安徽省2017年房地产估价师《理论与方法》：搜集大量交易实例的必要性模拟试题

1、安徽省201年7房地产估价师理论与方法：搜集大量交易实例的必要性模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格2、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2,该类房地产以

2、人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是_元人民币/m2。A6323.52B6804.37C6.657.48D6650.253、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是_。A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信用保证保险4、现有总建筑面积为1500面的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行15年估计建成还需

3、15年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8，折现率为12该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：3939.61万元B：4433.88万元C：4768.50万元D：5652.09万元E：工业用地的监测点评估价格5、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为_万元。A.2526B2241C2135D29856、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工

4、程建设总投资以上的证明。A：50B：25C：20D：15E：执行层的组织协调7、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。A：资金B：金融机构C：房地产项目D：利率高低E：借款合同8、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。A：净现金流量B：现金流入C：现金流出D：现金流量E：借款合同9、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这表明了税收的特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：有偿性E：执行层的组织协调10、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。A：不可移动性B：异质性

5、C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格11、下列用地中，不宜划拨供给的是_。A.部队伙房建设用地B.工商管理所办公楼建设用地C.上市公司保卫科值班室建设用地D.科技博物馆扩建项目建设用地12、招标人采用邀请招标方式的，应当向_个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A2B3C4D513、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。A：中位数B：简单算术平均数C：众数D：加权算术平均数E：工业用地的监测点评估价格14、下列对核算内容说法正确的是。A：管理费用支出核算B：住房公积金的缴存核算C：业务收入核算D：业务支

6、出核算E：执行层的组织协调15、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是_。A.增加建筑密度B.降低层高C.增加建筑长度D.增加建筑层数16、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时，需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格17、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费6

7、00万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的投资利润率为。A：36B：6207C：7347D：80E：工业用地的监测点评估价格18、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。A：估价主体资格需依法取得B：估价对象状况需依法判定C：估价对象收益需依法确定D：估价方法需依法选用E：工业用地的监测点评估价格19、下列关于征收土地的表述中，正确的是_。A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的610倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金20、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，

8、用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。A：城市总体规划、镇总体规划B：控制性详细规划C：修建性详细规划D：城市分区规划E：执行层的组织协调21、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而_；远离街道的方向，地价_。A.基本不变，逐渐降低B.基本不变，逐渐升高C.逐渐升高，基本不变D.逐渐降低，基本不变22、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的_倍。A.十B.二十C-三十D.四十23、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。A：购买价格B：容积率及有关设计参数C：空置率D：运营费

9、用E：借款合同24、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。（2008年试题）A：40000B：53600C：66800D：80000E：执行层的组织协调25、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个

10、以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。A：荒山B：滩涂C：沙漠D：集体土地E：城市的存量土地2、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括。A：消费观念变更B：设备陈旧C：建筑式样过时D：政府政策变化E：环境污染3、假设开发法是以（）原理为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理4、运用平均增减量法进行估价的条件是_。A.房地产价格时间序列逐期升高或下降B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

11、D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近5、下列各项符合房屋租赁政策的有_。A.出租人持有房屋所有权证B.公有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权C.房屋需要拆迁时，租赁合同自动解除D.承租人在租赁期间死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原合同E.拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权中止租赁合同6、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括_。A.建立房屋权属登记信息查询制度B.更新查询信息C.及时提供查询D.指定专人负责查询工作E.不得擅自扩大查询范围7、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成

12、交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为_。2648元/mZ2688元/mZ2708元/m22734元/mZ8、下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是_。A.在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B.以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C.以经营为经营方式的房地产开

13、发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D.以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本9、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是。人：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%B：在县城、建制镇的，税率为5%C：在县城、建制镇的，税率为3%D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5%E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%10、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人11、按照会计要素进一步分类，下列属

14、于会计科目分类的是。A：处罚类会计科目B：负债类会计科目C：所有者权益类会计科目D：成本类会计科目和权益类会计科目E：资产类会计科目12、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。A：用作公共休憩的架空层B：本幢公共使用的电梯井C：本幢的公共门厅D：本幢的公共过道E：执行层的组织协调13、通常是构成居住区的基本单位是。A：居住小区B：居住组团C：独幢住宅楼D：分户家庭E：执行层的组织协调14、关于企业所得税税率，下列说法正确的有_。A.企业所得税法定税率33%B.对年应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按18%的税率征收C.对年应纳税所得额在3万至10万以下（含10万）的减按27%的税率征收D.对年

15、应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按25%的税率征收15、直接资本化法的优点是_。A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况16、当抵押人_时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A.丧失民事行为能力B.死亡C.

16、不能履行其相应义务D.依法被宣告死亡E.被宣告失踪17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A.比较风险B.通货膨胀风险C.时间风险D.资本价值风险18、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。A：城市用地布局结构评价B：城市市政设施和公共服务设施评价C：社会、经济构成评价D：城市土地质量评价E：城市用地环境评价19、某建筑物共3层.总建筑面积为600面，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。A：按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B：按房地价值分摊，二层占有的

17、土地份额为30.0%C：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%D：按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E：按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%20、关于房地产项目融资的说法错误的是_。A.房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B.通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C.实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的D.房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应21、要做到现金流量折现，首先应做到_。A.后续开发经营期间究竟多长要估算准确B.各项支出收入何时发生要估算准确C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确D.投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致E.各项支出、收入发生的机率22、某块土地总面积为200m2,建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。A1200B120C3333D333.323、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。A：招标项目的技术