靖江花苑物业管理方案

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档第一章 项目的基本情况苏宁集团江北计划发展中心，位于浦口区大桥北路77号中国电信大楼总建筑面积约4700。靖江花苑物业管理有限责任公司物业管理方案的范围为苏宁集团江北计划发展中心1楼营销中心（建筑面积约1700）、2-3楼办公大楼（建筑面积约1500）（不包括办公室内、食堂）。具体物业管理的内容和任务有：营销中心销售大厅、办公区走道、公共道路等设施的环境卫生管理，安全护卫工作、日常维修等工作，如果办公楼内外绿化、地毯清洗需我公司负责管理，合作方法在双方商定后实施。卫生保洁工作一. 办公楼内卫生保洁1.公共部位卫生保洁（如过道、地面、地毯、墙面、窗户、

2、玻璃等处的卫生保洁）；2.重点营销中心销售大厅卫生保洁；3.办公楼大厅、过道卫生保洁；4.男、女卫生间的卫生保洁。二. 办公楼外卫生保洁1.大院内路面、绿化带的卫生保洁；2.停车场的卫生保洁；3.公共设施的卫生保洁（如垃圾桶、坐椅、沙发、接待台等）；4.大院内其它公共部位的卫生保洁；.负责将日常垃圾集中至指定地点。安全护卫工作1.门卫室的接待护卫工作；2.办公区的护卫工作；3.办公区夜间巡查护卫工作；4.大件物品进出盘查、登记工作；4.来访车辆的停放管理；5.闲杂人员的管理及办公楼内正常秩序维护工作。维修保养工作1.办公楼内相关设施的日常维护和保养，保证设施的正常运转，确保水、电的正常供应。2

3、.日常维修：确保水、电、卫生间设施的维修及时，做到小修不过夜。第二章 管理思路管理思路1.靖江花苑物业管理有限责任公司将指派一名驻苏宁集团江北计划发展中心项目负责人在现场具体负责管理，确保日常物业管理工作落实到位；2.靖江花苑物业管理有限责任公司对苏宁集团江北计划发展中心的物业管理工作进行业务指导，人员调配，检查考评，实行定期走访，发现问题及时处理；3.苏宁集团江北计划发展中心对物业管理的日常工作进行监督、检查，并将意见、要求反馈给靖江花苑物业管理有限责任公司；4.靖江花苑物业管理有限责任公司接受反馈意见后，立即进行整改，并将整改结果报告苏宁集团江北计划发展中心。.靖江花苑物业管理有限责任公司

4、每年向苏宁集团江北计划发展中心进行工作报告一次。现场运作模式靖江花苑物业管理有限责任公司设立苏宁集团江北计划发展中心项目部，并指派一名负责人负责现场的物业管理工作；苏宁集团江北计划发展中心对现场物业管理及项目部进行监督、指导；各子工作组负责苏宁集团江北计划发展中心的日常物业管理工作；人员配置依据现行的情况和我公司多年的管理经验，本着“工作到位、科学用人”的原则；靖江花苑物业管理有限责任公司对苏宁集团江北计划发展中心项目的实施运作，将拟定配置人员如下：项目部负责人1名；保洁员4名（营销中心2名、办公楼1名、外围1名）；护卫员10名（营销中心6名、办公楼3名、出入口1名）；专业维护、维修工1名；如

5、遇其它情况，物业公司根据项目运作所需，将适当的进行人员的调配，确保工作的正常展开。拟采取的管理、服务流程图 靖江花苑物业管理有限责任公司将依据苏宁集团江北计划发展中心项目的管理思路、管理运作模式，针对其具体运作过程、事件处理、管理服务效果等初步拟定管理、服务流程图如下：苏宁集团江北计划发展中心需求苏宁集团江北计划发展中心需求清江花苑物业管理有限责任公司清江花苑物业管理有限责任公司需求分析需求分析维修保养安全护卫卫生保洁YES持 续 改 进项目部维修保养安全护卫卫生保洁YES持 续 改 进项目部苏宁集团江北计划发展中心监督、评价苏宁集团江北计划发展中心监督、评价NONO第三章 项目承诺靖江花苑物

6、业管理有限责任公司在承接苏宁集团江北计划发展中心办公大楼的物业管理过程中对所托管的项目郑重承诺：管理承诺一、科学用人、依法管理，严格遵守政府及行业规定、要求。二、管理活动依照ISO90012000标准进行贯彻实施；三、项目托管后，将严格按照双方签定的合同履行，并随时接受贵方的工作监督、建议和指导；四、按照物业管理专业化要求，结合贵方的需求及我方管理的特性进行有效、规范的项目物业管理运作；五、积极配合贵方日常工作，以及节日、活动等需求工作。服务指标序号指标名称国家标准拟定指标服务指标实施1房屋完好率98%98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章及损坏公共设施。2房屋零修、急

7、修及时率99%99%接到报修通知10分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录3维修工程质量合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足业主需要。4清洁、保洁率99%99%落实责任人，实行巡查制度，并由项目负责人监督执行，以确保办公大楼内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。5道路完好率及使用率90%92%落实责任人进行养护，建档记录，项目负责人监督执行，以确保道路完好、畅通。6化粪池、雨水井、污水井完好率90%落实责任人进行养护，建立记录，项目负责人监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理7排水管、明暗沟完好率90%落实责任人进行养护，建立记录，项目

8、负责人监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷8路灯完好率85%85%落实责任人进行养护，建立记录，项目负责人监督执行，以确保路灯无损，正常使用并进行定期清洁、养护9停车场、单车棚完好率90%落实责任人进行养护，建立记录，项目负责人监督执行，以确保设施完好，方便使用10办公大楼治安案件发生率1以下1保安员经培训考核后方能上岗，落实保安岗位职责，明确责任， 项目负责人负责监督11消防设施设备完好率100%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，项目负责人监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。12火灾发生率1以下0项目部全员义务消防员制并定期进行培训和演习，加强宣传，日常巡

9、视，发现隐患，及时处理并通知项目部，以确保办公大楼消防安全。13违章发生率与处理率发生率处理率95%195%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理。并加强宣传工作，取得业主的理解，杜绝违章事情发生。14业主有效设防率及处理率投拆率1%月处理率95%1%99%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与业主的沟通，了解客户的愿望和要求，满足业主的需要，发生投拆及时处理记录，同时建立档案跟踪处理结果。15维修服务回访率60%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足业主的需要。16业主对物业管理满意率95%95%在日常工作中及时收集业主需求信息，尽可能的满足业主的需要，加强双方的

10、沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。第四章 工作计划管理方案制订过程靖江花苑物业管理有限责任公司针对项目具体情况，制定管理方案，在苏宁集团江北计划发展中心认可的情况下，靖江花苑物业管理有限责任公司确保把环境保洁、护卫工作、维护、维修等工作做细、做好。在合作的过程中，我们将根据苏宁集团江北计划发展中心的要求，对工作的各项措施不断改进、提高，确保给苏宁集团江北计划发展中心的领导、职员营造一个舒适、整洁、安全、文明的工作环境。实施管理计划1.靖江花苑物业管理有限责任公司与驻苏宁集团江北计划发展中心项目负责人签定工作责任书；2.靖江花苑物业管理有限责任公司根据项目情况，对驻苏宁集团江北计划发展中心进

11、行全员岗前培训；3.苏宁集团江北计划发展中心项目负责人制订工作计划，报靖江花苑物业管理有限责任公司批准后实施；4.苏宁集团江北计划发展中心项目负责人对保洁员、护卫员、维修工进行再次培训；5.苏宁集团江北计划发展中心项目负责人对工作进行走动管理，发现问题及时处理，对员工规范管理、严格考核，实施业主一次投诉下岗；.苏宁集团江北计划发展中心项目负责人每周向靖江花苑物业管理有限责任公司提交工作报告。物资装备1管理用房1间（苏宁集团江北计划发展中心提供）；2办公设备：如文件柜3组、办公桌2张（苏宁集团江北计划发展中心提供）；保安装备：高低床2张，对讲机3部（苏宁集团江北计划发展中心提供）；电话机1部（苏

12、宁集团江北计划发展中心提供）；保安宿舍（苏宁集团江北计划发展中心提供）；更衣室（苏宁集团江北计划发展中心提供）；食堂（苏宁集团江北计划发展中心提供工作餐）；8保洁工具，维修工具（苏宁集团江北计划发展中心提供）。第五章 管理职责项目负责人一、在总公司总经理的领导下，带领全体员工实施全面管理，坚持依法管理与主动服务相合，制定切实可行的管理措施；二、对办公区域的环境卫生、护卫、事务管理维护维修等各项工作实施全面管理，保证完成预定的目标；三、调动员工的积极性，加强员工的团结精神、公开、公平、公正地评价员工的工作业绩，负责每月员工考评；四、项目负责人每年向苏宁集团江北计划发展中心提交工作报告；五、不定期

13、地接受靖江花苑物业管理有限责任公司及业主的管理改进要求；六、每季度对业主进行调查，听取意见，并对调查结果进行分析、整改；七、负责对护卫、保洁、维修的工作日检、月检；八、负责相关方、人员的协调、调配工作；九、负责投诉的处理、回访及相互间的信息交流与沟通工作；十、虚心接受苏宁集团江北计划发展中心的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；十一、积极配合苏宁集团江北计划发展中心的其他工作或活动的顺利展开。保洁员职责一、遵守公司和部门所制定的各项规章制度，树立良好形象；二、听从上级领导的工作安排，保质保量地完成所负责区域内的卫生保洁；三、遵守工作纪律、坚守工作岗位，按照公司规定的标准做好日常的环境卫生

14、保洁工作；四、保持责任区内的环境整洁，对产生的垃圾做到随产随清，并自觉维护周边环境卫生、主动劝阻不卫生、不文明的现象和行为；五、爱惜工具、用具，节约使用日常易耗用品；严禁将工具、用具或保洁用品私自挪用或转卖、转借他人使用；对工具、用具要定期检修保养，确保日常工作的顺利展开；六、工作中积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待；七、认真完成公司及领导交办的其它任务。护卫员职责一、工作积极主动、具有强烈的工作责任心和服务意识；二、工作中必须身穿制服、佩带工作证等，并且仪表端庄、穿着干净整洁、礼貌待人；三、坚决服从公司及领导的各项工作安排、遵守公司和部门的各项规章制度；四、严格执行交接班制度、巡逻制度；

15、五、坚守岗位、提高警惕；六、认真做好区域内的防火、防盗等安全工作；管理好区域内的车辆停放秩序；七、认真做好区域内的闲杂人员、车辆和可疑迹象、不安全因素的管理工作；八、搬出办公大楼的大件物品登记确认后，方可放行；八、对各项工作和细节应积极做好记录并登记归档；九、工作期间要保持良好形象和精神状态；十、认真完成公司及领导交办的其它任务。维修工职责一、熟悉掌握区域内公共设施，各水、电、消防、弱电等系统的管线走向、分布情况和主控位置，以及设备的使用性能和运行状况；二、定期巡查，掌握公共设施、设备的运行和完好状态，若发现隐患或不正常情况，应及时组织人员抢修，确保公共设备完好、设备正常运行；三、维修人员必须

16、佩带工作证、穿工作服、穿绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护措施；四、做到急修不过夜、小修小补随时发现随时解决；五、人员持证上岗，维修及时；六、接到报修或紧急修复工作时，必须第一时间内赶到现场，并组织抢修；七、维修时严格遵守安全生产条例和操作规程；八、爱护工具，节约用材；不得将工具私自外借，不得将常备维修材料私自挪用或送人；九、认真完成公司及领导交办的其它任务。第六章 各子项目实施运作方案靖江花苑物业管理有限责任公司对所承接的苏宁集团江北计划发展中心物业管理项目（卫生保洁、维修养护、安全护卫），依据项目的现状，并结合双方的管理特性，对各项运作制定实施方案如下：卫生保洁实施方案目的：为确保苏宁集团江北

17、计划发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁，提供一个干净、整洁、舒适的办公环境。 范围： 营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。 职责：1.负责每日对苏宁集团江北计划发展中心公共环境，以及室外道路、场地等附属设施、配套设备的日常卫生保洁；3.负责垃圾的分类存放（可回收、不可回收），并设置环保建议箱和废旧电池回收箱；营销中心及办公楼办公人员可根据垃圾的分类垃圾桶进行放垃圾；4.每日收集、清空垃圾桶、果壳箱等，将垃圾堆放到制定地点，做到责任区内的垃圾随产随清；5.积极主动配合苏宁集团江北计划发展中心节日活动开展等和活动前的环境布置和卫生准备

18、，以及及时地清扫活动后的场地还原其本貌；6.在相关部门的允许下，积极配合并及时做到突发事件后的现场卫生清扫工作；7.在卫生保洁程中注意周围环境变化，当发现有环境卫生隐患或异常情形时，应及时、准确地告知负责人和相关方；8.员工必须自觉爱护环境，爱惜并保存好保洁工具或卫生用品等。 内容、程序及标准：1.室内公共环境：楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶、灯具、开关、插座等；室外附属设施：道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。2.程序及周期：（1）、每日一次，楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外的拖、擦；（2）、每日一次，墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛

19、网；（3）、每日一次，扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢；（4）、每日上下各一次，卫生间进行拖、冲、刷，并开窗通风；中间进行巡扫；（5）、每日一次，自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶，并对垃圾桶外观擦洗（若桶内较脏，利用洗涤剂进行桶内洗刷，防止异味。）；（6）、每日一次，利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网；（7）、每日一次，道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫，除去积水、杂物、枯叶（枝）；（8）、每日一次，电梯厅卫生清扫；（9）、五天一次，用吸尘器利用上班前时间清扫地毯，除去灰尘、杂物；（10）销售大厅、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间、地面不间断的巡拖；（11

20、）、根据实际进行区域消毒； （12）、若举办活动，可以根据甲方要求进行保洁。 3.标准：（1）、楼面、过道、楼梯、地毯等无烟头、纸屑、积尘，干净、明亮、；（2）、墙角、顶棚、扶手、窗台、门头等无浮尘、蛛网；（3）、卫生间内干净，无异味，空气畅通；（4）、窗户、玻璃门、玻璃墙等明亮、干净，并在下班后检查门窗是否关闭；（5）、垃圾桶内垃圾不得超出桶的2/3，且无散发刺鼻异味，外观干净、整洁并摆放整齐；（6）、垃圾分类存（摆）放，并且清晰； A、可回收垃圾：办公垃圾（如：报纸、文稿）、玻璃垃圾（如：玻璃瓶、碎玻璃）、金属垃圾（如、易拉罐、金属）、塑料垃圾等（如：饭盒、塑料瓶）；B、不可回收垃圾：污染

21、性垃圾（如：厕纸、过剩茶叶）、控制性垃圾（如：各类废旧电池）、指定性垃圾（如：墨盒、复印墨粉）；（7）、开关、灯具等无浮尘、蛛网；（8）、活动室保洁根据指示进行布置，摆放整齐，无杂物、积尘、异味，空气畅通；（9）、道路、场地、绿化带等无积水、杂物、枯叶；标牌、路灯等无积尘、污垢；沟渠畅通。附：保洁项目程序方式保洁周期保洁标准室 内1、大理石、木地板地面2、面砖地面1、利用吸尘器、尘推、清洁地面2、用拖布进行清洁1、每日推尘保洁，定期保养2、每日数次保洁3、每日一次不间断巡检1、干净、光亮、无尘、无垢、无杂物2、无水迹、干净无尘3、干净、无尘1、墙体表面2、墙面开关3、踢脚线1、用尘掸清洁表面浮

22、尘2、用毛巾清洁3、用毛巾，毛刷清洁1、每月一次2、每日一次3、每周一次1、无尘、无蛛网2、干净、无积尘、手印3、干净、无尘1、玻璃门2、玻璃1、用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清洁玻璃、金属把手2、用抹玻璃刮、清洁剂清洁1、每日清洁，一周一次全面保养2、每月一次周期进行3、一季度一次周期进行1、干净、明亮、无尘、无垢2、干净、无尘、无垢、明亮1、栏杆、扶手2、台阶1、用毛巾、鸡毛掸、清洁液保洁2、用拖把、地拖清洁每日三次，不间断巡检1、干净、无积尘、干净、无尘地面、洗手台、镜面、小便器、蹲坑、隔板、纸篓、室内气味用清洁剂清洁墙面、地面、镜面，对座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬剂、洁厕灵进

23、行消杀并喷撒空气清新剂，垃圾篓不超过2/3每日清洁数次，垃圾及时清倒，喷撒空气清新剂数次干净、无尘、无尿迹、无异味、无水锈、地面干燥地面、墙面、饮水机用毛巾、地拖清洁每日一次，定时开关电源无污垢、水迹、饮水机干净壁灯、吊灯用毛巾、尘掸清洁一季度保养一次明亮、无蛛网、积尘垃圾桶内外部1、用毛巾、清洁剂清洁表面2、用垃圾袋套住桶心每日清洁，及时更换垃圾袋，不间断巡检桶外无污迹、干净、垃圾不超过2/3门窗、物品用毛巾、地拖清洁每日一次，具体内容根据实际要求进行物品摆放整齐，地面无积尘、墙面无蛛网室 外1、地面2、地角线大扫把、水管、地刷、簸箕清洁1、每日两次不间断巡检2、每季度一次冲洗地面无杂草、无

24、泥沙、积水、杂物，地角线无积尘1、地面2、路灯1、用扫把、毛巾清洁2、用毛巾清洁1、每日清洁2、每季度一次周期进行1、干净、无尘、无杂物2、干净、无尘、室内灭火器箱2、室外消防栓1、用抹布、清洁剂清洁1、每日进行2、定期进行干净、无尘1、标识2、宣传栏3、车棚扫把、抹布清洁每日一次干净、明亮、无尘、无积水、无泥沙、污垢室内、室外放置药品、喷射药水根据季节制定计划：一、四季度每季一次；二、三季度根据实际情况增加，夏季每月至少一次干净、无异味、老鼠蚊蝇较少应急措施：1.接到紧急卫生清扫通知时，应停下现有活及时进行通知区内的先行保洁；2.突发事件（如：火灾）发生后，在有关部门的许可下，及时进行灾后的

25、卫生清扫；3.在狂风暴雨来临时，应当即停下手中日常工作及时检查门窗是否关好；并在风雨后将道路、场地等先行清扫（保持道路畅通），一些吹散物的还位。注意事项：1.对灯具、草坪灯擦洗时，注意是否漏电、电源是否断开等，以免触电;2.高空作业，应严格按高空作业程序进行，以确保人身安全；3.未经允许不得私自进入办公室等室内清扫，不得翻阅文件、档案等；4.突发事件后，必须由相关部门同意，方可进行现场的清扫。检查、考核：1.每天打扫时，员工进行自检；2.项目部按职责、标准每周进行一次卫生保洁周检，并填写卫生保洁周检表；3.认真接受苏宁集团江北计划发展中心的卫生保洁监督、检查和提议，做好记录；4.项目部或总公司

26、可以进行不定期的抽检。维修保养实施方案目的： 加强办公楼内公用水、电设施设备日常维护，确保其正常运行、延长其使用寿命。范围： 营销中心、办公楼内公用水、电设施设备的维修、养护，以及中央空调、送风机房的正常巡检。职责：1.定期巡查，掌握办公楼内公用水、电设施设备的运行和完好状态，若发现隐患或不正常情况，应及时组织人员抢修，确保办公楼内公用水、电设施设备完好、设备正常运行；3.负责中央空调、送风机房运行情况的检查、记录，若有隐患应立即向有关厂家反映，并积极配合中央空调、送风机房厂家进行维修；4.定期巡视，保证上下水、排污管道畅通；保持污水不外溢、环境清洁；5.人员持证上岗，维修及时；维修时严格遵守

27、安全生产条例和操作规程；6.爱护工具，节约用材；不得将工具私自外借，不得将常备维修材料私自挪用或送人。内容、程序及标准：1.内容：办公楼内公用水、电设施设备的日常管理、维修、养护、巡视工作。2.程序及周期：（1）、每日一次，公共设施、设备的巡视、检查；掌握运行情况，作好日检记录；（2）、接到报修时，应在最短时间内赶往报修现场维修，并作好报修记录；（3）、每日，对中央空调、送风机房进行开关机并进行巡查，并作好中央空调、送风机房运行情况记录；（4）、积极配合相关厂家对中央空调、送风机房检查、维修；（5）、积极配合相关厂家对设施、设备的大、中修（其材料、费用由甲方提供）；（无周期）（6）、发现隐患或

28、他人报修时，应组织人员及时抢修；（无周期）（7）、维修时，保证维修的及时率、维修的合格率；保养时，保证运行情况掌握。3.标准：（1）、办公楼内公用水、电设施设备、中央空调、送风机房等情况良好、运行正常；（2）、上下水、排污管道畅通，无外溢；（3）、维修后，保持原地卫生清洁，并将物品等按原位放回；（4）、维修及时率98%以上、维修合格率98%以上；（5）、设施、设备房内干净、整洁，卫生良好。应急措施： 1.接到紧急报修时，应在最短时间内携带工具赶赴现场，并组织人员进行抢修；2.若巡视、检查发现隐患，应及时维修或向有关部门反映，做到问题不过夜；3.对意外事件发生的维修情况，应根据实际制定可行的维修

29、规范或措施，并在短时间内实施；注意事项：1.高空作业时，严格遵守高空作业规范、程序；2.作业时，严格操作程序和规程；穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护措施。检查、考核：1.工作人员进行日常自检，掌握情况；2.项目部每周一次，对维修、保养记录以及中央空调、送风机房情况进行检查，作好周检记录；3.可向相关方了解维修的及时率、合格率，进而考查服务的满意率，以及是否符合标准、职责等；4.总公司或项目部除周检也可进行抽检，总体掌握维修、养护情况。安全护卫实施方案目的维护营销中心、办公楼内的正常工作秩序，阻止外来闲杂人员的进入，进行车辆的有序停放，降低区域内的案件发生率，为区内人员提供一个安静、安全的工作

30、环境。范围 办公大楼、车辆停放、楼外庭院、区内大门等。职责1.负责巡视、检查，并作好记录；2.进行区域内的24小时值班、巡逻制；3.负责进入区内车辆的有序停放；阻止或谢绝外来闲杂人员的进入；大件物品的搬出的盘查确认，登记放行；6.护卫员着装整齐、形象规范，对进入的拜访人员进行礼貌的询问，并帮助其解决疑难；7.作好交接班、交接班记录、巡逻记录等；8.发现安全隐患应及时汇报，并协助解决；9.工作时必须严格遵守总公司的保安制度和苏宁集团江北计划发展中心的相关制度。内容、程序及标准：1.内容：区域内的日常巡逻、检查、车辆、闲散人员等的管理。2.程序及周期：（1）、实行24小时值班、巡逻制度；（2）、对

31、进入区域内的人员进行礼貌的询问，待确定后，作好登记并给予处理或安排（无周期）；（3）、每班严格按照值班时间进行交接，严禁脱班；（周期依据公司保安制度）；（4）、对进入的车辆有礼貌的劝其按照规定停放（无周期）；（5）、对有安全隐患的，应及时汇报，并作好记录。3.标准：（1）、护卫人员形象规范、着装整洁、语言规范文明；（2）、各类记录健全、填写全面；（3）、车辆停放有序；（4）、区域内无闲杂人员出入；（5）、区域内日常工作秩序正常；（6）、治安案件降低或无产生。 应急措施：接到报警后，巡逻人员第一时间内赶往事发现场，并作好记录；对于紧急事件（如：火灾，详见紧急事件处理方案）；协助相关部门进行调查。

32、 注意事项：严格遵照公司保安作业指导书；在事件发生后，注意保护现场；在处理事件时，主动避免各类冲突。检查、考核：项目部定期（每周一次）检查各类记录表单；总公司、苏宁集团江北计划发展中心、项目部等不定期的对其进行抽检；必要时，可以进行演练检查、考核；作好各类检查、考核记录。第七章 前期物业管理服务费用本着实事求是、合理利用资源，在苏宁集团江北计划发展中心项目物业管理接管前，靖江花苑物业管理有限责任公司需配备必要的物资，保证工作的正常有序开展。物资配备如下：名 称数 量单 价（元）合 计（元）办公桌椅2套5001000电话1部200200文件柜3组5501650对讲机3部15004500高低床5张

33、190950人字梯1张11001100强光电筒3个150450维修工具1套12001200保洁工具4套200800吸尘器1只10001000打蜡机1个25002500苏宁集团开发的天华百润天润城的物业管理已由我公司接管，苏宁集团江北计划发展中心的物业管理若由我公司接管，这将更有利于贵公司与我公司的合作，更好的为贵公司服务。在本次物业管理中，前期物业管理费仅为开展物业管理工作的必要设备的添置，我公司愿以15380元的开办费接管苏宁集团江北计划发展中心的物业管理。第八章 费用测算及报价本着实事求是、质价相符，规范上岗，参照行业有关标准，对苏宁集团江北计划发展中心营销中心、办公大楼安全护卫，环境保洁

34、，水、电维修等物业管理费用的构成做如下测算：一、员工工资及劳动保险等：1.项目部负责人 1100012=12000元/年2.护卫队员 1070012=84000元/年（营销中心6人计50400元/年、2-3楼办公楼3人计25200元/年、出入口1人计8400元/年）3.维修工 180012=9600元/年4.保洁员 462012=29760元/年（营销中心2人计14880元/年、2-3楼办公楼1人计7440元/年、外围环境1人计7440元/年） 营销中心和2-3楼办公楼是一个整体，在苏宁集团江北计划发展中心的物业管理活动中主要以营销中心为工作重点。项目部负责人、维修工、外围卫生保洁、出入口的安

35、全护卫的服务为营销中心和2-3楼办公楼共同享用，因此产生的费用由营销中心和2-3楼办公楼共同承担。 合计：营销中心为84000元/年，2-3楼办公楼51360元/年二、办公费办公耗材、通讯费、交通费等 合计：6000元/年三、维修、护卫、保洁费1.维修材料（按实结算）；2.保洁工具分摊及耗材4000元/年（含尘推、抹布、毛刷、玻璃刮、尘掸、大小扫把、水管、地刷、垃圾袋、清洁剂、消毒液、去污剂、洗衣粉、洁厕灵、洗手液、卫生纸、卫生球、香皂、喷壶等）；3.保安器材分摊及易耗材2000元/年（强光电筒、电水壶（饮水机）、手套等）；合计：￥6000元/年 四、不可预见费用：如节日装饰费、配合苏宁集团江

36、北计划发展中心开展活动费等预计为：5000元/年五、利润：8% 前四项之和的8%：1523608%=12189元/年 六、税费：5.5%前五项之和的5.5%：1645495.5%=9050元/年二至六项费用均为苏宁集团江北计划发展中心营销中心和2-3楼办公大楼的物业管理活动的费用，营销中心和2-3楼办公大楼各分摊为19119.5元/年。苏宁集团江北计划发展中心物业管理范围中，1楼营销中心（建筑面积约1700）、2-3楼办公大楼（建筑面积约1500）（不包括办公室内、食堂）的物业管理费用为：1楼营销中心103119.5元/年，2-3楼办公大楼70479.5元/年。由于苏宁集团江北计划发展中心的物

37、业管理对我公司的意义非常重大，为了表示我们的诚心，本着保本微利，我公司愿以1楼营销中心5元/月，2-3楼办公大楼3.9元/月接管苏宁集团江北计划发展中心。第九章 工作规范一、基本仪表、仪容规范工作时精神抖擞、姿势端正；不准留长发、染发和怪异的发型；不留胡须；不留长指甲，不染指甲；不准剃光头。二、语言规范使用普通话，不讲方言；应使用：请、您好、对不起、再见、谢谢等问候语；不讲脏话、不做怪异动作、表情等；对非本区域内的人员统一使用标准问候语：“您好，请问您找谁？”并有礼貌的将其带到值班室进行登记核实，确认后方可让其进入；外来的闲杂人员统一使用“对不起，本区谢绝接待。”。三、行为规范服从命令、听从指

38、挥；上岗时应规范、文明、耐心；上岗时禁止迟到、早退、睡岗、脱岗；上岗时按规定使用工具、器材及用品；服从管理，禁止工作懒散、消极怠工；在岗间禁止喝酒、打牌、打架、争吵等；工作时坐、立、站、行等姿态端正。四、工作规范实行微笑服务、人性化管理；熟悉本区域及周边环境的概况；工作期间不得吃零食、抽烟、看报、读杂志（书），不得嬉戏、闲聊等；禁止在工作期间会友、会客，接听私人电话不得超过2分钟；上班期间穿工作服时，不得背手、将手插入口袋；及时反馈工作意见、建议以及报修信息，对进入区域内的公司领导或车辆实行“敬礼制”。五、哨岗规范（一）、换岗实行敬礼交接；（二）、站岗：保持立正姿势站于岗台，双眼平视不左顾右盼

39、；准确登记来访人员和进入车辆。（三）、坐岗：1.双腿平放、双手置于桌上，并保持地面和办公室整洁；2.准确记录报修情况。（四）、巡岗：1.按规定的路线、时间进行巡岗；2.对进入本区域内的车辆进行正确引导；在巡岗时发现异常情况应及时汇报；在巡岗期间，若发现乱画、乱贴、任意悬挂等，应立即处理严重的进行汇报后处理；巡岗时发现可疑人员时，应进行盘查核实；巡岗要求到位，包含地下室、走道等。（五）、夜岗：1.使用标准的问候语；2.站、坐等姿态规范；3.按规定的时间和要求开关区域的大门；4.做好夜间的巡查记录，遇到紧急的情况时应按突发事件程序处理；5.夜班岗禁止睡岗、外出等。六、车辆管理规范1.对公司领导或车

40、辆进入本区域时实行敬礼制度；2.熟悉区域内人员情况和车辆情况；3.正常情况下，车辆停留门口的时间不能超过一分钟；4.禁止无关的车辆在区域内长时间的停留；5.进入停车场的车辆统一停放在停车线内，车头一致朝外。第十章 日常工作考核保洁人员考核序号考 核 内 容扣 分 标 准1按时上下班，不迟到、早退、脱岗违反其中一项扣1分2请假必须经过批准违反扣2分3上班不得干与工作无关的事违反扣1分4注意仪容仪表、按规定着装违反扣1.5分5上班佩带工作证违反扣1分6爱惜工具、用具，节约用材违反扣3分7地面、墙面、楼梯等每天清扫一次违反扣2分8路面无果皮、泥沙、纸片、污垢等违反扣1分9公共设备、灯具、扶手等无污垢、蛛网违反扣2分10窗、门、玻璃、标识牌等干净违反扣1分11垃圾桶、果皮箱等每天清扫一次、每周清洗一次不合格扣1分12工作积极主动、不消极怠工、懒散违反扣2分13团结合作、与同事相处融洽不合格扣1分14积极参加各种培训或举办的活动违反扣1.5分15注重公司形象和声誉违反扣5分16不的以任何形式与用户发生冲突违反扣3分17遭到有效用户投诉扣3分18服从领导安排、积极完成任务违反扣3分19其他规定依据情节扣分 对于情节严重或屡教不改者视情节轻重扣分同时予以辞退注：每发现一次不合格项扣相应分值，可重复扣分，每分扣考核工资的五