8203估价师协会网站cms案例分析

1、PAGE PAGE 4案例分析1：军事设施用地的征地拆迁评估广州市亿信房地产土地评估有限公司 副总经理 陶全军资格证号：2007440066 身份证号前，征地拆迁评估项目在全国不同城市的城市建设过程中比较普遍，评估过程中对城市范围内的常见土地用途的评估方法及测算过程比较成熟，而对某些不常见的土地用途在评估过程中需要土地估价师发挥综合能力、根据实际情况来开展具体的评估工作。现对本人参与的不常见的军事设施用地在征地拆迁评估中碰到的情况做简要的分析讨论。一、项目概况本次分析讨论的待估宗地是位于广州市天河区广氮地块海军农场内，土地面积为78,157.82平方米，

2、性质为国家划拨用地，现状用途是军事设施用地，土地容积率小于等于1，土地四至为东面及北面临车陂农场，南面及西面临棠东村。估价基准日为2007年08月31日，于估价基准日时，土地使用者为中国人民解放军91708部队后勤部门，土地实际开发程度为宗地红线外市政基础设施“五通”，红线内约95“场地平整”，约5为山地；现场勘察时，待估宗地一部分面积（约40）为种植各种熟菜的农地，约60的土地上已建成多栋厂房仓库、学校及住宅，其中仓库及住宅为军队自用，学校为后勤部门对外出租使用。本次拆迁项目的拆迁人是广州市土地开发中心。二、项目难点在实际的估价工作中，上述待估宗地评估面临以下几个问题：土地用途的确定本次分析

3、的待估宗地是土地使用者中国人民解放军91708部队在上个世纪六十年代根据当时的政府及军队部署要求确定使用的。由于历史原因，中国人民解放军91708部队仅能提供当时的一份同意土地给军队使用的文件，不能提供相应的土地权属证明。而根据国家现行的土地利用现状分类（2007年8月10日正式发布实施，标准号：GB/T210102007），待估宗地用途为军事设施用地，具体而言是指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。拆迁人与中国人民解放军91708部队在现有土地的用途方面意见不统一，拆迁人认为待估宗地应该直接按军事设施用地用途确定，而由于待估宗地所在区域住宅用地、综合用地市场价格较高，军队一

4、方认为应该根据现状实际用途进行区分。在土地用途僵持不下时，双方商定由专业评估公司介入，进行解释说明。本人代表广州市亿信房地产土地评估公司由此介入，进行了相应的评估解释工作。由于此类特殊的土地用途比较少见，广州市实际市场中没有类似案例可以参考。根据现有的法律法规中仅城市房屋拆迁估价指导意见第十二条有相关的说明：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属挡案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。按照上述原则及实际情况，我公司建议，待估宗地应该按照住宅用途（即考虑营房用途）和军事设施用地（即军队获

5、得批准时的用途）来确定，而军队此前认为的学校应该按照综合用途来确定的想法不能得到支持。经过与拆迁人与被拆迁人的多次协商建议，双方最终同意根据现状实际用途进行区分为住宅用地、军事设施用地两种用途来开展评估工作。土地评估方法的选择在确定按照住宅用途及军事设施用地开展评估工作后，对军事设施用地选用何种评估方法又存在难度。根据城镇土地估价规程，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法（假设开发法）、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的两种估价方法。由于军事设施用地在土地市场上并无交易

6、案例，显然不能采用市场比较法；而待估宗地按合法使用时不能对外出租使用，而且所在区域亦没有同类型用地的出租案例，使用收益还原法缺乏依据。待估宗地不能假设对外开发使用，故采用剩余法评估也行不通。同时，按照广州市政府公布的基准地价来看，基准地价土地用途划分为商业、综合 ( 办公 ) 、住宅、工业等四类，并没有军事设施用途，所以直接采用基准地价系数修正法也有问题。本人及公司估价师在充分讨论后，形成比较一致的看法是：在不能使用市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）时，充分考虑待估宗地的具体特点及广州市基准地价用途划分的基本原则，可以选用成本逼近法及基准地价系数修正法进行评估。选用成本逼近法的考虑是

7、：待估宗地附近土地征地及开发资料比较丰富，现有资料能够反映出待估宗地所在区域土地市场的客观成本；而选用基准地价系数修正法的考虑因素是：按照广州市基准地价用途划分原则，其他未列入商业、综合、住宅、工业用途的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。现有军事设施用地的使用效益比较接近于工业用地，故可采用工业用地基准地价法进行修正。在两种方法中，估价结果应该以贴近土地市场实际情况的成本逼近法为主（约60），以基准地价系数修正法为辅（约40）。上述意见在与广州市评估行业主管部门沟通后，得到了广州市估价所有关专家的认同和支持。3、成本逼近法构成费用的确定按照城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发

8、土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益。在具体测算过程中，本人与公司土地估价师在确定土地相关税费项目时的意见出现了矛盾。公司土地估价师认为：土地税费主要包括征地管理费、耕地占用税（或新菜地开发建设基金）、新增建设用地有偿使用费、土地垦复基金等费税。而本人认为相关税费不应该包含新增建设用地有偿使用费。本人的理由是：新增建设用地土地使用费不是农用地转用、征用以及土地使用权出让过程中所发生的成本费用，而是出让土地收益的再分配，是中央和省两级人民政府参与县市人民政府收取的土地收益。三、评估该项目的收获在本次待估宗地评估过程中，我个人感觉收获挺大的，主要而言有以下两点：1、充分发挥评估机构的专业特长，通过估