A市公租房建设项目可行性研究报告

1、A 市公租房建设项目可行性研究报告A 市公租房建设项目可行性研究报告 PAGE * ROMAN PAGE * ROMAN III目录第一章项目总论1二、项目业主简介2三、研究内容3四、主要编制依据3五、项目主要技术经济指标3六、研究结论4第二章项目建设背景与必要性6一、项目建设背景6二、项目建设必要性8第三章项目选址与建设条件11一、项目选址11二、项目建设条件11第四章建设规模及内容15一、确定规模的依据和原则15二、建设规模及内容15第五章工程方案16一、设计依据16二、总平面设计16三、建筑设计19四、结构设计20五、给排水、消防设计22六、电气设计24七、电信设计26八、防火设计26

2、HYPERLINK l _TOC_250049 第六章环境保护与绿化27 HYPERLINK l _TOC_250048 一、设计原则27 HYPERLINK l _TOC_250047 二、设计依据27 HYPERLINK l _TOC_250046 三、主要污染来源及防治措施27 HYPERLINK l _TOC_250045 四、绿化30 HYPERLINK l _TOC_250044 第七章节能设计31 HYPERLINK l _TOC_250043 一、设计概述及要求31 HYPERLINK l _TOC_250042 二、建筑和建筑热工节能设计31 HYPERLINK l _TOC

3、_250041 三、给排水31 HYPERLINK l _TOC_250040 四、电气节能32 HYPERLINK l _TOC_250039 第八章建筑消防设计34 HYPERLINK l _TOC_250038 一、工程概述34 HYPERLINK l _TOC_250037 二、总图消防34 HYPERLINK l _TOC_250036 三、建筑消防34 HYPERLINK l _TOC_250035 四、结构防火34 HYPERLINK l _TOC_250034 五、消防给水34 HYPERLINK l _TOC_250033 六、消防电气35 HYPERLINK l _TOC_

4、250032 第九章防灾减灾37 HYPERLINK l _TOC_250031 一、总图37 HYPERLINK l _TOC_250030 二、建筑37 HYPERLINK l _TOC_250029 三、结构37 HYPERLINK l _TOC_250028 四、地质灾害防范37 HYPERLINK l _TOC_250027 五、地震防治37 HYPERLINK l _TOC_250026 六、电气安全37 HYPERLINK l _TOC_250025 第十章项目实施进度及招投标方案38 HYPERLINK l _TOC_250024 一、工程建设进度38 HYPERLINK l

5、_TOC_250023 二、招投标方案 HYPERLINK l _TOC_250022 第十一章投资估算及资金筹措 HYPERLINK l _TOC_250021 一、投资估算范围41 HYPERLINK l _TOC_250020 二、投资估算依据41 HYPERLINK l _TOC_250019 三、项目投资估算41 HYPERLINK l _TOC_250018 四、资金筹措44 HYPERLINK l _TOC_250017 第十二章项目财务分析 HYPERLINK l _TOC_250016 一、评价依据45 HYPERLINK l _TOC_250015 二、基础数据45 HYP

6、ERLINK l _TOC_250014 三、总成本估算46 HYPERLINK l _TOC_250013 四、销售收入估算46 HYPERLINK l _TOC_250012 五、财务评价报表编制48 HYPERLINK l _TOC_250011 六、财务指标计算结果与分析48 HYPERLINK l _TOC_250010 七、不确定性分析49 HYPERLINK l _TOC_250009 八、财务评价结论50 HYPERLINK l _TOC_250008 第十三章经济及社会效益分析 HYPERLINK l _TOC_250007 一、社会影响分析51 HYPERLINK l _T

7、OC_250006 二、资源环境影响分析51 HYPERLINK l _TOC_250005 三、互适性分析53 HYPERLINK l _TOC_250004 四、社会效益53 HYPERLINK l _TOC_250003 五、经济效益分析53 HYPERLINK l _TOC_250002 第十四章结论与建议 HYPERLINK l _TOC_250001 一、结论55 HYPERLINK l _TOC_250000 二、建议55A 市公租房建设项目可行性研究报告A 市公租房建设项目可行性研究报告 PAGE PAGE 10第一章项目总论一、项目基本概况（一）项目名称：A 市公租房建设项目

8、（二）项目性质：新建（三）项目业主：A 市城市建设投资有限公司（四）建设地址：A 市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区（五）工程建设规模及主要建设内容本项目规划总用地面积 62 亩，总建筑面积 102250 m2，其中：公163681800 m220450等其他配套设施。（六）项目总投资1192010532595171316306（七）项目资金筹措119202920900075.5%。（八）1，2011620125月。二、项目业主简介A2005914A 市人民政府直管的国有独资公司，公司经营范围为从事土地收购储备、基础产业的建设、营运；市域内企业产业及项目的融资、投资、委贷、咨

9、询与评估服务。公司注册住所A 市BBBB东是AB100ABBBBA公室副主任BBBBBB26BB6具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、 的企业精神，以大别ft革命试验区大发展为契机，以政府主体投资带动 社会投入，努力为A三、研究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。四、主要编制依据（一建设项目经济评价方法与参数（第三版；（二关于改善农民工居

10、住条件的指导意见（三关于加快发展公共租赁住房的指导意见201087号；（四A（20112015（五）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（六）业主提供的相关数据、资料；（七）其他相关法律、法规、规范及标准。五、项目主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标序号序号项 目计量单位设计数值备注一建设规模1规划总用地面积41334622总建筑面积1022502.12.2公租房建筑面积81800202453户数和套数16364居住人数人4908序号项 目计量单位设计数值备注5建筑物占地面积157306绿化面积118217容积率2.478建筑密度%389绿地率%28

11、.6二项目总投资万元119201建安工程费用万元105322土地费用万元5953工程建设其他费用万元1714基本预备费万元3165三建设期利息资金筹措方式万元3061贷款资金万元90002业主自筹万元2920六、研究结论本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087A解A本项目拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素， 结合了A 市经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为

12、科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随

13、着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段， 各种社会矛盾更是层出不穷。城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的2010（201010）和国务院办公厅关（20104）为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展（建保2010872010A11414112.1534.96%54.512.43414.712802元，增长 13.5%；农民人均纯收入 3988 元，同比增加 242 元。近年来，A 市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在

14、对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目100 多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了A 市国民经济和社会各项事业的全面发展，A 市城市化进程建设得到稳步发展。A 市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权 迫在眉睫。二、项目建设必要性（一）项目建设是解决进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素

15、，农民工犯罪率居高不下。本项目为A20112012A（二）本项目建设是A长治久安的重要战略措施。端有市场、高端有约束”。本项目建设A政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问 念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了

16、住房建设和房地产业发展与A 市公租房建设项目可行性研究报告A 市公租房建设项目可行性研究报告 PAGE PAGE 36第三章项目选址与建设条件一、项目选址该项目建设选址位于AA62二、项目建设条件（一）自然条件气温历年平均气温 16.841.3（1943810） -18.1（1977130降雨历年平均降雨量 1164.40mm2009.30mm（1954683.00nn（1978）245.70mm（1969714332.6mm（19596）69.60mm（197575）1026.50mm（1974623）199163071011925.00mm蒸发量1400.00mm。风向风速主导风向：北风或

17、东北风夏季主导风向：东风（二）水文条件区内地下水类型可分为第四系构散岩类孔隙水及碎屑岩类孔隙 调查，区内未见井、泉点出露，表明其地下水较为贫乏。项目地水文地质条件简单。（三）工程地质条件项目建设地位于A市，A 30523136，东、北、西ft脉相连，地势东北高、西南低，形成全市“四ft地、三丘陵、三平原”的地貌特点，ft密布，汇成举水和巴水两水系，由北向南汇入长江。城区地势自西向东倾斜，东部平坦，西部多丘陵ft一般在5280m 之间（黄海高程，城区地貌属新生代第四纪近代河流冲积平原，牛坡ft一带属白垩纪（第三纪）属潮土类，红砂泥土。地；未发现人防地道、枯井、洞穴。项目施工场地都实现了“五通一平

18、”。四周道路畅通，施工用电、用水辅助设施齐全，施工场地开阔，有很好的施工环境和施工条件。但在基槽开挖前应做进一步查实后方可施工。（四）防洪、防潮、排涝设施条件1、防洪条件本工程地形起伏不大，设计高程符合防洪条件。2、防潮条件本工程选址能够满足防潮要求。3、排涝条件工程地址有 0.501.00m 高差，其排涝效果良好。总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。（五）地震据中国地震动参数区划图GB18306-2001 和建筑抗震设计GB50011-2001 附录A，项目地抗震设防烈度为70.05g。（六）交通条件费用。（七）基础及配套设施条件项目的实施以及以后的正常运营。（八）施工条件本

19、项目实施有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好， 二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用； 三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。第四章建设规模及内容一、确定规模的依据和原则（一）确定规模的依据1201087号；2、关于改善农民工居住条件的指导意见；3（JGJ36-200；4、A 市城市总体规划。（二）确定规模的原则1、项目建设符合A 市城市发展规划。2、符合当地经济、社会发展水平和工程有关规范、标准的要求。二、建设规模及内容62102250m2，其中：公163681800m2，配套附属用房建筑面积2

20、0450项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。第五章工程方案一、设计依据(一)业主提供的 1：500 地形图、及用地红线图；(二)业主提供的方案设计任务书； (三)A 市城市规划管理条例；(GB 503522005)；(JGJ 36-2005 J (GB 503862005)；(GB (GB50009-2001)；(GB50007-2002)； (GB50016-2006)；(十一)建筑灭火器配置设计规范(GB 50140-2005)；规和条例。二、总平面设计（一）地块概述本项目地处A62在总

21、平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。公租房工程采用围合式布局，充分考虑“建筑人环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。（二）总平面布置1、规划目标的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。6计为餐厅，结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区理的布局，使得每户都有良好的景观效果。建筑之间间距大，结

22、合建筑平面，减少视线干扰。（三）竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行0.30.9口，再排入城市排水管网。（四）交通组织和道路系统设计全高效。49.0行需要。（五）绿化设计辆对居住的影响。（六）总图主要技术经济指标序号一指标名称建设目标与规模指标单位备注1规划用地面积41334m262 亩2建设用地面积15730m28.593总建筑面积102250m2公租房建筑面积81800m2附属用房建筑面积20245m24建筑密度38%40%5容积率2.4736绿地率28.6%7总户数1636户8居住人数4908人其中三、建筑设计其中（一）设计原则1、“以适用、经济、安全、卫生、环

23、保”为设计宗旨，结合当单体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、居住传统。（二）建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。（三）立面设计（四）剖面设计4.52.8-3.0四、结构设计（一）结构概述计，力求做到安全可靠，经济合理。50

24、（二）设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-200；GB50009-200；GB50011-200；（GB50010-200；GB50003-200；GB50007-200。（三）设计荷载(1(2)楼面使用荷载标准值住：2.0KN/m2阳 台 ：2.5KN/m2楼 梯 ：卫 生 间 ：（四）结构设计(1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待岩土工程勘察报告正式出来后,再决定其基础型式. (2)上部结构：采用底框结构(3)结构材料：强度等级：梁,柱,板C20、 HPB235HRB335钢筋。钢板：3 号钢焊条：E42

25、；E50MU15240二层以上采用MU10M5240五、给排水、消防设计（一）设计依据1、建筑给排水设计规范（GB50015-2010）2、污水综合排放标准（GB8978-1996）（GB50014-2006）（GB50016-2006）5GB 50140-200；6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。（二）设计范围1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。3、本设计包括建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。（三）设计给排水标准1、排

26、水 270L/人.天2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。3、住宅给水 300L/人.天4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为 4B,采用干粉灭火器。（四）管件、管材及器材 、室内给水管采用PVC-U、室内排水管采用UPVC 工程塑料排水管。3、消防管道采用钢管DN8 SN65地上式（五）管道敷设给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。（六）给排水系统1接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。2生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口（最不利点）静水压

27、P0.07MP。室内消火栓系统利用水泵接合器增压。在距离室外消火栓 1540 米处设置室外水泵结合器。4、雨排水：建筑物四周作明沟（盖板）直接排入城市污水管。六、电气设计（一）设计依据1JGJ16-200；2、建筑照明设计标准（GB50034-2004）3低压配电设计规范GB50054-9；4GB50057-9；5供配电系统设计规范(GB 50052-95)；6、建筑电气设计技术规范(JG1683)。（二）设计范围 、室内照明设计、防雷接地设计（三）设计标准 （380/220）引入。2、总负荷:700KW，基本设计参数：门市 Kx=0.8,cos 住宅Kx=0.7，cos =0.65。（四）设

28、计内容1、引入线：各栋建筑进线均采用XV29 型橡皮绝缘电力电缆（380/220V）穿水煤气钢管埋地引入。2、本建筑均按普通照明设计。采用三相五线制树干式供电（380V/220V)。TN-N-C 系统。照明灯具为白炽灯及荧光灯。3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.4、所有室内照明线路均采用 500V 铜芯聚氯乙烯绝缘线。5、防雷设计本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接地系统，并预留电气接地。利用柱内的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱内主筋,必须在进入基础沉台处和沉台内主筋相焊接 .用作引下线的柱内的

29、主筋,每组至少有二根(16 园钢)作通长焊接,确保电气通路。做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R1 欧。作法参图集 02D501-2.人行道,建筑出入口的接地线局部埋深 1.2m,并在接地线上敷设50 厚的沥青层，其宽度超过接 2m.所有低压架空线在进出线处,装设避雷器与绝缘子,金具连在一电气设备的接地装置上或独自接地，对电缆进出线.在进出端将电缆R1 欧。七、电信设计（一）电信用户直接进入公用网，不设用户交换机。（二）电信线路一律采用管道电缆埋地管材采用PVC 波绞管。（三）电视系统由城区CATV走廊，以专用管孔与电信管道共用

30、管线走廊。八、防火设计行防火设计。（一）该建筑与相临建筑之间距离满足防火要求。（二）建筑四周设有消防车道。（三）建筑主体结构为砖混结构，墙为页岩砖，楼盖为现浇板， 均为非燃烧体,进户门为乙级防火门。（四）消防给水设计详见给排水说明。第六章环境保护与绿化一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据（一（二中华人民共和国大气污染防治法2004年4月修订；（三中华人民共和国固体废物污染防治法（1995年；（四中华人民共和国水污染防治法

31、（1996年；（五中华人民共和国噪声污染防治法1996年；（六）国务院令第 253 号建设项目环境保护管理条例；（七）国务院国发（1996）31 号国务院关于环境保护若干问题的决定；三、主要污染来源及防治措施（一）项目施工期污染源分析及环境保护措施1、污染源分析空气污染源分析施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有 CO、NO 的废气；土石方开2挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。地表水污染源分析施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。及其附近的水沟产生污染，环境卫生

32、状况下降。噪声污染源分析施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。固废物污染源分析施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。2、施工期环保措施严格执行A的文明管理，杜绝野蛮施工。业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时， 生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土 水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填（二）项目投入使用后污染源分析及环境保

33、护措施公租房项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以及食堂油烟废气等，治理措施如下：1、污水处理2、废气治理餐饮油烟采用专用排烟道高空排放。3、生活垃圾建筑各层设置垃圾堆放处，在用地内设一个垃圾收集点，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。4措施。5材料。四、绿化第七章节能设计一、设计概述及要求A规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB50/5024-DBJ50-052-2006二、建筑和建筑热工节能设计（一）建筑规划1、项目位置紧临城市道路，建筑在满足朝向要求的前提下，力ft良好。2200砂浆或挤塑板。3、屋顶隔热层采用挤塑泡沫隔

34、热保温板。4、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。5、用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。三、给排水（一）节能措施1、室内给水尽量利用市政给水管网压力，室内高区区生活给水目的。2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳压和防止超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。（二）节水措施1 、选用节水型卫生洁具并符合节水型生活用水器具GJG164-2002 的要求。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时， 水池、水箱长时间溢流排水。3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于0.35MPa 者设减压阀。4、给

35、水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节省能耗。四、电气节能设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。（一）照明照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯 2ULED；所有灯具功率因数不小于0.90.9（GB50034-2004）中对场所照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度 30Lx，前75Lx100LX100LX求控制各场所照明功率密度值。（二）变压器选用10/0.4kV 变压SCB107085间，综合费用低。（三）电缆的选用电缆的选用在满足了供电负荷的电流大小的基础上，参照根据TOC 计算方法计算出的经济电流范围表作校核，大部分电缆尤其是大截面的电缆供

36、电的设备的电流符合经济电流范围。4、供配电系统低压做无功补偿，补偿功率因数到 0.9 以上。10/0.4KV 变压器尽可能靠近用电负荷。第八章建筑消防设计一、工程概述限。本工程按照民用建筑设计防火规范（2005）设计。二、总图消防内部道路与城市道路形成环形，主扑救面道路宽度为 7m，坡度作为主扑救面使用的均三、建筑消防（一）650（二）消防及弱电控制室：建筑面积 20 ，直通室外。四、结构防火心砖砌筑，其它内外墙体采用页岩空心砖。五、消防给水（一）50消防以II室外：20 L/S；室内 L/S；自动喷洒L/S。（二）室内消防给水系统室内消火栓系统由加压泵提供，在建筑每层设置消火栓系统；（三）化

37、学消防在变配电房，发电机房，储油间 设置热气溶胶灭火系统。六、消防电气（一）系统组成及保护等级确定设备等组成。（二）设备选择及设置动报警按钮、火警电话、声光报警器等。（三）消防联动及控制要求当场区任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志灯。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。（四）消防设施电源供给及接地消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末UPSR4。（五）应急、疏散照明出入口及楼梯间设自带电源的疏散指

38、示灯。疏散照明由消防中心控 60min。A 市公租房建设项目可行性研究报告A 市公租房建设项目可行性研究报告 PAGE PAGE 39第九章防灾减灾一、总图该地块地势落差不大，项目地块所在区主要为砂质泥岩及砂岩构 0.6m2.6m0.7m3.1m，中风化带岩石新石流等ft体自然灾害，且地块周边未有存在安全隐患的加油站及气站 等。二、建筑建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。三、结构根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑。四、地质灾害防范根据地质评估报告显示无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区，根据总体设计无高切坡、深开挖。五、地震防治本项目地震烈度按 7 度设防进行相关设计。六、电气安全（一）防

39、雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S。（二）公用电气设备：采用新型的电气安全产品，不仅能在极早期发现电气安全隐患所在，并以多级告警的方面指示其严重程度，提醒电气维护人员及时排查问题。第十章项目实施进度及招投标方案一、工程建设进度（一）建设工期201162012512（二）项目实施进度计划如下：12011620117告编制及审批；2201183201184201110520111020124道路工程；720125二、招投标方案本项目应严格执行国家基本建设程序和招投标制度，力创优良工程。（一）项目管理机构可研报告批准后，项目承办单位立即组建筹备班子，设立工程管理部具体负责项目实施的

40、各项工作，并由项目总负责人直接负责，常设固定工作人员 10 人，并根据工作需要聘请相关工程技术人员。（二）招投标方案根据中华人民共和国招投标法3A有关工程招标文件的规定，项目建设拟进行招投标。初步方案如下：1、招标形式由承办单位按国家招标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀标形式确定勘察设计单位、监理单位。2、勘察、设计、施工、监理单位资质要求勘察及设计单位资质：甲级施工单位资质：三级及以上监理单位资质：甲级3、招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息将在政府指定的媒体上公开发布。4、招投标工作组织由承办单位自行组织或委托具有乙级及以上资质的招标代理机构 资审、评标等工作。设计阶

41、段参加投标的设计单位不少于353A 市公租房建设项目可行性研究报告各阶段招标方式核准表形式招标范围形式招标范围招标组织形式招标方式项目全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标不采用情况说明：根据招投标法，结合本工程的特点，招标范围、招标方式及组织形式拟定如下： 勘察、测量、设计及监理工作拟采取自行组织邀请招标；设备和材料采购拟采取委托组织国内公开招标；建筑工程及安装工程施工拟采取委托组织国内公开招标。勘察、测量设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他合 计40A 市租房建设项目可行性研究报告A 市租房建设项目可行性研究报告 PAGE PAGE 54第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算

42、范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、设备及工器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部20067（第三版；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）市场价（价格为到厂价；（五冈市工程造价信息公布的指导价格（价格为到厂价或预算价；（六）相关费用按国家及A 市有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、项目投资估算（一）建设投资项目总投资为 11920 万元，其中：工程费用 10532 万元，土地费5951713163061、建筑工程土建根据近期同类工程的造价资料

43、进行测算。公用配套设施由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根据有关的估算指标编制。设备基础费根据相关的估算指标进行测算。2、设备及安装工程设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。设备运杂费、安装费根据相关的估算指标进行测算。3、其他费用根据国家有关规定和当地实际情况估算： (11%(21.5计取。(31.75(42.5计取。(5)施工图审费：按工程费用的 0.5计取。4、预备费：基本预备费计算基础为固定资产费用、无形资产费用与其他资产费用之和的 3%。5、建设期贷款利率按 5 年期贷款利率 6.68%计。（二）建设期借款利息本项目无银行借款，故建设期借款利息为 306

44、 万元。（三）流动资金该项目不涉及流动资金， 故项目铺底流动资金为 0 万元。（四）项目总投资1192010532595171316 万元，建设期利息 306 万元。项目建设总投资估算表序号工程名称序号工程名称程量单位单位价格(元)建筑工程安装工程其它费（万元）费（万元）用（元）估算合计（元）比例%11.1工程费用812976692403010532766988.35%主体工程1022501.2装饰工程102250750160163616365建设投资合计11920100%1.3公用工程10225075767767m31.4附属设施10225045460460工程建设其他费2用1717666.

45、43%2.1土地费用62亩5955952.2建设单位管理费1051052.3可研编制费16162.4勘察设计费18182.5工程监理费26262.6施工图审查费553预备费3163162.65%3.1基本预备费3163163.2涨价预备费04建设期利息3063062.57%（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和A 市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。四、资金筹措1192090002920第十二章 项目财务分析一、评价

46、依据的通知（20061325号）国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版的通知（200215号）国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规项目单位提供的相关资料二、基础数据建设规模32654 套，总建筑面积2254831 住宅和配套公建。财务基础数据建设期运营期房屋折旧年限无形、递延资产摊销年限1年29 年50年5 年（5）基准收益率6%（6）所得税率25 %（7）营业税5 %三、总成本估算总成本估算说明3558%。根据国家有关财务制度规定并结合本项目的实际，固定资产销年限如下表所示：表折旧摊销基础数据序号资产类别折旧、摊销年限（年）净残值率（%）一固定资产1房屋及建筑物50二

47、无形资产5三其它资产5总成本费用估算结果565 万元。详见总成本费用估算表。四、销售收入估算公租房租赁收入公租房市场分析根据国家统计局A市调查队2010年作A市房屋租金情况调查情况，2010 年A 市城区住房市场租金如下表所示：地区类别地区类别市场平均租金范围一类8.2新建街、陵园路周边二类7.4将军路、建设路、杜鹃大道三类6.1金桥大道、北环路、经济开发区四类5火车站、河东开发区麻市城区住房平均市场租金为（8.2+7.4+6.1+5）/4=6.67 元/m2/月根据A 0.75。因而：公租房平均租金=市场平均租金差价率公租房平均租金=6.670.75=5 元/m2/月项目公租房租赁收入年A5

48、元/m2/2012 6 5 元/m2/ 5%的趋势进行调整。根据进度安排，第二年有1636 套房屋竣工，公租房可以全部进公租房市场，出租率按100%估算，则第 二年公租房租赁收入为81800512/10000=491万元。配套商业用房租金商业用房出租价格分析地区A 市城区根据A市城区商业用房租金2010年数据地区A 市城区细分情况月租金元步行街110融辉路100工业路80将军路50金桥大道40开发区30样本容量：6，样本均值：68.3 /2010 年A 市城68.3 /以经济开发区为基数计算商业用房出租收入。项目商业用房租赁收入202455 5%考虑，2012202453012/10000=7

49、29万元，则当729万元。其余年份租金收入计算方法同第255%。五、财务评价报表编制财务评价的主要报表有：项目建设总投资估算表（附表 1）项目总投资使用计划与资金筹措表（销售收入及销售税金估算表（3）项目成本费用估算表（附表 4）固定资产折旧、无形与递延资产摊销费估算表（项目损益分析表（6）项目现金流量分析表（项目还本付息表（8）六、财务指标计算结果与分析盈利能力分析4.2，项目投资财务净现值-2471万元Ic=6，项目投资回收期为19.43年（含建设期743 万元，平均投6.23%，以上数据说明项目具有一定的盈利能力。详细财务评价指标见下表。财务评价指标表1总投资万元11920（1）建设投资

50、万元11614（2）建设期利息万元306（3）流动资金万元0.002总成本万元/年565运营期平均（1）固定成本万元/年523运营期平均（2）变动成本万元/年42运营期平均3销售收入万元/年1385运营期平均4利润总额万元/年553运营期平均5所得税万元/年186运营期平均6净利润万元/年743运营期平均二7财务评价指标总投资收益率6.23%运营期平均8项目投资财务净现值万元（Ic=6%）-2471所得税后9财务内部收益率4.2%10项目投资回收期年19.4311借款偿还期年2012盈亏平衡点78.96%序 号项序 号项目单 位经济指标备注9000 万元，从借款还本付息表可以看出， 本项目还款

51、资金来源相对充足，本项目安排从第2 19 年还清，从利息备付率和偿债备付率来看，两者均18 项目还本付息表。七、不确定性分析盈亏平衡分析是在一定的市场前提下，研究项目费用与收益的平衡关系的方法。项目盈利与亏损的转折点，即为盈亏平衡点。依据本项目销售收入、成本费用等计算参数，测算项目的盈亏平衡点，结果如下：BEP(生产能力利用率）=年总固定成本/（年销售收入-本-年销售税金与附加）100%78.96%（运营期平均）78.96%，企业才不会发生亏损。产量安全盈余较小，但该项能说明项目风险一定很大，仅可作为盈利能力参考指标。八、财务评价结论综上所述，本项目具有一定的盈利能力、清偿能力和抗风险能力， 项目的经济效益较好，在财务上基本可行。A 市租房建设项目可行性研究报告A 市租房建设项目可行性研究报告第十三章经济及社会效益分析一、社会影响分析（一）该项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响A）规划纲要提出：“十一五” 时期要把不断提高人民生活水平，作为一切工作的出发点和落脚点，力争在提高人民