房地产开发投资统计数据分析报告

1、.房地产开发投资统计数据分析-作者：-日期：房地产业分析 2001 年房地产开发投资统计数据分析2002-04-11转自：房地产信息. 专业.专注.2001 年，区房地产业在国家实施西部大开发和住房制度改革全面推进的良好环境下，呈现出积极的发展态势，全区房地产开发投资完成 22.22 亿元，首次突破 20 亿元大关，创历史最高水平。一、房地产开发投资增势强劲，增速居全社会各类投资前列2001年，全区房地产开发投资增势强劲，全年完成开发投资22.22 亿元，比上年增长 42.7%，高于同期全社会固定资产投资增幅20.9 个百分点，也分别超过基本建设和更新改造投资 24.2 个百分点和29.9 个

2、百分点，增速居全社会各类投资的前列，对全社会固定资产投资增长贡献率达 19.0%，占全社会固定资产投资比重由去年同期的9.7%提高到 11.3%。成为推动全社会投资增长的主要动力。从全年投资运行情况看，房地产开发投资增速一直高于全国及西部平均水平。 二、土地交易活跃，土地购置投资明显扩。2001年，区土地交易市场活跃，全区房地产开发企业购置土地面积 133.76 万平方米，比上年增长 86.6%。土地购置投资大幅度增长，据统计，在房地产开发投资中，土地购置投资达 3.94 亿元，比去年同期增加了 1.92 亿元，增长 94.7%，土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由去年同期的

3、 13.0%猛增到 17.7%。土地购置费大幅度增加，有力地支持了房地产开发投资的调整增长，同时也显示出房地产业发展的广阔前景。三、建设资金到位良好，为投资增长提供了保障2001年，全区房地产开发资金筹集情况明显好与上年，全年累计到位资金 22.34 亿元，超过同期开发投资额，比去年同期增长 40.9%。在各类资金中，国贷款增长较快，全年累计到位 5.74 亿元，比去年增. 专业.专注.长 57.9%，所占比重由去年同期的 22.9%上升到 25.7%。此外，由于市场销售看好，资金周转加快，企业融资金能力明显增强，2001 年，自筹资金到位 5.95 亿元，同比增长 40.4%，定金及预付款到

4、位 8.50 亿元，增长 64.3%，所占比重分别为 26.6%和 38.0%，成为房地产开发建设主要资金来源。良好的资金到位，保证了房地产投资的快速增长。 四、商品房空置面积进一步减少2001 年，区房地产业进一步加大盘活、消化空置商品房力度，商品房空置总量呈下降的趋势，据统计，截止到 2001 年底，全区商品房空置面积为 57.03 万平方米，比去年减少 8.0%，其中，空置一年以上的商品房面积 9.84 万平方米，占 17.3%。在全部商品房空置总量中，住宅的空置面积明显减少，2001年，全区商品住宅空置面积 33.14 万平方米，比去年下降 23.0%。其中，空置一年以上的商品住宅面积

5、 4.17 万平方米，占 12.6%，反映出消化商品房空置面积的努力取得了一定的成效。 五、商品房市场销售活跃，个人购房比重提高2001年，随着住房制度改革深化和一系列鼓励住房消费信贷政策实施，市场消费需求增加，商品房销售看好，个人购房比重进一步上升。据统计，2001 年，全区商品房销售面积 113.54 万平方米，商品房销售额实现 18.61 亿元，分别比去年增长8.7%和 31.7%，其中，销售给个人的商品房面积 101.76 万平方米，销售额为 16.54 亿元，分别增长 9.9%和 34.4%。在商品住宅销售中，个人购房比重大幅提高，2001 年，全区商品住宅销售面积 93.08 万平

6、方米，销售额 12.17 亿元，其中，销售给个人的住宅面积 88.53 万平方米，销售额 11.61 亿元，所占比重上升为 95.1%和 95.4%，分别比去年. 专业.专注.同期增加了 7 个百分点和 8.7 个百分点。 六、商品房销售价格持续上升2001年，由于市场需求旺盛，带动了商品房销售价格持续上涨，据统计，全区商品房平均销售价格为 1639 元/平方米，比去年同期上涨 21.2%，其中：商品住宅平均销售价格 1308 元/平方米，比去年同期上涨 14.2%；上涨幅度最大的是商业营业用房，平均价格为 3739 元/平方米，上涨 27.4%；写字楼平均销售价格为 1927 元/平方米，下

7、降 1.6%。据 2001 年 1-11 月份全国统计快报资料显示，商品住宅平均销售价格在西部地区 10 个省区中分别高于、和，在西部地区中居第三位。2001 年房地产开发销售统计数据分析2002-04-26原载：自治区城调队2001 年，在连续几年国民经济较快增长，人民生活水平提高的良好背景下，国家进一步深化住房制度改革，规房地产市场，相继推出了各种配套措施和优惠政策，刺激了城乡居民对住房的需求，全区房地产市场繁荣，价格保持了一定涨幅。据自治区城调队对全区三市一区所辖 14 县房地产市场调查，与上年相比，2001 年房屋销售价格上涨4.4%，房屋租赁价格上涨 4.1%，土地交易价格上涨 5.

8、4%，分别高于全国平均水平 2.2、1.3 和 3.7 个百分点。一、房地产价格变动的特征 随着全国房地产业的升温，的房地产业也在持续升温，房地产投资大幅度增长，商品房热销带动房地产价格持续上扬。2001 年全区房地产开发投资完成 22.22 亿元，比上年增长 42.7%，商品房销售面积. 专业.专注.113.54 万平方米，比上年增长 8.7%，在房地产快速发展的基础上，房地产价格呈现如下特征： （一）商品房销售价格逐季追涨。2001年，一至四季度商品房的销售价格与 2000 年同期相比分别上涨 2.6、3.9、3.7 和 5.2 个百分点。从商品房构成和分类看，住宅价格上涨3.9%、非住宅

9、价格上涨 4.1%，其中经济适用房、普通住宅和豪华住宅价格分别上涨 4.2%、3.6%和 0.9%。 （二）旧房交易价格一路上涨。2001 年旧房交易价格呈现较强劲增长态势，私有住房销售价格全年上涨 6.2%，其中住宅价格上涨 5.1%，非住宅价格上涨7.7%。（三）公有住房销售价格稳步上涨。随着房改政策的进一步推进，全区住房存量最大的市从 2001 年 7 月 1 日起取消购买公有住房的部分优惠政策，实际销售价格上涨了 20%左右。 （四）房屋租赁价格盘升有力。据调查资料显示：房屋租赁价格上涨 4.1%，其中住宅类租赁价格大幅上涨，全年上涨 7.2%；受调整租金的影响，公有住房租赁价格上涨

10、20.6%；商业用房租赁价格上涨 2.5%，厂房仓库租赁价格基本持平。 （五）土地交易价格持续上涨。2001 年，土地交易市场活跃，全区房地产开发企业购置土地面积 133.76 万平方米，比上年增长 86.6%。土地交易价格全年上涨 5.4%，其中居民住宅用地价格上涨 5.2%，工业用地价格上涨 19.8%，商业、旅游、娱乐用地上涨4.0%，其他用地价格上涨 2.4%。（六）三市一地是“涨”声四起。分地区看：2001 年，市完成房地产开发投资 17.32 亿元，比去年增长47.65%，占全区房地产开发投资的比重为 78%。与上年相比，2001 年房屋销售价格上涨 4.0%，土地交易价格上涨 3

11、.2%，房屋租赁价格上涨. 专业.专注.5.5%，价格涨幅全年位居全国 35 个大中城市前 10 名；市完成房地产开发投资 1.86 亿元，比上年增长 6.77%，占全区房地产开发投资的比重为 8.4%，同时房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格比去年分别上涨 1.6%、12.1%和 0.7%，其中土地交易价格涨幅据全区之首；市完成房地产开发投资 2.91 亿元，比上年增长 44.99%，占全区房地产开发投资的比重为 13.1%，与上年相比，2001 年房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格全年分别上涨 5.1%、0.3%和 1.4%；地区，完成房地产开发投资 1257 万元，比去年增长

12、46.5%，城镇居民住宅自建住房和集资建房占全地区房屋建设开发的 80%。与上年相比，2001 年房屋销售价格和土地交易价格全年分别上涨 10.5%和 13.7%，涨幅位居全区之首，房屋租赁价格与上年持平。二、房地产价格上涨的原因 导致房地产价格连年上涨，其主要应从房地产需求因素和成本因素以及企业利润三部分加以分析。 （一）需求因素1 、经济增长。2001 年，经济建设取得了可喜成绩，经济总量持续增加，全区GDP 比上年增长 10.1%，全区城镇居民人均可支配收入达到 5544 元，比去年增长 12.9%，在城市居民吃、穿、用等方面得到较好满足的前提下，住房消费逐渐成为城市居民消费的选择。收入

13、的增长，增强了城镇居民购买住房的支付能力，从而进一步拉动了住房消费，据对市居民家庭抽样调查资料显示：有 27%的居民三年有购房意向，部分高收入户具有购房能力，还有部分居民在借助银行贷款和亲友资助的情况下，也有实际购房能力。2 、人口增加。随着市场经济的快速发展，人口向中心城市、向人口稠密地区不断转移，特别是国家调整了. 专业.专注.户籍政策，加快了城市化进程。据 2000 年人口统计资料显示：非农业人口达 159.2 万人，比上年净增 3.8 万人，要解决全区净增人口的住房，以人均建筑面积 20 平方米计算，需增加 76 万平方米的住房；同时城市机关新婚家庭有 9957 户，每户建筑面积按 6

14、0 平方米计算，需增加 59.7 万平方米；1995 年以来分布在市、市和市辖区的流动人口还有 37.5 万人；以上人口都急需解决住房。3 、政策效应。为了更好地激活房地产市场，政府在政策上给予了积极的支持：一是对已购公房上市交易给予政策上的支持，同时放开了住房使用权的交易过户，充分发挥一、二级房地产市场联动作用，从而保证了中高收入家庭通过出售已购公房，购买新的商品住房或通过购买二手房来改善住房条件；二是从 1999 年末结束了同十年一贯制的实物分房形式，改为住房分配的货币化，鼓励居民自己购房；三是银行提供了灵活多样的购房贷款方式，放宽了贷款的额度和年限；四是国家采取了积极的财政政策，鼓励扩大

15、需，这些政策的实施均拉动了居民的住房消费。 （二）成本因素1 、土地成本。地价是构成住房价格的重要成本。2001 年，全区土地购置投资大幅度增长，据统计，在房地产开发投资中，土地购置投资达 3.94 亿元，比去年同期增加 1.92 亿元，增长 94.7%，土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由上年的 13.0%增加到 17.7%。随着新住宅小区的建设，旧城的改造，住宅用地不断扩，公共设施用地、绿化用地、道路和广场等用地也大规模地增加，而有限的可利用土地资源越来越少，无形当中抬高了地价。同时由于城市近郊人多地少的矛盾日益突出，征地补偿安置. 专业.专注.费用居高不下；用地单位直接

16、协商征地，抬高了补偿标准；相关部门在征地中搭车收费，使得征地费用上涨，直接导致土地价格越来越高。2001 年全区土地资格价格比上年同期上涨了 5.4%。2、建筑成本上升。随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求越来越高，各种新型材料被不断采用，如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、分户供热等在住宅建设中普遍被应用，这些优质材料的价格相对偏高，同时，建筑材料价格均有不同程度的上扬，都加大了建筑成本。2001 年全区建筑安装工程价格比上年上涨了 2.0%，其中材料费价格、人工费价格和机械使用费分别上涨 1.7%、5.3%和 1.7%，水泥、地材和化工材料价格也分别上涨了 4.0%、2.9%和 6

17、.8%。在地材中，沙、石价格平均涨幅在 30%左右。因此，商品房建筑成本在短期仍呈上涨趋势。3 、各种费用仍然很高。住房建设项目的各种收费要占住房价格的 15%以上，各种费用不仅增加开发企业的负担，而且由于住房建设的审批环节多，也极降低了房地产开发企业的办事效率。据市调查，住房开发项目从征地开始到立项、审批全过程中，需要涉及到四十多家行政事业单位和部门，加盖近几十个公章，所需时间少则数月，长则一年，这些也增加了企业的费用支出。虽然国家取消和降低了一些项目的收费标准，但目前涉及到开发企业的收费仍有近百项之多。 （三）企业利润。房地产开发是一种投入高风险大的行业，追求利润是开发商的首要目标，而开发

18、商取得高利润通常又是以提高住房的售价来取得，据 2000 年房地产开发公司帐面财务决算资料计算，全区房地产开发商平均获得利润率不低于 15%，一直保持着较高的利润. 专业.专注.水平。 三、对 2002 年房地产价格宏观调控的建议 目前，住房出现的消费热很大程度是受到长期以来住房消费历史欠帐的影响。从长远看，随着目前高收入群体住房消费的逐步满足，住房消费的主体更多的将是目前占 70%左右的中低收入家庭，而这部分市场的关键是住房价格。据对市住房需求调查显示：在准备购买住房的居民家庭中，59.6%的居民购房需要银行贷款，而凭自己收入积蓄和自筹资金购房的还是少数，并且近五成居民购房承受的价格在 1500 元/平方米以。近几年来，广大的中低收入家庭要求降低住房价格的呼声越来越高，同时，大多数开发商也认识到降低房价的重要性。应该看到住房价格的理性回归是完成住宅产业从重要产业到支柱产业过渡的重要因素之一。因此降房地产价格势在必行，政府宏观调控的重点如下： 一是有效控制土地价格。由于受开发商争夺土地的影响，地价被一再抬高，造成土地开发成本增加。为此，首先要对土地的竞标价格适当加以控制，应研究制定一些新的办法；其次要完善拆迁补偿制度，变过去的实物拆迁为货币拆迁，加强对拆迁补偿全过程的监管力度，建立较为科学的评估体系，杜绝拆迁评估过程中的讲人情现象，使拆迁补偿更具有合理性。 二是切实解决乱收费的