某物业服务应知内容概述

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档某物业服务应知内容概述(一).物业的定义： 物业，是指已经建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及附属的设施、设备和相关场地。(二).物业管理的定义：物业管理是指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。(三).客服人员现场检查应注意的细节:1.园区公共区域物品、

2、设备设施是否有损坏或异常现象；2.现场环境卫生；上岗人员着装、服务用语及岗位执行等；3.现场操作人员的工作流程、操作规范；4.施工现场的环境、标识、安全情况等；5.园区安全、消防等其它有关影响服务品质和管理品质的情况。 (四).物业管理费的定价依据:物业管理服务费用1.58元的定价是根据XX江市物价局、XX江市房产管理局下发“关于公布XX江市住宅物业服务收费政府指导价格的通知第一期XX价（2007）46号”文件要求，施行政府指导价，服务收费依照文件规定的高层住宅（设有电梯）物业服务基准价一级A等的收费及浮动标准确定。(五).物业管理的服务范围:根据前期物业服务合同的约定，我们为业主提供的物业管

3、理服务的质量标准为：1.房屋外观：在甲方的配合下保持房屋整体外观统一、完好、整洁；2.设备运行： (1)设备良好，运行正常，无事故隐患；(2)特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。3.共用部位、共用设施设备的维护和管理：(1)共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善；(2)道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。4.环境卫生：(1)整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；(2)定期杀虫灭鼠。5.绿化：(1)绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观；(2)绿化定期消杀，无大面积黄土裸露。6.交通秩序与车辆停放：(1)车辆停放、行驶有序；(2)主要干道和消防通道交

4、通顺畅。7.安全管理： (1)公共区域内文明有序； (2)可能危及住户安全处有标识。8.消防：(1)公共区域各类消防设施完好，有效；(2)发生火警及时通报，并协助消防部门救助。9.房屋共用部位、共用设施设备小修和急修： (1)小修：小修小补半个小时到场，24小时内完成。 (2)急修：水电急修在接到报修通知后15分钟到达现场。(六).物业管理费的构成:根据国发改价格20035.564号 “关于印发物业服务收费管理办法的通知”第十一条的规定物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

5、； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用； 7.物业管理企业固定资产折旧； 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。 (七).物业管理费标准的调整问题:根据前期物业服务合同的约定，在合同有效期内，物业管理服务费用是按合同约定的收费标准进行收费，不会变化。但根据XX江市物价局、XX江市房产管理局下发的关于印发XX江市物业服务收费管理规定的通知XX价（2007）45号第六条：物业服务收费根据不同的物业性质、特点，分别实现政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务

6、收费实行政府指导价，业主委员会成立之后的住宅及其他物业服务收费实行市场调节价。即在合同期满后或在合同期小区成立业主委员会后，可根据园区物业管理服务经营情况实行市场调节价。(八).专项维修基金的收取及管理方式:1.根据中华人民共和国建设部、财政部第165号令，第七条:商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平米造价的5-8。根据该点规定：XX住宅首期专项维修资金是按68元/平方米计收，并在收楼前按约定时间一次性缴纳。2.根据XX江市房产管理局物业服务中心对XX江市住宅专项维修资金管理的通知要求，

7、由代收单位在第一时间，将收取的该项费用存入政府相关职能部门监管的专用帐户上，并向业主公示该帐户。(九).有关园林景观的规划使用问题:XX项目分期建设，项目建设的总体规划是以人工湖为中心沿湖而建，因此，人工湖是XX的一大园林景观。项目的建筑物建设必须经政府职能部门规划报批，未经规划报批的工程不能建设，也不能改动。(十).湖水、生活用水的环保技术处理及园林的维护:1.小区生活用水根据建筑规范通过市政下水管道排放；2.人工湖水是通过聘请专家指导、培训，利用生物降解方式、投放生物制剂、药物等对湖水进行维护；3.园林有物业管理公司专业人员依照物业服务合同进行养护。(十一).人工湖的管理及费用:人工湖及湖

8、心岛属于会所经营配套设施，人工湖及湖心岛运行费用由会所开支。(十二).人工湖周边采用的安全防范措施:1.湖的周边人员集中的区域将设置护栏；不易加装护栏的区域将利用种植多刺的植物，建立植物防护隔离带进行防护；2.小区内设有24小时保安巡逻岗，重点位置加设闭路监控系统；同时湖的周边会设置明显的警示标识，提醒监护人看护好未成年的孩子；(十三).公共水电费用的分摊原则:1.公共水电费用分摊依据：根据粤价1997173号文件“广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知”： 2.公共水电费分摊项目及原则:(1)住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量

9、表，其费用由物业管理单位负担，不得向住(用)户分摊。(2)小区绿化植物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。(3)小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住(用)户分摊。(4)住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。 (5)小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。(6)为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住(用)户分摊的公用水、电费用，必须单独列帐，向住(用)户公布费用分摊的办法和总金额以及各住(用)户应负担的金额等。严

10、禁把分摊的水、电费用与住(用)户自用的水、电费用的混合统收。(十四).车库、车位的管理及销售:1.所有进出车库的车辆通过刷卡进出。同时在车库和楼宇的各进出口安装门禁系统，适当安排保安人员不定时的巡查，加强安全监管力度;2.根据相关规定，部分属人防工程的车位不得销售，其他车位可租、售；3.车位租金价格按物价局的批复为准。(十五).限制小区业主擅自改变房屋用途的法律依据:根据物权法第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。如：业主将住宅擅自改变为办公用房或经营用房的。(十六).日

11、常生活垃圾的处理:为了保持楼道内环境卫生，日常生活垃圾由业主自行打包置于楼宇下指定位置；物业公司联合市政环卫部门每日定时对生活垃圾进行清运。(十七).社区治安维护及周边治安维护的有效机制:1.小区保安管理遵循以下四项内容：(1)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；(2)安全岗位实行24小时值班与巡逻制度； (3)大件物品搬运登记、检查。 (4)实行外来人员凭有效证件登记准入制度2.小区安全管理的辅助设施有：周界报警系统、闭路监控系统、电子巡更系统、消防报警系统、门禁系统，并可根据业主需求加装户内紧急呼救按钮等。(十八).关于小区是否可以安装防盗网的问题:1.窗户内壁及阳台出入门内侧可以安装

12、防盗网，但为了保证楼宇外立面的美观，必须在窗户内壁安装物业公司规定的样式、颜色、材料统一的防盗网；2.根据建设部第110号文件，住宅室内装饰装修管理办法第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：(1)搭建建筑物、构筑物；(2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；(3)拆改供暖管道和设施；(4)拆改燃气管道和设施。为此，阳台外立面不准安装防盗网。(十九).XX小区物业管理费、车位管理费、车位租金等费用的价格及收费方式:1.物业管理费:住宅:1.58元/平方米/每月(未含公摊水电费)；商业用房:3.20元/平方米/每月(未含公摊水电费）；2.车位租金与管理费:(待定)3.

13、水费价格:(按用水量计算)20(含20)吨以内，到户水价：2.5.5元吨；21-25(含25)吨以内，到户水价：2.89元吨；26吨以上，到户水价：3.59元吨；水表抄表到户，银行委托扣费；终端用户在建行、工行、人行、农行、其中任意一家银行开设资金账户，并在XX江自来水公司办理委托手续，即可每月交纳水费。XX江市自来水公司业务咨询电话：XX22222294.电费价格：赤坎区居民住宅用电价格：6.3角度；赤坎区行政办公用电：7.8角度；赤坎区商业用电：9.9角度；电表抄表到户，银行委托扣费；终端用户在工行开设资金账户，并在XX江市供电分局办理委托手续，即可每月交纳电费。XX江市供电分公司业务咨询

14、电话：XX-2110099XX江市供电分公司24小时咨询电话：95598(二十).业主要按时交纳物业服务费的法律依据:物业管理条例第42条规定：“业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用”。物业管理服务费是维持物业正常使用以及物业管理区域内的治安、卫生等良好状态所需要支付的费用，如果物业服务费用不能及时到位，就使得物业得不到应有的保养和维修，就会造成物业服务质量的下降。因此，业主有按照物业管理合同的约定全额交纳物业服务费的义务。(二十一).业主入住装修要接受小区物管的监管的法律依据:物业管理条例第53条规定：“业主需要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中

15、的禁止行为和注意事项告知业主。”因此，物业管理公司对于业主的装修进行监管是物业管理公司的一项法定义务。(二十二).业主购买商品房需要交纳专项维修资金的法律依据:物业管理条例第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所在，专项用于物业保质期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作它用”。(二十三).物业共用部位的含义:共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房

16、屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。(二十四).住宅小区业主、公共水电费应分摊的项目及其法律依据: 根据广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知粤价1997173号，文件规定：(1)住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水（如：消防用水）、电费用（如：电梯用电，高区二次供水水泵用电）由本楼住(用)户合理分摊。(2)小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。(二十五).住户二次装修时应向物业公司交纳装修押金: 住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按房屋使用、管理、维修公约中的规定执行。(二十六).物业公司收取物业管理费的计取时间: 物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，收到钥匙后，或收到入伙通知书三个月内开始计取物业管理费；或以住户签订购楼手续一年之后，即使没有办理收楼手续，同样计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：某开发商在卖房时承诺提前收楼的业主免第一