郑州上街区域房地产市场调研分析暨嘉韵商业街项目定位报告（中）

1、郑州市上街区域房地产市场商业市场调研分析暨嘉韵项目定位报告2014年06月18日（中）目标市场客户研究小结四、上街区商品房市场主流客户可承受总价在35-45万五、影响客户购房的因素主要是户型、交通和景观一、上街区商品房市场中，本地及周边地区客户占主力，占比62%二、上街区商品房市场主流客户年龄段在28-38岁，占比64%三、上街区商品房市场客户偏好小三房和小两房目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况郑州市低密度房地产市场格局本项目主要竞争物业分析目标市场客户研究市场研判结论市场研判结论结论二：上街区属于郑州市边郊，依托规划发展及未来交通优势，宜开发刚需产品。结论一：上街区房地产市

2、场整体销售压力较大。结论三：经济型住宅成为上街区房地产市场发展趋势。项目认知战略解析项目定位物业建议目录市场研判项目概况项目交通宗地条件项目资源SWOT分析项目发展战略项目认知项目概况1项目总占地面积166亩，其中南北长约548米，东西宽约472米，基地比较平整，适合动土施工。项目认知项目交通2基地位于上街区的西部中心位置，东边紧邻淮阳路，西边紧靠登封路，北临许昌路，南靠丹江路。基地靠近中原西路，可直通郑州。中原路方向本案中原路方向项目认知宗地条件3说明：1、航拍卫星图为13年4月份拍摄，照片实景图为14年2月20号拍摄，故照片与航拍图有误差，一切以实际照片图为准。2、基地现状为一片空地，基地

3、中现有一条小路，约4米，贯穿基地东西。3、基地较平整，适合动土施工。项目认知 基地东边条件3说明：1、基地东边靠近基地有一公共厕所，可作为商业街公共服务设施；2、基地对面为亚星江南小镇设置的公园，可供本项目借势所用；项目认知 基地东边条件3说明：1、基地东边有一个老年活动中心，可作为公共服务设施（运动主题公园）。2、基地对面为亚星江南小镇，对我项目有一定的影响。项目认知 基地南边条件3说明：1、基地南边为左照四组安置房，不过其为中低端档次。2、基地西南部为富丽花园，为中低端档次。项目认知 基地西边条件3说明：1、基地西边有富丽花园底层商业，商业形态为一层店商，面积区间在25到50平米，主要经营

4、日常用品，便利店，理发店等服务性商业。2、登封路对面为宏泰花园，产品户型一般，为老小区。项目认知 基地西边条件3说明：1、基地西边有一诊所，生活服务完善。项目认知 基地西边条件3说明：1、基地西边有中国邮政储蓄，为公共服务设施。2、登封路对面有上街区外国语小学一座，教育配套资源完善。项目认知 基地北边条件3说明：1、登封路与许昌路交叉口有一正道思达生活广场，一站式购物中心，离我项目十分钟步行；2、许昌路有一中国邮政银行。项目认知 基地北边条件3说明：1、登封路与许昌路交叉口有一售楼处接待中心，对我项目销售有一定影响。2、许昌路北部有一交通银行，项目周边银行服务设施较完善。项目认知 基地北边条件

5、3说明：1、登封路与许昌路交叉口有一鸿元快捷酒店，为商业服务性设施。2、许昌路南部上街区唯一一个交警大队，项目周边治安良好。项目认知 基地北边条件3说明：1、许昌路南边有一蝶阀厂，为三类工业，有少量污染，对我项目有少许影响。2、许昌路北部有聂寨社区服务中心一座，可为我项目服务，为一亮点。项目认知 基地北边条件3说明：1、许昌路北边有康乐小区、聂寨新区、白刚玉社区、亚星世纪嘉园三个成熟小区。项目认知项目资源4江南风情休闲度假城邦-左照沟从左昭沟的整个地块的形象来看，宛如一条巨龙，可谓是藏龙卧虎之地，上风上水。在景观设计上，也以龙为主要构思，以龙的曲线来表现园林景观的层次，整个景观分为一线、五景区

6、、十景点，从点、线、面三个层次来表现，整个社区以水为贯穿，处处体现了亲水的主题，社区之内假山飞瀑、名贵树种、景观小品，形成绿不短线、景不断链的艺术效果。从我项目到左照沟只需5分钟步行，为我项目之一大亮点。地块优势发掘区位优势交通优势地块优势借助区位、交通优势，打造中高端形象项目借助区位/交通优势，打造中高端形象项目处于上街中心区，周边多新建高品质住宅小区，居住氛围浓厚，东侧商业较繁华，区域认同度高项目紧临登封路双向8车道，南北主干道，淮阳路双向4车道；邻近中原西路延伸线，交通便捷项目属于成熟居住区域，配套较为完善，紧邻左照沟公园项目认知项目资源5优势： 地处成熟居住区，配套较为完善； 交通便利

7、，且在城市规划发展方向的核心地段上，可以分享到各项配套； 紧邻左照沟公园 ； 周边商业繁荣态势已经形成，周围多为中高端社区，潜在消费群庞大； 机会：项目地处城市规划发展方向上，属于开发热点地段； 周边住宅项目不断崛起，且均为中高端大型项目，这有利于推动区域市场的成熟壮大，从而吸引更多的市场关注； 周边商业形态较为原始，为本项目商业投放提供无限可能； 劣势： 地块不规整，不利于整体规划和品质塑造； 项目东西两侧环境落差较大，不利于整体定位； 商业体量较大，有一定风险；威胁： 政策的不稳定性会对项目造成一定和威胁； 未来区域市场供应量大，直接竞争项目多，这必将加剧市场竞争态势；紧邻项目底商已售，对

8、本项目商业价格的制定有一定影响；项目认知SWOT分析5目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议发展战略竞争策略产品策略精准定位整合资源适时入市持续开发基于SWOT分析下的项目发展战略本项目开发需要解决的三大问题：一是项目定位问题：让项目赢在定位；二是项目入市时机的选择：适时入市，提高项目成功率；三是资源整合：嘉韵需重新整合资源使其匹配项目开发的要求。基于此我们提出本项目的发展战略战略解析发展战略1通过我们对项目的理解，建议本项目走市场补缺者路线，提供区域内稀少的产品，定位中高端，实现快销稳销，降低风险做市场补缺者，蓝海竞争，降低风险战略解析竞争策略2产品主流化，产品高概率，产品高溢价产品主

9、流化产品高概率产品高溢价住宅主流产品：中高层+别墅商业主流产品：商业中心+商业街本项目产品方向：中高层与区域客群结构一致，加大项目成功率本项目产品适用对象：6070%上街区、米河、巩义客群3040%郑州西郊外溢人群、上街区周边客群通过产品创新、景观、商业配套打造高附加值产品例如：引入创新“”2+1“、小三房户型概念，引入大尺度景观概念，教育概念、新型环保概念等战略解析竞争策略3目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议客户定位项目定位产品定位上街客户分类上街市场置业客户按照收入水平划分四个档次富贵阶层：大型企业主、郑州改善性客户财智阶层：企业高管、中小型企业主中产阶层：区域市民、荥阳、郑州西

10、普通阶层：周边乡镇居民财富层次刚需住宅高端住宅上街商品房市场的客户细分及其对应的产品类型55万对稀缺的占有和收藏多次置业身份和地位的象征追求更好的居住品质首次置业追求品质生活和身份的体现追求都市化生活改善居住环境物质层面精神层面物质层面50-55万精品住宅45-50万品质住宅客户细分精神层面财富的炫耀和彰显联盟新城客户富贵阶层联盟新城低密度产品为中高端产品，目标客户针对城市富贵阶层龙都项目客户中产阶层龙都国际产品定位为中端客户可以接受的刚需型产品，目标客户针对城市中产阶层本项目目标客户财智阶层+中产阶层扩大目标客群，提高项目成功率，本项目目标客户将涵盖城市财智阶层和中产阶层客户区域来源本项目的

11、客户主要来自郑州市西区、荥阳、巩义、上街工业园区、米河、项目周边地缘性客户等，处于项目45分钟交通圈内客户定位打造高品质宜居住宅区本项目客户定位财智阶层+中产阶层目标客户特征有身份、处于社会生活中层有知识、有一定文化，注重孩子成长环境有见地、看重项目未来的发展潜力有财富、介于富贵阶层与普通阶层之间有内涵、居住品位较高项目整体定位四大公园旁，宜居新标杆项目定位主选：河南地产专业分享基地Q群： 371098658项目整体定位郑上新区，公园生活新核心项目定位备选一：项目整体定位城南新核心，一站式公园生活项目定位备选二：公园里案名建议主选：与四大公园为邻我家住在公园里欧韵小镇案名建议备选一：欧：欧式风

12、情社区韵：嘉韵、欧式风韵公园里的欧式风情小镇财智领域案名建议备选二：献给具有前瞻性目光的智者居所城市新贵、财富精英的首选置业之地形象定位项目形象定位公园里的欧式风情小镇如果为自己安一个家，那么一定是在公园里！还原最真实的欧式风情，建造郑上新区欧式风格标杆项目形象定位我家住在公园里公园里的家献给那些追求完美生活的都市精英！形象定位一城公园半城繁华一站式欧式风情购物公园，休闲娱乐首选之地！河南地产专业分享基地Q群： 371098658形象定位爱不爱，就看他每周带你去几次公园里上街首席一站式欧式风情购物公园，专为懂生活的你而来！形象定位幸福不幸福，就看她每周去几次公园里上街首席一站式欧式风情购物公园

13、，专为幸福中的你而来！产品定位住宅产品定位商业产品定位产品价值体系住宅产品定位公园里的欧式居所住宅定位主选：河南地产专业分享基地Q群： 371098658城里城外皆公园家里宁静家外风景住宅定位备选：河南地产专业分享基地Q群： 371098658 整体建筑拔高，降低建筑密度，超宽楼间距形成景观公园的概念建筑理念 地块总体容积率控制在以下，设计小高层11F和中高层18/23F产品； 北侧地块整体品质高于南侧地块容积率 项目户型整体以2梯3户/2梯4户“2+1”两房、小三房为主； 通过户型面积赠送，增加产品高附加值户型设计项目住宅规划理念规划理念地块容积率占地面积11万方规划方案整体技术指标规划方案

14、整体规划建议中高层住宅（18F）小高层住宅（11F）高层住宅（23F）商业（3F）商业（3F）商业（2F双首层）备注：建议商业部分规划为双首层，增加坡道、连廊，优化动线，便于销售；规划方案景观规划建议入口景观景观主轴景观次轴景观节点客户敏感点市场空白点风险控制点物业发展方向关键点实现小面积，低总价，降低客户购房门槛市场小户型较少，占据市场空白点实现项目稳销，快销，控制项目风险提前与郑州市场同步户型建议户型设计建议户型产品设计发力点产品设计发力点：“2+1”房+ 小三房通过户型面积赠送，增加产品高附加值 75纯南向紧凑型两房，最大化利用空间 88南北通透两房，北侧带观景/生活阳台户型建议8989

15、 89纯南向紧凑型两房变三房，产品性价比高 南北通透两房变三房，设计功能齐全户型建议89赠送房间 114/113南北通透两房变三房设计，赠送北次卧室设计 户型整体以赠送卧室为亮点，提升市场竞争力户型建议赠送房间户型建议 88紧凑型两房，主卧、客厅南向采光效果好 115南北通透，主卧、客厅纯朝南，餐厅与厨房、阳台相连，进餐同时共享美味、美景规划方案住宅户型配比建议商业产品定位商业市场分析区域商业现状市场研究亚星商圈是以亚星商业步行街为核心对外辐射的较繁华商圈，辐射范围约为1公里，亚星商业步行街主要以品牌服装、生活家居、家纺、休闲餐饮构成 ；亚星商业步行街依靠亚星盛世广场的优势，聚集了大量的人气，

16、但整体市场虽繁华却缺乏趣味性和艺术性，只能满足人群的生活需要却不能对人有更强烈的吸引力，经营业态也不是很齐全，难以成为顶级的商业区；内街租金：55元70元/*月 外街租金：100元150元/*月商业市场分析亚星商圈市场研究丹尼斯商圈是以铝城公园为核心向南辐射的较繁华商圈，因借助铝城公园的优势，周边商业气氛较为浓厚，主要以金融行业为主，区域内集中了农村信用社、交通银行、郑州银行、建设银行、工商银行、民生证券等多家金融机构，是上街目前的金融中心。目前丹尼斯建设已完毕处于招商运营阶段，未来此区域将会更加繁华。周边区域街道经营混乱，以临街商铺为主，缺乏统一的运营管理，同样只能成为满足生活需求之地而不能

17、成为商业特色之地。 租金：35元50元/*月商业市场分析丹尼斯商圈市场研究欧凯龙商圈是以欧凯龙家具广场和和昌都会广场为中心的一个新兴商圈，区域内有图书馆、青少年活动中心等，目前虽不是很繁华，但随着几家新型楼盘的带动，以及和昌都会广场，欧凯龙的逐渐成熟，区域内发展潜力极大。区域内街铺同样大部分为临街商业，难以形成集中性规模。租金：40元60元/*月欧凯龙图书馆和昌都会广场理想名城商业市场分析欧凯龙商圈市场研究商业市场分析业态对比市场研究商业竞品研究和昌都汇广场1商业竞品研究和昌都汇广场1交通便利，周边环境干净整洁，档次凸显性十分明显对嘉韵项目的启示和昌都汇广场2012年底起推售商业，2013年1

18、0月中旬商业基本清盘，其项目热销与以下几点条件密不可分：1.两层为主，局部三层的产品规划符合市场需求，优化动线组合，以运营为出发点考虑整个商业的全面布局规划；2.招商引进知名品牌商家（大商），增加投资客信心，促进成交；3.引入知名的专业商业运营团队，为整个项目的招商以及商业后期运营提供全面保障，让商家及投资客户对未来商业前景充满期待，促进项目热销；郑西商贸中心商业竞品研究德洪购物新天地22德洪购物新天地项目分析销售方式：借助全面招商和内铺试营业促进销售，近期对招商进行调整，引进一家拥有商业招商资源的运营公司，全面负责项目招商运营。上周主要营销动态：1、德鸿大厦1层、2层共计100余套商铺，约60%自持，面积区间在20-