期房按揭贷款欺诈及其预防探讨

1、PAGE PAGE 11期房按揭贷款欺欺诈及其预防防探讨一、按揭贷贷款欺诈的表表现及特点(一)按揭揭贷款欺诈的的表现欺诈银行按按揭贷款形式式多种多样，主主要有两种：一种是“虚虚拟售房”，即即开发商同十十几户甚至几几十户“购房房人”签订售售房合同，并并据此向银行行申请贷款。在在取得银行贷贷款之后这些些购房人便同同时不按期归归还银行贷款款本息。还有有一种情况是是个人向银行行申请巨额贷贷款购买多处处房屋。这些些购房人多是是开发商物色色来取得银行行按揭贷款的的。第二种是是“虚值售房房”，开发商商将房产的价价值抬高，并并取得远远高高于正常房屋屋价值的银行行贷款。在发发生贷款纠纷纷时，商业银银行贷款不可可

2、能因为进行行了房产抵押押而全部得到到保障。(二)按揭揭贷款欺诈的的特点1、标的额额巨大。仅就就单个购房贷贷款的金额来来说，数额或或许并不是很很大，但因为为不归还贷款款的人数众多多，或者所购购房屋众多，标标的总额还是是很可观的。2、贷款时时间相对集中中。多数的贷贷款集中发生生在三个月到到半年之间。3、 担保保方式单一。一一律为房地产产开发商担保保，不同于房房屋抵押贷款款。个人购房房按揭贷款因因为贷款人没没有取得所有有权证书，实实践中商业银银行只能要求求房地产开发发商为贷款提提供担保。4、 作为为保证人的房房地产开发商商没有履行担担保责任。在在购房人取得得房屋所有权权证书，并与与银行办理房房屋抵押

3、登记记之前，按法法律规定，房房地产开发商商对购房人归归还银行贷款款承担连带责责任。房地产产开发商在代代购房人还清清欠款之后，可可以解除房屋屋预售合同。但但是在实践中中，房地产开开发商主动承承担保证责任任的很少。同一开发商商项目下的十十几或几十个个购房人同时时不归还银行行贷款，可能能是巧合，但但是实践证明明在此类诉讼讼中有欺诈银银行贷款的行行为存在。我我们会看到银银行在运用法法律手段清理理不良过程中中的困难：作作为原告一方方，面对的被被告却有十几几甚至几十，因因为我国目前前的诉讼制度度，银行进行行这样的诉讼讼，不仅要耗耗费巨大的人人力、精力，有有时还要接受受“不经济诉诉讼”的尴尬尬结果。我国的房

4、地地产金融市场场可以说是刚刚刚起步，所所以对目前在在个人购房按按揭贷款中出出现的这些欺欺诈现象进行行研究，并寻寻找切实可行行的解决方案案，对我国房房地产金融的的发展具有积积极的意义。二、期房按按揭贷款欺诈诈原因探析银行业本身身就是具有风风险的行业。虽虽然有各种风风险防范措施施，但因为市市场环境和借借款人的条件件可能出现变变化，欺骗银银行贷款的行行为从金融业业产生起就存存在，另一方方面银行在风风险防范机制制上可能存在在缺漏，在贷贷款审核环节节上可能存在在疏忽，这些些情况都可以以导致不良贷贷款的出现。其其中，很多的的问题是出现现在商业银行行的审贷环节节。下面本文文将对期房按按揭贷款纠纷纷形成的原因

5、因进行分析。(一)外部部原因现代住房按按揭制度为欺欺诈银行贷款款提供了可能能，因为在各各种手续齐备备的情况下，购购房人只需提提供房地产开开发商开具的的首期付款收收据即可获得得银行的贷款款。这为作假假提供了空间间。在个人住住房贷款中，银银行根据购房房人的授权，直直接将贷款划划到房地产开开发商在银行行开立的账户户上，而且最最高按揭比率率为70%，所所以个人在按按揭贷款欺诈诈中获益的可可能性很小。因因而，按揭贷贷款欺诈只能能是房地产开开发商欺诈，其其欺诈目的有有二，第一是是为了周转资资金，第二是是诈骗银行贷贷款。1、 为周周转资金而欺欺诈银行贷款款。现今房地地产市场仍具具有巨大的消消费潜力和盈盈利能

6、力。很很多的公司热热衷于房地产产开发并不只只是将它视为为一种投资，在在某种意义上上更像是一种种投机。然而而房地产业毕毕竟是需要巨巨额资金支持持的行业，在在开发过程中中出现资金短短缺或者资金金周转不灵而而使开发项目目停滞的现象象司空见惯。开开发商的项目目大多有银行行贷款的辅助助。在不能进进一步取得银银行资金支持持来解决资金金周转问题的的情况下，从从银行套取购购房人预售房房屋按揭贷款款就成为解决决这一问题的的有效途径。而而且，相对于于企业贷款，个个人住房按揭揭贷款还具有有门槛低、手手续简便、利利率低、速度度快的特点。房房地产开发商商可以同十几几或几十个“购购房人”签订订房屋预售合合同，在给他他们开

7、具首期期付款收据之之后即可获得得银行的贷款款。在银行无无法追索贷款款而决定起诉诉时，开发商商就主动回购购涉案房产，并并承担全部“保保证”责任。到到此时，开发发商的资金周周转问题也解解决了。2、 骗取取银行贷款。房房地产市场不不健康的繁荣荣与火爆使得得许多企业蜂蜂拥而入，一一些根本不具具备房地产开开发资质和能能力的企业也也混列其中。这这些企业开发发的项目完全全依靠银行贷贷款和建设单单位垫付工程程款来维持，只只有在房产开开发完成销售售完毕他们才才有可能偿还还银行贷款和和建设单位的的工程款。有有些企业的出出发点纯粹就就是为了骗取取银行贷款。于于是就出现了了将根本不存存在的楼层出出售、与评估估机构人员

8、串串通抬高房产产估价，骗取取了银行贷款款的荒谬事情情。可想而知知，贷款收回回也就毫无保保障了。以上这两种种情况，房地地产开发商都都有具备欺诈诈的故意，且且实施了欺诈诈的行为，并并导致了银行行的放款行为为。依照中中华人民共和和国民法通则则第68条条规定，“一一方当事人故故意告知对方方虚假的情况况，或者故意意隐瞒真实情情况，诱使对对方当事人做做出错误意思思表示的，可可以认定为欺欺诈行为。”所所以上述行为为符合欺诈行行为的构成要要件，构成对对银行贷款的的欺诈。这两两种情况下银银行按揭贷款款还要面临以以下风险：11. 有的开开发项目可能能因为无法通通过质量检测测而使按揭无无效;2. 银行无法保保证贷款

9、能够够专款专用;3. 建设设单位垫付的的工程款以及及拖欠的工人人工资等，依依照合同法法第2866条，都属于于法定的优先先受偿权之列列，这就使得得开发商向银银行提供的抵抵押担保形同同虚设。(二)内部部原因主要是商业业银行在贷款款审核环节出出现疏忽和过过失。应该说说现在商业银银行对个人住住房贷款都制制定了比较严严格的风险防防范措施，如如在贷款对象象上，不准房房地产开发企企业的员工申申请期房按揭揭贷款;在贷贷款审查程序序上，除了银银行本身的审审查之外，还还有中介服务务机构如律师师事务所、资资产评估事务务所等的审查查。如此严格格的审查，是是为了对购房房人的还款能能力和还款意意愿做出判断断。然而这些些规

10、定由于在在实践中被流流于形式而起起不到风险防防范的作用，主主要存在以下下几个问题：1、没有严严格执行贷款款审核操作规规程。按揭贷贷款，就其本本意来说，是是一种抵押贷贷款，即购房房人将其依据据买卖合同取取得的房地产产所有权或期期待权抵押给给银行，以获获得银行贷款款。因此，对对于现房，商商业银行要求求进行抵押登登记，对于期期房则要求进进行预售登记记，预售登记记具有公示的的效力，可以以对抗第三人人。然而房地地产开发商能能够将根本不不存在的楼层层出售获得了了银行的按揭揭贷款，欺诈诈行为得逞，显显然是银行在在审贷环节出出了问题。2、贷款审审查中注重审审查申请资料料的合规性忽忽视其真实性性。银行在发发放按

11、揭贷款款之前都会按按照规定对购购房人的个人人情况，包括括职业、职务务、年龄、健健康状况、家家庭收入情况况、支出情况况等进行审查查，以此来确确定购房人的的还款能力。但但是实际操作作中，因为我我们国家没有有社会信用评评估体系，这这些资料的来来源主要是购购房人提交或或者以问卷形形式获得。它它们的真实性性无法得到保保证。于是就就出现了一人人在同一银行行得到1千多多万元贷款购购买多处房产产的现象。3、没有明明确中介机构构职责与责任任。虽然贷款款操作规程要要求在某些情情况下应具备备中介机构的的审查报告.但是这种规规定已然被流流于形式。中中介机构提供供的不是负责责任的中介服服务。律师事事务所出具的的法律审查

12、意意见依据的是是购房人提交交的材料(包包括复印件)，即使出现现可疑情况也也没有进一步步作法律调查查。资产评估估机构同样良良莠不齐，它它们提交的资资产评估报告告与实际价值值可能相差甚甚远。三、期房按按揭贷款欺诈诈预防(一)原有有制度和操作作的改进1、 健全全贷款的资信信评估这里涉及到到的三个方面面的问题，即即购房人个人人的资信评估估、房地产开开发商企业的的资信评估和和作为抵押财财产的房地产产评估。(1)个人人资信评估发达国家已已经建立起个个人信用评估估体系，由专专业机构提供供个人信用评评估报告。专专业机构的资资料来源于信信贷机构的纪纪录，法庭纪纪录，且各专专业机构之间间的资料是共共享的，因而而他

13、们能够提提供准确、快快捷的个人信信用报告。商商业银行可以以迅速而准确确的掌握借款款申请人的信信用背景资料料，并在短时时间内对借款款人的还款能能力做出客观观判断。我国国也要借鉴发发达国家的经经验，建立起起自己的信用用评估体系。个个人要树立诚诚信观念，对对影响自己信信用的行为要要坚决维护好好。银行机构构首先要实现现行内各部门门之间和行际际之间资源的的共享。房贷贷部门在审核核个人按揭贷贷款申请时，应应该能够看到到有关个人贷贷款及偿还记记录、信用卡卡透支情况纪纪录等信息，以以对个人信用用状况做出初初步判断。个个人作为负责责人的企业的的信用状况也也可以作为对对个人贷款申申请进行考察察的参考因素素。(2)

14、担保保企业资信评评估每一个商业业银行都有自自己的法人客客户信用评级级标准和体系系，通过对法法人客户的财财务会计报表表进行审核，确确定企业的信信用等级，并并据此决定该该客户的授信信额度。对于于房地产开发发商的资信评评估完全可以以适用银行自自己现有的法法人客户评级级标准，并参参照对房地产产开发商的授授信额度确定定其所担保的的按揭贷款的的额度、期限限和利率。(3)房地地产评估在个人住房房按揭贷款中中，房产评估估是防范贷款款风险的非常常重要的措施施。在个人按按揭贷款长期期的贷款期里里，抵押物的的价值是保证证贷款人债权权安全的主要要屏障。在我我国期房按揭揭贷款中涉及及到房地产评评估的是对房房地产开发商商

15、的在建工程程的价值评估估，这是房地地产开发商向向银行整体担担保的需要，也也是将来房屋屋价值评估的的基础。在按按揭贷款期限限内，商业银银行已经承担担了房地产可可能贬值的巨巨大市场风险险，那么减少少房地产评估估不实造成的的损失就尤显显重要了。2、严格内内部审查，建建立责任制(1)严格格银行审贷环环节的把关严格银行审审贷环节把关关可以避免很很多的按揭贷贷款风险，按按揭贷款审查查是由开发商商的售楼员代代为完成等实实际业务操作作中不规范行行为以及可能能由此产生的的不良后果。关关键问题在于于明确责任、严严格责任，建建立适当的奖奖惩机制，使使贷款审查人人真正自觉的的按照规定进进行，并对审审核资料的真真实性负

16、责。这这样银行就可可以避免因为为自身原因而而产生的风险险。(2)严格格中介机构的的审查，加强强其风险责任任现今按揭贷贷款过程中的的律师审查仅仅被银行视作作一种程序要要件，发放按按揭贷款只要要具备律师审审查报告即可可;受聘律师师事务所也把把出具法律审审查报告简化化成填写格式式性条款的工工作。这样律律师审查既起起不到防范风风险的作用，真真正发生纠纷纷时也不会有有人追究受聘聘律师事务所所的责任，律律师承担的责责任与其收取取的高额咨询询费是不对等等的。既然贷贷款审核规程程规定了律师师事务所审查查这道程序，那那么就应该发发挥其作用。银银行在与律师师事务所签订订的合作协议议中应该明确确这一点，律律师事务所

17、要要对经其审核核的资料的真真实性负责。比比如，对于年年薪400万万元的核实，绝绝不是购房人人单位的一纸纸证明就能解解决问题的，律律师应该到税税务机关进行行查实。据有有关报道说，今今后将建立个个人所得税重重点纳税人档档案，对年收收入在10万万元的高收入入者建立个人人税务档案。这这也为律师取取证提供了便便利。另一方方面，很多的的律师事务所所向保险公司司投保了责任任险，这也为为律师事务所所承担过失责责任提供了可可能。如果能能够做到这一一点，银行的的很多按揭贷贷款风险都可可以避免。房地产评估估对按揭银行行的重要作用用显而易见，特特别当房地产产开发商的阶阶段性担保结结束，购房人人取得房屋所所有权并办理理

18、房地产抵押押之后，房地地产就成为银银行实现债权权的基本保障障。世界上很很多国家都有有完善的房地地产评估制度度，对房地产产专业评估人人员的资格、评评估程序、评评估方法，乃乃至评估报告告的标准格式式都有明确的的规定。但是是在我国目前前的情况下，比比评估方法和和评估程序更更重要的是评评估机构的职职业道德。在在我国，不同同评估机构对对同一评估对对象做出的估估价存在巨大大差距的现象象时有发生。选选择有信用、有有责任感的评评估机构，并并可以与之建建立长期合作作关系，是商商业银行防范范因房产评估估不实造成风风险的举措。而而且评估机构构的收费标准准也应该有所所改变，评估估费用不应该该按照评估价价值的一定比比例

19、收取，因因为这样不可可避免的会造造成房地产评评估价值虚高高的现象。(二)按揭揭贷款欺诈防防范风险方式式创新房地产贷款款保险在我国住房房信贷业务发发展初期，保保险公司就开开始介入住房房消费信贷保保险市场。但但是我国住房房信贷保险并并没有随着我我国住房按揭揭贷款业务的的繁荣而成熟熟，它在保险险规模、产品品种类、运作作模式等方面面在整体上还还处于起步阶阶段。相对来说，世世界上已经有有很多成熟的的房地产保险险的运作模式式，如美国的的信用保证保保险模式。这这种保险是以以信用关系为为保险标的的的保险，在发发生不履约行行为时，保险险公司负责对对银行债权人人进行赔付。这这种保险既有有履约的担保保功能，又有有信

20、用的保险险功能，可以以有效的保护护银行的利益益。在我国，与与住房贷款有有关的保险包包括住房消费费信贷财产保保险、住房定定期人寿保险险和人身意外外保险、以及及住房消费信信贷保证保险险。住房消费费信贷财产保保险，是购房房人为其贷款款所购房屋投投保，并承担担保费，银行行作为受益人人的保险。但但实际上，由由于保险责任任范围内的原原因给银行贷贷款造成的损损失的概率，要要远低于由于于购房人自身身的原因给银银行贷款造成成的损失的概概率，对某行行的住房信贷贷业务来说，鲜鲜有因为火灾灾、爆炸等原原因造成房屋屋损失以至贷贷款损失的事事件发生。住住房定期人寿寿保险和人身身意外保险是是由购房人投投保，当购房房人发生意外外伤害而无法法偿还贷款时时，由保险公公司负责偿还还贷款的保险险。此种保险险在实践中应应用不广。住住房消费信贷贷保证保险是是我国住房信