科技园商住用地开发项目可行性研究报告

1、科技园商住用地开发项目可行性研究报告目录第一章项目概况（三）第二章项目背景（六）第三章房地产市场分析（十一）第四章价格定位（十七）第五章 场地主要建设条件（ 22 ）第六章节水(2 4 )第七章 环境影响评价 (2 6 )第八章质量保证体系和项目招标方案（3 0 ）九、投资估算（ 33 ）第十章财务评估 （ 35 ）附件和图纸第一章项目概述一、项目名称： XX市经济技术开发区清华科技园商住地块可行性研究报告2 、建设地址： XX市经济技术开发区长九高速西侧桂园大道东侧枫林西街南侧、剧情概况该地块位于XX经济技术开发区，属于XX市副中心区和昌北板块。该地块北邻枫林大道，西邻桂园路。周边配套齐全，

2、交通发达。近超市：财达购物广场、正源购物广场、乐布依尔购物广场等；华科大、XX科技学院；商业配套：紧邻“丰陆新天地”昌北商业中心；银行：XX银行、中国银行、农业银行、建设银行、中国邮政储蓄、洪都农商行；通讯：中国移动、中国电信、中国联通；餐饮：红宝石酒店、美食故事、金御满堂酒店、新金富源酒店；医院：XX经济开发区医院、交桥医院、XX同济医院昌北分院。项目交通便利，多路公交车直达老城区。昌北管委会232、211、304、517号； 213、214路到环球公园，步行5分钟；其他124、223、240等路直达夏洛站，步行5分钟即可。总面积约143334.05平方米（215亩）。地块位置图：项目位置项

3、目位置4 、建设工期：预计3年；五、主要技术经济指标（一）土地面积：143334.05（215亩）；（2）用地：商业、酒店、办公、住宅用地；（3）容积率2.8，建筑密度35%，绿地率25%；(4)正门出入口：枫林西街（5）楼宇优惠：枫林西街15米，昌九高速30米，清澜运河30米；(6) 机动车位：住宅：户型建筑面积144M 2 ：1.2个车位/户； 90M 2 144M 2 : 1.0车位/户；房屋类型建筑面积90M 2 ：0.8个车位/户；商业：总则商业（3000M 2 ）：0.6个车位/100M 2 ；大型商业（ 3000M 2 ）：1.0个车位/100M 2 ；办公室：1.2个车位/10

4、0M 2 ；酒店：0.7个车位/间；幼儿园：1.5个车位/100名师生(7)建筑面积90平方米以下的住宅占已开发住宅总建筑面积的70%，商业、酒店、办公等公共建筑面积控制在规划的35%总建筑面积（按容积率计）（包括酒店业）开发面积不少于20,000 M 2 ）。（八）公共配套：九班幼儿园1所，占地面积不少于3000平方米。(9)以上数据来源于XX市规划局洪规字2010541号文件的规划设计条件6. 可行性研究结论（1）项目地理位置优越，具有一定的规模，有利于发展，树立公司品牌。（2）项目经济效益指标良好，财务上可行。（3）本项目利润目标的实现主要取决于住宅部分价值的实现。(4)从分析中可以看出

5、，项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。因此，该项目的主要风险在于未来一两年XX市住宅商品房的市场价格风险。因此，项目的准确定位和营销非常重要。（5）建议16-200万元/亩的土地招标范围是合理的招标范围。竞争对手强的，不得超过250万元/亩。第二章项目背景一、XX概况XX、XX省省会，全国35个特大城市之一，位于长江中下游、鄱阳湖西南岸。是唯一毗邻长三角、珠三角和闽东南经济区的省会城市。南北奔跑。京九、浙赣、皖赣铁路线在此交汇，是京九线上唯一的省会城市； 105、320、316国道贯穿XX ；昌北国际机场可直达全国主要城市；入长江，出东海。从经济角度看，XX已成为国际和东部沿海发达

6、地区产业梯度转移的理想地区。XX自然环境优美，依山傍水，风景秀丽。西至西山，北至美岭，赣江穿城而过。 “城在湖中，湖在城中。”文化底蕴深厚，拥有多处国家级和省级重点文物保护单位。XX市辖XX县、新建县、进贤县、安义县4县，东湖区、西湖区、青云浦区、青山湖区、万里区、XX经济技术开发区（昌北区）等5个区， XX高新技术产业开发区（高新区）和红谷滩新区。全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。一、XX市GDP走势分析作为XX省省会，XX市依托国内良好的经济环境，从两个方面加快经济快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力招商引资；调整力度，加快产业结构调

7、整升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。2009年，全区生产总值1837.5亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%。 2009年，全市累计财政收入249.88亿元，比同口径增长11.5%，增幅比一季度提高8.9个百分点。地方财政总则预算收入115.88亿元，同比增长13.4%。据了解，2010年1-9月，全市实现生产总值1558.64亿元，同比增长14.0%；财政总收入239.67亿元，同比增长37.6%；总则预算收入107.55亿元，同比增长32.6% ；上述工业增加值462.21亿元，同比增长20.5%；新批外商投资企业197家，同比增长74.34%；实际利用外资13.99亿美元，

8、同比增长18%；进出口总额37.49亿美元，同比增长56.2%，增长72.3%，经济发展呈现良好态势。新世纪，XX市致力于建设现代化区域中心城市和现代文明园林式英雄城市。经济呈现强劲增长态势，大部分经济指标呈现两位数增长，创下XX市近年来的最佳表现。在全省发展前列，2009年，XX市GDP在全国主要城市GDP中位居中等水平，呈现持续快速健康发展的态势。2.财政税收2009年， XX市财政总收入249.77亿元，增长11.5%，地方财政完成115.83亿元，同比增长15.8%，均超额完成年度目标。2009年， XX市积极应对国际金融危机的不利影响。在市委、市政府的坚强领导下，以项目实施为抓手，经

9、济发展、城乡变革、文明建设“三大工程”进一步推进。及时出台了应对国际金融危机保护企业的“50条”和促进园区发展的“26条”。整合市级支持中小企业发展专项资金10亿元。相关措施克服了各种经济和政策性减税因素的影响，确保了企业在困难时期平稳较快发展，财政收入增幅逐步回升，增收形势逐步好转。统计数据显示，2009年一、二、三季度，全市财政总收入分别增长2.6%、3.1%和10.1%，四季度增长11.5%。财政收入增长较好，主要是保增长、调结构、促改革、惠民生各项措施成效明显，经济复苏逆势而上。在各项惠民政策措施的推动下，消费税、营业税等主要税收保持稳定增长。去年，消费税完成25.06亿元，比上年增长

10、14.7%；营业税完成44.94亿元，比上年增长25.3%。据统计， XX市税收占财政总收入的比重从去年一季度的87.1%提高到去年全年的90.4%，在全省11个区市中排名第一。3、全社会固定资产投资2009年，全市固定资产50万元以上，完成投资1087.94亿元，增长40.7%；其中：第一产业和第二产业继续保持较快增长势头，累计完成投资8.54亿元和499.15亿元，分别增长164.4%和43.7%，工业投资490.32亿元，增长 44.2%。第三产业投资平稳增长，完成580.26亿元，增长37.4%。非国有投资继续活跃，总投资769.11亿元，增长44.6%，其中外商投资和港澳台投资125

11、.03亿元，增长61.0%，占非国有投资的16.3%。全市资金状况良好。 50万元以上固定资产投资到位资金1328.99亿元，增长44.9%。4.城乡居民收入2009年， XX市城镇居民人均可支配收入16472元，农民人均纯收入6294元，比上年增长9%。 XX市坚持以改革促统筹、增收惠民生的基本方针。在加快城市经济发展的同时，不断改善农村生产生活环境，提高城乡居民生活水平。在统筹城乡发展方面，XX市以小城镇建设为重点，实施“城乡同步、同步建设、同步管理”的新举措，大力推动农村公用事业发展。 2009年，XX市财政拨出专项资金，在XX县、新建县、晋县县、安义县建设污水处理厂，并于当年投产。按照

12、“入户收集、村收集、乡镇运输、县区处理”的模式和流程，实现农村垃圾无害化处理。同时， XX市新建农村公路1000公里，改建26条渡口桥梁，加固12座危水库，改造规划在全国中部四省建设的8座大型泵站。同时，引导公共财政向农村倾斜，着力解决实际问题。全市农村五保老人集中供养率达到80%，农村最低生活保障标准由80元提高到120元，新型农村合作医疗参合率达到97%，筹资水平达到从50元提高到100元。全市还率先开展全省“灿烂微笑”工程，完成白内障手术10963例，唇腭裂手术298例。XX市在改善农村生产生活环境的同时，着力发展高效生态农业，增强农业发展支撑能力。 XX、新疆等县紧邻鄱阳湖，素有“江南

13、粮仓”之称。 XX市通过大兴农田水利建设，提高了耕地连续生产能力8亿公斤。 .此外， XX市还大力推进“一村一品”工程，大力发展生态农业，支持现代农业科技园区建设，提高农产品科技含量和质量，增强市场竞争力。安义县充分发挥从渝菜业、XX2、城市建设近年来，XX市城市基础设施建设陆续迈上新台阶，完成了阳明东路、八一桥改造、青山湖大道改造、阳明市等一批重大工程建设。公路隧道 通车、西外环建成等项目的建成，使XX市更加城市化。为迎接第七届全国城市运动会的成功召开， 2009年底， XX市基本建成“XX市城管数字信息系统”平台，全面实施“万米单元网”城管，建立及时发现、快速处置、有效的解决方案。督办有力

14、的数字城管新模式，努力实现城管数字化、信息化、标准化、精细化。 2009年至2011年，城市基础设施建设日益完善，环境卫生更加清洁，园林绿化得到改善，城市秩序显着改善。管理水平已进入全国先进水平。为完善市政设施，XX市将进一步加快道路、排水、照明等市政基础设施建设和改造，逐步完善城市市政设施，加强城市桥梁安全检查和养护，加强城市主干道和人行道，确保道路和桥梁的安全畅通。 . 2009年7月下旬XX地铁开工建设，将进一步带动XX市发展，加快城市建设步伐。由于近两年来加大招商引资力度，以及花园城市的建设和中部地区崛起的口号，不少地区与前两年相比面貌焕然一新。道路交通的改善对房地产市场的发展起到了非

15、常积极的推动作用，给房地产带来了前所未有的发展机遇。配套设施的建设和道路交通的改善，使周边地区的楼盘不断升值，吸引了众多房地产开发商的投资关注，带动了周边地区房地产市场的发展，逐步改变着周边地区的房地产市场。 XX市房地产市场格局。三、XX城市规划定位城市规划：“一城两核”发展新XX到2020年，XX市面积即行政区面积达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万。在城市的总体发展思路中，提出了“西进东扩、控北南拓”的原则。其规划总体空间格局为“一江两岸、一核五区、沿赣江两端延伸、多点多组推进”（中心城区：由长南市和昌北市，面积约300平方公里

16、，人口约300平方公里，规模255万人，包括昌东集团、莲塘集团、望城集团、万里集团、乐华集团；中部，即以赣江相隔，两岸按照长南、长北两个相对独立的城区布置，自强自足，形成了“ “一城两核”一江两岸。打造半小时经济圈：按照“102030”目标，城市交通将形成以“三环十一炮”为骨架、方格网为基本形态的“蛛网”网络结构。 “三环”是城市的中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、XX桥、麦禄街、赣江新桥组成），城市外环（由昌东大道、昌南大道、盛盛大道组成）路弥桥、西环路、北环路） 、高速外环（由乐温高速、乐盛高速、南外环高速组成），11条放射状道路分别为北京路、解放路、长南大道、南联路、迎宾大道、桃花路、

17、昌九南大道、长征路、长湾大道、昌九北大道、机场路等第3章房地产市场分析一、2009年XX地产开发情况2009年以来，在宏观经济逐步向好、政策鼓励和行业自主调整等因素的推动下，XX市房地产市场呈现明显的下苏趋势，投资稳步增长，消费信心回升显着，商品房和二手房成交量持续。走得更高。一、商品房供应1.1 规划建设申请量明显增加。2009年11月，XX市规划建设城市商品房77万平方米，同比增长531.01%，环比增长36.38%。其中，住宅计划建成44.24平方米，较10月份同比增长605.73%，环比增长209.58%。计划建设申请数量的增加，将对增加商品房后续供应、改善供需结构起到催化作用。200

18、9年1-11月，城镇商品房规划建设311.47万平方米，同比下降6.83%，比2008年同比降幅收窄26个百分点。其中，住宅规划申请建设174.44万平方米，同比下降18.23%，同比下降。下降 21 个百分点。1.2 新上市数量环比增加2009年11月，城镇商品房新上市34.13万平方米，同比下降8.3%，环比增长97.97%。其中，住宅27.71万平方米，同比下降19.6%，环比增长151.45%。2009年1-11月，XX市市区新挂牌商品房234.4万平方米，同比下降37.11%，其中住宅192.28万平方米，同比下降。年下降 35.19%。1.3 商品房库存持续下降2009年11月，城

19、镇商品房月销售存量222.43万平方米，同比下降48.07%，环比下降4.11%。其中，住宅91.91万平方米，比10月份同比下降67.34%，环比下降7.24%。商品房市场供需矛盾持续存在，给房价上涨带来一定压力。2、商品房销售2.1 销量环比增长2009年11月，城镇商品房销售43.7万平方米，同比增长86.71%，环比增长24.78%；其中：住宅销售3053套，面积34.87万平方米，同比分别增长70.56%和94.11%，环比增长70.56%。它们分别增长了 9.19% 和 15.43%。2009年1-11月，XX市市区商品房销售面积454万平方米，同比增长167.78%；销售额214

20、.44亿元，同比增长148.4%。其中：商品住宅销售34578套，同比增长171.65%；面积390.5万平方米，同比增长184.21%；销售额174.76亿元，同比增长170.31%。2.2 商品住宅价格环比上涨2009年11月，城镇商品房销售均价5326元/，同比上涨5.72%，环比上涨4.45%。 %。2009年1-11月，XX市市区商品房销售均价4724元/，同比下降7.24%。其中：商品房销售均价4476元/，同比下降4.89%。2、2010年1-8月XX市房地产开发情况一、房地产市场运行特点1.1 商品房供给大幅增长土地供应： 2010年1-8月，XX市共出让本级商品房开发用地30

21、块，面积2243.93亩，同比增长155.39%；规划建筑面积333.41万平方米，同比增长255.28%，楼面均价1685元。 /，同比增长87.01%。8月份，市级商品房开发用地成交10宗，面积790.77亩，同比增长646.93%；规划建筑面积102.84万平方米，同比增长449.47%，楼面价格1343元/平方米，同比增长1.43%。近期土地成交情况显示，开发商对XX市房地产市场的未来持谨慎乐观态度，大部分土地以底价出售。规划建设： 2010年1-8月，城镇商品房规划建筑面积362.49万平方米，同比增长187.77%；其中住宅233.92万平方米，同比增长193.06%。新开工量：

22、2010年1-8月，XX市市区商品房新开工面积274.07万平方米，同比增长91.64%，其中住宅177.17万平方米，同比增长102.15%。新批挂牌： 2010年1-8月，XX市市区商品房新批挂牌188.93万平方米，同比增长22.37%；其中：住宅162.26万平方米，同比增长27.61%。1.2 商品房销量回升2010年1-8月，XX市市区商品房销售204.57万平方米，同比下降39.32%；其中：销售住宅15861套，销售面积167.14万平方米，同比分别下降38.51%和43.14%。8月份商品房成交量回升。 8月份XX市市区商品房销售29.9万平方米，环比增长48.56%和43.

23、91%。随着供应量的增加和部分楼盘的加大促销力度，刚性需求的释放和自住需求的逐步进入市场，导致成交量增加，市场回暖。1.3 商品房存量无明显变化8月份，月末城镇商品住宅库存206.46万平方米，同比下降20.22%，环比下降5.24%，其中95.52万平方米。住宅，同比下降22.52%，环比下降6.85%。2010年以来，XX市商品房库存基本保持年初水平，变化不大。商品房销售周期约5个月，有效供给依然不足，反映XX市商品房供需关系没有质的变化。不利于稳定房价。随着今年土地供应和新开工的不断增加，下一阶段商品房挂牌量的增长将大于销量，供需矛盾得到缓解。1.4 房价上涨势头得到控制2010年1-8

24、月，XX市市区商品房销售均价5954元/，同比上涨30.83%；商品房销售均价5457元/，同比增长26.3%。8月份XX城区商品房销售均价6715元/，比7月上涨1.83%，其中商品房销售均价5807元/，比7月下降1.9%。1.5 成屋成交量保持活跃2010年1-8月，XX市市区存量房成交面积142.25万平方米，同比增长20.83%；其中城镇存量房成交15150套，同比增长14.61%，成交面积126.98万平方米，同比增长17.03%。2010年以来，XX市存量房成交量一直保持活跃，这与XX市保障性住房货币补贴、今年旧城改造拆迁项目的实施以及更高货币政策的出台密切相关。补偿政策。由于二

25、手房具有配套齐全、交通便利、总价相对较低的特点，大多数人在补贴和补偿对象收到补偿后选择在中心城区购买二手房。二、XX市房地产市场走势预测房地产市场走势主要受宏观经济形势、金融信贷政策、市场供需和市场预期等因素影响。从宏观经济形势看，2010年XX市国民经济继续保持快速稳定发展。上半年，XX市生产总值同比增长14.2%，投资全社会固定资产同比增长27.3%。超过30%；从金融信贷政策看，我国国民经济正处于企稳回升的关键点。因此，积极的财政政策和适度宽松的货币政策仍是年内的基本政策。下一阶段，对房地产市场的调控主要是加大对“新国十条”等已经出台的房地产政策的落实力度，不太可能更严格将出台新政策。从

26、2010年1月至2010年8月XX市房地产市场供需情况来看，土地供应量和新开工量持续增加，商品房新挂牌数量明显增加，两者之间的矛盾供需有望缓解；从市场预期来看，投资和投机需求仍将观望，房地产的刚性需求将逐步释放。综合以上情况，预计下阶段XX市房地产市场走势： （1）房地产开发投资和新增供给将逐步增加。随着企业投资信心的逐步恢复，后期企业将加大投资力度。预计今年全市市区商品房建设将超过300万平方米。 （二）房价不会出现明显波动。目前，在国家宏观调控环境下，房价没有大幅上涨的动力，但房价不会出现大幅下跌。下一阶段，XX市房价将在当前房价水平下小幅波动。 （三）房地产市场成交量回升。受供给增加、刚

27、性需求逐步释放、价格趋稳、旧城改造力度加大等因素影响，预计2018年XX市房地产市场成交量将稳步回升。下一阶段逐步恢复到正常年份的水平。商品房年成交量约3亿平方米。第四章价格定位一、定价方式一、 “成本+利润”定价法最基本的定价方式是将产品成本加到预期利润中，具体金额由开发商规定。这种方法虽然简单，但仍需考虑市场情况和竞争情况，才能确定合适的价格。2.市场比较法主要是根据类似的属性和附近地区的竞争情况。当竞争激烈时，两个条件相同、价格较高的项目将被客户放弃。3.客户感知定价法当购房者对房产和开发商的实力有信心时，即使价格相对较高，购房者仍然会去那里。但是，如果买家对发起此案的开发商没有信心，一

28、旦价格过低，买家就会怀疑房产质量，不敢购买。由于客户感受定价法只能感知房地产定价的定性水平，难以确定定量指标，因此主要采用以下两种方法进行计算。二、“成本+利润”定价法1、按照XX市该区域土地成交价，本次计算起拍价为100万元/亩。作为基本计划，土地成本如下：土地成本=征地费+契税= 21500元+860万元= 2.236亿元2、项目单位开发成本项目每平方米开发预算成本包括：建设、收费、市政道路及绿化等综合设施、税金、管理费、营销费及银行利息。单位开发成本计算表序列号费用名称住宅(元/)办公室(元/)商业(元/)1土地成本5355355352契税二十一二十一二十一3建设和安装费用1500160

29、015004前期工程成本8383835基础设施建设费3803803806管理费7070707财务经费1461461468销售费用7070709开发费80808010不可预见的费用70707011其他费用70707012销售税495715188013总消耗3,5203,8404,9053、开发商预期利润目标的预期值类别子选项住宅(元/ )办公室(元/)商业(元/ )总消耗3,5203,8404,905预期利润率25 % _45 % _45 % _利润88017282207成本+利润价格(元/ )440055687112预期利润目标预期：住宅 25%，商业和办公 45%。3. 附近可比项目1.绿藤

30、雅园绿腾雅苑位于XX经济开发区，由XX绿腾实业有限公司，毗邻英雄桥昌北引桥，毗邻XX经济技术开发区管委会大楼。项目占地58.3亩，总建筑面积87609.26M 2 。小区周边配套完善，交通发达。有超市和教育设施： ，商业设施：靠近“丰陆新天地”昌北商业中心；多家银行、通讯：中国移动、中国电信、中国联通；餐饮：红宝石酒店、美食故事、金玉满堂酒店、新金富源酒店；医院：XX经济开发区医院、交桥医院、XX同济医院昌北分院。绿腾雅苑基本情况表物业类型商住项目特色水景地产建筑类别多层、高层、服务式公寓和商业装修状况粗糙没有关于环路位置的信息商业区 昌北段物业地址XX市经济技术开发区桂园大道以西、巨浦路以北

31、交通状况232、211、304、517、213、214、124、223、240等_ _ _ _ _ _ _绿藤雅园近期销售价格走势记录时间平均售价评论2010-4500元/12月25日上午9时30分，绿藤雅苑盛大开业。短短三个小时内，非住宅销售价格：2万元/M 2项目效果图项目效果图2.润碧康城“润碧康城”住宅区由XX盛阳实业有限公司开发，位于XX经济技术开发区环球园北侧，财大体育中心东侧，流云路西侧，巨浦路南侧. 28326.7m2，总建筑面积约42490.05m2，绿化率60%，建筑密度27.8%，停车位250个。主楼由4栋17层的住宅楼和一座综合楼组成。有一个3183.01平方米的配套商

32、场。有两房、两厅、三房、两厅等户型，共有384户。鲁必康城基本资料物业类型住宅节目特色建筑类别高层, 商业装修状况粗糙没有关于环路位置的信息商业区昌北段物业地址XX市经济技术开发区流云路266号交通状况211、213、214、232、304路公交线路平均售价4300元/M 24、项目价值的确定确认 根据以上分析，给出了两种价格定位方式对本项目销售价格的综合影响和结果。据此，该项目的预计销售价格如下：工程销售价目表财产种类平均价格商业8000元/ 住宅4500元/ 办公室6、5 00元/ _ _车库8万元/件这里的价格是一种预测价格，它是综合权衡了未来土地价值竞争情况、项目内房地产供应等诸多因素

33、后得出的初始价格。由于诸多因素的不确定性，此处给出的价格仅为该商品整个销售的平均价格。第五章 场地主要建设条件第一节 场地和土地利用状况1. 站点状态比较规整2 、征地及土地面积项目占地143334平方米，土地所有权将通过挂牌方式转让。第二节 主要建设条件1.工程地质与水文1.工程地质从整个区域来看，项目区属于构造盆地。园区内无大断层和大褶皱，小断层不发育，岩层产状较为稳定。此外，项目区内无含矿地层和含矿构造，不存在园区建设中矿产超载问题。根据2001年8月1日国家质量技术监督局发布的国家标准中国地震参数区划图（GB18306-2001），XX2. 水文地质地下水由大气降水补充，水量少。场地及

34、周边不存在滑坡、溶洞、软地层等不良地质现象。 XX市五十年一遇的洪水位52.92m，为本工程在XX市防洪堤保护范围内。2.区域规划本项目建设性质及建设内容符合XX总体规划的用地要求。项目建设过程中，将按照批准的规划设计条件进行施工，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通、交通等方面的要求。其他规格。三、交通情况项目位于XX市经济技术开发区枫林西街以南、桂园大道以东、昌九高速以西。交通十分便利。4.社会和环境条件项目区规划用地附近无化学污染源，无军事设施，无中转架空高压线路，无危及人身安全的易燃易爆危险品仓库。五、公共设施条件项目所在区域已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线

35、电视等市政干线，市政设施能够满足项目建设和使用的需要。六、建设条件项目场地比较平坦，可以就近接水、接电；砖、碎石、沙子等施工材料可就地取材，钢筋、水泥可就近采购，施工条件较好。第六章节水一、编译依据本项目可行性研究的节能准备工作依据国家计委、国务院经贸办、建设部冀总19972542号关于评价的规定 固定资产投资项目可行性研究报告中节能篇（章）。2、节能节水措施一、节能措施（一）采用节能新技术、新工艺机电设备，不使用已公布淘汰的机电产品。(2)供能、供热、供水等部门应尽量靠近负荷中心，减少输送距离和能耗。电源采用功率因数自动补偿装置，提高功率因数，降低功率损耗。（3）合理选择建筑形式，节约用电。

36、(4)建筑布局要注意造型整齐，减少外热损失。根据地区气候条件，尽量使用自然采光和通风，不要过分依赖空调和机械通风。根据热工计算和配置，选择建筑外护结构和门窗热阻，减少周边热损失，屋顶设计保温层，降低能耗。（5）选用节能变压器、节能电器、节能灯、低能镇流器，合理选择各房间灯具的照度和安装高度，节约用电。(6)电源采用自动补偿装置，提高功率因数，降低功耗。(7)气体放电灯加电容补偿，使功率因数不低于0.8；（八）有条件的地区鼓励使用被动式或主动式太阳能热能等环保新能源等可再生能源，降低能耗。（九）制定严格的维护计划，认真做好灯具等照明设施的维护保养工作，提高利用率。2、节水措施（1）采用节水型施工

37、设备，提高水资源利用率，减少水资源的无效消耗。(2)选择密封性能好的优质阀门，选择质量好的开关和管道，以减少失水。（3）选用节水洁具，提高水资源利用率，减少水资源的无效消耗。(4)供水系统应采取防渗、防漏措施，防止失水。第七章环境影响评价第一节 项目场地环境现状1.自然环境XX市经济技术开发区桂园大道以东，昌九高速以西。总用地面积约215亩，地块环境良好。大气环境符合二级空气质量标准，水环境质量符合国家地表水水质标准中的三类水体指标。2、生态环境项目场地地貌简单，无森林草原植被，无珍稀动物栖息地，无探明矿床。三、社会环境内无化学污染源工业企业，无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，项目周边无军事设

38、施。4、环保区项目周边无风景名胜区、风景名胜区等环境保护区。第二节 项目建设运营对环境的影响一、分析依据1.中华人民共和国环境保护法 （1989年12月）2、建设项目环境保护管理规定（1998年4月）3.中华人民共和国水土资源保护法4、废水综合排放标准（GB8978-2002）5、环境空气质量标准（GB3095-96）及地方法规6、城东环境噪声标准2、项目建设运营对环境的影响项目建设地点无大面积水系和森林资源。项目排水系统采用雨污分流，污水经生化处理后进入市政污水管道，不会对水资源造成破坏。本项目的建设不会对施工现场造成水土流失。地基开挖后剩余的土壤可用于回填。建成后，将绿化裸地，种植植物，美

39、化环境，显着改善当地生态环境。施工期对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气的主要影响是扬尘污染（主要是石灰土混合、建筑材料运输和土方运输造成的）；噪声主要来自工程机械作业产生的噪声。项目建成运营期间，对周边环境的影响主要为生活排放的垃圾及污水、废水、粪便，以及厨房洗涤水、油污和油烟。第三节 环境影响分析及保护措施1、环境影响分析一、社会环境影响分析的内容（一）项目建设可能产生的经济和社会影响（2）项目对区内居民就业、居住和生活的影响二、生态环境影响分析内容（1）项目产生的废弃物可能对土层造成的破坏，（2）项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响；（3）项目城市化进程导致农用地及其他用地减

40、少的影响。环境空气影响分析项目会排放对人体有害的气体，（2）项目排放的气体污染物对周边环境的影响，环境噪声影响分析（一）工程施工过程中噪声强度是否增大，（2）车辆等增加的车辆产生的噪声对项目区的影响，（3）工程噪声强度和轰鸣声对周边地区日常生活秩序的影响。二、环保措施1、设计中的环保（一）在整个建筑群内设置垃圾集中站，将垃圾分门别类收集，交环卫部门统一处理；地下水库、污水池和管道之间需要设置上述卫生防护带。10m(3) 振动阻尼器或减振垫用于泵等振动较大的设备。2、施工期环境保护(1)现场施工时，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、搅拌过程中会产生大量粉尘。因此，建筑材料的堆放和混凝土搅拌应固

41、定定位，并采取防尘措施，并设置挡风玻璃。施工期间应尽量使用烟气较少的内燃机和车辆，减少尾气污染。施工道路应经常保持清洁湿润，以减少汽车轮胎与路面接触造成的扬尘污染。（2）施工时不得有高噪声和爆炸声，起重设备的噪声应符合环保要求。（3）2m在地块周围设置地块上方简易屏障，或在机械设备旁设置屏障，以减少工程机械的噪声影响。混凝土搅拌、施工车辆进出口等高噪声作业应尽量远离办公区或住宅楼。（4）施工期间不会产生过多的大气污染；（五）及时清理建筑垃圾，文明施工。(6)尽量使用低噪音的施工设备，少用或避免使用高噪音设备。严禁在噪声较大的工程中进行夜间施工。调整同时作业的施工机械台数，防治施工过程中噪声的影

42、响。不同施工阶段的噪声限值如下表所示。等效声级 LAeqdB(A)施工阶段主要噪声源噪音限制白天晚上土方工程推土机、挖掘机、装载机等7555桩各种打桩机等85禁止施工结构体混凝土搅拌机、振动器、链锯等7055装设起重机、升降机等6555注：表中所列噪声值是指敏感区域对应的建筑施工场地边界线的限值；多个施工阶段同时进行的，以高噪声阶段限值为准。3、使用环保(1) 排水系统设有专用的通风立管。（2）污水经化粪池处理后，随污水排入城市污水管网。（3）雨污分流排水系统在室外使用，雨水排入城市雨水管道。（4）设备专人管理，加强维护和维修，保证设备良好的运行状态和效率。(5)餐厅厨房油烟废气经油烟净化处理

43、。（六）车辆进出基地限制行驶路线和速度，禁止鸣喇叭。第四节 水土保持项目的建设必然会改变原有的地形地貌，破坏原有的地表植被，直接影响生态环境。根据中华人民共和国水土保持法，国家实行预防为主、统筹规划、综合防治、因地制宜、加强管理、注重效益的方针。在水土保持工作中。各单位和个人要按照水土保持的要求，加强管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生态环境恶化。在项目实施中，要严格执行中华人民共和国水土保持法，做好水土保持工作，采取绿化、保护、养护等有效措施。硬化。第八章质量保证体系和项目招标方案第一节 质量保证体系工程难度大、重，要建立“政府监督、社会监督、企业自查”三级质量保证体系。本项目的建设规划

44、、建筑设计、施工质量管理严格按照建设法和XX有关建筑市场管理和质量监督管理的规定执行。建设单位应当按照国家和建设主管部门的有关规定，建立健全质量保证体系和各层负责的质量责任制。勘察设计单位必须选择具有甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应当按照国家现行有关规定、技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强对设计过程的质量控制，完善审查会签制度。用于设计文件。施工单位必须选择具有三级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位应当接受质量监督对其资质和质量保证体系的监督检查，严格按照设计图纸、技术标准和规定进行施工，并按质量要求确定施工程序。每一道工序，均应按质量要求进

45、行施工。对质量负责。项目采用社会监督，对项目实施“三控”、“两管”、“一协调”，确保项目的经济效益、社会效益和环境效益。建筑材料、电气设备等的采购，应当采取采购招标的方式进行，确保设备质量上乘、价格合理。第二节项目招标方案根据国家发展计划委员会2001年第9号令，结合项目特点制定招标方案。一、招标工作依据1.中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计委发布的招标公告发布暂行办法；3、七部委联合印发评标委员会及评标办法暂行规定；二、招标原则一、招标方式根据XX省发展计委的相关要求和项目特点，提出以下招标方式：建筑设计采用招标和资格后审；所有项目建设均采用国内招标方式进行资格预审；项目建设监理采用招标方式，进行资格后审。二、标书划分根据建设部有关规定，结合工程特点，施工合同暂分为4个合同、 4个施工标段、4个市政及绿化标段。施工监理合同分为三个合同段，建筑安装工程为一标段，市政为二标段，绿化工程为三标段。三、招标范围项目建设全部实行公开招标，招标内容包括施工安装、建材采购等；工程监理、勘察设计采用招标方式。4. 公告根据国家计委发布的招标公告发布暂行办法，该项目将在国家公开发行的报刊上发布资格预审公告，初步计划于XX年发布。每日