市场法在机器设备价值评估中的应用技术研究

1、市场法在在机器设设备价值值评估中中的应用用技术研研究 关关键词： 直直接调整整法 间接调调整法 差异异因素调调整系数数 逻逻辑验证证 调调整方向向 差异异率 摘摘 要要： 本文通通过对一一常见评评估案例例的解析析，详细细论述了了市场法法在资产产价值评评估中的的具体运运用过程程，尤其其对差异异因素的的调整处处理采取取了两种种方法和和技巧，既廓清清了思路路，又理理顺了逻逻辑关系系，并且且还对相相应的结结果进行行了系统统的推理理验证，保证了了评估工工作的质质量。在资产评评估工作作中，市市场法是是三大基基本评估估方法之之一，被被较多地地运用于于机器设设备、房房地产等等资产价价值的评评估场合合。其基基本

2、思路路或评估估原理我我们都已已熟知，即以参参照物的的成交价价格为基基础，通通过对比比分析参参照物与与评估对对象之间间的差异异因素并并进行量量化调整整，估算算出评估估对象价价值的一一种方法法。 实际际评估中中这种方方法简便便易行，尤其在在市场程程度比较较发达、市场条条件较完完善的情情况下，运用市市场比较较法就更更为有效效。在具具体评估估步骤中中，最关关键的主主要是参参照物的的选取和和差异因因素修正正这两个个环节。参照物物的选取取通常受受制于客客观条件件的影响响，即取取决于从从市场中中收集到到的交易易实例等等信息资资料的质质量如何何，包括括是否具具备真实实性、可可比性，以及相相似性程程度的高高低等

3、等等状况。针对不不同的资资产，运运用此种种方法评评估时可可比较的的因素也也会有所所不同，但大体体上分为为这样四四类：（1）个个别因素素（2）交易因因素（33）时间间因素（4）地地域因素素，如果果是房地地产评估估，还会会涉及到到容积率率、土地地使用年年期等因因素的修修正，对对差异因因素的修修正是评评估过程程中决定定性的一一环，评评估结果果的精度度也直接接依赖于于差异因因素的量量化调整整上，然然而前提提是评估估人员必必须首先先占有充充分的市市场资料料，在此此基础上上再对相相关的数数据信息息进行科科学的分分析、处处理，除除借助于于计算公公式外，还要根根据具体体情况，采用一一些特殊殊的技术术手段对对细

4、节问问题进行行辅助处处理。 下下面就以以一典型型机器设设备评估估案例说说明该法法在评估估中有关关差异因因素调整整的两种种处理技技巧， 例：运用市市场比较较法对某某车床进进行评估估。 1、 评估估人员首首先对被被评估对对象进行行鉴定，基本情情况如下下： 设设备名称称：普通通车床 规规格型号号：CAA6144015000 制制造厂家家：A机机床厂 出出厂日期期：19996年年5月 投投入使用用时间：19996年55月 安安装方式式：未安安装 附附件：齐齐全（包包括：仿仿形车削削装置，后刀架架，快速速换刀架架，快速速移动机机构） 实实体状态态：评估估人员通通过对车车床的传传动系统统、导轨轨、进给给箱

5、、溜溜板箱、刀架、尾座等等部位进进行检查查、打分分，确定定其综合合分值为为6.11分。 2、 评估估人员对对二手设设备市场场进行调调研，确确定与被被估对象象较接近近的三个个参照物物，如表表1所示示。 表11 评评估对象象 参照照物 参照照物 参照照物 名 称 普通车车床 普普通车床床 普通通车床 普通车车床 规格格型号 CA66140015000 CCA6114015000 CCA6114015000 CCA6114015000 制造造厂家 A机床床厂 AA机床厂厂 B机机床厂 B机床床厂 役 龄 10年年 100.5年年 100年 99.5年年 安装装方式 未安装装 未安安装 未未安装 未安

6、装装 附 件 齐全 齐全 齐全 齐全 实体体状态 （综综合分值值） 66.1分分 5.7分 6.00分 66.6分分 市场场状况 二手设设备市场场 二手手设备市市场 二二手设备备市场 二手设设备市场场 交易易数量 单台交交易 单单台交易易 单台台交易 单台交交易 交易易情况 正常 正常 正常 正常 交易易时间 当前 半年前前 半年年前 一一年前 交易易地区 X地区区 X地地区 YY地区 Y地区区 交易易价格 230000 271100 323300 3、 通过过比较，确定差差异因素素，并进进行量化化调整 从表表1中看看出，三三个参照照物在规规格型号号、安装装方式、交易情情况等方方面与评评估对象

7、象相同，故这些些因素不不需要调调整。 （11） 制制造厂家家调整 在所所给的三三个参照照物中，参照物物与评估估对象的的生产厂厂家相同同，为AA机床厂厂。参照照物与参照照物为B厂厂生产。已知在在新设备备交易市市场中，A、BB两个制制造商生生产某相相同产品品的价格格分别为为4.00万元和和4.444万元元。 a.直接调调整法：求比率率，用评评估对象象某个因因素的数数值比上上参照物物对应因因素数值值，直接接求得调调整系数数 调调整系数数4.0/44.4440.9（或或90） 可以以理解为为在制造造厂家这这个影响响价格的的因素上上，评估估对象价价格是参参照物的的0.99倍或占占其900。 b.间接调调

8、整法：先求差差异率，再求调调整系数数 价价格差异异率 （4.044.444）/44.444100010 即即意味着着生产同同样的产产品，AA厂家（评估对对象一方方）的市市场价格格比B厂厂家（参参照物一一方）低低10， 则 调整整系数111090 注意意，这两两种处理理都是以以参照物物的值为为基准的的，分母母均代表表参照物物一方的的某个差差异因素素的数值值，而分分子是代代表评估估对象一一方的对对应差异异因素的的数值（直接求求比率时时）或者者评估对对象差异异因素数数值与参参照物的的差额（间接求求差异率率时）。为什么么呢？因因为市场场法的评评估思路路就是以以参照物物的成交交价为基基础，通通过一系系列

9、的调调整，得得到评估估对象的的价值。也就是是说，调调整过程程的基点点或起点点是参照照物价格格，调整整方向是是由参照照物到评评估对象象。明确确了这个个逻辑前前提，在在具体求求取各个个差异因因素调整整系数时时，就要要注意处处处与之之保持一一致，严严格遵循循这个大大方向。 而在在有些评评估教材材及考试试辅导用用书上，对这个个细节问问题就没没有从逻逻辑上进进行严密密的推理理验证，或者说说没有注注意到其其中的微微小差别别。如在在求差异异率（调调整比率率）时，有的书书上这样样处理，价格差差异率（4.444.00）/44.011，即认认为B厂厂家生产产的该产产品市场场价格比比A厂家家高111，以以此算出出调

10、整系系数为00.899（111），虽虽然0.89与与0.99之间是是微小差差别，但但却能引引起评估估值的较较大差异异。这里里犯了一一个计算算上的原原则性错错误，首首先从根根本上，价格差差异率的的求取就就应该以以参照物物值为基基准，即即参照物物数值应应放在被被比较的的分母位位置上，这才能能与评估估的思路路和差异异调整方方向一致致；再者者，虽然然B厂家家生产的的该产品品市场价价格比AA厂家高高11，但反反过来“A厂家家生产的的该产品品市场价价格比BB厂家低低11”就不成成立，事事实上是是10。而得得出调整整系数00.899的结果果实际上上就是默默认了“A厂家家生产的的该产品品市场价价格比BB厂家低

11、低11，这显显然是错错误的，因为计计算基础础不一样样。 （22） 实实体状态态调整 根根据对评评估对象象和参照照物的观观察和技技术鉴定定，采用用打分法法，确定定他们的的实体状状态综合合分值分分别为66.1分分，5.7分，6.00分和66.6分分。 aa.直接接调整法法 调调整系数数分别为为：6.1/55.71.007 6.11/6.011.022 6.11/6.600.922 bb.间接接调整法法 实实体状态态差异率率分别为为：（66.15.77）/55.7100077表明在在实体状状态因素素上，评评估对象象比参照照物价格要要高7 （6.166.0）/6.0100022表明在在实体状状态因素素

12、上，评评估对象象比参照照物价格要要高2 （6.116.6）/6.6610008表明明在实体体状态因因素上，评估对对象比参参照物价格要要低8 则则调整系系数分别别为：1171.07 1121.02 1180.92 可见见两种调调整方法法得出的的结果是是一致的的。我们们还可以以对此进进行逻辑辑验证。如评估估对象的的实体状状态分值值比参照照物的高，就说明明评估对对象比参参照物的实体体状态要要好，相相应地，价格也也要比参参照物高。那那么现在在已知参参照物的交易易价格，要以它它为基准准把它调调整为评评估对象象的价格格（所求求目标），即把把低的调调成高的的，当然然要乘上上一个大大于1的的调整系系数；又又如

13、评估估对象的的实体状状态分值值比参照照物低，就就说明评评估对象象的实体体状态比比参照物物的要差差，相应应地，价价格也要要比参照照物低。现现在已知知参照物物的交易易价格，要以它它为基准准把它调调整为评评估对象象的价格格，即从从“高”到“低”，当然然要乘上上一个小小于1的的调整系系数。 这种种验证过过程尤其其在用间间接调整整法求调调整系数数时更为为必要，因为差差异率求求取的分分式中分分子部分分如果严严格按照照用评估估对象的的某个因因素值减减去参照照物的对对应因素素值的差差额列示示，则得得出的差差异率有有正有负负，加上上一个基基准系数数1，就就得到该该差异因因素的调调整系数数。但如如果求得得的是一一

14、个差异异率的绝绝对值，这种逻逻辑验证证就更少少不了了了。我们们知道调调整系数数的取值值范围一一般都是是在（00，2）的区间间中，更更确切的的说是在在1左右右一一个较小小的幅度度范围内内（差异异率过大大则不适适宜选作作参照物物）的小小数，等等于1表表示不需需调整，大于11表示调调高，小小于1表表示调低低。调整整的方向向是由参参照物到到评估对对象，顺顺序搞清清楚了，分子分分母各代代表的含含义明确确了，就就不至于于上下颠颠倒，不不至于造造成评估估基准数数额与调调整指标标之间出出现不对对应，或或逻辑错错位。实实际上，这种验验证思维维同样也也适用于于其他所所有差异异因素的的调整系系数的确确定上，不论是是

15、收集到到的直接接的统计计资料和和数据，还是需需要计算算处理后后确定技技术参数数的情况况。 （33） 役役龄因素素调整 评估估人员根根据市场场调查，发现设设备的役役龄相关关0.55年，其其售价相相关5左右。 这是是经过评评估人员员调查分分析所得得到的数数据信息息，是一一个在某某特定条条件下“普”适的调调整原则则，即役役龄与售售价的相相关关系系。根据据常识，这应是是一个反反向相关关的变量量关系，我们只只需按照照评估调调整的方方向，理理清思路路即可。如评估估对象比比参照物物役龄短短0.55年，则则其售价价应比参参照物高高5（差异率率为5），调调整系数数为1.05（155）；评估对对象比参参照物役龄长

16、长0.55年，则则其售价价应比参参照物低5（差异异率为5），调整整系数为为0.995（115）。 （44） 地地域因素素调整 参照照物与评估估对象同同属于XX地区，参照物物与参照照物的交易易地点在在Y地区区，根据据市场调调查得知知，X地地区的交交易价格格比Y地地区高22（差差异率为为2，注意，反之并并不成立立，因为为计算基基础不一一样）。则调整整系数为为1.002（112）。 （55） 时时间因素素调整 三三个参照照物的交交易时间间代表着着不同的的物价水水平，根根据收集集的价格格资料确确定的调调整系数数如下表表2所示示： 参参照物 参照照物 参照照物 交易易时间 半年前前 半年年前 一一年前

17、时间间因素调调整系数数 1.02 1.002 11.055 4、计算评评估值（如下表表3所示示） 参参照物 参照照物 参照照物 交易易价格 230000 271100 323300 制造造厂家因因素调整整系数 1.00 0.9 00.9 实体体状态因因素调整整系数 1.007 11.022 0.92 役龄龄因素调调整系数数 1.05 1.00 0.95 时间间因素调调整系数数 1.02 1.002 11.055 地域域因素调调整系数数 1.0 11.022 1.02 调整整后结果果 2663577 2558833 2772111 所以以，该车车床的评评估值（266357725588332772111）/33264484（元） 最后后还要说说明的一一点是，在调整整某个差差异因素素时，一一定要排排除其他他差异因因素的干干扰影响响，即可可假定其其他因素素都相同同，或其其他差异异因素不不存在。评估人人员在前前期收集集资料时时就应加加以区分分，否则则将会影影响到各各差异因因素的对对比和数数据信息息的分析析，进而而影响到到调整系系数的求求取和最最终的评评估结果果。 由此此可见，市场法法在评估估中的具具体应用用还是很很灵活的的，能收收集到较较高质量量的数据据资料、市场信信息固然然重要，但在评评估当中中评估人人员的主主观判断断对评估估结果产产生的影影响作用用也不容容忽