自考资产评估计算题公式

1、第三章机器设备评估一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算1.物价指数法：设备重 设备历 评估基准日定基物价指数（定基物价指数）置成本 史成本 设备购建时定基物价指数或：t（环比物价指数）设备历史成本2tt 112.规模经济效益指数法被评估资产的重置成本 X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法参照物资产的重置成本 x?当 x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当 1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；x?当 1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重

2、置成本实体性贬值率 = 重置成本（1-成新率）1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100%或=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限100%2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限设备尚可使用年限）100%成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）100%其中：加权投资年限= （加权更新成本） （更新成本）i：投资额；加权更新成本=ni=评估日投资日；R r) iiii1n更新成本= r) r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日投资日=已使用量/

3、（已使用量+尚可使用量）100%Riii1=已使用量/100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：X=1-（实际使用生产能力/额定生产能力） 100%x：规模经济效益指数 所得2.由于外界因素造成的收益减少：P ,r,n P/A，n）为年金现值系数1税率 第四章 房地产评估一土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=/比较案例区域因素值）/比较案例日物价指数）1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/(1+r)1-1/(1+r)mnK-年限修正系数； n-比较案例剩余使用权剩余年限； m-待估土地使用权剩余年限； r-折现率2.若容积率修正： 容

4、积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/rA12. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：P 1r)nr P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限；当n+P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发

5、期限一半计算。=（土地取得费土地开发期相应利息率）（土地开发费土地开发期相应利息率50%）5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。6.估算土地增值收益：=（土地取得费土地开发费税费利息利润）增值收益率其中：收益率一般在20%25%之间。按补交出让金的40%计算7.估算土地价格（1）无限年期土地使用权价格：（2）法定最高出让年期地价：A1A1 1P P 1 r ，P由P1 可得（式-1）1 r n （式-1）1r r1 nPP式中： -有限年期土地使用权价格； -无限年期土地使用权价格； n-土地使用年限； r-还原利率；（四）假设开发法=楼价建筑费专业费用利息利

6、润税费租售费用1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。专业费=ii为一定的百分率）2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利息=+建筑费专业费）rr为利息率）3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利润=+建筑费专业费）P （P正常利润率）4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。税费=t t为税费）二建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法： =建筑物账面原值综合价格指数 （定基价格指数） a式中： 为各年环比

7、价格指数 1a 1a 1a （环比价格指数）12n2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：（1）使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%（2）打分法：成新率=结构部分合计得分G装修部分合计得分S设备部分合计得分BG结构部分的评分修正系数； S装修部分的评分修正部分； B设备部分的评分修正系数3.建筑物经济性贬值的估算：=建筑物年收益净损失额正常资产收益率RAn或： 经济性贬= t1r1rttt1R-第 i 年的建筑物年收益净损失额； 折现率； 预计建

8、筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位i（二）残余估价法-建筑物及其基地所产生纯收益；Lr土地价格； -土地的还原利率；r-建筑物的还原利率1-建筑物的收益价格； d建筑物的折旧率；a2建筑物的纯收益1建筑物折旧率：d 第五章 无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产评估的收益法1.无形资产评估中收益法的应用形式收益法在应用上可表示为一下两种方式：KR T)K R T) nn 无形资产评估值i无形资产评估值ir)r )iii1i1KRTir-无形资产分成率； i分成基数，即销售收入或销售利润； 所得税率； 收益期限； -折现率2.无形资产收益额的确定=销售收入销售收入分成率（1

9、- 所得税率） （按销售收入分成）无形资产收益额销售利润销售利润分成率（1 - 所得税率） （按利润分成）因为：收益额=销售收入销售收入分成率（1-=销售利润销售利润分成率（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率=销售收入分成率销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法：（1） 边际分析法：利润分成率追加利润现值利润总额现值100%（2） 约当投资分成法：（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本成新率1. 自创无形资产重置成本的估算 现行 现行费（1）财务核算法： 实际耗费量 无形资产 类似无形资 成本市（2）市价调整法：重置成本 产转让价格 价

10、系数2. 外购无形资产重置成本的估算 评估时物价指数物价指数法： 购置时物价指数3. 无形资产成新率估算：二、专利权评估方法（一）收益法：1. 直接测算专利技术超额收益（1）高出同类产品价格销售的超额收益：R超额收益； P 使用专利权技术产品的价格；P -不使用专利权技术产品的价格；21Q-产品销售量（此外假定销售量不变）；T所得税率（2）销售数量大幅增加的超额收益：超额收益；Q2-使用专利权技术产品的销售量；Q-不使用专利权技术产品的销售量；1产品的价格； 产品的单位成本；-所得税率（3）节约成本费用的超额收益：R超额收益； C -使用专利权技术产品的单位成本；C -未使用专利权技术产品的单

11、位成本；21Q-产品销售量（此外假定销售量不变）；T所得税率2. 采用利润分成率测算专利技术收益额 1 riKR 1T专利技术n（收益额）i（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）评估价值i1-销售收入分成率；（二）成本法：Ri-销售收入；所得税率； 收益期限； 折现率 专利技术 重置完重置完 开发 ：物价上涨指数1 a 1 a . . . .a成新率全成本 成本12n评估价值 全成本三、专有技术的评估：R-销售利润分成率； 所得税率； 收益期限； -折现率i-第 i 年销售利润；四、商标权评估方法（一）商标权转让的评估 r 1r 1r 11r 111nnP A 1 A P/ ,r,n

12、未来每年超额收益相等： 其中 nr 1 rr1rn nP:商标权转让价值A：第i年超额净利润（已扣所得税）：折现率：收益期限 r 1r t r 1rt n1r 11r 11n未来每年超额收益不等：P A A 1rnntP:商标权转让价值A：nr：折现率A:前 n年每年超额净利润 t 后 t年每年超额净利润（二）商标权许可价值评估（商标权评估）-新增利润分成率；五、计算机软件的评估R所得税率； 收益期限； -折现率i-第 i 年新增利润；R-销售利润分成率； 所得税率； 收益期限； -折现率i-第 i 年销售利润；六、商誉评估 1割差法： 资产估值 (含可确指无形) 产企业整体的或：企业预期每年

13、收益现值资产评估值值2超额收益法 （1）超额收益本金化价格法：被评估企业单项被评估企业 行业平均（）商誉的 资产评估价值之和 预期收益率 收益率值或：价值适用资本化率式中：被评估企业预期收益率企业预期年收益额/企业的单项资产100%Sn （2）超额收益折现法： 商誉的价值i1rii1Si-折现率；-折现系数-第 i年企业预期超额收益；第八章 企业价值评估一、企业价值评估中收益法的应用形式（一）企业持续经营假设前提下的收益法1年金资本化法（1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值； r) 1R11RnnnA 1ii（前 n r)rr)irr)n1 r ini1i111 1式中等于年金现值系数：（P/A，）r r) nn RA1 1将前 n年收益折现i，由年金现值公式：P，逆推可得上式r)ir) r ni1（2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即