和物业税税是在房房价上升升较快的的大市场场背景下下重新落落实的税种，实实际是宏宏观调控控的延续续和细化化，开发发商的成成本或多多或少地地有所增加加。项目目资金压压力有所所增加，开开发风险险加大。2. 银行行贷款：1）、央行行为防止止流动性性过剩，220077年内110次提提高银行行存款准准备金；2）、央行行20007年内内6次上上调人民民币存贷贷款利率率；3）、严格格执行货货币紧缩缩政策，贷贷款结构构性调整整，除非非国家扶扶持性行行业贷款款，其他他商业贷贷款，包包括消费费贷款从从严审查查、放贷贷；4）、第二二套住房房按揭贷贷款首付付提高至至4成

23、起起，贷款款利率按按照基准准利率的的1.11执行，审审核是以以家庭成成员为单单位，包包括公积积金贷款款；5）、商业业物业按按揭贷款款仍然严严格执行行首付55成100年，贷贷款利率率按照基基准利率率的1.1执行行;6）不得发发放加 HYPERLINK /fangdai/index.html 按按揭、不不指定用用途贷款款、 HYPERLINK /fangdai/vote_market_search.php?s1=1&s2=0&bank=&keywords=%D1%AD%BB%B7&Submit=%B7%BF%B4%FB%CB%D1%CB%F7 循环环贷；严严格房地地产开发发贷款，项项目资本本金不达

24、达35%，不得得发放贷贷款等；（1）.220077全年66次加息息影响对于有银行行贷款的的人来说说，20007年年是痛苦苦的一年年。这一一年，在在国际收收支失衡衡、流动动性过剩剩的刺激激下， 1年之之内6次次加息，从从年初22.799%的存存款利率率上调到到4.114%，而而贷款利利率从年年初的66.399%上调调到7.47%。以220066年底的的50万万元200年贷款款为例，加加息后月月供足足足多了3300元元。连续续加息给给不少买买房者造造成了不不小的购购房压力力，因此此手中有有点余钱钱的购房房者都提提前还款款。由于于提高了了购房成成本，造造成部分分投资需需求的减减少。根据央行发发布消息

25、息，088年加息息可能性性很大，不不排除数数次加息息的可能能性，其其表示008年加加息的时时机、方方式与幅幅度都将将更加灵灵活。（2）. 银行存存款准备备金100次上调调产生的的影响根据中央确确定的从从紧货币币政策的的要求，加加强银行行体系流流动性管管理，抑抑制货币币信贷过过快增长长，20007年年中国人人民银行行对存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率进进行了十十次上调调，具体体情况如如下：08年也分分别于11月255日与3月225日两两次提高高存款准准备金率率，现已已经提高高到155.5%。中央央银行通通过调整整存款准准备金率率，可以以影响金金融机构构的信贷贷扩张能能力，从从而间接接调

26、控货货币供应应量，加加强银行行体系流流动性管管理，在在一定程程度上有有利于缓缓解银行行流动性性过剩局局面，抑抑制货币币信贷过过快增长长。人民币贷款款利率上上调，控控制房地地产开发发贷款的的发放，提提高了房房地产开开发的门门槛，增增加了房房地产企企业的开开发成本本；更重重要的是是，贷款款利率提提高在一一定程度度上遏制制了买房房需求，这这将影响响到开发发商的销销售预期期，对开开发商资资金回笼笼造成困困难。第第二套房房细则，要要求银行行从严对对第二套套房的购购买者执执行“高高利率、高高首付”的的新政。这系列措施的出台基本剔除了需求市场中的投资性需求，使市场需求更为偏向消费者的刚性自住需求，需求市场有

27、所减小。经了解，本本地区施施行消费费者购买买第二套套商品房房不能享享受契税税半价优优惠政策策，即：购买首首套商品品房须缴缴契税为为总房款款的1.5%，第第二套以以上的商商品房为为总房款款的3%。这一一政策对对二次以以上的置置业者影影响较大大，令项项目减少少了部分分投资性性置业需需求。3. 政策策性房源源供应：1）、20008年年开发商商拿地开开发项目目必须有有相应的的经济适适用房供供应，由由政府回回购；2）、经济济适用房房满5年年后上市市交易须须补缴土土地出让让金，政政府优先先回购；3）、政府府逐年加加大限价价房、经经济适用用房、廉廉租房供供应量；六 周边竞竞争项目目调查情情况1.竞争项项目基

28、本本情况调调查表案名香城名都水沐天城御城汉嘉国际开发商成都新天地地产业发发展和信地产成都市瑞安安浙江城建汉汉嘉集团团位置新都区大件件路新都区北部部新城马马超东路路新都区新城城区育英英路中段段新都区电子子路川音音旁物业形态高层、小高高层（111+11，133+1，116+11）小高层（111+11）高层（188）别墅（3-4）高层（144-266层）多层 小高高层高层 别墅墅占地面积28014415207764419112267880总建面913255228000018957794603663绿化率30%408%36.3%30%容积率3.261.34.292.03均价3490元元/3850元元/

29、3820元元/4400元元/户型区间两室（688-899）三室（1112-1127）跃层（1445-1160）两室（977-1005）三室（1227-1137）四室（1442-1165）别墅（2445-3358）一室（344-688）两室（900-1001）三室（1226-1132）跃层（1664-2210）两室（966-1005）三室（1112-1138）跃层（1441-2230）主力户型三室（1112-1127）三室（1227-1137）三室（1226-1132）三室（1112-1138）案名天籁维也纳纳橄榄郡思学园亲和居开发商成都中鹏房房地产开开发公司司四川万佳实实业发展展有限公公司四川

30、省公达达房地产产开发有有限公司司四川天魁实实业有限限公司位置新都马超东东路新都区静安安路新都区蜀龙龙大道新都区静安安路（阳阳光酒店店旁）物业形态高层（322）高层精品品小户别墅（2-4）高层（1881）多层 小高高层占地面积11404413333344362350000总建面4447662280000190000595000绿化率37.87772.90028%45容积率3.91.263.61.7均价3580元元/3980元元/3820元元/3480元元/户型区间一室（533533）二室（600866）二室（799-911）三室（922-1449）五室（16631169）别墅（2776-4460

31、）一室（288500）二室（733800）两室（9001011）三室（12281140）主力户型二室（600866）二室（799-911）三室（922-1449）一室精装（2850）三室（12281400）案名翰香府丽水金都芙蓉名城雅舍河畔开发商 HYPERLINK /company/3210182264_20060831134908.htm 成都港基房房地产开开发有限限公司 HYPERLINK /company/3210228788_20070118180559.htm 金光置业成成都有限限公司新都神风实实业有限限公司 HYPERLINK /company/3210128782_cdwn00

32、5.htm 成都康宁房房地产开开发公司司位置新都区北部部新城蜀蜀龙路港港基段新都区蜀龙龙路与南南二环路路东段路路口新都区蜀龙龙路与电电子路交交汇处新都新园路路2244号物业形态多层、别墅墅、高层层高层（122-266）高层（188）多层、小高高层占地面积1580000.779480088.233666677144566总建面4920557.4441358558341188绿化率45%40.7%60.800%30.5%容积率3.12.182.09均价3940元元/3820元元/3900元元/3450元元/户型区间二室（711-1116）三室（899-1556）四室（1227-1140）别墅（11

33、18-1140）二室（799-999）三室（1113-1150）别墅（1225-1156）二室（955-1001）三室（1331-1160）别墅（2223-2246）二室（722-888）三室（1335-1600）主力户型三室（899-1556）四室（1227-1140）二室（799-999）三室（1113-1150）三室（1331-1160）三室（1335-1600）2. 竞争争项目分分析（1）项目目体量案名香城名都水沐天城御城汉嘉国际总建面913255228000018957794603663案名天籁维也纳纳橄榄郡思学园亲和居总建面4447662280000190000595000案名翰香

34、府丽水金都芙蓉名城雅舍河畔总建面49205571358558341188由上表可以以看出区区域内在在售楼盘盘大型楼楼盘较多多，翰香香府、汉汉嘉国际际、水沐沐天城、橄榄榄郡等均为为20万方方以上的的大型项项目；思思学园、亲和和居、天天籁维也也纳为110万放放以下的的小型项项目。（2）项目目均价案名香城名都水沐天城御城汉嘉国际均价3490元元/3850元元/3820元元/4400元元/案名天籁维也纳纳橄榄郡思学园亲和居均价3580元元/3980元元/3820元元/3480元元/案名翰香府丽水金都芙蓉名城雅舍河畔均价3940元元/3820元元/3900元元/3450元元/ 由由上表可可以看出出各大中

35、中型项目目均价在在集中在在38550-339500元每平平方之间间，小型型项目价价格集中中在34450 -36600元元/平方方，汉嘉嘉国际普普通住宅宅部分价价格稍高高，达到到44000元/平方。仅仅有的小小户型项项目思学学园博士士楼均价价为38820元元/平方方。总体体来看本本区域项项目品质质差距不不大，价价格较接接近，侧侧面反映映了各个个项目产产品有一一定同质质化竞争争。（3） 建建筑形态态案名香城名都水沐天城御城汉嘉国际物业形态高层、小高高层（111+11，133+1，116+11）小高层（111+11）高层（188）别墅（3-4）高层（144-266层）多层、小高高层、高层、别墅墅案名

36、天籁维也纳纳橄榄郡思学园亲和居物业形态高层（322）高层、精品品小户别墅（2-4）高层（1881）多层、小高高层案名翰香府丽水金都芙蓉名城雅舍河畔物业形态多层、别墅墅、高层层高层、小高高层（112-226）高层（188）多层、小高高层该片区项目目主要以以多层、小高高层、高层、别墅墅等形态态产品组组合为主主。其中中只有御御城、天天籁维也也纳、芙芙蓉名城城为全高高层项目目，其余余项目均均为拥有有两种以以上建筑筑形态的的组合性性项目。（4） 项项目主力力户型 案名香城名都水沐天城御城汉嘉国际主力户型三室（1112-1127）三室（1227-1137）三室（1226-1132）三室（1112-1138

37、）案名天籁维也纳纳橄榄郡思学园亲和居主力户型二室（600866）二室（799-911）三室（922-1449）一室精装（228-550）三室（12281400）案名翰香府丽水金都芙蓉名城雅舍河畔主力户型三室（899-1556）四室（1227-1140）二室（799-999）三室（1113-1150）三室（1331-1160）三室（1335-1600）由上表可以以看出：区域周周边项目目多数主主力户型型为两室室户型与与三室户户型，一一室产品品与四室室产品较较少。其其中三室室户型占占所有户户型的550%左左右。（5）各项项目目标标群体分分析根据片区项项目档次次分类：主要分分为中档档楼盘与与高挡楼楼盘

38、两种种。中档项目主主要针对对消费群群体为本本区域消消费者：本区域域工作人人员以及及本区域域工作的的外地人人员。高高档次楼楼盘主要要针对消消费者：高校教教师、公公务员、各企企业中高高层管理理人员、及及外地到到本区域域的购房房者。思思学园针针对消费费群体：本区域域工作的的青年人人员、大大学年轻轻教师、购购买小户户型住宅宅用来投投资的人人员。（6） 优优惠情况况片区项目大大型楼盘盘项目都都拥有较较大折扣扣：其中中翰香府府折扣最最高为一一次性付付款打996折，按按揭贷款款购买997折优优惠；水水沐天城城的部分分特价商商品房最最多可优优惠8万元。其其余项目目一般折折扣在998-999折。少少数价格格较低

39、的的项目无无折扣，如如亲和居居。部分分项目不不接受公公积金贷贷款。（7）竞争争项目产产品特点点调查了解，本本区域项项目产品品基本以以板式结结构与板板式与点点式结合合结构为为主，项项目产品品建筑结结构是以以框架结结构为主主。节能能建筑产产品不多多，政府府相关部部门对建建筑节能能方面无无强制规规定。项项目楼栋栋朝向以以项目地地块形状状规划为为主，没没有刻意意强调南南北朝向向，侧面面反映了了本地消消费者对对户型朝朝向要求求不高。产产品户型型设计合合理，注注重产品品户型功功能分区区及采光光。户型产品新新颖，如如香城名名都的2270度度转角景景观阳台台； 66米挑高高大型景景观阳台台；（8）项目目环境及

40、及配套分分析 本区域域各项目目周边生生活配套套均较齐齐全，生生活交通通方便。各各大型项项目内部部配套设设施如：泳池、网网球场、篮篮球场、老老年活动动广场、儿儿童游乐乐场、室室外健身身活动中中心等均均较齐全全。各项项目更为为注重大大型自然然景观，及及水系景景观：翰翰香府拥拥有3个个人工湖湖泊，亲亲和居、御御城等项项目均有有项目内内部水系系景观。整整体景观观品质较较高，绿绿化环境境好。七 项目自自身分析析1.项目地地块位置置项目地块位位于新都都区金都都光电仪仪器厂北北侧地段段。地块块呈长边边月788米，宽宽边约335米的的标准矩矩形。项项目地块块基本达达到三通通一平标标准。地地块临近近新建支支公路

41、，交交通方便便，周边边绿化环环境一般般。地块块围墙边边有少量量原生灌灌木植物物。2.经济技技术指标标占地面积：26997.442容积率：小小于3.0建筑密度：小于225%3.交通状状况项目位于新新建支公公路旁，离离西南石石油大学学仅3000米左左右，乘乘2路公公交车可可直达项项目地块块位置。4.周边配配套项目地块周周边各种种配套齐齐全金融配套：中国银银行、工工商银行行、商业业银行、农农业银行行、建设设银行、 交通银行医疗配套：桂湖医医院、新新都桂林林医院、新新都人民民医院、第第四十七七医院、新新都中医医院、新新都妇幼幼保健院院、新都都卫生防防疫站教育配套：桂林小小学、桂桂林中学学、桂湖湖中心小

42、小学、西西街小学学、新都都师范附附小、新新都五中中、三原原外国语语学校、金金都实验验中学、新新都四中中、新都都一中、新新都第一一职业高高级中学学、 成成都机械械电子职职业技术术学校、 新都卫卫校、 成都铁铁路运输输学校 、成都都医学院院、 西西南石油油大学、四四川音乐乐学院商业配套：正因校校园商业业区、 正因农农贸市场场 、规规划农贸贸市场、 金都农农贸市场场、 红红旗超市市、 红红旗商场场、 苏苏宁电器器 、摩摩尔百货货、 摩摩尔超市市休闲娱乐：石油宾宾馆、 金钱豹豹歌城、 乐宝火火锅大酒酒店、 香城之之夜歌城城、 流流花宾馆馆、 廖廖广东客客家酒楼楼、 市市政公园园旅游配套：白鹤岛岛风景区

43、区、 宝宝光寺 、大熊熊猫基地地 、北北湖风景景区等5.项目SSWOTT分析（1）优势势分析 配套套：项目目地块生生活配套套齐全，生生活方便便交通：项项目地块块临近新新建支路路，交通通方便地块建设设难度：地块基基本达到到三通一一平，建建设难度度不大人文环境境：项目目位置靠靠近西南南石油大大学，有有浓郁的的教育氛氛围（2）劣势势分析噪音：项项目位于于新建公公路旁，噪噪音污染染较大竞争对手手优势：区域各各大型楼楼盘云集集，开发发实力、规规模、配配套、环环境等各各方面，我我项目处处于劣势势项目规模模较小：由于项项目本身身规模较较小，可可以用来来规划环环境景观观的空间间不足。（3）机会会分析项目特点点

44、：项目目体量很很小，市市场消化化容易客源情况况：项目目所在区区域为新新都教育育居住新新区，且且有较多多轻工业业企业，投投资置业业需求不不断。（4）威胁胁分析竞争对手手：各大大项目产产品供应应全面，可可能产生生同质化化竞争国家政策策：国家家政策干干预对项项目产生生影响八 项目定定价体系系1、定价影影响因素素地理位置、交交通状况况地理位置是是影响物物业定价价的重要要因素之之一，房房地产界界一直流流传着这这样一句句术语“地段，地地段，还还是地段段”，可见见地段是是决定物物业综合合素质的的主导条条件。本本项目所所在城市市中心区区域，项项目位置置的优势势不用多多说。商业服务设设施住宅物业周周边的商商业服

45、务务设施配配套是否否齐全，对对住宅物物业的影影响尤为为重要，亦亦为决定定客户层层的影响响因素之之一，针针对本项项目住宅宅为主，故故此，主主要考虑虑周边生生活设施施配套情情况，比比如银行行、超级级市场、酒酒楼、邮邮局等。项目规模根据调查所所得，过过半数的的置业人人士均注注重物业业的规模模，特别别是住宅宅项目，规规模大、人人口多、居居住气氛氛浓厚，活活动的空空间也阔阔，规模模大的项项目，其其各种设设施配套套也相对对完善。项目景观环环境随着购房者者对美好好生活的的追求，对对于客户户来说，景景观更一一直是影影响购房房的重要要因素之之一，拥拥有江（湖湖）景、园园景的物物业，其其价格也也相应高高于其他他景

46、观稍稍逊的物物业，这这一点为为本项目目优势所所在。户型结构户型结构是是购房者者考虑的的另一个个因素之之一，户户型结构构是否合合理，是是否合用用，对楼楼盘的销销售亦带带来一定定影响，而而对户型型的要求求也因地地域而异异。一般般来说，而而片区客客户又分分为两种种，一种种是首次次置业者者，需要要的是中中小面积积户型，而而另外一一种是再再次置业业的换房房者，需需要的则则是中等等或较大大面积的的户型；相当客客户喜欢欢小面积积户型，希希望户型型紧凑实实用，总总价相对对低廉。内部规划、设设施指的是楼盘盘的功能能划分，内内部配备备等条件件，一个个规划设设计合理理完善的的楼盘，自自然受到到买家欢欢迎。而而近年来

47、来随着社社会发展展和科技技进步，智智能化设设施也已已成为住住宅物业业提高档档次的重重要因素素。周边环境指项目周围围之自然然环境和和人文环环境，直直接影响响物业之之档次，也也影响价价格的制制定，今今年来买买家对此此要求非非常高，如如周边之之交通便便利、环环境干净净整洁，校校园文化化氛围高高定当受受买家欢欢迎。社会公共教教育设施施现代的父母母普遍注注重孩子子的教育育，如居居住于学学校旁边边，方便便上学外外，还有有利于让让孩子受受学校学学习气氛氛的熏陶陶。故此此，有孩孩子读书书之买家家看重居居住区与与学校之之距离。物业管理据调查所得得，物业业管理已已成为客客户购房房时另一一主要考考虑因素素。物业业管

48、理完完善，可可令买家家居住之之舒适、安安全，知知名的物物业管理理公司往往往能增增强买家家对楼盘盘的信心心，但管管理费的的收取标标准亦为为买家考考虑因素素。2、定价基基本原则则结合市场需需求及我我们的经经验评定定上述定定价影响响因素之之权重，综综合分析析评定本本物业综综合素质质：（各各因素之之权重分分析见下下图） 根根据市场场调查的的本区域域项目均均价，然然后通过过对影响响项目价价格因素素的优势势及不足足的对比比，以及及本项目目成本状状况进行行综合评评定，以以市场需需求为导导向，以以市场竞竞争定价价法确定定项目入入市价格格。3项目价价格定位位以周边项目目各项平平均指标标为准设设定值为为1，以以各

49、因素素权重分分析本项项目指标标值：权重比值项目位置周边配套项目规模景观设施户型结构内部配套周边环境物业管理总计周边项目111111118本项目0.80.917.2由上表可以以分析得得出：本本项目各各项指标标权重比比值与周周边项目目平均标标准比值值为0.9：11，由此此推断，本本项目现现阶段价价格应定定位为周周边项目目平均标标准的990%。现现阶段周周边项目目均价集集中区间间在38850-39550之间间，以339000元的标标准计算算，本项项目现阶阶段均价价在35510元元/平方方米左右右。项目目开盘价价格，可可根据产产品特点点及以上上权重因因素比例例及开盘盘期间市市场整体体价格水水平适当当调

50、整。产品规划建建议部分分由于贵公司司在该区区域仍有有后续开开发项目目。一个个好的项项目可以以成就一一个开发发企业，为为了后续续项目有有一个更更好的市市场基础础，要求求本项目目做出自自己的特特色，得得到消费费者广泛泛的关注注与接受受，借本本项目的的成功开开发销售售，使企企业知名名度与美美誉度达达到一定定的高度度。为后后续项目目开发与与销售创创造良好好的市场场形象，为为贵公司司带来更更长远的的利益。一 项目定定位建议议1.定位思思路根据项目情情况、区区域市场场情况及及周边环环境分析析： 片区小小户型产产品供应应明显不不足，但但需求正正在迅速速增加，租租赁市场场将更加加活跃。 片区内内过渡居居住人群

51、群增加速速度较快快，拥有有过渡居居住和投投资客户户基础。 过渡型型客户或或投资客客户对居居住环境境要求不不高，价价格才是是他们的的首要考考虑的因因素。 由于项项目本身身规模较较小，可可以用来来规划园园林的空空间不多多，不适适合做普普通住宅宅产品。 本项目目临近西西南石油油大学及及四川音音乐学院院，有较较好的小小户型市市场环境境。综合以上所所述，本本案的开开发思路路定为：寻找市场的的空白点点，迎合合市场的的需求，吸吸引目标标客户群群体，选选择适合合项目现现有综合合实力，风险较小的过渡居住兼投资双重功能的精品小户的开发思路。2.项目产产品定位位小户型住宅宅产品主主要包括括以下三三种物业业形式，即即

52、： 青年公公寓：它它是纯小小户型住住宅区，针针对青年年人群过过渡阶段段设计的的住宅形形式，也也适合投投资。 产权式式酒店式式服务公公寓：它它是一种种具有产产权性质质的酒店店，集商商住为一一体的物物业品种种，一般般房间内内无煤气气等居家家生活所所必备的的配套设设施。 一般的的小户型型住宅：它是指指分布于于综合性性住宅小小区内的的小房型型住宅，它它属于普普通的商商品住宅宅项目，与与普通商商品住宅宅的具有有等同的的使用年年限和物物业服务务。经本次市场场调查了了解周边边的市场场环境，结合项目情况，我们计划将项目定位于“青年公寓”。3.青年公公寓介绍绍青年公寓又又称单身身公寓，是是一种过过渡型住住宅产品

53、品，是小小户型住住宅的一一种，一一般平均均在355平方米米55平平方米左左右/套套，总价价较低。其其结构上上的最大大特点是是只有一一间房间间，一套套厨卫。近近年来根根据市场场的需求求，有些些开发商商也推出出了带厨厨房的功功能更为为健全的的青年公公寓楼盘盘，有的的还建造造起了跃跃层小房房型公寓寓，这种种房型不不仅在建建筑面积积方面增增大到550平方方米80平平方米，而而且在房房屋结构构方面还还增加了了厨房、客客厅、餐餐厅、阳阳台等等等。青年公寓的的诞生最最早是从从租赁的的市场中中出现的的，有业业主将空空置的整整幢商品品房，经经过简单单装修后后推向房房产租赁赁市场，面面向中层层收入的的青年人人群出

54、租租，颇受受广大青青年人群群的青睐睐，众多多开发商商于是从从中重新新发现商商机，纷纷纷推出出专案，至至此这种种被命名名为“青年公公寓”的住宅宅才风靡靡起来。同时家庭结结构的变变化，也也推动小小户型的的发展，改改革开放放带来了了各种新新的思潮潮、新的的生活方方式，个个性化生生活成为为时尚，三三口之家家、“丁克”家庭越越来越多多，多代代同堂已已不多见见。单个个家庭人人口变少少直接导导致所需需居室数数量变少少。如今今“一步到到位，买买个大房房子”的置业业观念已已经发生生了变化化，二次次、三次次置业者者屡见不不鲜。分分阶段多多次置业业的观念念正为更更多人所所接受，对对那些年年轻、经经济实力力不太雄雄厚

55、的首首次置业业者来说说，小户户型可能能是第一一选择。二 项目目户型定定位根据项目开开发思路路，本项项目定位位为青年年公寓，根根据市场场调查可可知，目目前市场场上小户户型以一一室一厅厅和单见见配套户户型为主主，并有有小部分分的小两两室一厅厅户型。单单间配套套的面积积在300-400平方之之间，一一房一厅厅的面积积在433-555平方之之间，从从真正使使用功能能及居住住舒适度度而言，小小户型面面积大几几个平米米，居住住效果就就改善良良多。另另外，考考虑到一一房一厅厅的户型型功能性性更为灵灵活实用用，且在在设计时时还可考考虑处理理为两套套打通做做二房，故故建议本本案以一一房一厅厅户型为为主；另另外本

56、项项目位于于新开发发区域，商商品房价价格水平平在全市市属于较较低水平平，单间间配套户户型居住住舒适度度不高，在在本区域域市场需需求暂时时较少，不不考虑做做单配户户型；具具体户型型面积定定位为以以一室户户型为主主，小两两室户型型为辅，配配比标准准如下：户型面积（M22）套数比面积比两室一厅65-80040%53%一房一厅45-55560%47%三、项目针针对消费费群体分分析1消费者者情况分分析据有关资料料表明青青年公寓寓产品440的的买家是是2030岁岁年轻人人，399在330440岁之之间，二二者相加加占到总总购房者者的799。本本项目针针对的消消费者为为以下几几种：喜好独立立居住的的年青人人

57、目前年轻人人的结婚婚年龄一一般在225至330岁左左右，他他们从大大学毕业业到成家家立业，其其中大概概有5至至7年的的“过渡期期”，在此此期间，他他们对生生活质量量的期望望，比如如个人私私密空间间、舒适适的生活活条件等等，于是是就给这这个全新新的小户户型青年年公寓住住宅市场场提供了了销售空空间。本本区域就就有许多多在各工工厂企业业工作的的青年人人群，他他们是本本项目的的主力消消费者。单身家庭庭单身家庭占占本区域域总户数数的8.1%，离离异家庭庭无住房房的一方方也需要要舒适的的小户型型公寓作作为栖身身港湾。这这部分消消费者也也会选择择本项目目产品作作为置业业目标。投资客户户随着本区域域经济发发展

58、，外外来人口口将大量量进入本本区域，流流动人口口的增加加，房屋屋租赁市市场将日日益成熟熟，房屋屋的流通通性越来来越强。和大户型相比，小户型具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此很多投资者都选择购买小户型产品作为他们的投资项目。某些小户型项目的购买主力就是投资购房者，他们多数是第二次甚至是第三次购房，本区域属于新开发区市场，多数消费者认为本区域房产价格仍有较高的上升空间，故在本区域投资房产的比重更是超过成都市区，而且这种趋势仍在进行中。本项目临近近两所大大学，有有较好的的租赁市市场环境境，购买买房产出出租也是是很好的的投资方方式。2. 目标标客户定定位 区域设设定以本本区域客客户为主主，部分

59、分外来投投资及外外来青年年群体等等 年龄结结构年龄龄层为22540岁岁 职业构构成国家家公务员员、企业业白领、个个体经营营者、自自由职业业者、大大学教师师、高科科技企业业员工、医医务工作作者等；周边区区县企业业管理层层、高科科技企业业员工等等；其它它中等收收入以上上阶层及及拆迁户户。 收入状状况有稳稳定的工工作，有有一定的的积蓄，家家庭月收收入在220000元以上上；家庭庭存款在在8万元元以上或或父母能能够支持持的青年年。四 产品设设计建议议总面平布置置建议根据项目技技术指标标可知，项项目占地地26997.442平米米，建筑筑密度小小于等于于25%，容积积率小于于等于33。由此此计算得得出：为

60、为满足建建筑密度度要求，单单层建筑筑面积要要小于6670平平方，设设十一层层住宅的的话，总总建筑面面积为773700平方，同同时可满满足小于于60米米的限高高要求。根据本案户户型定位位，平均均每户面面积按556平米米计算，一一个标准准层设计计6户时时，单层层建筑面面积为3336平平米，则则需要设设置两栋栋楼体，每每栋设置置一部电电梯。具具体布置置为两栋栋并排靠靠拢置于于地块靠靠近临近近项目方方向的角角落位置置，空出出其余位位置用于于项目景景观及运运动设施施建设。 同同时，十十一层住住宅，单单层层高高3米，远远未达到到项目限限高要求求，为充充分利用用建筑高高度、塑塑造建筑筑立面效效果，增增加项目