某房地产公司全程项目开发管理制度汇编

1、PAGE PAGE 11 某房地产公公司全程程项目开开发管理理制度目 录录第一部分 投资资管理第一章 项目投投资管理理制度 66第二章 项目建建议书编编制指引引 9第三章 项目可可行性研研究报告告编制指指引 111第四章 项目立立项评审审决策指指引 19第二部分 规划划设计管管理 第一章章 项项目设计计管理制制度 21 第二章章 规规划方案案设计作作业流程程 255 第三章章 建建筑方案案设计作作业流程程 266 第四章章 景景观环境境设计作作业流程程 277 第五章章 规规划设计计指引编编制要点点 288 第六章章 规规划设计计任务书书编制要要点 33 第七章章 项项目规划划方案评评审指引引

2、 366 第八章章 建建筑单体体方案评评审指引引 388 第九章章 景景观设计计任务书书编制要要点 41 第十章章 施施工图审审查基本本要求 444 附：项目规规划设计计方案简简评表 466 施施工图审审查意见见表 49第三部分 工程程管理第一章 工程管管理组织织 51 11.1管管理组织织机构 51 11.2项项目经理理部的组组织管理理 52第二章 经济合合同管理理 55 22.1经经济合同同管理规规定 555 22.2工工程类合合同编制制要点 599 22.3标标准格式式合同内内容要点点 61 22.4对对外合同同及付款款签批的的意见 633 22.5合合同付款款管理程程序 666 附：经

3、济合合同审批批表（5500万万元以上上） 688 经经济合同同审批表表（5000万元元以下） 69 经经济合同同付款审审批表 770 合合同管理理台帐 771第三章 采购与与招标管管理 772 33.1招招标管理理规定 722 33.2材材料设备备采购规规定 778 33.3甲甲供材料料设备采采购操作作要点 811 33.4乙乙供采购购指定品品牌及限限价操作作指引 883 附附：招标标文件审审批表 885 中标通通知书 886 投标承承诺函 887 履约保保证金保保函 88 材料设设备采购购计划表表 889 零星（紧紧急）采采购审批批单 990 限价（指指定品牌牌）材料料设备审审批表 911

4、乙供材材料设备备审定表表 992 第四章 工程进进度管理理 93 44.1工工程进度度管理规规定 993 44.2施施工进度度控制流流程 995 44.3施施工进度度控制指指引 997 44.4进进度计划划内容编编制要点点 99第五章 工程质质量与施施工管理理 1000 55.1项项目施工工管理规规定 1000 55.2施施工组织织设计制制度 1004 55.3技技术交底底及施工工图会审审制度 1088 55.4样样板指路路制度 1100 55.5工工程质量量现场检检查内容容与要求求 1113 55.6材材料设备备质量技技术要求求管理规规定 1115 55.7材材料设备备进场验验收指引引 11

5、17 55.8质质量保证证资料检检查要求求 1119 55.9分分部（项项）专业业工程验验收检查查要求 1221 55.100项目预预验收检检查要点点 1222 55.111项目竣竣工验收收检查要要点 1124 55.122工程技技术档案案范围与与建档要要求 1126 55.133工程竣竣工总结结编制指指引 1132 55.144工程管管理奖罚罚制度 1335 附：重重点监管管部位质质量监管管计划表表 1336 材料料设备质质量监管管计划表表 1137材料设备进进场验收收单 1338 甲供材材料设备备台帐 1339第六章 工程造造价管理理 1140 66.1成成本管理理制度 1400 66.2

6、工工程设计计变更管管理规定定 1143 66.3现现场签证证管理规规定 1447 66.4项项目成本本核算与与分析指指引 1449 66.5工工程结算算控制指指引 151 66.6工工程造价价管理奖奖罚制度度 1154 附附： 设设计变更更审批表表 1555 设计变变更通知知单 1566 现场变变更签证证通知单单 1557 现场变变更签证证费用审审核单 1158成本动态统统计控制制表 1159现场签证统统计台帐帐 1611 设计变变更统计计台帐 1162合同统计台台帐 1163第七章 安全文文明生产产管理 164 77.1安安全文明明生产管管理制度度 1164 77.2施施工现场场安全风风险与

7、环环境因素素识别指指引 1668 77.3施施工现场场安全检检查指引引 1170 77.4施施工现场场文明生生产管理理要点 17227.5工程程事故处处理指引引 1733第四部分 营销管管理 第一章章 组织织架构与与编制 1755 第二章章 营销销策划管管理 1776 22.1 总则 11762.2 总总体策划划 11772.3阶段段策划及及实施 17782.4市场场调查与与前期策策划 11792.5营销销策划工工作规范范房地地产全程程策划标标准 1822 第三章章 现场场销售工工作管理理 19923.1销售售准备 19923.2现场场销售过过程 1993 第四章章 现现场销售售工作规规范 1

8、1954.1销售售准备工工作 11954.2销售售价格管管理要点点 19994.3销售售合同范范围与草草拟注意意事项 20014.4销售售面积确确定操作作要点 20024.5销售售工程设设计装修修注意事事项 2204 4.6广告告方案与与实施操操作 22064.7销售售过程管管理要点点 20994.8房产产价格折折扣管理理指引 2111 4.9销售售收款指指引 2214 第五章章 客客户服务务工作规规范 2217 5.1客户户服务部部职责 2117 5.2客户户资料管管理指引引 2188 5.3退换换房办理理指引 2220 5.4更名名办理指指引 2222 5.5客户户按揭代代办指引引 224

9、4 第六章 营销费费用制度度 2226PAGE 70第一部分 投资管管理第一章 项目投投资管理理制度1 总则1.1 为为有效规规避项目目开发风风险，保保证项目目开发的的效益和和效率，公公司所有有拟开发发项目必必须经过过科学论论证和决决策。1.2公司司房地产产开发项项目的选选择决策策应基于于市场需需求、国国家政策策法规规规定，以以及企业业发展战战略的评评价和判判断，投投资项目目的选择择应以公公司的总总体战略略和长远远规划为为依据，符符合集团团主导产产业的发发展方向向，在保保证质量量的基础础上，以以实现投投资效益益最大化化为目标标。2 项目投投资建议议2.1计划划配套部部负责根根据拟开开发项目目的

10、情况况，在公公司范围围内组织织人员，进进行新项项目调研研，新项项目的调调研应包包含土地地背景信信息、当当地城市市发展状状况和房房地产市市场基本本信息等等。2.2计划划配套部部组织相相关部门门对相关关调查信信息进行行经济技技术指标标测算，经经初步判判断具备备立项条条件的，提提出项目目建议书书。项目目建议书书的编制制应符合合项目目建议书书编制指指引的的规定。2.3项目目建议书书经总经经理办公公会批准准后，计计划配套套部负责责组织实实施项目目论证工工作。3 项目投投资论证证3.1项目目论证工工作必须须有计划划地进行行，计划划配套部部负责制制定和实实施项目目论证阶阶段的工工作计划划。3.2项目目论证阶

11、阶段的工工作内容容包括，但但不限于于：1）宏观和和微观投投资环境境分析；2）专项的的市场调调查，以以及相关关信息收收集、整整理和分分析；3）项目初初步定位位；4）资金来来源计划划及融资资方案；5）投资估估算；6）经营效效益分析析等。3.3项目目论证形形成的可可行性研研究报告告必须符符合项项目可行行性研究究报告编编制指引引的规规定要求求，计划划配套部部在完成成项目可可行性研研究报告告后，报报公司总总经理办办公会审审查。3.4计划划配套部部根据总总经理办办公会的的审查意意见进行行必要的的补充论论证，进进一步修修订完善善项目可可行性研研究报告告，并为为提交投投资决策策委员会会审议做做好资料料准备。3

12、.5项项目可行行性研究究报告由由计划配配套部组组织编制制，财务务部、市市场部、工工程造价价部和工工程技术术部等相相关部门门有责任任予以积积极配合合。4 项目投投资决策策4.1开发发项目的的立项决决策，首首先必须须通过总总经理办办公会的的评审。4.2总经经理办公公会收到到计划配配套部提提交的项项目可行行性研究究报告后后，由总总经理确确定召开开评审会会议。总总经理办办公会做做出的评评审决定定包括三三种：1）同意立立项；2）不同意意立项；3）推迟立立项。4.3 总总经理办办公会要要求补充充论证的的项目，由由计划配配套部在在规定时时间内完完成补充充论证，并并再次提提交总经经理办公公会审议议。4.4总经

13、经理办公公会同意意立项后后，将项项目可行行性研究究报告提提交投资资决策委委员会审审批。4.5投资资决策委委员会同同意立项项后，计计划配套套部负责责跟进土土地合同同谈判和和签订，按按本手册册“经济合合同管理理”的规定定执行。5 项目并并购及合合资合作作5.1项目目并购及及合资合合作必须须按上述述第2、33、4条条的规定定执行项项目建议议、论证证、决策策程序。凡凡合资合合作项目目在人事事、资金金、技术术、经营营、销售售等方面面无控制制权的，原原则上不不参与。5.2计划划配套部部负责项项目兼并并和合资资合作的的组织工工作，提提出项目目运作策策划方案案，明确确项目运运作目标标、各阶阶段工作作内容、控控

14、制措施施、时间间进度和和责任。项项目运作作策划方方案由投投资决策策委员会会审议批批准。5.3在项项目运作作过程中中，所有有涉及对对签订经经济合同同和付款款的事项项，必须须按本手手册“经济合合同管理理”的规定定执行。6 项目变变更与调调整6.1项目目运作过过程中发发生的项项目变更更，包括括但不限限于：发发展延伸伸、投资资的增减减或滚动动使用、规规模扩大大或缩小小、后续续或转产产、中止止或合同同修订等等，均应应报投资资决策委委员会通通过。6.2投资资项目变变更时，由由计划配配套部负负责人以以书面形形式将变变更理由由上报总总经理办办公会，总总经理办办公会经经研究分分析后编编制项目目变动报报告上报报投

15、资决决策委员员会审批批。第二章 项目投投资管理理工作流流程图设定开发项目目标设定开发项目目标市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料进行市场调研进行市场调研相关部门参与定位、分析进行市场定位相关部门参与定位、分析进行市场定位提出项目建议书提出项目建议书总经理办公会审批总经理办公会审批相关部门参与可行性分析进行项目论证、可行性分析相关部门参与可行性分析进行项目论证、可行性分析编制项目可行性报告，并组织相关部门讨论，根据建议进行修改编制项目可行性报告，并组织相关部门讨论，根据建议进行修改总经理办公会评审项目可行性报告总经理办公会评审项目可行性报告

16、总经理办公会评审通过后，计划配套部根据评审意见修改项目可行性报告总经理办公会评审通过后，计划配套部根据评审意见修改项目可行性报告报投资决策委员会审议报投资决策委员会审议审议通过后，项目立项审议通过后，项目立项第三章项项目建议议书编制制指引1 城市规规划及发发展简述述2 项目决决策背景景及摘要要2.1外部部环境1）城市发发展规划划与宗地地的关系系及对项项目开发发的影响响，如：交通捷捷运系统统规划与与建设、城城市功能能规划与与布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策走走向等；2）宗地所所属地域域在该城城市的历历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位；3）项目渊渊源，特特殊的政政治或

17、文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等。2.2内部部因素1）项目启启动对公公司未来来几年发发展战略略的意义义（一般般3至55年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）；2）公司进进入重点点区域市市场、项项目合理理布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用；3）从项目目投资回回报率、可可持续经经营等角角度描述述立项的的意义。3 项目概概况3.1宗地地位置3.2宗地地现状四至范围，地地势比较较，地面面现状，现现有居民民情况，地地下情况况，土地地的完整整性，地地质情况况。3.3项目

18、目周边的的社区配配套3.4项目目周边环环境3.5大市市政配套套3.6规划划控制要要点总占地面积积、净用用地面积积、绿化化面积、道道路面积积；住宅宅建筑面面积、公公建建筑筑面积；综合容容积率、住住宅容积积率；建建筑密度度；控高高；绿化化率等。3.7土地地价格3.8土地地升值潜潜力初步步评估3.9立即即开发与与作为土土地储备备优缺点点分析。4 法律及及政策性性风险分分析土地使用权权归属、土土地的他他项权力力、土地地的用途途、有关关项目用用地现状状的政府府文件；立项情情况；规规划用地地用途、有有关项目目用地规规划的政政府文件件；征地地批文、土土地使用用权出让让合同、拆拆迁安置置补偿、有有关项目目地块

19、的的政府文文件。5 市场分分析区域住宅市市场简述述、区域域住宅市市场各项项指标成成长状况况（近33-5年年）、区区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势；各档次次产品供供应状况况、各档档次产品品的集合合特征、区区域内表表现最好好个案状状况、未未来2-3年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型、本本案在区区域市场场内的机机会；产产品特征征、重点点个案、成成长状况况、市场场容量、消消费者特特征；产产品定位位及建议议。6 主要经经营指标标分析开发建设期期间计划划分析；购置土土地的资资金来源源计划分分析；营营销计划划分析；成本、费费用、税税务分析析；赢利利能力分分析。7

20、 结论和和建议第四章 项目目可行性性研究报报告编制制指引1 项目决决策背景景及分析析1.1外部部环境 11）城市市发展规规划与宗宗地的关关系及对对项目开开发的影影响，如如：交通通捷运系系统规划划与建设设、城市市功能规规划与布布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策走走向等； 22）宗地地所属地地域在该该城市的的历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位； 33）项目目渊源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等。1.2内部部因素 11）项目目启动对对公司未未来几年年发展战战略的意意义（一一般3至至5年），在在公

21、司发发展中的的地位（是是否核心心项目）； 22）公司司进入重重点区域域市场、项项目合理理布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用； 33）从项项目投资资回报率率、可持持续经营营等角度度描述立立项的意意义。2 项目概概况2.1宗地地位置宗地所处城城市、行行政区域域、非行行政区域域经济开开发区、商商贸金融融区等的的地理位位置。（附附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述）。2.2宗地地现状1）四至范范围；2）地势平平坦状况况，自然然标高，与与

22、周边地地势比较较；3）地面现现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑、池塘塘及高压压线等对对开发有有较大影影响的因因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积；4）地面现现有居民民情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开开工状况况等，并并说明对对拆迁及及项目开开发进度度的影响响；5）地下情情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可可利用的的构建；6）土地的的完整性性，是否否市政代代征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江江河湖泊泊等

23、因素素分割土土地；7）地质情情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。（附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容；地地下状况况图，包包括地下下管线、暗暗渠、电电缆、光光缆等。）2.3项目目周边的的社区配配套1）周边330000米范围围内的交交通状况况、教育育、医院院等级和和医疗水水平、大大型购物物中心、主主要商业业和菜市市场、文文化、体体育、娱娱乐设施施、公园园、银行行、邮局局等设施施状况。2）宗地周周边30000米米外但可可辐射范范围内主主要社区区配套现现状。2.4项目目周边环环

24、境治安情况、空空气状况况、噪声声情况、污污染情况况、危险险源情况况、周边边景观、风风水情况况、近期期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。2.5大市市政配套套周边道路现现状及规规划发展展，供水水、排污污、雨水水、通讯讯、永久久性供电电和临时时施工用用电、燃燃气、供供热及生生活热水水距宗地地距离、成成本、接接入的可可能性。2.6规划划控制要要点1）总占地地面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积；2）住宅建建筑面积积、公建建建筑面面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面

25、积积；3）综合容容积率、住住宅容积积率；4）建筑密密度；5）控高；6）绿化率率等。2.7土地地价格土地价格计计算的方方法，若若有代征征地要说说明代征征地价格格。根据据购买价价格计算算总地价价、楼面面地价。2.8土地地升值潜潜力初步步评估从地理位置置、土地地供应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。2.9立即即开发与与作为土土地储备备优缺点点分析。3 法律及及政策性性风险分分析3.1项目目用地取取得土地地使用权权的法律律手续现现状描述述3.1.11项目用用地现状状土地使用权权归属、土土地的他他项权力力、土地地的用

26、途途、有关关项目用用地现状状的政府府文件。3.1.22计划手手续项目是否已已经立项项、立项项主体是是否能够够变更、立立项变更更条件和和时间、有有关立项项的政府府文件。3.1.33规划手手续规划用地用用途、有有关项目目用地规规划的政政府文件件。3.1.44土地手手续征地批文、土土地使用用权出让让合同、拆拆迁安置置补偿、有有关项目目地块的的政府文文件。1）项目用用地取得得土地使使用权程程序评估估：取得得土地使使用权的的程序描描述、取取得土地地使用权权需要的的工作日日、取得得商品房房用地土土地使用用权所需需条件、取取得土地地使用权权的风险险及控制制。2）项目用用地土地地性质变变更的评评估：土土地性质

27、质变更的的程序描描述和理理由、土土地性质质变更的的政策支支持或障障碍、土土地性质质变更需需要的工工作日。3）政策性性风险评评估：政政府资源源利用的的评估、政政策变更更对项目目开发的的影响。3.2合作作方式及及风险评评估合作方基本本情况：合作方方名称，主主要股东东构成情情况、资资质等级级、履约约能力、注注册资本本、特殊殊背景等等。合作作方式、双双方的主主要权利利义务描描述、合合作风险险评估。3.3总体体评价对各项法律律手续和和程序的的可操作作性、合合法性，风风险的可可控性进进行评价价。如：签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及其考考虑；部部分或全全部条款款存在的的不确定定性因素素的控制制；不

28、利利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。4 市场分分析4.1区域域住宅市市场成长长状况区域住宅市市场简述述、区域域住宅市市场各项项指标成成长状况况（近33-5年年）、区区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势。4.2区域域内供应应产品特特征各档次产品品供应状状况、各各档次产产品的集集合特征征、区域域内表现现最好个个案状况况、未来来2-33年区域域内可供供应土地地状况、产产品供应应量和产产品类型型、本案案在区域域市场内内的机会会点和威威胁点。4.3区域域市场目目标客层层研究和和市场定定位各档次产品品目标客客层特征征及辐射射商圈范范围、本本案目标标人群特特征

29、、确确定目标标客户、市市场定位位。4.4整体体市场对对本案有有重大影影响的因因素产品特征、重重点个案案、成长长状况、市市场容量量、消费费者特征征等。4.5产品品定位及及建议户型类型、面面积标准准、不同同类型产产品的比比例。5 规划设设计初步步分析5.1规划划设计的的可行性性分析规划设计的的初步概概念：设设计概念念、技术术概念、可可持续发发展概念念。6 工程及及销售计计划1）截至项项目施工工、取得得销售许许可证，报报批报建建分别需需要的工工作日。2）工程计计划：开开竣工时时间及工工期计划划、各期期开工面面积、开开竣工时时占当地地城市市市场和片片区市场场的占有有率。3）销售计计划：各各期销售售时间

30、、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场占占有率，销销售计划划实现的的可行性性分析。7 投资收收益分析析7.1成本本预测 说明测算假假设和主主要运用用指标，如如产品类类型假设设、总建建筑面积积、住宅宅和非住住宅面积积、容积积率、项项目总投投资等。7.2税务务分析营业税及附附加、所所得税、土土地增值值税。7.3经济济效益分分析1）项目利利润率、投投资回报报率及主主要经济济指标。2）项目开开发各期期的利润润体现。3）敏感性性分析：成本变变动各项项经济指指标的变变化，售售价变动动各项经经济指标标的变化化，容积积率变动动各项指指标的变变化。4）盈亏平平衡点分分析：保保本售价价、保本本销售率率。7.4

31、项目目资金预预测资金投入计计划、资资金回款款计划、融融资方案案、启动动资金及及现金流流量分析析。8 综合分分析与建建议8.1优势势从品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合公公司一贯贯发展思思路等方方面论述述。8.2劣势势 从品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合公公司一贯贯发展思思路等方方面论述述。8.3机会会从市场机会会、提高高市场占占有率、树树立品牌牌形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格

32、趋势等等方面论论述。8.4结论论和建议议附表1 开开发成本本测算项 目投资总额（万万元）单位成本（元元/m22）一、土地价价款支出出二、前期开开发准备备费三、主体建建筑（装装饰）工工程费四、主体安安装工程程费五、社区管管网工程程费六、智能化化系统费费七、园林环环境工程程费八、配套设设施费九、其它建建设工程程支出十、管理费费用十一、销售售费用十二、财务务费用十三、各项项税金十四、预备备费十五、总计计在指标不确确定或多多个可选选择时，要要将不同同测算假假设下的的成本测测算分别别列示。附表2 投投资收益益分析项目名称：制表人：编制单位：编制日期：项 目序号总金额（万元）可售面积（M2）单位金额（元/

33、M22）备 注一、销售总总收入11 多层层住宅收收入22 高层层住宅收收入33 小高高层住宅宅收入44 公建建收入55 车库库收入66 其他他收入7二、各项支支出总额额81 建造造成本9 1.11土地价价款支出出10 1.22前期开开发准备备费11 1.33主体建建筑工程程费12 1.44主体安安装工程程费13 1.55社区管管网工程程费14 1.66智能化化系统151.7园林林环境工工程费161.8配套套设施费费17 1.99其他建建设工程程支出18 2.00预备费费192 销售售费用203 管理理费用214 财务务费用225 营业业税金及及附加23四、利润总总额24减:所得税税25五、净利

34、润润26六、项目投投资总额额27七、收益率率281 毛利利率2292 销售售利润率率303 成本本利润率率314 成本本净利率率325 投资资利润率率336 投资资净利率率34附表3 开开发各期期利润预预测经济指标 年 年年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（mm2）单位利润（元元/m22）利润（万元元）第五章 项目立立项评审审决策指指引1 项目可可行性评评审方式式和要求求1.1项目目立项的的评审经经两步完完成，包包括总经经理办公公会的评评审和投投资决策策委员会会的评审审。1.2总经经理办公公会的评评审采用用资料审审查方式式进行，各各评审委委员对项项目可行行性研究究报告提提出书

35、面面评审意意见，交交由计划划配套部部修订完完善项项目可行行性研究究报告。1.3投资资决策委委员会做做出项目目立项评评审的最最终决定定。2 评审内内容要点点2.1项目目可行性性研究报报告及相相关附件件资料的的审查1）所用背背景资料料的可靠靠性；2）可行性性论证分分析的内内容是否否完整；3）分析方方法是否否可行；4）是否存存在先入入为主的的“假设”。2.2拟开开发项目目与公司司房地产产发展战战略的符符合性1）所在地地域选择择；2）开发产产品的选选择；3）项目品品牌与企企业品牌牌的协调调性；4）开发项项目规模模；5）开发项项目档次次；6）目标客客户选择择。2.3投资资收益及及风险1）风险分分析是否否

36、充分；2）风险规规避措施施是否可可行；3）潜在风风险对公公司经营营策略的的影响；4）投资收收益测算算的可信信程度；5）投资收收益是否否满足要要求。2.4项目目策划的的评价1）项目规规划分析析与公司司业务策策略的符符合性；2）规划概概念的创创新；3）工程计计划及销销售计划划是否可可行。2.5资源源能力评评价1）开发项项目对近近期经营营计划的的影响；2）资金来来源的可可行性；3）项目开开发管理理能力；4）专业资资源及解解决途径径的可行行性。3 项目可可行性评评审决策策会议3.1评审审会计划划应至少少提前33天通知知各与会会人员，并并随附项项目可行行性研究究报告及及相关资资料。与与会人员员必须提提前

37、审查查项目目可行性性研究报报告及及相关资资料。3.2评审审人员可可先行与与报告编编写相关关人员进进行沟通通，或在在评审会会上提出出评审意意见。评评审会应应保证充充足的时时间，以以便问题题的澄清清和认可可各位评评审提出出的问题题、意见见和建议议。3.3评审审人员在在会议最最后做出出书面的的综合评评估意见见、开发发建议和和评审结结论。3.4计划划配套部部在三天天内综合合分析各各委员意意见和评评审结论论，形成成公司决决策会议议纪要，报报投资决决策委员员会签发发。4 评审决决策结论论评审结论分分为三种种：同意意立项、反反对立项项、推迟迟立项。第二部分 规划设设计管理理第一章 项目目设计管管理制度度1总

38、则1.1项目目设计管管理是实实现顾客客价值、达达到公司司经营目目标的关关键环节节，涉及及项目规规划、建建筑方案案设计、施施工图设设计（初初步设计计）、景景观设计计等。1.2全面面优化、规规范设计计管理活活动流程程和操作作规范，确确保项目目设计管管理和设设计过程程在受控控状态下下进行，是是项目开开发过程程中保证证设计质质量、进进度，促促进销售售、控制制成本的的重要途途径。2 项目设设计管理理过程的的一般规规定2.1项目目设计管管理内容容2.1.11总工办办负责对对项目设设计工作作进行全全过程监监管，各各设计阶阶段的管管理要求求包括，但但不限于于：1）编制、审审查各阶阶段设计计指导及及设计任任务书

39、；2）选择符符合资格格要求的的设计单单位；3）配合成成本控制制、实施施限额设设计；4）参与设设计过程程（或事事后检查查）重要要阶段的的评审；5）组织技技术专家家评审和和确认各各主要阶阶段的设设计成果果；6）组织各各设计阶阶段的衔衔接、协协调；7）明确设设计更改改控制程程序，并并保证设设计更改改按规定定的程序序进行；8）项目完完成后的的设计总总结、资资料备案案。2.1.22各设计计阶段的的监管工工作安排排，由总总工办负负责具体体制定，阶阶段设计计工作的的监管计计划必须须明确设设计过程程中监管管内容、责责任和具具体措施施。2.1.33项目设设计过程程中与设设计单位位或其他他单位的的组织与与技术接接

40、口要求求，总工工办在委委托设计计时必须须以书面面形式明明确，确确保各方方按规定定的要求求进行设设计信息息交流和和资料提提供、设设计成果果审查及及确认等等。2.2设计计要求2.2.11总工办办必须按按规定作作业流程程和指引引文件，在在各阶段段设计开开始前以以书面文文件形式式明确设设计要求求，形成成各阶段段的设计计任务书书。2.2.22所有应应由开发发商提供供的项目目设计依依据，以以及设计计技术标标准都必必须作为为设计任任务书的的附件一一并提交交设计单单位，并并与设计计单位进进行确认认。2.2.33为保证证各阶段段设计要要求的准准确、完完整，并并符合相相关法规规要求和和公司规规定，总总工办负负责组

41、织织实施必必要的设设计要求求审查。2.3设计计过程跟跟进2.3.11总工办办应按设设计监管管工作安安排，依依据设计计委托合合同对设设计过程程进行连连续监督督检查，以以保证设设计工作作进度符符合规定定要求。2.3.22设计过过程中，所所有对设设计进度度和设计计成果有有影响的的交流意意见均必必须形成成书面文文件，总总工办应应负责跟跟进检查查落实情情况。2.3.33设计过过程中，所所有甲方方提出或或确认的的意见和和要求均均必须形形成书面面文件，并并存档备备案。2.4设计计成果2.4.11与设计计单位订订立的设设计委托托合同，或或其附件件中，必必须明确确规定对对设计成成果提交交的具体体形式和和审查要要

42、求，确确保设计计单位提提交的设设计文件件完整性性和设计计深度。2.4.22根据项项目的规规模和具具体情况况的需要要，可委委托有资资格的技技术专家家对设计计单位提提交的设设计成果果进行审审查。2.4.33各阶段段设计成成果审查查均必须须包括经经济性的的审查，规规划方案案设计及及扩初设设计须进进行成本本估算或或概算，施施工图设设计须进进行成本本预算，确确保在项项目总成成本的控控制范围围内。2.4.44审查中中发现的的问题，总总工办必必须以书书面文件件方式通通知设计计单位，责责成设计计单位进进行修改改，并跟跟踪记录录。3 规划、建建筑、景景观方案案设计3.1规划划设计指指引必须须按照规规划设计计指引

43、编编制要点点进行行编制，作作为编制制规划设设计任务务书的主主要依据据。规划划设计任任务书由由总经理理办公会会审批。3.2规划划设计方方案必须须执行规规划方案案设计作作业流程程及规规划方案案评审指指引的的规定，形形成的设设计成果果由总经经理办公公会审批批。3.3建筑筑方案设设计任务务书编制制完成后后应报总总经理办办公会审审批。3.4建筑筑方案设设计必须须执行建建筑方案案设计作作业流程程及建建筑方案案评审指指引的的规定，形形成成果果后报总总经理办办公会审审批。3.5景观观环境方方案设计计（概念念方案及及深入方方案）3.5.11项目景景观环境境工程各各阶段成成本控制制目标确确定前，总总工办就就景观环

44、环境工程程的估算算或概预预算报总总经理办办公会审审查。3.5.22项目修修建性详详细规划划方案审审定后，由由总工办办组织编编制景观观环境设设计总体体计划及及景观环环境概念念方案设设计任务务书。景景观环境境设计总总体计划划及各阶阶段方案案设计任任务书必必须报总总经理办办公会审审查核准准。3.5.33各阶段段方案设设计的设设计单位位选择须须按照“招标管管理制度度”进行。3.5.44设计单单位提交交的各阶阶段方案案必须按按景观观环境方方案设计计作业业流程的的规定进进行方案案评审；方案评评审会由由总工办办组织进进行，评评审委员员会人员员由总经经理、工工程副总总、工程程造价部部、工程程技术部部及总工工办

45、相关关人员组组成，最最终实施施方案报报总经理理办公会会审批。3.5.55各阶段段方案审审定后方方可进行行下一阶阶段设计计。4 修建性性详规、修修建性设设计（总总图）、建建筑初步步设计和和施工图图设计4.1修建建性详规规设计、初初步设计计由总工工办负责责委托设设计，其其相关设设计任务务书由工工程副总总审批，设设计成果果报总经经理办公公会审批批。4.2修建建设计（总总图）、施施工图设设计由总总工办负负责委托托设计，其其相关设设计任务务书由工工程副总总审批。4.3景观观环境深深入方案案审定后后，由总总工办编编制施工工图设计计计划及及组织景景观施工工图招标标委托设设计。 4.4出正正式施工工图前，总总

46、工办应应组织相相关业务务部门进进行施工工图审查查，并按按施工工图审查查基本要要求的的规定执执行。4.5景观观环境施施工图应应报工程程副总审审批。4.6修建建性详规规设计、修修建性设设计（总总图）、初初步设计计、施工工图设计计等的图图纸资料料及竣工工图（非非景观环环境类），景景观环境境施工图图及竣工工图均应应及时备备案。4.7工程程技术部部应及时时掌握景景观环境境施工进进度及安安排，并并定期进进行景观观环境现现场施工工检查。5 其它设设计5.1其它它设计包包括小区区总体配配套（建建筑、景景观、装装修）设设计，部部分施工工图设计计完善工工作等，由由总工办办负责组组织完成成，并必必须执行行前述“一般

47、规规定”。5.2卖场场（包括括与所有有销售展展示相关关的建筑筑、景观观、装修修等）方方案由市市场部负负责委托托设计，报报总经理理办公会会审批。销销售卖场场及样板板房的设设计应注注意规避避法律与与市场风风险。 6设计更改改6.1所有有变更申申请及变变更方案案的审查查，均必必须包括括该变更更可能对对质量、工工期、成成本的影影响。6.2在施施工图设设计及施施工过程程中，所所有涉及及规划、建建筑单体体方案的的原则性性变更（调调整），应应事先告告知有关关的工程程、造价价和营销销管理部部门，并并且报工工程副总总审批。6.3在景景观环境境概念方方案或深深入方案案确定后后，由于于特殊原原因需进进行的局局部设计

48、计调整或或更改，统统一由总总工办组组织提出出设计申申请，并并注明修修改原因因及拟修修改方向向，一并并报工程程副总审审批。6.4除上上述规定定外的施施工图变变更外，其其余变更更由项目目经理部部根据工工程设计计变更管管理规定定进行行处理，包包括：1）识别变变更需要要，并予予以评审审；2）形成设设计变更更书面文文件；3）审查设设计变更更文件；4）发布、执执行变更更文件。6.5最终终批准的的施工图图变更文文件，总总工办必必须于施施工图变变更文件件生效77日以内内，复制制变更文文件，通通知有关关的现场场施工、工工程造价价和营销销管理部部门，并并做好变变更文件件的讲解解工作。是否需要初勘是否需要初勘委托测

49、量/初勘测量或提供地形图/地质初勘第二章 规划方方案设计计作业流流程总工办编制规划设计指引总工办编制规划设计指引总经理办公会审批总经理办公会审批 Yess No总工办编制规划设计任务书/招标文件总工办编制规划设计任务书/招标文件总经理办公会审批总经理办公会审批通过招标选择委托设计单位通过招标选择委托设计单位设计单位设计/调整/提交规划方案设计单位设计/调整/提交规划方案总工办接收方案,申请方案评总工办接收方案,申请方案评审 召开方案评审会召开方案评审会通过 No 通过计划配套部进行规划报批Yes计划配套部进行规划报批第三章 建筑方方案设计计作业流流程总工办编制建筑方案设计任务书总工办编制建筑方

50、案设计任务书总经理办公会审批总经理办公会审批总工办编制设计招标文件，按照招标程序选择设计单位总工办编制设计招标文件，按照招标程序选择设计单位设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度总工办接收方案，进行初步审查总工办接收方案，进行初步审查通过通过 No Yess申请方案评审申请方案评审召开方案评审会召开方案评审会 通过 通过 NNo Yess计划配套部进行方案报批，总工办进行下一阶段设计准备计划配套部进行方案报批，总工办进行下一阶段设计准备第四章 景观环环境设计计作业流流程总工办编制景观环境设计总体计划总工办编制景观

51、环境设计总体计划总经理办公会审查批准总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准总经理办公会审查批准招标选择设计单位招标选择设计单位总工办配合设计单位进行设计总工办配合设计单位进行设计接收阶段设计成果接收阶段设计成果施工图设计施工图设计 概念设设计或深深入设计计总工办组织评审总工办组织评审沟通修改，审查通过沟通修改，审查通过进行下一阶段设计进行下一阶段设计第五章 规划设设计指引引编制要要点1 设计意意向部分分1.1总体体开发设设想1.1.11 项目目定位和和开发计计划表达要求：道路系统与与分期开开发的关关系、结结合项目目地块价价值分析析的容积积率分配

52、配计划、关关注点设设计（自自然环境境利用等等）的开开发思路路及成本本测算、交交通组织织的设想想等。1.1.22销售策策略与开开发步骤骤的契合合性要求求1.2规划划设计细细则1.2.11总体规规划构思思表达要求：结合项目定定位及开开发计划划进行总总体规划划构想、规规划要点点、土地地评估（根根据自然然地形、地地貌分析析土地规规划用途途，选择择适宜建建造的范范围）。1.2.22道路系系统规划划表达要求：路网形式、人人车流组组织、道道路分级级布置、静静态交通通布置，以以及关键键技术要要求，如如：出入入口与交交通枢纽纽、消防防车道设设计等。1.2.22.1车车行系统统与停车车规划表达要求：停车量及停停车

53、方式式（设计计车位测测算、各各种停车车组织方方式的分分配比例例）。1.2.22.2步步行系统统规划表达要求：纯步行系统统分布（是是否考虑虑绝对禁禁止机动动车穿行行的地段段，该地地段应具具备的区区域特点点）、无无障碍步步行系统统（是否否考虑针针对残疾疾人、老老人的无无障碍环环境设计计及步行行系统到到达范围围的要求求）。1.2.33绿化与与景观系系统规划划表达要求：自然条件、用用地条件件分析、景景观系统统最大化化利用分分析。1.2.44配套公公共服务务设施系系统规划划表达要求：配套项目与与公共设设施规划划（对配配套与公公共设施施的配置置种类、数数量及分分布的要要求，以以及经营营的利好好）。1.2.

54、55竖向规规划1.2.66市政设设施管网网综合规规划1.2.77生态与与节能设设计表达要求：对生态环境境的利用用与保护护的要求求，根据据各地区区差异对对雨水、太太阳能及及其他自自然资源源的利用用设想。1.3建筑筑设计细细则表达要求：以城市背景景与项目目用地的的分析报报告为基基础资料料，对档档次定位位、主体体风格、主主力户型型、环保保节能和和智能系系统的实实施加以以说明，对对建筑材材料、部部件产品品的使用用设想。建筑造型、间间距、朝朝向、群群体空间间。1.4项目目综合评评价、规规划方向向及问题题剖析表达要求：对项目的各各地块开开发价值值、开发发内容安安排计划划、规划划风格进进行总体体分析、提提出

55、项目目需要处处理的重重要问题题及操作作难点。2 客观资资料部分分（说明：本本部分为为设计工工作提供供客观理理性的背背景资料料。）2.1城市市背景分分析（说明：节节录项项目可行行性研究究报告之之相关内内容。）2.1.11城市房房地产市市场现状状分析2.1.22主要销销售对象象与需求求人群分分析2.1.33市场潜潜力与隐隐性商机机分析2.1.44当地风风俗与人人文分析析2.1.55市民居居住模式式和出行行方式分分析表达方式：分析方式以以形成不不同生活活层次和和生活习习惯的内内在因素素为主，搞搞清楚当当地居民民的日常常生活模模式，避避免设计计师想当当然。2.1.66建筑文文脉分析析2.2 项项目用地

56、地状况分分析2.2.11自然环环境调查查报告2.2.11.1当当地气候候特征表达要求：资料来源于于当地城城市统计计信息年年鉴和气气象局网网络资料料。风向、气温温、降水水、云雾雾和日照照、空气气湿度、气气压等。2.2.11.2空空气质量量表达要求：资料来源于于当地城城市统计计信息年年鉴和环环保局数数据资料料，实地地踏勘的的上风空空气污染染情况。2.2.11.3噪噪声水平平表达要求：噪声模拟测测试分析析报告，内内容不少少于：测测试分析析报告、模模拟样本本、测点点定位图图。2.2.11.4水水文情况况表达要求：资料来源于于地质资资料报告告和相关关政府机机构的水水文、地地质资料料。1）地下水水位（关关

57、系到地地下、半半地下建建筑、下下沉广场场的设计计）2）地热资资源（关关系到会会所能够够配备的的服务项项目，小小区采暖暖热源等等问题）3）用地内内以及用用地毗邻邻河流、泄泄洪沟、湖湖泊等水水系的水水量变化化规律、水水质资料料（关系系到小区区的环境境质量、防防涝设施施，对水水系资源源的利用用方式）4）城市给给排水管管网与城城市管网网连接点点管径、坐坐标、标标高、材材料、压压力等2.2.11.5地地形地貌貌分析 表表达要求求：资料来源于于规划国国土部门门提供的的地形图图与控规规图纸资资料及现现场踏勘勘。1）等高（等等深）线线地形图图、土壤壤土质2）保护保保留植被被、树木木明细与与定位图图3）保留保保

58、护古迹迹、建筑筑明细与与定位图图4）地质构构造及地地层、地地层稳定定性和地地震烈度度等级2.2.11.6基基地内市市政设施施表达要求：资料来源于于相关规规划文件件，需现现场核实实。1）空中高高压走廊廊、微波波通道确确认2）地下光光纤通讯讯、电信信电缆确确认3）泄洪沟沟、涵洞洞等城市市资料确确认4）市政“三通”、“七通”情况2.2.11.7其其他2.2.22项目用用地城市市区位价价值分析析（说明：重重点为居居民出行行可达性性分析。）2.2.22.1项项目所处处地段等等级表达要求：资料来源于于规划国国土部门门的城市市规划发发展图则则。2.2.22.2出出行可达达性分析析表达要求：1）基地与与城市节

59、节点的出出行便利利性2）经过本本地块的的城市捷捷运系统统的服务务强度3）地块周周边市政政道路等等级、高高峰时间间交通流流向流量量与拥挤挤分析4）用地范范围内的的规划市市政路现现状及其其交通量量调查2.2.22.3周周边土地地与建筑筑表达要求：1）周边土土地利用用现状调调查与未未来规划划远景图图则确认认（确认认周边土土地正在在或者将将要发展展的物业业的性质质用途；确认周周边市政政设施的的远景规规划情况况是否有有立交桥桥、封闭闭快速路路、道路路拓宽、市市政管线线等工程程设施的的建设情情况。）2）周边建建筑调研研（确认认建筑性性质、使使用年限限、改造造变更用用途的可可能性；确认周周边建筑筑物对本本地

60、块的的影响，包包括：遮遮挡、噪噪音、污污染、交交通、服服务等方方面。）3）周边楼楼盘概况况2.2.33可利用用资源分分析表达要求：（重点为交交通、配配套资源源分析）1）可以方方便享有有的资源源：步行行5分钟钟，半径径4000米范围围内2）居民可可以利用用的资源源：步行行5-110分钟钟，半径径4000-8000米之之间范围围内2.2.33.1交交通资源源表达要求：在可达距离离范围内内的交通通方式、站站点、服服务时间间、连接接区域、与与重要城城市节点点的交通通时间。2.2.33.2城城市配套套服务资资源表达要求：在可达距离离范围内内的城市市商业服服务配套套资源的的种类、规规模、服服务能力力，以及