天津某大厦可行性研究报告

1、滨海浙江江大厦可可行性研研究报告告天津滨海海浙商投投资控股股有限公公司（筹筹备组）20077年1月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc145833674 第一部分分：项目目概况 PAGEREF _Toc145833674 h 11 HYPERLINK l _Toc145833675 第二部分分：项目目开发可可行性研研究分析析 PAGEREF _Toc145833675 h 4 HYPERLINK l _Toc145833676 一、项目目开发背背景 PAGEREF _Toc145833676 h 4 HYPERLINK l _Toc145833677 二、项目

2、目立地环环境分析析： PAGEREF _Toc145833677 h 200 HYPERLINK l _Toc145833678 三、项目目市场分分析： PAGEREF _Toc145833678 h 332 HYPERLINK l _Toc145833679 四、项目目开发方方案： PAGEREF _Toc145833679 h 446 HYPERLINK l _Toc145833680 五、项目目财务测测算： PAGEREF _Toc145833680 h 556 HYPERLINK l _Toc145833681 六、风险险分析： PAGEREF _Toc145833681 h 58第一

3、部分分：项目目概况滨海浙江江大厦是是在天津津滨海新新区纳入入国家总总体发展展规划的的宏观背背景下确确立的。为了更更好的服服务环渤渤海、辐辐射“三北”，搭建建天津滨滨海新区区与外省省市沟通通，促进进相互投投资、贸贸易和信信息服务务平台，天津市市人民政政府决定定建设天天津滨海海新区“外省市市商务区区”。滨海新新区“外省市市商务区区”选址于于响螺湾湾，并致致力于将将该地区区建设成成滨海新新区中心心商业商商务区的的标志性性区域（摘自“天津市市滨海新新区响螺螺湾商务务区投资资指南”）。“响螺湾湾商务区区”将提供供优惠条条件，为为兄弟省省市来津津设立窗窗口、参参加滨海海新区建建设，实实现互利利共赢。今年以

4、以来，各各省市纷纷纷到该该地区实实地考察察，商谈谈投资，达成了了一批合合作项目目协议。市政府府从中选选择了110个条条件比较较成熟、带动效效应较好好的合作作项目进进行签约约，签约约总建筑筑面积达达1711万平方方米，总总投资额额1199亿元，“滨海浙浙江大厦厦”是100个签约约项目之之一。“滨海浙浙江大厦厦”座落在在响螺湾湾商务区区中心地地段，成成为该区区域标志志性建筑筑。滨海浙江江大厦效效果图项目名称称： 滨滨海浙江江大厦项目开发发单位：天津滨滨海浙商商投资控控股有限限公司项目建设设内容：占地面积积1.999万平平方米，规规划建筑筑面积112.995万平平方米。拟拟建成集集SOHHO、公公寓

5、、裙裙楼商业业于一体体的建筑筑群。第二部分分：项目目开发可可行性研研究分析析一、项目目开发背背景京津冀联联合经济济圈，未未来中国国经济增增长“第三极极”。目前我国国已初步步形成了了以上海海为中心心的长江江三角洲洲经济圈圈，以广广州、深深圳为中中心的珠珠江三角角洲经济济圈和以以北京、天津为为中心的的京津冀冀经济圈圈。国家统统计局公公布的最最新数据据显示220055年，我我国国内内生产总总值达到到18223211亿元。作为改改革排头头兵的深深圳、浦浦东和天天津滨海海新区，其GDDP总量量分别达达到49926.90亿亿元、220000亿元、16000亿元元的成绩绩。而长长三角、珠三角角和京津津冀三大

6、大经济圈圈，更以以占全国国10%多一点点的人口口创造了了占全国国35.8%的的地区生生产总值值。三大经济济发展圈圈的分布布图1、1三三大经济济圈：珠三角城城市群覆覆盖的空空间地域域范围包包括广州州、深圳圳两个副副省级城城市，珠珠海、佛佛山、江江门、东东莞、中中山5个个地级市市和肇庆庆、惠州州等县级级市。其其土地面面积为22.2万万平方公公里，占占国土总总面积的的0.223%；人口为为26225万人人，占全全国的22.044%。长三角城城市群的的空间地地域范围围涉及两两省一市市，包括括1个直直辖市：上海；3个副副省级市市：南京京、杭州州、宁波波；111个地级级市：江江苏省的的苏州、无锡、常州、镇

7、江、南通、扬州、泰州和和浙江省省的湖州州、嘉兴兴、绍兴兴、舟山山，共115个城城市。土土地面积积10万万平方公公里，占占全国总总面积的的1%；人口775700万，占占全国人人口总数数的5.9%。京津冀城城市群的的空间地地域范围围涉及两两市一省省，包括括北京、天津两两个直辖辖市和河河北省的的唐山、保定、廊坊33个地级级市，以以及秦皇皇岛、张张家口、承德、沧州等等县级市市。土地地面积33.266万平方方公里，占全国国的0.34%；人口口27662万，占全国国的2.15%。表一：三三大经济济带基本本情况比比较：区 域土地面积积人 口绝对值（万平方方公里）占全国比比重（%）绝对值（万人）占全国比比重（

8、%）长三角10.00241.0441300005.899珠三角2.20050.233454772.044京津唐3.25590.344637112.155合计15.44881.61123800010.008全国9601001300000100表二：三三大经济济带经济济发展概概况比较较： 单位位：亿年份项目20033年GDP 增长率率20044年GDP 增增长率20055年GDP 增长长率占全国比比重人均GDDP珠三角115886 15.6133994 113.22181116 116.999.2%398442长三角257338 11.8287775 113.66338559 113.4417.2

9、2%260445京津冀145996 10.8162002 111183337 113.229.3%287228摘自国家家发改委委统计数数据表三：220055年三大大经济带带横向比比较： 项目全国长三角珠三角京津冀GDP1823321338559181116183337总人口13亿1300004547763711人均GDDP140224260445398442287882进出口总总额140000亿50244亿41100亿19255亿外商直接接投资620亿亿263亿亿115亿亿159亿亿表四：主主要区域域拉动力力比较： 项目长三角珠三角京津冀总量 浦东东 总量 深圳圳 总量 滨滨海新区区GDP 3

10、338599 21000 181116 499269 183337 16610总人口 1330000 1185万万 45547 8800万万 63771 1440万人均GDDP 260045 11135000 3998422 6605000 287728 11662000进出口总总额 550244 19000 41110 1182886 19225 5000外商直接接投资 2633 3111 1115 2969159 255311备注：表表中GDDP、人人均GDDP单位位为亿元元人民币币； 进进出口、外商投投资为亿亿美圆。以表三数数据，对对三大都都市圈所所属的行行政区的的经济基基本状况况进行比

11、比较：（1）经经济社会会发展水水平 从GDPP水平看看，长三三角区域域的江浙浙沪为最最高，京京津冀次次之，珠珠三角最最低。但但人均GGDP看看，江浙浙沪人均均GDPP为全国国水平的的1.885倍，广东22.844倍，京京津冀为为2.005倍，排序相相反。 （2）开开放度 在进出口口总额方方面，长长三角最最高，占占全国进进出口总总额的337.331，珠三角角为41110亿亿美元，占全国国总量的的29.35，而京京津冀仅仅为19925亿亿美元，占133.755。外外商直接接投资方方面，江江浙沪为为2633亿美元元，占全全国实际际吸收外外资总量量的422.4，广东东1155亿美元元，占118.55，

12、而而京津冀冀为1559亿美美元，占占25.6。总体分分析，长长三角居居首，珠珠三角次次之，京京津冀最最后。 根据以上上对各区区域经济济社会发发展基本本情况的的分析，我们主主要的判判断为： （1）长长三角无无疑为全全国经济济社会最最为发达达的地区区，不但但人均GGDP全全国第一一，而且且开放度度、创新新能力也也是名列列前茅，表明这这一区域域经济实实力强劲劲，基础础扎实，发展潜潜力雄厚厚。 （2）珠珠三角的的突出优优势是其其开放度度相当高高，特别别是其外外向型特特征明显显。进出出口总额额接近江江浙沪二二省一市市，能力力超强。 （3）京京津冀的的各项指指标在三三大都市市圈中是是较弱的的，特别别是这一

13、一区域的的外向型型和开放放度方面面的指标标，与其其他两个个都市圈圈之间的的差距明明显。这这些指标标可以表表明京津津冀区域域内地区区间的发发展差距距大，地地区间协协作联系系在20005年年以前也也是比较较松懈的的，京津津冀并没没有明显显地体现现出区域域整体性性运作、协作联联系的特特征。 但是，无无法忽视视的是，长三角角和珠三三角除了了经济基基础雄厚厚外，关关键点是是以浦东东和深圳圳为代表表的经济济特区拉拉动作用用明显，特别是是深圳，GDPP占珠三三角的总总量277%，浦浦东仅仅仅1855万人口口，GDDP占长长三角的的6.22%。同同时，天天津滨海海新区在在这方面面也同样样表现出出突出的的优势，

14、人均GGDP在在20005年首首次超过过浦东，占京津津冀经济济圈总量量的8.7%,体现了了良好的的发展态态势。正如浦东东对应长长三角、深圳对对应珠三三角，一一个经济济圈的形形成和发发展离不不开强大大的拉动动力，而而深圳和和浦东两两个经济济特区的的确立，成为上上述两大大经济圈圈发展的的引擎。当党的的十一届届五中全全会将“加快天天津滨海海新区的的改革开开发纳入入国家总总体发展展战略”中，天天津滨海海新区成成为中国国第三个个经济圈圈京津津冀经济济圈的发发展引擎擎。滨海新区区投资比比较分析析：21天天津滨海海新区的的基本情情况： 天天津滨海海新区开发建设设滨海新新区，是是19994年天天津市委委、市政

15、政府积极极落实党党中央、国务院院改革开开放的战战略部署署，从服服务环渤渤海及我我国北方方经济发发展的战战略高度度，结合合天津实实际做出出的一项项跨世纪纪发展的的战略决决策。经经过全市市上下十十几年的的奋斗，天津迎迎来了重重大历史史性机遇遇。党的的十六届届五中全全会和十十届全国国人大四四次会议议通过的的国家“十一五五”规划划建议和和纲要，明确指指出要“推进天天津滨海海新区的的开发开开放”，将滨海海新区纳纳入全国国总体发发展战略略布局。国务院院下发了了国务务院关于于推进天天津滨海海新区开开发开放放有关问问题的意意见（国发20006220号），市委委召开了了八届八八次全会会，对推推进滨海海新区开开发

16、开放放做出全全面部署署，标志志着天津津滨海新新区作为为国家级级经济新新区正式式进入了了实施阶阶段。 天津津滨海新新区位于于天津东东部临海海地区，包括塘塘沽区、汉沽区区、大港港区三个个行政区区和天津津经济技技术开发发区、天天津港保保税区、天津港港，以及及东丽区区、津南南区的部部分区域域。规划划面积222700平方公公里，海海岸线1153公公里，常常住人口口1400万。 经过过十多年年的开发发建设，滨海新新区取得得显著成成绩。生生产总值值由19993年年的1112亿元元增长到到20005年的的16008.663亿元元，年均均递增220.66%，人人均生产产总值达达到1.42万万美元。财政收收入由2

17、23.66亿元增增长到3317.2亿元元，增长长12.4倍。外贸出出口由55亿美元元增长到到1855亿美元元，增长长36倍倍。累计计实际利利用外资资1599亿美元元，世界界5000强中770多家家跨国公公司在新新区投资资了1552家企企业，滨滨海新区区已成为为外商在在中国投投资回报报率最高高的地区区之一。 今年一一季度，新区经经济保持持了持续续快速健健康发展展的良好好势头，实现生生产总值值4122.255亿元，增长220.44%；完完成工业业总产值值11330.441亿元元，同比比增长335.22%；实实现合同同外资115.998亿美美元，同同比增长长25.5%；实际利利用外资资9.228亿美

18、美元，同同比增长长44.6%；外贸出出口达到到50.16亿亿美元，同比增增长433.1%；完成成固定资资产投资资1388.377亿元，同比增增长277.6%，实现现了“十十一五”规划第第一年经经济发展展的高起起步。22、天津滨滨海新区区的功能能定位：在20006年55月266日，国国务院下下发的“国务院院推进滨滨海新区区开发开开放有关关问题的的意见”中，将将天津滨滨海新区区进行如如下功能能定位：依托京京津冀、服务环环渤海、辐射“三北”、面向向东北亚亚，努力力建设成成为中国国北方对对外开放放的门户户、高水水平的现现代制造造业和研研发转化化基地、北方国国际航运运中心和和国际物物流中心心，逐步步成为

19、经经济繁荣荣、社会会和谐、环境优优美的宜宜居生态态型新城城区。推推进天津津滨海新新区开发发开放，是在新新世纪新新阶段，中共中中央、国国务院从从中国经经济社会会发展全全局出发发做出的重重要战略略部署。天津津滨海新新区包括括塘沽区区、汉沽沽区、大大港区三三个行政政区和天天津经济济技术开开发区、天津港港保税区区、天津津港区以以及东丽丽区、津津南区的的部分区区域，规规划面积积22770平方方公里。经过十十多年的的开发建建设，天天津滨海海新区已已经具备备了进一一步加快快发展的的条件和和基础。推进天天津滨海海新区开开发开放放，有利利于提升升京津冀冀及环渤渤海地区区的国际际竞争力力，有利利于实施施全国区区域

20、协调调发展总总体战略略，有利利于探索索新时期期区域发发展的新新模式。推进天津津滨海新新区开发发开放的的主要任任务是：以建立立综合配配套改革革试验区区为契机机，探索索新的区区域发展展模式，为全国国发展改改革提供供经验和和示范。走新型型工业化化道路，把增强强自主创创新能力力作为中中心环节节，进一一步完善善研发转转化体系系，提升升整体技技术水平平和综合合竞争力力。充分分发挥区区位、资资源、产产业等综综合优势势，加快快基础设设施建设设，积极极发展高高新技术术产业和和现代服服务业，努力提提高综合合竞争力力和区域域服务能能力，提提高对区区域经济济的带动动作用。国务院明明确了天天津滨海海新区成成为“国家综综

21、合配套套改革试试验区”，使天天津滨海海新区成成为继深深圳和浦浦东后中中国第三三个“国家综综合配套套改革试试验区”，并给给予了一一系列的的政策支支持。包包括：鼓励励天津滨滨海新区区进行金金融改革革和创新新。在金金融企业业、金融融业务、金融市市场和金金融开放放等方面面的重大大改革，原则上上可安排排在天津津滨海新新区先行行先试。本着科科学、审审慎、风风险可控控的原则则，可在在产业投投资基金金、创业业风险投投资、金金融业综综合经营营、多种种所有制制金融企企业、外外汇管理理政策、离岸金金融业务务等方面面进行改改革试验验。支持天天津滨海海新区进进行土地地管理改改革。在在有利于于土地节节约利用用和提高高土地

22、利利用效率率的前提提下，优优化土地地利用结结构，创创新土地地管理方方式，加加大土地地管理改改革力度度。开展展农村集集体建设设用地流流转及土土地收益益分配、增强政政府对土土地供应应调控能能力等方方面的改改革试验验。推动天天津滨海海新区进进一步扩扩大开放放，设立立天津东东疆保税税港区。为适应应天津建建设北方方国际航航运中心心和国际际物流中中心的需需要，按按照统筹筹规划、合理布布局、创创新体制制、分步步实施的的原则，借鉴国国际通行行做法，在天津津港东疆疆港区设设立保税税港区，重点发发展国际际中转、国际配配送、国国际采购购、国际际转口贸贸易和出出口加工工等业务务，积极极探索海海关特殊殊监管区区域管理理

23、制度的的创新，以点带带面，推推进区域域整合。给予天天津滨海海新区一一定的财财政税收收政策扶扶持。对对天津滨滨海新区区所辖规规定范围围内、符符合条件件的高新新技术企企业，减减按155%的税税率征收收企业所所得税；比照东东北等老老工业基基地的所所得税优优惠政策策，对天天津滨海海新区的的内资企企业予以以提高计计税工资资标准的的优惠，对企业业固定资资产和无无形资产产予以加加速折旧旧的优惠惠；中央央财政在在维持现现行财政政体制的的基础上上，在一一定时期期内对天天津滨海海新区的的开发建建设予以以专项补补助。（摘自：国务务院关于于推进天天津滨海海新区开开发开放放有关问问题的意意见）这是继220055年6月月

24、，国务务院给予予上海浦浦东新区区“国家综综合配套套改革试试验区”政策后后，又一一个国家家级改革革试验区区，标志志着天津津滨海新新区突破破了地区区概念，成为中中国对外外开发的的窗口。滨海新区区与浦东东经济特特区的比比较：3、1今今年15月两两地经济济指标比比较：指 标 名 称称计量滨海新区区浦东新区区单位绝对值绝对值1.地区区生产总总值亿元764.0620.55 第一产产业亿元1.4330.8 第二产产业亿元537.5725.44 第三产产业亿元225.0610.112.全部部工业总总产值（现价）亿元20177.07738.5518388.77718.443.固定定资产投投资亿元273.5833

25、.88248.834.7 第一产产业亿元0.488-40.0 第二产产业亿元183.0741.8844.558-15.6 第三产产业亿元90.00320.77204.2510.554.社会会消费品品零售总总额亿元80.88014.22163.0612.885.出口口总值亿美元81.99328.55169.7816.116.直接接利用外外资合同同数个212-2.88647-4.11 直接接利用外外资合同同金额亿美元25.33819.0022.77211.00 实际际直接利利用外资资金额亿美元14.00833.3318.00841.997.国内内招商实实际合同同数(个个)个31634213.668

26、.区县县级财政政收入亿元44.22720.1182.6655.5 区县县财政支支出亿元36.11912.1172.449-0.77经表中对对比分析析可以看看出：天津滨海海新区具具备极强强的发展展潜力。按照现现行价格格统计的的工业总总产值11-5月月累计数数和固定定资产投投资总额额上滨海海新区已已经超过过浦东新新区，但但在投资资结构发发展方面面，滨海海新区第第二产业业投资占占总投资资的688%，而而第三产产业占330%。另第二二产业投投资增速速明显高高于第三三产业，工业投投资比重重过大。（后面面就此方方面进行行详细阐阐述）而社会消消费总额额仅为浦浦东新区区的一半半，表明明新区城城市功能能尚不完完

27、善，还还有较大大的潜力力可以挖挖掘。3、2两两地比较较优势分分析：滨海新区区上升为为国家战战略后，将和深深圳、浦浦东的地地位同等等重要，但滨海海新区本本身具有有相当的的相对优优势，且且其的发发展模式式和深圳圳、浦东东也不一一样。区位位优势不不可替代代 滨海新新区位于于我国华华北、西西北和东东北三大大区域的的结合部部，地处处环渤海海地区的的中枢部部位、东东北亚中中心，京京津和环环渤海湾湾城市带带的交汇汇点，拥拥有1553公里里的海岸岸线，是是我国北北方地区区进入东东北亚、走向太太洋的重重要门户户和对外外通道，也是连连接我国国内陆与与中亚、西亚和和欧洲的的亚欧大大陆桥的的东起点点，拥有有“三北北”

28、辽阔阔的辐射射空间。滨海新新区的开开发和开开放，将将有效地地带动整整个天津津经济的的发展，使之成成为环渤渤海地区区的一颗颗明星，并在经经济区域域中发挥挥独特的的重要作作用。土地地等自然然资源丰丰富、劳劳动动力力资源充充足 自然资资源对经经济发展展的效率率、经济济结构等等都具有有重要的的影响作作用。丰丰富低廉廉的自然然资源禀禀赋为经经济高速速增长提提供了基基础。滨滨海新区区腹地广广阔，自自然资源源丰富，拥有大大量的荒荒地、滩滩涂、盐盐田和石石油、天天然气、原盐、地热、海洋资资源等，如表11、表22。土地地、石油油、地热热和海洋洋资源等等为新区区形成以以现代制制造业和和现代服服务业为为主的产产业结

29、构构提供了了有力的的资源保保障。其其中丰富富的待开开发的土土地资源源更是为为新区建建设、经经济发展展提供了了巨大的的空间。滨海新新区总面面积相当当于浦东东的四倍倍多，且且其中有有12114平方方公里盐盐碱荒地地，仅这这一块就就相当于于浦东新新区整个个面积的的两倍多多，有相相当一部部分是不不适宜耕耕种的重重度盐碱碱地，可可作为生生态和建建设用地地的空间间很大，这在国国内外大大中城市市是不多多见的。还有大大面积的的湿地自自然保护护区和平平原水库库，生态态环境基基础较好好。此外外，滨海海新区常常住人口口达1007万，通过新新区开发发和相关关政策吸吸引了相相当大量量的外地地人口，滨海新新区劳动动动力资

30、资源充足足。 功能聚聚集优势势滨海新新区具有有集港口口、经济济技术开开发区、高新技技术园区区、出口口加工区区和保税税区于一一体的功功能聚集集优势。天津港港是中国国北方最最大的国国际贸易易港口，货物吞吞吐量位位居世界界十强。与世界界1700多个国国家和地地区的3300多多个港口口有贸易易往来。20005年货货物吞吐吐量完成成2.441亿吨吨，集装装箱运量量4800万标箱箱。天津津港的进进出口货货物700%以上上来自北北京、河河北、山山西、内内蒙古等等省市，集装箱箱运量660%以以上来自自“三北北”地区区。20005年年，天津津口岸进进出口货货值8119.33亿美元元，其中中55%来自北北京、河河

31、北和西西北地区区。天津津经济技技术开发发区主要要经济指指标多年年来一直直在全国国各开发发区中处处于领先先地位。天津港港保税区区已成为为服务华华北、西西北地区区和北方方最大的的保税通通道，进进出区货货物总值值中600%以上上是外省省市创造造的。产业业优势滨滨海新区区的产业业定位主主要是致致力于发发展制造造业和现现代服务务业。就就整个产产业结构构现状而而言，滨滨海新区区产业结结构为二二、三、一型，19994-220044年第二二产业增增速在绝绝大多数数年份中中均高于于第一和和第三产产业，220044年，第第二产业业增加值值占全市市生产总总值达669.88%，凸凸现新区区在第二二产业的的发展优优势。

32、从从三地比比较来看看，如图图1、22，滨海海新区和和深圳均均表现为为比较明明显的工工业化主主导模式式，其中中滨海新新区第二二产业所所占比重重最高、增速也也是最大大的，尽尽管第三三产业的的发展速速度正在在逐步接接近第二二产业，但总规规模依然然偏小，比重偏偏低；无无论是从从比重还还是增速速看，浦浦东新区区已经初初步表现现出工业业与服务务业双主主导的产产业模式式了，其其中第三三产业比比重已经经达到446.995%。因此此，从产产业升级级的角度度看，浦浦东的产产业更为为先进，滨海新新区目前前仍然以以第二产产业为主主。 具体体的行业业比较，在功能能聚集优优势带动动下和政政府积极极推动下下，滨海海新区已已

33、经形成成了优势势比较突突出的电电子信息息、石油油开采及及加工、海洋化化工、现现代冶金金、汽车车及装备备制造、食品加加工和生生物制药药等七大大主导产产业，具具备了比比较雄厚厚的产业业基础，形成了了高新技技术产业业群。这这些产业业科技含含量高，产业链链长，辐辐射功能能强。目目前，已已经成为为我国重重要的大大型石化化基地、冶金基基地，IIT制造造业居全全国前列列，石油油套管产产量跻身身世界四四强。全全国10000多多家企业业为新区区的产品品配套。三地比比较则表表明，制制造业是是滨海新新区、浦浦东、深深圳三地地的主导导行业，深圳侧侧重于机机械和化化工；滨滨海新区区和浦东东同样侧侧重于电电子信息息、冶金

34、金、生物物制药、汽车等等行业，浦东在在产业上上已经形形成规模模和在成成套设备备方面也也具有优优势，滨滨海新区区制造业业虽已具具备一定定基础，但总体体构成单单薄，尚尚有很大大的发展展空间。 综合合改革模模式比较较：围绕绕现代制制造业改改革消除除基本制制度障碍碍滨海新新区成为为全国继继上海浦浦东之后后第二个个综合配配套改革革试点，其作为为区域中中心的地地位大大大提升。然而，由于滨滨海新区区开发发发展尚处处于初期期阶段，当前其其综合改改革特点点是仍然然消除基基本制度度障碍、围绕现现代制造造业改革革。同时时，上海海浦东新新区已经经开始突突出综合合配套改改革，在在确立改改革方案案和工作作机制方方面已经经

35、先行一一步。深深圳则强强调完善善改革的的工作机机制，对对改革机机构本身身进行改改革。滨滨海新区区全局性性的改革革刚刚由由开发区区和保税税区不足足40平平方公里里的范围围扩展到到新区全全境，尚尚缺乏实实践经验验的积累累。同时时,因为为经济发发展还处处于制造造业扩张张的产业业发展阶阶段，所所面临的的困难和和要解决决的问题题都是围围绕着制制造业的的发展和和提升而而出现的的。因此此，滨海海新区的的改革还还处在消消除基本本制度障障碍的基基础性改改革阶段段。在这这种背景景下，天天津滨海海新区的的改革将将围绕着着创建全全国规模模最大、水平最最高的现现代化制制造和研研发转化化基地来来进行。改革具具体措施施包括

36、：创建全全国一流流的科技技研发转转化基地地、建立立土地整整理储备备制度、探索建建立功能能区带动动行政区区发展的的联动机机制、创创建开放放程度最最高的东东疆保税税港、建建立并充充分发挥挥“产业业发展基基金”的的作用等等。由此此可以预预见较之之于上海海浦东、深圳，滨海新新区在当当前及今今后一段段时间里里发展现现代制造造业上具具有相当当的优势势。经济济发展模模式比较较：活力力强、发发展空间间大与上上海浦东东、深圳圳开发开开放之初初相比，滨海新新区的开开发发展展，是在在科学发发展观及及“五个个统筹”重要思思想指导导下，以以市场推推动为主主，相关关优惠政政策支持持为辅的的开发发发展，而而不是主主要依靠靠

37、政府直直接给予予较多资资金投入入。此外外，滨海海新区的的开发发发展所处处的经济济环境也也大不一一样，当当前我国国加入世世贸组织织的过渡渡期即将将结束，将迎来来真正意意义上的的全面开开放，国国际制造造业转移移的步伐伐明显放放缓，新新区持续续健康的的发展唯唯有依靠靠提高自自主创新新能力、提高科科技与技技术水平平。与上上海浦东东、深圳圳相比，目前滨滨海新区区的经济济规模较较小。此外，与与浦东、深圳相相比，滨滨海新区区国际化化程度相相对也较较低，从从进出口口贸易总总值来看看，虽然然滨海新新区近年年增长很很快，但但是总量量远比如如浦东和和深圳。如20004年年浦东深深圳进口口总值分分别为3323.78亿

38、亿美元和和7788.466亿美元元，而滨滨海新区区则只有有1366.999亿美元元。 但正因因为是以以市场推推动、技技术创新新为主要要动力，滨海新新区开发发发展才才显得更更具有持持续性和和活力；同时正正是因为为经济规规模相对对于丰富富的自然然资源尚尚小、国国际化程程度尚低低，滨海海新区开开发发展展才显现现出巨大大的潜在在发展空空间。近近十年来来，滨海海新区的的经济展展现出了了勃勃生生机，生生产总值值由19993年年的1112亿元元增长到到20005年的的16008.663亿元元，年均均递增220.66%，人人均生产产总值达达到1.42万万美元。财政收入入由233.6亿亿元增长长到2448.44

39、亿元，增长99.5倍倍。外贸贸出口由由5亿美美元增长长到1885亿美美元，增增长366倍。累累计实际际利用外外资1559亿美美元，世世界5000强中中有700多家企企业在新新区投资资，已成成为外商商在中国国投资回回报率最最高的地地区之一一。随着着环渤海海经济圈圈的迅速速崛起，引发了了新一轮轮外商投投资滨海海新区的的热潮，使滨海海新区的的发展更更为迅猛猛，经济济活力已已经超越越浦东及及深圳。20000年来来滨海新新区增长长速度始始终快于于浦东和和深圳， 20004年年滨海新新区的经经济增长长分别超超出浦东东和深圳圳3.77和2.7个百百分点。80年年代深圳圳开发带带动珠三三角，990年代代浦东开

40、开发带动动长三角角，新世世纪初期期，党中中央、国国务院把把规划和和建设好好天津滨滨海新区区作为国国家区域域经济发发展战略略的重要要组成部部分，为为其发展展创造了了重大历历史机遇遇。滨海海新区必必将成为为中国经经济的“第三增增长极”，带动动环渤海海地区成成为中国国21世世纪发展展最快的的地区之之一。二、项目目立地环环境分析析：本章旨在在通过对对滨海新新区总体体规划、产业发发展趋势势、交通通以及项项目基地地的定位位和政策策分析，提出在在滨海新新区核心心区域响螺螺湾区域域建设写写字楼和和酒店公公寓的可可行性进进行论证证。滨海新区区总体规规划：空间布局局：一轴:沿沿京津塘塘高速公公路和海海河下游游建设

41、“高新技技术产业业发展轴轴”一带带: 沿沿海岸线线和海滨滨大道建建设“海海洋经济济发展带带”三个个城区：在轴和和带的TT型结构构中，建建设以塘塘沽城区区为中心心、大港港城区和和汉沽城城区为两两翼的宜宜居海滨滨新城八八个功能能区：先先进制造造业产业业区、滨滨海高新新技术产产业园区区、滨海海化工区区、滨海海中心商商务商业业区、海海港物流流区、临临空产业业区、海海滨休闲闲旅游区区、临港港产业区区（规划划）。功能定位位：天津滨海海新区的的发展定定位是：依托京京津冀，服务环环渤海，辐射“三北”，面向向东北亚亚，建成成高水平平的现代代制造和和研发转转化基地地，北方方国际航航运中心心和国际际物流中中心，宜宜

42、居的海海滨新城城。经过过15年年左右的的努力，把滨海海新区建建设成为为具有国国内领先先、国际际一流的的技术和和管理水水平，具具有较强强自主创创新能力力的现代代制造和和研发转转化基地地；建设设成为服服务辐射射能力强强、运转转效率高高的北方方国际航航运中心心和国际际物流中中心；建建设成为为特色鲜鲜明、风风景宜人人的国际际旅游目目的地；建设成成为具有有综合竞竞争力和和世界影影响力，服务和和带动区区域经济济发展的的改革创创新先行行区；建建设成为为以人为为本、要要素集聚聚、生态态良好的的最适宜宜创业和和人居的的现代化化海滨新新城。到到20220年，新区生生产总值值达到1100000亿元元，年均均递增11

43、3.55%，工工业总产产值达到到240000亿亿元以上上，口岸岸进出口口总值达达到50000亿亿美元以以上。按照空间间布局，滨海新新区将规规划建设设7大功功能区。其中重重点发展展包括电电子信息息、汽车车、生物物制药、新能源源、新材材料的1103平平方公里里的先进进制造业业产业区区；生物物、纳米米新材料料研发和和制造的的25平平方公里里的滨海海高新技技术产业业区；石石油化工工、海洋洋化工、精细化化工的880平方方公里的的滨海化化工区；50平平方公里里的中心心商务商商业区；天津港港、保税税区和散散货物流流区的1100平平方公里里的海港港物流区区；集航航空运输输、空港港物流、民航科科技为一一体的11

44、02平平方公里里的临空空产业区区；755平方公公里、海海岸线长长14公公里的海海滨休闲闲旅游区区。滨海新区区中心商商务商业业区规划划：塘沽区将将按照建建设中心心商务商商业区的的规划，在在塘沽中中心城区区50平平方公里里范围内内，将重重点开发发建设响响螺湾、于家堡堡、天碱碱解放路路、新港港船厂、蓝鲸岛岛、东西西沽等地地区大力力发展金金融保险险、商务务商贸、中介咨咨询、会会展旅游游、休闲闲娱乐、房地产产等现代代服务业业，形成成滨海新新区的金金融中心心、国际际贸易中中心、信信息服务务中心、国际性性文化娱娱乐中心心和高品品质的生生态居住住中心。响螺湾商商务区：塘沽响螺螺湾商务务区是滨滨海新区区中心商商

45、务商业业区的标标志性区区域，位位于塘沽沽区海河河南岸，与海河河外滩公公园隔河河相望，规划总总面积为为1.771平方方公里，规划人人口为11万人。该区重重点发展展商务、金融、办公和和商业服服务业，将建成成滨海新新区的国国际化综综合商务务区。 商务区区规划建建设300座200层以上上的高层层 HYPERLINK t _blank 写字楼楼，投资资方锁定定为中央央相关部部委和全全国各省省市自治治区，这这样气势势恢宏的的各省市市驻外机机构总部部级的基基地，在在国内也也是首屈屈一指，将大大大提高滨滨海新区区的城市市载体功功能。目前响螺螺湾商务务区的基基础配套套设施建建设非常常顺利，在完成成了土地地平整后

46、后，已经经开始道道路、排排水等基基础设施施建设，包括建建设全长长8.99公里的的9条道道路，完完成响螺螺湾商务务区一期期面积11.711平方公公里的道道路和排排水工程程建设。预计整整个工程程将于今今年111月中旬旬竣工。随着滨滨海新区区重大项项目的纷纷纷启动动，与之之相配套套的交通通项目也也将陆续续启动。进驻企业业的特殊殊政策：1）、所所得税：企业自自盈利年年度起，前5年年按实际际缴纳的的塘沽区区留成部部分给予予财政支支持和奖奖励，后后5年按按实际缴缴纳的塘塘沽区留留成部分分的500%给予予财政支支持和奖奖励。2）、营营业税：自企业业缴纳营营业税之之日起，缴纳额额的塘沽沽区留成成部分，5年内内

47、给予550%的的财政支支持和奖奖励，第第六年至至第九年年奖励比比例每年年递减110%。3）、企企业在工工商、税税务、规规划、建建设、人人防、市市政、市市容、园园林等审审批事项项环节中中享有特特别优惠惠。4）、兄兄弟省市市政府部部门、机机构和企企业高层层管理人人员的子子女入托托、学等等有关教教育方面面享有特特别优惠惠。5）、在在投资、报件、注册登登记手续续方面，由“响螺湾湾商务区区”投资项项目服务务办公室室提供统统一的代代理、代代办手续续。交通路网网分析：51、滨海新新区大交交通路网网分析：511、高高速公路路海滨大道唐津高速津汕高速国道112高速京津塘高速津晋高速穿港高速京津高速响螺湾商务区“

48、五横三三纵”的高速速公路网网络。“五横”：国道道1122高速； 连连接天津津到北京京的京津津高速（第二高高速） 北北京天津塘沽的“京津塘塘高速” 连连接天津津到山西西的津晋晋高速 连连接天津津到大港港的穿港港高速。“三纵”：连接接天津到到河北唐唐山的津津唐高速速； 连连接天津津到汕头头的津汕汕高速； 新新建穿越越整个滨滨海新区区的海滨滨大道。512、轨轨道交通通：黄万铁路李港铁路北环铁路东南环线铁路京山铁路津港轻轨津沽轻轨津汉轻轨滨海轻轨津滨轻轨京山铁路响螺湾商务区滨海新区区与中心心城区的的轨道交交通基本本为高架架轻轨，包括：正在运行行的津傧傧轻轨，20007年连连通滨海海新区天津津站；连接天

49、津津到汉沽沽的津汉汉轻轨；连接天津津到大港港的津港港轻轨；连接天津津到塘沽沽的津沽沽轻轨；连接塘沽沽汉沽沽大港港的滨海海轻轨。52、项目地地周边交交通分析析：响螺湾商商务区是是滨海新新区中心心商务商商业区的的标志性性区域，与海河河外滩公公园隔河河相望，规划总总面积为为1.771平方方公里，规划人人口为11万人。该区重重点发展展商务、金融、办公和和商业服服务业，将建成成滨海新新区的国国际化综综合商务务区。目目前，中中钢集团团、浙江江商会、深圳和和利丰投投资公司司等10个单单位，已已正式签签订投资资协议。响螺湾商商务区地地理位置置优越，距离开开发区77公里，距离保保税区110公里里，目前前塘沽区区

50、正着手手解决海海河两岸岸的交通通问题。“十一一五”期期间，塘塘沽区计计划在海海门大桥桥和海河河大桥之之间规划划包括跨跨海河开开启桥在在内的99条过河河通道，全面连连通海河河南北两两岸。规划中的的9条过过河通道道包括88座开启启式桥梁梁及一条条跨海河河隧道，将全面面连通规规划中位位于海河河北岸的的于家堡堡中心商商务区、海河南南岸的响响螺湾地地区、位位于大沽沽地区的的新城镇镇卫星城城。目前，响响螺湾商商务区的的基础配配套设施施建设非非常顺利利，在完完成了土土地平整整后，已已经开始始道路、排水等等基础设设施建设设，包括括建设全全长8.9公里里的9条条道路，完成响响螺湾商商务区一一期面积积1.771平

51、方方公里的的道路和和排水工工程建设设。预计计整个工工程将于于今年111月中中旬竣工工。三、项目目市场分分析：浙江大厦厦由三部部分组成成：写字字楼、酒酒店公寓寓和裙楼楼底商。由于裙裙楼底商商为大厦厦配套项项目，在在本章中中将着重重分析天天津和滨滨海新区区的写字字楼和酒酒店公寓寓的市场场需求情情况。天津市写写字楼市市场分析析：截止到220044年，天天津市写写字楼总总供应量量约为1122万万平米，集中在在三大商商圈，即即小白楼楼、南京京路和友友谊路。三大商务务区写字字楼供应应量比例例为：其中：小小白楼占占38%，南京京路占330%，友谊路路占322%。20055年天津津写字楼楼市场新新增项目目9个

52、，总建筑筑面积为为43. 8万万平方米米。而同同期的天天津写字字楼实际际成交面面积总为为22万万平方米米，同比比20004年上上涨155%，其其中租赁赁型写字字楼成交交面积为为5.44万平方方米，销销售型写写字楼成成交面积积为166.6万万平方米米。进入20006年年以来，预计天天津写字字楼市场场将新增增进入市市场的项项目有112个，总建筑筑面积约约为399万平方方米。预预计20006年年天津写写字楼总总成交面面积将为为约244万平方方米，同同比20005年年上涨99%，其其中租赁赁型写字字楼成交交面积将将为约66万平方方米，销销售型写写字楼成成交面积积将为约约18万万平方米米。天津市区区写字

53、楼楼售价和和租金分分析：天津市写写字楼租租金、售售价水平平一览表表：项目名称称项目地址址类别面积售价（元元/平方方米）租价创展大厦厦河西区南南京路110号7266层写字字楼7090平平米阳面90000阴阴面81100，每加一一层+550元只售不租租27229层公公寓/待定只售不租租友谊大厦厦河西区友友谊路与与黑牛城城道交口口写字楼1303000平米米88000起价，如贷款款收付440%，十年还还清300平平米以上上可租，2.88元/平平米/天天（含物业业，水电电另付）付三押二二金皇大厦厦河西区南南京路220号写字楼1003000平米米只租不卖卖3.6元元/平米米/天电费另算算0.992元/度付

54、一押三三大安大厦厦河西区 友谊路路41号号写字楼553833平米六楼起价价100000每层加5501000元3元/平平米/天天付三押一一泰达大厦厦河西区解解放南路路2566号/浦浦口道110号写字楼733380平米只租不卖卖2.8元元/平米米/天（含物业业）电费另付付0.99元/度度付一押一一图书大厦厦河西区小小白楼写字楼/只租不卖卖2.1元元/平米米/天（含物业业）电费另付付付三押一一广银大厦厦河西区绍绍兴道丁丁家桥写字楼/起价:773000元/平平方米2元/平平米/天天，不含含水电物物业，季季度付款款国际大厦厦南京路写字楼/只租不售售8元/平平米/天天恒华河西区大大沽南路路与琼州州道交口口

55、商务公寓15090000元/平平米2元/平平米/天天物业费33元/平平米/月月 空调调单收00.488元/度度付三押二二恒华帝豪豪河西区大大沽南路路与琼州州道交口口VIP商商务写字字楼150以以上980001003000元/平平米2.5元元/平米米/天 物业费费6.55元/平平米/月月今晚报大大厦南开区南南京路3358号号写字楼只租不售售4元/平平米/天天（含物业业费）电电费另收收国华大厦厦河西区大大沽南路路8577号写字楼9层起价价86000元/平米，均价990000元/平平米，物物业费44.9元元/平米米/月 空空调单收收费0.9元元/度2.5元元/平米米/天（含物业业费）河川大厦厦和平区

56、南京路公寓100180 100至至200035000元/月月50000元/月月写字楼最小20002元/平平米/天天（含物业业）远洋大厦厦河北区远远洋广场场1号酒店式公公寓1201700只租不卖卖3.2元元/平米米/天（含物业业）付一押三三丽晶国际际商务大大厦河西区围围堤道553号增增号写字楼物业费118元/平米/月未定从上述表表格中可可以分析析：在销售型型写字楼楼中，市市区价格格普遍较较高，起起价一般般在80000元元/平米米以上，平均价价格在885000-1000000元/平平米。在出租型型写字楼楼中，由由于各种种写字楼楼存在着着硬件投投入和地地段商务务氛围的的差异，差价较较大。顶顶级写字字

57、楼仍属属国际大大厦，租租金在99元/天天。其他他写字楼楼的租金金区间一一般为22-5元元之间。甲级写写字楼在在3-44元之间间。天津市区区写字楼楼租户分分析：主要的租租赁商的的企业所所属的行行业是：金融业业，保险险业，制制造业和和贸易物物流业。承租商商的特别别关注的的区域是是很集中中的。大大多数跨跨国企业业选择国国际商场场和津汇汇广场。有很少少一部分分选择小小白楼附附近的地地方。小到中型型的写字字楼目前前很流行行。633.%的的承租的的面积在在3000平方米米以下。有些小小型的企企业选择择在酒店店和高档档的公寓寓办公。大面积积的租用用写字楼楼（超过过10000平方方米）的的很少。保险和和贸易公

58、公司是租租用大面面积写字字楼的主主要客户户。欧美企业业，具有有很强的的租金支支付能力力，他们们一般选选择等级级较高的的写字楼楼办公。国内租租用A级级写字楼楼的只限限于金融融业，保保险业和和物流贸贸易类行行业。国国内企业业对于AA级办公公楼的需需求在逐逐年的增增加。房地产行行业和专专业的咨咨询机构构对写字字楼的需需求也在在增加。天津的的房地产产市场正正在吸引引越来越越多的海海外和国国内的房房地产开开发商和和投资商商，同时时专业的的咨询公公司也在在扩大在在中国的的业务，这样会会带动天天津金融融和保险险业的发发展。滨海新区区写字楼楼市场综综合分析析项目名称称项目地址址类别面积售价（元元/平方方米）租

59、价开发区滨海金融融街第三大街街滨海金金融街写字楼/高层90000多多低层80000多多高层3元元多/平平方米/天低层2元元多/平平方米/天豪威大厦厦第三大街街/1.5元元/平方方米/天天华辉大厦厦第二大街街写字楼/0755元/天天/平米米天保金海海岸开发区第第三大街街太湖路路写字楼/均价：660000还未开盘盘占地面积积：1000万平平米，建建筑面积积1600万平米米瑞丰大厦厦开发区第二大街街写字楼2003000/2.7元元/平米米/月第四杰座座泰达大街街与黄海海路交口口洋房式写写字楼1472889起价：665800元/平平方米均价：70000元/平方米米只卖不租租银座大厦厦第二大街街写字楼4

60、301200002.5元元/平米米/月从上表中中可以看看出，滨滨海新区区的写字字楼实际际供应量量不大，整体销销售和出出租情况况良好，基本销销售价格格水平在在70000120000元元/平米米，与市市区价格格相差不不大。从从租金水水平看，一般甲甲级写字字楼的租租金水平平维持在在2.553元元/平米米.天。与市区区一般写写字楼水水平相差差不大。但是，滨滨海新区区目前的的宏观背背景已经经发生了了巨大的的变化，用历史史的眼光光来评判判未来的的发展是是没有依依据的，预测未未来滨海海新区写写字楼市市场的走走势必须须参照浦浦东新区区的写字字楼发展展状况，为项目目制定科科学的发发展规划划。上海写字字楼比较较分