开发方案与投资估算报告

1、目录第一章 开发方案设想一、开发顺序及开发面积1、开发顺序2、每期开发面积二、首期开发节点 一、项目总投资（一）开发成本方面（二）开发费用（三）总成本费用汇总及分摊表1二、项目销售收入11、销售均价认定2、销售价格增幅确定3、年销售量预算4、销售收入估算三、项目收益1、项目税费及其附加2、项目毛利润3、项目投资利润率4、财务指标评价第一章 开发方案设想一、开发顺序及开发面积1、开发顺序BBCAD如图考虑到先销售抗性较大地块的产品和销售通路等因素，建议开发顺序为 A、B、D、C 地块。序号地块总建筑面积序号地块总建筑面积物业形态1A（）100000多层56881小高层25819洋房10000商业

2、4000地下室2152公建330022B10000048701400001069933336003D10699792017.3100004479.875004C100000454004000010000400033336005汇总406997242999.31058194069912479.8788185000二、首期开发节点预计项目大概 2007 年 10 月 1 日奠基，具体开发节点如下：序号内容所需时间时间节点1总规方案设计45 天07.5.1-07.6.152方案报批15 天07.6.16-07.6.303方案扩初45 天07.7.1-07.8.154施工图设计45 天07.8.16-

3、07.9.305三通一平30 天07.10.1-07.10.316基础施工15 天07.11.1-07.11.15主体工程15天/层、屋面工程25内外粉饰.落架.综合管网60天08.3.1508.6.1508.2.1508.5.1508.8.1508.4.159路网.绿化.景观.亮化50天08.8.15-08.10.510一期交房30天08.11.53排在 081 月中旬可拿到预售证，预计 08 年 1 月底-2第二章 项目投资估算一、项目总投资（一）开发成本方面：1、土地出让金：16788.2 万元2、前期工程费用：包括可行性研究及考察费、水文地质勘探费、专业团队聘请费、规划设计费、景观设计

4、费、三通一平费、售楼部设计装修、样板景观段、临建和前期准备工作等费用；约合：76 元/。合计：76 元/407000 约为3094 万元。33、建安工程费：建安工程费（含土方调整、桩基础处理、主体施工和设备安装以及室内和外饰工程）（1）多层：约 550 元/，550 元/242999.3 ，合计 13365 万元。（2）小高层：约 1000 元/，1000 元/105819 ，合计 10582 万元。（3）花园洋房：约 800 元/，800 元/40699 ，合计 3256 万元。（4）地下室：约 1100 元/，2000 元/8818 ，合计 1764 万元。（5）商业：约 800 元/，8

5、00 元/12479.87 ，合计 1000 万元。总合计：29967 万元。4、基础设施和公建配套费：包括小区地下管网建设、管道井、电缆线、管理费及道路、绿化、园林景观和其他；约合：30 元/。合计：30 元/407000 约 1221 万元。5、开发期间规费：约 60 元/，60 元/407000 ，合计 2442 万元。6、不可预计费：按建安费用的 3%计算，最低约需要 873 万。7、开发成本合计：约计：54386 万元。（二）开发费用：1、管理费用：按建安费用的 3%计算，约合 873 万元。2、销售费用：市场推广费用：总销2%；销售代理费用：总销1.5%约合：80元/总计：3256

6、 万元。3、财务费用：本项目需向银行融资，所产生的费用预计为 60 元/，则财务费用约为：2442 万元。开发成本合计：约为 6571 万元。4（三）总成本费用汇总及分摊表：4总成本费用约为万元，各物业单位成本计算如下表：序总额物业形态（元）成本项目号（万元）多层小高层花园洋房地下室商业一开发成本54386101312261401218812631土地出让金16788。22751384132752前期工程费309476767676763建安工程费29072.555090080020008004基础、公建费122130303030305规费244260606060606不可预计费87322222

7、22222二开发费用6571162162162821621管理费用87322222222222销售费用3256808080803财务费用24426060606060汇总6095711751388156322701425投资分摊的原则：所有的总投资均应分摊到可售的面积中去。单方成本里含有土地成本。二、项目销售收入1、销售均价认定：用成本法确定销售保底价格：多层小高层花园洋房商业单方成本1175138815631425销售税费及附加（10%）118139157143保底均价12931527172015685用市场比对法确定销售价格（竞争楼盘）5暨阳玫瑰城北湖星城春龙湖畔豪园中大奥林园中大水岸丽都多

8、层（元/）20802000190017001750小高层（元/）-2000-17002250花园洋房（元/）-社区商业（元/）10000-预计今年下半年上市的明珠书香二期高层均价为 2500 元/为 2800 元/。根据调查显示，本案目前的销售价格应为：多层：2000 元/小高层：2200 元/花园洋房：2700 元/社区商业：7000 元/2、销售价格增幅确定：根据房管局出示的新余近几年房地产销售价格的走势，新余房价的年增幅在10-15% 之间，按 10%的年增幅考虑，预计本案未来 5 年的销售均价为：20082009201020112012多层（元/）2200242026602930322

9、0小高层（元/）24202660293032203542花园洋房（元/）29703260359039504350商业（元/）700073507720811089003、年销售量预算：预计项目销售周期为 5 年，每年销售面积如下表：20082009201020112012多层（）5000040000900004000022999.3小高层（）2000040000-400005819花园洋房（）10000100001000010000699商业（）4000-40004000479.874、销售收入估算：620082009201020112012汇总多层（万元）1100096802394011720740663746小高层（万元）484010640-12880936137721花园洋房（万元）297032603590395030514075商业（万元）2800-308832444289560汇总（万元）2161023580306183179417500125102预计项目总售：125102 万元。三、项目收益1、项目税费及其附加：根据行业通行惯例计算，各项税费约为总销售额的 10%左右，本案的各项税费初步估算为 12511 万元。2、项目毛利润：125102-60957-12511=51634 万元。3、项目投资利润率：51634/60957