置业顾问基础知识

1、PAGE 置业顾问基础知识建筑工程部分建筑建筑一般来讲是建筑物与构筑物的通称。建筑物是供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工厂、住宅、学校、展览馆等。构筑物则是人们不在其中生产、生活的建筑，如水塔、电塔、堤坝等。建筑物的分类按使用功能分：居住建筑：提供家庭和集体生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等；公共建筑：主要是指提供人们进行各种社会活动的建筑物。如学校、医院、电影院等；工业建筑：为工业生产服务的各类建筑，如生产车间等；农业建筑：用于农业、牧业生产和加工用的建筑，如温室、大棚、农机维修站等。按建筑结构的材料分：砖木结构：砖（石）砌墙体，木楼板、木屋顶的建筑；砖混结构：砖（石）

2、砌墙体，钢筋混凝土楼板和屋顶的多层建筑；钢筋混凝土结构：钢筋混凝土柱、梁、板承重的多层和高层建筑（框架），以及用钢筋混凝土材料制造的装配式大板、大模板建筑；钢结构：全部用钢柱、钢梁组成承重骨架的建筑；其他：生土建筑、充气建筑、塑料建筑等。按层数分：低层（13层）多层（47层）小高层（812层）高层（13层以上）超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）按结构分：砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）钢结构按建筑结构承重方式分类承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑 在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层

3、的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构、框架结构”，三种形式情况如下：砖混结构住宅：指建筑

4、物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖木结构住宅：指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。框架结构住宅：指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土现浇制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。一般在住宅中框架结构会根据承重柱的变化分为：柱网结构、短枝剪力墙结构（又称为异型框架柱结构，特点是室内隔墙后见不到柱子）、剪力墙结构。建筑物的组成部分：基础、墙和柱、楼层和地层、楼梯

5、、屋顶、门窗等组成。除此之外，还包括烟道、垃圾井、阳台、雨蓬、台阶等。基础：定义：建筑物最下部分的承重构件，它承受建筑物的全部荷载，并把这些荷载传给地基。按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。地基：定义：基础下面支承建筑总荷载的土层，地基不是建筑物的组成部分。地基的分类：天然地基和人工地基。地基与基础的关系：基础是建筑物的地下部分，是建筑物的一个组成部分。地基是指基础以下的土层，地基不是建筑物的组成部分。 基础的深埋： 从室外设计地面至基础底面的垂直距离称基础的埋深。 深基础埋深大于4米浅基础埋深大于0.5米小于等于4米 墙和柱：定义：建筑物的竖向承重

6、构件，是建筑物的重要组成部分。墙的作用：主要是承重、围护、分隔空间。作为承重构件，他承受着屋顶和楼板层等传来的荷载，并把这些荷载传给基础。作为维护构件，外墙抵御外界各种因素对室内的侵蚀，内墙起着分隔空间的作用。为了扩大建筑空间，提高空间灵活性，以及结构的需要，现多用柱来替代墙体作为建筑物的竖向承重构件。墙体分类：依据墙体在建筑中的位置不同，有内、外墙之分。墙还有纵、横墙之分。沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙，沿短轴方向布置的称为横墙。外横墙称为山墙。窗与窗之间、窗与门之间的墙称为窗间墙；窗洞口下部的墙称为窗下墙；屋顶上部的墙称为女儿墙。根据墙的受力情况分有承重墙和非承重墙之分。凡直接承受楼板屋

7、顶等传来荷载的墙称为承重墙，反之称为非承重墙。按所用材料不同，可分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙。墙体内一般设有构造柱、圈梁、壁柱和墙垛。其中，构造柱：为了提高砖混结构的整体刚度和稳定性，以增加建筑物的抗震能力，除了提高砌体强度和设置圈梁外，一般在建筑物的四角，内外墙交接处，以及楼梯间、电梯间的四个角等位置设置柱子的做法叫构造柱。构造柱必须与圈梁紧密连接，使建筑物形成一个空间骨架，从而提高建筑物的整体刚度，提高墙的应变能力，使建筑物做到裂而不倒。圈梁：圈梁是沿建筑物外墙四周及部分内墙设置的连续闭合的梁。由于圈梁将楼板箍在一起，可大大提高建筑物的空间刚度和整体性，增强墙体的稳定性，提高建筑物的抗

8、震能力，同时也可减少因地基不均匀沉降而引起的墙身开裂。圈梁有钢筋砖圈梁和钢筋混凝土圈梁两种。隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。隔墙：非承重墙的内墙，起分隔房间的作用。墙脚：一般是指基础以上，室内地面以下的这段墙体。外墙的墙脚又称勒脚。防火墙：作用为把建筑空间隔成防火区，限制燃烧范围，防止火灾蔓延的墙体。梁：是跨过空间的横向构件。明沟和散水：为了防止屋顶落水或者地表水侵入勒脚而危害基础，必须将建筑物周围的集水及时排离，其做法有两种，一是在建筑物周围设排水沟，将水有组织的导向集水井，然后流入排水系统，这种做法叫明沟。二是在建筑物外墙四周做坡度为3%5%的护坡，将积水排离建筑物，护坡

9、宽度一般为6001000mm，并要比屋顶挑出檐口宽出200mm左右，这种做法叫作散水。楼层：定义：又称楼板层，楼房建筑中水平方向的承重构件，并在竖向将整栋建筑按层高划分为若干部分。作用：承受家具、设备、人体以及自身的重量，并把这些荷载传给墙和柱；对墙身起水平支撑作用，增强建筑的刚度和整体性；隔音、防潮、防水能力。组成：面层、结构层、顶棚层和附加层。面层：楼板层上表面的铺筑层，也是室内空间下部的装修层，又称楼面或者地面。结构层：结构层位于面层和顶棚层之间，是楼板的承重部分，又称楼板。目前在民用建筑中钢筋混凝土楼板运用比较普遍。顶棚层：是楼板层下表面的构造层，也是室内空间上部的装修层，又称天花、天

10、棚或者平顶。附加层：通常设置在面层和结构层之间，或结构层与顶棚之间，主要有管线敷设层、隔音层、防水层、保温隔热层等。钢筋混凝土楼板分类（施工方式）：现浇式钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板。现浇式钢筋混凝土楼板分为板式楼板和梁板式楼板。在墙体承重建筑中，当房间尺度较小，楼板上的荷载直接通过楼板传递给墙体，这种楼板称为板式楼板。当房间的空间尺度较大，常在楼板下设梁以使结构合理，这种楼板称为梁板式楼板。地层：定义：又称地坪，它是底层空间与土壤之间的分隔构件，它承受底层房间的使用荷载，同时地层还应具有防潮、防水和保温的能力。地层的组成：面层、垫层、基层。面层：是地层上表面的铺筑层，也是室内空间下部的

11、装修层，又称地面。垫层：位于面层之下用来承受并传递地面荷载的部分。基层：位于垫层之下，用以承受垫层传下来的荷载，通常是将土夯实来做基层，又称地基。标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为4060cm之间，以实现动 静、公私的分离。层高：层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。住宅一般层高普遍在2.8米-3.3米净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值，如室内有梁，净高是指梁底部到楼板面的距离。楼梯：定义：楼梯是楼房建筑中的垂直交通设施，供人和物上下楼层和紧急

12、疏散之用。组成部分：一般由楼梯段、休息平台、栏杆扶手三部分组成。楼梯应该有适当的坡度和足够的通行宽度和疏散能力，同时还要满足防火、防滑的要求。室内楼梯的宽度一般在0.9米以上，室外楼梯的宽度一般在1.2米以上。住宅楼梯的倾斜度一般在1520度台阶，分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步高度在1517.5cm，在15cm时人们的感觉最舒适。2.80米层高的住宅一般每跑9个台阶。楼梯栏杆扶手高度（住宅类）：不小于900mm，一般取900mm。楼梯踏步防滑：靠近踏步踏口处设置防滑条金刚砂、马赛克、橡皮条和金属条等。屋顶：定义：建筑物最上部分的承重和围护构件。组成：面层、承重结构、保温隔热层

13、和顶棚等部分。作用：作为承重构件，它承受着建筑物顶部的各种荷载，并将荷载传给墙或柱。作为维护构件，他抵御外界雨、雪、太阳辐射对建筑物顶层房间的影响。因此，屋顶需具备足够的强度和刚度，并要有防水、保温、隔热等能力。分类：屋顶分平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶、折板屋顶等。门窗：门和窗都是建筑物的非承重构件。根据某些特殊需求，门和窗要有一定的保温、隔音、防火等能力。门的主要作用是供人们出入和分隔空间，有时也兼有采光和通风的作用。门的分类（按开启方式分）：平开门（最广泛的运用形式）、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、升降门等；门的分类（按材料分）：木门、塑钢门、铝合金门等。窗的作用主要是采光和通风，有时也有挡风

14、、避雨等作用。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。窗台：窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。门窗过梁的作用：钢筋混泥土过梁设在门窗洞口的上部，以承受门窗洞口上部的荷载，并把它传到门窗两侧的墙上。中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加

15、入惰性气体）状态，故称中空玻璃，这种玻璃不仅具有隔音的性能，还可以隔热节能，阻挡风力及抗击外冲力等特性。由于中空玻璃的湿气渗透率很低，在内外温差较大的环境下使用也不会出现结霜现象。中空玻璃的厚度大约为8mm，一般每平方米造价需500元左右。通常面向室外的一层玻璃多为钢化玻璃，可耐高温达300度，而内层普通玻璃则耐高温达100摄氏度。钢化玻璃的韧性，可以使其在被硬物击碎时，如小米粒般洒落而不会伤及行人。如采用5-8mm厚的透明玻璃，安装隔音窗后大约可以降低噪声30分贝以上。双层玻璃的隔音效果在40%左右，而三层玻璃则几乎百分百可隔音。使用密闭性能好的塑钢门窗，可以节省能源30至50，并可以使室内

16、噪音降低到室外的13，维持在30分贝左右。阳台：是指楼板层延伸至室外的部分，主要用于室外活动。平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。雨蓬：是指设置在建筑物外墙出入口的水平构件，主要用于遮挡雨雪。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改

17、造。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。玄关：是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。它是在限定建筑面积中争取的使用空间。地下室的防潮与防水构造：地下室防潮当地下室地坪位于常年地下水位以上时，地下室需做防潮处理。对于砖墙，墙体

18、必须采用水泥砂浆砌筑；在墙外侧设垂直防潮层。在防潮层外侧回填低渗透土壤夯实。土层宽500mm左右。地下室的所有墙体都必须设两道水平防潮层。 地下室地面，如需要防潮层，一般设在垫层与地面面层之间，且与墙身水平防潮层在同一水平面上。2）地下室防水当地下室地坪位于最高设计地下水位以下时，地下室需做防水处理。地下室四周墙体及底板均应有防水功能。地下室防水可用卷材防水层，也可用加防水剂的钢筋混凝土来防水。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。变形缝：变形缝分为伸缩缝、沉降缝和防震缝。伸缩缝：又叫温度缝，是为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑

19、物竖向位置设置的缝隙。沉降缝：为了防止建筑物各部分由于不均匀沉降引起破坏而设置的缝隙。防震缝：为了防止建筑物各部分在地震时相互撞击引起破坏而设置的缝隙。防水处理形式：分类：柔性防水和刚性防水。柔性防水：将柔性的防水卷材或片材用胶结材料粘贴在屋面上，形成一个大面积的封闭的防水覆盖层。这种防水层具有一定的延伸性，能适应温度变化而引起的屋面变形。以油毡防水屋面做法为例，介绍普遍的防水做法（从上至下）：保护层：粒径35mm绿豆砂沥青粘结防水层：二毡三油（或三毡四油）（处理工艺）结合层：冷底子油一道（处理工艺）找平层：20厚1：3水泥砂浆（或1：8沥青砂浆）结构层：钢筋混凝土屋面板顶棚：据设计而定刚性防

20、水：是以刚性材料作为防水面层，如防水砂浆或密实混凝土等，它们的防水性能优于普通砂浆和普通混凝土。刚性防水屋面构造层次（从下至上）：结构层：据设计而定找平层：1：3水泥砂浆（预制楼板），现浇楼板可不做隔离层：减少结构变形对防水的影响，施工工艺多样防水层：40mm厚不低于C25（标号）细石混凝土现浇，外加防水剂等。防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。外墙防水工艺因施工因素导致的渗漏：外墙施工质量，特别易渗漏部位施工质量差，是造成外墙渗漏从而引起质量问题的主要原因。主要表现为：框架结构外墙柱与砌体连接处不埋拉结筋或拉结设置不牢固，拉结筋间距数量、长度不符合要求，由于湿度膨

21、胀系数差异较大，导致连接处开裂是漏水的多发处。砌体找平层、抹灰层砂浆未按设计配制，引起砂浆强度差，干缩开裂。外墙面砖与打底砂浆粘结力不足形成空鼓，饰面砖构缝不严密，出现砂眼及裂缝。细部构造，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽等未处理好造成雨水渗透，门窗安装未进行细致的防水处理。穿过外墙的管道和预留孔密封处理不良。预防措施施工前，施工及监理人员应根据施工组织设计中的施工方案，制定详细的“墙面防水施工技术交底书”，同时制定施工工艺流程详图。施工中要加强过程控制，严格监督外墙砌筑按设计要求、施工规范及当地规定进行施工，并对外墙易发生渗漏的部位进行重点预防。对基面进行清理，凿除表面污物并清扫干净，必要处可用聚合

22、物水泥净浆抹刷23遍，以增强砂浆与基面的粘结能力。严格控制砂浆的标号和质量，打底找平层建议用微纤维加减水剂的水泥砂浆，即可做找平层也可作防水层；外墙找平抹灰层遇不同材料交接处宜加挂金属网，高层建筑超过24米高的部分外墙，找平抹灰层应全部加挂金属网。找平抹灰施工前，对外墙施工中留下的孔洞、框架填充墙的顶部、空心砖外墙的竖缝，首先进行堵洞和勾缝，并作为一道工序进行检查和验收，验收合格后方可抹灰。找平抹灰施工时应分层抹灰，两层找平操作间隔宜控制在24小时以内。饰面工程施工前，要求墙体基面和面砖均先润湿且阴干，在防水层上贴饰面砖时，要扫一遍聚合物水泥素浆。如打底层平整，可用聚合物水泥基复合涂料的乳液加

23、水泥直接粘贴面层，把粘结层和防水层合二为一。外墙面砖勾缝时，要先清理勾缝内疙瘩并用水润湿，勾缝砂浆宜稠一些，建议用聚合物水泥砂浆（抗弯强度、韧性、粘结力大，不易开裂），保证缝隙内料浆密实饱满，缝面平整光滑、无砂眼及裂纹。勾缝后要及时淋水养护。加强细部构造处理的质量控制，内窗台要高于外窗台2厘米左右；外窗台向外坡度应20%；窗檐、鹰嘴坡度20%；滴水槽宽、深应1厘米；层面天沟与女儿墙阴角处应做R100毫米圆弧角；层面女儿墙要做泛水处理。总之，对外墙渗漏应充分重视，加强设计要求、施工控制、并随时注意工程质监和验收。外墙防水效果验收可用连续淋水法，即用2025毫米的水管开2毫米100毫米的小孔，选取

24、30%的外墙面积，采用3KPA的压力水，在建筑物最高处连续淋水6小时（其效果可相当于连续24小时暴雨），观察墙面和窗边，如发现渗漏，及时补救，并复查直至渗漏现象彻底解决，力争杜绝此类质量安全隐患。防潮层处理：在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。给水、排水系统给水的方式：直接供水：在水压水量稳定的情况下采用；设置水箱供水：水压在一天内定期高低变化的情况下采用；设置水泵、水箱供水：水压经常性的低于所需水压的情况下采用；分区分压供水：多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不

25、能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水；给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用100150的PVC管材。通信和空调系统：包括电话系统、网络系统、有线系统等。电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器、避雷针、避雷带、避雷网、引下线、接地装置）。燃气供应系统：天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.5

26、9.5元/立方。液化石油气的供应系统是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。设备层：一般用于放置建筑运行机械，多用于高层住宅、写字间等。砖：普通砖的尺寸为235*115*55mm。因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。为保护耕地，目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。水泥：水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。钢筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。三

27、大材、四小材：三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。定位轴线：在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。标高：绝对标高：相对于黄海高程的数值。相对标高：相对于0.000的值，0.000以下为负值。标高数值以米为单位（不计单位），一般标注至小数点后三位数。外墙保温，建筑节能新热点2006年1月1日，成都建委规定：从这一天起。成都将对所有新开项目强制执行外墙保温。外墙保温在技术层面分为两种：外墙内保温是把保温层做在外墙墙体内部；外墙外保温是把保温层做在外墙墙体外面（即瓷砖里层）。外墙外保温除了

28、工程造价略高于内保温外，外保温具有更多的优势：薄弱环节少、热工效率高、不占室内空间、对保护结构有利、既适用于新房屋、更适合既有建筑的节能改造。成都外保温材料四大主流：聚苯颗粒成都市场适用最普遍的外墙保温材料。市场价格37元38元/平方米。优点：便宜，施工技术简便，不会和受到结构差异的影响，对有缺陷的墙体施工时墙面不需要修补找平。缺点：聚苯颗粒属有机材料，会散发有毒气体，在高温情况下易燃，防潮性能不佳。硅酸岩板目前世界上最成熟的一种外墙保温材料。，市场价格60元80元/平方米。优点：硅酸岩属无机材料，用岩石类自然无毒原料加工而成，因而它的性能和施工技术都很成熟。缺点：在运输过程中容易破碎，施工工

29、艺较复杂，必须外挂在墙面上。挤塑板市场上保温效果最好的材料。一般用于高档宾馆、酒店、5A级的写字楼。市场价格90元110元/平方米。优点：施工工艺比硅酸岩板简单，安全系数较高。缺点：价格高。中空微珠 新材料，原料属紧缺性资源：目前只有四川理县才有的特殊岩石生产的特种干混砂浆。价格比聚苯颗粒高，比硅酸岩板低。优点：对墙体的抗老化、防火、耐水、抗裂性以及抗压、抗拉、粘结强度等综合性能均能满足，弥补聚苯颗粒、硅酸岩板等传统保温砂浆的缺陷和不足。施工工艺也是目前所有外墙保温材料当中最简单的。建筑规划术语部分住宅建筑面积：定义：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且

30、具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。如果计算多、高层住宅的总建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。套内建筑面积：定义：房屋外墙中轴线围合的投影面积，其中阳台等未封闭空间按一半计算面积。计算住宅套内建筑面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况。计算套内建筑面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入套内建筑面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入套内建筑面积；内墙面装修厚度计入套内建筑面积。公摊建筑面积：住宅的公摊建筑面积是指

31、住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、门厅等所占面积的总和，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。公摊建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公摊建筑面积。 哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户？可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以

32、及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)。竣工面积：是指竣工的各幢房屋实测建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.销售面积：原则上为房屋的户建筑面积，其构成分为套内建筑面积和公摊建筑面积。预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋建筑面积。公摊系数：公摊系数按栋计算，即

33、指该栋建筑总的公摊建筑面积与该栋建筑总的套内建筑面积之间的比值，同一栋建筑所有房屋的公摊系数相同，其单套房屋的公摊建筑面积按该套房屋的套内建筑面积根据以下公式计算：公摊系数公摊建筑面积套内建筑面积。公摊率：为一种常规称呼，是指公摊建筑面积与建筑面积之间的比值，因公摊率小于公摊系数，使客户产生公摊面积小的错觉，所以开发商在销售时比较常用。公摊率的计算公式：公摊率公摊建筑面积（套内建筑面积公摊建筑面积）。得房率：是指套内建筑面积与建筑面积之比。使用率和实用率住宅套内净面积（即使用面积）和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间；实用率是套内建筑面积和住宅面积

34、之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。建筑红线： 建筑红线是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建设永久性建筑。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。容积率：容积率是项目总建筑面积与项目总用地面积的比值，即：容积率=项目总建筑面积/项目总用地面

35、积。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。多层容积率一般控制在1.8以下，小高层的容积率可以达到2-3左右，高层视情况一般在4或5左右。在同等楼层的情况下，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄；容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。建筑密度（又名覆盖率）：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（），即：建筑密度=居住区用地内各类建筑的基地总面积/居住区用地面积。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而

36、言，绿化率高为好，一般在35%左右。绿地率：绿地率是指居住区用地范围内各类绿化占地投影面积的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格，不是有块草皮就可以计入。停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型 汽车按每车位25平方米计算，自行车位按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积小型车按每车位40平方米计算，自行车位按每车位1.8平方米计算。用地性质：规划用地的使用功能，分为：商业用地、住宅

37、用地、商住用地、教育用地、工业用地等。用地面积：即规划地块划定的面积。居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。 公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地：是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园

38、和组团绿地及其他块状带状绿地等。其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。社区命名规定：花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。建筑小品

39、：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。建筑间距：指两栋建筑物开窗面之间的外墙墙中到墙中之间的水平距离。日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。附：建筑面积计算规定国经基设字(1982)58号 一、计算建筑面积的范围1单层建筑物不论其高度如何均按一层计算， 其建筑面积按建筑

40、物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积， 当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。3多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算， 其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二及二层以上按外墙外围水平面积计算。4地下室、半地下室、地下车间、仓库、 商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平

41、面积计算。5用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。6坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。7穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、 大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。8电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。9建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。10有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单

42、排柱、独立柱的棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。15建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。16两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。17室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积

43、计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。18跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。二、不计算建筑面积的范围1突出墙面的构件配件和艺术装饰。如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。2检修，消防等用的室外爬梯。3层高在2.2米以内的技术层。4构筑物，如：独立烟囱、烟道、油灌、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。5建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。8层高小于2.2

44、米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。房地产销售术语房地产：定义：房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产的特性：房地产位置的固定性、房地产地域的差别性、房地产的高值耐久性、房地产的保值增值性。建筑业是第二产业，属于物质生产部门；房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。三通一平：是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。七通一平：给水通、排污通、雨水通、电通、光纤通、燃气通、通

45、讯通，场地平整。房产种类：期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至该房屋可入住使用为止，在这一期间的商品房称为期房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经

46、一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。商品房：是指房地产开发建设单位向社会公开出售的各类房屋的通称（含经济适用房）。经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。房改房：是指经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的房屋。廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是退出的旧公房等。房屋价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。均价：是指将各单位的销售价

47、格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。可以反映一个楼盘整体价格。起价：起价也叫起步价，指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。“五证两书”：五证：按获取的先后顺序排列：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。房地产商在预（销）售商品房时应具备“五证”。其中建设用地规划许可证和建设工程规划许可证由规划部门核发建设工程施工许可证由建设部门核发国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发两书：商品房

48、质量保证书和住宅使用说明书，其中，商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。商品房现售、预售的含义商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。为什么要办理商品房预售、预购登记手续？办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，

49、可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。预售的条件：具有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建筑基础施工许可证不能代替建设工程施工许可证，建设工程施工许可证是在取得建筑基础施工许可证，并且基础施工完毕，验收合格方可办理）。提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限后，取得商品房预售许可证。规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。权证知识土地的所有权种类：分为国有土地，集体土地。土地使用权的获取方式：分为征用、划拨、出让几类。其中

50、，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。土地的使用年限：居住用地：70年工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年产权：房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。所有权：房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据中华人民共和国民法通则的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。其中，占有权：房屋的占有权，通常由所

51、有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。使用权：房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权收益权：房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益

52、按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。处分权：房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。根据产权所属情况，房产含有以下几种：公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。共同共有房产

53、：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。产权证书：定义：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，将房产与地产分离办证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。大产权：开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产权：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。住宅的“全部产权”和“部分产权”国务院发布的关于继续积极稳妥地进行城

54、镇住房制度改革的通知中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。如何办理房屋

55、买卖合同公证？申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书；卖方要提供房屋所有权证书及复印件；出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件；公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等；房屋买卖合同应当包括以下内容：当事人的基本情况；房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等；房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定；付款的时间方式

56、等；房屋竣工及交付的日期；办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定；违约责任；其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等；合同的签订日期、地点、签字人等。贷款知识1、房地产按揭：“按揭”的名称是从香港地区传入内地的，源于mortqage一词，本意是“抵押”，房地产按揭实际上就是指本房抵押贷款用以支付给开发商房款的行为。2、按揭：又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。目前银行按揭对于住宅最多为7成

57、30年（90平米以下最多为8成30年），高档住宅如别墅一般为6成20年，商业最多为5成10年。3、住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体为其在职职工缴存的长期住房储金。4、住房公积金贷款：住房公积金贷款是住房按揭贷款的一种形式，不同于一般商业贷款的是住房公积金贷款可以享受较低的贷款利率；同时贷款人必须已经按时、足额缴纳了住房公积金。公积金贷款额度计算公式：贷款额度=（夫妻双方个人住房公积金月缴存额之和/0.06）*12*0.45*贷款年限注：贷款年限 = 年龄上限 目前年龄（年龄上限：男60岁，女55岁），

58、成都市目前最高贷款额度为25万元。组合贷款的最高额度已取消40万的上限，改为不得超过70万的上限。物业管理物业管理公司是指针对整个小区的保安、清洁、停车等进行综合管理的公司，一般住宅小区建筑面积在2万平方米以上物业管理公司的确定为招标形式。新开发项目入住后第一、二年的物业管理公司由开发商确定，之后业主委员会成立后，由业主委员会确定。物业管理费用按房屋的建筑面积计算交纳，主要为物业管理公司维护社区内安全、清洁、公用设施维护等收取的费用，不包括电梯更新、改造、建筑中修、大修等费用。住房专项维修基金：定义：是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造的资金，一般由开发

59、企业和购房者共同筹措。首次专项维修基金的缴纳：房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3%缴存；所缴存的专项维修资金，进入当期销售费用，归物业管理区域内全体业主所有。购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。注：成都市平方米建筑面积成本价标准：地区标准成都市区龙泉驿区青白江区新都温江双流郫县都江堰崇州彭州大邑金堂蒲江邛崃新津元/m1100720720720720720720720600550550550550500

60、500客户缴纳的维修基金计算公式：金额 = 建筑成本价 * 2%（2.5%）* 建筑面积法律知识定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方