XXXX年关于房屋交付法律评

1、PAGE PAGE 9交房法律评说房屋交付法律评评说作者梁桦水（梁梁鹏） 在审判实实践中对于商商品房的交付付使用的约定定存在着不同同的理解而引引发争议。作作为开发企业业认为“房屋屋的交付使用用”就是交钥钥匙，作为购购房人则认为为“房屋交付付使用”不仅仅包括领钥匙匙还包括取得得房屋所有权权证书。按照照我国现行法法律的规定不不动产的所有有权转移以办办理权利转移移登记为准，只只有办理登记记手续后，房房屋所有权才才发生转移。但但是，最高人人民法院关于于审理商品房房买卖合同纠纠纷案件适用用法律若干问问题的解释（下下称司法解释释）规定“对对房屋的转移移占有，视为为房屋的交付付使用，但当当事人另有约约定的除

2、外”。最最高人民法院院副院长黄松松指出根据合合同法第1133条和第第135条规规定，商品房房买卖合同的的出卖人负有有向卖受人交交付房屋并转转移房屋所有有权的义务。所所谓房屋的交交付使用，就就是出卖人将将已经建成的的房屋转移给给买受人占有有，其外在表表现主要是将将房屋的钥匙匙交付给买受受人。但房屋屋的 交付使使用并不意味味着房屋所有有权的转移。交交钥匙在实践践中视为交付付较为可行，但但是交付使用用还应当看其其双方在合同同中有无其他他约定的条件件。案例一、崔某某于20011年10月220日与北京京某房地产公公司签定了商商品房买卖合合同及补充充协议。双方方约定崔某购购买该公司出出售的商品房房一套，建

3、筑筑面积为1551平方米，单单价为118800元，交交房时间为22002年22月15日前前出卖人应当当书面通知买买受人办理交交付手续。同同时，双方约约定进行验收收交接时出卖卖人应当出示示“北京市建建筑工程竣工工验收备案表表”、“住宅宅使用说明书书、”“住宅宅质量保证书书”并签署房房屋交接单。在在“补充协议议”中双方重重新约定若出出卖人逾期交交房，出卖人人从20022年2月166日始按照总总房款的日万万分之四支付付违约金。而而出卖人直至至2002年年12月3日日，才交付了了“北京市建建筑工程竣工工验收备案表表”。为此崔崔某以房地产产公司迟延交交付应承担违违约责任为由由向法院提起起诉讼。在审审理过

4、程中，出出卖人承认其其逾期交房，但但认为崔某于于2002年年4月5日领领取了钥匙，应应当视为房屋屋交付。一审审法院支持崔崔某的诉讼请请求。律师评评析。合同的的订立是双方方真实意思表表示的结果，一一经成立并发发生效力合同同的任何一方方均应当遵守守合同中的各各项条款。这这些条款的确确定在合同当当事人之间形形成了明确的的权利义务关关系，形成了了特定的债的的关系。合同同的当事人应应当全面、适适当的履行合合同义务。对对于合同中附附有的条件在在该条件成就就时应当依约约履行，不能能够阻却条件件的成就。本本案争议的焦焦点问题是出出卖人交钥匙匙的行为是否否可以视为交交付了房屋。首首先，崔某与与房地产公司司签定的

5、商商品房买卖合合同及补充充协议是双方方当事人的真真实意思表示示，内容合法法有效。双方方在合同中确确定交房条件件符合所附条条件的要件，构构成了合同的的主要条款之之一。为双方方如何履行合合同作了明确确的约定。其其次，从双方方签定的合同同约定的交房房条件并非是是以交付钥匙匙转移房产的的占有为条件件。按照双方方合同的约定定买受人接收收此房的条件件是出卖人具具备“北京市市建筑工程竣竣工验收备案案表”、“住住宅使用说明明书、”“住住宅质量保证证书”（即两两书一表）。这这三个条件是是同时具备方方可办理接收收手续，不是是其中之一具具有时交房条条件具备。因因此，出卖人人在20022年12月33日才取得“北北京市

6、建筑工工程竣工验收收备案表”，才才使得交房条条件全部满足足合同的约定定。因此，崔崔某以出卖人人取得“北京京市建筑工程程竣工验收备备案表”的时时间作为出卖卖人的实际交交房时间并依依此请求违约约金是符合合合同的约定的的。按照司司法解释的的表述在处理理本案时也应应当优先考虑虑合同中的约约定，而不能能够将房屋交交钥匙转移房房屋的占有作作为房屋的交交付使用。案案例二、李某某于20000年3月233日与北京某某房地产公司司签定了商品品房买卖合同同。合同约定定：李某购商商品房一套，总总价款1555万元，双方方约定在出卖卖人没有取得得大产权证前前可以凭工程程竣工验收合合格证交房，交交房日期为22000年112

7、月18日日。合同签定定后李某按照照合同约定向向出卖人交付付了全部的房房款。出卖人人于20000年11月办办理了竣工验验收并取得了了合格证。于于2000年年12月5日日向李某发出出入住通知知书要求李李某收房。李李某在入住通通知的回联上上签字确认收收到。20000年12月月17日李某某向出卖人提提出开发商应应当办理大产产权证才能够够交房，双方方的合同约定定违反了国家家强制性规定定，拒绝办理理收房。双方方经过多次协协商未果。李李某于是将出出卖人告上法法庭。要求确确认合同所列列交房条件违违反国家法律律法规的强制制性规定，主主张确认无效效。要求出卖卖人承担违约约责任，支付付逾期交房的的赔偿金。出出卖人答

8、辩道道：在合同中中约定的是以以取得竣工验验收合格证作作为交付房屋屋的条件，该该约定是双方方当事人的真真实意思表示示，不违背国国家法律、法法规的强制性性规定，应当当是合法有效效的。况且出出卖人取得竣竣工验收合格格证是在合同同约定的交房房时间前取得得的，向买受受人交房未构构成逾期交房房不存在违约约的事实，不不应当承当违违约责任。一一审法院经审审理后驳回了了买受人的诉诉讼请求。律律师评析。当当事人依照法法律的规定平平等的行使自自己的民事权权利，承当民民事义务。对对于违反国家家法律法规规规定的强制性性规定的民事事行为当属无无效。合同缔缔结双方应当当遵循协商一一致等价有偿偿的原则订立立合同。充分分体现及

9、保障障合同双方意意思自治、契契约至上。对对于合同的履履行应当全面面、适当。违违反合同义务务的一方应当当承担违约责责任，由此给给对方造成的的损失应当予予以赔偿。就就本案来言，双双方签定的合合同是有效的的，所付的交交房条件不违违背国家的法法律法规的强强制性规定。按按照我国关于于商品房管理理的有关规定定商品房的交交付必须经过过竣工验收合合格，这是法法律上对房屋屋出卖人向房房屋使用人或或产权受让人人进行交付时时应当满足的的最底条件。双双方当事人可可以在合同中中约定高于此此线的交付条条件及标准。所所以，当事人人在本案合同同约定的交房房条件是满足足于法律的规规定，且是双双方当事人的的真实意思表表示。买受人

10、人提出的要求求按照大权证证作为交房条条件属于其对对合同条款的的变更，但是是合同的变更更要求当事人人协商一致，未未达成一致以以前原合同的的条款依然对对双方具有约约束力。出卖卖人未按照合合同约定交付付房屋应当承承担违约责任任，在此案中中出卖人未违违约且合同合合法有效，买买受人拒绝收收房则应当承承担迟延领受受的违约责任任，并对该房房屋所可能产产生的风险承承担责任。案案例三、王某某于20011年4月6日日与某房地产产公司签定了了商品房买买卖合同，合合同中约定该该商品房价值值2500000元，交房房时间为20001年6月月10日，约约定的交房条条件为该房屋屋必须取得综综合竣工验收收。房地产商商于2001

11、1年10月55日完成综合合竣工验收，2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书，王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符，于是向人民法院提出诉讼，请求人民法院判令房地产公司承当迟延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称：出卖人已经向买受人如期交付了房屋，买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在迟延交房的违约责任，对于房屋质量问题同意在合同约定的保修范围内予以修缮并愿意赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。律师评析。城市房地产管理

12、法明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案合同双方已经在合同中明确的约定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用，而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同

13、的约定，重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效，应当承担迟延交付的违约责任。司法解释也规定当事人有约定的应当从其约定。案例四、业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了商品房买卖合同一份。合同约定该房的价值为340000元，开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用，陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续，并一次结清剩余房款，并在合同中约定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付，发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火

14、将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求，开发商认为已经按照合同约定向其发出入住通知书，业主未按照合同约定领受房屋，房屋已经交付，发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己承担。陈某诉至法院，请求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼请求。律师评析。本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物所有权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生所有权的移转，除当事人另有约定或法律法规另有规定。不动产应当以所有权的登记做为发生移转的标志。司法解释规定对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担

15、，交付使用后由买受人承担；买受人在接到出卖人的交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中双方合同约定的交房方式是收到通知书后办理收房手续，陈某因外出而不能够收房的原因不属于正当理由，所以，该房屋的毁损、灭失的风险自双方约定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。案情简介五2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了商品房买卖合同（下称“合同”）。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价，买受人的付款方式及时间，同时约定被告的交房条件为取得此商品房的建设工程竣工备案表

16、，交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了建设工程竣工备案表，于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了入住通知书。“通知书中载明1，原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房；2，自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续，逾期视为本公司完成了交房义务，该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用；”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续，被告向原告出

17、示了建设工程竣工备案表、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中，被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对，致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼，诉讼请求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任；2，判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果，收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利，这一

18、做法是目前房地产交房的通例，被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费，原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为，合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件，只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙，至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿，原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示，原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力；被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房；被告不是上述税费的代征机关

19、，原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费；被告应当承担逾期交房的违约责任。律师评析：在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍，其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同，仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告